TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
203° y 154°
I. PARTE NARRATIVA.
PARTE ACTORA: ciudadano VÍCTOR MANUEL LOLLET, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.870.413, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 127.831, quien actúa en su propio nombre y representación.-
PARTE DEMANDADA: ciudadana MARÍA ADRIANA DE NÓBREGA DE ARZOLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 11.674.052.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: TERESA BORGES GARCIA, LILY HUMBRIA, NORA ROJAS y CARMEN CARVALHO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 22629, 82.773, 104.901 y 130.993 respectivamente.
MOTIVO: REINTEGRO DE CANON DE ARRENDAMIENTO.
Sentencia Definitiva.

a.) Planteamiento de la controversia.
La parte demandante acciona por el reintegro de canon de arrendamiento pagado en exceso a su arrendador en virtud de contrato de arrendamiento suscrito por un local comercial distinguido con el No. 103, ubicado en el Centro Comercial Palo Verde Plaza, Nivel 1 Anexo 2 B, situado en la Avenida Principal de Palo verde, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, fundando su pretensión en los artículos 33, 58, 59, 60, 61, 62, 63 y 64 del Decreto No. 427 contentivo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La parte contraria reconoce la existencia de la relación arrendaticia pero pide la improcedencia de la demanda ya que los cánones fijados posteriormente por el organismo oficial, no están firmes porque aún está pendiente recurso judicial a tales efectos.
b.) Desarrollo del procedimiento.
La pretensión objeto de estudio fue interpuesta en fecha 01/03/2013, a los fines del sorteo de Ley, y una vez distribuida, correspondió a este Tribunal para su conocimiento y posterior sustanciación, siendo admitida en fecha 23/03/2013 por los tramites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la ciudadana María Adriana de Nóbrega de Arzola. En fecha 05/04/2011 la parte actor reformó el libelo de la demanda, siendo admitida en fecha 13/04/2011 nuevamente por los tramites procesales del juicio breve y ordenándose el emplazamiento de la demandada y en fecha 09/05/2011 se libró la compulsa de citación de la parte demandada.
Mediante diligencias de fecha 13/05/2011 y 03/06/2011 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo procedió a dejar constancia en autos de su imposibilidad de citar personal a la parte demandada. Previa petición de la parte actora, en fecha 03/10/2011 el tribunal acordó la citación por carteles de la parte demandada y en fecha 06/02/2012 consignó a los autos los ejemplares del aludido cartel; asimismo consta que en fecha 21/05/2012 el secretario del Tribunal dejó constancia de haber cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código Procesal Civil.
Previa petición de la parte actora, en fecha 04/07/2012 el Tribunal procedió a designarle defensor judicial, recayendo tal cargo en la persona de la profesional del derecho Francia Graziani Fernández, quien una vez notificada aceptó el cargo y una vez cumplidas las formalidades de ley alusivas a su citación procedió a dar contestación a la demanda en fecha 27/06/2013.
En la misma fecha de haber dado contestación al fondo la defensora judicial, compareció ante este Tribunal la abogada Nora Rojas, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 22629, actuando en representación de la ciudadana María Adriana de Nóbrega de Arzola según poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 15/07/2011, bajo el No. 48, Tomo 269 y presentó escrito contentivo de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el ordinal 2º del artículo 340 ibídem, asimismo negó los hechos del fondo y propuso el llamado de terceros a la causa conforme lo previsto en el artículo 370, ordinales 1, 3 y 4 del Código Procesal Civil.
Por auto de fecha 01/07/2013 el Tribunal admitió el llamado a la causa de los terceros Daniel Andrés Arzola de Nóbrega, Dayana Carolina Arzola de Nóbrega e Israel David Arzola de Nóbrega y procedió a suspender la causa por un lapso de noventa (90) días continuos conforme lo previsto en el artículo 386 CPC a los fines de lograr la citación de los terceros y transcurrido dicho lapso la causa se reanudaría en el estado que se encontraba al momento de la suspensión sin necesidad de notificación de las partes. En fecha 04/10/2013 la apoderada judicial de la parte demandada abogada Nora Rojas presentó escrito de pruebas, el cual fue admitido en fecha 17/10/2013.
II
PARTE MOTIVA
Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo, y luego de la demandada en su litis contestación.
a.) De la parte demandante: Alegó el demandante que suscribió en fecha 06/05/2004 un contrato de arrendamiento prorrogable por un (01) año con el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ARZOLA, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad No. 2.119.833, el cual tuvo por objeto de contratación un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 103, ubicado en el Centro Comercial Palo Verde Plaza, Nivel 1 Anexo 2 B, situado en la Avenida Principal de Palo verde, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.
Que en fecha 07/11/2004 falleció su arrendador y durante ese año canceló por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) mensuales y posteriormente continuó pagándole el canon arrendaticio a la viuda del decujus, es decir, a la ciudadana María Adriana de Nóbrega de Arzola. Expone que en fecha 06/05/2006 junto a la ciudadana María Adriana de Nóbrega de Arzola acordaron que seguiría pagado la cantidad de Quinientos bolívares (Bs. 500,00) mensuales, monto que no varió durante el período que abarca el 06/05/2006 al 05/05/2007.
Asimismo, que en el período que va desde el 06/05/2007 al 05/05/2008 pagó la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs. 900.00) mensuales; y que en fecha 15/05/2008 firmaron un nuevo contrato por el período 07/05/2008 al 07/05/2009, en el cual acordaron un canon de arrendamiento por la cantidad de Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 1.400,00) mensuales y que para el período siguiente, es decir, 07/05/2009 hasta el 07/05/2010 se acordó la cantidad de Mil Seiscientos Ochenta Bolívares (Bs. 1.680,00) mensuales.
Observa el tribunal como hecho clave en su demanda, que el actor alega la existencia de la resolución de Inquilinato de fecha 20/05/2010 (Nro.00014154) que procedió a fijar el canon máximo del local objeto del contrato en la cantidad de Quinientos Sesenta Bolívares con cero céntimos (Bs. 560,00) mensuales; y basado en la misma y que había vencido el lapso que la ley concede para interponer el Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario de Nulidad, sin haya tenido conocimiento que los interesados hayan hecho uso de tal derecho, quedó firme la resolución No. 00014154 de fecha 20/05/2010.
En tal sentido, deduce que por tanto el canon de arrendamiento del período 06/05/2007 al 05/05/2008 fue de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00) menos el monto fijado por la regulación (Bs. 560,00) da un sobre alquiler de trescientos cuarenta bolívares (Bs. 340,00) mensuales que multiplicados por 12 meses da la cantidad de cuatro mil ochenta bolívares (Bs. 4.080,00). Que el canon de arrendamiento del período 06/05/2008 al 05/05/2009 fue de Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 1.400,00) menos el monto fijado por la regulación (Bs. 560,00) da un sobre alquiler de ochocientos cuarenta bolívares (Bs. 840,00) mensuales que multiplicado por 12 meses da la cantidad de diez mil ochenta bolívares (Bs. 10.080,00); y que el canon de arrendamiento del período 06/05/2009 al 05/05/2010 fue de mil seiscientos ochenta (Bs. 1.680,00) menos el monto que se fijó por regulación (Bs. 560,00) da un sobre alquiler de mil ciento veinte bolívares (Bs. 1.120,00) mensuales que multiplicado por 12 meses da la cantidad trece mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. 13.440,00). Por ende, la suma de los años pagados en exceso comprendidos entre 2007 al 2010 es de veintisiete mil seiscientos bolívares (Bs. 27.600,00) cantidad por la cual demandó a su arrendadora por reintegro de sobre alquileres.

b. De la parte demandada: Antes de entrar al análisis de los alegatos y defensas expuestos por la parte demandada al momento de trabar la litis, este operador de justicia considera necesario señalar que durante la oportunidad y fecha establecidas en la causa para dar contestación a la demanda, tanto la profesional del derecho Francia Graziani Fernández en su carácter de defensora ad-litem designada a la parte accionada (folio 77) y las profesionales del derecho Teresa Borges y Nora Rojas abogadas en libre ejercicio concurrieron en la defensa de la ciudadana María Adriana de Nóbrega de Arzola. Ante esta situación, y siguiendo en línea jurisprudencial, debe preferirse la contestación de la propia parte demandada debidamente representada en abogadas de su confianza; ya que fue a quienes les otorgó poder (folio 118 al 122) para que ejercieran de manera cabal su defensa en el proceso, por ello no se analizará la defensa esgrimida por la auxiliar de justicia Francia Graziani Fernández inserta al folio 91.
Renglón seguido, tenemos que las apoderadas judiciales de la parte accionada durante el acto de contestación alegaron la existencia en autos de la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Procesal Civil, enlazada con el ordinal 2º del artículo 340 ibídem, referida al defecto de forma de la demanda por cuanto su antagonista jurídico no indicó con precisión quien es la parte demandada, ni esta debidamente identificada.
Con respecto al fondo de la controversia alegaron la improcedencia e inadmisibilidad de la demanda, ya que los actos administrativos relativos a la fijación del canon de arrendamiento no estaban firmes para la fecha de interposición y admisión de la demanda, situación contraria a lo señalado por el demandante en escrito libelar. Que el monto fijado como canon de arrendamiento mensual por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo, es totalmente diferente al alegado por la parte actora como fundamento de su pretensión.
Que en virtud a la solicitud de pronunciamiento efectuada por el inquilino a la Dirección General de Inquilinato se dictó la resolución No. 00014154 de fecha 20/05/2010, la cual le fue notificada en fecha 17/06/2010, pero que posteriormente la misma Dirección de Inquilinato en virtud de que la referida resolución adolecía de un error (porque se omitió aplicar la disposición dispuesta en el parágrafo único del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), dictó una nueva resolución o complementaria signada con el No. 00014332 de fecha 22/07/2010, que fue notificada en fecha 08/07/2011, siendo a partir esa fecha que comenzó a computarse el lapso para ejercer el recurso de nulidad en contra de las resoluciones en cuestión.
Que según las copias certificadas del recurso de nulidad ejercido contra los referidos actos administrativos, una vez concluida su tramitación del Juzgado Superior Segundo en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, dictó sentencia en fecha 29/02/2012, por medio de la cual declaró nulidad de las resoluciones Nos.00014154 de fecha 20/05/2010 y 00014332 de fecha 22/07/2010, que configuraban los instrumentos fundamentales de esta demanda.
Que resultando nulos para la fecha de interposición y admisión de la demanda, no existe fijación del monto del canon de arrendamiento y por tanto no podría determinarse el monto a reintegrar. Aún así, expone la defensa que el supuesto hipotético que el canon de arrendamiento mensual fijado fuere o quedare establecido en la suma de Quinientos Sesenta Bolívares (Bs. 560,00); lo cual no es cierto en virtud a la nulidad de las resoluciones Nos. 00014154 y 00014332 ya indicadas, había que agregarle la cantidad de Cuarenta y Seis Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 46,70) correspondientes a la contribución del condominio, conforme estableció la Dirección de Inquilinato. De ello se concluye que el monto del canon de arrendamiento fijado sería de SEISCIENTOS SEIS BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 606,70) y nunca en la cantidad reclamada en el libelo la cual no corresponde con la realidad.
Que por cuanto el inmueble objeto de contrato forma parte de un todo, los servicios públicos deben pagarse totalizando los mismos y prorrateándolos entre los integrantes de los anexos conforme lo establece el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ende efectuando el calculo respectivo el arrendatario además del canon de arrendamiento debía pagar la cantidad de Ciento Cincuenta y Un Bolívares con Sesenta y Siete Céntimos (Bs. 151,67) mensuales. Por lo tanto, el supuesto monto del calculo del reintegro no está determinado al estar en curso un recurso de nulidad y en conclusión, señala la defensa que el monto a pagar sería la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 758,37) mensuales en virtud del cargo por pago de los servicios del inquilino conforme lo establecido en la ley.
Que su representada desde el mes de marzo de 2010 no ha recibido cánones de arrendamiento, los cuales aparentemente están depositados y ofertados ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, pero no aceptados por su mandante.
Finalmente que la indexación es improcedente ya que la pretensión corresponde al reintegro de una suma de dinero como consecuencia de un cobro de canon de arrendamiento por un supuesto monto superior al regulado y no corresponde la idea de la indexación ya que fue creada como compensación para la pérdida del valor de la moneda en economías inflacionarias y deudas de valor no pagadas en su oportunidad, lo cual no constituye el supuesto en el presente caso.
Interpuso la defensa la intervención de terceros conforme lo previsto en los ordinales 1, 3 y 4 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo para ello que el contrato de arrendamiento que dio origen al proceso benefició no solo a su mandante, sino a los otros propietarios del inmueble miembros de la Sucesión por lo que solicitó la intervención de los ciudadanos DANIEL ANDRES ARZOLA DE NÓBREGA, DAYANA CAROLINA ARZOLA DE NÓBREGA e ISRAEL DAVID ARZOLA DE NÓBREGA.

PUNTO PREVIO
CUESTIÓN PREVIA
DEL ORDINAL 6º, ART.346 CPC. ORD. 2º ART. 340.
En lo que respecta a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Procesal Civil, que establece: “…El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 (…); concatenado con el ordinal 2º del artículo 340 del mismo Código: “…2° El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene...”. Alegaron las apoderadas judiciales de la parte accionada que su contraparte no indicó con precisión quien es la parte demandada, ni está debidamente identificada conforme lo establecido en el ordinal 2 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Observa quien decide que consta en los tramites legales de citación personal (Art. 218 CPC) y por vía de cartel en prensa (Art. 223 CPC) los datos personales de la parte demandada; razón de la improcedencia de esta defensa previa. Aunado a ello, la misma demandada sabiendo que si está identificada en juicio, compareció al proceso en fecha 27/06/2013 por intermedio de sus apoderadas judiciales (poder folio 118 al 122) y procedió a interponer su defensa. En consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, enlazada con el ordinal 2º del artículo 340 ibídem.
DE LAS PRUEBAS DEL JUICIO
Se deben valorar las pruebas presentadas por ambas partes; para cumplir con el imperativo del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
a.) De las pruebas del demandante:
Junto al libelo de demanda promovió:
1. Consta del folio 06 al 08, copias simples del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ARZOLA, titular de la cédula de identidad No. 2.119.833 en su carácter de arrendador y el ciudadano VICTOR MANUEL LOLLET, titular de la cédula de identidad No. 10.870.413 en su carácter de arrendatario por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 06/05/2004, el cual tuvo por objeto un espacio con una superficie aproximada de 5mts 1.76 x 3.33 metros denominado anexo B del local comercial No. 03 del nivel 1, situado en el Centro Comercial Palo Verde Plaza, Avenida Las Industrias del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual se tiene con pleno valor probatorio tratándose de un instrumento auténtico, conforme lo dispone el artículo 1357 del Código Civil. Del referido documento se evidencia el inicio de la relación arrendaticia que da origen al pago del canon de arrendamiento que generó a posterior el presunto pago en exceso de la acción de reintegro objeto de estudio.
2. Consta del folio 09 al folio 13 copias simples una serie de recibos suscritos por ADRIANA DE ARZOLA (quien aparece en juicio como parte demandada con el nombre de MARÍA ADRIANA DE NÓBREGA DE ARZOLA). De los referidos documentos en principio se desprende que son copias simples de documentos privados que no serían admisibles, ya que inicialmente no poseen valor probatorio alguno, sin embargo reviste de vital importancia el hecho que la propia parte demandada durante el acto de contestación a la demanda no los impugno o atacó en modo alguno, lo cual conlleva a la conclusión que al emanar de la parte demandada (María Adriana de Nóbrega de Arzola) quien funge a su vez como arrendadora del local comercial objeto de arriendo y estar relacionados de forma directa con el proceso de reintegro por pago en exceso de pensión arrendaticia deben ser apreciados en derecho como indicios conforme lo previsto en el artículo 510 CPC y adminicularlos con los demás elementos probatorios existente a los autos, especialmente con el contrato de arrendamiento atrás valorado. De los mismos consta la relación de pagos por las sumas allí indicadas.
3. Consta del folio 14 al 18, copias simples del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MARÍA ADRIANA DE NÓBREGA DE ARZOLA, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 11.674.052 , quien actúa en su propio nombre y en representación de los ciudadanos DANIEL ANDRES ARZOLA DE NÓBREGA, DAYANA CAROLINA ARZOLA DE NÓBREGA e ISRAEL DAVID ARZOLA DE NÓBREGA, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 16.894.299, 17.311.329 y 18.467.313 en su carácter de arrendadores y el ciudadano VICTOR MANUEL LOLLET, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 10.870.413 en su carácter de arrendatario por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 15/05/2008, bajo el No. 57, Tomo 24, sobre el mismo objeto de contratación del anterior contrato, el cual goza de pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, al tenerse como un documento auténtico.
Del referido instrumento se aprecia que la ciudadana MARÍA ADRIANA DE NÓBREGA DE ARZOLA sustituyó como arrendadora al ciudadano JOSÉ FRANCISCO ARZOLA, en virtud a su fallecimiento, asimismo se aprecia que dicha ciudadana actúa en nombre y representación de los ciudadanos DANIEL ANDRES ARZOLA DE NÓBREGA, DAYANA CAROLINA ARZOLA DE NÓBREGA e ISRAEL DAVID ARZOLA DE NÓBREGA, quienes a su vez fungen igualmente en el contrato como arrendadores del local comercial objeto de contratación y propietarios del mismo producto de la cesión de derechos derivado del fallecimiento del decujus JOSÉ FRANCISCO ARZOLA. Asimismo se desprende que se fijó como canon la suma de Bs.1.400,oo mensuales.
4. Consta del folio 20 al 28 copias simples de los planillas de depósitos bancarios efectuados por efectuados por el ciudadano VICTOR LOLLET en el Banco Industrial de Venezuela en la cuenta bancaria signada con el No. 030012870001037592 perteneciente el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial producto del proceso de consignaciones arrendaticias efectuado por el arrendatario/demandante por el monto de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400.00) cada uno, pertenecientes a los siguientes meses: 1053614 fecha 20/06/2008; 1071210 fecha 18/07/2008; 1071812 fecha 18/08/2008; 1071811 fecha 18/09/2008; 1085097 fecha ilegible; 1085096 fecha 02/12/2008; 1027052 fecha 09/01/2009; 1151871 fecha 05/02/2009; 1151870 fecha 27/02/2009; 1151874 fecha 06/04/2009; 1285504 fecha 21/04/2009; 1162007 fecha 21/05/2009; 1277750 fecha 26/06/2009; 1162008 fecha 28/07/2009; 1151875 fecha 17/09/2009; número de planilla ilegible fecha 22/09/2009; 1181241 fecha 26/10/2009; 1218526 fecha 23/11/2009; 1257510 21/01/2010; 1207894 fecha 21/01/2010; 1192109 fecha 17/02/2010; 1312092 fecha 26/03/2010; 1379563 fecha 29/04/2010; 1331783 fecha 27/05/2010.
Dichas copias al ser patrones sucesivos se les considera legales conforme a las tarjas según lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil y son pertinentes para hacer constar una serie de depósitos en la cuenta del tribunal especial de consignaciones, meses y depósitos discriminados con antelación.
5. Consta del folio 29 al 32 copias simples de la notificación personal de fecha 24/05/2010 sobre el acto administrativo de efectos particulares que fijó el canon de arrendamiento máximo del inmueble objeto de contratación entre las partes la cual fue dirigida a la ciudadana María Adriana de Nobrega de Arbola. Al tratarse conforme a la jurisprudencia pacífica como un documento administrativo público, ha de tenerse por legal al no ser cuestionado por la parte contraria; en aplicación analógica del artículo 429 CPC. En consecuencia, son pertinentes para observar que aún cuando está incompleta (ya que le falta la primera página), bien puede ser cotejada con la copias aportadas al proceso por la parte demandada a los folios 139 al 141 y copia simple del auto de fecha 14/09/2010 dictado por la Dirección General de Inquilinato por medio del cual declaró firme la resolución No. 000014154 de fecha 20/05/2010 que fijó el canon máximo para el inmueble de marras.
b.) De las pruebas de la parte demanda:
Con la contestación de la demanda:
1. Consta del folio 123 al 162 copias certificadas del expediente signado con el No. 006954 cursante ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, relativo al recurso de nulidad contra el acto administrativo de efectos particulares No. 000014154 y su complemento 00014332 de fecha 20/05/2010 y 22/06/2010 dictados por la Dirección de Inquilinato. Se tienen por legales al constar expedidos con arreglo al artículo 1384 del código civil (estar debidamente certificadas) y por ende, de carácter público a tenor de lo previsto en el artículo 429 CPC (provienen de un funcionario público como lo es un tribunal). Dicho medio es pertinente para probar la existencia del fallo judicial dictado por el referido juzgado por recurso contencioso de nulidad interpuesto por las abogadas Teresa Borges García, Nora Rojas y Carmen Carvalho, en representación de los ciudadanos María Adriana de Nóbrega de Arzola, Daniel Andrés Arzola de Nóbrega, Dayana Carolina Arzola de Nóbrega e Israel David Arzola de Lóbrega.
Dentro del referido legajo se encuentra los siguientes instrumentos y recaudos, que en forma discriminada se indican: (i) Copia del escrito de nulidad del acto administrativo y su complemento de efectos particulares No. 000014154 de fecha 20/05/2010 y 00014332 de fecha 22/06/2010 (los cuales fijaron el canon máximo de arrendamiento del inmueble objeto de contratación entre las partes); (ii) Copia del poder instrumento otorgado por los ciudadanos María Adriana de Nóbrega de Arzola, Daniel Andrés Arzola de Nóbrega, Dayana Carolina Arzola de Nóbrega e Israel David Arzola de Nóbrega, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.674.052, 16.894.299, 17.311.329 y 18.467.313 respectivamente, a las abogadas Teresa Borges García, Nora Rojas y Carmen Carvalho inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 22629, 104901 y 130.993 respectivamente, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda; (iii) Copia de la resolución complementaria No. 00014332 de fecha 22/07/2010 dictada por la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicación, adjunta al expediente No. 78.272-F12; (iv) Copia de la resolución No.00014154 de fecha 20/05/2010 dictada por la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicación, adjunta al expediente No. 78.272-F12. (v) Copia del documento de propiedad del inmueble objeto de arriendo entre las partes el cual emana del Registro Subalterno del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda de fecha 05/05/1992, bajo el No. 04, Tomo 16 Protocolo Primero. (vi) Copia simple del certificado de solvencia de sucesiones, inserto al expediente No. 051305, producto del fallecimiento del ciudadano José Francisco Arzola, adjunto al formulario de autoliquidación de impuesto sobre sucesiones No. 0032624 de fecha 29/03/2007, expediente No. 051305, emanadas del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). (vii) Copia del documento de cesión y traspaso de los derecho hereditarios del ciudadano Frank Reinaldo Arzola Jiménez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 8.791.915 a la ciudadana Adriana de Nóbrega de Arzola parte demandada, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09/09/2005, bajo el No. 49, Tomo 78. (viii) Copia simple del auto de admisión del recurso de nulidad interpuesto por las apoderadas judiciales de la parte demandada, en fecha 09/08/2011 dictado por el Juzgado Superior Segundo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, contra las resoluciones Nos. 00014154 y 00014332.
2. Consta del folio 163 al 167, copias simples de la resolución y su complemento signadas con las nomenclaturas 00014332 y 00014154 de fechas 22/07/2010 y 20/05/2010 contentivas del acto administrativo de efectos particulares que fijó el canon máximo de arrendamiento del inmueble objeto de contratación. Las aludidas fotocopias gozan de una presunción autenticidad y veracidad por analogía del artículo 429 CPC respecto a su original, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por tanto deben considerarse ciertas hasta prueba en contrario y las cuales fueron apreciadas en derecho por este Juzgador ya que sirven de fundamento al actor en su pretensión.
3. Consta del folio 168 al 170 copias simples del documento de propiedad del inmueble objeto de arriendo entre las partes, contratación que dio pie al presente proceso de reintegro de sobre alquileres, dicho documento emana del Registro Subalterno del Primer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda de fecha 05/05/1992, bajo el No. 04, Tomo 16 Protocolo Primero, el cual goza del pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue presentado en copia simple y del cual se evidencia la titularidad del inmueble en cuestión a nombre de la demandada, asunto que no está siendo debatido en este proceso.
4. Consta del folio 171 al 175 copias simples del certificado de solvencia de sucesiones, inserto al expediente No. 051305, causante ciudadano José Francisco Arzola, formulario de autoliquidación de impuesto sobre sucesiones No. 0032624 de fecha 29/03/2007, las cuales derivan presuntamente de sus originales expedidos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), dichas copias gozan de una presunción de autenticidad por analogía del artículo 429 CPC, respecto al original del cual emanan, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. De ellas se evidencia, en principio el fallecimiento del arrendador primigenio del inmueble objeto de contratación entre las partes y en segundo lugar demuestran la subrogación (art. 20 LAI) en cabeza de la demandada María Adriana de Nóbrega de Arzola como arrendadora en la persona del fallecido José Francisco Arzola, situación procesal que no es objeto de conflicto entre las partes de este juicio.
5. Consta del folio 176 al 182 copias simples del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MARÍA ADRIANA DE NÓBREGA DE ARZOLA, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 11.674.052 , quien actúa en su propio nombre y en representación de los ciudadanos DANIEL ANDRES ARZOLA DE NÓBREGA, DAYANA CAROLINA ARZOLA DE NÓBREGA e ISRAEL DAVID ARZOLA DE NÓBREGA, en su carácter de arrendadores y el ciudadano VICTOR MANUEL LOLLET, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 15/05/2008, bajo el No. 57, Tomo 24, al cual se le otorgó pleno valor probatorio al momento de apreciar instrumentales aportados por la parte actora al proceso, todo ello conforme lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil.
6. Consta al folio 181 copia simple del recibo por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de marzo del año 2008 por el monto de Bs.1.400,oo, el cual fué valorado con antelación por este operador de justicia al tasar los recibos de pago adjuntados al libelo por la parte actora (folio 19).
7. Consta del folio 183 al 188 copias simples del documento de cesión y traspaso de los derecho hereditarios del ciudadano Frank Reinaldo Arzola Jiménez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 8.791.915 a la ciudadana Adriana de Nóbrega de Arzola parte demandada, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09/09/2005, bajo el No. 49, Tomo 78, y en virtud que no fue objetado por la parte contraria se le otorga valor probatorio conforme lo establecido en el artículo 1357 del código Civil. La aludida prueba acredita la subrogación de la demandada como arrendadora del inmueble, situación que no es discutida en juicio.
8. Consta del folio 189 al 192, copias simples del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano JOSÉ FRANCISCO ARZOLA, titular de la cédula de identidad No. 2.119.833 en su carácter de arrendador y el ciudadano VICTOR MANUEL LOLLET, titular de la cédula de identidad No. 10.870.413 en su carácter de arrendatario por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 06/05/2004, dichas copia son a un mismo tenor de las copias tasadas en los folios 06 al 08 aportadas por la parte demandante, ya valoradas conforme lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil.
9. Consta del folio 193 al 209 copias certificadas y del folio 222 al 235 en copias simples de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en fecha 29 de febrero de 2012 con motivo del recurso contencioso administrativo de nulidad contra los actos administrativos contenidos en las resoluciones Nos. 00014154 y 00014332 de fechas 20/05/2010 y 22/047/2010, emanadas de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones. Estos medios de instrumentos públicos se valoran como legales conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y son pertinentes para acreditar especialmente que el referido recurso fue declarado con lugar y en consecuencia la nulidad absoluta las mencionadas resoluciones Nos. 00014154 y 00014332 de fechas 20/05/2010 y 22/047/2010 conforme lo previsto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, fijando a tal efecto el aludido juzgado la cantidad de SETECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTIDÓS CÉNTIMOS (Bs. 731,22).
10. Consta del folio 210 al 215 copias simples de la notificación extrajudicial de la no prorroga del contrato de arrendamiento efectuada por la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 12/03/2012 a petición de los ciudadanos María Adriana de Nóbrega de Arzola, Daniel Andrés Arzola de Nóbrega, Dayana Carolina Arzola de Nóbrega e Israel David Arzola de Nóbrega y del folio 216 al 221 copias simples de la sentencia de fecha 27/09/2011 dictada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal siguen los ciudadanos María Adriana de Nóbrega de Arzola, Daniel Andrés Arzola de Nóbrega, Dayana Carolina Arzola de Nóbrega e Israel David Arzola de Nóbrega con el ciudadano Víctor Lollet causa signada bajo el No. AP31-V-2011-001661. Dichas copias aun cuando no fueron impugnadas en modo alguno por la parte contraria son legales; pero se desechan por impertinentes respecto de este proceso.
c.) De las pruebas de la demanda:
En el lapso probatorio:
1. Reprodujo el mérito probatorio de los documentos adjuntos al escrito de contestación a la demanda los cuales fueron valorados con antelación por este operador de justicia, en este mismo capítulo.
2. Consta del folio 256 al 257 y del 259 al 278 planillas condominiales pertenecientes al local comercial signado 1-03 nivel plaza del Centro Comercial Palo Verde, asimismo al folio 258 estado de cuenta del servicio eléctrico emanado de la Administradora Serdeco C.A., con sello de recibido “C.A La Electricidad de Caracas Atención al Cliente San Bernardino”, también perteneciente al local comercial objeto de contratación, las cuales fueron traídas al proceso por la parte demandada, con el propósito de demostrar la deuda que por tales conceptos poseía la parte demandante y que en caso de proceder la demanda fuesen compensadas dichas sumas de dinero de la cantidad pretendida por el actor en su acción de reintegro. Los mismos aun cuando no son ilegales no son pertinentes al proceso a fin de desvirtuar la acción ejercida por la parte actora, ya que si bien es cierto que pertenecen al inmueble objeto de contratación, no es menos cierto que no aportan mayor elementos de convicción al proceso por lo cual se desechan del mismo.
DEL CONFLICTO DE FONDO
A pesar de estar demostrado la relación arrendaticia que une a las partes; incluyendo que el inmueble arrendado sea objeto de regulación, en el sentido que debieron alguna de los contratantes acudir previo a la celebración del contrato a solicitar la fijación máxima por el organismo regulador; y que en todo caso, solo lo hicieron una vez dicha relación había iniciado, también está demostrado en autos que el arrendatario no esperó a que la fijación estuviere definitivamente firme para tener derecho a que le fueran reintegrado lo que supuestamente pagó demás.
Ha sido demostrado por la parte demandada, que distinto a lo que alega la accionante, la Resolución de Inquilinato (sobre la que se basó el arrendatario para exigir el reintegro) tiene otra resolución complementaria; y además, que ambas fueron anuladas por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de Región Capital (fijando como canon máximo para el inmueble objeto de contratación entre las partes la cantidad de SETECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTIDÓS CÉNTIMOS (Bs. 731,22).
Esta situación a todas luces cambia el panorama narrado por la parte actora en su escrito libelar, ya que las cantidades a las cuales hizo alusión inicialmente en su escrito libelar quedaron modificadas o alteradas sustancialmente por esta decisión y más importante aún; que al momento de interponerse la presente acción no estaba definitivamente firme la fijación del canon máximo; tal como previene la ley especial. Efectivamente, el presente juicio por reintegro de sobre alquileres encuentra su fundamento jurídico en los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según los cuales, «los inmuebles sometidos a regulación» quedarán sujetos a repetición respecto a todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido por el organismo competente; pero distinguiendo en su artículo 60 que desde que tal fijación quede definitivamente firme.
En el caso de marras, se evidencia que el acto administrativo constituido por la resolución en cuestión y su complemento, están afectados de nulidad mediante la decisión del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, de fecha 29 de febrero de 2012, quitándole todos sus efectos. Decisión judicial, que inclusive, tiene recurso en contra; lo que conlleva a este Juzgador a considerar que mal podría sostenerse de manera indubitada la firmeza del acto administrativo como base de esta pretensión. En fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, quien aquí decide concluye que la presente acción debe ser declara IMPROCEDENTE. Así se decide.
III. PARTE DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expresados en la presente decisión, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, expresamente declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su oportunidad.
SEGUNDO: Se declara IMPROCEDENTE la demanda que por REINTEGRO DE CANON DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano VICTOR MANUEL LOLLET contra la ciudadana MARÍA ADRIANA DE NOBREGA DE ARZOLA.
TERCERO: Por la naturaleza del presenta fallo, no hay condena en costas.
En virtud que la presente decisión fue dictada fuera del lapso de ley, se ordena su notificación a las partes conforme lo previsto en el artículo 233 del Código Procesal Civil. Déjese copia certificada de la presente decisión en aplicación del artículo 248 del Libro de Ritos.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los dieciséis (16) de mes de enero de dos mil catorce (2014). 203º y 154º.