TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2013-001460

PARTE DEMANDANTE:
JOSE GREGORIO JIMENEZ RONDON, JOEDYS RIGUEID JIMENEZ PORTILLO y EDUARDO JOSE JIMENEZ PORTILLO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.323.813, V-19.086.399 y V-19.510.540, respectivamente.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
MARIA DEL VALLE HERNANDEZ PEÑALVER, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 30.590.-

PARTE DEMANDADA:

JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.014.322.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: SALVADOR GIORDANO y MANUEL DE ABREU, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 50.515 y 63.779, respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO CON OPCION DE COMPRA-VENTA.-

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 29 de septiembre de 2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circulito Judicial la que mediante distribución la asigna a este Juzgado que por auto de fecha 1 de octubre de 2013 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento oral. Cumplido el tramite procesal garantizando a las partes el ejercicio del derecho a la defensa se celebró en fecha 29 de enero de 2014 el Debate Oral al que no asistió la parte demandada, audiencia en la cual se produjo la decisión. Estando dentro de la oportunidad para la publicación del fallo, se procede a ello para lo cual se observa:

ALEGATOS DE LAS PARTES

La parte actora en su libelo de demanda en síntesis alega que los ciudadanos JOSE GREGORIO JIMENEZ RONDON, JOEDYS RIGUEID JIMENEZ PORTILLO y EDUARDO JOSE JIMENEZ PORTILLO celebraron contrato de opción de compra venta con el ciudadano JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS respecto al inmueble apartamento número 20, del Edificio CAMILA, ubicado en la calle Oeste 16, entre las esquinas de Pepe Alemán y Cochera, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital. Como fundamento de su pretensión señala que el 14 de Mayo de 2.013 celebraron el contrato estipulando como precio de la venta la cantidad de Bolívares Ochocientos Treinta Mil (Bs. 830.000,00). Que al momento de la celebración de ese contrato recibieron del comprador la cantidad de Doscientos Quince Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 215.800,00) y que se estipulo que la opción tendría un plazo de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) mas, si el comprador lo solicitaba por escrito y oportunamente. Que durante la vigencia debía producirse el otorgamiento del documento definitivo y pagarse el saldo del precio de venta de Quinientos Ochenta y Un Mil Bolívares (Bs. 581.000,00). Continua significando que el comprador no solicito la prorroga y no compro el inmueble en el plazo establecido y que tampoco se produjo el otorgamiento y pago del saldo del precio, este incumplimiento lo invoca como fundamento de su acción.
Por su parte la demandada, en su escrito de contestación, niega, rechaza y contradice la demanda y afirma haber solicitado la prorroga mediante llamadas y mensajes telefónicos y haber obtenido oportunamente un crédito bancario para cancelar el saldo del precio de venta por lo cual no afirma que no existe la situación de incumplimiento que se le imputa.

PRUEBAS

La parte actora produjo junto con el libelo las siguientes pruebas que fueron examinadas durante la audiencia, respecto a las cuales respecto a este fallo se significa:
1. Instrumento Privado autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de mayo de 2013 bajo el numero 41 tomo 19, suscrito por los ciudadanos JOSE GREGORIO JIMENEZ RONDON, JOEDYS RIGUEID JIMENEZ PORTILLO y EDUARDO JOSE JIMENEZ PORTILLO como vendedores y JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS como comprador. Esta Instrumental se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena pruebe de la existencia del contrato suscrito por las partes y en especial que en la cláusula tercera se convino en “La presente opción de compra venta tendrá una duración de noventa (90) días continuos, a partir de la autenticación del presente documento y podrá ser prorrogado por una única vez, por un lapso de treinta (30) días continuos. Dicha prorroga deberá ser solicitada oportunamente por el comprador a los vendedores por escrito.” (sic)
2. Copia Fotostática de la planilla de impuesto sobre la suscepción de la ciudadana PORTILLO JIMENEZ GLADYS, esta instrumental se desecha por impertinente ya que no esta referida a los hechos sobre los cuales versa el debate probatorio en la causa.
3. Copias de dos cheques, uno de gerencia emitido por el Banco de Venezuela por la cantidad Doscientos Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 210.800,00) y otro emitido con cargo a la cuenta 0102-0148-90-0005103054 por la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00). Estas instrumentales se desechan por ilegales ya que los instrumentos privados no reconocidos no son susceptibles de promoverse mediante reproducción fotostática, no obstante las partes reconocen que mediante los instrumentos originales se pago la cantidad de Bolívares Doscientos Quince Mil Ochocientos (Bs. 215.800,00).
4. Copia simple de la Cedula catastral del inmueble, esta instrumental se desecha por impertinente ya que no se refiere a ninguno de los hechos que forma parte del debate probatorio de la causa.

Por su por su parte la demandada presento escrito probatorio por la cual promueve instrumentales fundamentalmente copia sin firma del borrador del documento de venta, copia de comunicación por la cual se aprueba un crédito al demandado. Respecto a estas pruebas se observa:

1. Resultan extemporáneas conforme a la norma del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil que prevé que las documentales se acompañaran al escrito de contestación de la demanda y prevé que en caso de no hacerlo no se le admitirán después.
2. Resultan ilegales conforme a la norma del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil conforme al cual solo se puede promover la reproducción fotostática de instrumento públicos o privados reconocidos y los presentados no son de esta especie y emanando de terceros a tener del artículo 431 “ejusdem” debían ser ratificados mediante testimonio en el juicio.
3. Resulta imposible su examen, pues conforme al artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, en la audiencia no se pueden practicar las pruebas de la parte inasistente y el demandado no compareció a la audiencia ni personalmente, ni mediante apoderado.

Igualmente presento copia de una sentencia emitida por un Juzgado del Estado Miranda y de la Gaceta Oficial número 40.115 en la que se encuentra publicada la Resolución 11 del Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Habitad. Ninguno de estos elementos se refiere a objeto de prueba en esta causa.

Adminiculando las pruebas legal y regularmente habidas en la causa se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato que las partes denominan como opción de compra venta, conforme al cual el ciudadano JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS debía en durante la vigencia de la misma pagar el saldo del precio de venta al momento del otorgamiento.

MERITO

Esta suficientemente demostrado que existe entre las partes aquí en conflicto un contrato de contrato respecto al inmueble apartamento número 20, del Edificio CAMILA, ubicado en la calle Oeste 16, entre las esquinas de Pepe Alemán y Cochera, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital y que conforme al mismo el ciudadano JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS quien pago la cantidad de Bolívares Doscientos Quince Mil Ochocientos (Bs. 215.800,00) y se obligo a cancelar el saldo del precio de Quinientos Ochenta y Un Mil Bolívares (B. 581.000,00) al suscribir el documento correspondiente y que se acordó duración de la opción noventa (90) días continuos a partir de la autenticación de la opción de compra venta el 14 de mayo de 2013, prorrogables por treinta (30) días continuos si el comprador solicita la prorroga oportunamente y por escrito.

Es necesario advertir que conforme a la previsión del artículo 1161 del Código Civil debe entenderse perfeccionada entre las partes la venta del inmueble apartamento número 20, del Edificio CAMILA, ubicado en la calle Oeste 16, entre las esquinas de Pepe Alemán y Cochera, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, pues es clara la existencia de un acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, así en el presente caso nos encontramos frente al examen del cumplimiento de las obligaciones que corresponden al comprador en especial la relativa al pago del precio que regula el artículo 1527 del Código Civil y que se señala como incumplida.

Ahora bien, en el presente caso estamos ante el ejercicio de la acción resolutoria cuya precedencia supone demostrar que la parte demandada no ha cumplido con las obligaciones que para ella derivan del contrato, concretamente producir el pago del saldo del precio de venta en el momento del otorgamiento de la escritura que seria dentro de los noventa (90) días siguientes que vencieron el 12 de agosto de 2013. En el caso que nos ocupa estamos ante un hecho complejo, pues el comprador podía, antes de esa fecha solicitar por escrito una prorroga de treinta (30) días, lo cual alega haber hecho, pero no demostró que así fuera o podía hacer el pago en el momento el otorgamiento lo que tampoco ocurrió.

Conforme a la norma del artículo 1354 del Código Civil quien pide la ejecución de una obligación debe probar su existencia mientras que quien se pretende liberado debe probar el pago u otro hecho capaz de liberarlo. Conforme a esta norma la actora demuestra la existencia del acuerdo conforme al cual dentro de los noventa días siguientes debía producirse el otorgamiento y pago del saldo del precio de venta, mientras la demandada no demostró ni haber efectuado la solicitud por escrito de la prorroga, ni el pago del saldo del precio de venta, de modo que debe considerársele en situación de incumplimiento respecto a sus obligaciones derivadas del contracto cuya resolución se pide en esta causa.

Frente a este incumplimiento la actora ha ejercido la acción resolutoria de contratos, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, sobre la cual debemos significar:
Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales; tal exigencia deriva de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” y esto encuentra su “ratio” en un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello lo justo en concreto exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”. El contrato que nos ocupa es carácter bilateral.
La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.- En el caso que nos ocupa el incumplimiento está referido al pago del saldo del precio de venta cuyo incumpliendo fue establecido antes.

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello deriva de la inexistencia de ningún elemento que permita establecer que la operación no se verifico por una causa imputable a los vendedores.

Siendo así se estiman llenos los extremos para declarar procedente la acción intentada y en tal virtud se declara con lugar la demanda, se declara resuelto el contrato celebrado ante la Notaria Publica Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de mayo de 2013 bajo el numero 41 tomo 19, suscrito por los ciudadanos JOSE GREGORIO JIMENEZ RONDON, JOEDYS RIGUEID JIMENEZ PORTILLO y EDUARDO JOSE JIMENEZ PORTILLO como vendedores y JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS como comprador y se ordena a la actora a la restitución de la cantidad de recibida como parte del precio

DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por los ciudadanos JOSE GREGORIO JIMENEZ RONDON, JOEDYS RIGUEID JIMENEZ PORTILLO y EDUARDO JOSE JIMENEZ PORTILLO, en contra de JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.- En consecuencia, se declara resuelto el contrato celebrado ante la Notaria Publica Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de mayo de 2013 bajo el numero 41 tomo 19, suscrito por los ciudadanos JOSE GREGORIO JIMENEZ RONDON, JOEDYS RIGUEID JIMENEZ PORTILLO y EDUARDO JOSE JIMENEZ PORTILLO como vendedores y JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS como comprador y se ordena a la actora a la restitución de la cantidad de recibida como parte del precio de Doscientos Quince Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 215.800,00).

Se condena a la demandada al pago de las costas procesales conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los treinta (30) días del mes de Enero del año dos mil catorce (2014).- Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
El Secretario,

Abg. Enderson Lozano.-
En esta misma fecha de hoy, 30 de Enero de 2014, siendo las 11:45 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
El Secretario,

Abg. Enderson Lozano.-

EXP. Nº AP31-V-2013-001460.
ASIENTO DE DIARIO: 41