TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
203° y 154°
I
PARTE NARRATIVA
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES GERALTROD C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el día 24 de mayo de 1991, bajo el Nº 24, tomo 83-A-Sgdo.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL ACCIONANTE: Ciudadano RAUL TRUJILLO ROJAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.798.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ERWIN ERIC REVELLO ARAYA, de nacionalidad chilena, titular de la cédula de identidad Nº E-81-884-308.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL ACCIONADA: OVER ARNESTO CIPRIANI GONZÀLEZ, OMAR RAFAEL NOTTARO ALFONZO y DIELIXA MARLENE CABALLERO PACHECO, venezolanos, mayores de edad, de éste domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros V-3.022.257, V-1.450.496 y V-4.264.412, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 13.491, 22.920 y 70.507, respectivamente.
MOTIVO: DEMANDA DE DESALOJO.
TIPO DE SENTENCIA: Interlocutoria.

DEL PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA.
La arrendadora INVERSIONES GERALTROD, C.A. procede a demandar a ERWIN ERIC REVELLO ARAYA como inquilino del local comercial distinguido como Nro5, ubicado en la parcela Nro.3 de la manzana 541-05 de la primera etapa de la urbanización Palo Verde, zona industrial, por desalojo en virtud de la falta de pago de los cánones de abril y mayo de 2012, a razón de Bs. Bs.8.232,25) cada uno, fijado por la Dirección de Inquilinato en resuelto de fecha 16 de septiembre de 2011. La parte contraria niega la existencia de los hechos, pues se reconoce como inquilino frente al demandante, pero sobre una porción de terreno distinguido como local Nro.1, y además, que ha presentado recurso de nulidad ante el contencioso administrativo en contra del referido resuelto administrativo de la Dirección de Inquilinato.

DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.
La pretensión objeto de estudio fue interpuesta en fecha 24/09/2013 a los fines del sorteo de Ley. Una vez distribuida, correspondió a este Tribunal para su conocimiento y posterior sustanciación. El 04 de octubre de 2013 se le dio entrada a la presente causa y se dictó despacho saneador respecto a explicar lo relativo a la identificación del inmueble en juicio con relación a lo expresado en el contrato y lo expuesto en el libelo; contestando el mismo actor en fecha 21 de octubre de 2013.
Posterior a ello, el 24 de octubre se admitió la presente causa en conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil por los trámites del procedimiento breve emplazándose a la parte demandada mediante compulsa, librándose la misma en fecha 04 de noviembre de 2013.
El 25 de noviembre de 2013 mediante diligencia compareció el ciudadano ERWIN ERIC REVELLO ARAYA, quien se dio por citado; y el 27 de noviembre de 2013 la parte demandada mediante representación judicial consignó escrito de contestación y cuestión previa. En esta misma fecha el Alguacil dejó constancia de haber sido atendido por el ciudadano ERWIN ERIC REVELLO ARAYA la cual recibió compulsa y se negó a firmar razón por la cual consignó recibo de citación sin firmar.
La parte contraria presentó el 03 de diciembre de 2013, escrito de contestación a las cuestiones previas. El 09 de diciembre de 2013 mediante auto se ordenó abrir una segunda (2da) pieza por encontrarse la pieza principal en estado voluminoso, cumpliéndose con lo ordenado en esta misma fecha, así mismo, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito promoción de pruebas, siendo las mismas admitidas en fecha 10 de diciembre de 2013.
El 12 de diciembre de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada mediante diligencia consignó escrito de tacha de falsedad y escrito de promoción de pruebas, de igual forma, fue consignado en esta misma fecha escrito promoción de pruebas por la parte demandante, admitiendo el Tribunal en esta misma fecha por auto separados las pruebas consignadas por las partes.
II. PARTE MOTIVA.
Corresponde de seguidas verificar las alegaciones de cada una de las partes.
1. ALEGATOS DEL DEMANDANTE.
Alega la parte demandante en su escrito libelar que el contrato primigenio llegó a su término y por razones no excusables, no se procedió a suscribirse un nuevo Contrato de Arrendamiento por el periodo precedente, por lo que dicho contrato se indeterminó en razón del tiempo. Que por Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato de fecha 16/09/2011, se efectuó el proceso de regulación de alquiler sobre el inmueble ocupado por el arrendatario ERWIN ERIC REVELLO ARAYA identificado en autos, quien estuvo presente a lo largo de aquel procedimiento, aceptando las condiciones del mismo. Que en la referida regulación se estableció como canon máximo la suma de OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs.8.232,25) por cada mes; la cual quedó debidamente notificada al inquilino en fecha 23 de febrero de 2011.
Alega que el arrendatario antes identificado dejó de pagar dos (2) cuotas arrendaticias exigibles de marzo y abril de 2012, incumpliendo las cláusulas Cuarta y Décima Primera del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes el 24/12/2001 y el contenido del Artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que demanda al ciudadano antes identificado al Desalojo del inmueble objeto de la presente causa, así como, solicita medida cautelar de Secuestro sobre el referido inmueble.
2. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.
La parte accionada ciudadano ERWIN ERIC REVELLO ARAYA denuncia una supuesta falta de probidad y lealtad en el proceso por parte de la demandante y que de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su numeral 8º, en concordancia con el artículo 884 ejusdem. Opone una cuestión prejudicial con relación a la existencia de un recurso contencioso administrativo contra la Resolución Nº 00014971 de fecha 16/09/2011 de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Vivienda y Hábitat, que fijó un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs.8.232,25 para el inmueble identificado como Local Nº 5, y que el mismo es inquilino de una porción de terreno identificado como Local Nº 1.
En todo caso, del fondo niega los hechos, admite la existencia del contrato pero sobre la porción de terreno distinta al indicado en el libelo y en la regulación de Inquilinato; así como admitió que esa relación se convirtió a tiempo indeterminado.
Punto previo.
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA.
Estando en presencia de un proceso tramitado conforme las pautas del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde decidir la cuestión previa opuesta antes de atender los motivos de fondo.
La parte actora ha procedido a demandar en esta sede municipal el desalojo del inmueble identificado como local Nro.5, bajo la afirmación de estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminada celebrada con el inquilino ERWIN ERIC REVELLO ARAYA; por la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de marzo y abril de 2012 a razón de OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs.8.232,25) cada uno, fijado por la Dirección de Inquilinato en resuelto de fecha 16 de septiembre de 2011 y según su criterio, debidamente notificada a su inquilino por actuación del 23 de febrero de 2012.
Por su parte, la demandada en ocasión a contestar la demanda, admite ser arrendatario según la relación arrendaticia celebrada con la empresa INVERSIONES GERALTROD, C.A. pero sobre un inmueble identificado como parcela de terreno identificada como local Nro.1 (folios 95, 97, 98, 99, 100); admite igualmente que dicha relación se convirtió a tiempo indeterminada (folio 100).
En su versión, alega que no obstante de afirmar que “…su poderdante nunca alquiló un local comercial, sino una parcela de terreno…” (folio 95); reconoce la existencia del resuelto administrativo de la Dirección de Inquilinato por cuyo contenido se le demanda, y por el mismo, propone como cuestión previa la prejudicialidad administrativa fundada en la existencia de un proceso judicial seguido ante el contencioso administrativo con el objeto de conseguir la nulidad de aquel resuelto administrativo. En su defensa, alega la representación judicial de la parte demandada, que se trata de un recurso contencioso administrativo especial inquilinario (conjuntamente con pedimento de medida cautelar de suspensión de efectos) en contra del ya mentado resuelto del 16 de septiembre de 2011 (folios 90 y ss.); pero especialmente destaca su insistencia que aquel versa sobre el local Nro.5, y que su poderdante es inquilino de una porción de terreno identificado como local Nro.1 (folio 91).
En resumen, en sede del contencioso administrativo se propone recurso de nulidad en contra del acto administrativo de efectos particulares contentivo del resuelto de la Dirección de Inquilinato dictado en fecha 16 de septiembre de 2011 (folios 174-176), que estableció el canon máximo por un inmueble identificado como local Nro.05, ubicado en la Calle La Industria, Carretera Vieja Petare-Santa Lucía, urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado Miranda, fijándolo en la cantidad de OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs.8.232,25).
Por su lado, la parte actora en este juicio ha procedido a explicar que según su criterio aquel proceso judicial contencioso ha caducado y que pedirá dicho pronunciamiento ante el Juzgado correspondiente (folio 347 y ss., pieza II); pidiendo en consecuencia se declare sin lugar la cuestión previa que nos ocupa. Ahora bien, observa quien decide que por cuanto se trata de un alegato que aún no ha sido resuelto en dicha sede del contencioso, aún no puede establecerse la veracidad de su argumento; y en tanto no sea decidido, para quien decide, aquel proceso contencioso guarda relación directa con esta litis.
Efectivamente, aquel proceso judicial contencioso puede circunscribirse a resolver alguno de los temas planteados, esto es, verificar el alegato del inquilino respecto a que el inmueble alquilado no puede ser objeto de regulación tratándose de un lote de terreno; o si por el contrario, que si se trata de un inmueble objeto de regulación y dentro de este supuesto mantener la resolución de Inquilinato o anular el referido acto de efectos particulares. En fin, resulta de interés en esta litis aquella resolución judicial en materia contenciosa.
Adicionalmente de esta distinción sobre el objeto de regulación contra objeto de contrato; considera quien decide que será tratado con motivo del fondo con la reunión de todo el material probatorio. Pero es evidente que en esta acción de desalojo se está haciendo valer el contenido de dicho acto administrativo de efectos particulares que fijó el canon máximo; por tanto, si bien dicho resuelto tienen efectos inmediatos desde su notificación (en el sentido de que debe ser cumplido por el obligado del local Nro.5 en cuanto al pago de lo allí fijado), también es cierto que propuesto como ha sido un recurso contencioso en sede judicial de nulidad, es evidente que estando pendiente decisión, la misma ejercería plenas consecuencias en este proceso judicial de desalojo.
Al mismo tiempo se observa, que a pesar que los mismos argumentos acá esgrimidos con relación a un supuesto distinto objeto del contrato versus objeto de regulación, son planteados en sede administrativa (folios 147-156) y respondidas igualmente (folios 197, 198) y en sede judicial del contencioso administrativo (folios 355 al358); se colige que dicho recurso de nulidad (propuesto por la acá demandada) finalmente se promueve por la misma en carácter de recurrente en contra de la misma resolución administrativa del 16 de septiembre de 2011 bajo el Nro.14971 (folios 360 y ss.) «que es la misma que invoca la parte demandante en este sede judicial, para demandar por su falta de pago, el desalojo».
Por tanto, estado pendiente aquella decisión, y siendo coherentes desde la perspectiva procesal, es obvio que se debe esperar el resultado de la misma, constituyendo a juicio de quien decide, tal y como alegó el demandado, una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto.
Es procedente en consecuencia la cuestión previa opuesta y prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

III. PARTE DISPOSITIVA.
En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, este juzgador declara:
PRIMERO: Con Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Esto trae como consecuencia, que estando en presencia de un procedimiento que está en estado de sentencia definitiva; queda suspendido en este estado hasta tanto no lleguen las resultas de aquel proceso judicial contencioso previo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo previsto en el artículo 274 CPC.
Se dicta el presente fallo dentro del lapso de diferimiento de sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los catorce (14) días del mes de enero de dos mil catorce (2014). Año 203º y 154º.