TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiuno de enero de dos mil catorce
203º y 154º
PARTE ACTORA: COPIADORA EL ÉXITO C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 30 de noviembre de 1.995, bajo el Nº 32, Tomo 533-A sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS LUIS CARDOZO ANTON Y ARCENIO ANTONIO DUQUE OCHOA, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los números 21.237 y 51.505, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: AMERICO SERRITELLO, ELIZABETH LA RIVA ECHENAGUCIA Y SANDRA LA RIVA ECHENAGUCIA, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 277.359, 5.073.885 y 6.331.907, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LEONARDO VILORIA, EDGAR BARON, BEATRIZ LOPEZ CASTELLANO, ANDREINA AZUAJE,, BELINDA LOPEZ Y LUISA MARIA CASTRO ESCALONA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 27.385, 44.851, 7.955, 162.353, 79.677 Y 79.311, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
SENTENCIA DEFINITIVA.
I
Se inició el presente juicio por demanda presentada por ante la Unidad Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial Los Cortijos, siendo asignado el conocimiento de la misma, previa distribución de ley a este juzgado.
La demanda que dio inicio a las presentes actuaciones fue intentada por los abogados Carlos Luis Cardozo y Arcenio Antonio Duque, quienes en su condición de apoderados judiciales de la firma COPIADORA EL ÉXITO C.A, demandaron a los ciudadanos Américo Serritello, Elizabeth La Riva Echenagucia y Sandra La Riva Echenagucia, por retracto legal arrendaticio.
Los hechos que sustentan la pretensión deducida fueron expuestos en los siguientes términos:
Aducen los apoderados actores que desde el mes de octubre de 1.995, su representada ocupa en condición de arrendataria, un local comercial distinguido con el número y letra B-1, ubicado en la Planta Baja de la Torre B, del Conjunto Residencial y Comercial denominado PARQUE SANTA MONICA, ubicado en la Urbanización Santa Mónica, situado entre las Cales Lazo Martí, Pedro María Morantes y Arturo Michelena, Jurisdicción de la Parroquia El Valle.
Añaden que en el año 1.977 el ciudadano Américo Serritello, representado por Elizabeth La Riva Echenagucia celebró contrato de arrendamiento con COPIADORA EL ÉXITO C.A, cuya duración fue de 18 meses contados a partir del 31 de julio de 1.996 hasta el 31 de diciembre de 1.977, sobre el local anteriormente identificado.
Citaron textualmente lo dispuesto en la cláusula Vigésima del contrato y expusieron que en el mes de marzo de 1.998 se celebró un nuevo contrato con una duración de un año, hasta diciembre de 1.998, citando textualmente lo dispuesto en la cláusula décima novena del citado contrato.
Precisan que la relación arrendaticia se ha mantenido por un periodo de diecisiete años, plazo durante el cual a la arrendataria nunca le fue ofrecido en venta el local objeto de arrendamiento, no obstante haber realizado los pagos puntuales del canon a la apoderada del arrendador, pero ante la insistencia de aumentar el canon de manera exagerada, su mandante decidió depositarlo ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio desde el mes de julio de 2.010, exigiendo a la encargada de recibir los pagos, la presencia del ciudadano Américo Serritello, pero Elizabeth La Riva, siempre se ha negado a traerlo y en virtud de ello iniciaron una investigación para dar con el paradero del dueño del inmueble.
Afirman que su representada encontró un documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia de fecha 16 de septiembre de 1.998, en el cual Américo Serritello dio en venta el local arrendado a Elizabeth La Riva y Sandra La Riva, quienes nunca se habían identificado como propietarias del inmueble y ante esa situación su mandante se dirigió a la notaría respectiva y el 26 de septiembre de 2.011, dio con la copia del documento traslativo de la propiedad y verificó que efectivamente el local comercial distinguido con el número y letra B-1, ubicado en la Planta Baja de la Torre B, del Conjunto Residencial y Comercial denominado PARQUE SANTA MONICA, ubicado en la Urbanización Santa Mónica, situado entre las Cales Lazo Martí, Pedro María Morantes y Arturo Michelena, Jurisdicción de la Parroquia El Valle lo habían vendido, vulnerando el derecho de su representada al no ofertarle el local y venderlo por el precio de doce mil bolívares, por lo que se ven obligados a demandar el retracto legal arrendaticio y es por ello que demanda a Américo Serritello para que le otorgue el documento definitivo de propiedad y para que se le subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, y a las ciudadanas Elizabeth La Riva Echenagucia y Sandra La Riva Echenagucia para que convengan en que dicha venta debe ser realizada libre de todo gravamen y para el caso de no convenir la sentencia equivalga a título.
Admitida como fue la demanda, el Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
Habiendo cumplido la parte actora, dentro del plazo establecido para ello con su obligación legal de impulsar la citación de los demandados, compareció el alguacil designado a tales efectos y dejó constancia de no haber logrado citar a los demandados, razón por la cual a solicitud de la parte actora el Tribunal ordenó su citación por carteles; formalidad que fue cumplida a cabalidad y no compareciendo la parte demandada en el plazo fijado a darse por citada, el Tribunal previa solicitud de la actora le designó defensor judicial, cargo que recayó en el abogado Roberto Salazar, quien notificado de su designación compareció al Tribunal a prestar el juramento de Ley.
Posteriormente compareció al proceso el Abogado Leonardo Viloria, consignó instrumento poder que le fuera conferido por la parte demandada y teniendo facultades expresas para ello, se dio por citado en nombre de sus representados para todos los efectos del presente proceso.
Siendo la oportunidad procesal para la contestación a la demanda, compareció el abogado Leonardo Viloria en tiempo oportuno y consignó escrito en el cual promovió la cuestión previa del ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la parte actora, impugnó la cuantía en la cual fue estimada la demanda y dio contestación a la misma quedando planteadas sus excepciones en los siguientes términos:
Sustenta la caducidad en los planteamientos de los apoderados judiciales de la parte actora cuando señalan que su representada encontró un documento autenticado en fecha 16 de septiembre de 1.988, sin indicar la fecha exacta de tal hallazgo, imprecisión que permite el beneficio de la duda en cuanto a la fecha exacta de tal conocimiento.
Añade que los hechos narrados por la parte actora en su libelo constituyen una confesión de parte, por que les releva de toda prueba y evidencia dos presupuestos legales para conocer o no la presente acción a saber: Para el supuesto negado que el documento traído a las actas produjera el efecto erga omnes pretendido, vale decir, fuera oponible a terceros, que no lo es; dado que sólo produce efectos entre las partes, no produciendo la eficacia jurídica pretendida por cuanto no ha lesionado los derechos de la arrendataria ni de cualquier otro tercero que pudiera pretender tal cualidad, al no ser inscrito en el Registro y así cumplir con las formalidades exigidas por la ley en materia de transmisión de bienes inmuebles conforme a lo dispuesto en el artículo 1.920 del Código Civil, por tanto la omisión de protocolización a sabiendas de la operación autenticada conduce a la caducidad de la acción en contra de la demandante ya que del propio dicho del apoderado de la demandante se puede constatar que desde que encontró, hallo o localizó el documento autenticado, que como se ha dicho sólo tiene efecto entre las partes y pudo haber sido registrado por la arrendataria para hacer valer el pretendido derecho a retractar, transcurrieron mas de 40 días para la interposición de la demanda y en segundo lugar por que dichos documentos nunca trascendieron mas allá de la mencionada operación notarial, cuyo acuerdo de voluntades no ha alcanzado su propósito a la presente fecha.
Alegó que el documento fundamental de la demanda no reúne las condiciones suficientes para ser traslativo de la propiedad inmobiliaria ya que no fue protocolizado, condición y formalidad que produce efecto erga omnes y da legitimación activa para que violentado el derecho de preferencia ofertiva haga procedente el ejercicio del retracto legal arrendaticio.
Por esas razones concluye que su falta de diligencia debe ser sancionada con falta de cualidad ya que no existe otro documento contentivo de la negociación traslativa de la propiedad, distinto al aportado por la demandante cuya copia certificada de fecha 11 de agosto de 2.010, fue solicitada por su abogado, demostrándose que la accionante tuvo apoderado que vigilara y gestionara sus derechos, sin embargo no determinó con precisión cual es el documento fundamental de la acción y del cual dimanaría su cualidad para demandar.
En lo que se refiere al fondo negó, rechazó y contradijo la demanda incoada, negó que se haya violentado la preferencia ofertiva y que por ello Américo Serritello, quien es el único que posee legitimación activa por haber sido y continuar siendo el único propietario del inmueble, deba convenir o ser condenado a venderle el inmueble a la demandante bajo circunstancia alguna, por cuanto tal negociación no se perfeccionó ante el incumplimiento de las formalidades de registro, por tanto, estando dicho bien bajo la esfera patrimonial de dicho ciudadano, niega que deba otorgarle a la actora un documento de propiedad por el monto de doce mil bolívares.
Igualmente niega que las codemandadas Elizabeth La Riva y Sandra La Riva estén obligadas a convenir en tal petición ya que no poseen cualidad alguna para sostener el juicio.
Adicionalmente señaló que la parte actora omitió el ofrecimiento formal del monto de la operación y los demás gastos de la negociación.
Impugnó la cuantía en la cual fue estimada la demanda basándose en que el valor del inmueble no puede ser la suma de doce mil bolívares fuertes, por que el mismo se encuentra en la esfera patrimonial del co demandado.
Abierto a pruebas el proceso, sólo la parte demandada hizo uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en orden a las defensas ejercidas en los siguientes términos:
DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION
En el caso de autos la caducidad invocada estuvo sustentada en el hecho de no haber señalado la parte actora en el libelo la fecha exacta que tuvo conocimiento de la venta del local que ocupa como arrendataria, al exponer en el libelo que había encontrado un documento por el cual Américo Serritello dio en venta el referido local a Elizabeth La Riva y Sandra La Riva, quienes nunca se habían identificado como propietarias del local y ante esa situación dio con la copia del documento traslativo de propiedad, sin señala fecha, de lo que se deduce que; desde que encontró o localizó el documento autenticado transcurrieron mas de los cuarenta días que establece la ley para la interposición de la demanda y por que el documento en el cual se sustenta la demanda, aún no ha sido registrado, por lo cual no es oponible a terceros.
El Tribunal para emitir un pronunciamiento observa:
En el caso sub iudice, se contrae la presente acción al retracto legal arrendaticio ejercido por la parte actora quien basada en su condición de arrendataria del local distinguido con el número y letra B-1, ubicado en la Planta Baja de la Torre B, del Conjunto Residencial y Comercial denominado PARQUE SANTA MONICA, ubicado en la Urbanización Santa Mónica, situado entre las Calles Lazo Martí, Pedro María Morantes y Arturo Michelena, Jurisdicción de la Parroquia El Valle pretende ser subrogada en las mismas condiciones estipuladas en el documento por el cual según afirma en su libelo le fue dado en venta el referido inmueble a las ciudadanas Elizabeth La Riva y Sandra La Riva, de tal modo que lo controvertido se contrae a la caducidad del retracto legal arrendaticio ejercido por la parte actora, cuya disposición legal aplicable es la prevista en los artículos 1.546 y 1.547, respectivamente del Código Civil, por remisión expresa del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, norma vigente para la fecha de la negociación que ha dado lugar a la interposición de la presente demanda.
En este sentido vemos que, en lo que concierne a la caducidad el artículo 1.547 del Código Civil, establece que no puede usarse el derecho de retracto sino dentro de los nueve días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador a quien tiene este derecho o quien lo represente y si no estuviere presente o no tiene quien lo represente el término será de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.
Esta norma, tiene como finalidad garantizar el derecho de los inquilinos a ejercer el derecho de retracto, cuando el inmueble arrendado ha sido enajenado a un tercero y en ese contexto establece dos supuestos de hecho bajo los cuales opera la caducidad de la acción, a saber: Nueve días contados a partir de la fecha que se ha dado el aviso al comprador y cuarenta contados a partir de la fecha de Registro de la negociación cuando no estuviere presente el arrendatario.
La Caducidad de la acción como lo cita el tratadista Ricardo Henríquez La Roche en su obra Código de Procedimiento Civil es un plazo que concede la Ley para hacer valer un derecho o ejercer un acción, con carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concede la Ley.
En lo que se refiere al lapso para intentar el retracto legal arrendaticio, la Jurisprudencia venezolana ha dejado sentado que es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura, en caso que el arrendatario estando presente o con un representante debidamente constituido, no haya sido notificado por el vendedor o comprador de la enajenación perfeccionada.
Así la sentencia del 19 de octubre de 1954, en el caso de Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y Juan Pablo Mora, Gaceta Forense Nº 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, señaló:
“...Dos lapsos diferentes de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto consagra el artículo 1.547 del Código Civil: de nueve días el uno, que se contarán a partir del aviso que debe dar el comprador o el vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa; y de cuarenta días el otro, que se contarán a partir de la fecha de registro de la escritura, cuando no haya podido darse el aviso por no estar presente en el lugar el retrayente, o no tenga quien lo represente.- La recurrida admite que no se le dio al inquilino el aviso que establece la primera parte del artículo 1.547del Código Civil y, por considerar que el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la ley, aplica por analogía lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo, o sea, que el registro de la escritura sustituye la notificación omitida.- Ahora bien, al aplicar la recurrida al caso de autos lo previsto en la segunda parte de la citada disposición legal, lo hace parcialmente, puesto que fija como punto de partida del lapso de caducidad, la fecha de protocolización de la escritura, y acoge, en cambio, como tal lapso, el de nueve días que señala la misma disposición en su primera parte, para el caso de haberse dado el correspondiente aviso al retrayente.- Si la sentencia accionada admite como supletoria del aviso el registro de la escritura, debió admitir también que el lapso de caducidad era de cuarenta días y no de nueve, como lo hizo, porque este último es sólo para el caso de haberse dado aquél bien al propio interesado o a su representante, tal como lo prescribe en su primera parte el precitado artículo 1.547 del Código Civil.- Al declarar, pues, la recurrida, la caducidad de la acción, por haber sido propuesta después de transcurridos nueve días contados a partir de la fecha de registro de la escritura de venta, infringió, por errada aplicación, los artículos 4° y 1.547 del Código Civil, así como el artículo 6° del decreto sobre Desalojo de Viviendas...”.
El anterior criterio se ha venido ratificando de manera reiterada en distintas decisiones dictadas por distintas salas del Tribunal Supremo de Justicia, entre ellas la decisión Nº 55, del 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, caso Noel José Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros que precisó lo siguiente:
“...El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:
"1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación".
"2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".
"3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá a aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva"...”.
Ahora bien, por decisión dictada en fecha 20 de mayo de 2.005, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia abandonó el criterio que venía aplicándose en materia de caducidad de retracto legal arrendaticio, estableciéndose un nuevo criterio en materia de caducidad, cuando el arrendatario no fue notificado de la negociación bajo las consideraciones siguientes:
“Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide.
Ahora bien, en aplicación del criterio supra establecido al sub iudice, toda vez que lo contrario implicaría contravenir el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según quedó expresado precedentemente, la Sala concluye en que en el presente caso existe el vicio delatado por el formalizante, por cuanto la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al considerar que al no haberse dado tal aviso, debió tomarse como lapso de caducidad el de cuarenta días contados desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, siendo, por tanto, procedente la denuncia formulada por el recurrente. En consecuencia deberá declararse con lugar el recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide”.
Esta decisión que modificó el criterio imperante en materia de caducidad del retracto legal, fue revocada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 31 de julio de 2.007, sin embargo en esta decisión se dejó expresamente aclarado que tal revocatoria obedecía, no al cambio de criterio establecido en la sentencia, sino a su aplicación inmediata y no a futuro que viola el principio de seguridad jurídica y de confianza legítima.
Así las cosas, entiende el Tribunal que el criterio asumido en la decisión revocada por la Sala Constitucional, en el se cual se estableció que el lapso de caducidad para ejercer el retracto legal, cuando el arrendatario no fue notificado de la enajenación es de cuarenta días contados a partir de la fecha que se tuvo conocimiento de la enajenación, no fue cuestionado en modo alguno, sin embargo; el Tribunal observa que en el caso de autos, no es que el lapso de caducidad se deba computar a partir del Registro de la escritura o no, sino que la negociación de venta en la cual está sustentada la presente acción, no fue protocolizada ante el Registro correspondiente, formalidad a la cual se encuentra sujeta de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 1º del artículo 1.920 del Código Civil, por tratarse de un acto traslativo de propiedad de inmuebles susceptibles de hipoteca, el cual de acuerdo con el 1.924 ejusdem al no haber sido registrado, no tiene ningún efecto contra terceros, de tal suerte que; al no producir efecto alguno la negociación a la cual se alude en el presente caso, por no cumplir el documento que la contiene con la formalidad de registro, mal puede pretenderse que empiece a regir plazo alguno, el cual indistintamente podría ser contado a partir de la fecha que se tuvo conocimiento de la negociación, pero el registro del documento es una formalidad necesaria para ejercitar la acción; por tanto la caducidad invocada debe ser desechada por improcedente. Así se decide.
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Como punto previo al fondo, el Tribunal pasa a pronunciarse respecto a la falta de cualidad de la parte actora e interés de la parte demandada, denunciada por la representación judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda, por tratarse de una defensa que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en el juicio y de su procedencia depende que se entre a analizar o no el mérito de la controversia.
En el caso sub iudice, expone la parte demandada que el documento traído a los autos por la parte actora no reúne las condiciones suficientes para ser traslativo de propiedad inmobiliaria, que es el documento que da la legitimación activa para demandar una vez violentado el derecho de preferencia ofertiva.
En este orden de ideas, con relación a la cualidad para actuar en un juicio, el maestro Luís Loreto sostiene que es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.
A su vez el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración o la existencia o inexistencia de un derecho o una relación jurídica.
De la misma manera, el Tratadista Armiño Borjas en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano Tomo III, Pág. 101 precisa lo siguiente:
” Para que alguien pueda intentar una demanda judicial se requiere, independientemente de la capacidad del actor para estar en juicio, que exista la acción por él ejercitada en la demanda, y que él tenga interés, aunque sea eventual o futuro en ejercerla, a menos que la ley lo exija actual”.
En lo que se refiere al retracto legal arrendaticio, el artículo 1.547 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.” (Subrayado de la Sala).
Asimismo, es pertinente señalar que para la fecha que fue realizada la negociación en la cual está fundado el retracto legal ejercido en el presente proceso, se encontraba vigente el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, el cual quedó derogado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo artículo 6 se refería al derecho de preferencia que tenía el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado y se corresponde ahora con el artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:
“Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.
Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.
En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto...”.
Actualmente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.
De los criterios anteriormente expuestos, en armonía con las normas citadas, puede deducirse con claridad meridiana que la cualidad para demandar en retracto legal arrendaticio, la tiene precisamente el arrendatario a quien en primer lugar asiste el derecho de preferencia para adquirir el inmueble arrendado y es precisamente ese interés de ese arrendatario el tutelado en el ordenamiento jurídico para ejercer la acción de retracto, por una parte y como quiera que la misma no persigue otro objetivo cual es el de subrogarlo en los derechos adquiridos por el tercero, es evidente pues que la cualidad pasiva la ostentan tanto el propietario como el tercero adquirente.
De las actas procesales se constata que “COPIADORA EL ÉXITO C.A; acude al presente proceso en su condición de arrendataria del local distinguido con el número y letra B-1, ubicado en la Planta Baja de la Torre B, del Conjunto Residencial y Comercial denominado PARQUE SANTA MONICA, ubicado en la Urbanización Santa Mónica, situado entre las Cales Lazo Martí, Pedro María Morantes y Arturo Michelena, Jurisdicción de la Parroquia El Valle y esa condición que ostenta le faculta plenamente para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, por ser este la persona a quien la ley concede la acción y evidentemente también los demandados tienen interés para sostener el presente juicio, por ser ellos precisamente contra quienes la acción es concedida; por tanto, la falta de cualidad e interés invocada debe ser desechada por improcedente y así expresamente se establece.
DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA.
En el caso de autos, la impugnación por parte de la representación judicial de la parte demandada, a la cuantía en la cual fue estimada la demanda por la representación judicial de la parte actora, hace surgir en el Tribunal la obligación legal de pronunciarse al respecto en capitulo previo a la decisión de fondo.
Así se observa que la parte demandada señala que encontrándose el inmueble en la esfera patrimonial del co demandado Américo Serritello y no estando el mismo obligado a vender el inmueble objeto de la presente acción, es evidente que ese no podía ser el valor del inmueble.
En este sentido el Tratadista Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I Pág. 328 sostiene lo siguiente:
“La Circunstancia de que el demandado pueda rechazar la estimación de la demanda al contestar la misma, no le atribuye a esta defensa el carácter de excepción de fondo o perentoria, como lo sostiene alguna jurisprudencia y doctrina. La defensa sobre este extremo, sigue siendo en el sistema actual una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, sino a una cuestión (valor de la demanda) que puede obstar a una decisión de juez sobre el mérito de la demanda (presupuesto de la decisión sobre el fondo) y estas por su naturaleza, son siempre previas al fondo. Lo que ocurre en nuestro sistema es, simplemente, que el legislador en lugar de permitir una incidencia previa sobre esta cuestión, ordena que la misma sea propuesta al momento de la contestación de la demanda, junto con las defensas de fondo o perentorias, para que sea resuelta en el fallo definitivo.“
Estando en sintonía con el criterio expresado este Tribunal, procede a pronunciarse respecto a la impugnación realizada y en tal sentido observa:
En el caso de autos, la pretensión deducida se contrae al retracto legal arrendaticio pretendido por la parte actora, cuyo objeto es que se le subrogue en los mismos derechos de las terceras adquirentes del inmueble y bajo las mismas condiciones establecidas en el documento traslativo de propiedad, de tal modo, pues que la cuantía viene determinada por la negociación realizada, esto es doce mil bolívares fuertes, que fue el monto en el cual de acuerdo con lo afirmado fue vendido el inmueble, en razón de ello se hace forzoso para el Tribunal desechar la impugnación por improcedente y declarar firme la cuantía en la cual fue estimada la presente demandada. Así se decide.
DEL FONDO
En el caso de autos, la pretensión deducida se contrae a la acción de retracto legal arrendaticio pretendido por la parte actora, cuyo objeto es que se le subrogue en los mismos derechos de las terceras adquirentes del inmueble y bajo las mismas condiciones establecidas en el documento traslativo de propiedad, inmueble que ocupa su representada en condición de arrendataria desde el mes de octubre de 1.995, constituido por un local comercial distinguido con el número y letra B-1, ubicado en la Planta Baja de la Torre B, del Conjunto Residencial y Comercial denominado PARQUE SANTA MONICA, ubicado en la Urbanización Santa Mónica, situado entre las Cales Lazo Martí, Pedro María Morantes y Arturo Michelena, Jurisdicción de la Parroquia El Valle, relación arrendaticia que se ha mantenido por un periodo de diecisiete años, plazo durante el cual a la arrendataria nunca le fue ofrecido en venta el local objeto de arrendamiento, no obstante afirmar haber realizado los pagos puntuales del canon a la apoderada del arrendador, pero que ante la insistencia de aumentar el canon de manera exagerada, su mandante decidió depositarlo ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio desde el mes de julio de 2.010, sin embargo, encontró un documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia de fecha 16 de septiembre de 1.998, en el cual Américo Serritello dio en venta el local arrendado a Elizabeth La Riva y Sandra La Riva, quienes nunca se habían identificado como propietarias del inmueble y ante esa situación se dirigió a la notaría respectiva y el 26 de septiembre de 2.011, dio con la copia del documento traslativo de la propiedad y verificó que efectivamente el local comercial distinguido con el número y letra B-1, ubicado en la Planta Baja de la Torre B, del Conjunto Residencial y Comercial denominado PARQUE SANTA MONICA, ubicado en la Urbanización Santa Mónica, situado entre las Cales Lazo Martí, Pedro María Morantes y Arturo Michelena, Jurisdicción de la Parroquia El Valle lo habían vendido vulnerando su derecho al no ofertar el local y venderlo por el precio de doce mil bolívares, hechos que fueron rechazados por los demandados en base al argumento de que el documento traído a las actas no produce el efecto erga omnes pretendido por no ser oponible a terceros, dado que sólo produce efectos entre las partes, por no haber lesionado los derechos de la arrendataria ni de cualquier otro tercero que pudiera pretender tal cualidad, al no ser inscrito en el Registro y así cumplir con las formalidades exigidas por la ley en materia de transmisión de bienes inmuebles conforme a lo dispuesto en el artículo 1.920 del Código Civil.
El Tribunal, tomando en consideración las argumentaciones fácticas expuestas y a los fines de pronunciarse respecto a la procedencia en derecho de la pretensión deducida en el presente juicio, observa que no resultó un hecho controvertido que la parte actora es arrendataria del inmueble señalado en el libelo de la demanda, pasando a formar parte del mérito el valor jurídico del documento que contiene la negociación en la cual está sustentado el retracto.
Así se observa que el retracto legal, ha sido definido por la doctrina y legislación como el derecho que tiene todo arrendatario a quien le asiste el derecho de preferencia de adquirir el inmueble arrendado, de subrogarse en las mismas condiciones en las que fue vendido el inmueble a un tercero adquirente.
En este sentido, es pertinente traer a colación lo dispuesto en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a saber:
Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”
Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”
Respecto a este punto, la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Gladys Gutierrez señaló lo siguiente:
“Estas normas establecen la preferencia ofertiva y el retracto legal, operando el primero de los casos en el supuesto de que el arrendador vaya a vender el inmueble, y por ende, el arrendatario tendrá preferencia con respecto a cualquier tercero. Ahora bien, será acreedor a la preferencia ofertiva el inquilino que posea más de dos (2) años como tal, y siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por supuesto, que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador, es decir, en cuanto al precio; lo cual significa, en primer término, que el arrendador esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.
Así pues, para la existencia del derecho de preferencia o tanteo legal, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos:
a) Es un derecho exclusivo del arrendatario.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a dos (2) años.
c) La solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.
d) La voluntad del propietario arrendador de vender el inmueble arrendado.
El segundo de los casos, el retracto legal arrendaticio, cual es la pretensión vertida en el escrito libelar, exige que el arrendatario cumpla con las mismas condiciones previstas en el artículo 42 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que el arrendatario ‘tenga más de dos (2) años como tal, y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario’.
De las normas y el criterio jurisprudencial anteriormente citados se evidencia, que la procedencia del retracto legal precisa la existencia de ciertos requisitos concurrentes a saber:
En primer lugar es necesario que el propietario del inmueble arrendado lo haya vendido a una persona distinta del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta.
Que el arrendatario – demandante haya ejercido la acción de retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación y además.
Que el demandante tenga más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Respecto al primero de los requisitos mencionados, esto es que se haya realizado la venta, se observa que de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 1º del artículo 1.920 del Código Civil, están sujetos a la formalidad de registro todo acto entre vivos, sea a título gratuito, o sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
De la misma manera el 1.924 ejusdem señala:” Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
(Omissis)…Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.
De acuerdo con las disposiciones legales citadas, debe expresamente señalarse que la pretensión tutelada en el ordenamiento jurídico, esta referida al retracto legal de bienes inmuebles sujetos a formalidad registral, por tratarse de actos traslativos de la propiedad, de tal modo que, para que pueda ser satisfecha en derecho la pretensión de subrogar a la parte actora en los derechos del tercero adquirente del inmueble, es requisito indispensable que el documento traslativo de la propiedad haya sido registrado, hecho que no se demuestra de las documentales aportadas.
El documento aportado por la parte actora como documento fundamental de la presente demanda no surte efectos contra ella, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.924 en concordancia con el 1.920, por exigirse en el caso de autos como requisito de procedencia del retracto, de la existencia de un acto traslativo de la propiedad de un bien inmueble el cual se encuentra sometido a la formalidad de registro, por tanto, el documento en el cual está sustentada la pretensión deducida se contrae a una negociación no oponible a terceros, por no haber sido registrado y en dicho supuesto mal podría subrogarse la actora en los derechos de tercero adquirente alguno, al no constar en autos el documento del cual se desprenda la transferencia de la propiedad del inmueble al cual se ha hecho referencia, cuyo traspaso de la propiedad en el caso de autos estuvo limitado a la autenticación ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, formalidad que no es suficiente para producir los efectos jurídicos pretendidos.
En este orden de ideas debe expresamente señalarse que, en lo que se refiere a la improponibilidad de la demanda, esta consiste en un análisis de la pretensión que concluye con un pronunciamiento sobre el fondo de la misma. En otras palabras, consiste en un juicio general que se funda en el hecho de que la pretensión no puede plantearse en modo alguno por ante ningún órgano jurisdiccional, ya que existe un defecto absoluto en la facultad de juzgar, por lo que al pronunciarse sobre el mérito jurídico de la pretensión, genera cosa juzgada formal y material.
De acuerdo con el maestro Piero Calamandrei, la improponibilidad consiste en el análisis que hace el juez “a fin de que el órgano judicial pueda acoger la demanda del reclamante, y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente; y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye el mérito de la demanda, que el juez debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente si la misma merece ser acogida”.
Una pretensión puede resultar manifiestamente improponible, tanto objetiva como subjetivamente, materializándose la improponibilidad objetiva, como ocurre en el caso de autos cuando los supuestos fácticos en los cuales está sustentada la pretensión, no son susceptibles de generar la consecuencia jurídica perseguida por ella, tal es el caso que, al no haberse registrado el documento traslativo de la propiedad del inmueble distinguido con el número y letra B-1, ubicado en la Planta Baja de la Torre B, del Conjunto Residencial y Comercial denominado PARQUE SANTA MONICA, ubicado en la Urbanización Santa Mónica, situado entre las Cales Lazo Martí, Pedro María Morantes y Arturo Michelena, Jurisdicción de la Parroquia El Valle, no es posible, ni le está dado al Juzgador subrogar al demandante en los derechos del tercero adquirente, ni mucho menos que la decisión a dictarse equivalga a titulo de propiedad cuando la negociación consta en un documento autenticado.
III
Por todo lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara IMPROPONIBILIDAD OBJETIVA DE la demanda incoada por COPIADORA EL ÉXITO C.A, contra AMERICO SERRITELLO, ELIZABETH LA RIVA ECHENAGUCIA Y SANDRA LA RIVA ECHENAGUCIA.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días de enero de dos mil trece. Años 203° de la independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

Exp AP31-V-2011-002332.
LBR/MSG/