TSJ Regiones - Decisión

En horas de despacho del día de hoy, Veintitrés (23) de enero de dos mil catorce (2014), siendo la 1:00 p.m., día y hora fijados por este Tribunal de Alzada para que tenga lugar la Audiencia de Apelación en el presente juicio, tal como lo dispone el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anunció el acto en las puertas del Tribunal en la forma de ley, encontrándose presente el ciudadano GONZALO RODRIGO ALTAMIRANO ALTAMIRANO, titular de la cédula de identidad Nº 13.748.591, debidamente asistido para este acto, por la abogada AGLAIR RODRÍGUEZ C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 35.758. Se deja constancia que la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno.- Acto seguido, el Juez del Despacho, declaró abierta la AUDIENCIA DE APELACION, establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, concediendo el derecho de palabra a la parte actora, quien expuso lo siguiente: “En principio quiero señalar que la parte demandada acostumbra a no asistir a las audiencias. No pagan los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2008, cuyo monto es de Bs. 250,00. Cuando contestaron la demanda el 13-04-2011, se limitaron solo a alegar la falta de cualidad de mi representado, señalando que no es el propietario del inmueble, que el inmueble arrendado no estaba inscrito en la Cámara Inmobiliaria, que ellos solicitaron una vivienda en el Ministerio de Vivienda y por ello necesitaban una prórroga de tres (3) años para mudarse, además que el contrato existente entre las partes era de comodato. El Tribunal de la causa suspendió el proceso hasta tanto se agotara la vía administrativa, se dio cumplimiento a lo ordenado y la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI), dictó providencia, la cual consigné en el expediente, en fecha 10-06-2013”. Pido que se haga justicia ciudadano Juez, ya que mi representado tiene un hijo enfermo que amerita de tratamiento diario y el canon es tan solo de Bs. 250,00, que los demandados han dejado de cancelar desde hace 5 años”. Consignó escrito de pruebas, constante de un (1) folio útil y cinco (5) anexos y un escrito de alegatos constante de cuatro (4) folios útiles y anexos en cuatro (4) folios. Es todo. Oída la parte compareciente, se deja expresa constancia que el Tribunal no posee los medios audiovisuales a que hace referencia la norma contenida en el artículo 122 ejusdem, para recoger por esos medios la exposición aquí realizada.- Siendo las 2:00 p.m, se da lectura a la presente acta, dejando constancia de la presencia de la parte actora y su abogado asistente, identificados en el encabezamiento de la presente acta, quienes proceden de inmediato a firmarla y seguidamente el Juez se retira a los fines de elaborar el dictamen correspondiente, el cual se pronunciará dentro de los treinta (30) minutos aproximadamente, o antes si fuere el caso.- Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman
EL JUEZ,

LA PARTE DEMANDANTE Y SU APODERADA,

LA SECRETARIA,

Recogidas las firmas de todos los intervinientes, este Tribunal de Alzada procede a dictar el fallo correspondiente, el cual será redactado en términos precisos y breves, sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que consten en el expediente, conteniendo la identificación de las partes y sus apoderados, los motivos de hecho y de derecho de la decisión, así como la determinación del objeto o la cosa sobre la cual ha de recaer la decisión. A tales efectos, se tiene: REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. EN SU NOMBRE. JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. Exp. N° AP71-R-2013-000900 (8982). PARTE ACTORA: GONZALO RODRIGO ALTAMIRO ALTAMIRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nº. V-13.748.591. SU APODERADA JUDICIAL: Aglair Rodríguez C., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 35.758. PARTE DEMANDADA: WILSON ALBERTO RUEDA y YAMILET JUDITH OLIVEROS MURO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nros. V-12.711.982 y V-9.486.226, respectivamente. SU APODERADA JUDICIAL: Julia Rivero Melecio, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 68.719. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. INMUEBLE OBJETO DE LITIS. Constituido por el Apartamento Nº “3”, de la Casa Nº 27-12, ubicada en la Calle y Callejón Caribe, Alta Vista, Catia, de esta ciudad de Caracas, Distrito Capital.
-ACTUACIONES EN ESTA ALZADA-
La presente causa la conoce esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de julio de 2013 (F.101), por la abogada Julia Rivero Melecio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 20 de junio de 2013 (F.78-84), por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta, por consiguiente, resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 05 de junio de 2007, por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 43, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. Asimismo, se ordenó a la parte demandada hacer entrega a la actora, del bien inmueble arrendado, así como, pagarle la cantidad de Bs.F. 6.500,00, por concepto de daños y perjuicios causados por estar ocupando el referido bien sin cancelar el canon de arrendamiento, durante los meses comprendidos desde noviembre de 2008 hasta febrero de 2011, a razón de Bs.F. 250,00, por cada mes transcurrido, y los que se siguieren venciendo.
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto a este Tribunal de Alzada, el cual mediante providencia de fecha 16 de octubre de 2013 (F.116-118) le dio entrada y estableció la oportunidad en que debía llevarse a cabo la audiencia oral, una vez conste en autos la última notificación que de las partes se hiciere; la cual se fijaría mediante auto expreso. En la misma fecha se libraron boletas de notificación. En fecha 20 de noviembre de 2013 (F.124), se dejó constancia de la última de las notificaciones practicadas.
En fecha 20-01-2014, se fijó mediante auto expreso la oportunidad para la celebración de la audiencia oral, la cual se celebró en esta misma fecha.
Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, procede esta Alzada a proferir su fallo, considerando lo siguiente:
-ANTECEDENTES-
Se inició el presente juicio de resolución de contrato de arrendamiento, mediante libelo de demanda presentado en fecha 23 de febrero de 2011 (F.1-3, Vto.), por el actor, Gonzalo Rodrigo Altamirano Altamirano, asistido -para ese entonces- de su actual apoderada judicial, abogada Aglair Rodríguez C., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas. En tal sentido, alega el accionante como hechos fácticos que dan lugar a su pretensión, lo siguiente: Que, en fecha 05 de junio de 2007, suscribió con los demandados el contrato de arrendamiento cuya resolución demanda, sobre el bien inmueble objeto de litis (Plenamente identificado en este fallo). Que, los accionados no pagan los servicios públicos que se obligaron pagar en la Cláusula QUINTA del contrato, así como, tampoco cumplen con el pago del canon de arrendamiento convenido en la cláusula TERCERA del aludido contrato, siendo que a la fecha de interposición de la demanda adeudan los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde noviembre del año 2008, hasta el mes de febrero del 2011, es decir 28 mensualidades, a razón de Bs.F. 250,00 cada una, lo que arroja un monto total de Bs.F. 6.500,00. Que, esta es la razón por la que, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Aun vigente para la época de interposición de la demanda), acude por ante este órgano jurisdiccional para demandar la resolución del contrato de arrendamiento up supra citado, y en consecuencia, sea ordenada la entrega material del bien inmueble objeto de litis, así como el pago de la citada cantidad de dinero por concepto de daños y perjuicios por el uso indebido del bien arrendado.
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien por auto de fecha 02 de marzo de 2011 (F.09), ordenó el emplazamiento de los accionados, para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones que de éstos se hiciere, a los fines de la contestación a la demanda.
Llegada la oportunidad para la contestación, en fecha 13 de abril de 2011 (F.25-26), compareció la abogada Julia Rivero Melecio, y consignó instrumento poder que la acredita como apoderada judicial de los demandados. Acto seguido, procedió a dar contestación al fondo de la demanda alegando, lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho invocado. Que, el bien inmueble objeto de litis no es propiedad del actor, por lo que -estima- no es el legitimado para interponer la acción. Que, el referido inmueble no está inscrito en la Cámara Inmobiliaria para Arrendamiento, razón por la cual -considera- es ilegal la ejecución de este contrato. Que, en el presente caso se está frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que la acción de resolución de contrato no es la vía idónea a seguir, como si lo sería la de desalojo. Que, es falso que sus mandantes hayan dejado de pagar los cánones de arrendamiento reclamados en el libelo, toda vez que el arrendador dejó de recibirles tales cánones con el fin que vivieran sin cancelar para que luego se marcharan, hechos éstos, que -a su entender- crea esta relación en un contrato de comodato, que debe ser ejecutado mediante otra acción. Que, es falso que hayan dejado de pagar los servicios públicos, ya que las facturas le son entregadas al demandante y éste no recibe sus pagos para poder desalojarlos. Que, los accionados están esperando por una vivienda que le van adjudicar y, en ese sentido, solicitan se les conceda una prórroga de tres años a partir de esa fecha (Contestación a la demanda), a fin de desalojar el inmueble objeto de litis. Por tales razones, solicitan se declare sin lugar la demanda.
Estando la causa abierta a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho consignando sus respectivos escritos, en los que promovieron las que consideraron pertinentes a sus respectivas afirmaciones de hecho. Tales pruebas fueron admitidas mediante auto de fecha 02 de mayo de 2011 (F.69-70).
Mediante decisión del 11 de mayo de 2011 (F.72), el juzgado a-quo señala que la causa estaba en estado de dictar sentencia definitiva, conforme a lo previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, pero, no obstante ello, se abstuvo de dictarla por cuanto en fecha 06 de mayo de 2011 entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que en su artículo 4 ordena la suspensión de los procedimientos judiciales o administrativos en curso a la entrada en vigencia de la Ley, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en la misma. En tal sentido, se ordenó la suspensión del juicio hasta que constase en autos de haberse tramitado el procedimiento establecido en el mencionado Decreto Ley.
No hubo más actividad en el proceso, hasta que mediante diligencia de fecha 10 de junio de 2013 (F-73-75), la representación judicial de la parte actora consigna a los autos, original de Comunicación Nº MC-0980/05-13, de fecha 17 de mayo de 2013, emanada de SUNAVI, a través de la cual se (Sic) “...exhorta al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a reactivar el proceso judicial contenido en el expediente AP31-V-2011-000489, nomenclatura de ese Juzgado y proceder para todos los efectos ulteriores del mismo conforme lo disponen los artículos 12º 13º y 14º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas...”. Seguidamente, en auto de fecha 11 de junio de 2013 (F.76-77), se reanuda la causa en el estado de dictar la sentencia correspondiente, toda vez que ya habían sido tramitadas por el actor, las diligencias relativas al agotamiento del procedimiento exigido en sede administrativa.
-MÉRITO DEL ASUNTO-
Ahora bien, el conocimiento de este Tribunal de Alzada se circunscribe a la apelación interpuesta contra la sentencia de fecha 20 de junio de 2013 (F.78-84), dictada por el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró, en síntesis, lo siguiente:

(Sic) “...(Omissis)...”...En consecuencia, resulta forzoso para este Juzgado declarar que las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento, y en carácter de arrendatarios los demandados están obligados a pagar el canon de arrendamiento en la forma en que lo convinieron contractualmente. Toda vez que los demandados admitieron que no están pagando dicho canon de arrendamiento, debe este Juzgado declarar la procedencia de la demanda, así como el pago de la indemnización reclamada por el actor, por concepto de daños y perjuicios que le han causado los arrendatarios al no pagar la contraprestación debida mientras siguen ocupando el bien inmueble arrendado. Así se decide.

“...Omissis...”

(...)...declara: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso el ciudadano GONZALO RODRIGO ALTAMIRANO ALTAMIRANO contra los ciudadanos WILSON ALBERTO RUEDA y YAMILETH JUDITH OLIVEROS MURO, antes identificados.- En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 5 de junio de 2007, inserto bajo el Nº 43, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y en consecuencia se condena a los demandados, a lo siguiente: PRIMERO: Entregar a la parte actora, el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento Nº 3 de la casa Nº 27-12, ubicada en la calle y callejón Caribe, Alta Vista, Catia, Caracas, Distrito Capital, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación en que lo recibieron en arrendamiento. SEGUNDO: En pagar a la parte actora, la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.500,00), por concepto de daños y perjuicios causados por estar ocupando el inmueble sin pagar el canon de arrendamiento, durante los meses comprendidos desde noviembre de 2008 hasta febrero de 2011, calculados a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) por cada mes transcurrido y cuya cantidad es equivalente al canon de arrendamiento mensual pactado en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Igualmente se condena a los demandados a pagar por el mismo concepto, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00) por cada mes transcurrido posteriormente, esto es, desde marzo de 2011 hasta el último mes vencido a la fecha en que la decisión definitiva dictada en la presente causa sea declarada definitivamente, lo cual será calculado por este Juzgado al ordenar el cumplimiento voluntario de la sentencia, por ser una cantidad fácil de determinar, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.- Se condena en costas a la partes demandada, de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Códi8go de Procedimiento Civil.- De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de procedimiento Civil, publíquese y regístrese. Se ordena su notificación a las partes...” (Cita textual).

Precisado lo anterior, de seguidas, debe determinar previamente este Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión del accionante dirigida a que se declare la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 05 de junio de 2007 (Inserto bajo el Nº 43, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital), sobre el bien inmueble objeto de litis, así como, que se declare a los demandados-arrendatarios en estado insolvencia frente al arrendador-demandante, como consecuencia de haber dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde noviembre de 2008, hasta febrero de 2011, a razón de Bs. 250,00, cada uno, cuyo monto total asciende a la cantidad de Bs. 6.500,00, los cuales pide sean condenados a pagar -por los accionados al actor- por concepto de daños y perjuicios causados por estar ocupando el inmueble arrendado sin pagar el canon de arrendamiento durante los meses up supra citados. Asimismo se demanda, por el mismo concepto, el pago de cada mensualidad transcurrida, con posterioridad al mes de febrero de 2011, a razón de Bs. 250,00 cada una, que se sigan generando hasta que se haga efectiva la entrega material del inmueble arrendado.
Ello, en virtud a que los arrendatarios presuntamente incumplieron con la obligación que adquirieron en la cláusula “TERCERA” del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de junio de 2007, cuya resolución se demanda.
Por su parte, la representación judicial de los demandados, en la contestación a la demanda, alegó en defensa de los demandados: que el bien inmueble objeto de litis no es propiedad del actor, por lo que no es el legitimado para interponer la presente acción; que el referido inmueble no está inscrito en la Cámara Inmobiliaria para Arrendamiento, por lo cual es ilegal la ejecución de este contrato; que en este caso se está frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que la acción de resolución de contrato no es la vía idónea a seguir, como si lo sería la de desalojo; y que, es falso que sus mandantes hayan dejado de pagar los cánones de arrendamientos reclamados en el libelo, toda vez que el arrendador dejó de recibirles tales cánones con el fin que vivieran sin cancelar para que luego se marcharan, hechos éstos, que -a su decir- cambia esta relación en un contrato de comodato, que debe ser ejecutado mediante otra acción, y, por último, que es falso que hayan dejado de pagar los servicios públicos, ya que las facturas le son entregadas al demandante y éste no recibe sus pagos para poder desalojarlos.
Fijados como han quedado los hechos controvertidos, para decidir se observa:
Primeramente, debe referirse este Superior al alegato de falta de legitimidad y cualidad para intentar la acción, esgrimido en la oportunidad de la contestación. Al efecto, se observa que el mismo se fundamenta en que el actor no es el propietario del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se acciona. Ahora bien, de la lectura de la demanda se puede evidenciar que la acción es intentada por el actor, Gonzalo Rodrigo Altamirano Altamirano, contra los demandados, Wilson Alberto Rueda y Yamilet Oliveros, en su condición de arrendador y arrendatarios, respectivamente. Ésta condición aludida, se desprende de original del contrato de arrendamiento que se acompañó al escrito libelar, el cual fue debidamente autenticado en fecha 05 de junio de 2007, ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 43, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. Así las cosas, debe advertirse que es arduamente conocido que en casos como el de autos, donde se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento por incumplimiento de cláusulas contractuales, la legitimidad o cualidad para accionar la ostenta la persona que celebró el contrato de arrendamiento con el carácter de arrendador, independientemente de que sea el propietario del inmueble o no; ello es asi por cuanto con la acción ejercida no se está discutiendo propiedad alguna. Luego, habiendo consignado el actor, conjuntamente con el libelo, el original del contrato de arrendamiento que lo une a sus arrendatarios (Los demandados), no debe existir duda sobre la legitimidad ad causam y cualidad que éste posee para intentar la presente acción, como en efecto así se declara. Siendo en consecuencia improcedente el alegato de falta de legitimidad y cualidad analizado. Y así se establece.
Ahora bien, como antes lo señaláramos, fue acompañado al escrito libelar que diera inicio a la presente controversia, original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 05 de junio de 2007 (F.4-8), sobre el bien inmueble objeto de litis. Del referido contrato se desprende, entre otros, que en la cláusula “CUARTA” fue convenido que el término de duración del contrato sería de un (1) año contado a partir del 15 de mayo de 2007 hasta el 15 de mayo de 2008, fecha en la cual los arrendatarios entregarían el apartamento arrendado, completamente desocupado, así como, que en la cláusula “TERCERA”, expresamente convinieron las partes que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Bs. 250,00, que debían ser pagados por los demandados-arrendatarios, al actor-arrendador, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en el domicilio del arrendador o en el sitio que éste señale al efecto. Asimismo, en la cláusula “QUINTA”, que serían por cuenta de los arrendatarios el pago de los servicios públicos, tales como: luz eléctrica, teléfono, agua, gas, aseo urbano y cualquier otro servicio que requiere el inmueble.
Luego, en el escrito de contestación, se afirma que la acción intentada ha debido ser la de desalojo y no la resolución de contrato de arrendamiento, toda vez que el contrato que une a las partes es un contrato indeterminado. Ahora bien, del análisis del libelo de la demanda resulta evidente que la acción ejercida es la de resolución de un contrato de arrendamiento, cuyo objeto, entre otros, es la entrega del inmueble arrendado, causa de derecho común prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo conocimiento y decisión corresponde a los órganos jurisdiccionales, según lo dispuesto en los artículos 27 y 98 de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial Nº 6.053 Ext., del 12 de noviembre de 2011, en la cual, en su Disposición Transitoria “PRIMERA”, se dispuso que: “Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley” (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno). De manera pues que, independientemente de la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, cualquiera de las partes que alegue que la otra a incumplido con sus obligaciones contractuales, puede ejercer la acción de cumplimiento o resolución de contrato, según sea el caso. Todo lo cual, fue lo que estableció la Juez de la primera instancia en su sentencia recurrida en apelación. Por consiguiente, deviene en improcedente el alegato objeto de análisis. Y así se declara.
Ahora bien, este contrato bajo estudio no fue impugnado en forma alguna de derecho por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón esta suficiente para apreciarlo en todo su valor probatorio en los términos previstos en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, es apreciado en todo su valor probatorio como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes sobre el inmueble signado bajo el Nº “3”, Casa Nº 27-12, ubicado en la Calle y Callejón Caribe, Alta Vista, Catia, Caracas, Distrito Capital, así como, que tal relación locataria finalizó el 15 de mayo de 2008, y que el canon de arrendamiento fue expresamente convenido por las partes en la cantidad de Bs.F. 250,00, mensuales. Y así se establece.
A su vez, en la contestación a la demanda se alega que es falso que los arrendatarios-demandados hayan dejado de pagar los cánones de arrendamientos reclamados en el libelo, toda vez que el arrendador-actor dejó de recibirles tales cánones con el fin que vivieran sin cancelar para que luego se marcharan, hechos éstos, que -a decir de la apoderada de los accionados- cambia la relación locataria en un contrato de comodato, que debe ser ejecutado mediante otra acción.
Sin embargo, cierto es, que a pesar de tal alegato, ni los demandados ni su representación judicial acompañaron a estos autos medio probatorio alguno que demuestre que el actor se haya negado a recibirles las mensualidades correspondientes a los meses indicados en el libelo, ni el supuesto contrato de comodato, que se dice existe entre las partes. Muy por el contrario, ha existido en el presente caso una admisión expresa por parte de los arrendatarios-demandados que no han pagado ni los servicios públicos con que cuenta el inmueble que les fuera arrendado, ni los cánones de arrendamiento reclamados por concepto de daños y perjuicios.
Al respecto, se debe precisar, que, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contenedoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Nótese que, el precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo de esa obligación cuyo incumplimiento se le imputa.
En el caso bajo estudio, como ha quedado expuesto, se aportó el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 05 de junio de 2007 (F.4-8), sobre el bien inmueble objeto de litis, cuya celebración, al no haber sido negada por los accionados, deja demostrado que las partes aquí litigantes sí suscribieron el contrato de arrendamiento que fuera acompañado al libelo como documento fundamental de la demanda. De este instrumento deriva la obligación que la parte actora reclama.
Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, y el 1.592 ejusdem, establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
De igual manera se hace necesario traer a colación, que el artículo 1.159 del Código Civil, establece la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración del contrato, de tal manera que si la voluntad de ambas partes, en el contrato de arrendamiento cuya resolución se pide, fue vincularse por un contrato de arrendamiento debidamente autenticado, y que el pago de los cánones de arrendamiento debían efectuarse dentro de los cinco (5) primero días de cada mes, como se desprende de la lectura de la cláusula “TERCERA” del contrato celebrado en fecha 05 de junio de 2007, cuya resolución se acciona, tal obligación debió ser cumplida en la forma y manera pactada. Y así se precisa.
Ahora bien, conforme se ha expuesto en líneas anteriores, en el presente caso se demanda la resolución del mencionado contrato de arrendamiento, toda vez que los arrendatarios-demandados han dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde noviembre de 2008, hasta febrero de 2011, a razón de Bs. 250,00, cada uno. Así, pues, el ejercicio de la acción de resolución se basa en la facultad, implícita en toda convención bilateral, que tiene una de las partes para reclamar judicialmente la terminación de la misma, cuando la otra parte incumpla las obligaciones que le atañen, derivadas de la Ley o de la relación contractual.
Esta obligación de pago, constituye una de las dos obligaciones principales del arrendatario que le impone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, que establece:

(Sic) Art.1592.2º.C.C. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

“…Omissis…”

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Asimismo, conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de de este Tribunal de Alzada, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes.
Por tanto, al haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses up supra citados, cuyo pago no fue debidamente acreditado en estos autos, la acción de resolución de contrato interpuesta a tenor de lo establecido en los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, PROCEDE EN DERECHO, por lo que no le queda otro camino procesal a este Tribunal de Alzada que no sea la de confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el a-quo en fecha 20 de junio de 2013, que cursa a los folios que van desde el 78 al 84, del presente expediente en apelación, como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Y así se declara.
Respecto al alegato esgrimido en relación a la validez del contrato, cuya resolución se acciona, toda vez que el (Sic) “...El Inmueble objeto de esta demanda no está Inscrito en la Cámara Inmobiliaria para Arrendamiento, por lo que es ilegal la ejecución de este contrato...”, se observa: que tal alegato deviene en improcedente, pues, el hecho de que el referido bien inmueble se encuentre inscrito o no en el “Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda”, no hace inejecutable el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda. Máxime cuando de autos se desprende que la parte demandante, Gonzalo Rodrigo Altamirano Altamirano, ha sido diligente al solicitar y tramitar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Ministerio Popular para Vivienda y Hábitat, el procedimiento previo a las demandas descrito en los artículos 5º al 10º, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contrato el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Y así se establece.
Con relación a los talonarios de recibos de pago de canon de arrendamiento traídos a los autos por los arrendatarios-demandados, los mismos, al corresponderse con unos pago de mensualidades anteriores a las indicadas en el escrito libelar, se desechan del proceso al no contribuir con la resolución de esta causa. Y así se establece.
En lo que tiene que ver con los recibos de pago de servicios públicos que cursan en estos autos, traídos de igual manera por la parte demandada, los mismos también se desechan del proceso, toda vez que de su lectura se desprende que los mismos aparecen como cancelados por el actor, Gonzalo Altamirano Altamirano, no siendo posible para este Superior establecer una relación entre el inmueble arrendado y su contenido, es decir, en éstos recibos no se hace referencia a una identificación singular del inmueble ocupado por los accionados, en el entendido, que tales recibos se correspondan con pagos por servicios públicos prestados al bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuya resolución se ha declarado en este fallo. Y así se establece.
De igual modo, de las pruebas documentales que cursan a los folios que van desde el 52 al 54 y 57 al 64, del presente expediente en apelación, traídas al proceso por los accionados, las mismas al no arrojar elementos de convicción que sirvan para dilucidar la presente controversia, se desechan del proceso. Y así se establece.
Finalmente, este Tribunal de Alzada advierte, QUE, dada la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053, Ext., del 12 de noviembre de 2011, en donde se deja claramente establecido que el derecho a la vivienda es de Rango Constitucional, NO PODRÁ PROCEDERSE A LA ENTREGA Y DESOCUPACIÓN DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE LITIS, HASTA TANTO NO SE CUMPLA CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 49 DE LA REFERIDA LEY ESPECIAL. Y así se precisa.
No habiendo otro punto sometido al conocimiento y decisión de este Tribunal Superior, por efecto de la apelación que interpusiera la representación judicial de la parte demandada mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2013 (F.101), y, siendo que en el presente caso no prosperó esa apelación ejercida contra la sentencia de fecha 20 de junio de 2013 (F.78-84), se impone la declaratoria sin lugar del referido medio de defensa. Y así se declara.
-DECISION-
Por los motivos antes expresados, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha 25 de julio de 2013 (F.101), por la abogada Julia Rivero Melecio, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 20 de junio de 2013 (F.78-84), por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, expídase copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y remítase el expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintitrés (23) días del mes de Enero de 2014. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.

En esta misma fecha, siendo las 03:25:P.M., se publicó y registró la anterior decisión, previo anuncio de ley.

LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.

CDA/NBJ/Ernesto.
EXP. N° AP71-R-2013-000900 (8982)