TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 203° y 154°

DEMANDANTES: ANNA BELLINI DE MARCHESANI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-436.917, actuando en su propio nombre y como apoderada de la ciudadana SANDRA MARCHESANI BELLINI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.089.336.
APODERADOS
JUDICIALES: CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTINEZ, ROBERTO ORTA MARTINEZ, MARIA ALEJANDRA PULGAR MOLERO, INDIRA MORO RESTREPO, MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ e IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 105.148, 7.982, 40.518, 63.275, 60.060, 110.298, 119.895 y 115.784, respectivamente.

DEMANDADO: JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.224.118.
APODERADOS
JUDICIALES: FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO y FRAN MARCELO ACOSTA TORREALBA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 140.123 y 54.367, respectivamente.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y SUBSIDIARIA POR DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-001033

I
ANTECEDENTES

Corresponde las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón de las apelaciones ejercidas en fechas 17 y 21 de octubre de 2013, por los abogados FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO y FRAN MARCELO ACOSTA TORREALBA en su condición de apoderados judiciales del demandado ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, y por la abogada INDIRA MORO RESTREPO, en su carácter de apoderada judicial de las demandantes ciudadanas ANNA BELLINI DE MARCHESANI y SANDRA MARCHESANI BELLINI, contra la decisión proferida en fecha 11 de octubre de 2013, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento impetrada por las accionantes contra el demandado; parcialmente con lugar la acción subsidiaria de desalojo incoada, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2012-001667 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido recurso fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado el 22 de octubre de 2013 (f. 286), ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación el día 28 de octubre de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en esa misma data. Por auto dictado de fecha 29 de octubre de 2013, se le dió entrada al expediente y se ordenó la notificación a las partes, advirtiéndoseles que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones ordenadas y la Secretaria dejara constancia en el expediente, el Tribunal fijaría mediante auto expreso el tercer (3er.) día de despacho siguiente, exclusive, a fin de que tuviera lugar la audiencia oral y pública.

El día 7 de noviembre de 2013, la representación judicial de la parte actora se dió por notificada en el presente caso.

Realizada la notificación del demandado mediante cartel, según se evidencia de la manifestación de la Secretaria de este despacho, se verifica al folio 306 que por auto dictado en fecha 13 de enero de 2014, el Tribunal advirtió a las partes que una vez que transcurrieran diez (10) días de despacho contados a partir de esta data, exclusive, la audiencia oral y pública a que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, tendría lugar a las doce meridiem (12:00 m.) del tercer (3er.) día de despacho siguiente.

El día lunes 3 de febrero de 2014 (f. 314 al 317) tuvo lugar la audiencia oral y pública tal como lo establece el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a cuyo acto concurrió el demandado y su apoderado judicial y el abogado Carlos Alberto Calanche Bogado, en representación de la parte demandante.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 2 de octubre de 2012, por la ciudadana ANNA BELLINI DE MARCHESANI actuando en nombre propio y como apoderada judicial de la ciudadana SANDRA MARCHESANI BELLINI, asistidas por el abogado en ejercicio CARLOS CALANCHE BOGADO, contra el ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, con base en los siguientes hechos: Que son propietarias de un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 11, situado en el piso 3 del Edificio Virgen del Carmen, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda. Que el día 27 de febrero de 2008, los ciudadanos VICENZO MARCHESANI RASPA y JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble ya mencionado, el cual tendría una duración de un año fijo contado a partir del día 1º de marzo de 2008 hasta el día 28 de febrero 2009, tal como lo establece la cláusula cuarta (4ta.) y a su vencimiento podría ser renovado por períodos iguales, siempre que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, al menos que cualquiera de las partes, con por lo menos treinta (30) días continuos antes del vencimiento del plazo fijo o cualquiera de sus prorrogas manifestare por escrito a la otra parte su voluntad de no renovarlo (f. 36).

Que el día 3 de marzo de 2008, el ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, suscribió en la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, documento contentivo de declaración unilateral en la cual ratifica todas y cada una de las cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de febrero de 2008.
Que en cumplimiento a la cláusula cuarta (4ta.), se notificó al arrendatario la no renovación del contrato de arrendamiento, tal como se evidencia de escrito de solicitud administrativa de desalojo interpuesta ante la Dirección de Inquilinato (f. 56), y por ende el mismo vencía en fecha 27 de febrero de 2012; el cual fue notificado por recibo certificado de fecha 25 de enero de 2012 (f. 60 al 62), y es por ello que procede a demandar al ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, para que convenga o en su defecto fuese condenado a lo siguiente: 1) Cumplir el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de febrero de 2008; y en consecuencia haga entrega material real y efectiva del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 11, situado en el piso 3 del Edificio Virgen del Carmen, Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación, 2) En pagar las costas, costos y gastos de ejecución de sentencia.

Que demanda por vía subsidiaria la acción de desalojo, conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, alegando que existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado por el hecho de que el inquilino aún se encuentra ocupando el inmueble, y que en dicha relación operó la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, toda vez que con posterioridad al vencimiento del contrato, objeto de la presente acción, el día 27 de febrero de 2012, el arrendador dejó al arrendatario en posesión del inmueble sin que exista una determinación de tiempo consentida entre las partes, convirtiéndose la relación en indeterminada, que lo faculta para intentar la acción de desalojo prevista en los numerales 1, 2 y 4 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Que el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2012, a razón de Bs. 1.800 mensual, incumpliendo con las obligaciones derivadas del contrato. Que requiere el inmueble, ya que desde hace más de dos (2) años vive en varios sitios, no tiene donde vivir, esa persona anciana y enferma. Alegaron que el inmueble está deteriorado, por lo que el inquilino no se ha comportado como un buen padre de familia, no lo tiene conservado, dado que el inmueble tiene filtraciones, ventanas rotas, tuberías rotas entre otros daños, y adicionalmente nunca pagó el condominio tal y como lo dispone la cláusula segunda y quinta del contrato. Que en razón de lo expuesto, procede a demandar subsidiariamente el desalojo del inmueble de conformidad con lo establecido en los numerales 1, 2 y 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para que convenga o en su defecto fuese condenado por el tribunal a lo siguiente: “PRIMERO: Al Desalojo; y en consecuencia la entrega material real y efectiva del inmueble identificado como: “Apartamento distinguido con el N° 11, Piso 3, Edificio Virgen del Carmen, Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del estado Miranda”, libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación. SEGUNDO: Pagar de conformidad con lo que establece el artículo 1.167 del Código Civil, por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Bs. 14.400,00 correspondiente a cánones insolutos. TERCERO: Al pago de las costas, costos y gastos de ejecución de sentencia que se puedan causar en la presente demanda…”.

Conjuntamente con el escrito libelar, las accionantes consignaron los siguientes recaudos:

• Copia simple de poder otorgado por la ciudadana SANDRA MARCHESANI BELLINI, a las ciudadanas RITA BELLINI DE MARCATTILLI y ANNA BELLINI DE MARCHESANI, ante la Embajada de la República Bolivariana de Venezuela en la República de Italia, Sección Consular, en fecha 17 de septiembre de 2009, bajo el Nº 174, folios 482 al 485, Protocolo Único, Tomo I de los Libros de Registro de Poderes, Protestos y otros actos llevados por dicha Oficina, marcado con la letra “A” (f. 9 al 12).

• Copia de documento de propiedad del apartamento distinguido con el número 11, situado en el piso 3 del Edificio Virgen del Carmen, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, protocolizado en fecha 23 de febrero de 1966, en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre, bajo el Nº 49, Tomo 3, Protocolo Primero, marcado con la letra “B” (f. 14 al 26).

• Copia simple de declaración sucesoral Nº 101200 de fecha 6 de diciembre de 2010, marcada con la letra “C” (f. 28 al 33).

• Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos VINCENZO MARCHESANI RASPA y JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, en fecha 27 de febrero de 2008, marcado con la letra “D1” (f.35 al 38).

• Copia simple de declaración unilateral del ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, autenticada en la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, El Bosque, en fecha 3 de marzo de 2008, bajo el Nº 28, Tomo 29, marcada “D2” (f. 40 al 42), la cual fue consignada posteriormente en copia certifica (f.84 al 88).

• Copia del expediente Nº 2009124 llevado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26/1/2009, marcado con la letra “D3” (f. 44 al 54).

• Original del escrito de solicitud administrativa de desalojo interpuesta por la ciudadana Anna Bellini de Marchesani ante la Dirección de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda), en la cual indicó que no se renovaría el contrato, y que el mismo vencía en fecha 27 de febrero de 2012, marcado con la letra “E” (f. 56 al 58).

• Original de acuse de recibo certificado, mediante el cual se notifica al ciudadano Jorge Luis Ramírez Dugarte sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, y acuse de recibo de la empresa MRW de fecha 25 de enero de 2012, marcado con la letra “F” (f. 60 al 62).

• Copia de resolución administrativa Nº 00006, emanada de Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, adscrita al Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Habitat, de fecha 20 de julio de 2012, marcado con la letra “G” (f. 64 al 66).

• Original de informe médico expedido por el Hospital Universitario de Caracas, servicio de psiquiatría de fecha 24 de septiembre de 2012, marcado con la letra “H” (f. 68).

• Original de informe médico expedido por Clínicas IDET de fecha 13 de agosto de 2012, marcado con la letra “I” (f. 70) y copia simple de informes médicos, marcados con la letra “J” (f. 72 al 78).

La demanda in comento aparece por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto fechado 18 de octubre de 2012, de conformidad con lo establecido en el artículo 99 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (f. 89), ordenándose el emplazamiento del demandado ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, titular de la cédula de identidad N° 11.224.118, para que compareciera al quinto (5º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda.

Agotados los trámites para la citación del demandado (f. 93), se verifica que el día 19 de noviembre de 2012 compareció ante el juzgado de la causa la ciudadana ANNA BELLINI DE MARCHESANI, representada por el abogado CARLOS ALBERTO CALANCHE, y por la otra parte el demandado ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, quien manifestó le fuese designado un abogado de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Abogados; constatándose en el acta in comento que el a quo suspendió la causa para proceder a designar, por auto separado, un defensor público al demandado, en cuya oportunidad libró boleta a la Defensoría Pública.

El día 28 de enero de 2013 (f. 101), compareció ante el a quo el abogado MANUEL DUARTE ABRAHAM actuando en su condición de defensor público y se dió por notificado en la presente causa.

Se constata al folio 108, que el día 20 de febrero de 2013, compareció el demandado ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, y otorgó, apud acta, poder a los profesionales del derecho FRAN MARCELO ACOSTA TORREALBA y FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO.

Por auto dictado en fecha 21 de febrero de 2013, el a quo fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, a fin de que se verificara la audiencia de mediación, de conformidad con lo establecido en el artículo 103 de la Ley de para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda; verificándose que el día 4 de marzo de 2013, tuvo lugar la audiencia de mediación, a cuyo acto comparecieron las partes y quienes decidieron continuar el presente juicio.

Mediante escrito fechado 1° de abril de 2013 (F. 113 al 119), los abogados FRAN MARCELO ACOSTA TORREALBA y FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO, actuando en su condición de apoderados judiciales del accionado ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, contestaron la demanda (f. 113 al 119), en los siguientes términos: Opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que existe una inepta acumulación de pretensiones en el libelo, en cuanto a la expresa prohibición prevista en el artículo 78 eiusdem. Manifestaron que del libelo de la demanda se evidencia la contrariedad entre sí de las pretensiones formuladas por la actora, ya que por un lado piden la desocupación inmobiliaria por la insolvencia de pagos de cánones de arrendamiento, y por otra parte solicitan el cumplimiento del contrato y exigen el pago de los cánones insolutos desde el mes de febrero de 2012 hasta la fecha de la interposición de la demanda; lo que demuestra una total contradicción, en razón de que la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento produce el efecto de hacer que el obligado cumpla con el deber contractual, sin afectar la vigencia o continuidad del contrato, es decir, persigue que se cumpla lo convenido y continué la relación contractual pues no se ha agotado el contrato con su cumplimiento. Admite esa representación, por ser cierto, la existencia de una relación contractual derivada de un contrato de arrendamiento -(tiempo indeterminado)-, con el fallecido ciudadano VINCENZO MARCHESANI RASPA, por haber operado la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil. La representación judicial del accionado niegan, rechazan y contradicen que su defendido demandado se encuentre insolvente en el pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio julio, agosto y septiembre de 2012.

Niegan, rechazan y contradicen que el demandado haya sido notificado por escrito de la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo que desconocen en todas y cada una de sus partes el contenido de la documental marcada con la letra “F” (folios 60 y 61) producidas con el libelo de demanda, en virtud de carecer de firma dicha documental. Niegan, rechazan y contradicen que su representado se encuentre insolvente en algún tipo de pago referido a las cuotas de condominio, ni que el inmueble objeto de la relación arrendaticia haya sido objeto de remate alguno por la insolvencia de dichas cuotas de condominio. Niegan, rechazan y contradicen que su representado haya ocasionado deterioros al inmueble, por cuanto su defendido se ha comportado como un buen padre de familia, manteniendo en buenas condiciones el inmueble. Niegan, rechazan y contradicen que producto de la relación arrendaticia su representado le haya ocasionado daños y perjuicios a la actora, por lo que se oponen, por resultar impertinentes las documentales de informes médicos consignadas por la parte actora. Niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes las insolvencia por la cantidad de Bs. 14.400 en razón de los conceptos pretendidos por la actora en su escrito de demanda. Que su representado ha cancelado los cánones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y ahora en la cuenta corriente habilitada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

La parte demandada consignó de manera conjunta con su escrito de contestación de la demanda el siguiente documento:

• Copia del certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.

Mediante escrito fechado 8 de abril de 2013 (f. 122 al 124), el representante judicial de la parte actora formuló oposición a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por el accionado, e igualmente se opone a la contestación del demandado. El día 18 de abril de 2013, la representación judicial de las demandantes consignó escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (4) folios útiles en la incidencia de cuestiones previas.

El 24 de abril de 2013, el tribunal a quo dictó sentencia interlocutoria a través de la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del código de procedimiento civil, relativa a la inepta acumulación de pretensiones.

Abierto ope legis el juicio a pruebas, consta a los folios 145 al 148, que mediante escrito fechado 23 de mayo de 2013 el apoderado judicial del demandado, abogado FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO, promovió pruebas en los términos siguientes:

• Prueba de informes a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.

• Prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, requiriendo información con respecto si el arrendatario cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses siguientes: febrero 2012, marzo 2012, abril 2012.

• Inspección judicial, a fin de constituirse en el inmueble distinguido como apartamento Nº 11, piso 3, de edificio Virgen de Carmen, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Félix Sosa de la urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del estado Miranda.

• Promovió copia certificada del contrato de arrendamiento marcado “A”.

Asimismo, consta en estas actuaciones que mediante escrito fechado 27 de mayo de 2013 (f. 157 y 162), el representante judicial de la parte demandante aportó al proceso las probanzas siguientes:

• Ratificó las documentales aportadas con el libelo de demanda.

• Promovió los siguientes testigos: GREGORIO JESÚS RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, MIGUEL PAGLIUCEA, TOMAS ENRIQUE TOVAR y el Dr. Carlos G. FERRO P.
• Prueba de informes, a fin de solicitar a la sociedad Condominios Ibiza, S.R.L indicara si en sus registros y archivos existe información relacionada con la administración del condominio del edificio Virgen del Carmen; si en su sistema informático y archivos consta el monto mensual del condominio, así, como el pago de los recibos de condominio correspondientes al apartamento Nº 11.

• Prueba de informe a la compañía anónima Mensajeros Marvis, C.A., a fin de que informe si en sus registros, archivos o sistema informático consta el envió certificado de una correspondencia remitida al ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUARTE.

• Inspección judicial, a un inmueble ubicado en la Avenida San Juan Bosco, Edificio Terekay, apto 64, piso 6 , Altamira, a fin de constatar que la actora ciudadana ANA BELLINI, se queda a dormir varios días de la semana en dicho inmueble.

• Inspección judicial, a un inmueble ubicado en la Calle la Pirámide, Residencias Mayesti Park, Torre “A”, apto 11, piso 1, Urbanización Miranda, a fin de constatar que la actora ciudadana ANA BELLINI, se queda a dormir varios días de la semana en dicho inmueble.

• Inspección al inmueble que habita el inquilino-demandado, cuyo desalojo se pide, a fin de dejar constancia que el inmueble lo habita el ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, su esposa y sus dos (02) hijos, y en que estado se encuentra el inmueble.

Mediante auto fechado 6 de junio de 2013, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, desechó la oposición formulada por la parte actora, por cuanto las pruebas de informes promovidas pueden aportar elementos que permitan decidir el mérito de la causa, razón por la cual se admiten las pruebas de informes promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva. Asimismo el a quo libró oficio al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En cuanto a la prueba de inspección judicial promovida, el juzgado de la causa fijó las nueve de la mañana (9:00 a.m.) del décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para su evacuación.

Respecto a las pruebas promovidas por la accionada el tribunal de cognición las admitió por auto de fecha 6 de junio de 2013, dada su legalidad y pertinencia. En relación con la prueba testimonial el a quo fijó el duodécimo (12mo.) día de despacho siguiente para que rindiesen declaración los testigos. De igual forma para la ratificación de la documental del capítulo III del escrito de pruebas, se fijó el décimo quinto (15mo.) día de despacho siguiente a esa data. Se ordenó oficiar a la sociedad de comercio Condominios Ibiza, S.R.L. y a la compañía Mensajeros Marvis, C.A., y por último se admitió la inspección judicial y se fijó para el 10mo. y para el 25to. día de despacho siguientes a esta data.

El día 7 de octubre de 2013, comparecieron las partes con sus respectivos apoderados judiciales ante el tribunal de la causa, para la audiencia a que alude el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en cuyo acto se declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, y parcialmente con lugar la acción subsidiaria de desalojo.

El Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia in extenso en fecha 11 de octubre de 2013.

Contra dicho fallo ejerció apelación tanto la representación judicial de la parte actora como el representante judicial del accionado, recursos que fueron oídos en ambos efectos por el a quo, por lo que verificada la insaculación de ley, el asunto fue sometido a revisión a este Juzgado Superior, y una vez concluida la sustanciación según quedó establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Encontrándonos dentro de la oportunidad para fallar, procede a ello este Juzgado Superior Segundo con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón de las apelaciones ejercidas en fechas 17 y 21 de octubre de 2013, por los abogados FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO y FRAN MARCELO ACOSTA TORREALBA en su condición de apoderados judiciales del demandado ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, y por la abogada INDIRA MORO RESTREPO, en su carácter de apoderada judicial de las demandantes ciudadanas ANNA BELLINI DE MARCHESANI y SANDRA MARCHESANI BELLINI, contra la decisión proferida en fecha 11 de octubre de 2013, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento impetrada por las accionantes contra el demandado, y parcialmente con lugar la acción subsidiaria de desalojo incoada.

La decisión cuestionada es, en su parte pertinente, como sigue:

…”La parte actora, con la presente acción pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y PRORROGA LEGAL suscrito en fecha 27 de febrero de 2008, por los ciudadanos VINCENZO MARCHESANI RASPA y JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, con una duración de un (1) año fijo a partir del 1° de marzo de 2008 hasta el 28 de febrero de 2009, y a su vencimiento podría ser renovado por periodos iguales, siempre que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, a menos que cualquiera de las partes, con por lo menos treinta (30) días continuos antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas manifieste por escrito a la otra parte su voluntad de no renovarlo, y cuyo objeto es el inmueble de su propiedad identificado como: “Apartamento distinguido con el N° 11, Piso 3, Edificio Virgen del Carmen, Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda.”
Asimismo, demanda como Acción Subsidiaria el DESALOJO pues, conforme a los hechos anteriormente señalados, considera que existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado por el hecho de que el inquilino aún se encuentra ocupando el inmueble, y que en dicha relación operó la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, toda vez que con posterioridad al vencimiento del contrato objeto de la presente acción, es decir, el 27 de febrero de 2012, el arrendador dejó al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin que exista una determinación de tiempo consentida entre las partes, convirtiéndose la relación en indeterminada, por lo que lo faculta para intentar la acción de desalojo prevista en los numerales “”1, “2” y “4” del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
DE LA NATURALEZA DE LA ACCIÓN
Resulta necesario para la decisión de mérito de la presente causa, que esta juzgadora establezca la naturaleza de la relación arrendaticia que une a la partes en el presente juicio.
Revisados los alegatos y defensas de ambas partes, se concluye sin lugar a dudas que la naturaleza de la relación arrendaticia es indeterminada, tal y como lo señala la actora en su acción subsidiaria y lo sostiene el demandado en su contestación a la demanda, al admitir la relación arrendaticia y, ASI SE ESTABLECE.
Quedó demostrado y no constituyen hechos controvertidos, que existe una relación locativa de naturaleza indeterminada entre las partes en el presente juicio y, que el inmueble arrendado y que habita el demandado es propiedad de la actora, ASÍ SE ESTABLECE.
La parte actora, a los fines de demostrar sus alegatos trajo a los autos una serie de pruebas, algunas admitidas y otras desechadas.
Ahora bien, con las pruebas admitidas, la actora no demostró que el demandado haya incurrido en incumplimiento alguno con relación al contrato de arrendamiento, razón por la cual al no demostrar los hechos alegados, no es procedente en derecho la acción DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO demandado, Y ASI SE DECIDE.
Con respecto a la ACCIÓN SUBSIDIARIA DE DESALOJO, quedó claro para esta juzgadora, que el inquilino cumplió con su carga de pagar los cánones de arrendamientos demandados insolutos, tal y se desprende de las copias del expediente de consignaciones y del Informe recibido del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, pues éste no está incurso en el atraso de cuatro (04) cánones de arrendamiento.
En este mismo orden de ideas, conforme a lo establecido en las normas que rigen la materia, específicamente en la Ley Para La Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, el pago de los recibos de condominio que genere un inmueble, en el caso que nos ocupa, bajo el régimen de propiedad horizontal, le corresponde al propietario del inmueble, amén de no haber demostrado la propietaria-arrendadora que ésta haya cancelado los mismos, Y ASI SE ESTABLECE.
Asimismo, de la prueba de Inspección Judicial evacuada por este Tribunal en el inmueble arrendado, se desprende que éste se observa en buen estado de conservación y mantenimiento, por lo que no existe deterioro causado por el inquilino, Y ASI SE DECIDE.
En lo que respecta a la causal de necesidad de ocupar el inmueble por parte de la propietaria, de las pruebas traídas a los autos por la actora, tales como declaración y solvencia sucesoral, así como documento de propiedad del inmueble de marras, como las Inspecciones realizadas por este Tribunal en el lapso probatorio quedó demostrada que es la propietaria del inmueble arrendado ocupado por el demandado, y, que no tiene inmueble propio distinto al de marras para habitarlo, pues duerme en los inmuebles propiedad de familiares, ocasionando incomodidad tanto para ella, como para sus familiares, y siendo que dio cumplimiento a lo establecido en los artículos Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. la acción intentada es procedente en derecho, Y ASI SE DECIDE. Con respecto al pago de la suma de Bs. 14.400,00, por concepto de los cánones de arrendamiento demandados por la actora, se niega tal pedimento, pues no quedó demostrado que el inquilino esté insolvente, Y ASI SE ESTABLECE.” (…)

Dilucidado lo anterior, debe previamente este jurisdicente establecer el thema decidendum en este caso, el cual se circunscribe en los hechos alegados por las partes, así las demandantes en el libelo de la demanda persiguen como acción principal el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de febrero de 2008 con el ciudadano Jorge Luis Ramírez Dugarte, el cual tendría una duración de un año fijo contado a partir del día 1º de marzo de 2008 hasta el día 28 de febrero 2009, según se convino en la cláusula cuarta (4ta.), y que a su vencimiento podría ser renovado por períodos iguales, siempre que el arrendatario se encontrase solvente en el pago de los cánones, a menos que cualquiera de las partes por lo menos con treinta (30) días continuos antes del vencimiento del plazo fijo, manifestare por escrito a la otra parte su voluntad de no renovarlo. Que se notificó al arrendatario sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, tal como se evidencia de escrito de solicitud administrativa de desalojo interpuesta ante la Dirección de Inquilinato (f. 56), y por tanto el mismo vencía el día 27 de febrero de 2012; notificación que consta por recibo certificado de fecha 25 de enero de 2012, y por ello demanda al inquilino ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, para que convenga o en su defecto sea condenado a cumplir el contrato de arrendamiento suscrito el día 27 de febrero de 2008; y en consecuencia haga entrega material y efectiva del inmueble ya identificado libre de bienes y personas y en pagar las costas, costos y gastos de ejecución de sentencia.

Las accionantes demandan por vía subsidiaria la acción de desalojo, por considerar que con posterioridad al vencimiento del contrato, objeto de la presente acción, el día 27 de febrero de 2012, el arrendador dejó al arrendatario en posesión del inmueble sin que existiera una determinación de tiempo consentida entre las partes, convirtiéndose la relación en indeterminada, por lo que operó la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, y siendo ello así intenta la acción de desalojo con apoyo en los numerales 1, 2 y 4 del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, que el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2012, a razón de Bs. 1.800 mensual, incumpliendo con las obligaciones derivadas del contrato. Que la arrendadora necesita el inmueble al no tener donde vivir y se encuentra actualmente enferma. Alegaron que el inmueble está deteriorado, por lo que el inquilino no se comportó como un buen padre de familia, no lo tiene conservado, ya que el inmueble tiene filtraciones, ventanas rotas, tuberías rotas entre otros daños, y por ello demandan al inquilino por desalojo para que haga entrega material real y efectiva del inmueble identificado, libre de bienes y personas, pague la cantidad de Bs. 14.400 por concepto de daños y perjuicios por no haber pagado los cánones, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y que pague las costas, costos y gastos de ejecución de la sentencia.

En la litis contestatio la representación judicial del demandado, opuso la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada sin lugar y objeto del recurso de apelación, por lo que escapa del análisis de este juzgador de alzada. La representación judicial del accionado admitió la existencia de la relación contractual derivada del contrato de arrendamiento con el finado VINCENZO MARCHESANI RASPA, por haber operado la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil. A su vez, negaron, rechazaron y contradijeron que su defendido se encuentre insolvente en el pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio julio, agosto y septiembre de 2012.

Negaron, rechazaron y contradijeron que su patrocinado haya sido notificado por escrito de la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo que desconocieron el contenido de la documental marcada con la letra “F”, producida con el libelo por cuanto dicho instrumento carece de firma. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representado se encontrara insolvente en algún pago referido a las cuotas de condominio, ni que el inmueble objeto de la relación arrendaticia haya sido objeto de remate alguno por la insolvencia de dichas cuotas de condominio. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representado haya ocasionado deterioros al inmueble, por cuanto se ha comportado como un buen padre de familia y ha mantenido en buenas condiciones el inmueble; negaron, rechazaron y contradijeron la necesidad alegada del inmueble y que su representado le haya ocasionado daños y perjuicios a la actora, por lo que se oponen a tal alegato. Negaron, rechazaron y contradijeron las insolvencia por la cantidad de Bs. 14.400 en razón de los conceptos pretendidos por la actora en su escrito de demanda, y manifestaron que su mandante ha cancelado los cánones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y ahora ante la cuenta corriente habilitada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

IV
DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA

Notificadas las partes, revelan estas actas que este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 106 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 3 de febrero de 2014. A dicho acto concurrió el representante judicial de la parte actora abogado CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, y el demandado ciudadano JORGE LUIS RAMÍREZ DUGARTE, representado judicialmente por el abogado FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO, acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:

“…En este estado, expuso sus alegatos en forma oral y pública el abogado CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, ya identificado, quién actúa con el carácter de apoderado judicial de las demandantes, y expuso: “esa representación en tres aspectos procede a hacer sus alegaciones; Primero: que la pretensión de sus defendidas obedece a una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en el cual se estableció el tiempo de duración del contrato, y en esa cláusula se estipulo que con 30 días de anticipación le notificó al arrendatario su voluntad de no renovarlo. Dada la entrada en vigencia de la nueva Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, posteriormente en razón de que la parte demandada no entregó el inmueble esa representación decidió pedir el cumplimiento de contrato, que igualmente esa representación decidió conjuntamente con la acción de cumplimiento de contrato intentó el desalojo, por tres causales la falta de pago del canon de arrendamiento, el deterioro y la necesidad de una de las copropietarias del inmueble de ocupar el mismo, ello conforme al artículo 91 numerales 1, 2 y 4 de Ley para la Regularización y Controles de Arrendamientos de Viviendas. Que en el acervo probatorio esa representación fue diligente para probar las causales invocadas en el libelo; además del cuadro de salud que tiene su defendida la señora Anna Marchesani, todo ello en razón de la negativa del demandado de entregar el inmueble, lo cual ha resultado infructuoso. Segundo: Que refuta la decisión recurrida por cuanto el a quo cometió un error inexcusable toda vez que determino que el inquilino estaba solvente en el canon de arrendamiento, lo cual no es cierto, por lo que dicha sentencia debe ser revocada por cuanto no es verdad que el inquilino este solvente en el pago de los canones de arrendamiento, y tan es así que no quedó probado en este caso. Que esa representación solicita que se declare con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, en los pagos del condominios, y en el supuesto que esta alzada considere que la acción de cumplimiento de contrato no prospere entonces que se declare la acción de desalojo con fundamento en las causales 1, 2 y 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Controles de Arrendamientos de Viviendas, que se condene al pago de las costas y se condene al demandado para que haga entrega del inmueble. Es todo”. Acto seguido, toma la palabra el abogado FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO, en su condición de apoderado judicial del demandado, y expuso: “Que esa representación judicial considera que la decisión cuestionada no esta ajustada a derecho, por dos aspectos: el primero: la accionante Anna Marchesani interpone una solicitud en sede administrativa el desalojo de su defendido, para posteriormente agotada la vía administrativa, para intentar dos tipos de pretensiones, siendo la principal el cumplimiento del contrato y la segunda el desalojo; que esa representación requirió al a quo un pronunciamiento sobre la pretensión subsidiaria de desalojo, y le pide a este Juez de Alzada que observe la instrumental que cursa al folio 89, pero es el caso que el tribunal no hizo pronunciamiento alguno sobre lo peticionado por esa representación. Que el a quo omitió pronunciamiento alguno sobre el punto previo que le fue requerido, y que se le indicó al a quo que para el caso de que prospere una de las acciones entonces se estaría en presencia de una inepta acumulación. Que no estamos en presencia de una pretensión de cumplimiento de contrato y en el iter procesal quedo probado que operó la tacita reconducción, la consecuencia inmediata es entonces la inadmisibilidad de la acción, tal es el caso que la subsistencia de ambas pretensiones genera un gravamen gravísima y la sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ha expresado en ese sentido, determinando que ello genera estado de indefensión. Que la parte actora señala en su pretensión de cumplimiento de contrato que notificó a su defendido de la no renovación de la relación contractual, y es el caso Ciudadano Juez que cuando la demandante decide notificar a su defendido lo hace a través de una misiva, y que el artículo 1.372 del Código Civil es muy claro, y para que la misiva adquiera valor probatorio debe ser recibida por el demandado, y en este caso esa misiva le fue recibida por otra persona. Que lo intrínseco del contenido del libelo se aprecia como el accionante en su pretensión principal señala la insolvencia de su mandante sobre ciertos cánones de arrendamiento, que ello es totalmente idéntica la pretensión del cumplimiento del contrato de arrendamiento y el desalojo. Que en las pruebas promovidas ante el juzgado de cognición quedó probado que su defendido se encuentra solvente en los meses de febrero y marzo del año 2012, lo que se evidencia de la instrumental emanada del Juzgado 25 de Municipio al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio, y es el caso que el Juzgado 25 de Municipio ya no es un ente receptor de cánones de arrendamiento. Que igualmente se requirió a la Superintendencia prueba respecto a la solvencia de los cánones de arrendamiento, y es el caso que la demandante no está inscrita en esa Superintendencia. Segundo: Que el articulo 91 de Ley para la Regularización y Controles de Arrendamientos de Viviendas establece claramente como presupuesto de admisibilidad de la pretensión de desalojo, que el arrendador debe probar en sede administrativa como en sede judicial la filiación, la necesidad justificada de ocupar el inmueble. Que es evidente que la parte accionante en ningún momento en sede administrativa tal necesidad justificada, y de darse el caso, a su defendido debe dársele el derecho a un contradictorio. Que el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil es muy claro, y dispone cual es la actividad que debe desplegar el Juez de Alzada, y en consecuencia esa representación solicita que se declare la inadmisibilidad de la pretensión de cumplimiento de contrato, y en cuanto a la pretensión subsidiaria de desalojo, debe declararse su improcedencia in limine litis, es todo”. Seguidamente el Tribunal concede el derecho a réplica al representante judicial de la parte actora, quien expuso: “En cuanto a la acción subsidiaria es conocido que a los efectos de la admisibilidad de una acción de cumplimiento de contrato y sobre el desalojo no le es permitido al operador de justicia declararla inadmisible, por ello constituiría tocar el fondo de la demanda, En cuanto a la misiva esa representación agotó las vías idóneas, tan es así que cuando la persona se trasladó para notificar al demandado, el ciudadano accionado no se encontraba en el inmueble, y fue por ello que se entregó la notificación a la persona que se encontraba en el inmueble. En cuanto al artículo 1.167 del Código Civil permite interponer tanto el cumplimiento de contrato conjuntamente con la acción de desalojo, y en el derecho positivo no hay norma legal que prohíba dicha acumulación de pretensiones. En cuanto a la solvencia alegada por el representante judicial del demandado, esa representación alega que en la etapa probatoria se demostró la filiación y el no pago del canon de arrendamiento y del condominio, es todo”. Acto seguido, el Tribunal concede el derecho a contraréplica al representante judicial del demandado, quien expuso: “la juez del a quo realizó una inspección en dos inmuebles, propiedad de familiares de las accionantes, el objeto de ese medio de prueba, que se efectuó en sede judicial pero no se hizo en sede administrativa era probar la necesidad de desalojar el inmueble. Que el hecho de que la ciudadana Anna Marsechani pernote en otro inmueble no la hace merecedora de una necesidad justificada, y en cuanto a los cánones de arrendamiento esa representación judicial a través de la prueba de informes, pidió al tribunal de cognición que se diera una relación de los pagos realizados por su representado, y el hecho de que esa información no se realizara en forma detallada coloca a su mandante en estado de indefensión. Es todo”. En este estado el representante judicial de la parte actora, hace entrega de un escrito de alegatos constante de 4 folios útiles. Seguidamente el Ciudadano Juez de este Tribunal Arturo Martínez Jiménez toma la palabra y expone: “Vistas las exposiciones de las partes, y luego de una revisión pormenorizada al expediente a los fines de fijar el thema decindendum se observa que la pretensión de la actora es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, y subsidiariamente el desalojo del inmueble identificado en autos con fundamento en las causales previstas en los numerales 1, 2 y 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Controles de los Arrendamientos de Vivienda, y es por ello que solicita que el arrendatario desocupe el inmueble, requiriendo que el demandado haga la entrega, real y efectiva del inmueble objeto de la presente demanda y el pago de los cánones de arrendamiento por concepto de daños y perjuicios, y por ello demandó al ciudadano Jorge Luis Ramírez Dugarte; evidenciándose en la decisión cuestionada que el tribunal a quo determinó que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado, por lo que declaró sin lugar la acción de cumplimiento del contrato, y parcialmente con lugar la acción de desalojo por la necesidad de ocupar el inmueble, ejerciendo apelación ambas partes contra la sentencia recurrida. Así las cosas, vistas las argumentaciones de las partes en esta audiencia considera este Jurisdicente que el dispositivo de la sentencia se dictará en el lapso de tiempo de dos (2) horas, por lo que las partes podrán permanecer en la sede de este Juzgado Superior Segundo, dejándose expresa constancia que esta audiencia se reanudará vencido el lapso de tiempo de dos horas, debiendo en consecuencia las partes acceder al despacho de este órgano judicial a fin de estar presentes al momento de dictarse el dispositivo….”.

Continuada la audiencia oral y pública en la preindicada fecha, en dicho acto las partes alegaron:

“En el día de hoy lunes tres (3) de febrero de dos mil catorce (2014), siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se procede a la reanudación de la audiencia oral y pública en la presente acción, tal y como se estableció en esta misma data en el acta que antecede, encontrándose presente en la sala de Despacho de este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el abogado en ejercicio CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 105.148, actuando en su condición de apoderado judicial de las demandantes ciudadanas ANNA BELLINI DE MARCHESANI y SANDRA MARCHESANI BELLINI, y el ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, representado judicialmente por el abogado en ejercicio FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO, inscrito en el Inpreabogado con el Nº 140.123. Acto seguido, el Juez de este Tribunal y expuso, se concede la palabra el apoderado judicial del demandado, quien expone: “Esta representación judicial consigna recibos de pago constante de seis (6) folios útiles, los cuales correspondiente a los meses de mayo, junio, julio agosto, septiembre del año 2012, es todo”. Acto seguido, toma la palabra el apoderado judicial de la parte demandante, quien expone: “En nombre de mis representadas en este acto impugno en todas y cada una de sus partes, los medios probatorios consignados por la parte demandada constante de seis (6) folios útiles, por las siguientes razones: Primero: dichas documentales aluden a lo que tanto la doctrina como la jurisprudencia y conforme al artículo 1.383 del Código Civil, se denominan como “tarjas”. Segundo: dichos medios probatorios emanan de un tercero ajeno al proceso por lo cual no pueden ser oponibles a nuestras representadas, Tercero: Constituye dicho medio probatorio una prueba inconducente, toda vez que debió promover la ratificación de un documento emanado de un tercero o una prueba de informes, medios probatorios que no fueron promovidos en la oportunidad legal correspondiente. Cuarto: la ley de regularización y control de arrendamientos en su artículo 123 y el código de procedimiento civil en su artículo 520, el cual solicitamos se aplique supletoriamente, solamente permite en segunda instancia la evacuación de tres medios probatorios, juramento decisorio, posiciones juradas y documentos públicos. Quinto: Las documentales impugnadas en este acto no poseen firmas y Sexto: Si bien es cierto el tribunal esta en la obligación de obtener la verdad procesal, la misma se debe obtener respetando el debido proceso consagrado en el artículo 49 del Texto Fundamental, en tal sentido solicito a este Juzgado se sirva desechar en todas y cada una de sus partes las documentales traídas a los autos en esta oportunidad procesal, es todo”. En este acto toma la palabra el abogado FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO, apoderado judicial del demandado, quien expone: “Esta representación judicial debe insistir en que se aprecie la prueba consignada”. Seguidamente el Juez Titular de este Juzgado expuso lo siguiente: “Vistas las argumentaciones de las partes en esta audiencia, en primer lugar se observa que la parte demandada solicitó la reposición de la causa, por cuanto en su opinión el juez de cognición cometió un error al haber admitido la demanda. En ese aspecto observa este jurisdicente que el auto de admisión hace referencia a que se trata de una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y no se pronunció sobre la acción de desalojo, ello es así dado que el juez de la causa en esa etapa que se está iniciando el proceso, no puede ab initio emitir un pronunciamiento en cuanto a la pretensión principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento y a la vez sobre el desalojo. Así se decide. En cuanto al alegato del demandado respecto a la notificación, se observa que por cuanto la notificación al arrendatario no se hizo oportunamente, ello implica que operó la tácita reconducción. Así se decide. En cuanto a la pretensión subsidiaria, se observa que se han ejercido tres causales de desalojo, la primera por la falta de pago de los canones de arrendamientos, la segunda por la necesidad del inmueble y la última por el deterioro. En cuanto a la causal de falta de pago se observa, que en razón del cierre del Juzgado 25 de Municipio, el Tribunal Supremo de Justicia ordenó la creación del SUNAVIT, organismo que inició sus actividades en abril del año 2013, evidenciándose que el demandado no efectuó el pago de los canones de arrendamiento en la forma que indica la Ley, ello tomando en cuenta las consignaciones que realizó en este acto el demandado. Así se decide. En relación a la necesidad de la accionante de ocupar el inmueble, encuentra este juzgador que ciertamente existe la necesidad por parte de la accionante de ocupar el inmueble de marras. Así se decide. Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara: Primero: Parcialmente con lugar la apelación ejercida por la parte actora, Segundo: Sin Lugar la apelación ejercida por el demandado, Tercero: Sin lugar la acción principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento, Cuarto: Parcialmente con lugar la acción de desalojo por haber quedado demostrado en este caso la existencia de las causales previstas en los numerales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas. Se advierte a las partes que el fallo in extenso será publicado y agregado a este expediente dentro de los tres (3) días de despacho siguiente a esta data, exclusive…”.

Fijado lo anterior, corresponde a este Tribunal indicar el orden decisorio, debiendo decidir como punto previo el alegato esgrimido por la representación judicial del demandado en la litis contestatio, en su escrito fechado 27 de enero de 2014 (f. 307 al 313) y en la audiencia oral celebrada el día 3 de los corrientes, relativo a que el a quo en el auto dictado en fecha 18 de octubre de 2012, únicamente admitió la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento pero nada dijo sobre la acción de desalojo interpuesta en forma subsidiaria, y por lo tanto – a su decir- ambas pretensiones (la de cumplimiento de contrato de arrendamiento y la acción de desalojo) no pueden acumularse en un mismo libelo, y en consecuencia se está en presencia de una inepta acumulación conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente se resolverá la acción principal de cumplimiento de contrato y el alegato de la representación judicial de la parte demandada relativo, a que no se le notificó a su defendido sobre la no renovación de la relación contractual, dado que la notificación practicada en este caso fue recibida por otra persona, siendo que el artículo 1.372 del Código Civil establece que la notificación debe hacerse al inquilino, y por último se dirimirá el fondo de esta causa.

PUNTO PREVIO: Procede este juzgador a emitir pronunciamiento respecto al alegato esgrimido por la representación judicial del demandado en la litis contestatio, en su escrito fechado 27 de enero de 2014 (f. 307 al 313) y en la audiencia oral celebrada el día 3 de los corrientes, relativo a que se le produjo indefensión ya que el a quo en el auto dictado en fecha 18 de octubre de 2012, únicamente admitió la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento pero nada dijo sobre la acción de desalojo interpuesta en forma subsidiaria, y por lo tanto – a su decir- ambas pretensiones (la de cumplimiento de contrato de arrendamiento y la acción de desalojo) no pueden acumularse en un mismo libelo, y en consecuencia se está en presencia de una inepta acumulación conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, observa este Jurisdicente que en el auto dictado en fecha 18 de octubre de 2012, el juzgado de cognición admitió la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento sin indicar nada respecto a la admisión o no de la demanda subsidiaria de desalojo. Ahora bien es verdad que el tribunal de la causa nada dijo sobre la admisión de la acción de desalojo que en forma subsidiaria interpuso la parte actora, y ello es así precisamente por cuanto en el iter procesal el juez de la causa determinará, de acuerdo a los alegatos y probanzas de las partes, sí la acción de cumplimiento de contrato prospera o no, y solo en caso negativo, determinaría lo conducente respecto a la acción subsidiaria de desalojo, por lo que en esa etapa del proceso está impedido el operador de justicia de analizar la acción subsidiaria de desalojo, motivo por el cual la omisión por parte del a quo de pronunciarse expresamente sobre la acción subsidiaria de desalojo en el auto de admisión no infringe en modo alguno disposiciones legales ni mucho constitucionales, debiéndose recordar que la demanda es un sola, y por ello la admisión que hiciera el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial por auto de fecha 18 de octubre de 2012, vale para todas las pretensiones contenidas en el escrito de la demanda, incluyendo la acción de desalojo que en forma subsidiaria interpuso la actora. En consecuencia de lo anterior esta Alzada declara improcedente el alegato de indefensión y posible reposición de la causa peticionada por la representación judicial de la parte accionada, se repite, por cuanto en esa etapa en que se esta iniciando el proceso, no puede ab initio el operador de justicia emitir un pronunciamiento en cuanto a la pretensión principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento y a la vez sobre la acción subsidiaria de desalojo. Así se decide.

PRIMERO: Despajado lo anterior, pasa este Juzgado Superior a emitir pronunciamiento con respecto a la pretensión principal de cumplimiento de contrato, aduciendo las demandantes que el día 27 de febrero de 2008 celebraron con el ciudadano Jorge Luis Ramírez Dugarte un contrato de arrendamiento, el cual tendría una duración de un año fijo contado a partir del día 1º de marzo de 2008 hasta el día 28 de febrero 2009, y que en la cláusula cuarta del mismo se convino, que a su vencimiento podría ser renovado por períodos iguales, siempre que el arrendatario se encontrase solvente en el pago de los cánones, a menos que cualquiera de las partes por lo menos con treinta (30) días antes del vencimiento del plazo fijo, manifestare por escrito a la otra parte su voluntad de no renovarlo. Que se notificó al arrendatario sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, tal como se evidencia de escrito de solicitud administrativa de desalojo interpuesta ante la Dirección de Inquilinato (f. 56), y por tanto el mismo vencía el día 27 de febrero de 2012; notificación que consta por recibo certificado de fecha 25 de enero de 2012, y por ello demanda al inquilino ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, para que convenga o en su defecto sea condenado a cumplir el contrato de arrendamiento suscrito el día 27 de febrero de 2008; y en consecuencia haga entrega material y efectiva del inmueble ya identificado libre de bienes y personas y en pagar las costas, costos y gastos de ejecución de sentencia.

Por su parte, la representación judicial del demandado rechazó la misma aduciendo que operó la tácita reconducción por cuanto la notificación no fue cumplida a cabalidad, dado que en septiembre de 2011 la arrendadora ya había iniciado por ante el Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavit), una solicitud de desalojo por necesidad de ocupar el inmueble y la notificación practicada en este caso fue recibida por otra persona, siendo que el artículo 1.372 del Código Civil establece que la notificación debe hacerse al inquilino.

Al respecto este juzgador observa que cursa al folio sesenta (60) de este expediente, original de misiva fechada 24 de enero de 2012, enviada por la empresa “Mensajeros Marvis, C.A.” y supuestamente remitida a “Sres. Grupo Orta Poleo”, la cual está recibida por el ciudadano Kenyer Ramírez, quien no es parte en proceso. Así, el artículo 1.371 del Código Civil Venezolano prevé que:

“Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan.
El autor de la carta puede exigir la presentación de ésta a la persona a quien fue destinada o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados”.

Por otra parte, estatuye el segundo aparte del artículo 1.372 eiusdem lo siguiente:

“…Las cartas misivas, dirigidas y recibidas entre terceros, no pueden, en ningún caso, emplearse como medios de prueba en juicio por personas para las cuales los terceros no eran causantes o mandatarios…”.

Como se aprecia de la disposición legal ut supra transcrita, las cartas misivas dirigidas y recibidas entre terceros, no pueden considerarse medios de pruebas en juicio por aquellas personas para las cuales los terceros no eran causantes o mandatarios.
De manera que en el sub lite se reputa como no válida la notificación (f. 60) realizada al demandado ciudadano Jorge Luis Ramírez Dugarte de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de febrero de 2008, ello por cuanto ha quedado evidenciado dicha misiva fue recibida por un tercero que no es parte en este juicio y no consta la notificación misma y la prueba de entrega. Siendo ello así, estas actuaciones revelan que la representación judicial del demandado no impugnó ni desconoció el contrato de arrendamiento de fecha 27 de febrero de 2008, admitiendo que lo era a tiempo indeterminado, lo que quiere significar que da por cierta su existencia, y siendo que dicho contrato que vincula a las partes nació a tiempo fijo por el período de un año, el inquilino continuó en el uso y goce del inmueble, luego de iniciado el procedimiento administrativo donde se notificó y requirió el desalojo por necesidad de ocupar el inmueble, y dado que quedó demostrado que la notificación al demandado de la no renovación no se efectuó conforme a la ley, operó entonces la tácita reconducción del mismo, razón por la cual no puede prosperar la acción principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento, quedando entonces pendiente de análisis si están llenos los extremos de ley para la declaratoria con lugar de la acción subsidiaria de desalojo impetrada. Así se declara.

SEGUNDO: Resuelto lo anterior, pasa este sentenciador a dilucidar el mérito de la pretensión por desalojo, previo el análisis de los medios probatorios aportados por las partes en este proceso, debiéndose indicar que las partes admiten el hecho de que se celebró un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble distinguido como apartamento número 11, piso 3, Edificio Virgen del Carmen, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de febrero de 2008, al cual este Juzgado le otorga pleno valor probatorio; por cuando dicho documento no fue impugnado ni tachado por el demandado y demuestra la relación arrendaticia entre las partes, siendo un hecho admitido que lo es a tiempo indeterminado.

Como se indicó ut supra, las demandantes en el escrito libelar en forma subsidiaria demandaron el desalojo con fundamento en lo previsto en los ordinales 1º, 2º, y 4º, del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en concordancia a las disposiciones 1.126, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, requiriendo que se condenara al demandado a que hiciere la entrega material real y efectiva del inmueble identificado, libre de bienes y personas, que se le condenara al pago de la cantidad de CARTOCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 14.400), por concepto de daños y perjuicios por no haber pagado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2012, a razón de Bs. 1.800 mensual, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, y al pago de las costas y costos y gastos de este proceso.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes documentos:

• Copia del documento de propiedad del inmueble constituido por el apartamento N° 11, situado en el piso 3 del Edificio Virgen del Carmen, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, protocolizado en fecha 23 de febrero de 1966, en el Registro Público del Primero Primer Circuito del Municipio Sucre, bajo el Nº 49, Tomo 3, Protocolo Primero, marcado con la letra “B” (f. 14 al 26). El Tribunal valora dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento. Así se declara.

• Copia de declaración sucesoral Nº 101200 de fecha 6 de diciembre de 2010, marcada con la letra “C” (f. 28 al 33). El Tribunal valora dicha instrumental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyo documento dá por demostrado la filiación que existe entre el finado VINCENZO MARCHESANI RASPA y las demandantes en este proceso, ciudadanas ANNA PIERINA ADELE ROSA BELLINI DE MARCHESANI y SANDRA MARCHESANI BELLINI. Así se declara.

• Copia del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos VINCENZO MARCHESANI RASPA y JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, en fecha 27 de febrero de 2008, marcado con la letra “D1” (f.35 al 38). El Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicho instrumento siendo un hecho admitido en juicio y dá por demostrada la relación contractual de arrendamiento sobre el apartamento N° 11, situado en el piso 3 del Edificio Virgen del Carmen, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda. Así se declara.

• Copia de declaración unilateral del ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, autenticada en la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 3 de marzo de 2008, bajo el Nº 28, Tomo 29, marcada con la letra “D2” (f. 40 al 42), constatándose que posteriormente fue consignada en copia certificada (f. 84 al 88). Por tratarse de un documento público, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, cuyo instrumento revela que el accionado reconoció la existencia del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27 de febrero de 2008. Así se declara.

• Copia simple del expediente Nº 2009124 llevado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26/1/2009, marcado con la letra “D3” (f. 44 al 54). Dicha consignación revela que el inquilino estaba consignando los pagos por concepto de cánones de arrendamiento en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, órgano encargado de recibir las consignaciones por parte de los arrendadores. Así se declara.

• Original del escrito de solicitud administrativa de desalojo de fecha 28 de septiembre de 2011, interpuesta por la ciudadana Anna Bellini de Marchesani ante la Dirección de Inquilinato (hoy Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda), a través de la cual se le notifica al demandado la renovación del contrato, y que el mismo vencía en fecha 27 de febrero de 2012, marcado con la letra “E” (f. 56 al 58). A dicho instrumento el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, y dá por demostrado que ciertamente el inquilino fue notificado de la existencia de dicho procedimiento administrativo por desalojo y continuó ocupando el inmueble hasta la fecha de interposición de la demanda. Así se declara.

• Original de acuse de recibo certificado, mediante el cual se notifica al ciudadano Jorge Luis Ramírez Dugarte sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, y acuse de recibo de la empresa MRW de fecha 25 de enero de 2012, marcado con la letra “F” (f. 60 al 62). El Tribunal observa que dicho documento quedó desechado de este proceso, por cuanto dimana de un tercero que no es parte en este juicio. Así se declara.

• Copia de resolución administrativa Nº 00006, emanada de Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, adscrita al Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Habitat de fecha 20 de julio de 2012, marcada con la letra “G” (f. 64 al 66). El Tribunal valora dicha instrumental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y revela que se agotó el procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales exigido por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda Así se declara.

• Original de informe médico expedido por el Hospital Universitario de Caracas, servicio de psiquiatría de fecha 24 de septiembre de 2012, marcado con la letra “H” (f. 68). El Tribunal observa que en dicho informe se deja constancia de que la ciudadana Anna Pierina Adele Rosa Bellini de Marchesani, co-demandante en este juicio, padece de crisis cuando es sometida a la acción psicológica del agresor, sugiriendo resolución del conflicto para la mejoría significativa del paciente, y tomando en cuenta la edad de la mencionada ciudadana para la data en que se practicó dicha evaluación siquiátrica (76 años). Este Juzgador no le otorga valor probatorio a dicho informe, por cuanto durante el iter procesal no fue ratificado. Así se declara.

• Informe médico expedido por Clínicas IDET de fecha 13 de agosto de 2012, marcado con la letra “I” (f. 70) y copia de informes médicos, marcado con la letra “J” (f. 72 al 78). Dichos informes el Tribunal no los valora por cuanto se refieren a otras patologías que presenta la co-demandante en este proceso Anna de Marchesani. Así se declara.

Durante la etapa probatoria, la parte demandante promovió pruebas así:

• Ratificó los documentos anexos al escrito libelar ya analizados.

• Prueba testimonial de los ciudadanos y MIGUEL PAGLIUCEA, GREGORIO JESÚS RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, TOMAS ENRIQUE TOVAR y CARLOS G. FERRO. En la audiencia de juicio se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos MIGUEL PAGLIUCEA y GREGORIO JESÚS RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ. Al primer testigo se le hicieron las siguientes preguntas previamente juramentado y conforme lo pudo observar quien aquí decide, luego de la revisión al CD contentivo del video de la audiencia de juicio celebrada ante el tribunal a quo, que cursa en un sobre folio doscientos ochenta y cinco (285): PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la Sra. Anna Bellini de Marchesani y de ser posible indicar si se encontraba presente en la sala? RESPONDIÓ: Que sí se encontraba presente en la sala al lado del abogado y la conocía cuando iba a la casa del Sr. Cavaccioli y ella se mete y se queda en el cuarto. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo cual es la situación actual de la Sra. Anna Bellini de Marchesani en cuanto a su vivienda?. RESPONDIÓ: Que lo que sabia es que ella tenía un apartamento alquilado y vivía arrimada en el apartamento donde el visitaba al Sr. Cavaccioli. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo cual es la situación actual de salud de la Sra. Anna Bellini de Marchesani, por el problema de su vivienda?. RESPONDIO: Que no sabe en cuanto a su salud, pero sí que vive arrimada en la casa del amigo Cavaccioli, ella se mete en el cuarto. En cuanto a las repreguntas expreso: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Puede señalar el testigo sí conocía de vista trato y comunicación al Sr. Vicenio Marchesani?. RESPONDIÓ: No. SEGUNDA PREGUNTA: Puede señalar el testigo el vínculo que lo une a la Sra. Anna Bellini de Marchesani o si tiene alguna amistad manifiesta. RESPONDIÓ: Que conocía a la Señora porque se queda en la casa del Sr. Cavaccioli y ella se encuentra presente en algunos momentos. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo sí tiene algún interés o amistad con la Sra. Anna Bellini de Marchesani?. RESPONDIÓ: Que él venía a decir la verdad, que la conocía cuando iba a visitar al Sr. Cavaccioli y no le unía más nada.

En cuanto al testigo GREGORIO JESÚS RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, luego del juramento de ley se le formularon de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la Sra. Anna Bellini de Marchesani y de ser posible indicar si se encontraba presente en la sala? RESPONDIÓ: Que si la conocía y que se encontraba presente en la sala. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Explique el testigo la situación actual que presenta la ciudadana Anna Bellini de Marchesani, en cuanto a su vivienda apartamento Nro. 11, situado en el piso 3, del Edificio Virgen del Carmen, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, Municipio Chacao, estado Miranda?. RESPONDIÓ: Que lo tiene alquilado y que actualmente vivía y se quedaba en casa de una hermana y otras veces en casa de una cuñada. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo cual es la situación de la Sra. Anna Bellini de Marchesani, en cuanto a su salud y ánimo por la situación de la vivienda alquilada? RESPONDIÓ: Tiene problemas psíquicos, se le olvidan las cosas, no duerme según manifiesta ella por la presión de la falta de vivienda. En cuando, a las repreguntas se expreso: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Puede señalar el testigo si usted conoció de vista trato y comunicación al Sr. Vicenio Marchesani, y cual fue el motivo de conocerlo? RESPONDIÓ: Que si lo conoció desde hace más de 50 años, porque él trabajo en el aeropuerto y el otro era técnico, por la profesión era su conocimiento. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Puede señalar el testigo sí había tenido una participación previa a la presente audiencia en algún acto o etapa del proceso? RESPONDIÓ: Que él fue el fotógrafo nombrado por el tribunal en las inspecciones realizadas en el inmueble alquilado y donde vive la Sra. Anna Bellini de Marchesani. TERCERA REPREGUNTA: ¿Puede señalar el testigo si tiene algún interés en las resultas del juicio y la entrega del inmueble? RESPONDIÓ: En especial no, interés solo que se haga justicia en cuanto a la entrega del inmueble puesto que cuesta mucho dinero y se pide la entrega desde hace mas de 5 años.

EL tribunal a quo desechó la declaración del ciudadano Gregorio Jesús Rodríguez, dado que fue el practico fotográfico en las inspecciones judiciales promovidas en este juicio, y en cuanto al ciudadano Miguel Pagliucea el tribunal la desecha por cuanto nada aportaba para resolver el mérito de esta causa, de lo cual difiere este ad quem, por cuanto el hecho de que el mismo tribunal nombrara al mismo testigo no implica su invalidación. En cuanto al testigo Miguel Pagliucea, su declaración síi guarda relación con el mérito de la causa, especialmente con respecto a la necesidad de la co-demandante ciudadana Anna de Marchesani en ocupar el inmueble objeto de la relación locativa, quedando los testigos contestes en cuanto a que la ciudadana Anna Bellini de Marchesani, se encuentra arrimada y vive en inmuebles de familiares, por lo que se aprecian dichas declaraciones como prueba de dicha necesidad a tenor de lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Prueba de informes a fin de solicitar a la empresa Condominios Ibiza, S.R.L, sus registros y archivos sí existe información relacionada con la administración del condominio del Edificio Virgen del Carmen; sí en su sistema informático y archivos consta el monto mensual del condominio, así como el pago de los recibos de condominio correspondientes al apartamento Nº 11. El Tribunal observa que las resultas de dicha prueba fueron recibidas en el juzgado a quo, las cuales están cursantes del folio 257 al folio 260, la cual revela el estado de cuenta del condominio del inmueble cuyo desalojo se pide, empero no evidencia quién es la persona que cancela los recibos de condominio del apartamento N° 11, objeto de la relación arrendaticia Así se declara.

• Prueba de informe a la compañía anónima Mensajeros Marvis, C.A., a fin de que informe si en sus registros, archivos o sistema informático consta el envió certificado de una correspondencia remitida al ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUARTE. Al respecto se observa que el contenido de dicha comunicación no aportada nada con lo debatido en este proceso, motivo por el cual se desecha de este juicio. Así se declara.

• Inspección judicial practicada por el tribunal de la causa en el apartamento distinguido con el N° 64, situado en el piso 6, del Edificio Terekay, ubicado en la Avenida San Juan Bosco, Altamira, Caracas, para dejar constancia de que la actora ciudadana Anna Bellini duerme en ese inmueble, varios días de la semana (f. 229 al 231). Este ad quem observa que el juez del tribunal cognición ciertamente practicó en fecha 25 de julio de 2013, inspección judicial en el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 64, situado en el piso 6, del Edificio Terekay, ubicado en la Avenida San Juan Bosco, Altamira, Caracas, cursante desde el folio 229 al 231, y en dicha inspección se dejó constaanci, entre otras cosas, de lo siguiente: “…Primero: El Tribunal deja constancia que permitió el acceso al interior del inmueble la ciudadana Liviana de Fernández,….a quien el Tribunal impuso de su misión, quedando en cuenta de ello, manifestando ser la sobrina de la ciudadana Ana Bellini. El Tribunal deja constancia que la notificada manifestó que en el inmueble viven ella, su esposo, su madre y también se queda a dormir varios días su tía Ana Bellini. Asimismo el Tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra distribuido de la siguiente manera: cocina, sala-comedor, dos habitaciones, un baño, y una habitación de servicio con su baño….”. El Tribunal le otorga valor probatorio a dicha inspección de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, la cual dá por demostrado que la co-demandante ciudadana Anna Bellini ciertamente pernota por varios días en dicho apartamento, y ello a su vez denota la necesidad que sí tiene la mencionada ciudadana para ocupar el inmueble, objeto de la relación locativa. Así se declara.

• Inspección judicial practicada por el a quo en un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 11, situado en el piso 1 de las Residencias Mayesti Park, Torre “A”, situado en la calle La Pirámide, Urbanización Miranda, Municipio Sucre del Estado Miranda, Caracas, a fin de constatar que la actora ciudadana ANA BELLINI, se queda a dormir varios días de la semana en dicho inmueble (f. 232 al 234). Este Jursidicente observa que el juez a quo practicó la aludida inspección en fecha 25 de julio de 2013, cursante desde el folio 232 al 234, observándose que entre otros particulares, el a quo dejó constancia de lo siguiente: “…Primero: El Tribunal deja constancia que permitió el acceso al interior del inmueble la ciudadana Rita Bellini, C.I. N° 6.823.239, a quien el Tribunal impuso de su misión, quedando en cuenta de ello, manifestando ser la hermana de la ciudadana Ana Bellini de Marchesani. El Tribunal deja constancia que la notificada manifestó que en el inmueble viven ella, el ciudadano Cavaccioli, sus dos (2) nietos y, también se queda a dormir varios días su hermana, Ana Bellini. Asimismo, el Tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra distinguido de la siguiente manera: tres (3) habitaciones, dos (2) baños, cocina, y sala-comedor…”. El Tribunal le otorga valor probatorio a dicha inspección de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, la cual dá por demostrado que la co-demandante ciudadana Anna Bellini ciertamente pernota por varios días en dicho apartamento, y ello a su vez denota la necesidad que sí tiene la mencionada ciudadana para ocupar el inmueble, objeto de la relación locativa, todo ello adminiculado con las testimoniales analizadas anteriores, por lo que quedó demostrado el supuesto del numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se declara.

• Inspección al inmueble que habita el inquilino-demandado, cuyo desalojo se pide, a fin de dejar constancia que el inmueble lo habita el ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, su esposa y sus dos (2) hijos, y en que estado se encuentra el inmueble. Luego de una revisión efectuada a la preindicada inspección judicial, observa este Juzgador que de su evacuación no se aprecia que el inmueble haya sufrido deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, siento ello así la parte demandante no demostró en este caso la causal prevista en el numeral 4 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda invocada en el libelo por la parte actora, motivo por el cual el Tribunal la desecha de este proceso. Así se declara.

PARTE DEMANDADA: La representación judicial de la accionada, durante la etapa probatoria, promovió las siguientes pruebas:

• Prueba de informes a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. El Tribunal observa que la resulta de dicha prueba de informes fue recibida ante el juzgado de la causa en fecha 12 de agosto de 2013 (f. 254), la cual dá por demostrado que el demandado ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE está inscrito en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), encontrándose en estatus activo, sí dicho ciudadano presentó solvencia de pago por concepto de canon de arrendamiento hasta el mes de abril del año 2012, y desde cuándo se pueden realizar por los cánones de arrendaticios, cursando al folio 255, certificado electrónico de solvencia que evidencia que el mes de abril del año 2012 se pagó en fecha 26 de abril de 2013 por Bs. 1.800, y se indica la frase “no solvente”. El Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al pago hasta el mes de abril del año 2012, tomando en cuenta que el inquilino estaba impedido de realizar los pagos por el cierre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, comenzando a recibir el pago la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavit) en el mes de abril de 2013, sin que se evidencie el pago oportuno de las restantes mensualidades arrendaticias de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2012, es decir más de cuatro mensualidades consecutivas, que ascienden a la cantidad de Bs. 9.000, por lo que procede el desalojo igualmente por la causal prevista en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda. Así se declara.

• Copia simple de Certificado de Registro Nacional de Arrendamientos de Viviendas emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 5 de junio de 2012. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, requiriendo información si el arrendatario cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses siguientes: enero, febrero 2012, marzo 2012. El Tribunal aprecia que dichos pagos fueron consignados oportunamente, por lo que el inquilino en cuanto a los meses de febrero, marzo y abril de 2012 pagó el arrendamiento. El Tribunal observa con las resultas de dicha prueba que fueron parcialmente consignadas por el inquilino quedando únicamente por demostrado que el arrendatario pagó los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2012 a marzo de 2012 por Bs.1800 cada uno, y que fueron consignadas oportunamente ante el tribunal de consignación, siendo consignados los meses subsiguientes al mes de mayo 2012 por la representación judicial del demandando en la audiencia oral y pública realizada ante esta Alzada en fecha 3 de febrero de 2014, las cuales fueron desechadas dado que de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, en alzada únicamente se pueden promover documentos públicos, juramento decisorio y posiciones juradas, habiendo formulado oposición el representante judicial de la parte actora. Así se declara.

• Inspección al inmueble que habita el inquilino-demandado ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, su esposa y sus dos (2) hijos, y en que estado se encuentra el inmueble. El Tribunal observa que dicha inspección ya fue analizada por este Jurisdicente. Así se declara.

• Promovió copia certificada del contrato de arrendamiento marcado “A”, celebrado entre los ciudadanos VINCENZO MARCHESANI RASPA y JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, autenticado en fecha 25 de junio de 2003, para demostrar el hecho cierto del nacimiento de la relación arrendaticia en el año 2003 y demostrar que la relación arrendaticia lo es a tiempo indeterminado. El Tribunal ut supra ya analizó la instrumental de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Así se declara.

El Tribunal observa que en la audiencia oral y pública el representante judicial del demandado consignó constante de seis (6) folios útiles, recibos de pago correspondiente a los meses de mayo, junio, julio agosto, septiembre del año 2012, consignación que fue impugnada por el representante judicial de la parte actora, alegando que dichas documentales en primer lugar, constituyen “tarjas”, en segundo lugar que dicho medio probatorio emana de un tercero ajeno al proceso, y en tercer lugar que de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, en alzada únicamente pueden promoverse el juramento decisorio, posiciones juradas y documentos públicos. Así las cosas, este Jurisdicente desecha de este proceso los aludidos recibos, en razón de que no constituyen ninguno de los medios probáticos a que alude el artículo 520 eiusdem en segunda instancia, no obstante a pesar que dichos pagos no se valoran por este Tribunal a los efectos de desvirtuar la causal de desalojo alegada y no se realizaron conforme a lo previsto en el artículo 67 de la Ley para la Regularización y control de Arrendamientos de Viviendas, los mismos podrán ser retirados por la parte actora y compensados con la cantidad que deberá pagar la accionada a títulos de daños y perjuicios por dichos mes y que ascienden a la cantidad de Bs. 9.000, y así se determina.

Considera quien aquí decide que están cubiertos los requisitos para la procedencia de la pretensión de desalojo peticionada en forma subsidiaria por la parte actora, en razón de darse los supuestos fácticos de los numerales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, como son: que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento, y la necesidad justificada que tiene la co-demandante Anna Marchesani de ocupar el inmueble como quedó demostrado del análisis probatorio realizado precedentemente, y conforme lo ordenan los artículos 254 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, por lo cual para este jurisdicente debe prosperar la acción de desalojo. Así se decide.

Finalmente deberá la parte demandada hacer entrega a la parte actora del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 11, situado en el piso 3 del Edificio Virgen del Carmen, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del estado Miranda, debiéndose acatar lo previsto en el artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ello para que se cumpla con el procedimiento especial previsto en la ley especial, una vez que esta sentencia quede definitivamente firme, lo cual debe ser garantizado al inquilino por el órgano jurisdiccional que corresponda.

Conforme a lo expuesto, en opinión de quien aquí decide lo ajustado a derecho en el sub examine es declarar improcedente la acción principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y con lugar la acción subsidiaria de desalojo impetrada por las accionantes en el libelo de la demanda, en razón de haberse demostrado las causales de los numerales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, parcialmente con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la accionante, y sin lugar la apelación ejercida por el demandado contra la decisión recurrida, la cual se confirma con la motivación aquí expuesta, y así se hará de manera expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

V
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 17 de octubre de 2013, por la abogada INDIRA MORO RESTREPO en su carácter de apoderada judicial de las demandantes ciudadanas ANNA PIERINA ADELE ROSA BELLINI DE MARCHESANI actuando en su nombre y como apoderada de la ciudadana SANDRA MARCHESANI BELLINI, contra la decisión proferida en fecha 11 de octubre de 2013, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 21 de octubre de 2013, por los abogados FRANK MARCELO ACOSTA MARCANO y FRAN MARCELO ACOSTA TORREALBA en su condición de apoderados judiciales del demandado ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, contra la decisión proferida en fecha 11 de octubre de 2013, por el ya mencionado Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio.

TERCERO: IMPROCEDENTE la acción principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por las ciudadanas ANNA BELLINI DE MARCHESANI actuando en su nombre y como apoderada de la ciudadana y SANDRA MARCHESANI BELLINI contra el ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE.

CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA subsidiaria de DESALOJO impetrada por las ciudadanas ANNA BELLINI DE MARCHESANI actuando en su nombre y como apoderada de la ciudadana SANDRA MARCHESANI BELLINI, contra el ciudadano JORGE LUIS RAMIREZ DUGARTE, por haber quedado demostrado en este proceso los supuestos fácticos de los numerales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en consecuencia: 1) Se condena al demandado para que haga entrega a la parte actora de inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 11, situado en el piso 3 del Edificio Virgen del Carmen, ubicado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del estado Miranda, en acatamiento al artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y 2) Procedente el cobro a título de daños y perjuicios de los cánones de arrendamiento por los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2012, a en razón de Bs. 1.800 cada uno y que ascienden a la cantidad de Bs. 9.000 lo cuales podrán ser retirados por la parte actora ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavit).

QUINTO: Por la naturaleza de lo decidido, no se produce condenatoria en costas a la parte demandada.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente sentencia in extenso, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° Años de Independencia y 154° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los seis (6) días del mes de febrero de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA
En esta misma data, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veinticuatro (24) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente Nº AP71-R-2013-001033
AMJ/MCF/orb