TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. N° AP71-R-2014-001021

PARTE ACTORA: ciudadanas OLGA EDUVIGE BUSTAMANTE DE RODRÍGUEZ y MILDRED DEL VALLE RODRÍGUEZ BUSTAMANTE, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-1.289.000 y V-9.305.585, respectivamente; y la segunda, abogada en ejercicio, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 214.897, actúa en su propio nombre y asistiendo a la primera.

PARTE DEMANDADA: ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad Nro. V-2.140.869.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NO CONSTA EN AUTOS.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Sentencia Interlocutoria).

I
ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, asignado con el Nro. AP71-R-2014-001021 (vto. f.40); en virtud del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana OLGA EDUVIGE BUSTAMANTE DE RODRÍGUEZ y por la abogada MILDRED DEL VALLE RODRÍGUEZ BUSTAMANTE, ésta última actuando en su propio nombre y asistiendo a la primera, en el juicio que por cumplimiento de contrato incoaran –las mencionadas ciudadanas- contra el ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, contra la decisión dictada en fecha 11/08/2014 por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró in limine litis inadmisible la demanda incoada.
Por auto de fecha 20/10/2014, este Tribunal le dio entrada al presente expediente, y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la precitada fecha, para que las partes presentaran los informes correspondientes (f.41).
En fecha 03/11/2014, la parte actora consignó escrito de informes (f.42 al 44, ambos inclusive).
Por auto de fecha 20/11/2013, este Tribunal dijo “Vistos”, en virtud del vencimiento del lapso para presentar informes y observaciones, haciendo constar que el lapso de 30 días continuos para dictar sentencia comenzó a partir de esa misma fecha inclusive (f.45).
Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, pasa éste Tribunal a decidir previo a las siguientes consideraciones:

DE LA RECURRIDA

En fecha 11/08/2014, el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual negó la solicitud de la parte actora, de que se aplicara a este caso los artículos 12, 13 y 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo Arbitrario de Vivienda, bajo las siguientes consideraciones:
“Visto el escrito presentado por la ciudadana OLGA EDUVIGE BUSTAMANTE DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de estado civil vuida (SIC) y titular de la cédula de identidad No V-l.289.000, asistida por las (SIC) abogadas (SIC) MILDRED DEL VALLE RODRÍGUEZ BUSTAMANTE, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No 214.897, y ésta última actuando en su propio nombre, este Tribunal hace las siguientes consideraciones:

Señalan los actores en su escrito de demanda que celebraron un contrato de opción de compra venta con el ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, mediante la cual éste último se comprometió en venderle a aquellas un inmueble de su propiedad constituido por Un (1) Apartamento distinguido con el número y letra (M-8) situado en la Planta Mezzanina (M), del Bloque posterior, ángulo norte del Edificio Centro Residencial Santo Tomás ubicado entre la Esquina Porvenir a Santo Tomás, Parroquia Candelaria, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.

Señalan los actores que han pagado el setenta y cinco por ciento (75%) del valor del inmueble, y que en varias oportunidades le han solicitado al demandado que cumpla con la promesa bilateral de venta del inmueble, y éste no ha cumplido, y que es por estos motivos por los que proceden a demandar EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO de opción de compra venta y en consecuencia que el demandado proceda a otorgar la propiedad del inmueble.

Así las cosas, hay que señalar El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial No 39.668 del 06 de mayo de 2011, establece en su artículo 1 el objeto de la ley estableciendo que:
“El presente Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales, mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”.

En cuanto a los sujetos protegidos por la Ley, el artículo 2 señala: “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmueble, destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, asi como aquella personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.”

Así las cosas, el artículo 5 de la citada Ley establece que: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos siguientes.”.

El artículo 10 del prenombrado Decreto-Ley establece que: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.” (Lo subrayado y las negritas son de este Tribunal).

Tal como se observa, la ley establece un procedimiento (vía administrativa), previo al ejercicio de cualquier acción judicial, cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el cual es el presente caso; ya que la consecuencia de la declaratoria con lugar de la demanda planteada conllevaría a la transmisión de la propiedad en todos sus atributos, el cual incluye la posesión, y en virtud a que, la presente demanda pudiera concluir en una sentencia condenatoria que pudiera llegar a producir la cesación de la posesión de los ocupantes del mismo, por lo que, debe tramitarse el procedimiento administrativo previo, lo cual no consta en autos que se haya tramitado. Así se establece.-

En base a todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara INADMISIBLE la presente demanda de Cumplimiento de Contrato incoado por las ciudadanas OLGA EDUVIGE BUSTAMANTE DE RODRÍGUEZ y MILDRED DEL VALLE RODRÍGUEZ BUSTAMANTE en contra del ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, ambas partes ya identificadas. Así se decide.”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal de la causa)

Contra este fallo la parte actora en fecha 24/09/2013 ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos en fecha 01/10/2013.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

A.- DE LA ACTORA –APELANTE-:

Riela del folio 42 al 44, ambos inclusive; escrito de informes consignado por la parte actora –ciudadanas OLGA EDUVIGE BUSTAMANTE DE RODRÍGUEZ y por la abogada MILDRED DEL VALLE RODRÍGUEZ BUSTAMANTE-, mediante el cual expusieron lo siguiente:

“…DE LOS HECHOS

En fecha cuatro (04) de agosto del 2004, celebramos un Contrato de OPCIÓN DE COMPRA- VENTA con el Ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número V- 2.140.869, actuando, para la fecha, en su propio nombre y en representación de su cónyuge CARMEN TERESA CHACÓN DE MÉRIDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 2.151.141 según poder especial amplio de disposición y administración, registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta, del Estado Miranda (Chacao), en fecha siete (07) de septiembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), bajo el Nº 27, Tomo 7, Protocolo Tercero, sobre el inmueble que describimos a continuación: Apartamento distinguido con el Número M-OCHO (M-8) situado en la Planta Mezzanina (M), del Bloque posterior, ángulo norte del Edificio Centro Residencial Santo Tomás ubicado entre la Esquina de Porvenir a Santo Tomás, Parroquia Candelaria, Departamento Libertador (Hoy Municipio) Libertador) del Distrito Capital, con una superficie de setenta metros cuadrados (70 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Pared interna norte del Bloque Posterior del Edificio; SUR: En parte, fachada posterior del Edificio y en parte Apartamento M-7; ESTE: Fachada lateral este del Edificio: OESTE: En parte, Apartamento M-7, en parte pasillo de distribución y circulación, y en parte compartimiento, donde se encuentran los medidores de agua POR ENCIMA de él, está el apartamento número dieciocho (Nº18), Y POR DEBAJO, parte del Apartamento para la consejería y parte sala de fiestas y reuniones de la comunidad de Co-Propietarios. Forma parte de dicho apartamento, un maletero situado en la planta baja, y le corresponde un porcentaje de condominio de CINCO DÉCIMAS POR CIENTO (0.5%), según el documento de condominio del Edificio, protocolizado ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 15, Tomo 19, Protocolo Primero, Folio 83 vto., en fecha 16 de octubre de 1974, Todo (SIC) lo cual se evidencia de documento autenticado en fecha 04 de agosto del año 2004, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 56, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, el cual acompañamos marcado con el folio 10 como cursa en el expediente,. Dicho inmueble pertenece a los ciudadanos HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES y CARMEN TERESA CHACÓN DE MÉRIDA, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Capital), en fecha 16 de octubre de 1974, bajo el Nº 15, Tomo 19 del Protocolo Primero de ese año.

El precio de la opción de compra venta por el mencionado apartamento, fue la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF.47.000,00) el cual se mantendría a la firma del citado contrato de Opción de Compra hasta la fecha de protocolización del mencionado documento. Es importante destacar, que al momento se le pagó al vendedor HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (BsF.32.000,00), mediante cheque de gerencia de la Agencia de Fondo Común Banco Universal, a su nombre, por la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF30.000,00) y la suma de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 2.000,00) en dinero en efectivo, tal como se evidencia en la compra del comprobante, el cual marcamos con el folio 14 como cursa en el expediente, El (SIC) resto del precio del inmueble, es decir, la cantidad QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 15.000,00) se pagaría de la siguiente manera: la suma de OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF.8000,00) al firmar el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente, y el resto, es decir la cifra de SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.7.000,00) se constituyó a favor del vendedor HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, una hipoteca convencional de Primer Grado como Garantía del Inmueble objeto de la negociación, y nosotras nos comprometimos a cancelarla en el transcurso de dos (2) años y seis (6) meses.

De lo anteriormente expuesto, se evidencia Ciudadano Juez, que mediante el mencionado contrato de Opción de Compra Venta hemos pagado el setenta y cinco por ciento (75%) del valor del inmueble, el cual le solicitamos muy respetuosamente nos sea adjudicado. Y le solicitamos la medida de Enajenar y Grabar.

Consta igualmente, que en fecha 31 de mayo de dos mil cinco (2005), celebramos un contrato de prórroga para la venta del inmueble ya supra mencionado por un lapso de noventa (90) días hábiles contados a partir de la fecha de su autenticación, mediante el cual las partes declaramos estar de acuerdo con seguir la negociación pactada en la promesa bilateral de Compra Venta, todo lo cual se evidencia de documento de prórroga autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de mayo de 2005 anotado bajo el Nº 40, Tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría y que acompañamos, con el folio 06 como cursa en el expediente,. Cabe destacar que al ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, en varias ocasiones se le ha solicitado que cumpla con la promesa bilateral de venta, tal como consta de telegramas enviados, de los cuales no se obtuvo respuesta. Alguna, (SIC) negándose a cumplir con la obligación que adquirió en la promesa bilateral de Compra Venta.

Es necesario acotar al respecto, que a partir de la fecha de autenticación del citado contrato de Opción Compra Venta, es decir, desde el 04 de agosto del año 2004 hasta la presente fecha, el mencionado ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, nos hizo entrega de las llaves del referido inmueble, y actualmente nos encontramos en posesión del mismo en forma ininterrumpida, como justas poseedoras, realizando el pago del condominio y todos los servicios públicos del apartamento en cuestión, así como la cancelación de las mejoras y reparaciones mayores y menores que ha requerido el citado inmueble.

II
DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 31 de Julio interpuse una demanda de cumplimiento de contrato al ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, a los fines de que este tribunal acordara el cumplimiento de la obligación de traspasar la propiedad del referido inmueble y en fecha 11 de Agosto del 2014 se dictó la sentencia del expediente Nº AP31-V-2014-001168 señalando acudir a los órganos jurisdiccionales para hacer valer mis pretensiones, cuando se desvirtuó los argumentos de la sentencia En (SIC) tal sentido expongo señor juez en dejar sin efecto la decisión y apelo según los Artículos Siguientes 288 del Código de Procedimiento Civil De (SIC) toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, y se comienza el juicio por cumplimiento de contrato opción de compra.
Fundamentado en los artículos del Código Civil: 1.133 es una convención entre dos partes es decir el contrato, el artículo.1.134 es un contrato bilateral donde las dos partes se obligan a cumplir su promesa de Compra Venta, el artículo 1.159 del código civil y los contratos no podrán revocarse si no de mutuo acuerdo el articulo 1.167 el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato,. (SIC) Artículo 1.168 en los contratos bilaterales, cada contratarse (SIC) puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta su obligación, (SIC) El articulo (SIC) 1.264 las obligaciones deben cumplirse exactamente como se han sido contraído (SIC) el Deudor será responsable de los daños y perjuicios.

PETITORIO

Por lo anterior expuesto agradezco señor juez que mi petición de solicitar con lugar mi apelación a la sentencia del expediente № AP31-V-2014-001168 de fecha 11 de Agosto del 2014 cumplimiento (SIC) a Nuestra Opción de Compra y transferirnos la Propiedad ya que somos poseedoras precarias. y (SIC) en todo momento nuestra intención es seguir la negociación de compra venta y no se ha concretado por el incumplimiento del señor HECTOR DARIO MERIDA FUENTES de cumplir con su promesa bilateral…”

Dada la fase en que se produjo la inadmisibilidad de la demanda, no hay aún parte demandada constituida.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

El recurso de apelación bajo análisis se circunscribe a la revisión del fallo de fecha 11/08/2014 dictado por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda incoada por las ciudadanas OLGA EDUVIGE BUSTAMANTE DE RODRÍGUEZ y MILDRED DEL VALLE RODRÍGUEZ DE BUSTAMANTE, por considerar como necesario aplicar el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, al suponer que el bien objeto de la litis está destinado a vivienda y por cuanto el presente caso –a decir del A quo- podría resultar en una sentencia que termine con el fin de la posesión de los ocupantes de dicho bien.
Ahora bien, de la revisión del presente expediente, se observa en los folios 02 al 04 ambos inclusive, libelo correspondiente con el presente juicio de Cumplimiento de Contrato, en el cual, la parte actora expuso lo siguiente:

“(…Omissis…)”
“…DE LOS HECHOS

En fecha cuatro (04) de agosto del 2004, celebramos un Contrato de OPCIÓN DE COMPRA- VENTA con el Ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número V- 2.140.869, actuando, para la fecha, en su propio nombre y en representación de su cónyuge CARMEN TERESA CHACÓN DE MÉRIDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 2.151.141 según poder especial amplio de disposición y administración, registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta, del Estado Miranda (Chacao), en fecha siete (07) de septiembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), bajo el Nº 27, Tomo 7, Protocolo Tercero, sobre el inmueble que describimos a continuación: Apartamento distinguido con el Número M-OCHO (M-8) situado en la Planta Mezzanina (M), del Bloque posterior, ángulo norte del Edificio Centro Residencial Santo Tomás ubicado entre la Esquina de Porvenir a Santo Tomás, Parroquia Candelaria, Departamento Libertador (Hoy Municipio) Libertador) del Distrito Capital, con una superficie de setenta metros cuadrados (70 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Pared interna norte del Bloque Posterior del Edificio; SUR: En parte, fachada posterior del Edificio y en parte Apartamento M-7; ESTE: Fachada lateral este del Edificio: OESTE: En parte, Apartamento M-7, en parte pasillo de distribución y circulación, y en parte compartimiento, donde se encuentran los medidores de agua POR ENCIMA de él, está el apartamento número dieciocho (Nº18), Y POR DEBAJO, parte del Apartamento para la consejería y parte sala de fiestas y reuniones de la comunidad de Co-Propietarios. Forma parte de dicho apartamento, un maletero situado en la planta baja, y le corresponde un porcentaje de condominio de CINCO DÉCIMAS POR CIENTO (0.5%), según el documento de condominio del Edificio, protocolizado ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 15, Tomo 19, Protocolo Primero, Folio 83 vto., en fecha 16 de octubre de 1974, Todo lo cual se evidencia de documento autenticado en fecha 04 de agosto del año 2004, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 56, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, el cual acompañamos marcado con la letra “A”. Dicho inmueble pertenece a los ciudadanos HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES y CARMEN TERESA CHACÓN DE MÉRIDA, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Capital), en fecha 16 de octubre de 1974, bajo el Nº 15, Tomo 19 del Protocolo Primero de ese año.

El precio de la opción de compra venta por el mencionado apartamento, fue la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.47.000,00) el cual se mantendría a la firma del citado contrato de Opción de Compra hasta la fecha de protocolización del mencionado documento. Es importante destacar, que al momento se le pagó al vendedor HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.32.000,00), mediante cheque de gerencia de la Agencia de Fondo Común Banco Universal, a su nombre, por la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF30.000,00) y la suma de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 2.000,00) en dinero en efectivo, tal como se evidencia en la compra (SIC) del comprobante, el cual marcamos con la letra “B”. El resto del precio del inmueble, es decir, la cantidad QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 15.000,00) se pagaría de la siguiente manera: la suma de OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 8000,00) al firmar el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente, y el resto, es decir la cifra de SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.7.000,00) se constituyó a favor del vendedor HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, una hipoteca convencional de Primer Grado como Garantía del Inmueble objeto de la negociación, y nosotras nos comprometimos a cancelarla en el transcurso de dos (2) años y seis (6) meses.

De lo anteriormente expuesto, se evidencia Ciudadano Juez, que mediante el mencionado contrato de Opción de Compra Venta hemos pagado el setenta y cinco por ciento (75%) del valor del inmueble, el cual le solicitamos muy respetuosamente nos sea adjudicado. Y le solicitamos la medida de Enajenar y Grabar.

Consta igualmente, que en fecha 31 de mayo de dos mil cinco (2005), celebramos un contrato de prórroga para la venta del inmueble ya supra mencionado por un lapso de noventa (90) días hábiles contados a partir de la fecha de su autenticación, mediante el cual las partes declaramos estar de acuerdo con seguir la negociación pactada en la promesa bilateral de Compra Venta, todo lo cual se evidencia de documento de prórroga autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de mayo de 2005 anotado bajo el Nº 40, Tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría y que acompañamos marcado con la letra “C”.

Cabe destacar que al ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, en varias ocasiones se le ha solicitado que cumpla con la promesa bilateral de venta, tal como consta de telegramas enviados, de los cuales no se obtuvo respuesta.

Es necesario acotar al respecto, que a partir de la fecha de autenticación del citado contrato de Opción Compra Venta, es decir, desde el 04 de agosto del año 2004 hasta la presente fecha, el mencionado ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, nos hizo entrega de las llaves del referido inmueble, y actualmente nos encontramos en posesión del mismo en forma ininterrumpida, como justas poseedoras, realizando el pago del condominio y todos los servicios públicos del apartamento en cuestión, así como la cancelación de las mejoras y reparaciones mayores y menores que ha requerido el citado inmueble.

PETITORIO

Por lo anterior expuesto, es por lo que acudimos para demandar formalmente, como en efecto demandamos al ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, antes identificado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, con fundamento en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.1160, 1.161, 1.167, 1.168 y 1.264 del Código Civil, a fin de que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en dar cumplimiento al contrato definitivo de venta, y otorgar la propiedad del inmueble a las ciudadanas OLGA EDUVIGE BUSTAMANTE DE RODRÍGUEZ y MILDRED DEL VALLE RODRÍGUEZ BUSTAMANTE…”. (Fin de la cita. Negritas y subrayados de este Tribunal).

Con relación a la inadmisibilidad de la demanda, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala que presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, y que en caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa.
La disposición contenida en la citada norma, es una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al juez, en virtud del cual, éste puede examinar de oficio si la demanda resulta contraria o no al orden público, a las buenas costumbres o a una disposición expresa de la Ley; por lo que se trata de una norma legal que tiende a resolver la cuestión de derecho, y su infracción acarrearía como consecuencia el menoscabo del derecho a la defensa de alguna de las partes, bien por haber declarado la admisibilidad de una acción que contravenga los requisitos contenidos en dicha norma, o en caso contrario, por no admitirla cuando reúna dichos extremos, lo que no obsta para que al fondo, en la oportunidad de la sentencia definitiva se declare la referida inadmisibilidad.
Aprecia esta Jurisdicente, que la sentencia recurrida de fecha 11/08/2014 proferida por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró inadmisible la demanda con fundamento en que la ley establece un procedimiento (vía administrativa), previo al ejercicio de cualquier acción judicial, cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda; que la declaratoria con lugar de la demanda planteada conllevaría a la transmisión de la propiedad en todos sus atributos, el cual incluye la posesión, y que en virtud de que la presente demanda pudiera producir la cesación de la posesión de los ocupantes del mismo, era necesario la tramitación del procedimiento administrativo previo, lo cual no consta en autos que se haya tramitado.
Sin embargo, cabe señalar, que en este caso la misma parte actora sostiene que se encuentra en posesión del inmueble objeto de la litis, y siendo que la acción incoada de cumplimiento de contrato ha sido interpuesta por el comprador, quien además está en posesión actual del inmueble, en principio, la eventual decisión que se dicte de ser declarada sin lugar, no comportaría la inminente entrega real del inmueble. Esta situación pudiera revertirse, si la parte demandada (vendedor) reconviene por resolución y solicita la entrega del inmueble, lo que eventualmente pudiera acarrear desocupación por parte de los compradores demandantes. Más, ésta situación no está planteada actualmente. Por lo que en caso de ser declarada con lugar la acción de cumplimiento o sin lugar la misma, ello por sí solo no produciría la desocupación del inmueble que está actualmente en posesión de la parte actora.
Cabe así entonces, citar criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en sentencia de fecha 17/04/2013 (expediente NºAA20-C-2012-0000712), interpretando los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 06 de mayo de 2011, estableció lo siguiente:
“(…Omissis…)”
“...el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem)…”. (Fin de la cita. Negrilla y subrayado de este Tribunal).
Del fallo parcialmente transcrito se infiere, que el cumplimiento del procedimiento previsto en el artículo 5 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se exige en el supuesto en que la decisión que se dicte, su práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
En el caso de autos, dado que – en principio - no se está frente a una inaplazable desocupación o desalojo de un inmueble destinado a vivienda, no resultan aplicables en las actuales circunstancias las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que la demanda debe ser admitida, dado que no es contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.
En virtud del análisis realizado, el recurso de apelación debe prosperar, por lo que en consecuencia, se revoca el fallo recurrido proferido en fecha 11 de agosto de 2014 por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se ordena la admisión de la demanda. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación intentado por la ciudadana OLGA EDUVIGE BUSTAMANTE DE RODRÍGUEZ y por la abogada MILDRED DEL VALLE RODRÍGUEZ BUSTAMANTE, ésta última actuando en su propio nombre y asistiendo a la primera, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato siguen contra el ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES, contra el fallo dictado en fecha 11/08/2014 por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE REVOCA el fallo apelado de fecha 11/08/2014, proferido por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por aplicación del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, declaró inadmisible la demanda que por cumplimiento de contrato incoaran las ciudadanas OLGA EDUVIGE BUSTAMANTE DE RODRÍGUEZ y MILDRED DEL VALLE RODRÍGUEZ BUSTAMANTE contra el ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES.
TERCERO: Se ordena ADMITIR la demanda de cumplimiento de contrato que incoaran las ciudadanas OLGA EDUVIGE BUSTAMANTE DE RODRÍGUEZ y MILDRED DEL VALLE RODRÍGUEZ BUSTAMANTE contra el ciudadano HÉCTOR DARÍO MÉRIDA FUENTES.
CUARTO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre del año dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
En la misma fecha 18 de diciembre de 2014, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 3:05 p.m.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
EXP. Nº AP71-R-2014-001021.
RDSG/GMSB/eas.