TSJ Regiones - Decisión

EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE CIVIL No. 000225 (AH13-R-2001-000050)
MOTIVO: APELACIÓN
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: JIMMY XAVIER RODAS AYALA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V- 15.148.446.

APODERADO DE LA PAERTE DEMANDANTE: ERMENEGILDA DEAMELO ROMANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 42.203.
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DEMANDADO: OLGA LUISA DÍAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V-240.053.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN AÍDA RODRÍGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 68.377.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial de la presente causa, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha dos 16 de noviembre de 2.000, por el ciudadano JIMMY XABIER RODAS AYALA, asistido por la abogada en ejercicio de este domicilio BRUNILDE ESPARRAGOZA, en contra de la sentencia dictada, en fecha 20 de septiembre de 2.000 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda interpuesta por el citado ciudadano JIMMY XABIER RODAS AYALA, por cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compra, en contra de la ciudadana OLGA LUISA DÍAZ y, sin lugar la reconvención propuesta por la demandada por resolución de contrato.

En fecha 27 de septiembre de 2.000, compareció la demandada ciudadana OLGA LUISA DÍAZ y, otorgó poder apud acta, a la abogada en ejercicio CARMEN AIDA RODRÍGUEZ, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 68.377.

En fecha 20 de noviembre de 2.000, el Juzgado de la causa oyó apelación en ambos en efectos y, ordenó la remisión del expediente a la alzada.

En fecha 30 de enero de 2.001, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dio por recibidas las actuaciones de la presente causa, se avocó al conocimiento de la misma y, fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Al folio 196 corre escrito presentado por la abogada CARMEN AIDA RODRÍGUEZ, apoderada judicial de la ciudadana LUISA DÍAZ.

En fecha 13 de febrero de 2.012, se remitió el expediente de que tratan presentes actuaciones a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de la Resolución No. 2011-62, de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

En fecha 10 de abril de 2.012, previa distribución, correspondió a este Juzgado el conocimiento de la causa, el cual en fecha 10 de abril de 2012 lo recibió y, el día 15 de mayo del mismo año, se dictó auto de abocamiento, ordenándose notificar a las partes, lo cual se logró mediante publicación en cartel el diario El Nacional, y en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 10 de enero de 2013.

Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Juzgado Itinerante de Primera Instancia, actuando en alzada, lo hace previamente a las siguientes consideraciones:

II
DE LA COMPETENCIA

Con motivo de la Resolución No. 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución No. 2012-033, de fecha 28 de noviembre de 2.012 y, mediante Resolución No. 2013-0030, de fecha 04 de diciembre de 2013, la citada Sala Plena de nuestro máximo Tribunal, decidió dar continuación a la citada competencia hasta sentenciar el total de expedientes que conforman el inventario redistribuido y, dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes de 2009, este órgano jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en segunda instancia del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, en contra de la sentencia emanada del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, dictada en fecha 20 de septiembre de 2.000. Así se decide.

III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

La presente controversia trata de lo siguiente:

En fecha 30 de noviembre de 1997, el ciudadano JIMMY XAVIER RODAS AYALA, por medio de su apoderado RÓMULO ALFONSO FORTI MACKSMAN, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 46.723, consignó libelo de demanda ante el Juzgado Quinto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en contra de la ciudadana OLGA LUISA DÍAZ, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 240.053, pretendiendo el cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compra, realizado con la demandada, en fecha 12 de junio de 1995, suscrito por ante la Notaría Pública Décima Sexta de Caracas, quedando anotado bajo el No.68, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones que se lleva en esa Notaría, sobre el siguiente inmueble: Apartamento, identificado con el No. 711, letra “F”, piso 7, Bloque 53, de la Urbanización 23 de Enero, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Alegó en la demanda que el referido contrato fue suscrito por un año fijo, contado a partir de la fecha 01 de junio de 1995, hasta el día 30 de junio de 1996, por un canon mensual de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) para la época, el cual el arrendatario debía pagar puntualmente, el primer día de vencimiento de cada mes, en la oficina del arrendador o donde éste lo indicara y, que a su vez, la arrendadora se comprometió, a venderle el inmueble al arrendatario, en UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.500.000,00) de los de antes, una vez cumplido el término del mismo, si dicha cantidad estaba cancelada para el momento.

Asimismo, alegó la parte actora, haber cumplido con lo establecido en el contrato, pagando puntualmente los cánones del mismo, mediante cuenta de ahorros del Banco Provincial, No. 02286420V, cuyo titular es la ciudadana OLGA LUISA DÍAZ, demostrando con ello su responsabilidad y su interés en adquirir el inmueble. Pero que la demandada, se negó a transferirle a su nombre la propiedad. Por todo lo expuesto solicitó ante el Tribunal de la causa, que la demandada convenga en cancelar la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.500.000,00) o, que en su defecto, sea condenada al cumplimiento del contrato.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil.

Por su parte, la demandada en su contestación, negó, rechazó y contradijo los alegatos de hecho y de derecho realizados por el demandante, RECONVINO, y DEMANDÓ FORMALMENTE en base a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO suscrito con la parte actora, por el incumplimiento de las cláusulas segunda, tercera, cuarta, sexta y novena establecidas en el supra contrato y, solicitó se declarara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato intentada en su contra y, con lugar la reconvención que por resolución de contrato intentó en el mismo acto, en contra del arrendatario y parte actora en el presente juicio, ciudadano JIMMY XAVIER AYALA.

Trabada la litis, las partes continuaron con sus pretensiones en el proceso y, para el desarrollo del mismo promovieron y evacuaron pruebas con el fin de demostrar sus alegatos.

En fecha veinte (20) de septiembre de dos mil (2.000), el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien llevaba la causa, en base a lo alegado y probado en autos por las partes, dictó sentencia definitiva sobre el citado caso y, declaró sin lugar la demanda, así como también declaró sin lugar la reconvención.

Ahora bien, en cuanto a la sentencia recurrida, se hacen las siguientes determinaciones:

El a quo, actuó apegado a derecho, puesto que hizo una evaluación exhaustiva de cada una de las pruebas y alegatos expuestos por las partes, reconoció que efectivamente existen obligaciones recíprocas entre las partes de este juicio, tal como se demostró en el contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre el inmueble supra identificado.

En efecto, dicho contrato fue estipulado por las partes a término fijo por un año, contado desde el día 01 de junio de 1.995, hasta el día 30 de junio de 1.996, en el cual el arrendatario se obligó a pagar al arrendador el canon de arrendamiento, en un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.10.000,00) mensuales, pagaderos el primer día de cada mes, pero además se obligó a pagar, en el término fijado por dicho contrato la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.500.000,00 ) de los de antes, una vez cumplida con esta obligación por parte del arrendatario, la arrendadora estaba obligada a transferir la propiedad del inmueble arrendado a su nombre.

Al no quedar demostrado en autos, que la parte actora, hubiese cumplido con la obligación pactada de pagar el monto convenido como precio de venta, tal como lo señaló el a quo en este caso, no nace la obligación para la arrendadora y propietaria del bien objeto de este juicio, de transferir la propiedad a nombre de su arrendatario tal como lo habían convenido, esto aunque el arrendatario haya demostrado que cumplió con sus cánones de arrendamiento, puesto que con ello, no se demuestra el interés de adquirir el bien arrendado, visto que en el contrato jamás se estipuló que el pago de los cánones de arrendamiento, se imputarían al precio de la venta, criterio que comparte este Juzgado.

Expuesto lo anterior, se hace alusión a lo siguiente:

En el caso de los contratos llamados bilaterales o sinalagmáticos perfectos, como es el presente caso, las partes se obligan recíprocamente, es decir, cada una de las partes está obligada a cumplir frente a la otra, ya que aquí las partes son deudoras y acreedoras a la vez, es decir, que si una de estas partes no cumple su obligación, tampoco puede exigir que la otra cumpla la suya, esto se le llama excepción nom adimpleti contractus, o excepción de incumplimiento, que sólo es posible en los contratos de este tipo, cuyo postulado se encuentra establecido en el artículo 1168 del Código Civil, que prevé lo siguiente:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, al menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

Como lo señala el citado artículo, la excepción es que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones, lo cual no es el caso en la presente causa.

En conclusión a ello, no es exigible a la demandada, propietaria del inmueble, cumplir con la obligación de transferir la propiedad del mismo al ciudadano JIMMY XABIER RODAS AYALA, arrendatario, pues, como antes se indicó no quedó demostrado durante la secuela del proceso, que éste haya pagado la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.500.000,00) de los de antes, como pago del precio del inmueble. ASÍ SE DECIDE.

En lo que respecta a la RECONVENCIÓN interpuesta por la demandada, el a quo, señaló que la dicha pretensión, sólo se fundamentó en el posible incumplimiento por parte del inquilino de las cláusulas segunda, tercera, cuarta, sexta y novena del locativo de que tratan las presentes actuaciones, pero sin indicar de que manera el arrendatario, no cumplió con lo dispuesto en dichas cláusulas.

Este Tribunal rechaza tal criterio, puesto que se evidencia en autos, que el demandado y apelante en este caso, sí explicó en su escrito de contestación cuales fueron los incumplimientos del arrendatario.

De las cláusulas citadas:

CLÁUSULA SEGUNDA: “el canon mensual de arrendamiento es la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES MENSUAL (Bs. 10.000), que el arrendatario pagará puntualmente por mensualidades vencidas el primer día siguiente al vencimiento de cada mes, en la oficina del arrendador o donde éste lo indique. El incumplimiento del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento dentro de los quince días siguientes a su exigibilidad, será causa suficiente para que el arrendador lo considere rescindido y puede exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, su devolución, (omisis)”.

Los depósitos de pago presentados en autos, los cuales se encuentran en los folios trece (13) al diecinueve (19), realizados en la cuenta No. 02286420U, del Banco Provincial, a nombre de la ciudadana OLGA LUISA DÍAZ, supra identificada, son los siguientes:

Depósitos: No. Y-19434906, de fecha 09 de abril de 1995, por un monto de Bs. 10.000; No. X-0442819, de fecha 07 de julio de 1995 por un monto de Bs. 10.000; No. S-014759, de fecha 17 de agosto de 1995 por un monto de Bs. 10.000; No. Y- 6733360, de fecha 23 de febrero de 1996, por un monto de Bs.20.000; No. Y-6733359, de fecha 23 de febrero de 1996, por un monto de Bs. 30.000; No. Y-6311844, de fecha 1996, por un monto de Bs. 10.000; No. Y-11031586, de fecha 13 de marzo, por un monto de Bs. 10.000; No. Y-3052053, de fecha 29 de abril de 1.996, por un monto de Bs. 10.000; No. Y-14280179, de fecha 11 de julio de 1.996, por un monto de Bs. 10.000; No. Y- 13745222, de fecha 01 de agosto de 1.996, por un monto de Bs. 10.000; No. Y-14274764, de fecha 02 de septiembre de 1.996, por un monto de Bs. 10.000; No. Y-8171666, de fecha 15 de octubre de 1.996, por un monto de Bs. 10.000; No. Y-11837544, de fecha 16 de noviembre de 1.996, por un monto de Bs. 10.000; No. Y-15650463, de fecha 19 de diciembre de 1.996, por un monto de Bs. 10.000; No. Y-17555028, de fecha 10 de enero de 1.997, por un monto de Bs.10.000; No. Y-19423330, de fecha 07 de febrero de 1.997, por un monto de Bs. 10.000; No. Y-12962891, de fecha 20 de mayo de 1.997, por un monto de Bs.10.000; No. Y-1942329, de fecha 12 de junio de 1.997; por un monto de Bs.10.000; No. Y-5001467, de fecha 09 de julio de 1.997, por un monto de Bs. 10.000.

Como se puede observar, dichos depósitos fueron realizados en firma extemporánea, puesto que el arrendatario debía pagar el canon de arrendamiento, el primer día de cada mes, incumpliendo así con lo establecido en la cláusula segunda del citado contrato, a excepción del mes de agosto de 1.996, que fue pagado puntualmente. E igualmente, se observa de dichos depósitos, que no aparecen pagados los meses de mayo, junio, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1.995, los meses de enero, mayo y junio de 1.996, marzo y abril del año 1.997.

A los folios 54 al 67 de este expediente, se evidencian otros depósitos realizados por el actor, por ante el Banco Industrial de Venezuela, cuenta No. 010-105137-3, correspondiente al Juzgado Tercero de Parroquia de la Circunscripción de Área Metropolitana de Caracas, con el fin de continuar pagando el canon de arrendamiento, a la ciudadana Olga Díaz, debido a que ésta no le seguía aceptando los pagos de los mismos.

Estos pagos fueron los siguientes:

Planilla No. 335645, de fecha 13 de agosto de 1.997, por un monto de Bs. 10.000; planilla No. 410915, de fecha 04 de septiembre de 1.997, por un monto de Bs. 10.000; planilla No. 493815, de fecha 15 de octubre de 1.997, por un monto de Bs. 10.000; planilla No. 18527152, de fecha 13 de noviembre de 1.997, por un monto de Bs. 10.000; planilla No. 15654069, de fecha 12 de diciembre de 1.997, por un monto de 10.000; planilla No. 15654068, de fecha 20 de enero de 1.998, por un monto de Bs. 10.000. No se consignaron más pagos del año 1.998. También se puede observar que el arrendatario pagó los cánones desde el mes de marzo hasta el mes de diciembre de 1.999, según se evidencia a los folios 118 a 128 del expediente.

En este sentido, se demuestra que a pesar que el arrendatario, consignó recibos a los fines de demostrar su solvencia, no es menos cierto que la mayoría de los pagos que realizó para cumplir dicha obligación, fueron extemporáneos, incumpliendo así con lo pactado en el contrato. Asimismo, la parte actora, no logró demostrar haber pagado la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) de los de antes, como fue pactado en la cláusula cuarta del contrato, para hacer efectiva la compra venta del inmueble arrendado.

Con respecto al incumplimiento de la cláusula TERCERA por parte del arrendatario, en la cual se pactó que el pago de los servicios públicos del apartamento arrendado, serían por cuenta exclusiva de arrendatario, cuyo cumplimiento no demostró, es por lo que se evidencia una violación a esta cláusula.

En lo que respecta a la cláusula SEXTA, donde el arrendatario se obligó a no subarrendar, ceder, traspasar, etc. el inmueble sin la autorización escrita del arrendador, de las declaraciones de los testigos promovidos por las partes para demostrar sus afirmaciones, no se dejó claro que efectivamente el arrendador haya incumplido dicha cláusula.

Ahora bien, en la cláusula NOVENA del citado contrato se estableció lo siguiente:
“El incumplimiento por parte del arrendatario a algunas de las cláusulas contenidas en este documento, hará que el presente contrato quede rescindido y el arrendador podrá demandar la resolución del mismo ante los Tribunales competentes y/o solicitar judicialmente la desocupación del inmueble. (omisis).

De lo expuesto anteriormente, concluye este Tribunal que el ciudadano JIMMY XABIER RODAS AYALA, incumplió con lo establecido en las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, del contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado con la ciudadana OLGA LUISA DÍAZ, por lo que se declara con lugar la reconvención por resolución del contrato interpuesta por la demandada y, sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano JIMMY XABIER RODAS AYALA ASÍ SE DECIDE.

En virtud del anterior pronunciamiento, se revoca parcialmente la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de septiembre de 2000 y, en consecuencia, declara resuelto el contrato suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Décima Sexta de Caracas, en fecha 12 de junio de 1995, quedando anotado bajo el No. 68, Tomo 49 de los Libros llevados por esa Notaría. ASÍ SE DECIDE.

-IV-
DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JIMMY XABIER RODAS AYALA, asistido por la abogada en ejercicio de este domicilio BRUNILDE ESPARRAGOZA, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 20 de septiembre de 2000.
SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadana OLGA LUISA DÍAZ en contra de la parte actora reconvenida, ciudadano JIMMY XABIER RODAS AYALA, por resolución de contrato.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JIMMY XABIER RODAS AYALA, en contra de la ciudadana OLGA LUISA DÍAZ.
CUARTO: RESUELTO el contrato suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Décima Sexta de Caracas, en fecha 12 de junio de 1995, quedando anotado bajo el No. 68, Tomo 49 de los Libros llevados por esa Notaría.
QUINTO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias respectivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes, por medio de alguno de los mecanismos procesales previstos en el artículo 233 de nuestro Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTÍFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los siete (07) días de enero del dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,

ALCIRA GÉLVEZ SANDOVAL

EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.

En esta misma fecha, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.