TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, 21 de Enero de 2.014

204° y 153°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSE COHELO DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.532.465, y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos SULIMA BEYLOINE, RAFAEL DOMINGUEZ, CARLOS MARTÍNEZ, MERCEDES RUIZ, CARLOS BETHENCORT, ANA CECILIA SILVA Y JOSÉ DE JESÚS ORSINI JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.377.841, V- 12.013.250, V-10.107.754, V- 9.286.993, V- 9.456.743, V- 8.978.068 y V-15.323.486, respectivamente. Abogados en ejercicio e inscritos por ante el Inpreabogado bajo los Nros. 30.067, 71.191, 57.926, 33.027, 87.652, 36.068 y 108.594, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio veintiuno (21) al veintitrés (23) de la primera pieza del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, debidamente inscrito por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 02 de Agosto del año 2002, anotado bajo el Nº 35, Tomo B, representada por su Propietario, ciudadano JOSÉ MARIA BENEDITO DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.875.181 y de este domicilio.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana NORMA TINEO NAVARRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.299.713, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 64.264, carácter que se desprende de instrumento poder apud acta, cursante al folio ocho (08) de la tercera pieza del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

EXP. Nro. 011005.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 08 de Octubre de 2.013, por la Abogada en ejercicio NORMA TINEO NAVARRO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 14 de Agosto de 2.013, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 16 de Enero de 2.013 se le dio entrada y se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, y estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:
NARRATIVA

El ciudadano CARLOS MARTINEZ, en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano JOSE COHELO DA SILVA, parte demandante en el presente litigio, supra identificados, incoaron la presente acción con motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial y la posterior reforma del escrito libelar, el cual señala lo que a continuación se expresa:

“…Consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas en fecha 13 de Diciembre del 2.007, bajo el N°. 12, Tomo 442, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (…) que mi representado, el Ciudadano JOSÉ COHELO DA SILVA… suscribió con el Fondo de Comercio BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA… representada por su propietario el Ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA… un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, ubicado en la Avenida El Ejército, distinguido con el N°.16, de esta Ciudad de Maturín, Estado Monagas… Se desprende de documento autenticado por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Cedeño del Estado Monagas en fecha 05 de Diciembre del año 2.008, bajo el N° 30, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina, que las partes anteriormente identificadas, suscribimos contrato de prórroga legal. Ahora bien, consta de las copias certificadas del expediente N° 2432 contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Prórroga Legal, que se acompañan a la presente demanda, marcadas con el N° 3, intentó mi representado JOSE COHELO DA SILVA, antes identificado, contra el Fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, representada por su propietario, el Ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA, antes identificado, dicho contrato de prórroga legal fue declarado Falso, a través de decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara, y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 09 de Abril del año 2.012, ello en atención a la declaratoria con lugar de la incidencia de tacha propuesta por el fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA, EL PREFERIDO DA SILVA… (…Omissis…) Ahora bien, así las cosas, tenemos que al ser declarado falso el documento de prórroga legal suscrito entre las partes antes identificadas, el mismo queda sin efecto alguno, por lo que no existe, pero teniendo suscrito un contrato de arrendamiento por tiempo determinado ( en el presente caso de un año fijo desde el 01 de Enero de 2.008 al 01 de Enero del 2.009) antes identificado, la prórroga legal en el presente caso, es de SEIS (6) meses, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que la misma opera de pleno derecho… Ahora bien, y no obstante que EL ARRENDATARIO, anteriormente identificado, incumplió con el pago de la prórroga legal, por cuanto y para la fecha, se encontraba vigente y válido el contrato de prórroga legal, el Ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA; presentó escrito en fecha 19 de Marzo del 2.009, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, consignando la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Febrero del 2.009, y en fecha 07 de Abril del 2.009, igualmente consignó ante el mismo Juzgado cheque de gerencia por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo del 2.009.- Dichas consignaciones son totalmente extemporáneas e incompletas, y carecen de valor probatorio alguno, a saber: En primer término ambos pagos debió realizarlos el arrendatario, es decir, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, y no el ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA, dentro de los cinco días de cada mes, y en caso de negarse el arrendador a recibirlos, la consignación debió hacerse dentro de los quince días continuos siguientes, esto significa que el plazo para consignar venció el día 20 de Febrero del 2.009, para el canon de arrendamiento del mes de Febrero de 2.009, y el 20 de Marzo para el canon correspondiente al mes de marzo de 2.009 y en segundo término, la precitada consignación es incompleta, pues la misma no incluye, en ninguna de ellas el Impuesto al Valor Agregado (IVA) Pero además y lo que resulta mas grave aún, en que dichas consignaciones las viene realizando el ciudadano JOSÉ MARIA BENEDITO DA SILVA, quien no es el arrendatario, como se desprende del contrato de arrendamiento que nos ocupa, sino por el contrario, el BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, antes identificada, por lo que dichas consignaciones carecen de valor probatorio alguno, y se tienen como no hechas, al no ser efectuadas por quien tiene la condición arrendatario… Ahora bien, producto de decisión de la decisión de tacha emitida en el expediente N° 2432, contentivo del juicio por resolución de contrato de prórroga legal, intentado por mi representado JOSÉ COHELO DA SILVA, contra el Fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, anteriormente identificados, dicho contrato de prórroga legal autenticado por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Cedeño del Estado Monagas en fecha 05 de Diciembre de 2.008, bajo el N° 30, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina, fue declarado falso, con lo que el mismo queda totalmente desechado, siendo aplicable al presente caso, la prórroga legal prevista, en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es nuestro caso es de seis (6) meses contados a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento por tiempo determinado sucrito entre las partes.- El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, tenía como término fijo de duración un año, que se inició el 01 DE ENERO DEL 2.008 hasta el 01 DE ENERO DE 2.009, de tal modo que –repetimos-, al ser declarado falso el contrato de prórroga legal, y aplicar por ende la prórroga legal que opera de pleno derecho, de conformidad con los artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en el presente caso es de seis meses, la misma venció de manera definitiva, en fecha 01 de Julio del 2.009.- Por tanto, vencida como lo está la prórroga legal, sin que haya existido tácita reconducción en el presente caso, y de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y demás normas que regulan la materia, es por lo que mi representado está facultado para demandar el cumplimiento del contrato, y en tal sentido, y de conformidad con la precitada norma legal, el arrendatario cumpla con la obligación de devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento (Al estar vencido tanto el término del contrato, como la prórroga legal) a mi representado en las mismas condiciones en que lo recibió. Igualmente y aunada a la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento en los términos supra descritos, igualmente es pertinente reclamar la cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, concretamente en la cláusula Segunda, es decir, la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) diarios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble, todo ello independiente del canon de arrendamiento.- En virtud de todo lo expuesto, y de conformidad con los artículos 1.167, 1.594 y 1.595 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, en fecha 13 de Diciembre del año 2.007, bajo el N° 12, Tomo 442, de los Libros de Autenticaciones; es por lo que en mi antes expresado carácter procedo a demandar como formalmente lo hago en el presente acto, al Fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, representada por su propietario, el Ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES, Y EL CUAL FUE DEBIDAMENTE AUTENTICADO POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA PRIMERA DE MATURÍN, ESTADO MONAGAS, EN FECHA 13 DE DICIEMBRE DEL 2.007, BAJO EL N° 12, TOMO 442, DE LOS LIBROS DE AUTENTICACIONES, Y DAÑOS Y PERJUICIOS, o en su defecto , a ello sea condenado por este Tribunal, y en consecuencia, se condene al demandado a lo siguiente: PRIMERO: En cumplir el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, en fecha 13 de Diciembre del 2.007, bajo el N° 12, Tomo 442, de los Libros de Autenticaciones… y en tal sentido, el demandado el Fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA haga entrega a mi representado JOSE COHELO DA SILVA, sin plazo alguno, libre de personas y de bienes, y el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble arrendado, objeto del precitado contrato de arrendamiento, constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida El Ejército, distinguido con el N° 16, de esta Ciudad de Maturín, Estado Monagas.- SEGUNDO: En cancelar la cantidad de UN MILLÓN CIENTO DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.117.000,00), por concepto de daños y perjuicios, correspondientes a la cláusula penal, prevista en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, cuyo cumplimiento se demanda, la cual impone que en caso de demora en la entrega del inmueble totalmente desocupado y solvente, dará lugar vía cláusula penal, al pago por parte del arrendatario de la suma de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) diarios, por cada día de demora. En tal sentido, y por cuanto la prórroga legal en el presente caso, finalizó el 01 de Julio del 2.009, desde el día 02 de Julio del 2.009, hasta el día 02 de Julio del 2.012, ambos inclusive son MIL NOVENTA Y CINCO DÍAS (1.095) más 22 días del mes de Julio del 2.012, suman un total de MIL CIENTO DIECISIETE (1.117) días de demora, (Es decir, desde el 02 de Julio del 2.009 hasta el 24 de Julio del 2.012 ambos inclusive) que multiplicados por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) por cada día de retraso o demora, totalizan la cantidad de UN MILLÓN CIENTO DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.117.000,oo). TERCERO: Igualmente demando el pago de las costas y costos que genere el presente Juicio, incluyendo los honorarios profesionales de abogados… A todo evento estimo la presente demanda en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.117.000,oo) que a los fines de la determinación de la competencia por la cuantía, establecemos que la misma equivale a la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTAS ONCE COMA ONCE (UT 12.411,11) Unidad Tributarias, a razón de Bs. 90, cada Unidad Tributaria…”

En fecha 09 de Agosto de 2.012, el Tribunal de la causa admitió la reforma y ordenó la citación del ciudadano JOSÉ BENEDITO DA SILVA, quien se dio por citado en fecha 28 de Enero de 2.013. En fecha 30 de Enero de 2.013 procedió a contestar la demanda tal como se evidencia del folio sesenta y uno (61) al sesenta y cinco (65) y su vto de la segunda pieza del presente expediente manifestando lo siguiente:

“…DE LO QUE CONVENGO. PRIMERO: Convengo en que efectivamente en nombre de mi representada suscribí sucesivos contratos de arrendamientos, anuales desde el año 2.002, con el ciudadano JOSÉ COHELO DA SILVA, sobre un local comercial, ubicado en la Avenida el Ejército, distinguido con el N° 16, de esta ciudad de Maturín , Jurisdicción del Municipio Maturín del Estado Monagas, donde funcionaba un fondo de comercio de mi propiedad denominado BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, siendo el último contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín del Estado Monagas, en fecha 13 de Diciembre del año 2.007, quedando anotado bajo el N° 12, Tomo 442 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, con vencimiento en Enero del año 2.009. SEGUNDO: Convengo en que es cierto que el ciudadano JOSÉ COHELO DA SILVA, intentó en contra de mi representada un Juicio por Resolución de contrato de Prórroga Legal, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios, Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 09 de Abril del año 2.012, cuya sentencia definitiva DECLARO FALSO EL CONTRATO DE PRÓRROGA LEGAL, PRESENTADO COMO DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA ACCIÓN INCOADA EN MI CONTRA, por ello convengo en concluir que dicha sentencia deja sin efecto el presunto contrato de prórroga legal, POR SER FALSO, y mantiene en toda su vigencia el último contrato de fecha 13 de Diciembre del año 2.007, con vencimiento en fecha 01 de Enero del año 2.009 siendo que para ya fecha de interposición de esta acción, aún me encontraba en posesión del inmueble, presumiéndose el citado contrato renovado, y, su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos SIN DETERMINACIÓN DE TIEMPO… DE LO QUE RECHAZO. Rechazo, niego, contradigo y digo que es falso de toda falsedad que en el presente caso rija la prórroga legal, por cuanto después de declarada con lugar, la tacha de falsedad del documento de Prórroga legal, intentada por el accionante, el contrato de arrendamiento firmado en fecha 13 de Diciembre del año 2.007, el mismo se recondujo, manteniendo su vigencia , por cuanto la cláusula SEGUNDA establece como lapso de vigencia un año, desde el 1° de enero de 2008 hasta el 1° de enero de 2.009, y NO se participó al arrendatario que debía desocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a través de los medios establecidos en la CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA de dicho contrato, es decir, no hubo desahucio, en consecuencia, al ser reconducido automáticamente, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Además para la fecha de la interposición de la demanda, dicho contrato estaba aún vigente, por tanto la prórroga legal correspondiente es de tres (03) años, contados a partir del Primero de Enero del año 2.013, fecha en la cual se vencía el contrato reconducido. Rechazo, niego, contradigo y digo que es falso de toda falsedad, que haya vencimiento de prórroga legal alguna, porque en el presente caso como se explicó en el primer punto, hubo reconducción del contrato de arrendamiento de marras, y siendo que la fecha de supuesto vencimiento del último contrato reconducido fue en fecha Primero de Enero del año 2.012 y transcurridos que fueron 7 meses y nueve días hasta la fecha que fue admitida la demanda, y no constando en las actas procesales ningun prueba de haber la parte actora actuado en su beneficio para interrumpir el lapso de la tácita reconducción, estando el contrato vigente por estar reconducido, tenía el arrendatario el derecho a tres (3) años de prórroga legal, entonces mal puede la parte actora intentar una acción sin que se hayan cumplido los tres (3) años por cuanto no existe evidencia alguna de que se le haya dado al arrendatario la prórroga legal correspondiente.… Rechazo, niego y contradigo y digo que es falso de toda falsedad, que en el presente caso, la prórroga legal sea de Seis (6) meses como lo pretende hacer ver la actora en su libelo, aun tomando como cierta la culminación de la relación arrendaticia, la fecha del último contrato 09 de enero del año 2.009, hay que señalar al respecto que desde esa fecha, hasta la fecha de admisión de la demanda (09 de Agosto 2.012), habían transcurrido Tres (03) años y siete (7) meses, por tanto, según la Jurisprudencia patria habían transcurrido con creces el tiempo para intentar cualquier acción contra el arrendatario, por tal razón, la legislación que rige la materia, expresa el tiempo que en derecho corresponde al arrendatario en base al tiempo que ha permanecido en la condición de arrendatario y no esta dado a la parte actora modificar a su a su conveniencia la Ley de arrendamiento inmobiliario aún vigente, en todo caso, el arrendatario tenía derecho a tres años de prórroga legal, contados a partir del 09 de Enero de 2.013, puesto que desde la fecha del último contrato, cursante a las actas procesales, la parte actora no manifestó de ninguna forma, su intención de que en dicho contrato no operara la reconducción, como en efecto ocurrió y en consecuencia rechazo, niego y contradigo que el arrendatario se encontrara fuera de los limites de la Ley para que prosperada la presente acción, lo que si se evidenció con la presente acción y consta en las actas procesales fue una violación flagrante de la constitución y las leyes al violarme la tutela judicial efectiva.- Rechazo, niego, contradigo y digo que en el presente caso, el arrendatario hubiere tenido cánones de arrendamiento vencidos y sin pagar, por cuanto consta de expediente de consignación identificado con el N° 167 de la nomenclatura interna llevados por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en donde se evidencia que el arrendatario cumplió con todas y cada una de las obligaciones establecidas en el contrato… Rechazo, niego, contradigo que en el presente caso, las consignaciones efectuadas sean totalmente extemporáneas e incompletas, por cuanto se evidencia del expediente que las consignaciones se inician con la presentación del escrito de fecha 18 de Marzo del año 2.009, junto con el pago del mes de febrero del año 2.009… Por todo lo antes expresado, es por lo que rechazo niego y contradigo que deba pagar cláusula penal por daños y perjuicio alguno, por cuanto el Ciudadano José Cohelo, accionó en contra del arrendatario por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas demanda por resolución de contrato de arrendamiento identificado con el N° 9686 y donde se evidencia que se le dio entrada el 05 de Julio del año 2.012… Rechazo, niego y contradigo que las consignaciones hayan sido realizadas por el Ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA de manera personal, como lo hizo ver en el libelo de reforma de la demanda el apoderado del al parte acto, por cuanto por tratarse de una firma personal, las consignaciones fueron realizadas tempestivamente por el ciudadano JOSÉ MARIA BENEDITO DA SILVA en representación del fondo de comercio BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA… Rechazo, niego y contradigo que deba pagar cantidad de dinero alguno por concepto de cláusula penal por demora adicional al canon de arrendamiento, por cuanto al momento de practicar la medida de secuestro me encontraba totalmente solvente y el contrato de arrendamiento de marras estaba también totalmente vigente, razón por la cual no debo pagar ninguna cantidad de Mil Bolívares (Bs. 1.000,00) diarios por la demora en la entrega del inmueble, ya que, no me correspondía entregar el inmueble todavía como ya lo he explicado en reiteradas ocasiones…”

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio veinticuatro (24) al cuatrocientos sesenta y nueve (469) y del folio sesenta y seis (66) al trescientos sesenta y tres (363) de la primera pieza del presente expediente. En este orden de ideas pasa este Juzgador a otorgarle el valor probatorio a las pruebas aportadas al proceso en la forma que a continuación se considera:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).-Promovió las siguientes Documentales:
a).- Mérito favorable del documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, en fecha 13 de diciembre del 2007, Bajo el No. 12, Tomo 442, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante del folio 24 al 28 de la primera pieza del presente expediente. Al respecto, este Tribunal le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocido en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil). Ahora bien, del análisis que este Juzgador ha realizado a dicho instrumento se desprende lo siguiente: 1.- Que el ciudadano JOSE COHELO DA SILVA, y la Sociedad Mercantil FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA., suscribieron contrato de arrendamiento sobre un Inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida El Ejercito, distinguido con el No. 16, de esta Ciudad de Maturín, Estado Monagas. 2.- Que el canon de arrendamiento fijado sería por la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), pagaderas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. 3.- Que el tiempo de duración de dicho contrato fue por un (01) año, a partir del 01 de Enero del 2.008 hasta el 01 de Enero del 2009, fecha en que el arrendatario entregará el inmueble totalmente desocupado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente con todos los servicios públicos y condominio. La demora en la entrega del inmueble totalmente desocupado y solvente dará lugar, vía cláusula penal, al pago de la cantidad de UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F.1.000,00) por cada día de demora adicional al canon de arrendamiento. En consecuencia, queda probado con tal instrumento la relación arrendaticia entre el ciudadano JOSE COHELO DA SILVA, y la Sociedad Mercantil FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA.-

b).- Mérito favorable de las copias certificadas del expediente No. 2432, del Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de prorroga legal, cursante del folio 107 al 469 de la primera pieza del presente expediente. En virtud de no haber sido desconocido por la parte contraria el referido instrumento, en la oportunidad legal establecida en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- Contratos de arrendamiento, marcadas con la letra “A”, “B”, “C” y “D”, cursante del folio 66 al 78 de la segunda pieza del presente expediente. Al respecto, observa este Tribunal que los mismos consisten en contratos de arrendamientos sobre el inmueble objeto de la presente litis suscritos en las siguientes fechas: El primero: El 07-01-2002. El Segundo: El 25-02-2004. El Tercero: El 22-02-2006 y el Cuarto: El 13-12-2007. Tales instrumentos fueron consignados a los fines de demostrar que la relación arrendaticia ha tenido una duración de 07 años continuos. En virtud de ello, este Tribunal les otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, en virtud de no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil). Y así se decide.-

2).-Expediente Nº 9686 de la nomenclatura interna llevados por ante este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. (cuaderno de tacha), marcada con la letra “F”, cursante del folio 200 al 363 de la segunda pieza del presente expediente.- En virtud de no haber sido tal Instrumento desconocido ni tachado, en la oportunidad legal establecida en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, pleno valor probatorio. Y así se decide.-

3).- Expediente Nº 9686 (cuaderno principal), de la nomenclatura interna llevados por ante este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, cursante del folio 36 al 51 del presente expediente y Copias Certificadas del expediente de consignación Nº 167 nomenclatura interna del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas (cuaderno de tacha), marcada con la letra “E”, cursante del folio setenta y nueve 79 al ciento noventa y nueve de la segunda pieza del presente expediente. Al respecto, observa este Juzgador, que la parte demandada quiere demostrar su solvencia con las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, a favor del ciudadano JOSE COHELO DA SILVA. Ahora bien, de la revisión exhaustiva de las actas procesales se evidencia que aún cuando la demandada efectuó las consignaciones, las mismas las realizó erróneamente, ya que de los referidos expedientes se demuestra que el documento de prórroga legal aportado a ese juicio y a las consignaciones fue declarado falso en la incidencia de tacha, por lo que mal puede este Tribunal otorgarle valor probatorio a esta prueba, si dichas consignaciones fueron realizadas en base a lo estipulado en ese contrato de prorroga legal que fue declarado falso, de tal manera que esta Superioridad considera que la arrendataria Sociedad Mercantil FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, se encuentra insolvente. Y así se decide.-
MOTIVA

El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera menester determinar en cuanto a la relación arrendaticia, si es a tiempo determinado o indeterminado, así como también si opera la Tácita Reconducción.

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contrato a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes: “El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron”.

El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe este Operador de Justicia analizar previamente la naturaleza de los contratos de arrendamiento acompañados con el libelo de la demanda y contestación de la demanda, determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.

En este orden de ideas, este Juzgado considera menester transcribir las cláusulas de cada uno de los contratos que vincularon a las partes, en lo que respecta al tiempo de duración de los mismos, a los fines de indagar el tipo de contrato.
Primer Contrato: Celebrado el día 07-01-2002, cláusula “TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de DOS (2) AÑOS, contados a partir del 01 DE ENERO DEL 2002”. Segundo Contrato: Celebrado el día 25-02-2004, cláusula “TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de DOS (2) AÑOS, contados a partir del 01 DE ENERO DEL 2004”. Tercer Contrato: Celebrado el día 22-02-2006, cláusula “SEGUNDA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de DOS (2) AÑOS, contados a partir del 01 DE ENERO DEL 2006”. Cuarto y último Contrato: Celebrado el día 13-12-2007, cláusula “SEGUNDA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN (1) AÑO, contado a partir del 01 DE ENERO DEL 2008 hasta el 01 de ENERO DEL 2009…”

En el presente caso, tal como se señaló en las citadas cláusulas, quedó demostrado en el juicio, que la relación arrendaticia nace a través de un primer contrato, desde el 07 de enero del año 2002, hasta el 01 de enero del año 2009, ahora bien, de las pruebas traídas al proceso se evidencia que por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial se introdujo una demanda con motivo de Resolución de Contrato intentada por el ciudadano JOSE COHELO DA SILVA, en contra de la Sociedad Mercantil FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, en el cual se declaro como FALSO el documento de prorroga legal que intento hacer valer el ciudadano JOSE COHELO DA SILVA en dicho juicio. En virtud de ello, observa este Sentenciador que al ser declarado falso tal documento, ha quedado vigente el último contrato de fecha 13 de diciembre de 2007, el cual terminó el día preestablecido, es decir el 01 de enero de 2009, por lo que a partir de allí, comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, el lapso de prorroga legal que le correspondía al arrendatario, que dado el tiempo estipulado en el contrato, era de seis meses, el cual expiró el 01 de julio del año 2009, todo ello de conformidad al artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”.

Ahora bien, desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que ya fueron analizadas por este Tribunal y que determinan que en el presente caso, proceda en derecho la presente acción. Y así se decide.-

Por otra parte, observa el Tribunal que la apoderada judicial de la parte demandada, expresó que se produjo la TÁCITA RECONDUCCIÓN; ante tal disyuntiva, considera oportuno este Juzgado señalar cuándo se produce la tácita reconducción en una relación arrendaticia.

Reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita, o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga.
La tácita reconducción supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso algunas legislaciones rechazan el concepto, determinando que la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significará tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución, lo que podrá hacer en cualquier tiempo. (Manuel Ossorio–Diccionario de Ciencias Jurídica, Políticas y Sociales, 36ª Edición Actualizada, corregida y aumentada por Guillermo Cabanellas De Las Cuevas – Pág. 924).

El destacado procesalista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, respecto de la Tácita Reconducción señala: “El vocablo “reconducción” viene de re-condutio que puede experimentar la locatio-conductio (re-alquiler).” Y citando a FRANCISCO RICCI, continúa diciendo, “Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.”

Por su parte, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, expone: “…la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de LAI…”
Para mayor abundamiento, es importante acotar que en todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal.

Es de observarse, que ante el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con el objeto que no prospere la TÁCITA RECONDUCCIÓN, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción. En el caso bajo estudio, tenemos que agotada como se encontraba la prórroga legal y habiendo el demandante intentado la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial en fecha 02 de junio de 2009, tal como se evidencia de las pruebas traídas al proceso, logrando evitar de esta manera que prospere la tácita reconducción, ejerciendo dicha acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días luego de vencido el lapso de prórroga legal, es por lo que se debe concluir forzosamente que el arrendador manifestó oportunamente su voluntad en que no prosperara la tácita reconducción; por lo expuesto es que surge la obligación imperante para el arrendatario de hacer efectiva la entrega del bien inmueble arrendado a su legítimo propietario o, en todo caso al administrador del inmueble en cuestión, dada la finalización de la relación contractual entre los mismos. Y así se decide.-
DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en estricto acatamiento del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio NORMA TINEO NAVARRO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio contra la sentencia de fecha 14 de Agosto de 2.013, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en la Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en el juicio de CUMPLIMINETO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el Ciudadano JOSE COHELO DA SILVA, en contra de la Sociedad Mercantil FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA. En Consecuencia se CONFIRMA la decisión apelada en todas y cada una de sus partes.-

Se condena en costas a la recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la Sala del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. 203º Años de la Independencia y 154º de la Federación. Maturín, a los Veintiún (21) días del mes de Enero de 2014.-
EL JUEZ PROVISORIO,

Abg. JOSÉ TÓMAS BARRIOS MEDINA.-
LA SECRETARIA,

Abg. NEYBIS RAMONCINI.-

En esta misma fecha siendo las 01:30 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión. Conste:
LA SECRETARIA,

Abg. NEYBIS RAMONCINI.-

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Exp. 011005.-