TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2012-000521/6.657.
PARTE ACTORA:
SANDRA ZIA TORRE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.207.336, asistida judicialmente por CONNY GARCÍA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 49.522.
PARTE DEMANDADA:
CONSTRUCTORA TEAB, C.A., sociedad mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo el Nº 74, Tomo 36-A, RIF. J-31052310-0, en fecha 12 de septiembre del 2003, domiciliada en la ciudad de la Victoria, estado Aragua; representada por los ciudadanos TAOUFIK AHMAR BSEIRINI y ELÍAS AHMAR BSEIRINI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-8.693.509 y V-14.241.953, respectivamente, en su condición de directores de la empresa; representada judicialmente por los profesionales del derecho CARLOS MANUEL CARVAJAL DÍAZ, JOSÉ RAFAEL BADELL MADRID y ALVARO BADELL MADRID, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 50.951, 22.748 y 26.361, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA
I
ANTECEDENTES
Se recibió el presente expediente a los fines de dictar nueva sentencia, en virtud de lo resuelto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 03 de febrero del 2014, que declaro con lugar el recurso de casación anunciado por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., contra la sentencia dictada por el Jugado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 08 de mayo del 2013, y decretó la nulidad del fallo recurrido en casación y ordenó al juez superior que correspondiera, dictar nueva sentencia acogiéndose a la doctrina establecida en el fallo dictado por dicha Sala.
La causa se encontraba en sede de segunda instancia en virtud del recurso de apelación interpuesto el 08 de agosto del 2012, contra la sentencia dictada el 06 de agosto del 2012 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: PRIMERO: Sin lugar la acción de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A. SEGUNDO: Con lugar la reconvención que por acción de resolución de contrato, incoara la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., en contra de la ciudadana SANDRA ZIA TORRE; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de compromiso de compra venta, suscrito entre las partes. TERCERO: acordó que la parte demandada-recoviniente, sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., restituya a la parte actora-reconvenida, la cantidad de CUATROCIENTOS TRES MIL OCHENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 403.081,00); a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula décima primera del citado contrato de compromiso de compra venta.
Oída en ambos efectos la apelación mediante auto del 14 de agosto del 2012, se dispuso la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su trámite y resolución, y mediante auto de fecha 17 de octubre del 2012, se le dio entrada y se fijó el Vigésimo (20) día de despacho para que las partes presenten los informes.
En fecha 14 de diciembre del 2012, la abogada CONNY GARCÍA presentó escrito de informes constante de treinta y cinco folios útiles, en representación de la actora SANDRA ZIA TORRE, solicitando que se declare la nulidad total de la sentencia apelada y con lugar la demanda de cumplimiento de contrato; lo propio hizo el abogado CARLOS MANUEL CARVAJAL DÍAZ en representación de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., en veintiún folios útiles, requiriendo que el Juzgado Superior declare sin lugar la apelación ejercida por la parte actora.
El 23 de enero del 2013, el abogado CARLOS MANUEL CARVAJAL DÍAZ, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de observaciones, constante de doce folios útiles.
El 25 de enero del 2013 el ad quem fijó sesenta (60) días continuos para dictar sentencia. No obstante, el 08 de abril de ese mismo año, difirió por treinta (30) días continuos el lapso para decidir, de acuerdo a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de mayo del 2013, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas profirió sentencia, de esta manera: declaró: PRIMERO: Con lugar la apelación interpuesta en fecha 08 de agosto del 2012, por la abogada CONNY GARCÍA, contra la sentencia dictada en fecha 06 de agosto del 2012, emanada del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se repone la causa al estado en que el Juzgado a quo ordenó evacuar la prueba de experticia promovida por la parte actora, la cual fue admitida por el tribunal de la causa en fecha 13 de enero del 2012. TERCERO: No hay condenatoria en costas.
Contra dicho fallo anunció y formalizó recurso de casación en fecha 22 de mayo del 2013, el abogado CARLOS MANUEL CARVAJAL DÍAZ, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., y en fecha 12 de junio del 2013 el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, practicó cómputo de los días de despacho transcurrido desde el día 13 de mayo del 2013, hasta el día 10 de junio del 2013, fecha en que venció el período de diez (10) días de despacho para anunciar recurso de casación, el cual fue anunciado oportunamente, el cual mediante auto del 12 de junio del 2013 el tribunal de la causa admitió dicho recurso de casación.
Por auto del 25 de marzo del 2014, la Jueza que suscribe se abocó al conocimiento de la causa y de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la notificación de ambas partes para la reanudación del juicio, la cual se verificaría vencido que fuera el lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la última de las notificaciones ordenadas, sucedido de los tres (03) días de despacho a que se refiere el articulo 90 eiusdem, vencido ese ultimo lapso, comenzarían a correr los cuarenta (40) días consecutivos para dictar el fallo respectivo. La notificación de las partes se verificó de manera satisfactoria.
Mediante auto del 28 de marzo del 2014, se acordó agregar a los autos oficio Nº 131-2014, proveniente del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual notificó que fue declarada con lugar la inhibición de la abogada ROSA DA SILVA GUERRA, en su condición de Jueza del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 25 de marzo del 2014, se fijó el lapso de los cuarenta (40) días continuos, contados a partir de esa data, para sentenciar. En fecha 02 de julio del 2014, se difirió el pronunciamiento de la referida sentencia por un lapso de 30 días.
Este juzgado pasa a decidir de acuerdo con el resumen descriptivo, razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 17 de febrero del 2011, por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, asistida judicialmente por la abogada CONNY GARCÍA, contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., basada en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Que su representada mediante documento suscrito el 27 de noviembre del 2008, se obligó a comprar un apartamento identificado con el Nº 2-D, ubicado en las Residencias Coromoto Palace, con área de construcción de SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DIECIOCHO CENTÍMETROS (78,18 mts2); dicho inmueble perteneciente a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., representada por el ciudadano TAOUFIK AHMAR BSEIRINI, quien a su vez se obligó a vender el apartamento anteriormente descrito.
Que sobre el inmueble se estableció un precio de SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 798.000,00); debido a que a la cantidad de SEISCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 613.852,00), que representa el precio base, se le descontaba la inicial de CIENTO SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES, (Bs. 163.852,00) y al saldo de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) se le aplicaba un interés mensual de 2% cantidades éstas pagaderas por cuotas mensuales por adelantado y que dicho saldo, debía ser pagado en su totalidad para el momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, con un pago final de DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 274.148,00).
Adujo que hasta el día 20 de diciembre del 2010, fecha que había sido establecida para protocolizar el inmueble, su representada ha pagado la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 520.152,00) quedando por pagar para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta la cantidad de NOVENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 92.848,00).
Que de acuerdo a lo estipulado en el contrato, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB C.A., debió entregar el apartamento, para el día 20 de diciembre del 2010, correspondiente a la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra venta de dicho inmueble, lo cual no se ha materializado.
Que la demandada incumplió el contrato establecido y a su vez se encuentra incursa en “usura genérica”.
Argumentó que procedió a demandar a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., por cumplimiento de contrato, suscrito en fecha 27 de noviembre del 2008, para que convenga o sea condenada en otorgar por ante la Oficina del Registro respectivo o ante la Notaría, el nuevo contrato de compra venta para la tramitación del crédito hipotecario, respetando el precio sin el cobro indebido de intereses de financiamiento, el cual es la cantidad de SEISCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 613.852,00), así como otorgar una vez obtenido el crédito, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, el documento definitivo de compra venta.
Estimó la demanda en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.227.704,00), equivalentes a DIECIOCHO CON OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (18.887 U. T.).
Fundamenta su demanda en los artículos 2, 52, 71 y 73 de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios; 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.168, 1.474, 1.479, 1.530 y 34 del Código Civil; 5 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Asimismo, consignó junto su escrito libelar los siguientes anexos:
1.- Marcado con la letra “A”, original del contrato de compra venta, suscrito entre la ciudadana SANDRA ZIA TORRE y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 63, Tomo 81, en fecha 27 de noviembre del 2008 (folios 17 al 21).
2.- Marcado con la letra “B”, copia simple de una hoja, denominada por la actora “calculo de intereses financieros” (folio 22).
3.- Marcado con la letra “C”, copias simples de letras de cambio, cheques, recibos y comprobantes bancarios (folios 23 al 47).
4.- Marcado con la letra “D”, copia certificada de denuncia realizada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., por ante el Instituto Para La Defensa De Las Personas en el Acceso A Los Bienes Y Servicios (INDEPABIS) (folios 48 al 105).
La demanda fue admitida en fecha 01 de marzo del 2011, por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se ordenó emplazar a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A. en la persona del ciudadano TAOUFIK AHMAR BSEIRINI, en su condición de Director, para que dentro de de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haber sido citado, de contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades para la citación, la parte demandada se dio por citada el 01 de julio del 2011, mediante diligencia presentada por el ciudadano ELÍAS AHMAR BSEIRINI, en su condición de Director de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., debidamente asistido por el abogado CARLOS MANUEL CARVAJAL.
El 06 de julio del 2011, la parte demandada consignó mediante diligencia registro mercantil en original de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A.
En fecha 25 de julio del 2011, el ciudadano TAOUFIK AHMAR BSEIRINI, en su condición de director de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., asistido judicialmente presentó escrito de contestación aduciendo los siguientes argumentos: 1) Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, y negó que su representada aplicó un interés del 2% mensual sobre el saldo de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00). 2) Que la actora incumplió con sus obligaciones contractuales, quien debió pagar una cuota de DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 274.148,00), así como el pago de las últimas dos (2) cuotas cada una de ella por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), tal como lo establecía la cláusula Cuarta del contrato. 3) Que su representada no le cobró intereses de financiamiento por la cantidad de SEISCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 613.852,00). 4) Que en fechas 16, 17 y 18 de mayo de 2011, su representada envió a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, telegramas con acuse de recibo, los cuales le fueron entregados en fecha 25 de mayo de 2011, en la dirección pautada por las partes, pues, en dichos telegramas se le notificaba a la actora que debía comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, con la finalidad de protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble; igualmente, se le notificó que debía pagar mediante cheque de gerencia la cantidad que la compradora-actora adeudaba a la empresa demandada CONSTRUCTORA TEAB C.A., por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 294.148,00). 5) Que el 07 de junio del 2011, a las 9:00 a.m., día y hora fijados para la protocolización del documento definitivo de venta, su representada se presentó ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin de proceder a protocolizar el documento definitivo de compra venta de dicho inmueble a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, quien no se presentó a dicho acto. 6) Que el precio de venta del inmueble fue por la cantidad de SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 798.000,00) y que la actora se comprometió a pagar de la siguiente manera:
A) En el acto de suscribir el compromiso de compra venta por ante la Notaría, la cantidad de CIENTO SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 163.852,00), dicha cantidad fue recibida por la propietaria; B) La cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 634.148,00), serían pagados de la siguiente manera: 1) Veinticuatro cuotas mensuales, iguales y consecutivas de DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000,00) cada una, pagaderas la primera de ellas a partir del 20 de Diciembre de 2008. 2) Una cuota de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40.000,00), pagadera el día 20 de junio de 2009. 3) Una cuota de CUARENTA MIL BOLÍVARES con 00/100 (Bs. 40.000,00), pagadera el día 20 de noviembre de 2009. 4) Una cuota de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40.000,00), pagadera el día 20 de junio de 2010. 5) Una cuota de DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 274.148,00), pagadera el día 20 de diciembre de 2010; asimismo, en el Parágrafo Único la compradora convino que la cantidad de dinero que entrega, serían destinadas por la propietaria a la culminación de la construcción del edificio Residencias Coromoto Palace. 7) Que su representada rechazó la cuantía estimada por la actora, por ser exagerada.
Asimismo procedió a reconvenir a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE por resolución de compromiso de compra venta, en los siguientes términos:
Que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., construyó un edificio de vivienda habitacional, que constaría de veintiséis (26) apartamentos y sus puestos de estacionamiento, ubicado en la Urbanización El Pinar, Primera Avenida, El Paraíso, Parroquia San Juan del Municipio Libertador, Caracas.
Que la parte demandante reconvenida se comprometió a comprar, un apartamento de aproximadamente SETENTA Y OCHO CON DIECIOCHO METROS CUADRADOS (78,18 mtrs2), ubicado en el 2º piso, identificado con el Nº 2-D, ubicado en el edificio Residencias Coromoto Palace. Asimismo, las partes convinieron que el precio del apartamento sería por la cantidad de SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.798.000,00).
Que la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, aceptó cancelar todos los gastos causados por las operaciones de compra venta, incluyendo los derechos de registro.
Que las partes convinieron que en caso de que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB C.A., estuviera lista para proceder a la venta del inmueble y ésta no se llegare a efectuar por causas imputables a la compradora, el contrato de compromiso de compra venta quedaría resuelto de pleno derecho y la propietaria Constructora TEAB C.A., retendría el veinte por ciento (20%) del monto de las cantidades recibidas de parte de la compradora, como indemnización por los daños y perjuicios, con el carácter de cláusula penal; y en el plazo de sesenta (60) días hábiles, devolvería a la compradora el remanente de las cantidades recibidas como parte de pago.
Que las causas imputables a la actora-reconvenida para quedar resuelto el contrato, son las siguientes: 1) El incumplimiento de cualquiera de los compromisos asumidos mediante el contrato cuya resolución se demandaba; 2) La falta de presentación de los recaudos solicitados para la introducción del documento de compra venta al registro correspondiente, en el lapso de 10 días hábiles, contados a partir que le sean requeridos; 3) La no comparecencia al lugar y hora señalados para el acto de otorgamiento del documento de compra venta; y 4) La falta de pago de más de 2 cuotas de las establecidas en la cláusula Cuarta del documento de compromiso de compra venta.
Que la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, ha pagado la cantidad de QUINIENTOS TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 503.852,00), de los SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 798.000,00), que es el monto convenido entre las partes para la venta del inmueble, la compradora reconvenida adeuda a la demandada reconviniente la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON 00/100, (Bs. 294.148,00).
La reconvención fue estimada en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 294.148,00) o su equivalente a TRES MIL OCHOCIENTOS SETENTA CON TREINTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (3.870,36 U. T.), correspondiente al saldo adeudado por la actora.
Junto a su escrito de contestación el demandante consignó los siguientes anexos:
1.- Marcado con la letra “A”, copia simple del telegrama de fecha 16 de mayo del 2011, emitido por el Instituto Postal Telegráfico, dirigido a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE (folio 244).
2.- Marcado con la letra “B”, copia simple del telegrama de fecha 18 de mayo del 2011, emitido por el Instituto Postal Telegráfico, dirigido a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE (folio 245).
3.- Marcado con la letra “C”, copia simple del telegrama de fecha 17 de mayo del 2011, emitido por el Instituto Postal Telegráfico, dirigido a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE (folio 246).
4.- Marcado con la letra “D”, notificación mediante publicación en el diario “El Universal”, el 17 de mayo del 2011 (folio 247).
5.- Marcado con la letra “E”, original y copia de la notificación judicial realizada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, cursante al expediente Nº AP31-S-2011-004572 (folios 248 al 310).
6.- Marcado con la letra “F”, original y copia de la inspección judicial, proveniente del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cursante al expediente Nº AP31-S-2011-005094 (folios 311 al 375).
En fecha 10 de agosto del 2011, el tribunal de la causa admitió la reconvención planteada por la parte demandada.
El 04 de octubre del 2011, la parte actora-reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas, en el cual promovió las siguientes:
1.- Contrato de compromiso de compra-venta entre las partes, autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 63, Tomo 81, en fecha 27 de noviembre del 2008.
2.- Marcado con la letra “E”, copia certificada del contrato de compromiso de compra-venta entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A. y la ciudadana DAYRA BLASINA HUTCHINGS, suscrito ante la Notaria Pública Décimo quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 52, Tomo 140, en fecha 7 de noviembre del 2008 (folios 35 al 39).
3.- Marcado con la letra “E1”, copia certificada del contrato de venta pura y simple del inmueble entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A. y la ciudadana DAYRA BLASINA HUTCHINGS, suscrito ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2011.2645, asiento registral 1º, de fecha 19 de mayo del 2011 (folios 40 al 42).
4.- Marcado con la letra “F”, copia certificada del contrato de compromiso de compra-venta entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A. y la ciudadana DAYRA BLASINA HUTCHINGS, suscrito ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 39, Tomo 47, de fecha 13 de agosto del 2009 (folios 43 al 50).
5.- Marcado con la letra “F1”, copia certificada del contrato de venta pura y simple del inmueble entre la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A. y la ciudadana CARMEN MIGUELINA MARTÍNEZ VALDERRAMA, suscrito ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2011.2741, asiento registral 1º, de fecha 09 de junio del 2011 (folios 51 al 53).
6.- Principio de comunidad de pruebas, en lo que respecta a las pruebas documentales presentadas por la demandada en el acto de contestación a la demanda, las cuales se nombran a continuación: a) marcados con las letras “A, B y C”, telegramas de fecha 16, 17 y 18 de mayo del 2011; b) marcado con la letra “D”, notificación publicada en el Diario el Universal; y c) marcado con la letra “E”, notificación del Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de fecha 18 de mayo de 2011.
7.- Documentales que fueron consignados junto con el escrito libelar marcado con la letra “B”, hoja de cálculo de intereses y marcado con la letra “C1”, recibo de cobro por reserva del inmueble.
8.- Originales de las letras de cambio, cheques, recibos y comprobantes bancarios, promovidos en copia simple en el libelo de la demanda, los cuales rielan a los folios 23 al 47, y los originales rielan a los folios 55 al 98).
9.- Promovió la experticia de la revisión y análisis de la estructura de costos del inmueble.
10.- Promovió prueba de informe para que el tribunal de la causa requiera al Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC) las resultas de la experticia grafotécnica sobre los documentos marcados con las letras “B” y “C1”.
11.- Marcado con la letra “G”, original de respuesta proveniente del Director de Delitos Comunes ante la denuncia presentada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, por el presunto cobro de IPC de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A. en las Residencias Coromoto Palace (folio 54).
12.- Promovió como testigo al ciudadano GIORGIO DI MURO, titular de la cédula de Identidad Número V-13.454.656.
El 18 de octubre del 2011, la parte demandada-reconviniente consignó escrito de impugnación y desconocimiento del escrito de pruebas promovido por la parte actora y resolución de fecha 08 de septiembre del 2011, proveniente del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS). En esta misma data, la parte actora-reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención, en los siguientes términos:
Argumentó que el único contrato suscrito entre las partes es el compromiso de compra-venta, autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre del 2008; que de igual forma era cierto que se realizaron cálculos de intereses “no autorizados legalmente” sobre el precio base de venta del inmueble. Asimismo, adujo que no reconocía el cobro de honorarios profesionales e intereses de mora.
El 07 de noviembre del 2011, la parte demandada-reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas, en el cual promovió las siguientes:
1.- Marcado con el número “1”, copia certificada del documento de compromiso de compra-venta autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre del 2008 (folios 167 al 174).
2.- Marcado con el número “2”, original de la decisión de fecha 08 de septiembre del 2011 dictada por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) (folios 175 al 181).
3.- Marcado con el número “3”, original de resolución Nº 0000233, de fecha 08 de febrero del 2011, mediante la cual la Alcaldía del Municipio Libertador aprobó las modificaciones del proyecto inmueble (folios 182 al 186).
4.- Marcado con el número “4”, original del certificado de cumplimiento de normas de seguridad, emanado del Cuerpo de Bomberos de la República Bolivariana de Venezuela Gobierno del Distrito Capital, Área de Prevención e Investigación de Incendios y otros Siniestros, de fecha 25 de marzo del 2011 (folio 187)
5.- Marcado con el número “5”, copia simple del acuse de recibo del telegrama enviado a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, el 01 de abril del 2011 (folio 188).
6.- Marcados con los números “6”, “7”, “8”, “9”, “10”, “11” y “12”, copias certificadas de los telegramas y acuses de recibos enviados a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, los mismos se encuentran certificados por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) (folios 189 al 195).
7.- Marcados con los números “13”, “14”, “15”, “16”, “17”, “18”, “19”, “20”, “21”, “22”, “23”, “24” y “25”, originales de acuse de recibo de los telegramas enviados a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE (folios 196 al 208).
8.- Marcado con el número “26”, ejemplar de la pagina 3-5, de fecha 17 de mayo del 2011, del diario “El Universal”, donde se le notificó a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE que debía comparecer ante el Registro Público Sexto Circuito del Municipio Libertador (folio 209).
9.- Marcado con la letra “E”, copia simple del expediente signado con el Nº AP31-S-2011-004572, contentivo de la notificación judicial de la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, proveniente del Jugado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folios 210 al 240).
10.- Marcado con la letra “F”, copia simple del expediente signado con el Nº AP31-S-2011-005094, contentivo de la inspección judicial realizada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folios 241 al 272).
11.- Marcado con el número “27”, copia simple de la constancia de recepción del Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 16 de mayo del 2011 (folio 273).
12.- Marcado con el número “28”, copia simple de la solicitud de trámite del Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12 de mayo del 2011 (folio 274).
13.- Marcado con el número “29”, copia simple de la planilla única bancaria, expedida por el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12 de mayo del 2011 (folio 275).
El 14 de noviembre del 2011, la parte demandada-reconviniente consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora; asimismo, el ciudadano TAOUFIK AHMAR BSEIRINI, en su condición de director de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., otorgó poder apud acta al abogado CARLOS MANUEL CARVAJAL DÍAZ.
Mediante diligencia del 16 de noviembre del 2011, la parte actora-reconvenida consignó escrito de oposición de promoción de pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 13 de enero del 2012, el Juzgado a quo dictó auto de admisión de pruebas, mediante el cual admitió las siguientes pruebas:
- Parte actora-reconvenida: a) las documentales contenidas en los particulares 1, 2, 3 y 5, de su escrito de oferta probatoria; b) la prueba de experticia; c) la prueba testimonial del ciudadano GIORGIO DI MURO DI NUNNO.
- Parte demandada-reconviniente: a) pruebas promovidos en los particulares 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13 y 14; de su escrito de oferta probatoria.
El 06 de marzo del 2012, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos contables, en el que fueron designados de la siguiente manera: la parte actora designó al ciudadano LEOVARDO A. CASTILLO MASS; la parte demandada designó al ciudadano OMAR BARRIOS REVILLA; y el Tribunal de la causa designó al ciudadano EDMUNDO ROSAL.
El 20 de marzo del 2012, tuvo lugar la evacuación del testigo promovido por la parte actora, ciudadano GIORGIO DI MURO DI NUNNO.
En fecha 30 de marzo del 2012, la parte demandada-reconviniente consignó escrito de impugnación de testigo promovido por la parte actora-reconvenida.
El 12 de abril del 2012, la parte actora mediante diligencia se opuso a la tacha de testigos presentada por la parte demandada.
Mediante diligencia del 25 de abril del 2012, presentada por la parte demandada-reconviniente consignó copias de telegramas y sus correspondientes acuses de recibos, certificados por el Director de Consultoría Jurídica del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL). En esta misma data, el perito avaluador OMAR AVELINO BARRIOS REVILLA, consignó escrito de informe de experticia.
El 10 de mayo del 2012, la parte actora-reconvenida impugnó el informe pericial consignado por el ciudadano OMAR AVELINO BARRIOS REVILLA.
El 16 de mayo del 2012, la parte demandada-reconviniente realizó oposición a la impugnación practicada por la actora, por ser la misma extemporánea.
La parte demandada-reconviniente el 21 de mayo del 2012, consignó escrito de informes, constante de veintidós (22) folios útiles.
En fecha 22 de mayo del 2012, el experto contable, LEOVARDO CASTILLO MASS, presentó escrito de aclaratoria.
El 01 de junio del 2012, la parte actora-reconvenida consignó escrito de observaciones, constante de tres (03) folios útiles.
El 06 de agosto del 2012, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, administrando justicia, “(…) declara: PRIMERO: SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, en contra de la sociedad mercantil “CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, ambas suficientemente identificadas; SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la reconvención que por acción de Resolución de Contrato, incoara la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, en contra de la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, En consecuencia, se declara RESUELTO el Contrato de Compromiso de Compra Venta, suscrito entre la demandante y la empresa demandada por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, anotado en el Nº 63; Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría; TERCERO: Se acuerda que la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil “CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, restituya –una vez que el presente fallo quede definitivamente firme- únicamente a la parte actora-reconvenida, la cantidad de CUATROCIENTOS TRES MIL OCHENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 403.081,oo), a favor de la actora reconvenida; a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula décima primera del citado contrato de compromiso de compra venta; CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; QUINTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena su notificación a las partes, a objeto de la interposición de los recursos; todo ello de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (…)”.
En virtud de la apelación ejercida por la parte actora, corresponde a esta instancia verificar si el juzgado de mérito actuó o no ajustado a derecho.
Lo anterior constituye un recuento claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la cuestión a solventarse en esta ocasión.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la competencia
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.

De la Impugnación de la Cuantía.

Mediante escrito de contestación de fecha 6 de julio del 2011, la representación judicial de la parte demandada opuso como punto previo la impugnación de la cuantía de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, al considerarla exagerada, por cuanto la parte actora presentó la acción de cumplimiento de contrato, por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.227.704.00), equivalente a DIECIOCHO MIL OCHOCIENTAS OCHENTA Y SIETE (18.887,00) Unidades Tributarias.
En tal sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil textualmente dispone, lo siguiente:
“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente…”.

En este orden de ideas, y en virtud de la facultad otorgada por la norma anteriormente transcrita, considera oportuno esta alzada antes de decidir, hacer mención a los criterios jurisprudenciales que nuestro Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, específicamente en sentencia emanada de la sala de Casación Civil en fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, a saber:
“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
…Omissis…
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negrillas y subrayado de este fallo)

Por su parte, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01136, de fecha 23 de julio del 2003, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente Nº 2000-0594, acogió plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02-02-2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente, resolviendo lo siguiente:

“En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Cita textual).

En el caso de marras, la parte actora estimó la cuantía en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.227.704.00), equivalente a DIECIOCHO MIL OCHOCIENTAS OCHENTA Y SIETE (18.887) Unidades Tributarias, según el valor de la Unidad Tributaria para el momento en que fue admitida la presente acción. Ahora bien, impone el artículo 38 del Código Adjetivo Civil, transcrito supra el de deber de estimar la demanda siempre que sea apreciable el dinero, ello atendiendo a lo requerido a través de la pretensión propuesta en el escrito libelar; lo cual es perfectamente objetable por el demandado en la oportunidad de la contestación a la demanda.
Así las cosas, al tratarse de una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, el valor de la cuantía debería fijarse en principio en razón del monto fijado en la relación contractual, a través de la opción de compra venta, ya que la actora pretende precisamente el cumplimiento de la contratación, que a su decir, recae sobre el monto de SEISCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 613.852,00); aunado a ello, la parte demandada en su escrito de contestación y reconvención a la demanda, reconoce, que lo único presuntamente adeudado por la actora respecto del monto principal del contrato es la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs.294.148,00); por lo que es a todas luces conducente, que el valor estimado por la parte actora reconvenida ab initio de la demanda es exagerado, ya que el término allí estimado escapa tanto a la valoración que le dieran ambas partes al objeto del litigio.
Visto lo anterior, considera este Juzgadora procedente la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada y en consecuencia, dado que, por un lado la actora aduce el cumplimiento de contrato y, por otro lado, la demandada reconviniente señala la presunta falta de pago de la actora en razón de la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs.294.148,00); se estima igualmente conducente, fijar este último monto señalado, como la cuantía definitiva del asunto; equivalente a su vez a la cantidad de tres mil ochocientas setenta unidades tributarias con treinta y seis céntimos (3.870,36 U.T.).- Así se decide.

De las pruebas.
Pruebas de la parte Actora-Reconvenida:
I.- Documentales:
1. Promovió y reprodujo el Contrato de Compromiso de Compra Venta celebrado entre las partes que integran la presente litis, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, bajo el No. 63, Tomo 81 y el cual consta en autos a los folios 17 al 21 (pieza I) y del que se desprende la relación contractual cuyo cumplimiento se demanda; siendo éste reconocido por las partes, esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código Adjetivo Civil. Y así se establece.-
Ahora bien, la parte actora, además de reproducir el citado Contrato de Compromiso de Compra Venta, también señala, con el objeto de demostrar la relación entre el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR y la empresa demandada, que el número de teléfono de contacto (0414-3243888) que se especifica en el Contrato de Compromiso de Compra Venta, corresponde al mismo número que aparece al lado de la firma y número de cédula del ya mencionado ciudadano, en la factura Control No. 0048, y para dejar constancia del precio establecido para el inmueble de iguales características vendidos en fechas diferentes.
A lo expuesto y acompañado en este sentido por la demandante reconvenida, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno, pues dicha factura control No. 0048, aparece con un membrete con el nombre de MAURICE M. BISARINI BITAR, RIF: V-119317106, con un monto de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), con domicilio en Santa Teresa del Tuy, estado Mirada según lo señala dicha instrumental, y de su análisis y valoración probatoria se concluye que no demuestra relación alguna entre el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR y la demandada, mucho menos se demuestra que el ciudadano nombrado obliga a la empresa demandada.
Por otra parte, no quedó establecido de manera fehaciente por lo que este Tribunal no puede tener certeza de si la referida factura fue realmente firmada por el ciudadano antes aludido, siendo importante señalar que al tratarse la mencionada factura de un instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el presente juicio ni causante de alguna de ellas, requería ser ratificada, legal y oportunamente, en juicio por el tercero, presunto autor de la misma, mediante prueba testimonial, conforme lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, no consta en autos que se haya cumplido con tal carga probatoria por la parte actora reconvenida a quien le correspondía legalmente hacerlo, por lo que es necesario, a tenor de la precitada norma, desechar tal probanza, la cual queda sin valor probatorio alguno, y así se decide.
Aunado a lo anterior señalado, se observa que en el acto de contestación a la demanda, la demandada-reconviniente impugnó, rechazó y desconoció la tantas veces nombrada factura, por emanar de un tercero que no obliga a la demanda.
Por otro lado, el hecho de que el número de teléfono celular 04143243888 aparezca anotado de manera manuscrita en el contrato de compromiso de compra venta tal y como se observa de la cláusula Décima Quinta del contrato, para eventuales comunicaciones entre las partes, en modo alguno puede demostrar que dicho número pueda constituir, por si mismo, un medio probatorio capaz de establecer el hecho de que el ciudadano en mención obliga a la empresa; siendo un hecho que no se demostró en autos con medio probatorio fehaciente alguno que el número arriba transcrito corresponda al del ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que las partes deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho, para lo cual, deben acudir a los medios probatorios, legales y libres, los cuales deben ser promovimos y evacuados legal y oportunamente, a los fines de su valoración por parte del jurisdicente.
Observa este Tribunal que la documental sub examine no constituye un medio de prueba idóneo para dejar constancia del precio establecido para inmuebles de iguales características vendidos en fechas diferentes. Por las mismas razones antes expuestas, es decir, por tratarse de una factura que emana de un tercero que no es parte del proceso ni causante de ella y que no fue ratificada por su firmante mediante la prueba testimonial y como se señaló antes, al haber sido la mencionada factura objeto de oportuna impugnación y desconocimiento por la demandada reconviniente por no emanar de ella, queda desechada la factura No. 0048 y así se establece.

2. En el punto 2 de su escrito de promoción de pruebas la actora reconvenida reprodujo contratos de Compra Venta de inmuebles en el mismo desarrollo, con el fin de demostrar que son contratos de adhesión; que la empresa, según lo afirma la actora, hace firmar a posibles compradores y que a su juicio son violatorios de normas de orden público y los mismos fueron marcados de la siguiente manera: “E”, contrato suscrito ante la Notaría Pública Decimoquinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 07 de noviembre de 2008, anotado bajo el No. 52, Tomo 140 entre la empresa demandada y la ciudadana: DAYRA BLASINI HUTCHINGS, titular de la Cédula de Identidad No. 10.522.016, cuyo monto de venta es por la suma de Bs. 672.500,oo. Marcado “E1”, contrato suscrito ante el Registro Público Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de mayo de 2011, bajo el No. 2011.2645, asiento registral 1º del inmueble matriculado con el No. 219.1.1.22.1787, correspondiente al libro de folio real del año 2011, entre la empresa demandada y la ciudadana DAYRA BLASINI HUTCHINGS, titular de la Cédula de Identidad No. 10.522.016. Esta alzada le otorga el valor probatorio que de los mismos se desprende, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, observándose que se mantuvo el precio de venta de un inmueble de iguales características por seiscientos setenta y dos mil quinientos (Bs.672.500,oo.)

3.- Marcado “F” contrato suscrito por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de agosto de 2009, anotado en el No. 39, Tomo 47, entre la empresa demandada y la ciudadana CARMEN MIGUELINA MARTINEZ ROJAS, titular de la Cédula de Identidad No. 1.893.921, en el cual se observa que el precio fue pactado por la suma de Bs.487.000,oo y el contrato suscrito por ante el Registro Público Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el No. 2011.2741, asiento registral 1º del inmueble matriculado con el No. 219.1.1.22.1851, correspondiente al libro de folio real del año 2011, entre la empresa demandada y la ciudadana CARMEN MIGUELINA MARTINEZ ROJAS, titular de la Cédula de Identidad No. 1.893.921, el cual se observa que el precio fue pactado por la suma de Bs.487.000,oo, conforme al Contrato de Compromiso de Compra Venta.
Ahora bien, es frecuente que las empresas promotoras o constructoras mantengan un modelo o formato único, invariable, para los contratos de promesa de compra venta, lo cual si bien quizás podría hacerles caracterizar como contratos de adhesión, porque realmente ninguna o casi ninguna de sus cláusulas habrían sido el producto del aporte ideológico de uno de los contratantes, en este caso los adquirientes de los inmuebles; no necesariamente tal particularidad les haría calificar dentro del grupo de contratos de adhesión prohibidos por la ley. Ello porque lo que la ley reprocha y pretende censurar con nulidad de oficio por violación del orden público, es el hecho que el contrato de adhesión, además de la condición de que el que redacta casi la totalidad de su contenido es una sola de sus partes, contiene cláusulas exorbitantes o leoninas, que conminan a la otra parte al cumplimiento de obligaciones en cuya génesis no participó libremente.
En virtud de lo anterior, no encuentra esta alzada que, por el hecho de que los instrumentos aportados en este acápite sean de similar redacción, se les pueda calificar de violatorios del orden público, mucho menos cuando de su lectura no se observa ninguna cláusula en la que descuelle alguna aberración o imposición arbitraria en contra de alguna de las partes. Así se establece.
Expuesto lo anterior, quien aquí decide difiere del criterio de la actora, en el sentido que los contratos en referencia son de adhesión, unilaterales, aleatorios o subjetivos, en todo lo que se refiere a las condiciones y el precio que aparece en todos los documentos traídos por ella; es más, tampoco se observan violaciones de alguna norma de orden público en dichos contratos.
Quien aquí decide considera que la atestación del ciudadano Notario Público que intervino en la formación de dicho contrato, además de imprimir fe pública al contrato en relación con su contenido, alcance, identidad de los intervinientes y fecha del mismo, hace plena prueba del hecho de que su intervención está legalmente preordenada a indicarle expresamente a cada otorgante sobre el contenido y consecuencias del documento que suscribían, por lo tanto el contrato de compromiso de compra venta suscrito por las partes que intervienen en este proceso, no es de criterio subjetivo, ni aleatorio ni mucho menos de adhesión por parte de la empresa demandada; todo lo contrario, es un documento consensual mediante el cual interviene la voluntad de ambas partes, siendo ley entre éstas a tenor de lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil. En este sentido, el contrato analizado, goza de plena validez y eficacia, ya que el mismo no se subsume en ninguno de los supuestos previstos en el artículo 1.142 del Código Civil, para que proceda su nulidad. Así se decide.

4. En el punto 3 del escrito de promoción de pruebas de la actora, invoca el principio de comunidad de pruebas, y procede a promover las documentales traídas por la demandada en el acto de contestación a la demanda, marcadas “A, B y C”, Telegramas de fecha 16, 17 y 18 de mayo de 2011; marcado “D” Notificación publicada en el Diario el Universal y marcado “E”, notificación del Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de fecha 18 de mayo de 2011. Se promueven estos documentos, según la demandante, para demostrar el incumplimiento de la empresa en la fecha de entregar el inmueble, así como la de probar que la empresa demandada convalidó la supuesta condición de mala pagadora, por cuanto haciendo alarde del respeto a la contraparte con el envío de tantas notificaciones, pero que jamás le notificó esa supuesta condición de incumplida en sus obligaciones. Estos telegramas serán analizados en el análisis y valoración del acervo probatorio de la parte demandada reconviniente.

5. Fueron promovidos en cuatro folios las originales de las letras de cambio N° 02/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) y la letra de cambio N° 01/01 con vencimiento al 20 de junio de 2009 por cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo) y que presuntamente corresponden a la cuota especial N° 1. En 04 folios letras de cambio a la orden de Constructora TEAB C.A., N° 01/24 por diez mil bolívares (Bs.10.000,oo). En 02 folios letras de cambio a la orden de Constructora TEAB C.A., y que, según lo afirma la actora reconvenida, se evidencia tanto en anverso como en el reverso, la firma del ciudadano MAURICE M, BISARINI BITAR, con su cédula de identidad N° V-11.931.710, los cuales coinciden con la firma de la factura Control N° 0048 y se puede observar que el número de cédula escrito de su puño y letra, coinciden con los datos de Registro Electoral de CNE, del cual acompañaron impresión de la página web y copias de los cheques del Banco Mercantil N° 17027695 y Banco BFC, N° 26613394, los mismos identifican al ciudadano MAURICE M, BISARINI BITAR, al reverso de las letras de cambio, todo ello con la finalidad de demostrar la relación del ciudadano antes identificado con la empresa demandada y prueba el pago de la cuota 03/24.
Ahora bien, con relación a la factura Control N° 0048 ya este Tribunal se pronunció en este fallo desechándola por emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio ni causante de ella, el cual no fue traído a los autos oportunamente para ratificar, por vía de testimonial, la autoría de tal documento, a tenor con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Igual criterio tiene este Tribunal en relación con las letras de cambio antes aludidas, así como los cheques y la impresión de la pagina web traídos a los autos por la actora con el fin de demostrar la relación existente entre la demandada y el citado ciudadano, ya que, tratándose todos de instrumentos privados emanados de un tercero que no es parte en el proceso ni causante de las mismas han debido, necesariamente, ser ratificados en autos por el tercero mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo enunciado. En consecuencia, ante tal carencia quedan desechados los instrumentos arriba referidos y sin ningún valor probatorio y así se decide.

6. Fueron promovidos los siguientes documentos: a) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 04/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de cheque del Banco BANCORO Nº 75000011. b) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 05/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de cheque del Banco BFC Nº 29470607; c) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 06/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de cheque del Banco BFC Nº 29472614; d) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 07/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de cheque del Banco BFC Nº 29472623; e) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 08/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de cheque del Banco BFC Nº 26613406 y copia de cheque del Banco MERCANTIL Nº 79094824; f) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 09/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de cheque del Banco BFC Nº 226613403 y copia del cheque de Banco BFC Nº 29472627; g) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 10/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de cheque del Banco BFC Nº 26613414; h) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 11/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de comprobante Nº 0007; i) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 12/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de comprobante de cheque S/Nº; j) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 13/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de comprobante de depósito Nº 02323122 del Banco del Tesoro por cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00); k) En tres (03) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 14/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 15/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de comprobante de cheque S/Nº por Bs. 20.000,00; l) En nueve (09) folios útiles, Letras de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 16/24; 17/24; 18/24 y 19/24 c/u por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copias de tres (03) comprobantes de cheque S/Nº por veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) los dos (2) primero y por cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000, 00) el tercero; copias de cheques de Banco de Venezuela Nº 88002421 por cuarenta mil bolívares (Bs 40.000,00); del Banco BFC Nº 38737820 por veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) y del Banco de Venezuela Nº 16002395 por veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00); y copia de comprobante de depósito Nº 204004004 del Banco del Tesoro por ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00) a nombre de CONSTRUCTORA TEAB C.A. recibido por el abogado CARLOS CARVAJAL. m) En cuatro (04) folios útiles, Letras de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 20/24; 21/24 y 22/24 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y copia de cheque del Banco Venezolano de Crédito Nº 13186766 por treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), recibido por el abogado CARLOS CARVAJAL; n) En un (01) folio útil, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 01/01; con vencimiento al 20 de noviembre de 2009 por concepto de cuota especial Nº 02 por cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00); o) En un (01) folio útil, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 01/01; con vencimiento al 20 de junio de 2010 por concepto de cuota especial Nº 03 por cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00).
En lo que respecta a los documentos, recibos y letras de cambio arriba señalados, este Tribunal observa que dichos instrumentos merecen igual tratamiento que los documentos ya analizados por esta Juzgadora, en el sentido que ninguno de ellos demuestra relación entre el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR y la demandada reconviniente, así como no se evidencia que el citado ciudadano obligue a Constructora TEAB C.A. Por lo demás, siendo documentos privados emanados de terceros que no son parte en el presente juicio ni causante de la misma, han debido ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Además, de haber sido negados, tachados y desconocidos por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda.
En ese mismo orden de ideas, tal y como lo señala la demandada en el punto previo del escrito de pruebas, la actora pretende incorporar a los autos, de manera extemporánea, hechos no citados ni alegados por ella en su escrito de demanda, al introducir un hecho nuevo constituido por la afirmación según la cual el ciudadano: MAURICE M. BISARINI BITAR, titular de la cédula de Identidad N° 11.931.710, sería quien le presentó los cálculos de intereses no autorizados legalmente.
Sobre la fase de alegación establecida para las partes en el proceso como garantía del derecho a la defensa y al debido proceso, el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil dispone con mucha claridad, que una vez concluida la fase de contestación de la demanda, no es admisible alegar hechos nuevos, ya que de admitirse hechos alegados sobrevenidamente por la parte actora reconvenida de autos, la demandada reconviniente quedaría indefensa al no conocer el nuevo hecho planteado por la demandante y no tener oportunidad de controvertirlo al no estar prevista tal oportunidad legal, de allí que se vería privada de ejercer su derecho a la defensa y al debido contradictorio sobre el referido particular.
De allí que sea obligación de esta sentenciadora aplicar el artículo 15 ejusdem, que obliga a los jueces a mantener a las partes en igualdad de condiciones, sin preferencias ni desigualdades, y someterse al principio de legalidad de los actos del proceso, ex artículo 7 ejusdem, que establece que los actos del proceso deben realizarse de la forma prevista por el legislador y en los lapsos legalmente arbitrados para ello, no siendo posible ni a las partes ni al juez subvertir el proceso. Admitir y valorar hechos que se incorporen al proceso luego de precluida la etapa de alegación, constituiría una afronta a dicha obligación del juez.
Es doctrina pacífica de nuestra Sala de Casación Civil del Tribual Supremo de Justicia que la interpretación del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil es rígida, ya que está vinculada con la preclusión de la fase de alegación; y sólo en casos excepcionales la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se ha inclinado por aceptar la posibilidad de alegación de hechos nuevos después de fenecida la fase de alegación, y siempre vinculada tal excepción, con la alegación de hechos que tengan que ver con razones de orden público; la regularidad, estabilidad y existencia misma del proceso; vgr. falta de jurisdicción del juez; la cosa juzgada; vicios procesales no convalidables como sería por ejemplo la falta de citación de algún codemandado y otros hechos similares.
De allí que la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha extendido esta exigencia respecto de aquellos alegatos formulados en el escrito de informes, que sean de imposible presentación en la demanda y en la contestación, por referirse a cuestiones surgidas luego de verificados dichos actos, siempre que éstos sean determinantes en la suerte de la controversia, y a título de ejemplo ha señalado la confesión ficta, o la cosa juzgada sobrevenida, como lo señaló la sentencia de fecha 04 de abril de 2003 en el expediente Nº 2001-000302, criterio que acoge este Tribunal por ser el que ha reiterado pacíficamente la doctrina jurisprudencial de nuestro mas alto tribunal en relación con la preclusión de la oportunidad de alegación de los hechos en el proceso. Por las razones expuestas, queda desechado del análisis probatorio y el alegato formulado por la parte actora reconvenida según el cual el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR, habría presentado cálculos de intereses no autorizados legalmente, al tratarse de un hecho nuevo no invocado en la fase de alegación. Así se establece.

7. Consta en autos misiva emanada del Ministerio Público, Dirección de Delitos Comunes y suscrita por Orlando Padrón, en su condición de Director de Delitos Comunes. En dicha misiva el referido Director le participa a la ciudadana Sandra Zia Torre, que en atención a la denuncia que ella presentó en contra de la empresa Constructora TEAB C.A., por presunto cobro de IPC en las Residencias Coromoto Palace, que fue comisionada para actuar en la investigación, la Fiscal Décima Séptima del Ministerio Público. Con relación a la denuncia arriba mencionada, este Tribunal observa que no consta en autos resultado alguno que deba ser apreciado por esta Juzgadora, en consecuencia, se desecha del análisis probatorio y así se decide.

II.- Experticia

Promovió experticia a los fines de revisión y análisis de la estructura de costos del desarrollo y del inmueble 2-D, a los fines de probar que el cálculo de los intereses al 2% sobre el precio base y también con el fin de probar que los precios de venta del inmueble obedece a cuestiones subjetivas y aleatorias unilateralmente establecidas por la empresa.

Con relación a la prueba antes citada, este Tribunal observa que solamente el experto Omar Barrio Revilla, nombrado por la parte demandada reconviniente, presentó informe pericial y no consta en autos que los expertos nombrados tanto por el Tribunal, como por la parte que promovió la prueba, hayan intervenido en la realización de dicho Informe Pericial. En consecuencia de ello, el Informe presentado por el experto nombrado por la parte demandada carece de toda eficacia al haberse subvertido las formalidades de valides que rigen el informe pericial.

En acatamiento a lo ordenado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su decisión de fecha 3 de febrero de 2014, expediente AA20-C-2013-000472, al conocer el Recurso Extraordinario de Casación vinculado con el caso de autos, la correcta valoración que se impone sobre la experticia en referencia, obliga a quien aquí decide a desecharla por cuanto no fueron acatadas las formalidades legales establecidas en los artículo 463 y 467 del Código de Procedimiento Civil, por ende, el Tribunal desecha tal prueba y no le otorga valor probatorio alguno y así se decide.

III. Testimoniales:

1. Fue promovido como testigo al ciudadano: GIORGIO DI MURO. Respecto a las declaraciones del referido ciudadano, este Tribunal constata que el mismo prestó patrocinio a la demandante reconvenida, ya que fue él quien la representó en la denuncia que el mismo ejerciera por ante el INDEPABIS, en contra de la empresa Constructora TEAB C.A.; como consta en la carta poder que le faculta para representar a la actora ante el órgano administrativo arriba identificado, tal y como consta en autos. Además, de las declaraciones del citado testigo se observa que él promovió a la ciudadana Sandra Zia Torre, parte actora en el proceso que nos ocupa, como testigo en un caso que él llevaba como actor ante el Tribunal Supremo de Justicia, por lo que resulta concluyente que ambas partes han prestado su patrocinio uno al otro en causas que tienen interés.

Tales razones son suficientes para restar todo valor probatorio al referido testigo, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, debido al interés evidente que tiene en las resultas del juicio, al haberla patrocinado en otro asunto lo cual demuestra el evidente interés recíproco en las resultas del caso de autos. Por las razones expuestas, este Tribunal desecha al testigo GIORGIO DI MURO, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual no le otorga valor probatorio alguno y así se decide.

Pruebas de la parte Demandada-Reconviniente:

I.Documentales:

1. La parte demandada reconviniente promovió los telegramas con acuse de recibos que le envió a la ciudadana Sandra Zia Torre de fechas 16, 17 y 18 de mayo de 2011, los mismos fueron entregados por el Instituto Postal Telegráfico San Martín, Caracas, Distrito Capital, en fecha 25 de mayo de 2011 en Residencias Santa Rita, PB, apartamento No.1, entre calle Piedra a Palmito, Quinta Crespo Municipio Libertador, Caracas, dirección que fue convenida por las partes en la cláusula Décima Quinta, del contrato que se discute en estos autos. Los Telegramas que le fueron enviados a la actora reconvenida, tuvieron como objeto notificar a la demandante, ciudadana: Sandra Zia Torre, que conforme a lo pautado en la cláusula Séptima del contrato suscrito entre ellos el día 27 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuadragésimo Segunda del Municipio Libertador, inserto en el No. 63; Tomo 81, debía comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, a fin de protocolizar el documento definitivo de compra venta del apartamento identificado en el contrato de compromiso de compra venta.

Igualmente se le notificó, que debía pagar mediante cheque de gerencia la cantidad que la compradora (hoy actora) adeuda a la empresa Constructora TEAB C.A., hoy demandada por la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil, Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares, (Bs. 294.148,oo), discriminados de la siguiente manera: La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2010, la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2010 y la cantidad de Doscientos Setenta y Cuatro Mil, Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo) correspondiente a la cuota del mes de diciembre de 2010, todo ello de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato en referencia. Asimismo, se le notificó a la referida ciudadana: SANDRA ZIA TORRE, que debía comparecer con su cédula de identidad laminada y su RIF vigente.

El Tribunal otorga a dichos instrumentales valor probatorio, ya que no fueron impugnados ni tachados por la actora reconvenida; todo lo contrario, la demandante también los promovió a su favor en uso del principio de comunidad de pruebas y así se decide.

2. Fue promovida como prueba, notificación que le fue hecha a la parte demandante por medio de la prensa Diario El Universal, de fecha 17 de mayo de 2011, del mismo contenido de los telegramas. Esa publicación no fue impugnada ni cuestionada por la adversaria; por el contrario, fue promovida y aceptada también por ella bajo el principio de comunidad de pruebas y así se decide. La demandada solicitó en fecha 18 de mayo de 2011, al Juzgado Distribuidor respectivo del Área Metropolitana de Caracas, la notificación de la demandante reconvenida del contenido arriba enunciado en los telegramas, dicha Notificación, la efectuó el Juzgado Décimo Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2011.
Como se señaló ut supra, la parte actora reconvenida invocó a su favor el principio de comunidad de prueba, y procedió a promover las documentales aportadas por la demandada en el acto de contestación a la demanda marcados con las letras “A”, “B” y “C”, que son los Telegramas de fecha 16, 17 y 18 de mayo de 2011; marcado “D”, notificación publicada en el diario “El Universal” y marcado “E”, notificación del Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de fecha 18 de mayo de 2011.
Se promovieron estos documentos -según la demandante reconvenida- para demostrar el incumplimiento de la empresa en la fecha de entregar el inmueble, así como la de demostrar que la empresa demandada reconviniente, convalidó la supuesta condición de mala pagadora, por cuanto haciendo alarde del respeto a la contraparte con el envío de tantas notificaciones, jamás le notificó esa supuesta condición de mala pagadora.
Se observa que en la cláusula sexta del contrato sobre el que se centra la discusión, la demandada estimó que culminaría la construcción de la edificación a más tardar en el mes de diciembre de 2010 y en caso que ello no fuere posible, se otorgarían dos (2) prórrogas automáticas de tres (3) meses cada una, y si para dicha fecha no se había concluido la obra, por causa no imputable a la propietaria, la compradora podría elegir entre esperar a que se concluyera la misma o dar por terminado el contrato; y que en la referida cláusula se estableció la obligación de la propietaria de devolver las sumas de dinero recibidas más el 20% de las mismas, sin que exista ningún otro recurso, acción o reclamación por parte de la compradora y en dicha cláusula, las partes dejaron establecido cuáles serían las causas no imputables a la propietaria, tales como si las autoridades competentes no emitieran en el referido lapso las constancias de habitabilidad correspondientes a la culminación de la obra, habitabilidad sanitaria, de bomberos, entre otros.
La cláusula Séptima del contrato de compromiso de compra venta deja ver que las partes convinieron que el documento traslativo de propiedad sería protocolizado dentro de los 45 días continuos siguientes a la fecha de obtención del último permiso de habitabilidad de la obra (bomberos, constancia de recepción del edificio a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, sanidad, catastro o cualquier otro que exijan las autoridades competentes); y, del mismo modo, se convino que la propietaria notificaría a la compradora con 10 días hábiles de anticipación el día, hora y lugar de la firma de otorgamiento del documento definitivo de compraventa y si la compradora tuviere cuotas pendientes por pagar de acuerdo al cronograma de pagos establecidos, ésta se obligaba a pagar la totalidad de las cuotas por vencer desde ese momento, en un plazo de 30 días siguientes, para así tener totalmente pagado el inmueble, como paso previo a la protocolización del documento de compra venta.
Así las cosas, se observa que efectivamente la propietaria estimó que culminaría la obra -a más tardar- para el mes de diciembre de 2010; y, en caso que ello no fuere posible, se otorgarían dos (2) prórrogas automáticas de tres (3) meses cada una. Si para entonces no se había concluido aun la obra, por causa no imputable a la propietaria, la compradora podría elegir entre esperar a que concluyera la obra o dar por terminado el contrato y que en la misma cláusula se estableció como cláusula penal, la obligación de la propietaria de devolver las sumas de dinero recibidas más el 20% de las mismas, sin que exista ningún otro recurso, acción o reclamación por parte de la compradora. Además, en la referida cláusula las partes establecieron cuáles serían las causas no imputables a la propietaria, tales como si las autoridades competentes no emitieran en el referido lapso las constancias de habitabilidad correspondiente a la culminación de la obra, habitabilidad sanitaria, de bomberos entre otros.
Tomando en cuenta que en fecha 25 de Marzo de 2011, el Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, emitió el Certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad, Nº 17414, debe concluirse que automáticamente se prorrogó el contrato por dos (2) prórrogas por el plazo de tres (3) meses cada una, tal y como quedó establecido en la cláusula sexta del mismo; culminando el plazo de la primera prórroga el 31 de marzo de 2011 y por cuanto el Certificado de Bomberos le fue entregado en fecha 25 de marzo de 2011, los cuarenta y cinco (45) días que tenía la propietaria para notificar a la compradora a objeto de protocolizar el documento definitivo de compra venta empezarían a correr a partir del primero (01) de abril de 2011 hasta el 15 de mayo del mismo año, ambas fechas inclusive. Sin embargo, de la revisión del calendario del año 2011, se observa que el 15 de mayo fue día domingo, por lo que siendo que el primer telegrama fue enviado en fecha 16 de mayo del año 2011, el día hábil siguiente al domingo, y no siendo imputable a la propietaria de la obra haber recibido el referido Certificado de bomberos en fecha 25 de marzo de 2011, este Tribunal debe declarar como válida y oportuna la notificación efectuada por la propietaria a la compradora a los fines de protocolizar el documento definitivo de compra y venta. Así se establece.-
Consta en autos telegrama de fecha 09 de abril de 2011, mediante el cual la propietaria notifica a todos los compradores (incluyendo a la demandante) de la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta. A dicho instrumento este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto el mismo no fue tachado por la demandante reconvenida y si se toma en consideración la fecha que le fue otorgada a la demandada el Certificado de Bomberos, el cual, como se señaló fue el veinticinco (25) de marzo de 2011, y la fecha 09 de abril del mismo año, oportunidad en la que la demandada ya había enviado el telegrama a todos los compradores, incluyendo a la parte actora reconvenida, habían pasado apenas quince (15) días consecutivos y así se decide.

II.- Inspección judicial

Fue promovida Inspección Judicial evacuada con intervención del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de demostrar que el día 07 de junio de 2011, a las 9:00 am, fecha en la cual se procedía a protocolizar por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el documento definitivo de Compra Venta a la ciudadana: SANDRA ZIA TORRE, del apartamento identificado con el No. 2-D, ubicado en el piso 2 del edificio Residencias Coromoto Palace, ampliamente identificado en el documento de compromiso de compra venta suscrito entre la demandante y la demandada por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda, el día 27 de noviembre de 2008, quedando inserto en el No. 63; Tomo 81; sin embargo, la demandante no se presentó a dicho acto por ante el referido Registro.

Tales hechos quedan establecidos ya que el Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la inspección judicial antes mencionada, por cuanto la misma fue evacuada por una Autoridad Pública, capaz de dar fe Pública a sus actuaciones y por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por la demandante, adquiere todo el valor probatorio que de ella se desprende y así se decide.

Es concluyente habida cuenta de la valoración de todo el acervo probatorio y su relación con los hechos controvertidos, y muy particularmente con la distribución de la carga probatoria en los términos del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que la ciudadana SANDRA ZIA TORRE no hizo plena prueba de los hechos por ella alegados como fundamento de su pretensión de cumplimiento de contrato, obligación derivada directamente del artículo 254 ejusdem, que dispone, a la letra, que “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”, por lo que mal puede prosperar la pretensión incoada al no haber cumplido con la carga probatoria que se le imponía en su condición de parte actora como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo y así se decide.

De la pretensión reconvencional propuesta.

La parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, reconvino a la parta actora por Resolución del Contrato de compromiso de compra venta suscrito en fecha 27 de noviembre de 2008. El alegato fundamental de la pretensión reconvencional fue que la parte accionada por vía de reconvención, no dio cumplimiento a sus obligaciones contractuales previstas en la cláusula cuarta del contrato, y concretamente señaló que no pagó la actora reconvenida la cantidad de doscientos noventa y cuatro mil ciento cuarenta y ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo), que la demandada desglosó de la siguiente manera: La cantidad de diez mil Bolívares (Bs.10.000,oo) correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2010; La cantidad de diez mil Bolívares (Bs.10.000,oo) correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2010; y la cantidad de doscientos setenta y cuatro mil ciento cuarenta y ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), correspondiente a la cuota del mes de diciembre de 2010.
También basó su pretensión reconvencional en la cláusula octava del contrato referida a que todos los gastos eran por cuenta de la compradora, tales como gastos de registro; la cláusula décima primera, que disponía que en caso de no efectuarse la firma del contrato por causas imputable a la compradora, este quedaría resuelto de pleno derechos y fijaron en la misma cláusula, cuáles serían las causas imputables a la compradora y entre ellos se encuentra: a) El incumplimiento de cualesquiera de los compromisos asumidos por ella mediante el contrato; c) la no comparecencia al lugar y hora señalados para el acto de otorgamiento del documento de compra venta, d) la falta de pago de más de dos (2) cuotas de las establecidas en la cláusula cuarta.
Este Tribunal, sobre la base del acervo probatorio que cursa en los autos, observa que es un hecho establecido y reconocido por ambas partes la existencia del contrato de opción a compra aludido, así como que efectivamente, la parte demandante reconvenida no cumplió con sus obligaciones contractuales al quedar evidenciado que la demandante no pagó más de tres (3) cuotas que le adeudaba a la propietaria tal y como se prueba del acta de no acuerdo levantada por el INDEPABIS.
No demostró la actora reconvenida haber pagado las cuotas a las que la obligada el contrato que vincula a las partes con la misma fuerza que la ley, por el contrario, la parte demandante reconvenida admite que adeuda a la demandada reconviniente la suma de noventa y dos mil ochocientos cuarenta y ocho bolívares (Bs.92.848,oo), afirmación que hace en el libelo de la demanda cursante en el expediente y que por ende hace plena prueba en contra de la parte que así lo afirma, ya que se trata de un hecho admitido y así se establece.
Quedó demostrado en autos que la parte demandada reconviniente notificó legalmente a la actora reconvenida, poniéndola en mora mediante los telegramas que cursan en autos de fecha 09 de abril de 2011 y 16 de mayo de 2011 a los fines de señalarle expresamente de la obligación contractual que tenía que acudir ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para protocolizar el documento definitivo de compra venta. A pesar de ello, la actora reconvenida no acudió en la fecha que se estableció al acto formal de otorgamiento del documento definitivo de compra venta previo el pago del precio convenido por las partes, tal y como consta de la Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Igualmente, no hay constancia en autos que la actora reconvenida haya dado cumplimiento a la cláusula octava del contrato, esto es, el pago de los derechos arancelarios de registro a que se refiere dicha cláusula. Y así se establece.-
La demandada reconviniente dio cumplimiento a sus obligaciones contractuales, ya que consignó por ante el Tribunal de la causa en cheque de gerencia por la cantidad de Cuatrocientos Tres Mil Ochenta y Un Bolívares (Bs. 403.081,oo), a favor de la actora reconvenida, a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula Décima Primera del contrato de compromiso de compra venta, y alegó que por cuanto el precio convenido por las partes del apartamento era la cantidad de setecientos noventa y ocho mil Bolívares (Bs. 798.000,oo), y ya que la demandada reconviniente recibió de la actora reconvenida la cantidad de quinientos tres mil ochocientos cincuenta y dos Bolívares (Bs. 503.852,oo) -suma aceptada por la demandante reconvenida-; la demandada retuvo cien mil setecientos setenta bolívares con 04 Céntimos (Bs.100.770,04), equivalente al veinte por ciento (20%) de la cantidad entregada, según lo dispuesto por las partes contractualmente en la cláusula penal.
La parte actora reconvenida se opuso a la consignación del referido cheque y solicitó al Tribunal a quo declarara inadmisible la reconvención, por cuanto a su juicio dicha consignación constituye un procedimiento incompatible con el que nos ocupa, debido a que constituye la oferta real y el depósito. Tal como lo señaló el Juez de la recurrida, lejos de tratarse de un procedimiento de oferta real y depósito; lo ocurrido en el caso de autos fue el cumplimiento de lo establecido por las partes en la cláusula Décima Primera del contrato, materializado en la devolución del dinero propiedad de la actora reconvenida; no tratándose de una deuda de valor de la demandada reconviniente ante la actora reconvenida, siendo improcedente el alegato en tal sentido de la parte actora reconvenida y así se decide.
Fundamentó su pretensión reconvencional Constructora TEAB, C.A., en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil que establecen que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y por tanto deben ejecutarse sus obligaciones y consecuencias, tal como fueron pactados. Adicionalmente, deben cumplirse de buena fe; y en caso de incumplimiento, en los contratos bilaterales, cuando alguna de las partes deja de ejecutar sus obligaciones, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, siendo, precisamente, esta última la pretensión incoada por la parte demandada reconviniente.
En relación con la acción resolutoria, la doctrina califica, y así lo afirma Maduro Luyando, partiendo de la noción de que ésta “es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en conse¬cuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”, por lo que la resolución de contrato no es más que la terminación de un contrato bilateral con moti¬vo del incumplimiento culposo de una de las partes, consiguiendo su fundamento legal en el artículo 1167 del Código Civil venezolano que dispone que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecu¬ción del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Al considerar quien aquí decide que en efecto, la parte actora reconvenida ciudadana SANDRA ZIA TORRE, incumplió con sus obligaciones contractuales, fundamentalmente al no honrar su obligación asumida en la cláusula cuarta del contrato por cuanto no le pagó a la parte actora reconvenida la cantidad de doscientos noventa y cuatro mil ciento cuarenta y ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo), correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010; al no cumplir con la obligación derivada de la cláusula octava del contrato que la obligaba al pago de los gastos de registro; se hace pasible de aplicación en perjuicio de la actora reconvenida, la disposición contractualmente establecida y aceptada por las partes del contrato según la cláusula décima primera del contrato, en caso que no se efectuare la firma del contrato por causas imputables a la compradora, éste queda resuelto, quedando potenciada la acción de resolución además, por el incumplimiento de cualesquiera de los compromisos asumidos por las partes mediante el contrato; por la no comparecencia al lugar y hora señalados para el acto de otorgamiento del documento de compra venta y por la falta de pago de más de dos (2) cuotas de las establecidas en la cláusula cuarta, todo lo cual conlleva al establecimiento pleno de los hechos alegados por vía reconvencional que hacen procedente declarar CON LUGAR la pretensión reconvencional de resolución del contrato que vinculó a las partes, incoada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., en contra de la demandante reconvenida, ciudadana SANDRA ZIA TORRE, y así se decide.

DECISIÓN
Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, incoada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.207.336, contra la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo el Nº 74, Tomo 36-A, en fecha 12 de septiembre del 2003, domiciliada en la ciudad de la Victoria, Estado Aragua. 2) Se declara CON LUGAR la pretensión reconvencional de Resolución de Contrato, incoada por CONSTRUCTORA TEAB, C.A., contra la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, antes identificados. 3) Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE. 4) Se declara RESUELTO el Contrato de Compromiso de Compra Venta suscrito entre la ciudadana SANDRA ZIA TORRE y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, anotado en el Nº 63; Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, el cual se declara expresamente que queda sin ningún efecto jurídico, quedando las partes en la misma situación que estaban antes de contratar. 5) Se ordena oficiar a la referida Notaría remitiendo copia certificada del presente fallo una vez quede definitivamente firme, a los fines de que se estampe nota marginal en el asiento correspondiente al aludido contrato, para que se haga constar lo resuelto por este tribunal, particularmente sobre la resolución del contrato en referencia. 6) Se acuerda que la parte demandada reconviniente, CONSTRUCTORA TEAB, C.A., restituya, una vez que el presente fallo quede definitivamente firme, a la parte actora reconvenida, la cantidad de CUATROCIENTOS TRES MIL OCHENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 403.081,oo), a favor de la actora reconvenida; a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula décima primera del citado contrato de compromiso de compra venta. 7) Para todos los fines legales, queda establecida como cuantía definitiva de la presente causa, la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs.294.148,00) equivalente a tres mil ochocientas setenta con treinta y seis unidades tributarias (3.870,36 U.T.)
Queda CONFIRMADO el fallo apelado.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido confirmada la sentencia apelada en todas sus partes, se condena en las costas del recurso a la parte apelante.
Por cuanto la presente decisión se publicó fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes mediante boletas, que a tal efecto se ordena librar.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la misma.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas a los cuatro (04) días del mes de diciembre del dos mil catorce (2014).- Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.-
LA JUEZA,

Dra. MARÍA F. TORRES TORRES

LA SECRETARIA,

Abg. ELIANA LÓPEZ REYES
En la misma fecha 04/12/2014, siendo las 2:49 p.m, se publicó y registró la anterior decisión constante de treinta y ocho (38) páginas.
LA SECRETARIA,

Abg. ELIANA LÓPEZ REYES

Expediente Nº AP71-R-2012-000521/6.657.
MFTT/ELR/Ap
Sentencia Definitiva (reenvío)