TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº AP31-V-2009-003485
(Sentencia Definitiva)

I
PARTES Y APODERADOS

DEMANDANTE: el Ciudadano JAVIER SEIJO CASTRO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-12.174.824.

DEMANDADA: la Ciudadana MIRIAN JOSEFINA BRACAMONTES SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-6.120.620.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: las abogadas en ejercicio TERESA BORGES GARCIA y NORA ROJAS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.629 y 104.901, respectivamente, y luego de su renuncia, los abogados, JESUS ALBERTO ROSALES y JOSE W. MENDOZA JIMENEZ, inscritos en el inpreabogado bajo los nos. 83.542 y 140.124, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: no tiene apoderado acreditado en autos, estuvo asistida en este juicio por los abogados MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ, y CARLOS CALANCHE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs 119.895 y 105.148 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Vistos estos autos:

II
Se dio inicio a este juicio mediante libelo de demanda interpuesta por las abogadas TERESA BORGES GARCIA y NORA ROJAS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.629 y 104.901, respectivamente, quienes actúan en su carácter de apoderadas judiciales del Ciudadano JAVIER SEIJO CASTRO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-12.174.824 , tal y como consta de instrumento pode autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao , Distrito Metropolitano de Caracas, el 22 de mayo de 2009, anotado bajo el no. 25, tomo 96 de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaria. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este tribunal la parte actora indicó:

Que su mandante es propietario del bien inmueble constituido por el apartamento Nº 13, que forma parte del Edificio Águila, ubicado en la Av. José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, y que en tal condición se ha subrogado en la persona del arrendador, tal y como manifiesta, se evidencia de contrato de arrendamiento y del documento de propiedad anexados al escrito libelar marcados “B” y “C” .

Que a través de su causante LUZARDO y ERASO, S.R.L, su mandante suscribió contrato de arrendamiento por el apartamento antes identificado, con la ciudadana MIRIAN JOSEFINA BRACAMONTES SILVA, por un periodo de tiempo de un (1) año contados a partir del 1 de abril de 1991, el cual sería prorrogable sucesivamente por periodos de igual tiempo, a menos que una de las partes manifestara su voluntad por escrito de no hacerlo con dos (02) meses de anticipación a la fecha de su vigencia, todo conforme lo expresado en la cláusula octava del contrato producido en autos.

Que la antigua propietaria INVERSIONES ELORZA, C.A, en fecha 27 de enero de 2005, notificó a la arrendataria, mediante actuación cumplida por el Tribunal Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, su voluntad de no prorrogarle el contrato a su vencimiento, por lo cual a partir del 01 de abril del 2005, comenzó a transcurrir el periodo de prorroga legal, el cual sería de tres (03) años, venciendo ese periodo el 31 de marzo de 2008.

Afirmó la parte actora, que una vez concluido el periodo de prorroga legar, la arrendataria no dio cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento y solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta, a pesar de los esfuerzos extrajudiciales realizados para su desocupado una vez vencida la prorroga legal.

Que el último canon vigente fue la suma de Ciento Diecinueve Bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 119,50) antes, Ciento Diecinueve Mil Quinientos Sesenta y Dos bolívares con Setenta y Dos céntimos (Bs. 119,50), según sentencia distada por el Tribunal Superior Contencioso Administrativo.

En el capítulo relativo al petitorio, la parte actora, exigió en sede jurisdiccional, se convenga: PRIMERO: En que el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes venció por el transcurso de su lapso natural, el día 31 de marzo de 2005, y la prorroga legal, el día 31 de marzo de 2008, y en consecuencia tenía la obligación de entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado de conservación y mantenimiento y solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta el inmueble, el 1 de abril de 2008,o, que en defecto de convenimiento oiga sentencia que así lo declare; SEGUNDO: Como secuela de lo anterior, se le condene a entregar sin plazo alguno totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado de conservación y mantenimiento y solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta el inmueble apartamento Nº 13, que forma parte del Edificio Águila, ubicado en la Av. José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, Caracas, Distrito Capital, o, que en su defecto de convenimiento oiga sentencia que a ello la condene; TERCERO: En pagar a titulo de daños y perjuicios la suma de ciento diecinueve bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 119,50), mensuales a partir del 1 de abril de 20087, y hasta el día de la entrega definitiva del inmueble, en concepto de daños y perjuicios, suma esta equivalente al canon mensual que hubiere devengado el inmueble, o que en defecto de convenimiento oiga sentencia que a ello la condene.

En la oportunidad de la litis contestación, la ciudadana MIRIAN JOSEFINA BRACAMONTES SILVA, asistida por la abogada MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 119.895, consignó escrito por medio del cual dio formal contestación a la demanda interpuesta en su contra, oportunidad en la cual negó, rechazó y contradijo la presente demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho alegado; y a tal efecto alegó en el CAPITULO I, relativo a la VIOLACION AL DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA, que, la parte actora alegó haber cumplido con el derecho de preferencia ofertiva, pero que situación que no es correcta, toda vez que al momento de notificarle la intención del propietario Inversiones Elorza S.A., su intención de vender el inmueble en el año 2005, dicho edificio no constaba de propiedad Horizontal para ser vendido por apartamentos, motivo por el cual, a su consideración, dicha oferta no podía materializarse; que la notificación extrajudicial de fecha 28 de julio de 2008, por medio de la cual la parte actora alega haberle notificado a través de la Notaria Publica Décima Séptima de Municipio Libertador del Distrito Capital, de la venta del inmueble en el cual el propietario Inversiones Elorza S.A., le vende al ciudadano JAVIER SEIJO, no consta identificación de la persona que recibe dicho documento, por lo cual no se puede afirmar que la persona notificada es la parte demandada en el presente juicio; que ella tuvo conocimiento de la venta del referido inmueble durante la celebración de la audiencia de conciliación, ente la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda en fecha 04 de septiembre de 2012, tal y como dice evidenciarse en el acta que anexa marcada B1, en virtud de lo cual manifiesta, que se reserva la acción de retracto legal de conformidad con el artículo 139 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, concluyendo, que en tal sentido no reconoce al hoy accionante como el nuevo propietario del inmueble, y que tal circunstancia se evidencia de los recibos de pago que continúa efectuando a nombre de Inversiones Elorza s.a. En el CAPITULO II, relativo a la DE LA INDETERMINACION DEL CONTRATO, la parte demandada alegó, que la relación arrendaticia se inicio en fecha 01 de abril de 1991, con renovaciones consecutivas de un (01) año, tal y como se desprende de la clausula octava del contrato de arrendamiento; que esa circunstancia evidencia que dicho contrato inició a tiempo determinado con estipulación de renovaciones consecutivas de un (1) año, “… siendo hasta el 27 de enero de 2005, que la parte actora le notificó de forma autentica la no renovación del contrato por medio del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y que a partir del 1 de abril del 2005 empezaría a correr la prorroga legal de tres (03) años; que la supuesta prorroga legal venció el 1 de abril de 2008 y no el 31 de marzo de 2008; que consta de las actas del presente expediente que la fecha en la cual se introdujo el libelo fue en fecha 15 de octubre de 2009, es decir, un año y seis meses después del supuesto vencimiento de la prorroga legal de fecha 31 de marzo de 2008; que, para el momento de la interposición de la demanda, la actora consintió la permanencia en el inmueble de un año y seis meses después del vencimiento de la prorroga alegada , estando en posesión del inmueble dieciocho años y seis meses por tener una relación arrendaticia interrumpida; que el arrendamiento no podía ser hecho por más de quince años, sin importar que se hubiese colocado la renovación automática, ya que en la práctica al aceptarse dichas renovaciones se viola el artículo 1580 del Código Civil; que el contrato comenzó a regir desde el 01 de abril de 1991 , por lo que, de una simple operación aritmética, para al momento de interrumpirse las renovaciones ya había una relación arrendaticia de 14 años y al pasar año y medio de haberse vencido la prorroga legal y al permanecer en el inmueble, la arrendataria entendió que dicha permanencia era consentida por el nuevo propietario, por lo que, a decir de la accionada, al momento de la interposición de la demanda ya llevaba 18 años en el inmueble, y que en consecuencia, el contrato de autos se encuentra a tiempo indeterminado siendo improcedente la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal.

Planteada la controversia en los términos que anteceden, y fijados los puntos controvertidos mediante auto de fecha 5 de abril de 2013, las partes promovieron pruebas. Así, mediante escrito de fecha 24 de abril de 2013, la parte actora promovió las siguientes pruebas. En el Capítulo I, la parte actora promovió el merito favorable de los autos en todo cuanto favorezca a su representado. Al respecto, se inclina el Tribunal por desechar la actividad probatoria desplegada por el demandante, toda vez que el mérito favorable de los autos no aparece contemplado en nuestro ordenamiento jurídico como medio de prueba válido ni a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues tal circunstancia, en todo caso, más bien constituye la resultante misma de la definitiva en los términos que indica el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto y al resultar manifiestamente impertinente el medio de prueba ofrecido por la parte actora, se impone su exclusión del presente debate procesal, y así se establece.

En el Capítulo II promovió, las siguientes documentales: 1) el valor probatorio del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Luzardo y Erazo S.R.L. y la ciudadana Miriam Bracamonte, que consta los autos a los folios 11 y 12 de este expediente. En tal sentido, el aludido documento no fue desconocido ni tachado de falso por la parte actora, quedando reconocido en autos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que pasa a ser el instrumento fundamental de la demanda del cual derivan las principales obligaciones demandadas. 2) la Notificación Judicial identificada con el no. S-05-6427 evacuada por el tribunal Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la cual riela a los folios 30 al 43 de este expediente, evidenciándose que la misma está relacionada con la notificación de no prórroga del contrato. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandante fue impugnado por la demandada mediante la tacha de falsedad respectiva, al respecto, el tribunal se pronunciará más adelante. Así se declara. 3) la Notificación extrajudicial practicada por la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, que cursa a los folios 17 y 18 de este expediente, relacionada con la notificación que se le hace a la hoy demandada de la titularidad raíz que ostenta el ciudadano Javier Seijo, sobre el inmueble arrendado, y la obligación de entregar el mismo como secuela de terminación de la prorroga legal. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara. 4) la Notificación Judicial identificada con el no. S-4792-2005 evacuada por el Tribunal Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, relacionada con la oferta de venta del inmueble efectuada por Inversiones Elorza a la ciudadana Miriam Josefina Bracamonte Silva en fecha 08 de junio de 2005. Al respecto se observa , que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada, no fue objetado por la parte demandada en la forma prevista en ley, lo que obliga a este Tribunal a apreciar ese documento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara. 5) El documento registrado bajo el no. 2009.228 de fecha 13-02-2009, por el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao. Sobre lo señalado, se observa que el medio de prueba promovido por la representación judicial de la parte actora está referido a un hecho en concreto descrito en el libelo, como es la titularidad del bien raíz que se atribuye la actora sobre el inmueble objeto de la convención locativa, evidenciándose que el recaudo anexado, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone a este Tribunal la apreciación de ese instrumento como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide. 6) El documento registrado bajo el no.38, tomo 1, protocolo primero de fecha 07 de julio de 2000, por ante le registro Publico del Municipio Chaco del estado Miranda. Sobre lo señalado, se observa que el medio de prueba promovido por la representación judicial de la parte actora está referido a la certificación efectuada por el ciudadano Ramón Tovar, como miembro autorizado de la Asociación Civil del Edificio Páez Chacao, respecto de la incorporación de la ciudadana Miriam Bracamonte a la aludida Asociación Civil, y de la autorización expedida por la misma asociación para ceder a la ciudadana antes mencionada los derechos que posee la asociación sobre el apartamento no 4 de las residencias Páez Chacao. A pesar que este recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, el mismo no guarda relación con los hechos controvertidos, pues, en autos no se discute la titularidad raíz del inmueble arrendado, motivo por el cual, y al resultar manifiestamente impertinente el medio de prueba ofrecido por la parte actora, se impone su exclusión del presente debate procesal, y así se establece. 7) El documento registrado bajo el no- 10, tomo 04, protocolo primero de fecha 22-10-2003 por ante el Registro Público de los Municipios Brión y Buroz del estado Miranda. Sobre lo señalado, se observa que el medio de prueba promovido por la representación judicial de la parte actora está referido a la titularidad raíz que ostenta la parte demandada respecto a un bien inmueble ubicado en el Municipio Higuerote del Distrito Brión del estado Miranda. A pesar que este recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, el mismo no guarda relación con los hechos controvertidos, pues, en autos lo que se discute es el cumplimiento de obligaciones relacionadas con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes vinculadas en este juicio, sobre un inmueble distinto, ubicado en el Municipio Chacao del estado Miranda de esta ciudad Capital, motivo por el cual, al resultar manifiestamente impertinente el medio de prueba ofrecido por la parte actora, se impone su exclusión del presente debate procesal, y así se establece. 6) La publicación de prensa especializada en ventas de bienes inmuebles denominado “Negocio Redondo”, edición 1400, de fecha jueves 20 al domingo 23 de enero de 2005, sin que de ese escrito se evidencie cual es el objeto de esa prueba por no haberlo indicado la parte actora al momento de promoverla y sin que de su lectura se encuentre vinculación alguna de ese recaudo con alguno de los puntos controvertidos, motivo por el cual el mismo debe ser desechado del proceso. Así se decide.

En el capítulo III, la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos Joanne Lisoleth García Clemente, y Belkis Mercedes Brandt Petit, las cuales fueron evacuadas en la oportunidad de la audiencia de juicio, desechándose las mismas por impertinentes.

Mediante escrito de fecha 04 de junio de 2013, la parte demandada ratificó las pruebas promovidas en la oportunidad de la contestación a la demanda, el cual alude a las siguientes pruebas;

En el Capítulo I la parte demandada promovió las siguientes documentales: a) Con el objeto de demostrar que durante la relación arrendaticia ha cumplido responsablemente con la obligación de cancelar el canon de arrendamiento, promovió los recibos de pago de los meses correspondientes a los años 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 hasta abril de 2012, oportunidad en la cual fue cerrado el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de consignación. Al respecto debe observarse que el objeto de la pretensión actora no está destinado a determinar el comportamiento crediticio de la parte demandada durante la relación arrendaticia, ni que se determine la presunta insolvencia de la misma en el cumplimiento de su obligaciones pecuniarias, sino que por el contrario, persigue el cumplimiento de obligaciones emergentes derivadas del vencimiento del contrato que les vincula y su respectiva prorroga, motivo por el cual, al no estar vinculados con los hechos controvertidos se impone su exclusión del presente debate procesal, y así se establece. Así se decide. b) el Documento de cesión de fecha 27 de Octubre de 2008, otorgado ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 04, Tomo 11, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, por medio del cual se transfirió la propiedad del inmueble ubicado en el Primer (01) piso, identificado con el Nº 4, del Edificio Páez, ubicado en la Calle Páez, Chacao, Estado Miranda. El objeto de la presente prueba es demostrar que fue propietaria de dicho inmueble, pero el cual fue cedido a la ciudadana YULEHIVITH CONCEPCION SUAREZ BRACAMONTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-20.175.838, y que dicha cesión la realizó dejando constancia de que no podría ser privada del usufructo del mismo. Al respecto el tribunal observa que dicho instrumento no guarda relación con ninguno de los hechos controvertidos, ya que en autos no se discute si la demandada tiene la posibilidad material de entregar el inmueble arrendado, lo cual podrá ser materia de la especial protección que confiere la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sino que, lo que se discute es si la demandada tiene la obligación jurídica de hacerlo en virtud del vencimiento del contrato y su respectiva prorroga, razonamientos estos que deben extenderse a la prueba promovida en el particular tercero relacionado con el Contrato de comodato de fecha 03 de diciembre de 2005, suscrito con el ciudadano ARGENIS ALEXANDER LUGO RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-8.872.300, ya que su objeto es demostrar que no es intención de la demandada apropiarme indebidamente del inmueble ubicado en el Primer (01) piso, identificado con el Nº 4, del Edificio Páez, ubicado en la Calle Páez, Chacao, Estado Miranda, del cual puedo habitar a pesar de haber sido cedido a mi hija se encuentra ocupado por el referido ciudadano desde el año 2005, hasta la presente fecha, sin que se he haya hecho entrega real, material y efectiva del inmueble, motivo por el cual me encuentro impedida de hacer entrega del inmueble objeto de la presente demanda, hasta tanto me sea entregado el inmueble por el ciudadano ARGENIS ALEXANDER LUGO RAMÍREZ, plenamente identificado. En consecuencia ambos instrumentos al resultar manifiestamente impertinente se impone su exclusión del presente debate procesal, y así se establece.

En ese mismo escrito de fecha 04 de junio de 2013, la parte demandada promovió adicionalmente, la copia certificada del Documento de Condominio de fecha 18 de octubre de 2006, registrado bajo el Nº 44, Tomo 4, Protocolo Primero Cuarto Trimestre del año 2006, y Copia Certificada emitida por la Dirección General de Inquilinato en fecha 13 de septiembre de 2004, a los fines de demostrar que se le advirtió a Inversiones Elorza S.A, que el inmueble no se puede vender por unidad sino en bloque, por lo que requerían la propiedad horizontal. Al respecto se observa que a pesar que esos recaudos no fueron objetados en la forma de ley por la parte demandante, los mismos no guardan relación con la causa, pues en autos no se discute ningún asunto vinculado con la titularidad raíz del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en este juicio, motivo por el cual, al resultar manifiestamente impertinente se impone su exclusión del presente debate procesal, y así se establece.

III
La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

IV

La pretensión de la parte actora persigue el cumplimiento de obligaciones emergentes derivadas del contrato de arrendamiento suscrito primigeniamente por la Administradora LUZARDO Y ERAZO, CA., con la parte demandada, sobre el inmueble constituido por el apartamento Nº 13, que forma parte del Edificio Águila, ubicado en la Av. José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda. Como fundamento de esa pretensión, la parte actora adujo, que esa convención se celebró por el periodo de un (1) año contado a partir del 1 de abril de 1991, que sería prorrogable sucesivamente por periodos de igual tiempo, a menos que una de las partes manifestara su voluntad por escrito de no hacerlo, con dos (02) meses de anticipación a la fecha de su vigencia; que la antigua propietaria, INVERSIONES ELORZA, C.A, en fecha 27 de enero de 2005, notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogarle el contrato a su vencimiento, mediante la actuación practicada por el Tribunal Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo cual, a partir del 01 de abril del 2005, comenzó a transcurrir el periodo de prorroga legal, de tres (03) años, venciendo ese periodo el 31 de marzo de 2008. Adujo que, una vez concluido el periodo de prorroga legal, la arrendataria no dio cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento y solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta, motivo por el cual, en la parte petitoria del libelo se exige la entrega inmediata del aludido inmueble, así como, el pago de ciertas cantidades de dinero por concepto de indemnización de daños y perjuicios.
Por su parte, la accionada, en la oportunidad de la contestación a la demanda, y con la asistencia de abogado de su confianza, luego de invocar la violación por parte de la acciónante de su derecho a la preferencia ofertiva y de alegar la indeterminación del contrato, negó, rechazó y contradijo la demanda; en todos y cada uno de los puntos que constituyen el petitorio de la misma. Respecto al primero de esos argumentos defensivos, la parte demandada adujo que la notificación extrajudicial de la venta del inmueble arrendado adolece de vicios de nulidad que la hacen ineficaz; que en realidad tuvo conocimiento cierto de esa venta en la oportunidad de la audiencia de conciliación por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda en fecha 04 de septiembre de 2012, por lo que, haciendo reserva de la acción de retracto legal, niega reconocer al hoy accionante Javier Seijo, como el nuevo propietario. En tal sentido, y aun cuando no lo indica en forma expresa, se evidencia con meridiana claridad, que la parte demandada lo que persigue es cuestionar la cualidad con la que ha intentado la demanda el referido ciudadano, aludiendo a circunstancias de hecho que no afectan ni pueden afectar las consecuencias que se derivan del instrumento publico del cual emana la titularidad raíz con la que se ha presentado a juicio el accionante de autos. En efecto, el accionante trajo a este expediente, sin que hubiera sido cuestionado en ninguna forma de derecho por la parte demandada, el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 13 de febrero de 2009, inscrito bajo el no. 2009.228, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el no. 240.13.18.1.1077, y correspondiente al Libro de Folio real del año 2009, evidenciándose del mismo, que el ciudadano Javier Seijo adquirió de Inversiones Elorza, C:A, el aludido inmueble, en cuyo supuesto, tomando en consideración la situación de hecho preexistente al momento de materializarse el indicado acto traslativo de propiedad, rige el principio normativo contemplado en el artículo 1.604 del Código Civil, conforme al cual ‘Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario’, y que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regia esa relación para ese momento, imponía la obligación al nuevo propietario de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados. Lo anteriormente expuesto, denota que la sola circunstancia de haberse materializado en beneficio de un tercero la enajenación del inmueble sometido a una relación contractual arrendaticia, en nada altera el mantenimiento y continuidad de ese contrato de arrendamiento, pues a ello se opone el principio de relatividad de los contratos consagrado en el artículo 1.166 del Código Civil, ya que la consecuencia inmediata de ese acto traslativo de propiedad no es la terminación del contrato, sino lo que se origina es un cambio en la persona del arrendador, en cuyos derechos se subroga el adquirente, en cuya enajenación el arrendatario es un tercero en el negocio jurídico de la compraventa, y si bien es cierto, que la arrendataria hoy accionada tiene derecho a la preferencia ofertiva sobre ese inmueble, la denuncia de ese incumplimiento debe aparejar el ejercicio de las acciones que le confiere la ley para hacerla valer. En ese sentido, si la accionada lo que perseguía era negar todo efecto a la notificación efectuada en tal sentido, ha debido intentar, de acuerdo al contenido del artículo 140 ordinal 1º.de la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, la acción de retracto respectiva por incumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 132, dado que, ese asunto solo interesa en la medida que la arrendataria ejerza las acciones establecidas en la ley para la satisfacción completa de ese interés, esto es, la determinación de la violación al derecho de preferencia que se alude, pues, esto no se logra con una mera proposición jurídica, sino en la medida que se impulse la activación de los dispositivos legales dispuestos para tal fin. En consecuencia se desestima ese primer argumento de defensa Así se decide.

El segundo de los aspectos invocados por la parte demanda se refiere a la indeterminación del contrato, el cual se produjo, a su consideración, en virtud que, la arrendadora consintió su permanencia en el inmueble durante un (1) año y seis (6) meses después del vencimiento de la prorroga legal alegada, para lo cual, la demandada tomó en cuenta, que de acuerdo a la notificación autentica de la no renovación del contrato de arrendamiento efectuada por el Tribunal Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el 27 de enero de 2005, esa prorroga venció el 01 de abril de 2008, y no fue sino hasta el 15 de octubre de 2009 que se introdujo la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal. Adujo además, que de acuerdo al artículo 1.580 del Código Civil, los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años y que toda estipulación en contrario no tiene ningún efecto.

Para decidir el tribunal observa, que de acuerdo a la cláusula ‘octava’ del contrato, las partes estipularon lo siguiente: “La duración del presente contrato es de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente, y de pleno derecho por periodos iguales, si con dos meses de anticipación por lo menos, al final de cada periodo, una cualesquiera de las partes no notificara a la otra por escrito lo contrario. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiere sufrir este contrato se consideraran a termino determinado y contenidas en la cláusulas de este contrato , salvo mención especial” En el sentido expuesto, de acuerdo a las potestades que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil consagra a los operadores de justicia, estima el Tribunal que la intención primaria de las partes al momento de contratar, no fue otra sino la de otorgarle al contrato de arrendamiento de autos la característica fundamental de ser una convención a tiempo fijo o determinado por un lapso de duración equivalente a un (1) año calendario, contado a partir del día 1 de abril de 1.991, hasta el día 1 de abril de 1.992, con prorrogas sucesivas de un año bajo las condiciones expresadas en esa clausula. Ahora bien, la parte demandada, en la oportunidad de la contestación a la demanda , afirmó que “… siendo que hasta el 27 de enero de 2005, oportunidad en la cual la parte actora de forma autentica me notificó la no renovación del contrato de arrendamiento, trasladando para tal efecto al Tribunal Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas , y que a partir del 01 de abril de 2005 , empezaría a correr la prorroga legal de tres (3) años …” Esto implica que, la parte demandada reconoció expresamente haber sido notificada en fecha 27 de enero de 2005, de la no renovación del contrato, por lo que, a partir del primero de abril de 2005 comenzó a transcurrir el lapso de prorroga legal de tres (3) años a que alude el articulo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo cual se infiere, que esa prorroga venció el primero de abril de 2008, constando de acuerdo a las actas de este expediente, que en efecto, la acción de cumplimiento respectiva se interpuso en fecha 15 de octubre de 2009, esto es, después de haber transcurrido año y medio de ese vencimiento. Sin embargo, no comparte esta sentenciadora, la tesis sustentada por la parte demandada para hacer derivar del transcurso de ese tiempo la tacita reconducción del contrato a que alude el artículo 1.600 del Código Civil, ya que esa figura comporta la existencia de una presunción de carácter iuris tantum, cuya procedencia está supeditada a la conformación de una actitud expresa o pasiva del arrendador en tolerar o permitir la permanencia de su inquilino luego de expirar el término de duración del contrato de arrendamiento o de la prórroga legal que pueda hacerse acreedor el inquilino, presunción esta que se materializa en darle continuidad a la misma relación arrendaticia, sin ningún tipo de oposición, pero, en el caso de autos no se constata ningún elemento destinado a considerar la desnaturalización del nexo contractual que vinculó a las partes hoy en conflicto pues, de un lado, la interposición de la demanda implica considerar la voluntad del actor en requerir de quien fuera su arrendataria el cumplimiento de específicas obligaciones de hacer, derivadas de la terminación del mencionado contrato de arrendamiento; y por el otro, no se demostró que, con posterioridad a la fecha tenida como de expiración del lapso de la prórroga legal el hoy demandante hubiese aceptado de su inquilina la contraprestación económica derivada del uso del inmueble, lo que conduce a establecer que no se han conformado los indicadores necesarias para hacer presumir la tolerancia del arrendador en permitir la continuidad de esa relación contractual, todo lo cual apunta a considerar la improcedencia de la argumentación sostenida por la parte demandada al momento de ofrecer la contestación a la demanda. Así se decide. Por otra parte, tampoco se evidencia la indeterminación del contrato en razón de lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, que limita los arrendamientos a un lapso no mayor de quince (15) años, toda vez que, cuando el arrendador notificó su voluntad de no renovar el contrato, mediante notificación de fecha 27 de enero de 2005, estaba manifestando en concreto su voluntad de dar por concluida la vigencia del aludido contrato de arrendamiento y en consecuencia, limitando ese arriendo al lapso de vigencia transcurrido hasta esa fecha, esto es, al lapso de catorce (14) años de relación arrendaticia, y si bien es cierto, que en virtud del lapso de prorroga que confiere la ley, ese tiempo se extendió a tres (3) años más, ello es consecuencia de un beneficio concedido por la ley al inquilino, que deriva de la finalización contractual, de allí que siendo que ese beneficio sólo procede en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado mal podría considerarse que la concesión de ese lapso de prorroga sea lo que pueda propiciar la indeterminación del contrato, motivo por el cual, ese argumento tampoco debe prosperar. Así se decide.

Ahora bien, en la oportunidad de la contestación la demanda, la parte demandada se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes, sin que hubiere formulado algún argumento que fundamentara ese rechazo, constándose además, que en ese mismo escrito de contestación, y luego durante el lapso probatorio, la parte demandada promovió una serie de pruebas destinadas a demostrar su responsabilidad con las obligaciones contractuales, a demostrar que tiene un inmueble de su propiedad que le cedió a su hija y que a su vez, lo concedió en comodato a un tercero, pretendiendo derivar de esa pruebas su imposibilidad de entregar el inmueble arrendado hasta tanto no le desocupen el inmueble de su propiedad, todo lo cual deviene, como ya quedar establecido al análisis de esas pruebas, en la inidoneidad de las mismas para demostrar algún punto controvertido, pues esos medios probatorios se refieren a circunstancias de orden fáctico totalmente ajenas al tema a decidir, ya que en autos no se discute el incumplimiento de obligaciones contractuales, ni la imposibilidad alegada para entregar el inmueble puede erigirse en eximente de responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones demandadas, de allí que, el documento de comodato y las testimoniales promovidas por la parte demandada evacuadas en la audiencia de juicio quedaran desechadas del proceso, conjuntamente con las testimoniales promovidas por la parte actora, también evacuadas en esa audiencia destinadas demostrar que la arrendataria no ha tenía interés en adquirir en compra el inmueble arrendado, ya que como se dijo en líneas anteriores, tampoco se discute en este juicio el retracto legal de ese inmueble, resultando esa circunstancia, ajena a este juicio. Así se decide.

Por otra parte, no se advierte de la contestación ofrecida por la parte demandada, que en esa oportunidad se hubiere cuestionado la notificación de no prórroga del contrato practicada en fecha 27 de enero de 2005 por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ni en ninguna parte de ese escrito niega haber sido notificada en la forma indicada; consta por el contrario, que la parte demandada reconoció en forma expresa, en esa oportunidad, haber sido notificada por el aludido tribunal, tal y como fue citado textualmente en esta sentencia en líneas anteriores, al extremo de haber fundamentado la parte demandada sus principales alegatos en este juicio en base a esa notificación, haciendo derivar de ella las circunstancias invocadas en ese escrito. Es por eso, que cuando la parte demandada tacha de falsedad esa notificación, lo cual hace durante el lapso probatorio invocando el precepto contenido en el artículo 439 del Código de Procedimiento Civil, la misma luce descontextualizada, y hasta contradictoria, pues no podía invocarse la existencia de la notificación como fundamento de ciertos argumentos de hecho y luego impugnar la misma durante la etapa probatoria, pues, en tales casos ya esos hechos habían quedado admitidos en este juicio, no siendo ese uno de los puntos controvertidos que se fijaron en el auto de fecha 5 de abril de 2013, de allí que esa, actividad impugnativa mas bien, resulte atentatoria a los deberes de lealtad y probidad que se deben las partes en el proceso a tenor del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, y si bien es cierto, que la tacha de falsedad procede en cualquier estado o grado de la causa, ello debe guardar coherencia con las excepciones o defensas formuladas en la contestación, pues, es esa la oportunidad en la que la parte demandada puede expresar con claridad si contradice en todo o en parte la demanda, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar, pasada esa oportunidad precuye toda posibilidad de hacer nuevos alegatos en el juicio. En consecuencia, habiendo reconocido la parte demandada haber sido notificada en la forma que hemos indicado antes, es evidente que esa notificación cumplió el fin a que estaba destinada, esto es, estar enterada de la manifestación de voluntad expresada por su arrendador que le informaba sobre el cese de la vigencia del contrato de arrendamiento de autos, cuya duración, se ratifica, quedó limitada hasta el día 01 de abril de 2005, por lo que, a partir de esa fecha, tomando en consideración la duración de esa relación arrendaticia, que es superior a los diez (10) años, se inició de pleno derecho y en beneficio de la hoy demandada el transcurso del lapso de la prórroga legal que le consagraba para esa fecha el artículo 38, literal d), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo término expiró el día 01 de abril de 2008, tal y como además, lo afirmó expresamente la parte demandada en su escrito de contestación, sin que se evidencie de autos que, con posterioridad a esa fecha, la arrendadora hubiese demostrado alguna conducta que evidenciare su tolerancia en permitir que el arrendatario continuase en el goce de la cosa arrendada. En consecuencia, no habiendo la destinataria de la pretensión desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por la actora, ni tampoco haber aportado algún medio de prueba destinado a demostrar el hecho extintivo de la obligación, se juzga que ante la plena prueba de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, la misma debe prosperar. Así se declara.

V
DECISION

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano JAVIER SEIJO CASTRO en contra de la ciudadana MIRIAN JOSEFINA BRACAMONTE, ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora, totalmente desocupado, libre de bienes y de personas, en las mismas condiciones en que lo recibió, el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento distinguido con el numero 13, que forma parte del edificio Águila, ubicado en la avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del estado Miranda, Caracas Distrito Capital. Así mismo, se le condena a la parte demanda a pagar a la parte actora la cantidad de Ciento Diecinueve Bolívares con Cincuenta céntimos ( Bs. 119,50) mensuales, por concepto de pago de los daños y perjuicios causados, a partir del 01 de abril de 2008 y hasta la entrega definitiva de ese inmueble.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas del proceso, por haber resultado totalmente vencida en este juicio

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de enero de 2014. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
La Juez,

Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ.
La Secretaria Acc

Yorelis Rangel

En esta misma fecha, siendo las 2 pm, se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc,

Yorelis Rangel .

MAGC/DM/Yeuresky
AP31-V-2009-003485