TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, Dieciséis (16) de Enero de Dos Mil Catorce (2014).
203° y 154°

ASUNTO: S2-CMTB-2013-00064

PARTE DEMANDANTE: CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.716.563 y de este domicilio.

REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS ROJAS BENTANCOURT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.329.697, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo le Nº 2.909 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: ANA ROCA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.022.469.

REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO MARIA CALATRAVA ARMAS Y VICTOR JAVIER ROCA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 14.519 y 125.482 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Las actuaciones que conforman el presente expediente, fueron remitidas a este Tribunal Superior, en virtud del recurso de Apelación interpuesto, por el Abogado ANTONIO MARIA CALATRAVA ARMAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ANA ROCA, contra la sentencia de fecha 13 de Noviembre de 2009, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas; que declaro Con lugar la demanda tramitada en la presente causa.
En fecha 04 de Diciembre de 2.009, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario, de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, le dio entrada a la Apelación de la causa y ordenó el curso legal correspondiente. Siendo la oportunidad legal para la presentación de los informes de segunda Instancia habiéndose ejercido dicho derecho por ambas partes, se abrió el lapso de Ocho días, para que las partes formulen las observaciones escritas las mismas fueron presentadas por la parte demandante, concluido el mismo, la causa entra en estado de sentencia, siendo pronunciado el respectivo fallo en fecha 03 de Mayo de 2010 y declarado sin lugar el recurso de apelación, contra esta decisión fue anunciado recurso de casación el cual fue declarado perecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fallo de fecha 25 de Octubre de 2010.; posteriormente mediante sentencia de fecha 02 de Noviembre de 2011, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia declara ha lugar la solicitud de revisión contra la sentencia de fecha 03 de Mayo de 2010, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario, de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas; ANULA el fallo dictado y ordena dictar una nueva decisión acatando la doctrina de la referida Sala. En fecha 27 de Enero de 2012, el ciudadano Juez José Tomas Barrios Medina, presenta su INHIBICION, la cual fue declarada con lugar en fecha 17 de Febrero de 2012, reservándose el Tribunal el lapso de 60 días para sentenciar, siendo diferida dicha oportunidad el día Diecisiete (17) de Abril de 2012, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil por Treinta (30) días continuos. En fecha Seis (06) de Agosto de 2013, la Abogado MARISOL BAYEH BAYEH, Jueza Provisoria del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, se aboca al conocimiento de la presente causa y ordena librar boletas de notificación a las partes. En fecha Diez (10) de Diciembre de 2013, el tribunal revisada la causa, observa que las partes han sido notificadas, se acuerda realizar el estudio de la causa para el correspondiente pronunciamiento del fallo y una vez sentenciada se notificara a las partes.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

La parte accionante, en su libelo de demanda expone:

“… Omissis… Consta de documento autenticado en la Notaria Pública Primera de Maturín del Estado Monagas… y que formalmente opongo; que celebré con la ciudadana ANA ROCA… un contrato preparatorio de opción de compra venta, por medio del cual se comprometió formalmente a venderme y yo a adquirir, un inmueble de su exclusiva propiedad… El precio de dicha opción fue la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,00) que la PROPIETARIA recibió en dinero en efectivo a su entera y cabal satisfacción… El término de la referida opción que fue de CIENTO NOVENTA (190) días, contados a partir de la fecha de autenticación del referido documento, es decir a partir del día 18 de Abril de 2007... El precio pactado para el contrato de compra-venta es la cantidad de… CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS. F 150.000,00), a cuenta del cual pague… VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (BS. F 20.000,00), y el resto, es decir la cantidad de… CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS. F 130.000,00), serían pagados en el momento de otorgarse protocolizado el documento definitivo de compra-venta…

… A los fines de dar cumplimiento a la obligación que me impone el señalado contrato de opción COMPRA-VENTA, como lo es pagar el precio de la venta procedí a solicitar ante la Institución Financiera MI CASA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO. C.A, el financiamiento para el completar el precio de la operación y a tal efecto me fue concedido un préstamo hipotecario de… TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 31.500,00), con la garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble a adquirir… y me fue otorgado subsidio por la cantidad de… VEINTE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. F 20.697,00)…; procediendo en consecuencia dicha Institución Financiera a elaborar el documento contentivo del financiamiento y a la vez conteniendo el mismo la parte correspondiente a la venta del inmueble por parte de la señora ANA ROCA y todas las demás cláusulas contentivas de las condiciones particulares regirían las relaciones entre el suscrito como deudor y el OPERADOR FINANCIERO como acreedor; documento este que me fue entregado en fecha 21 de Octubre de 2007, y a su vez en la misma fecha le hice entrega del mismo a la ciudadana ANA ROCA, para ser presentado a la correspondiente Oficina Subalterna de registro para su protocolización, todo dentro del término hábil de ciento noventa (190) días, estipulado para realizar el contrato de COMPRA-VENTA… La ciudadana ANA ROCA, para cumplir con los requisitos exigidos, para la protocolización del documento como es su obligación, tramitó ante la Alcaldía del Municipio Maturín el Certificado de Solvencia Municipal, el cual le fue expedido el día 17 de Diciembre de 2007… y presentado el documento definitivo de la operación en la Oficina de registro inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas… Fijándose como fecha de otorgamiento del documento el día 10 de Enero de 2008, a la nueve (9) de la mañana. Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que en la señalada fecha del día 10 de enero de 2008, en venta que se debía otorgar el documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín, comparecí a los fines correspondientes, pero LA PROPIETARIA-PROMITENTE de la opción de compra-venta señora ANA ROCA, no acudió a firmarlo, lo cual no ha hecho hasta la presente fecha, negándose en forma ostensible sin justificación alguna, a pesar de las diversas y numerosas gestiones extrajudiciales que he realizado para que lo haga, lo cual constituye un incumplimiento a su obligación de venderme el inmueble por el precio determinado y en el plazo estipulado en el contrato preparatorio de compra-venta validamente existente entre las partes y es por ello que ocurro ante su competente autoridad en mi carácter de OPTANTE-PROMISARIO para demandar formalmente a la ciudadana ANA ROCA, ya identificada, en su carácter de propietaria PROMITENTE, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en la ejecución de su obligación de venderme el inmueble ampliamente identificado y deslindado anteriormente por el precio determinado en el contrato, CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS. F 150.000,00), otorgándome el titulo respectivo de venta. Demando además el pago de los daños y perjuicios materiales que me ocasionan su incumplimiento para que sean determinados por justa regulación de expertos y el pago de las costas y costos del presente juicio…”

La parte demandada en su contestación expone:

“…Omissis…Rechazo, niego y contradigo en cuanto a los hechos y al derecho la temeraria y audaz demanda que por cumplimiento de contrato y por la presunta indemnización de daños y prejuicios tiene intentada el ciudadano CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA, en contra de mi representada ciudadana ANA ROCA, en cuanto a los hechos expongo lo siguiente…Ciertamente, consta de Documento Publico Autenticado… que el Dieciocho (18) de Abril de 2007… el cual contiene UN CONTRATO DE OPCION DE COMPRA A TERMINO, en el cual se convinieron expresamente e inequívocamente las siguientes CLAUSULAS: PRIMERA: LA PROPIERTARIA se compromete formalmente vender a EL OPTANTE un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituida por una parcela de terreno y la vivienda distinguida con el Nº 11-19, Manzana Nº 11, la cual forma parte de la Tercera Etapa de la Urbanización Las Flores… SEGUNDA: el plazo de esta opción es de CIENTO NOVENTA (190) días… contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento… TERCERA: El precio de esta opción es de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,00)… CUARTA: El precio de venta del identificado inmueble es la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00) (hoy CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES)… que EL OPTANTE se compromete a pagar así: VEINTE MILLONES DE BOLIVARES que entrega como precio de esta opción y los CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES restantes en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta… SEPTIMA: SI LA PROPIETARIA desistiera de su intención de vender el inmueble objeto de esta negociación deberá devolver a EL OPTANTE la cantidad de dinero entregado en esta opción de compra venta, y la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) como justa indemnización de daños y perjuicios; si EL OPTANTE desistiere de su intención de comprar el inmueble objeto de esta negociación quedará en manos de LA PROPIETARIA la cantidad de un cien por ciento (100%) los cuales serán descontados de la cantidad entregada en la presente opción… Como podrá observar, ciudadano Juez, la referida OPCION DE COMPRA VENTA tiene perfectamente delimitadas sus condiciones y/o estipulaciones convenidas y no es valida ninguna otra estipulación que la derogue, amplié o modifique si esta no es expresamente otorgada por escrito… Omissis”

Por su parte el Tribunal Aguó, estando en la oportunidad legal para decidir la presente demanda expuso:
“…..Omissis…..”. Del estudio minucioso de las actas procesales que conforman el presente expediente quien aquí decide observa que en efecto, en el contrato de Compra-Venta suscrito por ambas partes existen ciertas condiciones, las cuales al momento de firmar dicho contrato, automáticamente se convierte en Ley entre las partes. El precio fijado para la venta fue de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), actualmente CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00); de los cuales el comprador canceló la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), actualmente VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 20.000,00); al momento de la firma, tal y como esta estipulado en el tantas veces mencionado, y el resto, es decir la cantidad de CIENTOTREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,00), actualmente CIENTOTREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00); en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, tal y como lo establece la Cláusula CUARTA del referido contrato.-

…(Omissis)….

Una vez analizadas cada una de las pruebas presentadas por ambas partes, presta atención este Tribunal, a lo alegado por la parte accionante en cuanto a que la ciudadana ANA ROCA, plenamente identificada en autos incumplió con lo pactado en el contrato de Compra-Venta, por cuanto en fecha 10 de Enero del año 2.009, día y hora fijada para la protocolización del documento, la misma no se presentó a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, afirmándolo así los testigos que fueron promovidos por el accionante, testigos éstos que no fueron tachados en tiempo legal oportuno, ahora bien se detalla de autos, específicamente del folio ochenta y ocho (88) del presente expediente, comprobante de presentación de Registro Subalterno desprendiéndose al dorso del mismo, lo siguiente: “El abogado Víctor Roca asistió a nuestra oficina el día y hora exacta para la firma de este documento, y la otra parte no asistió postergando este acto”; llama notoriamente la atención de este Operador de Justicia el hecho de que se asentara en dicho comprobante el nombre del Ciudadano VICTOR ROCA, ya que el mismo no es parte integrante del contrato objeto de la presente acción, ni consta en autos documento alguno que lo acredite como tal, por lo tanto mal podría considerarse que su presencia al momento de la protocolización del documento de venta convalide la presencia de la Ciudadana ANA ROCA a la referida Oficina de Registro, asistencia ésta que sostiene la parte demandada, al alegar que la supra señalada Ciudadana compareció en compañía del Abogado VICTOR ROCA; pero que la misma no fue probada a lo largo de la presente litis, y por cuanto la parte demandada no trajo a juicio suficientes elementos de convicción que desvirtuaran los hechos alegados por el demandante, en lo que respecta a su obligación de comparecer a la Oficina de Registro ya tantas veces mencionada, a cumplir con la obligación que tiene como vendedor en la presente demanda, y en atención a lo dispuesto en el artículo 1.486 del Código Civil el cual reza: “ Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida” , se desprende de autos que la Ciudadana ANA ROCA no cumplió con su obligación de vendedora, es por ello que este Tribunal considera que la presente acción debe prosperar y así se declara.-

En virtud de los razonamientos antes esgrimidos y de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.143, 1.159 y 1.160 del Código Civil, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS intentado por el Ciudadano CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA, contra la Ciudadana ANA ROCA. …..

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Observa esta Alzada que en la presente causa por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, intentada por el ciudadano CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA, en contra de la ciudadana ANA ROCA, una vez delimitada la controversia quedo determinado que la misma gira en torno al hecho de que llegada la oportunidad en que se debía otorgar el documento de venta definitivo, es decir, el día 10 de enero de 2008, fecha señalada por ambas partes; la ciudadana ANA ROCA no se presentó en la Oficina de Registro público a los fines de realizar el otorgamiento del referido documento.

En este sentido, se evidencia de las actas procesales la existencia de un documento CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA; suscrito por las partes; el cual tiene como objeto una parcela de terreno y la vivienda distinguida con el Nº 11-19, manzana Nº 11, el cual forma parte de la tercera etapa de la urbanización Las Flores, del Municipio, Maturín, Estado Monagas; y el mismo fue otorgado por ante la notaria Publica Primera de la ciudad de Maturín Estado Monagas; siendo igualmente reconocido por ambas partes en el presente proceso; es por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, lo aprecia y le confiere pleno valor probatorio en cuanto a las estipulaciones pactas en el mismo y de donde se desprende la existencia del vinculo contractual entre la parte demandante y la demandada; así como las obligaciones contractuales que rigen la operación de COMPRA-VENTA, entre las mismas, siendo la principal obligación del Optante la cancelación del precio fijado para la venta que fue de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), actualmente CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00); de los cuales el comprador canceló la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), actualmente VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 20.000,00); al momento de la firma, y el resto, es decir la cantidad de CIENTOTREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,00), actualmente CIENTOTREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00); debían ser entregados en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, tal y como lo establece la Cláusula CUARTA del referido contrato; Por su parte para la Propietaria se desprenden como obligación principal trasmitir al optante la propiedad del inmueble y la correspondiente entrega del mismo.-

Así las cosas, debemos traer a colación lo dispuesto en nuestra legislación al respecto tenemos que el Código Civil Venezolano define el contrato como:
Articulo 1.133 Código Civil:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159 ejusdem :
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

Por su parte el artículo 1.160 ejusdem dispone:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.-

El articulo 1.167 ejusdem dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.-.

Ahora bien alega el apoderado judicial de la parte demandada que la validez de la Opción de Compra venta era por Ciento Noventa días (190), a partir de la fecha de la autenticación de la misma, la cual se otorgo el día 18 de Abril de 2007, por lo cual según su criterio venció el día 18 de Octubre de 2007: Al respecto observa esta superioridad que la parte accionante insiste en la valides de dicha opción; y se evidencia de las pruebas que corren insertas en el presente expediente que, por una parte, en la cláusula SEGUNDA del contrato de opción a compra-venta, acompañado con el escrito libelar, las partes establecieron que: ‘El plazo de esta opción es de Ciento Noventa (190) días, contados a partir de la fecha de autenticación del referido documento; pero por otra parte se evidencia suficiente que en el presente caso se había producido el acuerdo entre la vendedora y el comprador de llegar a término la venta definitiva, tal como quedo demostrado con los elementos cursantes a los folios 106, 133 y 135; donde se aprecia la voluntad de la ciudadana Ana Agustina Roca de prorrogar el lapso fijado para la celebración del contrato definitivo de compra-venta; por cuanto la misma solicito la correspondiente solvencia municipal en fecha 17/12/2012, oportunidad para la cual ya habían precluido los 190 días originalmente establecidos; así mismo fue presentado el respectivo documento para su otorgamiento por ante la oficina de Registro Publico en fecha 21/12/2007; todo esto fue corroborado de la propia manifestación del apoderado judicial de la parte demandada, quien en el escrito de informes cursante del folio 207 al 220, señalar que:

Folio 212, líneas 10 y 11:

‘…No obstante, ciudadano Juez, aun persistía en mi representada el animo de venderle al ciudadano CESAR SALAZAR”….

Folio 213, líneas 28 al 32:

“…Consta que a pesar de no haber una novacion escrita como se pacto en el documento autenticado, mi representada, no tomo el cien por ciento de la cantidad entregada por el optante, como lo indica dicha cláusula séptima, sino que por el contrario, le pidió al optante, que le entregara el documento del banco para tramitar la solvencia municipal….” “

Todo lo antes expuesto trae al ánimo de esta Sentenciadora el criterio de que efectivamente, existió entre las partes la voluntad de prorrogar el término de Ciento noventa (190) días, establecido en el referido contrato de opción a compra venta, para llevar a término la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio; lo que hace forzoso concluir que el referido contrato para la fecha en que fue introducido el documento definitivo de venta para su protocolización ante la Oficina de Registro correspondiente, (17/12/2007), se encontraba vigente. Y ASÍ SE DECIDE.-

Establecido lo antes expuesto resulta imprescindible determinar el cumplimiento o no de las respectivas obligaciones estipuladas en el contrato de opción a compra venta pactada por las partes, en tal sentido se procede al correspondiente análisis del material probatorio aportado.-
Documentales:

Documento original del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA celebrado entre la ciudadana ANA ROCA y el ciudadano CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, el día 18 de Abril de 2.007, bajo el N° 42, Tomo 120 de los libros de autenticaciones llevados ante esa oficina, el mismo fue otorgado por ante un funcionario investido con la autoridad legal correspondiente para tales fines; siendo igualmente reconocido por ambas partes en el presente proceso; es por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, lo aprecia y le confiere pleno valor probatorio en cuanto a las estipulaciones pactas en el mismo y de donde se desprende la existencia del vinculo contractual entre la parte demandante y la demandada; así como las obligaciones contractuales que rigen la operación de COMPRA-VENTA, entre las mismas, siendo la principal obligación del Optante, la cancelación del precio fijado para la venta que fue de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), actualmente CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00); de los cuales el comprador canceló la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), actualmente VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 20.000,00); al momento de la firma, y el resto, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,00), actualmente CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00); debían ser entregados en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta; Por su parte para la Propietaria se desprenden como obligación principal trasmitir al optante la propiedad del inmueble y la correspondiente entrega del mismo con la firma del correspondiente documento de venta definitiva. Y así se declara.

Copia del Documento Público debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, de fecha 21 de Julio de 2.004, bajo el N° 6, Protocolo 1°, Tomo 5, el cual fue producido junto con el libelo y siendo que el mismo no fue impugnado por la demandada en su contestación, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del código de procedimiento Civil; la tiene como fidedigna y le otorga pleno valor probatorio; del cual se desprende la propiedad que tiene la Ciudadana ANA ROCA; del inmueble objeto de la presente litis; evidenciándose la capacidad de la misma para transferir la propiedad del referido inmueble y así se declara.-

Copia del documento redactado por MI CASA E.A.P, contentivo de la venta definitiva del inmueble objeto de la presente litis, por cuanto el mismo se trata de copias de un instrumento privado el cual fue producido junto con el libelo y siendo que el mismo no fue impugnado por la demandada en su contestación, es por lo que este Tribunal del conformidad con lo establecido en el articulo 429 del código de procedimiento Civil; las tiene como fidedignas y le otorga pleno valor probatorio; siendo adminiculada la misma con las posiciones juradas de los litigantes se desprende que ambas partes estuvieron de acuerdo en los términos contenidos en dicho documento, teniendo conocimiento de la aprobación tanto del préstamo como del subsidio otorgado al optante; estableciendo las pautas para la formalización de la venta definitiva del inmueble en litigio; al punto de haber sido utilizado dicho documento a los fines de ser tramitada la respectiva solvencia Municipal y siendo presentado por la demandada ante la oficina Subalterna de Registro. Y así se declara.-

Certificado de Solvencia Municipal, expedida por la Alcaldía del Municipio Maturín, Dirección de Hacienda Municipal, distinguido con los N° 28.260 y 34.051 de fecha 17 de Diciembre de 2007; a nombre de la contribuyente ANA ROCA, el mismo fue expedido por un funcionario investido con la autoridad legal correspondiente para tales fines; sin haber sido impugnado de ningún modo por la demandada; es por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, lo aprecia y le confiere pleno valor probatorio; desprendiéndose del mismo que la referida solvencia fue tramitada a los fines de proceder al registro del documento de venta definitiva del inmueble objeto del presente litigio; evidenciando del mismo la voluntad e intención de la ciudadana ANA ROCA, de llevar a termino la antes señalada venta definitiva al ciudadano Cesar Ernesto Salazar y así se declara.-

Prueba de Informes:

A la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, donde mediante oficio signado con el número 365 de fecha 04 de Marzo del 2009; el ciudadano Oscar Antonio Brito Hernández, en su carácter de Registrador, procede a suministrar la información solicitada, el mismo fue expedido por un funcionario investido con la autoridad legal correspondiente para tales fines; sin haber sido impugnado de ningún modo por la demandada; es por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, lo aprecia y le confiere pleno valor probatorio; desprendiéndose del mismo que el documento presentado con la planilla de liquidación numero 0280369, fue presentado en fecha 21/12/2007, por la ciudadana MARGARY ROCCA; quien resulta que no es parte en la presente causa; no trayendo dicho documento ningún elemento de convicción que ayude a resolver la controversia planteada y así se declara.-

A la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas, donde mediante oficio signado con el número D.H. 0088-09-01 de fecha 26 de Febrero del 2009; la ciudadana Miriam Martínez, en su carácter de directora de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Maturín, procede a suministrar la información solicitada el mismo fue expedido por un funcionario envestido con la autoridad legal correspondiente para tales fines; sin haber sido impugnado de ningún modo por la demandada; es por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, lo aprecia y le confiere pleno valor probatorio; desprendiéndose del mismo que efectivamente fue tramitada y expedida la solvencia Municipal para el registro del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente litis a favor del ciudadano Cesar Ernesto Salazar Lista. y así se declara.-

Copia del comprobante del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, consignado por la parte demandada marcado “A” cursante al folio 52, Observa esta superioridad que dicho comprobante aun y cuando aparentemente emana de un ente publico no cumple con los requisitos legales para constituirse como un documento publico, en virtud de que el mismo no esta suscrito por funcionario alguno que avale su contenido; Por otra parte del contenido del mismo no se evidencia que esté guarde relación con la litis, por cuanto el mismo hace mención de dos ciudadanos que no son parte del juicio, no aportando ningún elemento de convicción al proceso; razones por las cuales este Tribunal lo desecha; y así se declara.-

Documentos marcados con las letras B 01; B 02, B 03, C 01, D 01 y E 01; cursantes a los folios 53, 54, 55, 56, 57 y 58; consignados por la parte demandada; Observa esta superioridad que los mismos están referidos a hechos alegados por la parte demandada, más los cuales no son debatidos en la presente causa por no ser hechos litigiosos; en consecuencia dicha prueba se desecha por ser impertinente y no tener nada que aportar al proceso. Y ASI SE DECLARA.

Prueba testimonial.
De igual forma fueron evacuadas las testimoniales de los ciudadanos: CIRO ORTA RODRIGUEZ y CAMILO RAUL HERRERA MORENO; venezolanos mayores de edad, hábiles y de este domicilio; observando quien decide que los mismos fueron contestes en afirmar que ciertamente el ciudadano Cesar Ernesto Salazar Lista, se encontraba presente en la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín, ubicada en el edificio que forma esquina en el cruce de la avenida Miranda y Calle Barreto de esta ciudad, el día Jueves 10 de Enero de 2008; así mismo afirmaron ambos que el motivo de la presencia del ciudadano demandante en la referida oficina lo era la firma de la compra de una vivienda; destacando que los testigos no presentaron contradicciones en sus deposiciones, concordando las mismas con los hechos narrados en el libelo, así como con las pruebas documentales y las posiciones juradas, razones por las cuales se aprecian como idóneos conforme el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; y así se declara.-

Posiciones Juradas:

Cursa al folio 127 de la primera pieza, acta de las posiciones de la parte demandante ciudadano Cesar Salazar; evacuada por el Tribunal A quo en fecha 20 de Enero de 2009, en la que el referido ciudadano expreso que es cierto que firmo un contrato de opción compra venta con la ciudadana Ana Roca; que dicho contrato tenia una duración de 190 días, que el mismo contenía las estipulaciones convenidas; que el contrato no había vencido; que efectivamente si se encontraba en la oficina de registro el día 10 de enero de 2008 a partir de las 8: 30 a.m permaneciendo en el mismo pasado el medio día y que la ciudadana Ana Roca no compareció ese día al registro; observando quien decide que las respuesta del mismo fueron directas y categóricas concordando las mismas con los hechos alegados por el absolvente en su escrito libelar; en consecuencia se le concede pleno valor probatorio y así se declara.-

Cursa al folio 130 de la primera pieza, acta de las posiciones de la parte demandada ciudadana Ana Roca; evacuada por el Tribunal a quo en fecha 28 de Enero de 2009, en la que la referida ciudadana expreso que es cierto que firmo un contrato de opción compra venta con el ciudadano Cesar Salazar; que no era cierto que dicho contrato tenia una duración de 190 días, que ella tuvo notificación de los documentos de aprobación del banco a finales de Noviembre de 2007; que es cierto que ella tramito y obtuvo de la dirección de hacienda Municipal de la alcaldía del Municipio Maturín, la Solvencia Municipal, que corre en original en el expediente, observando quien decide que las respuesta de la misma fueron directas y categóricas, resaltando que la ciudadana Ana Roca, plenamente identificada, confiesa haber tenido conocimiento de la aprobación del crédito y subsidio otorgado al ciudadano Cesar Salazar a finales del mes de Noviembre de 2007; corroborando la certeza y valides de las pruebas documentales anteriormente valoradas por esta superioridad; y confirmando con dicha confesión lo determinado por este Tribunal en cuanto a que efectivamente ambas partes consintieron la prorroga del contrato de opción de compra venta hasta concretar la venta definitiva del inmueble en cuestión. Ahora bien siendo la naturaleza jurídica de la confesión que la misma lleva implícita la posibilidad de que se produzca a través de ella, el reconocimiento de un hecho contrario para quien absuelve la posición, y que por ello, pudiera ser favorecida la parte contraria como lo es el caso que nos ocupa actualmente, esta Juzgadora toma en consideración lo confesado por la parte demandada en el acto de posiciones juradas, en consecuencia le concede pleno valor probatorio y así se declara.

CONSIDERACIONES DE ESTA ALZADA PARA DECIDIR

Establecida la relación sucinta en que fue trabada la presente litis judicial, donde la parte actora ejerce la pretensión de cumplimiento de contrato y el pago de los daños y perjuicios materiales ocasionados, en virtud a lo que se obligó contractualmente la demandada y que hasta la fecha de presentación de la demanda no han sido cumplida. Asimismo, de las actas procesales se desprende que la pretensión del demandante conlleva un derecho amparado por la legislación venezolana, ello se evidencia de que, el demandante ejerce un derecho subjetivo que se enmarca dentro de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, es decir, de solicitar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre éste y la ciudadana Ana Roca. De igual forma se desprende de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandante cumplió con su obligación de probar a existencia de los hechos alegados en su libelo, trayendo al proceso los elementos probatorios suficientes para tal fin, los cuales fueron debidamente apreciados y valorados por esta alzada en el capitulo anterior, quedando plenamente demostrado que el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA celebrado entre la ciudadana ANA ROCA y el ciudadano CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, el día 18 de Abril de 2.007, bajo el N° 42, Tomo 120 de los libros de autenticaciones llevados antes esa oficina; se encontraba vigente en virtud de que ambas partes consintieron su prorroga hasta concretar la venta definitiva del inmueble en cuestión tal como fue determinado anteriormente; en virtud de lo cual se pudo constatar la relación jurídica existente entre el ciudadano CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA y la ciudadana ANA ROCA, los cuales mediante el mencionado documento establecieron obligaciones reciprocas, evidenciándose del mismo que el precio de dicha opción fue la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,00) que la ciudadana PROPIETARIA recibió en dinero en efectivo a su entera y cabal satisfacción, debiendo ser cancelado el monto restante al momento de la firma del documento definitivo de venta; de lo cual se evidencia que la principal obligación del ciudadano CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA, derivada de la opción de compra venta, fue cumplida lo cual le otorga el derecho de reclamar el cumplimiento del contrato. Por su parte la asistencia del ciudadano demandante a la oficina de registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín, ubicada en el edificio que forma esquina en el cruce de la avenida Miranda y Calle Barreto de esta ciudad, el día Jueves 10 de Enero de 2008; quedo comprobada mediante la prueba de testigo la cual adminiculada con las posiciones juradas llevaron al convencimiento de esta juzgadora que efectivamente el ciudadano CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA; hizo acto de presencia ante la oficina de registro en la oportunidad previamente establecía para la firma del documento definitivo de venta redactado por la entidad financiara MI CASA E.A.P, Y así expresamente se declara.-

Por su parte la vendedora, es decir la ciudadana Ana Roca, tenía como obligación transferir la propiedad del inmueble constituido por la parcela de terreno y la vivienda distinguida con el Nº 11-19, manzana Nº 11, el cual forma parte de la tercera etapa de la urbanización Las Flores, del Municipio, Maturín, Estado Monagas; dicha transferencia se materializaría con la firma del documento de venta definitiva por ante la oficina de registro respectivo, tal como se estipulo en las cláusulas PRIMERA y SEXTA; transferencia que no fue verificada; incumpliendo de esta forma con sus obligaciones contractuales y legales, destacando que la ciudadana Ana Roca, al momento de efectuar la promoción de pruebas no presentó ningún medio probatorio que enervara la pretensión del actor y que de alguna manera la excusara del cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Y así expresamente se declara.

Señalado lo anteriormente expuesto, esta sentenciadora observa que efectivamente existe un incumplimiento por parte de la vendedora demandada, en virtud que la misma no ha hecho la venta y correspondiente entrega del inmueble objeto de la presente litis, y al existir el cabal cumplimiento de las obligaciones por parte del comprador demandante, es menester declarar con lugar la pretensión del accionante en cuanto al cumplimiento del contrato de opción de compra venta y así expresamente se decide.-

Ahora bien conjuntamente con la pretensión de cumplimiento de contrato, la parte actora solicita la indemnización de daños y perjuicios y en este sentido se debe señalar que si bien es cierto que de conformidad a lo dispuesto en el articulo 1167 del Código Civil, puede el accionante conjuntamente con la acción de cumplimiento demandar los correspondientes daños y perjuicios, también es cierto
que los mismos proceden solo cuando la indemnización por tales daños se hubiese solicitado expresamente como derivados de la pretensión principal, debiendo el demandante en el libelo señalar el daño o los daños, así como sus causas; debiendo igualmente señalar que se trata de daños que hacen procedente la responsabilidad civil; Así mismo, es su obligación especificar la relación de causalidad, lo cual constituye un elemento imprescindible para la determinación de la extensión del daño causado y los alcances y limites de la obligación de reparar.

Igualmente la doctrina sobre este requisito ha señalado:

“...Lo que ha querido la ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en que consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso; pero ello no quiere decir –ha dicho la Casación- que se ha de pormenorizar cada daño y cada perjuicio, bastando que se haga una especificación mas o menos concreta, señalando a su vez las causas. No vale una petición genérica de indemnización, sin concretar en que consisten los daños y perjuicios y sus causas......”
(Rengel-Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el Nuevo Código de 1987. Tomo III, pág. 34 y sig.) .-

Por su parte la referida norma es clara al determinar en forma clara y precisa la procedencia de la reclamación de los daños y perjuicios derivados, únicamente en los casos en que hubiere lugar a ello; estado facultado el Juez para limitarlos o negarlos según sea el caso. Ahora bien siendo que en el caso en estudio el accionante en su libelo nada señalo al respecto es por lo cual con fundamento en la doctrina citada y analizada la pretensión de daños y perjuicios contenida en el libelo de la demanda es claro que el actor no cumplió con su deber de explicar respecto a modo, lugar y tiempo en que consisten los daños y perjuicios que reclama, razón por la cual se declara SIN LUGAR la referida pretensión Y así expresamente se declara.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el Abogado ANTONIO MARIA CALATRAVA ARMAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ANA MARIA ROCA, contra la sentencia de fecha 13 de Noviembre de 2009, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas; que declaro Con lugar la demanda tramitada en la presente causa. SEGUNDO: Por cuanto la pretensión del accionante referida a la indemnización de daños y perjuicios fue declarada sin lugar por esta superioridad se MODIFICA la sentencia de fecha 13 de Noviembre de 2009, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas; en consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta incoara el ciudadano CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA, en contra de la ciudadana ANA ROCA . TERCERO: Se ordena a la Ciudadana ANA ROCA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.4.022.469; a realizar venta del inmueble objeto de la presente litis, constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el N° 11-19, Manzana N° 11, la cual forma parte de la tercera etapa de la Urbanización Las Flores, ubicada en jurisdicción del Municipio Maturín, del Estado Monagas, en los términos convenidos en el contrato de opción de compra-venta celebrado con el ciudadano CESAR ERNESTO SALAZAR LISTA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-4.716.563. CUARTO: No hay condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total, todo de conformidad a lo dispuesto en el Articulo 274 del Código de Procedimiento civil.
Finalmente, este Juzgado Superior le indica a las partes que para el momento de la reanudación de la presente causa y posterior abocamiento de quien suscribe, en la misma había precluido el lapso para dictar sentencia, es por lo que este Despacho Judicial acuerda la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, diaricese, déjese copia certificada y remítase el expediente al tribunal de origen en su oportunidad debida.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín, a los Dieciséis (16) días del mes de Enero del año Dos mil Catorce (2.014). Años: 203° de la Declaración de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA

ABG. MARISOL BAYEH BAYEH.-

LA SECRETARIA,

ABG. ANA DUARTE MENDOZA.-

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta minutos pos meridiem (02:30 p.m.).

LA SECRETARIA,

ABOG. ANA DUARTE MENDOZA

Exp. S2-CMTB-2013-00064
MDBB/ADM/dp