REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. Nº AP71-R-2012-000403. PARTE ACTORA: sociedad mercantil BIENES Y RAICES INVERBROK, C.A. de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de abril de 1998, quedando anotada bajo el Nº 32, Tomo 125-A Sgdo. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: WALTER ELIAS GARCÍA SUAREZ, MARTHA GISELA VILLALAZ VARGAS, ZAIDA GONZÁLEZ AFONSO y ALEJANDRO SÁEZ HOFLE abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.211, 26.080, 21.374 y 73.374 respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil COMERCIAL AIROUT, C.A. de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de junio de 2010, quedando anotada bajo el Nº. 53, Tomo 165-A Sgdo. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARCIA DEL VALLE GONZÁLEZ y ERNESTO PEDRO KLEBER LAMORTE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.104 Y 1.069, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Sentencia Definitiva) ANTECEDENTES EN ALZADA Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación presentado por la abogado MARCIA DEL VALLE GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 44.104, actuando como representante judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 13 de julio de 2012 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, cursante al folio 163 de la pieza única del presente expediente; habiéndole sido asignado el Nº. AP71-R-2012-000403. Por auto de fecha 13 de agosto de 2012, esta Alzada le dio entrada al expediente, y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la precitada fecha, para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes (F.165 del cuaderno principal). En fecha 03 de octubre de 2012, en virtud de haberse apreciado de una revisión de las actas que conforman el presente expediente que, en fecha 27 de julio de 2012, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual oyó la apelación formulada contra la decisión definitiva de fecha 13 de julio de 2012; y que asimismo, en el cuaderno de medidas, en esa misma fecha -27 de julio de 2012- se dictó auto mediante el cual se oyó a un solo efecto la apelación formulada contra la decisión interlocutoria de fecha 13 de julio de 2012, mediante la cual se resolvió la oposición a la medida preventiva, en consecuencia, en dicho auto se ordenó librar oficio de remisión en el cuaderno principal en virtud de que se había apelado igualmente de la sentencia de fondo. Siendo así, se libró tal y como consta en el cuaderno principal oficio de remisión a la Unidad de Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial mediante el cual se remitió el expediente signado AP31-V-2012-000467, en razón de las apelaciones ejercidas por la parte demandada contra las decisiones definitiva e interlocutoria dictadas en fecha 13 de julio de 2012 en el cuaderno principal y el cuaderno de medidas, para que se conociera de ambos recursos. Ahora bien, realizado el trámite de distribución correspondiente consta en el comprobante emitido por la precitada Unidad que fue distribuido a este Tribunal, todo el expediente sin advertir en dicha Unidad de Distribución que existía un cuaderno de medidas, y que no se trataba de un expediente de dos piezas tal y como lo expresaran, el cual no fue distribuido ni aparece mencionado en el comprobante. Por todo lo cual, esta Alzada ordenó remitir y en efecto remitió a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cuaderno de medidas, a los fines de su distribución para que el Tribunal que resulte competente conozca de la apelación formulada en el referido cuaderno contra la decisión interlocutoria de fecha 13 de julio de 2012 en la que se declaró sin lugar la oposición a la medida de secuestro decretada y se confirmó el decreto. (F. 166 al 168, ambos inclusive del cuaderno principal). Siendo esto así, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas mediante oficio NO.0040-2012, de fecha 05/10/12, informó a éste Tribunal del “error involuntario” en el que se incurrió al momento de dictar la minuta de distribución, ya que sólo se mencionó la apelación contra la sentencia definitiva, siendo que conforme al oficio enviado por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de ésta Circunscripción fue enviado en una sola providencia dichas apelaciones, razón por la cual fue corregida dicha minuta conforme al Acta Nº 2012-05 quedando constancia en el sistema Juris2000. Así las cosas, tal como consta en el comprobante de recepción emanado de la mencionada Unidad, mediante el cual se corrigió la omisión de la apelación ejercida, en el cuaderno de medidas del Exp.NºAP71-R-2012-000403, correspondió a éste Juzgado Superior Sexto conocer de la apelación interpuesta mediante diligencia de fecha 19/07/2012 por la Abogada Marcia González, representante judicial de la parte demandada en la presente causa, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 44.104, contra la sentencia interlocutoria contenida en el cuaderno de medidas del 12/07/12, proferida del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y que fuera oída en un solo efecto por auto de fecha de julio de 2012. En fecha 10 de octubre de 2012, riela en el folio 169 la incidencia de recusación interpuesta por la abogado Martha Villalaz, apoderada judicial de la parte actora, contra la Juez Titular de éste Despacho -Dra. Rosa Da Silva Guerra, la cual fue declarada improcedente por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 12 de noviembre de 2012. (F. 184 al 190 del cuaderno principal). Por auto de fecha 07 de diciembre de 2012, habiendo sido resuelta la incidencia de recusación interpuesta contra quien aquí se pronuncia, esta alzada recibió oficio Nº12-527 de fecha 03-12-2012, proveniente del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se remitió a éste Despacho Judicial el expediente signado con el Nº AP71-R-2012-000403 contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento sigue la Sociedad mercantil BIENES RAÌCES INVERBROK, C.A contra la empresa COMERCIAL AIROUT EXPRESS C.A, constante de dos (2) piezas. (F.194 del cuaderno principal) Siendo esto así, mediante el precitado auto, conforme al artículo 93 del Código de Procedimiento Civil este tribunal pasó a conocer nuevamente de la presente causa, haciéndose la salvedad de que en vista de que la causa se encontraba en estado de sentencia, se notificaría a las partes del pronunciamiento de esta Alzada con respecto a la apelación interpuesta contra el fallo principal, así como de la apelación interpuesta contra el fallo que declaró sin lugar la oposición a la medida de secuestro decretada por el Juzgado de la causa, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 eiusdem. En fecha 04 de febrero de 2013 la abogada Marcia del Valle González, representante judicial de la parte demandada sociedad mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS C.A., consignó en ésta Alzada escrito de alegatos. (F.197 al 198, inclusive del presente cuaderno principal) En fecha 08 de febrero de 2013, el representante judicial de la parte actora Sociedad de Comercio BIENES RAICES INVERBROK C.A, presentó en esta Alzada escrito de alegatos. (F.199 y 200, ambos inclusive del presente cuaderno principal). En fecha 08 de octubre de 2013, el apoderado judicial de la parte actora consignó diligencia solicitando el avocamiento del Abogado Carlos Rodríguez Rodríguez al conocimiento de la presente causa, en virtud de su designación como Juez Suplente, en virtud de que la Juez Titular del Despacho se encontraba disfrutando de su período vacacional; a su vez solicitó la notificación de dicho avocamiento a la parte demandada (F. 202). En fecha 11 de octubre de 2013 el Tribunal dictó auto mediante el cual el Abogado Carlos Rodríguez Rodríguez se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la parte demandada. (F. 203 al 205). En fecha 22 de enero de 2014, la abogada Zaida González consignó instrumento poder que acredita su representación respecto de la parte actora en la presente causa y solicitó se dicte sentencia en la misma. Estando fuera del lapso legal; éste Tribunal pasa a dictar sentencia, en base a las siguientes consideraciones: DE LA RECURRIDA En fecha 13 de julio del año 2012, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando sin lugar la denuncia de fraude procesal planteada por la parte demandada, tempestiva la contestación presentada por la parte demandada, con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento condenando a la parte demandada a la entrega material del inmueble arrendado, objeto de la pretensión; condenó a la demandada a pagar a la actora la cantidad de doscientos cuarenta mil setecientos noventa y ocho bolívares fuertes (Bs. 240.798, 00), calculados desde el 16 de enero de 2012 hasta el 15 de marzo de 2012, y, a su vez, al pago de la cantidad de ciento noventa y dos mil seiscientos treinta y nueve bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 192.639,84), calculados desde el 16 de marzo de 2012 hasta el 02 de mayo de 2012, ambos días inclusive a razón del monto del canon de arrendamiento correspondientes a doce mil cuarenta bolívares (Bs.12.040,00) aumentado en los mismo términos en que fue establecido por las partes en la cláusula penal; declaró sin lugar la reconvención planteada por la sociedad mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS, C.A. en contra de la sociedad mercantil BIENES RAÍCES INVERBROK, C.A. y, finalmente, condenó en costas a la parte demandada; todo ello conforme a lo siguiente: “…Punto Previo 1º De la denuncia de fraude procesal Como ha quedado expuesto, la representación judicial de la parte demandada en la misma oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, formuló denuncia de fraude procesal, y ante tal circunstancia, el apoderado actor presentó oportunamente su escrito de contestación. Ante ello, este Órgano Jurisdiccional dio apertura a la incidencia correspondiente, por lo que dicha denuncia ha de ser resuelta con prelación al fondo de la controversia, a cuyo efecto, se observa lo siguiente: La parte demandada, fundamentó su denuncia señalando que la parte actora solicitó que fuese decretada una medida de secuestro de manera infundada y de forma temeraria, ya que no se encontraban llenos los extremos exigidos en el artículo 585 (fumus boni iuris-priculum in mora) del Código de Procedimiento Civil, solicitando así dicha medida única y exclusivamente para obtener un resultado que no le correspondía, torpeciendo (sic) el proceso, el cual se entendía como instrumento fundamental para la realización de la justicia tal y como lo establecía el artículo 25 del la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 26 y 49 del mismo cuerpo legal. Que debía notificarse que el oficio exhorto del 27 de marzo de 2012 que fue anexo marcado C mediante el cual le fue ordenado al Tribunal Ejecutor de Medidas que practicare el secuestro, se fundamentaba principalmente en dos supuestos completamente inexistentes: 1º Sobre el hecho que la actora había notificado la no prórroga del contrato de arrendamiento, siendo que había quedado en evidencia con los elementos presentes en autos que tal notificación se encontraba viciada de nulidad absoluta, ya que no había sido practicada por la actora, y porque no se había respetado el término acordado; 2º Sobre el fundamento legal vertido en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual el legislador establecía en el encabezado de esta norma, el Juez decretaría el secuestro, a solicitud del arrendador, vencida que fuese la prórroga legal, como condición indispensable para decretar la medida, por lo que, concluía, que se encontraban en presencia de una prórroga automática del contrato de arrendamiento, tal y como lo establecía la cláusula segunda de dicho instrumento contractual, debidamente suscrito por las partes, y de esa forma se desvanecía la pretensión de la actora, y resultaba infundado el decreto de dicha medida. Que por todo lo expuesto, solicitaba que fuese levantada la medida cautelar de secuestro, decretada y ejecutada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito por el Comercial Airout Express, C.A. y Bienes Raíces Inverbrok, C.A., y asimismo, le fuese restituido a su representada el referido inmueble de forma inmediata, a los fines de que su representada pudiese hacer uso de este mientras durase el proceso, y aún después de obtener una sentencia favorable, respetando los términos contractuales y lapsos establecidos en la ley que regulaba el arrendamiento inmobiliario. Ante ello, la representación judicial de la parte actora, en su escrito de contestación a la denuncia de fraude procesal, señaló entre otras cosas lo siguiente: Que negaba, rechazaba y contradecía que fuesen ciertos los hechos explanados por la demandada en relación a la denuncia de fraude procesal. Que la interposición de la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, perseguía justamente la obtención de justicia y la solución del conflicto surgido entre su mandante y la demandada, ante la negativa de esta última de cumplir con su deber contractual de entregar el bien inmueble objeto de la relación arrendaticia, y precisamente por ello, era que se buscaba la aplicación de la ley en forma pacífica por medio del órgano jurisdiccional llamado a resolver la controversia, sin que pudiera colegirse entonces que el fraude procesal pudiera ser ocasionado tan solo por la interposición de la demanda, ni la obtención de la providencia cautelar requerida, pues, como bien lo señalaba el auto de admisión dictado por este Tribunal, la demanda no parecía ni era contraria a derecho, al orden público ni a las buenas costumbres. Que el único fin que tenía la interposición de la demanda era el de obtener la justa devolución del bien propiedad de su mandante, dado en arrendamiento a la demandada. Que la actora, al estimar lesionado su derecho subjetivo sin que fuese posible reestablecer amigablemente la situación jurídica infringida, había acudido ante la majestad del Estado por órgano de sus tribunales competentes para obtener la justicia reclamada. Que había demostrado que las partes habían reconocido la existencia de una relación contractual arrendaticia, cuya disputa no era simulada son real y evidente, y que se resumía en el conflicto de posiciones sobre el vencimiento de la prórroga legal y la vigencia del contrato según lo afirmado por la demandada. Que no podía concluirse que el presente proceso se encontrare inficionado o torcido para obtener un fin distinto al que constituía la reclamación de los derechos que asistían a su patrocinada respecto al bien de su propiedad, que la demandada pretendía seguir ocupando sin ningún tipo de justificación. Que se hubiese producido fraude procesal en el juicio si la representación judicial actora hubiese solicitado en sede cautelar un embargo de bienes propiedad de la demandada y una medida innominada de prohibición de cesión de las acciones de la sociedad mercantil demandada para garantizar el pago de las sumas demandadas por daños y perjuicios. Que en ese supuesto se denotaría un ensañamiento en contra de la demandada, pero, por el contrario, esa representación judicial se había limitado a requerir al amparo del artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la medida cautelar de secuestro del bien objeto de litigio para obtener la devolución del mismo ante el incumplimiento de la demandada. Que el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecía por mandato legal el decreto de la medida de secuestro cuando la pretensión consistía en el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal. Que los extremos del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil no eran aplicables al caso bajo estudio pero que no obstante, este Tribunal había dejado asentado que el decreto se fundamentaba en una apreciación preliminar de las actas traídas al proceso y que de las mismas se presumía la procedencia de la medida. Que conforme al criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, las medidas cautelares configuraban fraude procesal solamente cuando existía simulación procesal, o colusión entre varias partes para obrar en perjuicio de un tercero bajo el supuesto de una litis forjada, lo cual no ocurría en el presente caso. Que las medidas cautelares eran perfectamente legales y se ajustaban al marco constitucional vigente, y en el presente caso, la medida de secuestro había sido obtenida con la apreciación de los elementos aportados a las actas del expediente, lo cual no había sido en ninguna forma atentatorio contra la buena fe procesal, ya que la demandada estaba en conocimiento de su decreto y práctica, pues, estuvo, oportunamente asistida durante su ejecución por su patrocinante judicial, tal y como podía observarse de las resultas emanadas del Juzgado Ejecutor. Que en el presente caso, la denuncia de fraude procesal carecía de sustento fáctico y asidero jurídico, ya que la representación judicial de la parte demandada reconviniente había confundido la vía procesal idónea para impugnar el decreto de la medida obtenida en sede cautelar, por cuya virtud, había solicitad su levantamiento. Solicitó por último que fuese desestimada y desechada la denuncia, siendo declarada sin lugar en todas sus partes. Asimismo la representación judicial de la parte demandada, he escrito presentado el 19 de junio de 2012, invocó el criterio jurisprudencial contenido en la sentencia número 908 del 4 de agosto de 2000, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, con el objeto de recalcar que la actuación unilateral de una de las partes dentro del proceso, podía perfectamente configurar fraude procesal, lo cual quedaba delatado a simple vista en el presente juicio cuando se observa que: Primero, el documento que se había utilizado para hacer presumir al Tribunal que se había vencido la prórroga legal del contrato de arrendamiento, no se encontraba autenticado, siendo ese un requisito de orden público. Segundo, que quien suscribía la misiva no era parte en el contrato, queriendo decir con ello, que esta era una extraña al contrato de arrendamiento, una tercera persona no interesada ni autorizada para suscribir ningún tipo de comunicación en representación de ninguna de las partes. Tercero, que se lograba que este Tribunal decretara una medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cual había perjudicado tanto a su representada como a las familias que allí laboraban, sin mencionar los daños colaterales que este proceso había ocasionado a lo proveedores de esa representación por la paralización de la actividad económica. Que en definitiva, la actora en la presente causa había logrado obtener una medida cautelar con documento que no había llenado bajo ningún concepto loes extremos legales, estando de por medio un contrato de arrendamiento en plena vigencia. Para decidir, el Tribunal observa: Como bien fue señalado por las partes durante la instrucción de la denuncia de fraude procesal, el criterio sostenido por la doctrina de la Sala Constitucional expresado en la decisión número 908, dictada el 4 de agosto de 2000 con ponencia del Magistrado Doctor Jesús Eduardo Cabrera Romero, ratificado en la sentencia número 1138 dictada el 9 de junio de 2005, con ponencia del mismo Magistrado, establece que el fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o mediante este, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de la parte o de tercero, en el entendido que estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye por sí mismo el dolo procesal en sentido estricto, o bien, por el concierto de dos o más sujetos procesales, quienes pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o crear determinadas situaciones jurídicas, y mediante la apariencia procedimental, con el fin de lograr un efecto determinado, o de perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo que se administre justicia correctamente. Conforme a lo anterior debe precisarse entonces, que nuestro marco constitucional efectivamente dispone en su artículo 257 que el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización y consecución de la justicia, mientras que el artículo 26 del mismo texto fundamental nos establece y determina cuáles son las características que garantizan que un proceso dotado de la debida tutela judicial efectiva sea el vehículo idóneo para la consecución de esta justicia. Partiendo de esta premisa debe entenderse también que la justicia que dimana del espíritu de nuestra Constitución, posee un inminente carácter social que define que, el fin mismo de la justicia debe propender a la satisfacción más inmediata y expedita de las pretensiones de los particulares, siempre y cuando estas se encuentren debidamente tutelada por el ordenamiento jurídico vigente, y más allá de eso, que se corresponda con los mas altos valores de respecto, conforme a aquellos rasgos fundamentales que definen a una sociedad civilizada, es decir, aquellos que propenden al respeto de los derechos del otro, sin desmedro de la cabal defensa de los que sean propios , pero siempre ajustados a los mecanismos consagrados por las leyes para componer cuando fuese ello necesario una situación jurídica que se denuncie como infringida. Dicho esto, es importante mencionar igualmente que la figura del fraude procesal, se encuentra íntimamente vinculado con el llamado dolo procesal, que no es otra sino que la intención que tiene una de las partes, ya sea por su solo proceder, o en colusión con otros actores dentro del proceso, de obrar en perjuicio de otra, ya sea que se encuentre dentro del mismo proceso o sea ajeno a este. Es entonces la mera intención de tergiversar el proceso como mecanismo, para apartarlo así de la justicia social que constituye su fin máximo. Por eso, en el criterio sostenido por la Sala Constitucional, como máxima interprete del texto fundamental, encontramos que aunque no se establece un elenco taxativo de situaciones, que pudiesen consistir en el llamado fraude procesal, son establecidas ciertas características que nos permiten identificar de forma sustancial y decantada cuándo se produce y materializa esta figura dentro de un proceso. Observamos entonces que el fraude puede verse constituido por maquinaciones o artificios realizados dentro del proceso, lo cual en ambos casos, implica cierto grado de premeditación en la ejecución de las actuaciones procesales. Asimismo estas maquinaciones o artificios deben propender al engaño o a la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, que debe ser la victima de un proceso sustanciado fuera del objetivo que le es primordial, es decir la justicia. Además, este engaño o sorpresa en la buena fe de una de las partes del proceso, victima del fraude, deben desembocar en dos vertientes, una, que se impida con ello la eficaz administración de la justicia, lo cual podría implicar desde luego la vulneración del derecho a la defensa que asiste a la parte victima del fraude, y, la otra que se produzca en cabeza del autor del fraude o de un tercero, un beneficio con los efectos de este viciado proceso. Veamos pues que conforme a lo dicho, la representación judicial de la parte demandada denuncia la comisión de fraude procesal en el presente proceso, asociándolo al decreto de la medida cautelar de secuestro, lo cual impone a esta juzgadora necesariamente, analizar con minucioso detalle la intención de la parte actora en relación a la obtención de la medida en cuestión, siempre conforme a los razonamientos que han sido precedentemente expuestos. Así, tenemos primeramente que la representación judicial de la parte actora solicitó el decreto de la medida de secuestro en el escrito libelar de conformidad con lo preceptuado en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y según decir de la denunciante, este pedimento era infundado y temerario, ya que no se encontraban llenos los extremos del articulo 585 del Código de Procedimiento Civil. Hasta este punto de las cosas, no observa el tribunal que la mera solicitud de la medida cautelar, representara una maquinación o un artificio, pues en todo caso, es el órgano Jurisdiccional quien debe determinar, sobre la base de los requisitos legales de procedencia, si tal pedimento cuenta o no, con suficiente asidero jurídico. Asimismo, cuando la demanda señala que la actora solicitó la medida de secuestro con el fin único y exclusivo de obtener un resultado que no le correspondía, torciendo así el proceso del fin mismo que le es propio para obtener justicia, es importante señalar que mal puede “obtenerse un resultado” con el decreto y ejecución de una medida cautelar, ni mucho menos con ello, torcer el proceso y apartarlo de su principal objetivo, la justicia, toda vez que debemos recordar que las medidas cautelares no propenden como tal a la obtención de un resultado, ya que el resultado puede obtenerse sólo a través de una sentencia, y las medidas cautelare, por su esencia tienen carácter instrumental, ya que son providencias temporales que surgen dentro de un proceso principal, y dependiendo del dispositivo de la sentencia de fondo, los efectos de la medida podrían se (Sic) revocados o ratificados a posteriori. Es entonces este elemento de temporalidad lo que determina que las medidas cautelares pueden ser dictadas incluso inaudita parte, sin perder de vista que su duración nunca podría extenderse más allá de la oportunidad en que sea dictada la sentencia sobre la controversia planteada. En ese sentido, resulta errado el planteamiento de la parte demandada, pues con el decreto y ejecución de una medida cautelar, no puede torcerse el proceso, ya que no puede obtenerse “un resultado definitivo” sino únicamente y precisamente a través de una sentencia ejecutable, mientras que la tutela cautelar, como tal, es perentoria, temporal e instrumental al juicio, mientras es dictada la sentencia sobre el fondo del asunto sometido a la potestad cognoscitiva del juez. Igualmente, cuando la parte demandada denota que el despacho de exhorto librado el 27 de marzo de 2012 se fundamentaba en dos supuestos completamente inexistentes, a saber que la actora había notificado la no prórroga del contrato de arrendamiento, cuando esta comunicación se encontraba según su decir viciada de nulidad absoluta, y que por el hecho que la medida de secuestro había sido decretada sobre la base del articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no siendo ese el caso de autos, pues el contrato de arrendamiento se había prorrogado de forma automática, esta juzgadora aprecia que tales alegatos, constituyen en su esencia defensas de fondo sobre el asunto controvertido, mas no causales o supuestos que se inclinen a su interpretación como fraude procesal o dolo procesal por parte de la actora, pues no denotan ninguno de los elementos señalados en la definición esbozada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en las decisiones anteriormente invocadas, es decir, que ni la falta de notificación, con un instrumento que vale decir fue expresamente reconocido por la parte demandada, como se analizará mas adelante, ni la aparente carencia de fundamentación legal del decreto de la medida de secuestro, constituyen en si mismo, ni de forma conjunta, actuaciones dolosas ni engañosas, ni artificios, ni engaños que deriven en la sorpresa a la buena fe de la parte demandada en el proceso, ni mucho menos han sido obstáculos para el ejercicio cabal del derecho a la defensa, ni la administración de justicia, ni tampoco vislumbran un beneficio para la actora con la obtención de un resultado como tal, pues como se ha dicho, los efectos de la medida cautelar se limitan solamente a la duración del proceso, hasta que sea dictada la sentencia definitiva, que no habrá sino de convalidar tales efectos o revocarlos al acoger o desestimar respectivamente la pretensión de la actora. Para más abundamiento este Órgano Jurisdiccional estima relevante precisar asimismo que del análisis de la cronología de las actuaciones sustanciadas en el cuaderno de medidas, inherentes a la solicitud de la actora de que fuese decretada la medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de este litigio, corresponden a las siguientes: .-El 21 de marzo del 2012, se abrió el cuaderno de medidas por la petición de la actora contenida en el escrito libelar que fuese decretada la medida en cuestión; .-El 27 de marzo del 2012, se agregaron al cuaderno de medidas los fotostatos consignados por la actora el 26 de marzo de 2012 a los fines legales consiguientes; proveyéndose lo conducente y requiriéndose a la actora los fotostatos pertinentes para librar el despacho de exhorto respectivo; .-El 18 de abril del 2012, la actora consignó los fotostatos requeridos; .-El 23 de abril del 2012, fue librado el despacho de exhorto correspondiente al Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas; .-El 26 de abril del 2012, fue distribuido el despacho de exhorto, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Quinto de Municipio Ejecutor de Medidas de esta misma circunscripción judicial; .-El 2 de mayo de 2012, tuvo lugar la practica de la medida de secuestro, de donde se evidencia que la parte demandada estuvo debidamente asistida por su representante judicial, consignando instrumento poder que acreditaba su cualidad y formulando oposición a la medida. .- En este entendido, siendo que la medida fue decretada el día 27 de marzo de 2012, y fue luego practicada el 2 de mayo del 2012, encontrándose la parte demandada debida y oportunamente asistida por la abogada de su confianza resulta concluyente que no se produjo de ninguna forma ningún artificio o actuación dolosa que tomara por sorpresa a la demandada con la practica de la medida, por lo que una vez más estima este Tribunal que no se ha producido en autos el fraude procesal denunciado, sino que por el contrario, ha sido aplicado en el caso de autos el debido proceso en todas las actuaciones judiciales que la han sustanciado, conforme al mandato constitucional preceptuado en el articulo 49 de la Carta Magna, ya que la parte demandada fue validamente citada, contestó la demanda, se opuso a la medida, interpuso reconversión y promovió pruebas, aunado a que tanto la actora como la demandada forman parte del contrato de arrendamiento. Entonces, como conclusión a este punto previo, queda establecido que no se ha configurado ningún fraude procesal en la sustanciación de la presente causa, con el decreto y ejecución de la medida de secuestro, por lo que se desestima en este acto la solicitud de la parte demandada en su escrito de contestación, relativa a que fuese levantada la medida en cuestión, y se niega asimismo la petición de esta de que le sea restituido el inmueble objeto de litigio en virtud de la denuncia de fraude procesal, ya que sus argumentos en cuanto a la notificación de la no prorroga del contrato y la supuesta renovación automática del mismo, constituyen defensas de fondo que serán resueltas en el cuerpo del presente fallo. Así se resuelve. Asimismo, en relación a los alegatos esgrimidos por la parte demandada en su escrito del 19 de junio de 2012 en torno al mismo fraude procesal, hace notar este Tribunal que no se evidencia tampoco el dolo procesal con la presentación de los recaudos consignados por la actora, ni que la misiva traída a los autos como prueba del vencimiento de la prorroga legal debiera encontrarse autenticada por ser supuestamente un requisito de orden público, pues ello es completamente desacertado y carente de asidero jurídico. Tampoco se delata ningún fraude ni ningún dolo procesal con la suscripción de la referida misiva, pues ésta no constituye otra cosa sino que un elemento de prueba que no escapó dentro del proceso al control de su antagonista jurídica, quien como se verá en líneas sucesivas, en lugar de desconocer o impugnar la misiva en cuestión, la ratificó y la convalidó en cada una de sus partes. Por último debe precisarse que el alegato de la parte demandada referente a que con la práctica de la medida de secuestro no sólo se le perjudico a ella, sino también a las familias que ahí laboraban y a sus proveedores por la paralización económica que entraño el secuestro, resulta impertinente a los efectos de la litis trabada ya que la parte demandada no ejerció reconvención por daños y perjuicios en todo caso. Así las cosas conforme a los razonamientos anteriores, este despacho declara sin lugar la denuncia de fraude procesal interpuesta el 8 de mayo del 2012 por la representación judicial de la parte demandada, y desestima todos los alegatos esgrimidos en autos por esa representación sobre ese particular, inclusive aquellos que dimanan del escrito presentado el 19 de junio del 201(Sic). Así se decide. Punto Previo 2º De la tempestividad de la contestación de la demanda Ahora bien, como ha quedado establecido en líneas precedentes la representación judicial de la parte demandada, en la misma fecha en que compareció a darse por citada, consignó igualmente su escrito de contestación a la demanda, en razón de lo cual, la actora alegó la extemporaneidad de este último acto, pidiendo asimismo que como consecuencia de ello, fuese tenida como confesa y como no presentada, ni la contestación, ni la reconvención. Para decidir el tribunal observa: En sentencia del 16 de abril del 2008, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. Marco Tulio Dugarte Padrón, conociendo de la acción de amparo constitucional ejercida por inversiones Bla Bla, C.A; sustanciada en el expediente 06-0921, estableció que cuando se produzca en un juicio breve la contestación de forma anticipada, ésta se tendrá como tempestiva si no generase un perjuicio en contra de la actora, como por ejemplo cuando se promovieran cuestiones previas que no resulten oportunamente subsanadas o contradichas, o cuando se plantee una reconvención o mutua petición que no resultare oportunamente contestada por la actora. En el caso bajo estudio, observa el Tribunal que aún cuando efectivamente la demandada consignó su escrito de contestación y de reconvención de forma anticipada al término fijado por éste Juzgado en el auto de admisión de la demanda, a saber el (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, no es menos cierto que no opuso ninguna cuestión previa, y a la parte actora le fue debidamente garantizado su derecho a la defensa, pues a los efectos de que opusiera sus defensas, fue ordenada su notificación. Conforme a lo dicho, mal puede tenerse entonces por confesa a la parte demandada, cuando por el contrario, aunque anticipada, su contestación no generó ningún prejuicio ni causó indefensión a la parte actora, en razón de lo cual, esta sentenciadora ha de apreciar tanto la contestación a los efectos de la trabazón de la litis como la reconvención planteada en contra de la actora y así se establece. Resuelto lo anterior pasa este Órgano Jurisdiccional a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido. Del Thema Decidendum De la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal La acción principal alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, incoada por la sociedad mercantil Bienes Raices Inverbrok C.A, en contra de la sociedad de comercio Comercial Airout Express C.A. Como Fundamento de su pretensión la parte actora, adujo en su libelo entre otros hechos los siguientes: (…Omisis…) En este sentido, la actora produjo junto al libelo os siguientes instrumentos: 1) Marcado con letra “A” e insertos a los folios 9 al 11, original de Instrumento Poder otorgado por la ciudadana María Anna Höfle, actuando en su condición de presidenta de la sociedad de comercio Bienes Raíces Inverbrok, C.A al abogado Walther Elías García S., ante la Notaria Público Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 6 de marzo de 2012, anotado bajo el No. 19, Tomo 39(Folios del 78 al 80); el cual no fue impugnado, desconocido o tachado en forma alguna, razón por la cual se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, del cual se desprende la representación judicial de que ostenta el abogado Walther Elías García S.; 2) Marcado “B” e inserto a los folios 12 al 24, original de contrato de arrendamiento celebrado entre las compañías Bienes Raíces Inverbrok, C.A. como arrendadora y Comercial Express C.A., como arrendataria, en fecha 2 de agosto de 2010; el cual no fue impugnado, tachado o desconocido por la parte demandada, en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo planteado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia. 3) Marcada “C” e inserta al folio 25, misiva de fecha 12 de mayo de 2011, emitida por el departamento legal de Bienes Raíces Inverbrok C.A, recibida en la misma fecha por Comercial Airout Express C.A., la cual no fue impugnada por la parte demandada en cuanto a su contenido y firma sino sólo respecto a la supuesta falta de validez por no estar autenticada y por no emanar supuestamente de la arrendadora, todo lo cual será analizado más adelante en el presente fallo. En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada, además de reconvenir a la parte actora, explanó lo que de seguida se transcribe: (…Omissis…) De esa manera, la demandada produjo junto a su escrito de contestación, los siguientes instrumentos: 1) Marcado con la letra “A”, e inserto a los folios 47 al 49, original de instrumento poder otorgado por la ciudadana Alexandra María Airout Khaouli, actuando en su condición de gerente de la compañía Comercial Airout Express, C.A a los abogados Marcia Del Valle González y Ernesto P. Kleber Lamorte, ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de enero de 2012, anotado bajo el No, 30, Tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; el cual no fue impugnado, desconocido o tachado en forma alguna, razón por la cual se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en los articulo 1.359 y 1.360 del Código Civil, del cual se desprende la representación Judicial de los abogados Marcia Del Valle González Y Ernesto P. Kleber Lamorte; 2) Marcadas “B” e insertas a los folios 50 al 53, copias simples de los comprobantes de depósitos bancarios efectuados en los expedientes distinguidos con los números 20120063 y 20120070 en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la (Sic) cuales, si bien no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte actora, no es menos cierto que la litis trabada se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, sin que en ningún caso tenga que ver la falta de pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual, se desechan por impertinentes; 3) Marcada “C” e inserta a los folios 54 al 87, copia simple del expediente número 066-12, contentivo de las resultas del exhorto librado para la practica de la medida de secuestro, expediente este que fue sustanciado en el Juzgado Quinto de Municipio Ejecutor de Medidas de esta misma circunscripción judicial; las cuales no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte demandante por lo que se le tiene como fidedignas, se aprecian y valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil , del cual se desprende la ejecución de la medida de secuestro. Así las cosas, habiendo admitido la parte demandada la existencia de la relación arrendaticia y habiendo reconocido expresamente que había recibido la carta misiva marcada “B” anexa al escrito libelar, atinente de la notificación de la no renovación del contrato, cuestionando sin embargo los efectos de esta notificación, al señalar que esta se encuentra viciada de nulidad absoluta, se observa que en la presente causa el hecho se circunscribe a determinar o no la validez de la notificación de la no prorroga del contrato arrendaticio, y por virtud de la misma, si efectivamente transcurrió y venció la prorroga legal del contrato, o si, por el contrario operó la prorroga automática del mismo, caso en el cual sería improcedente la acción de cumplimiento de éste. En la oportunidad de dar contestación a la reconvención, la parte actora consignó la documental que cursa a los folios 116 y 117, relativa a la “Propuesta de Servicios Profesionales de Abogado” suscrita entre ella y la abogada Martha Villalaz V., y durante el lapso probatorio, promovió de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil la ratificación testimonial sobre esta documental, la cual tuvo lugar el 29 de junio del 2012(f.130), a lo cual la parte demandada se opuso en fecha 12/07/2012 alegando el contenido del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, en ese sentido advierte el Tribunal que dicha prueba se corresponde con una ratificación de un documento en especifico sobre su contenido y firma, emanado de una tercera que no es parte en este proceso, por lo que no es una prueba de testigos en la cual se viene a interrogar sobre una serie de hechos particulares, en razón de ello se desecha el alegato de la parte demandada, por lo cual será apreciada más adelante y debidamente analizada la referida ratificación de documento, en aras de continuar analizando las actuaciones en orden cronológico. La demandada, por su parte, en la fase de instrucción de la causa, presentó el 26 de junio de 2012 escrito de promoción de pruebas (f.125 al 127), mediante el cual esgrimió argumentos relativos a la falta de validez de la misiva que comunicó la no prorroga del contrato, y promovió en ese sentido como documental, el instrumento poder consignado por la actora, inserto al folio 10, el cual, como se ha visto, fue precedentemente valorado y tasado por este despacho. Igualmente, la demanda reprodujo el contenido del contrato de arrendamiento y esgrimió otros tantos alegatos sobre la interpretación de éste, a los efectos de redarguir la pretensión de la actora y la notificación contenida en la misiva traída a los autos por la actora en el acto de contestación a la reconvención. Dicho instrumento, como se dijo precedentemente, fue objetado por la demandada en la fase probatoria, quien señaló lo siguiente: (…Omissis…) No obstante a lo anterior, el documento referente a la propuesta de Servicios Profesionales de Abogado, fue objeto de ratificación testimonial por parte de la ciudadana Martha Villalaz en fecha 29 de junio de 2012, acto en el cual, quedó de manifiesto que la testigo, expresó: “Visto el documento inserto a los folios 116 y 117 de este expediente, documento éste contentivo de la propuesta servicios profesionales suscrita entre Sociedad Mercantil BIENES RAÍCES INVERBROK C.A y mi persona, en fecha 01 de octubre de 2010, lo ratifico y lo reconozco como suscrito por mi en todo su contenido y firma” En ese sentido, observa igualmente el Tribunal que el documento ratificado, tiene el siguiente tenor: (…Omissis…) En este orden de ideas, este Tribunal, a los efectos de apreciar esta probanza, y siguiendo el criterio establecido por la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº RC.00281 de fecha 18 de abril de 2006, Exp. Nº AA20-C-2005-000622, aprecia que la deposición de la ciudadana Martha G. Villalaz V., concuerda con las demás pruebas producidas en la causa y le confiere pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 y 508 del Código de Procedimiento Civil, quedando entonces establecido que el documento cursante a los autos a los folios 116 y 117 de este expediente, emano de su persona junto con la parte actora, Bienes Raíces Inverbrok C.A, con las consecuencias que seguidamente quedaran puestas de manifiesto. Sentado lo anterior, y valoradas como han sido todas la pruebas promovidas por las partes, corresponde a este Tribunal conocer del caso bajo análisis, la validez o no de la notificación efectuada a la parte demandada sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento traído a los autos, de lo cual dependerá su vigencia, y por tanto la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal interpuesta por la parte actora, hechos estos que constituyen el fondo del asunto debatido. Al hilo de lo expuesto, es importante señalar que se desprende del análisis del contrato de arrendamiento consignado junto al escrito libelar marcado “B”, que fue establecido en su cláusula segunda lo siguiente: “El presente contrato tendrá una duración de UN (1) año, como termino fijo, contados a partir del día quince (15) de julio de dos mil diez (2010), prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que una cualquiera de las partes notifique por escrito a la otra con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de una cualquiera de sus prorrogas, su deseo de darlo por terminado. (…)” (subrayado de esta sentencia). (Negrillas y Subrayado de la recurrida) Al respecto, tenemos que la demandada cuestiona la validez de la notificación efectuada sobre la no prorroga con fundamento en dos hechos principales, primero, el que ésta no fue notificada por la hoy demandante, y segundo, porque la pretendida notificación no fue materializada en el término previsto en la cláusula ut supra transcrita. Observa este Juzgado entonces que la misiva que comunicó la no prórroga, según lo argumentó la actora, se encuentra constituida por aquella que corre inserta en el folio 25, y que es del tenor siguiente: (...Omisis...) Sobre la base de esta comunicación, la demandada señaló en su escrito de contestación que negaba, rechazaba y contradecía que su representada hubiese sido notificada por la parte actora, bajo el alegato que la misiva antes transcrita había sido emitida por la ciudadana Martha Villalaz, quien no era parte en el contrato de arrendamiento para el momento de efectuarla, ni estaba facultada para dicho acto, aunado al hecho que la misiva no cuenta ni siquiera con el sello de Bienes Raíces Inverbrok C.A, siendo tanto así lo argumentado que el mismo abogado Whalter García había tenido la necesidad de sustituir el poder que le había sido conferido por la actora para poder convalidar las actuaciones de la ciudadana Martha Villalaz. En el mismo orden de ideas, la demandada señaló que… “a la luz de los elementos probatorios presentados por la parte actora Bienes Raíces Inverbrok C.A, y basándonos en el principio de comunidad de la prueba, reconocemos que a mi representada en efecto se le entrego la referida misiva en la fecha que ella indica, es decir, el doce (12) de mayo de dos mil once (2011), la cual es sin lugar a dudas la que opone la parte actora en su escrito libelar, lo que rechazamos rotundamente es que la notificación haya sido emitida y practicada por la parte actora, requisito éste indispensable para la validez del acto (…) (pág. 4 y 5 de su escrito, subrayado del tribunal). (Subrayado y Negrillas de la recurrida) Para decidir, el Tribunal observa: En relación a la validez de las notificaciones efectuadas en un contrato de arrendamiento para comunicar la no prorroga del contrato, la Sal Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 2294, dictada el 14 de diciembre de 2006 bajo la ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz en el expediente Nº 06-0730, caso B.S. Márquez en amparo, quedó establecido lo siguiente: (...Omissis...) Así, con fundamento en la jurisprudencia transcrita es pertinente resaltar que la comunicación efectuada a los efectos del desahucio, constituida por la documental traída a los autos marcada “C” y cursante al folio 25 de este expediente, ha de ser interpretada en todo caso, conforme al marco contractual que regula la relación arrendaticia que vincula a las partes litigantes, sobre todo, partiendo del hecho que ambas reconocen los dos instrumentos in comento, a saber, tanto el contrato de arrendamiento, como la misiva marcada “C”. En ese orden de ideas, es preciso señalar que según lo dispone nuestro texto constitucional (articulo 2), la ética constituye un valor fundamental de este Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna junto al artículo 7, el deber de todos los órganos del Poder Público de sujetarse al mismo, y por ende, las normas de carácter sustantivo y adjetivo deben ser interpretadas conforme al marco constitucional, por lo que en cualquier caso, siendo la ética un valor fundamental de nuestro Estado, debe entenderse que incluso en el ámbito contractual las partes están obligadas a actuar en todo momento conforme a dicho valor y respetando lo establecido en el contrato. En este sentido, cuando nos atenemos a las exigencias de la Ley, es ineludible partir de la premisa constitucional que ampara la ética como valor fundamental, e, igualmente, al tener como objetivos fundamentales la verdad y la buena fe, no puede hacerse otra cosa sino que seguir los lineamientos interpretativos que han sido calificados como tal según la doctrina y la jurisprudencia patria en cada caso, con el firme norte de nutrir los procesos de esa tutela judicial efectiva y ese debido proceso que han sido instituidos en forma adjetiva en el texto constitucional, de acuerdo con el artículo 26, 49 y 257 de dicha Norma fundamental. Ello así, a los efectos de interpretar el verdadero sentido y alcance de la misiva reconocía por la parte demandada, aunque cuestionada en cuanto a quién la emite, resulta necesario acudir al texto mismo del contrato marco de la relación arrendaticia que, como se ha dicho, lo constituye el recaudo marcado con la letra “B”, anexo al escrito libelar. Veamos pues que, el contrato de arrendamiento en referencia, dispone en su cláusula Trigésima Tercera, lo siguiente: (...Omissis...) Así las cosas, analizando la misiva traída a los autos que comunicó la prórroga o desahucio a la hoy demandada, adminiculada con el contrato mismo de arrendamiento, y la Propuesta de Servicios Profesionales de Bogado, ratificada en su contenido y firma por la abogada Martha G. Villalaz V. este Despacho llega a las siguientes conclusiones: Primero, y como cuestión fundamental, debe quedar establecido que la demandada reconoció haber recibido la notificación como tal, considerando que la misma tiene estampado un sello húmedo de “Comercial Airout Express, C.A” y que tal notificación se llevo a acabo en el lugar establecido por las partes según el contrato de arrendamiento. No obstante, el primer motivo de cuestionamiento de la demanda, es que la misma aparece suscrita por la abogada Martha Villalaz, aduciendo que esta no era parte en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, del análisis de las funciones que aparecen descritas en la Propuesta de Servicios Profesionales de Abogado, que al haber sido suscrita y ratificada por la prenombrada abogada, ha de ser interpretada como un contrato de honorarios marco que determina las funciones internas de la abogada dentro de la sociedad mercantil actora. Por ello, si Martha Vallalaz tenía dentro de las funciones que le habían sido atribuidas emitir las correspondencias y notificaciones relacionadas con el giro comercial de la actora, en materia arrendaticia y condominial, como bien lo reza la propuesta bajo estudio, específicamente para este caso, de acuerdo con el literal “b” de la cláusula “TRIGESIMA TERCERA” del contrato de arrendamiento y el particular alusivo a las “Correspondencias” de las propuestas de honorarios profesionales consignada, y siendo que, la misiva expresó con suficiente detalle los elementos necesarios para hacer a la arrendataria la intención de la arrendadora de no prorrogar el contrato, debe entenderse que la notificación si fue llevada a cabo por y entre las partes, de la forma y manera querida por ellas en el contrato de arrendamiento, pues se respetaron las formas escritas pactadas por ellas, en la ya transcrita cláusula trigésima tercera, y se entregó igualmente en la dirección del inmueble con acuse de recibo, por lo que se le otorga plena validez de acuerdo con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Sería equivocado considerar que la arrendataria, hoy demandada, no estaba en conocimiento de la intención de la renovación del contrato, por el hecho de que la misiva no contara con el RIF o el sello húmedo de la actora, o porque no estuviese ésta suscrita por quien fungiera como su presidente, ya que la mismas comunicación expresó con suficiente detalle los datos inherentes a la contratación, y estableció que emanaba del departamento legal de la actora como persona jurídica, sin que quedara margen alguno de duda de que era la misma arrendadora quien estaba haciendo el comunicado pertinentes a través de uno de los órganos o departamentos que la integran como compañía. Estima entonces esta juzgadora que la notificación de la no prorroga, fue efectivamente materializada entre las partes contratantes, según el instrumento contractual marcado “B”, cumpliendo a cabalidad el fin para el cual estaba destinada, que era precisamente poner en conocimiento a la hoy demandada del desahucio del contrato de arrendamiento y así se resuelve. Por otra parte la segunda causa de invalidación y de nulidad invocada por la demandada en relación a la misma misiva marcada “C”, corresponde a la tempestividad con que la misma le fue entregada, argumentando en ese sentido que la misma comunicación debía ser hecha única y exclusivamente el día sesenta, anterior a la fecha de vencimiento del contrato o la prorroga que estuviere en curso, y no de los sesenta días anteriores a dicha fecha, computables como un lapso. Conforme al argumento bajo análisis es necesario hacer notar que la misiva que comunicó el desahucio del contrato de arrendamiento, fue entregada por la actora a la demandada, el día 12 de mayo del 2011. Por lo tanto, es concluyente que siendo la fecha de vencimiento del término fijo del contrato el día 15 de julio de 2011, de ser cierto ese criterio, debía entonces ser entregada la misiva al día 15 de mayo de 2011. Al respecto, este Órgano Jurisdiccional, en el presente caso establece que es absurdo pensar que el lapso para la notificación del desahucio deba ser interpretado como un término, a un día fijo y especifico anterior a la fecha de vencimiento del contrato, ya que esa seria una interpretación restrictiva que no cumpliría con el fin mismo de esa figura jurídica y contractual, que no tiene otra orientación sino que la de informar a las partes con la debida antelación sobre la intención de la otra de no prorrogar el contrato locativo que las vincula. Por lo tanto, de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento (con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de una cualquiera de sus prorrogas), se estableció como mínimo hacerla dentro de ese lapso, es decir, “con sesenta (60) días de anticipación” ya que interpretarlo como lo pretende la parte demandada sería un extremo formalismo no esencial e inútil, siguiendo precisamente los postulados constitucionales que establecen la ética como un valor fundamental de la justicia, y el no sacrificar la justicia por formalismos no esenciales, por lo que se desecha tal alegato, ya que dicha notificación se realizó en sesenta y tres(63)días de anticipación a la terminación del contrato, por lo que se denota una clara intención de no renovar dicho convenio realizada con mayor antelación a la mínima fijada (60 días antes).Así se decide. En el caso que nos ocupa, la misma actora llevó a cabo la notificación con tres días de anticipación al día sesenta (60) antes del vencimiento del término contractual, por lo que sería demasiado riguroso y formalista pensar que al no hacerla al día sesenta es extemporánea, ya que por el contrario fue excesivamente diligente al procurar poner en conocimiento a la arrendadora de su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, en razón de ello lo que no le estaba dado a las partes era notificar con posterioridad a los sesenta días de anticipación, es decir del día cincuenta y nueve al día uno, antes del vencimiento del contrato, allí si seria extemporáneo el desahucio. Para más abundamiento, es necesario recalcar nuevamente que los contratos y todos los actos relativos a éstos deben ser interpretados conforme a la verdad y a la buena fe, precisamente, por esa búsqueda perenne de la justicia como valor más excelso de nuestra Constitución Nacional. Conforme a lo dicho precedentemente, debe entonces desestimarse la segunda causal de nulidad e invalidez de la notificación manifestada por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, pues como se ha visto, la notificación del desahucio del contrato de arrendamiento, cumplió con todos los requisitos de fondo y de forma necesarios para lograr el fin para el cual estaba destinado según lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento; pues aunque ciertamente la misiva no tiene sello húmedo de la actora ni la especificación de su Registro de Información Fiscal, ello no constituye ninguna exigencia legal, ni mucho menos una cuestión de orden publico como erróneamente lo indicó la demandada en sus alegatos, ya que dicha carta indica que emana del Departamento Legal de dicha Sociedad Mercantil, aunado al hecho de que la parte demandada confunde lo que son los documentos auténticos con los documentos privados y cartas misivas, ya que de acuerdo con el contrato la notificación no tenia que ser obligatoriamente de carácter judicial o autentica, emanada de un funcionario publico sino también podía ser de carácter privado. Así las cosas este Juzgado debe declarar que la notificación hecha a al demandada de la no renovación del contrato de arrendamiento acompañado a los autos marcado “b”, fue hecha validamente, conforme a los términos establecidos en el propio contrato, y goza por tanto de plena validez, surtiendo todos los efectos legales queridos por las partes. Así se decide. Como consecuencia de lo anterior, ha quedado plenamente demostrado que el alegato de la parte demandada de que el contrato en curso había sufrido un prorroga convencional resulta enervado a todas luces, pues notificada efectivamente como fue la no renovación del contrato en tiempo útil, comenzó entonces a computarse la prorroga legal de seis meses desde el 16 de julio de 2011 inclusive, venciendo el día 15 de enero de 2012, también inclusive, fecha a partir de la cual, debía la arrendataria cumplir con su obligación legal y contractual de hacer entrega a la arrendadora del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conforme a lo preceptuado en los artículos 1.579 y 1594 del Código Civil y en aplicación del literal “a” del articulo 38 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Así se decide. Por virtud de lo dicho, procede también el pago compensatorio que fue reclamado por la actora en los ordinales segundo y tercero de su petitorio, cuyo cálculo fue convenido por las partes en la cláusula vigésima sexta del contrato de arrendamiento, y convalidado expresamente por la demandada en su escrito de contestación y reconvención. En consecuencia debe este Juzgado considerar procedente la acción incoada por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, y debe entonces declarase a la demandada a la entrega material del inmueble objeto de la pretensión, así como el pago de la cláusula penal convenida por las partes, conforme a lo señalado por la actora en los ordinales segundo y tercero de su demanda, con la correspondiente condenatoria en constas. Así se declara. De la reconvención o mutua petición La parte demandada, en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda, planteó en contra de la actora reconvención o mutua petición, a cuyo efecto, alegó lo siguiente: (…Omissis…) Por su parte la actora dio contestación a la reconvención oportunamente, alegando entre otros argumentos que negaba, rechazaba y contradecía puntualmente todos y cada uno de los pedimentos del petitorio de la reconvención, pidiendo que la misma fuese declarada sin lugar en todas sus partes. Para decidir el Tribunal observa: El primer ordinal del petitorio, constituido por la petición de cumplimiento del contrato de arrendamiento, en virtud de la alegada prorroga automática del mismo debe ser a todas luces desestimada por este Órgano Jurisdiccional por dos razones fundamentales. Primero, porque según a quedado evidenciado con la decisión recaída sobre la pretensión de la actora, analizada precedentemente el contrato de arrendamiento no fue prorrogado, sino que por el contrario fue desahuciado y transcurrió incluso íntegramente la prorroga legal en beneficio de la demanda, por tal virtud la actora no ha incumplido sus obligaciones contractuales, sino que por el contrario quien incumplió el contrato fue la parte demandada y arrendataria ya que no entrego el inmueble luego de vencida la prorroga legal. En segundo lugar yerra la demandada al considerar que el contrato de arrendamiento se prorrogó desde el 17 de mayo del 2011, puesto que como se ha visto, el contrato tuvo una vigencia desde el 15 de julio de 2010 hasta el 15 de julio de 2011, vencido el cual tras la notificación de su desahucio, comenzó a computarse la prorroga legal, ya verificada para la fecha de interposición de la demanda bajo examen. El segundo ordinal del petitorio de la reconvención referente al pago de una suma de compensación conforme a los términos convenidos en el contrato de arrendamiento, no tiene cabida ni asidero jurídico, ya que no fue demostrado ni evidenciado de ninguna manera el alegado incumplimiento de la actora, que dicho sea de paso, no se especificó tampoco en qué consistía. Es decir, pues que la demandada alegó un incumplimiento por parte de la actora, pero no expresó por qué motivo se produjo, sino que indicó de manera muy somera que debía calcularse por el tiempo de duración de este juicio, sin precisar ningún limite para su estimación, lo cual la hace además de infundada, indeterminable, e inejecutable en sí misma, aunado al hecho que los daños y perjuicios son consecuencia del incumplimiento del contrato, incumplimiento que no se verifico por parte de la actora sino por parte de la demandada y arrendataria del inmueble. El tercer ordinal de la reconvención, alusivo a que fuese levantada la medida cautelar de secuestro decretada y ejecutada sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento ventilado en este proceso, se desestima y declara sin lugar por este Despacho, habida cuenta que tal impedimento no constituye una mutua petición contra la actora, sino que pretende enervar los efectos de la medida cautelar, si que pueda la actora en modo alguno cumplir con esa eventual condena, ya que el medio idóneo para atacar los efectos de la medida de secuestro, es precisamente la oposición, poniendo entonces en cabeza del órgano jurisdiccional que la decretó la obligación de reexaminar sus supuestos de procedencia conforme a los alegatos que en ese sentido sean producidos por la demanda, o bien por el tercero opositor, si fuere el caso. Por último, el cuarto ordinal del petitorio, siguiendo el mismo orden de ideas reseñado precedentemente, no puede tampoco ser susceptible de ejecución como condena a la actora, y no constituye de ninguna manera una reconvención o mutua petición, por cuanto sólo se reduce a la declaratoria SIN LUGAR de la pretensión de la actora, constituyendo más bien esa pretensión, una petición en si misma formulada al órgano jurisdiccional como conocedor de la causa. En consecuencia, debido a las motivaciones que han sido establecidas anteriormente, la reconvención planteada por la demandada contra la actora, debe ser declarada sin lugar en todas y cada una de sus partes, ya que han sido completamente desestimados todos los pedimentos que la integraron y así se resuelve. Por tal virtud, al ser declarada sin lugar la reconvención en todas sus partes, debe condenarse en costas a la parte demandada y así se establece. III DECISIÒN Por las motivaciones precedentes, este JUZGADO DÈCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente decisión: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la denuncia de fraude procesal planteada por la parte demandada; SEGUNDO: se declara tempestiva la contestación presentada por la demandada, surtiendo plenos efectos en este proceso; TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, fundamentada en los artículos 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.160,1.579 y 1.594 del código civil, incoada por la sociedad mercantil BIENES RAICES INVERBROK C.A, en contra de la sociedad mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS C.A, y como consecuencia de ello: Se ordena a la parte demandada, la entrega material del inmueble arrendado, constituido por “Un local distinguido con las letras y números PZ-3, con una superficie aproximada de treinta y dos metros cuadrados con tres centímetros cuadrados (32,03 msts),ubicado en el Nivel Feria, que forma parte del inmueble denominado Centro Comercial METROCENTER, situado en la avenida Baralt con avenida Universidad, entre las esquinas de La Bolsa y Capitolio, parroquia El Silencio, municipio Libertador del Distrito Capital”; CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES (Bs. 240.798,00), calculados desde el 16 de enero de 2012 hasta el 15 de marzo de 2012, ambos días inclusive, a razón del monto del canon de arrendamiento, correspondiente a DOCE MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.12.040,00), aumentados en los mismos términos que fueron establecidos por las partes en la cláusula penal establecida en la cláusula vigésima sexta del contrato de arrendamiento marcado “B”; QUINTO: se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS ( Bs. 192.639,84), calculada desde el 16 de marzo de 2012 hasta el 2 de mayo de 2012, ambos días inclusive, fecha última ésta en que la actora tomó posición del inmueble a través de la practica de la medida de secuestro, calculada igualmente a razón del monto del canon de arrendamiento, correspondiente a DOCE MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES(Bs 12.040,00),aumentado en los mismos términos que fueron establecidos por las partes en la cláusula penal establecida en la cláusula vigésima sexta del contrato de arrendamiento marcado”B”. SEXTO: Se declara SIN LUGAR la reconvención o mutua petición planteada por la sociedad mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS,C.A en contra de la sociedad mercantil BIENES RAÌCES INVERBROK C.A, SEPTIMO: Se condena en constas a la parte reconvincente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida tanto en la demanda principal como en la reconvención, en este proceso. (…)” (Negrillas y Mayúsculas de la recurrida) Contra ésta decisión, la representante judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación en fecha 19 de julio del 2012, la cual fue oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, en fecha 27 de julio de 2012. (F.161 y 162). ALEGATOS PRESENTADOS EN ALZADA Mediante escrito de fecha 04 de febrero de 2013, que riela del folio 197 al 198, ambos inclusive del presente expediente, la abogada Marcia del Valle González, en su carácter de representante judicial de la parte demandada-apelante expuso lo siguiente: Que la representante judicial de la parte actora, es decir, BIENES RAICES INVERBROK C.A, “fundamenta la pretensión alegando que su representada AIROUT EXPRESS, C.A, fue notificada del deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento en cuestión, y a tal efecto promovió como prueba fundamental del petitum un documento no autenticado de fecha 12 de mayo de 2011, suscrito por un tercero extraño a la relación arrendaticia, como lo es la ciudadana Martha Villalaz, autora de la reacusación, pretensión insostenible, toda vez que las notificaciones tienen que ser autenticadas para que surtan efectos legales no viciadas de nulidad, aunado a que las notificaciones por parte de la actora deben ser suscritas por la ciudadana María Ana Hofle de Bez, quien suscribió el contrato de arrendamiento, tal y como se desprende del acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionista, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado miranda en fecha 23 de mayo de 2006 y anotado bajo el Nº62,Tomo 89-A-Segundo”. Seguidamente indicó que “en fecha 23 de marzo de 2012, el profesional del derecho Abg. Walter Elías García sustituyó poder apud acta a la ciudadana Martha Villalaz, para que pudiera intervenir en el proceso, ya que hasta esa fecha era una extraña a la relación arrendaticia, con lo cual a partir de dicho momento asumió un interés directo en las resultas del juicio”. Asimismo continuo arguyendo que, “en fecha 22 de junio (posterior a la sustitución del poder arriba referido) el tribunal aquo acordó que la ciudadana Martha Villalaz evacuara una testimonial salvo su apreciación en la definitiva (folio 120 y ss.), contrariando flagrantemente lo contenido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual prohíbe de forma expresa al juzgador efectuar tal evacuación y mucho menos su valoración, por tener la testigo interés directo en las resultas del proceso”. Continua indicando, que “la motiva de la sentencia se sostiene sobre la valoración positiva del operador jurídico al documento privado que califica la actora como oferta de servicios, nulo de nulidad absoluta adminiculada con una prueba completamente ilegal como lo es la testimonial de Martha Villalaz, que busca probar una relación laboral en un proceso civil”. Acotó igualmente que; la sentencia valorando pruebas ilegales expreso: “En este sentido advierte el tribunal que dicha prueba se corresponde con una ratificación de un documento en especifico sobre su contenido y firma de una tercera que no es parte en el proceso” (Resaltado y subrayado del demandado) Asimismo continuó arguyendo que del expediente, en los folios 25,31 y 49 se evidencia que la ciudadana Martha Villalaz actúa en representación judicial de la parte actora, lo que no deja lugar a dudas que efectivamente posee un interés directo en las resultas del proceso y que su testimonial carece por completo de valor probatorio. Acotó igualmente que la sentencia (folio 148) expresa, refiriéndose a la representación judicial de la actora en la persona de Martha Villalaz, lo siguiente: “…Acto en el cual, quedo de manifiesto que la testigo, expreso…” (Negrillas del demandado). Viéndose de este modo como le Tribunal valoró por completo una prueba ilegal y calificó de testigo a la ciudadana Martha Villalaz, quien funge como representación judicial de la actora desde el 23 de marzo de 2012, sentenciando a favor de la actora transgrediendo el ordenamiento jurídico que rige la materia. Por último solicitó, en virtud de –a su decir- no existir elementos ni de hecho, ni de derecho que indiquen que la actora BIENES RAÍCES INVERBROK C.A, mediante su representante facultada para ello María Ana Hofle de Bez, notificara a su representada de no renovar el contrato de arrendamiento, que se recovara la sentencia del tribunal a quo y se declarara sin lugar la pretensión de la parte actora, toda vez que la misma carece por completo de fundamentos, y se declarara con lugar la reconvención en la definitiva. Por su parte, Walther Elías García S., actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil BIENES RAÌCES INVERBROK, C.A, parte actora, presentó escrito de alegatos, que rielan del folio 199 al 200 del presente expediente, en el que expresó lo siguiente: Alega como primera cuestión formal que, “es importante destacar que, el patrocinante judicial de la hoy demandada recurrente en esta instancia, solo se limitó a reproducir los mismos alegatos y argumentos del a quo, y que los mismos no resisten el mas mínimo análisis jurídico por ser estériles y partir de premisas fácticas que se alejan absolutamente de la realidad de las cosas, sobretodo de lo que fue la relación arrendaticia entre las partes litigantes”. En este sentido, arguyó que: “primero, no existe ninguna disposición legal que establezca que las notificaciones en materia de arrendamiento, deban autenticarse para poder surtir efectos legales y no encontrase viciada de nulidad. Ello, señor Juez equivaldría a aceptar que los contratos verbales y los suscritos de forma privada, aun en materia de arrendamiento, son nulos y prohibidos por el ordenamiento jurídico. Continua aduciendo, que “ Segundo, la demandada insiste en el argumento de que la notificación de la no prorroga del contrato de arrendamiento y consecuente inicio del lapso de prorroga legal, debió haber sido suscrita por quien fuera la representante del órgano ejecutivo de la sociedad mercantil Bienes Raíces Inverbrok C.A, es decir, la presidenta de esa compañía, ciudadana María Anna Hofle de Bez, pretendiendo ignorar por completo el hecho de que la notificación, emanó ciertamente del departamento legal de esa sociedad mercantil, como órgano del mismo y en ejecución de las directrices establecidas privadamente por la presidencia , aunada al hecho de que fue practicada de forma legal en el inmueble arrendado”. Explica que, con lo anterior quedan puesto de manifiesto dos consecuencias básicas: “a) que la cuestionada notificación, fue hecha en el inmueble arrendado y recibida por la misma arrendataria, sin que tal documento haya sido en forma alguna impugnado o desconocido, con lo cual, conforme a la jurisprudencia patria citada en la sentencia recurrida, hace cumplir el fin para el cual estaba destinada, el cual no es otro que imponer a la arrendataria del deseo y voluntad de su arrendadora de no continuar arrendando el inmueble, a fines de que la arrendada tomara sus debidas previsiones en el lapso de prorroga legal establecidos en la ley especial que rige la materia y b) Que su representada al conferir mandato especial para demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal en el caso de Airout Express C.A, convalidó tácitamente todos los actos ejecutivos emanados de sí como órgano empresarial, compuesto por diversos departamentos que obran de acuerdo a un mismo fin, que no es otro que aquel que obedezca a las directrices establecidas por su presidencia”. Continua alegando que, “la hoy recurrente insiste en pretender desvirtuar la cualidad de la ciudadana Martha Villalaz, hoy también apoderada de la actora, en virtud de la sustitución del poder que se hiciera durante el curso de este proceso, con lo cual, se deja de lado la relación laboral existente entre la prenombrada como abogada interna y mi mandante, todo lo cual, fue debidamente evidenciado en primera instancia”. Indicó que, en el orden de ideas de lo anteriormente expuesto, “¿cómo es que la demandada no ejerció en todo caso oportunamente el control de la prueba testimonial?, ¿Acaso no ignora la recurrente las demás pruebas valoradas en este proceso? ¿Ha desconocido acaso la recurrente haber recibido la notificación de la no prorroga? ¿No ha sido evidente acaso la confesión espontánea de la demandada respecto al hecho de haber suscrito la notificación de la no prorroga como recibida?” Continúa explanando que, “si lo anterior no hubiese sido así, y el demandado estaba en conocimiento del hecho de que la prorroga legal estaba próxima a vencerse, ¿Por qué acudido directamente al Juzgado Vigésimo quinto de Municipio a consignar el canon de arrendamiento?, La respuesta es simple: porque la demandada pretendía eternizarse en el inmueble, ocupándolo a su antojo, sin importarle la voluntad manifestada por su arrendadora, en franco abuso de la buena fe y en desprecio de la sana ejecución del contrato mientras duró su vigencia". Asimismo, adujo que, la demandada recurrente solicito la revocatoria del fallo y la declaratoria sin lugar de la pretensión de la parte actora, bajo la premisa de la valoración errónea de los medios probatorios aportados al proceso por la actora, siendo que la demandada no aportó ningún medio probatorios que desvirtuara la relación arrendaticia, la notificación de la no prorroga y por último el transcurso de la prorroga legal. Continúa alegando que, no puede presumirse que la demandada desconocía de la voluntad de la actora de no renovarle el contrato de arrendamiento, “(…) puesto que la notificación in comento se hizo en el inmueble y fue recibida y suscrita directamente por la representante legal de la compañía hoy demandada”. Indicó que, ¿Cómo es que la sentencia recurrida “Transgredió” el ordenamiento jurídico que rige la materia? Tal apreciación, carente de todo sustento fáctico y jurídico, simplemente constituye una excusa más que se aleja del verdadero quid del asunto controvertido, que es si efectivamente la demandada, estuvo o no conocimiento de que la arrendadora le manifestó conforme a los mecanismos establecidos en el instrumento contractual que vinculó a las partes en un lapso determinado”. Con respecto a la validez de la notificación indicó que, “Según criterio de la demandada de que la misma debía cumplir supuestamente con determinados requisitos formales para su validez de fondo, es decir, debía ser autenticado, es absurdo desde todo punto de vista”. Adujo que, “Igualmente, ignorando que el giro comercial de mi mandante obliga a su constitución y funcionamiento por órganos integrantes de diferentes departamentos, como cobranza, legal, documentación, administración, operaciones y servicios generales, ya que es un centro comercial, pretende que la validez de la misiva se supeditara a la persona que la remitió, ignorando la teoría del órgano que incluso aplica en materia laboral y contencioso-administrativa, según la cual, materialmente hablando, toda voluntad o acto manifestado por una sociedad mercantil, ha de entenderse como una decisión emanada de la sociedad misma, en ejecución de las ordenes de sus directivos, ya que de lo contrario cualquier acto suscrito o avalado por algún delegado, carecería de validez.” Igualmente arguyó que, “la notificación, como se ha dicho, de acuerdo a la doctrina citada en primera instancia y del antecedente jurisprudencial invocado por la sentencia recurrida fue hecha debidamente en el local arrendado”. Asimismo adujo que, “la notificación fue recibida por la representante legal de Airout Express, C.A., según sus estatutos, sin que tal hecho fuese desvirtuado ni rebatido en forma alguna, lo cual se traduce en el hecho ineludible de que la demandada estaba en perfecto conocimiento de que la arrendadora Bienes Raíces Inverbrook, C.A, no tenía la voluntad de renovar el contrato de arrendamiento”. Alega que, “La notificación, fue hecha por escrito y en el local arrendado, con anticipación al tiempo estipulado para ello, con lo cual, debe entenderse que mi mandante obró con exceso de diligencia y en beneficio de la arrendataria.” Finalmente solicito que, “(…) el escrito de alegatos sea agregado a los autos y surta los efectos legales de ley, siendo desestimados y desechados los argumentos planteados por la demandada recurrente, sean entonces declarados sin lugar las apelaciones ejercidas y confirmadas las decisiones dictadas por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declarando igualmente con lugar en todas y cada una de sus partes, las pretensiones de mi mandante, con todos los pronunciamientos de ley.”. TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA Se inició el presente juicio por escrito libelar (conjunto con documentos fundamentales y anexos), presentado en fecha 16 de marzo de 2012 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sometido a distribución dicho libelo, contentivo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (vencimiento de la prorroga legal), correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial (F. 2 al 8 del presente cuaderno principal) Mediante auto de fecha 21 de marzo de 2012, el Tribunal de la causa admitió la demanda incoada por el procedimiento breve de conformidad con los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho, siguientes a la constancia en autos de las resultas de la citación. Asimismo, con respecto a la solicitud de Medida de Secuestro, se ordeno abrir cuaderno separado. (F. 26 del presente expediente). Mediante diligencia de fecha 23 de marzo de 2012, el abogado Walther García representante de la parte actora procedió a sustituir poder en la ciudadana Martha Gisela Villalaz, abogada en ejercicio inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 26.028. Siendo constatado este acto por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito de Municipio de esta Circunscripción. (F.28 y 29 del cuaderno principal). En fecha 26 de marzo de 2012 el Coordinador de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo dejó expresa constancia en autos del pago de los emolumentos correspondientes a los fines de practicar la citación personal del demandado. (F.34 del cuaderno principal). Mediante diligencia de fecha 27 de marzo de 2012, la abogada Martha Villalaz, representante judicial de la parte actora, consignó los fotostatos a los fines de la elaboración de las compulsas (F.35 del cuaderno principal). En fecha 02 de abril de 2012, el ciudadano Juan García, en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Alguacilazgo, dejo constancia de la imposibilidad de practicar la citación a la sociedad mercantil AIROUT EXPRESS C.A. (F. 37 del cuaderno principal). Por diligencia de fecha 18 de abril de 2012 la representante judicial de la parte demandante solicito se desglosaran las compulsas y ordenara la citación por correo certificado. (F. 39 del cuaderno principal) En fecha 23 de abril de 2012, el Tribunal de la causa acordó la citación por correo certificado con aviso de recibo de la sociedad mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS C.A. representada por su gerente la ciudadana Alexandra Maria Airout Khaouli. (F.40 del presente expediente) Por escrito de fecha 08 de mayo de 2012, la abogada Marcia del Valle González, representante judicial de la parte demandada COMERCIAL AIROUT EXPRESS, C.A, procedió a dar contestación a la demanda, alegar fraude procesal, hacer formal oposición a la medida cautelar solicitada y reconvino. (F. 42 al 46 del cuaderno principal) Mediante auto de fecha 14 de Mayo de 2012 el Tribunal de la causa, admitió la reconvención presentada por la parte demandada, ordenándose la notificación de las partes, por cuanto dicho auto fue dictado fuera del lapso, se estableció el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación, para que tuviese lugar la contestación a la reconvención. Asimismo, se fijo el lapso de diez (10) días luego de precluido el término fijado para la contestación a la reconvención, para la apertura de la causa a pruebas (F. 88 del cuaderno principal). En fecha 21 de mayo de 2012, el ciudadano Miguel Villa, alguacil titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazo consigno boleta de notificación de la denuncia de fraude procesal formulada por la parte demandada, debidamente firmada. (F. 95 y 96 del cuaderno principal). En esa misma fecha consignó notificación de la admisión a la reconvención de la parte demandada, debidamente firmada. (F. 99 del cuaderno principal) Por auto de fecha 23 de mayo de 2012 el Tribunal de la causa, ordenó se practicara de nuevo las notificaciones tanto de la admisión de la reconvención como de la denuncia de fraude procesal interpuestas por el demandado contra el demandante, por cuanto las anteriores notificaciones fueron realizadas en una dirección fiscal distinta a la establecida por la parte actora por intermedio de sus apoderados judiciales. (F.100 de la causa principal) Por diligencia de fecha 28 de mayo de 2012 el representante judicial de la parte actora, se dio por notificado de admisión de la reconvención y demanda de fraude procesal interpuesto por la parte demandada. (F 111 del cuaderno principal) En fecha 04 de junio de 2012, el representante judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a la denuncia de fraude procesal. (F.103 al 109 del cuaderno principal) En fecha 05 de junio de 2012, el representante judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención, junto con anexos. (F. 111 al 117 del cuaderno principal) En fecha 19 de junio de 2012, el representante judicial de la parte actora, abogado Walther García, consigno escrito de promoción de pruebas. (F.120 del presente expediente) En esa misma fecha, la representante judicial de la parte demandada, consigno escrito de prueba del fraude procesal. (F. 122 del cuaderno principal) Mediante auto de fecha 22 de junio de 2012, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora. Asimismo, recalcó que con respecto al escrito presentado por la parte demandada, referente al fraude procesal, emitiría pronunciamiento en la oportunidad de dictar sentencia, ya que los mismos constituyen alegatos de fondo y no medios de pruebas. (F. 123 del cuaderno principal). En fecha 26 de junio de 2012, la representante judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas de la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento. (F. 125 al 127 del cuaderno principal). En esta misma fecha, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes (F. 128 de la causa principal). Mediante acta de fecha 29 de junio de 2012, se dejo constancia del acto de ratificación testimonial promovida por la parte actora, al cual comparecieron los representantes judiciales de la parte actora, dejándose constancia de la incomparecencia de la parte demandada.(F. 130 del cuaderno principal) Por auto de fecha 09 de julio de 2012, el Tribunal de la causa procedió a diferir la causa dentro de los 4 días de despacho siguientes al del precitado auto. (F. 131 del cuaderno principal) En fecha 12 de julio de 2012, la representante judicial de la parte demandada, abogada Marcia González, indico mediante diligencia el contenido del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil a los fines legales consiguientes (F. 133 del cuaderno principal) En fecha 13 de julio de 2012, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia declarando sin lugar la denuncia de fraude procesal, tempestiva la contestación presentada por la demandada, con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, ordenando asimismo al demandado la entrega material del inmueble arrendado, se condenó el pago de Doscientos cuarenta mil setecientos noventa y ocho bolívares fuertes a razón del monto del canon de arrendamiento, correspondiente a doce mil cuarenta bolívares, asimismo se condenó a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de Ciento Noventa y Dos Mil Seiscientos Treinta y Nueve Bolívares Fuertes con Ochenta y Cuatro Céntimos, calculados igualmente a razón del monto del canon de arrendamiento, sin lugar la reconvención o mutua petición planteada, y se condena en costas a la parte demandada reconviniente. Mediante diligencia de fecha 19 de julio de 2012, la representante judicial de la parte demandada apelo de la decisión de fecha 13 de julio de 2012 (F. 158 del presente expediente) Por auto de fecha 27 de julio de 2012, el tribunal de la causo oyó la apelación ejercida por la parte demandada en ambos efectos, en consecuencia ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor. (F.161 del cuaderno principal) LÍMITES DE LA CONTROVERSIA 1.- DE LA DEMANDA: Tal y como se desprende del escrito libelar, presentado por el Abogado Walther Elías García, en su condición de representante judicial de la parte actora, BIENES RAICES INVERBROK, C.A , la mencionada empresa suscribió en calidad de arrendadora contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la Sociedad Mercantil “COMERCIAL AIROUT EXPRESS” sobre un inmueble constituido por un local distinguido con las letras y números PZ-3, con una superficie aproximada de treinta y dos metros cuadrados con tres centímetros cuadrados, ubicado en el nivel Feria, que forma parte del inmueble denominado Centro Comercial METROCENTER, situado en la Avenida Baralt con Avenida Universidad, entre las esquinas La Bolsa y Capitolio , parroquia El Silencio, municipio Libertador, Distrito Capital; siendo autenticado en fecha 5 de agosto de 2010 por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del Distrito Capital. Adujo la representante judicial de la actora que, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, quedó establecido que el mismo tendría una duración de un (1) año como término fijo, contado a partir del día quince (15) de julio de dos mil diez (2010), prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que una cualquiera de las partes notificase por escrito a la otra con sesenta días de anticipación al vencimiento del termino inicial o de una cualquiera de sus prórrogas, su deseo de darlo por terminado. Continua el apoderado judicial de la parte actora alegando que, en el mismo contrato fue estipulado que, durante el plazo de prórroga legal, si la hubiere, la relación arrendaticia se consideraría a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el mismo contrato, salvo las variaciones que se pactaran sobre el canon de arrendamiento, las cuales se ajustarían de acuerdo a lo establecido en el artículo 14 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Indicó que, en la cláusula segunda del instrumento contractual in commento se estableció que al finalizar su duración, la arrendataria COMERCIAL AIROUT EXPRESS C.A., debía entregar el inmueble antes descrito a la arrendadora, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, en las mismas perfectas condiciones en que le había sido entregado al inicio del contrato como lo estipula el articulo 1594 del Código Civil, debiendo entregar las llaves correspondientes en el mismo inmueble, a los fines de su inspección, y que en caso de que la arrendataria no entregase a la arrendadora el inmueble para la fecha de terminación del contrato, o para la fecha en que esta lo solicite por algún incumplimiento del contrato, pagaría aquella a favor de esta última cláusula penal, a titulo compensatorio por daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido por las partes en la cláusula vigésima sexta del mismo contrato. Asimismo indicó que, la cláusula vigésima octava del contrato de arrendamiento, ratificaba entre las partes el compromiso de la arrendataria de entregar el inmueble al finalizar el término del contrato o cualquier extensión o prórroga del mismo, en las mismas condiciones en las que tomo posesión del él. El representante legal de la parte actora continuo indicando que, en fecha 12 de mayo de 2011, su representado notificó por escrito a la arrendataria, mediante carta misiva anexa al libelo original marcada “C”, la cual se opone a la demandada a los fines de su reconocimiento, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.364 del Código Civil, en concordancia con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, que el contrato de arrendamiento no seria prorrogado, por lo que el inmueble objeto del mismo debía ser entregado, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la contratación, manifestando asimismo que, en caso de hacer uso de la prórroga legal de acuerdo a lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, se le concedía un plazo de cinco (5) días continuos para convenir las modificaciones en el canon de arrendamiento. Continuo alegando que, el contrato de arrendamiento en referencia venció el 15 de julio de 2011, de conformidad con los términos establecidos en la cláusula segunda del referido contrato, sin que la arrendataria desocupara ni entregara el bien inmueble dado en arrendamiento, por lo que se estimó que esta haría uso de la prórroga legal estipulada en el literal “a” del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con un máximo de duración de 6 meses, que habrían de computársele al demandando desde el 16 de julio de 2011, hasta el día 15 de enero de 2012, inclusive, sin que desde esa fecha la arrendataria procediera a entregar el inmueble arrendado conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato. Arguyó que, a pesar de haber finalizado la relación arrendaticia la arrendataria se rehúsa a hacer entrega del inmueble objeto del contrato libre de bienes y de personas, conforme a la obligación legal y contractual que le compele, ocupando el descrito inmueble sin causa jurídica alguna que la justifique. En cuanto al derecho, adujo como normas aplicables para la resolución de la presente controversia los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1.159, 1.160,1.167 y 1.579 del Código Civil. Asimismo, indicó que habiendo vencido el lapso de prórroga legal, la arrendataria esta en la obligación de entregar el inmueble a la arrendadora desde el día 16 de enero de 2012, conforme a lo preceptuado en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto es consustancial devolver la cosa al termino del contrato conforme a los artículos 1579 y 194 del código Civil. Como conclusión a este respecto indicó que, la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación contractual y legal de hacer entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que asimismo su representada se encuentra facultada en derecho para solicitar judicialmente el cumplimiento de dicha obligación, junto con la reclamación pecuniaria y compensatoria por concepto de daños y perjuicios, que se deriva del mismo contrato en sus cláusulas segunda y vigésima sexta, y traducida en el pago de la cláusula penal convenida por las partes en los términos que han quedado expuestos precedentemente. El representante judicial de la parte actora solicitó que; “Primero: el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por la Sociedad Mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS C.A, cuyo plazo de prórroga legal se encuentra vencido desde el 15 de enero de 2012, Segundo: el pago a su representado BIENES RAICES INVERBROK C.A, a titulo compensatorio la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Setecientos Noventa y Ocho Bolívares fuertes (Bs. 240.798,00) calculados desde el 16 de enero de 2012 hasta el 15 de marzo de 2012, ambos días inclusive, a razón del importe neto del canon de arrendamiento que fue convenido por último con la demanda, a saber, Doce Mil Cuarenta Bolívares Fuertes (Bs.12.040,00) incrementado en los términos que fueron establecidos por las partes en la cláusula penal contemplada en la cláusula vigésima sexta del contrato de arrendamiento, y de conformidad con lo establecido en el articulo 1.167 del Código Civil Venezolano. Tercero: en pagar a mi mandante a titulo compensatorio, la cantidad que resulte calculada desde el 15 de marzo de 2012, exclusive, hasta la fecha que haga efectiva la entrega del bien mueble objeto de esta demanda” Solicitó asimismo, la condenatoria en costas de la parte demandada, y estimó la presente demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal y daños y perjuicios en la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Setecientos Noventa y Ocho Bolívares Fuertes (Bs. 240.798,00), la citación de la parte demandada sociedad Mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS C.A, en la gerente de la empresa, la ciudadana Alexandra Maria Airout Khaouli, titular de la cedula de identidad E-13.233.326 en la misma dirección del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Finalmente solicitó sea decretada medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda, y que una vez decretada la medida se designe como depositario del mismo a su representado. Señaló como domicilio procesal el siguiente “primera Calle de la Urbanización Bello Monte, edificio Monte Bello, piso 9, oficina 9-A, Caracas, Distrito Capital” 2.- DE LA CONTESTACION y RECONVENCION En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 08 de mayo de 2012, la ciudadana Marcia del Valle Gonzáles, representante legal de la parte demandada expuso lo siguiente: Que hace oposición formal a la medida de secuestro decretada por el Juzgado de Municipio del Juzgado Décimo Cuarto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho de la demanda que por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento intenta la sociedad mercantil BIENES RAICES INVERBROK en contra de su representada “COMERCIAL AIROUT EXPRESS, C.A” , por ser falsos los hechos alegados y no encontrarse ajustados a derecho. Alegó que, desde el mes de Enero de 2012 han estado depositando los cánones de arrendamiento de los dos inmuebles que tienen arrendados tanto el local como el depósito, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, expedientes Nro.20120063 y 20120070, ya que se negaron a recibir los pagos por la administración, siendo la parte actora notificada por el Tribunal, por lo que niega que su representada haya incumplido con alguna obligación contraída en el Contrato de Arrendamiento. Adujo que, la misiva de la ciudadana Martha G. Villalaz, es completamente nula de nulidad absoluta, por cuanto la referida ciudadana no era parte en el contrato de arrendamiento para el momento de efectuarla, ni estaba facultada para representarla en dicho acto, siendo requisito indispensable para la validez del acto, aunado al hecho de que la misiva no cuenta con el sello de BIENES RAÍCES INVERBROK C.A, por lo que niega y rechaza que su representada haya sido notificada por la actora. Negó que su representada haya ocasionado daños y perjuicios a la parte actora por concepto alguno. Alegó que, de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se evidencia que se está en presencia de una prórroga del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y no de la prórroga legal, por lo que negó y rechazó que su representada este ocupando ilegalmente el local objeto de la medida de secuestro. Admitió que, tal y como se evidencia de la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, el referido contrato tendría una duración de un año como término fijo, contado a partir del quince (15) de julio de dos mis diez (2010), teniendo una vigencia hasta el día quince (15) de julio de 2011, únicamente si una de las partes notificase por escrito a la otra de darlo por terminado, con 60 días de anticipación de lo contrario se entendería prorrogado. Alegó que, se encontraba en presencia de una prórroga del contrato de arrendamiento en cuestión, ya que el término de (60) sesenta días acordados para que las partes manifestaran su voluntad de darlo por terminado vencía el día 17 de mayo de 2011, sin que dicho hecho se materializara, estando su representada ajustada a derecho, en virtud de que ninguna de las partes notificó a la otra en el término acordado el deseo de no continuar con la relación arrendaticia. Adujo que, la parte actora es conciente de que la presunta notificación estuvo mal practicada ya que la persona que suscribe dicha misiva Martha G. Villalaz no era parte en el contrato de arrendamiento para el momento de efectuarla, ni estaba facultada para representarla en dicho acto, como lo indica la misiva en cuestión, siendo ilustrado esto por el hecho de que el abogado Walther Elías García tuvo la necesidad de sustituir poder apud acta en fecha 23 de marzo de 2012, para que la prenombrada ciudadana pudiera representar a la demandante, es decir, 10 meses y 11 días después de la referida “misiva”. Arguyó que, no siendo suficiente la incapacidad de la Abg.Martha G. Villalaz, para notificar a su representada, dicho acto es extemporáneo, ya que las partes acordaron un término y no un lapso de (60) sesenta días para manifestar la voluntad de terminar con dicho contrato. Asimismo continuó arguyendo que, dicha notificación no contaba ni con el Registro de Información Fiscal (R.IF), ni con el sello de BIENES RAÍCES INVERBROK C.A Admitió que, a su representada se le entregó la referida misiva en la fecha indicada por la demandante, el doce (12) de mayo de 2012. Adujo que, rechaza contundentemente que dicha notificación haya sido emitida y practicada por la parte actora. Alega que, en el supuesto negado de que la notificación haya sido practicada por la actora, mediante cualquiera de sus representantes, aun así se encontraría viciada de nulidad absoluta, nulidad que hace valer en el presente juicio, por no haberse efectuado conforme a lo pactado por las partes. Indicó que, la actora realizó una errónea interpretación en donde comete un error inexcusable, ya que la cláusula segunda del contrato, establece que de no practicarse la notificación en el término acordado, se entenderá prorrogado automáticamente, por lo que se encuentra en presencia de una prórroga del contrato bajo las mismas condiciones pactadas inicialmente. Alegó que, denuncia formalmente el Fraude Procesal cometido por la parte actora “…puesto que la misma en la presente causa ha solicitado que se decrete una medida de secuestro de manera infundada y de forma temeraria ya que no se encuentran llenos los extremos exigidos en el articulo 585 (Fomus bonis Iuris-periculum in mora) del Código de Procedimiento Civil, con lo que se ha solicitado dicha medida única y exclusivamente para obtener un resultado que no le corresponde, torciendo el proceso el cual se entiende como el instrumento fundamental para la realización de la justicia, tal y como lo establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 26 y 49 del mismo cuerpo legal”. Indicó que, el oficio de fecha 27 de marzo de 2012, en el cual se ordena al Tribunal Ejecutor de Medidas que practique el secuestro se fundamenta en dos supuestos completamente inexistentes “…1.-sobre el supuesto de hecho: de que la “actora notificó” la no prorroga del contrato de arrendamiento, lo cual ha quedado en evidencia con los elementos presentes en autos que se encuentra viciada de nulidad absoluta, (i) bien por no haber sido practicada por la actora, (ii) y bien por no haberse respetado el término acordado; 2.-Sobre el fundamento legal vertido en el articulo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el cual cito: (…Omissis…)”. Adujo que, “el legislador establece en el encabezado de la norma antes referida, que el juez decretará el secuestro, a solicitud del arrendador vencida que sea la prórroga legal(condición indispensable para decretar la medida) y por encontrarnos en presencia de una prórroga automática del contrato de arrendamiento, tal y como lo establece la Cláusula Segunda de dicho instrumento contractual, debidamente suscrito por las partes, es que se ve desvanecida la pretensión de la actora e infundada el decreto de dicha medida”. (Sic) En cuanto al derecho, adujo como fundamento de sus alegatos los artículos 1159, 1160 del Código Civil, y fundamentó en el artículo 389 ordinal 1º la solicitud de suprimir el lapso probatorio, “…en vista de que la demanda, contestación y reconvención versa sobre un punto de mero derecho, ya que la misiva ha quedado como esta reconocida por mi representada”. Y así mismo la demandada-reconviniente, expuso en su escrito de reconvención lo siguiente: Que de conformidad con los artículos 365, 888,1159 y 1160 del Código de Procedimiento Civil, reconviene en la demanda por el mismo objeto de cumplimiento de arrendamiento. Que reconviene “al cumplimiento de la obligación que tiene la actora de respetar los términos acordados en el contrato de arrendamiento para la entrega del inmueble, el cual se encuentra prorrogado automáticamente y de pleno derecho desde el diecisiete (17) de mayo de 2012, termino acordado por las partes para la manifestación de voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, sin que se materializara la misma en el termino acordado”. Que reconviene en que se le pague a su representado, a titulo compensatorio, “la cantidad que resulte de multiplicar el valor del último canon diario de arrendamiento multiplicado por diez (10) por cada día que dure el presente juicio y hasta el monto de bolívares DOSCIENTOS CUARENTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO SIN CENTIMOS (BS 240.798,00), Que solicita, sea levantada la medida cautelar de secuestro decretada y ejecutada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y asimismo le fuera restituido el referido inmueble de forma inmediata. Finalmente estimó la reconvención en la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Setecientos Noventa y Ocho Bolívares Fuertes (240.798,00). 3.-CONTESTACION A LA DENUNCIA DE FRAUDE PROCESAL Y A LA RECONVENCION El representante judicial de la parte actora, fundamentó la contestación a la denuncia de fraude procesal interpuesta por la parte demandada en los términos siguientes: Que los argumentos de la parte demandada reconviniente se reducen a los argumentos siguientes; “a) Que hubo fraude procesal por la actuación de esta representación judicial-unilateralmente-con el fin de “torcer” el proceso b) Que el fraude procesal consistió en solicitar y obtener el decreto de una medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de este litigio, c) Que para el decreto de la medida no se encontraban llenos los extremos exigidos en el articulo 585 del Código de Procedimiento Civil d) Que el decreto de la medida se fundamentó en dos supuestos (de hecho y legal) inexistentes e) Que motivado al supuesto fraude procesal, la demandada reconviniente pretende el levantamiento de la medida de secuestro y la restitución del inmueble de forma inmediata” Negó, rechazó y contradijo que sean ciertos los hechos explanados por la representación judicial de la parte demandada reconviniente en torno a la denuncia de fraude procesal. Adujo que, conforme a los comentarios esbozados por el foro venezolano reproducidos en este escrito, debe precisarse que la interposición de la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, persigue la obtención de justicia y la solución del conflicto surgido entre las partes, ante la negativa del demandante de cumplir con su deber contractual de entregar a la parte actora el bien inmueble objeto de la relación arrendaticia, por lo que no puede colegirse entonces el fraude procesal, tan solo por la interposición de la demanda, ni la intención de la cautela requerida. Indicó que, el fin de la demanda es obtener la justa devolución del bien propiedad del actor dado en arrendamiento a la demandada. Adujo que, la representación judicial estimó lesionado el derecho subjetivo de su representada, y, considerando que no fue posible reestablecer la situación jurídica infringida, se acudió a los Tribunales competentes para obtener la justicia reclamada. Indicó que, no puede concluirse que el presente proceso se encuentra inficionado o torcido para obtener un fin distinto al que constituye la reclamación de los legítimos derechos que asisten a su representada, respecto al bien de su propiedad, que maliciosamente la demandada pretende seguir ocupando sin justificación jurídica. Arguyó que, el fraude procesal alegado por la demandada, referente a la solicitud para la obtención y decreto de una medida de secuestro sobre el inmueble objeto del litigio, se hubiera producido en el presente juicio, si la parte actora hubiese solicitado en cede cautelar “1) un embargo de bienes propiedad de la demandada 2) un secuestro del bien inmueble y además también una medida innominada de prohibición de cesión de las acciones de la sociedad mercantil demandada (para garantizar el pago de las sumas demandadas por daños y perjuicios)” . Continuó arguyendo que, en el supuesto anterior, si se denotaría un ensañamiento en contra de la demandada, pero que por el contrario, se limitó a requerir el amparo del articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la medida de secuestro del bien objeto del litigio, es la medida conducente para la devolución del mismo ante el incumplimiento de la demandada. Indicó que, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, establece por mandato legal el decreto de la medida de secuestro cuando la pretensión consista en el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal. Arguyó, que el Tribunal de la causa dejó asentado que el decreto se fundamentaba en una apreciación preliminar de las actas traídas al proceso y que de las mismas se presumía-sin prejuzgar sobre ningún aspecto de fondo-la procedencia de la medida solicitada. Continuó indicando que, en el presente caso no están dados los extremos que integran la definición de fraude procesal establecida por la Sala Constitucional del Máximo tribunal. Adujo que, las medidas cautelares son perfectamente legales y se ajustan al marco constitucional vigente, y en el presente caso la medida fue obtenida in limine litis, con la apreciación de los elementos aportados a las actas del expediente, lo que no fue de ninguna manera atentatorio contra la buena fe de la demandada, ya que ésta estaba en perfecto conocimiento de su decreto y práctica. Arguyó que, “considero por el contrario, que la denuncia bajo análisis no constituye otra cosa que una tacita dilatoria, que si es propia de la mala fe procesal de la demandada reconviniente, y en nombre de mi representada me reservo expresamente todas las acciones civiles, penales y administrativas que le conciernen para hacer efectiva la responsabilidad a que haya lugar por ello.” Indicó que, la demandada pretende exacerbar los efectos de la medida cautelar a través de la denuncia de supuesto fraude procesal, cuando lo idóneo era formular oposición a la misma de conformidad con el articulo 602 del Código de Procedimiento Civil, y por tal motivo queda evidenciado que la denuncia de fraude procesal carece de sustento fáctico y asidero jurídico, ya que la representante judicial de la parte demandada confundió la vía procesal idónea para impugnar el decreto de la medida obtenida en sede cautelar, por cuya virtud su levantamiento. Asimismo, expuso en su escrito de contestación a la reconvención lo siguiente: Que expone como primera excepción y cuestión formal, el hecho de que la demandada consignó escrito de contestación y de la reconvención “en la misma oportunidad en la que vino a LOS AUTOS darse por citada en el proceso, razón por la cual, no habiendo nacido aun la oportunidad prevista para que comenzara a transcurrir el término establecido en el auto de admisión de la demanda principal”. Por lo que solicita que los alegatos no sean considerados, en consecuencia se tenga por confesa a la parte demandada, en cuanto a la pretensión original, y por no presentada la reconvención o mutua petición. Que, en caso de ser tomados en consideración los señalados alegatos de la parte demandada-reconviniente, rechaza y niega los hechos explanados por la ésta en la reconvención con excepción de los hechos que fueron expresamente reconocidos por la parte demandada en su escrito de 8 de mayo de 2012. Expuso, en cuanto al rechazo específico, que la parte demandada reconviniente, luego de rechazar en forma genérica la demanda incoada, expresa en el literal “b” del capítulo I de su escrito que no ha incumplido ninguna de las obligaciones contractuales que le compelen según el contrato de arrendamiento que corre inserto en autos y manifestó que se encuentra depositando desde el mes de enero de 2012, los cánones de arrendamiento. Al respecto observó que, la demanda no consiste en una resolución de contrato por falta de pago, sino por el cumplimiento de la obligación contractual de entregar el bien inmueble objeto del arrendamiento, por haberse vencido la prórroga legal del mismo, de acuerdo a la naturaleza del contrato, por lo que el alegato de la parte demandada de que ha cumplido con su obligación, ya que se encuentra depositando desde el mes de enero del 2012, los cánones de arrendamiento de dos inmuebles que tiene arrendados, carece de pertinencia en relación a la denuncia de cumplimiento. Expuso igualmente que, conforme al artículo 1.160 de Código Civil los contratos deben ser ejecutados de buena fe, y que en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en el que se establece la obligación del Órgano Jurisdiccional de interpretar los contratos atendiendo al propósito e intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Adujo que, al analizar el contrato que vincula a las partes, y que ha sido expresamente reconocido por la parte demandada reconviniente, puede evidenciarse de la lectura de la cláusula segunda que la notificación de dar por terminado el contrato locativo, debía cumplir tres requisitos formales, a saber, que se hiciese de una parte a la otra (entiéndase partes contractuales), que fuese por escrito, y que fuese hecha con suficiente antelación, estableciendo como margen un lapso mínimo de sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del período contractual en curso. Alegó que la “misiva” que le fue opuesta a la parte demandada fue expresamente reconocida por ésta, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.364 del Código Civil, cumpliéndose don los términos convenidos con las partes en relación con la cláusula Trigésima Tercera, respecto a la forma de llevar a cabo las notificaciones inherentes al contrato. Arguyó que sin embargo, la demandada reconviente aduce que la misiva es nula de toda nulidad por el hecho de que la firmante no era parte del contrato, ni estaba facultada para representar a la arrendadora en ese acto. Al respecto observa que, se desprende del texto de la “Propuesta de Servicios Profesionales de Abogado” remitida a la profesional del derecho, abogada Martha Villalaz, que a su vez funge como contrato de servicios profesionales y como puede apreciarse del Reglón denominado “actos extrajudiciales” y del ítem “Correspondencia”. Expuso en este sentido, que la precitada abogada fue contratada en el departamento legal por su patrocinada desde octubre del 2010 y en tal virtud tiene atribuidas funciones internas en el ámbito administrativo, judicial y extrajudicial, quedando plenamente demostrado que la prenombrada tiene desde su contratación como abogada interna, plenas facultades para enviar las comunicaciones legales que sean requeridas por el órgano ejecutivo de Bienes Raíces Inverbrok C.A, por lo que es evidente que la notificación si fue hecha de parte a parte, sin que para ello se requiera facultad expresa , puesto que se trataba de actuaciones extrajudiciales inherentes a la actividad interna y giro comercial de su mandante. En virtud de lo cual, a su decir, la “misiva que puso de manifiesto a la demandada la voluntad de su representada de no renovar e contrato de arrendamiento” goza de plena validez y efectos jurídicos y contractuales, sobre todo, para dar inicio a la prórroga legal que venció y que impuso a la demandada su obligación de restituir a la demandante el inmueble objeto del contrato. Adujo que, el hecho de que la “misiva” no tuviera el sello húmedo de Inversiones Inverbrok C.A no le resta validez al acto, por cuanto no fue acordado por las partes como formalidad para su validez, por cuanto la rubrica de la abogada le otorga al acto de notificación su validez conforme al articulo 1.375 del Código Civil, y por cuanto no existe ninguna exigencia legal ni contractual en este sentido. Finalmente concluye, previa cita de doctrina nacional con relación a los requisitos de la notificación, que “la notificación de no prórroga cumplió con las formas y el fin querido, a los efectos del contrato arrendaticio, pues, se hizo en forma personal, de la misma forma que lo señaló el contrato y se puso en cuenta de forma anticipada a la arrendataria de la voluntad de –la actora- de no prorrogar el contrato de arrendamiento, con la suficiente antelación para garantizarle su derecho a la defensa…”. Adujo en cuanto a los daños y perjuicios reclamados, que tienen su origen en el incumplimiento de la obligación que constriñe a la demandada de entregar el inmueble objeto del contrato al vencimiento de la prórroga legal, lo cual no ocurrió. Indicó que, que el calculo de los daños y perjuicios tuvo su base en la formula establecida por las partes en la cláusula vigésima sexta del contrato de arrendamiento, lo cual fue expresamente reconocido por la demandada, al pretender aplicar esa misma formula en su “irrita reconvención”. Arguyó que, la demandada reconoció la misiva enviada, que se mostró de acuerdo con la suscripción del contrato traído a los autos y declaró expresamente haberse sometido a sus efectos, por lo que ella debía hacer entrega del inmueble a su mandante, sin que existiese entonces lugar a dudas de que su ocupación y permanencia en el mismo resultaba completamente ilegal y carente de asidero jurídico, luego de vencer la prórroga legal el día 15 de enero de 2012. Que la parte demandada reconviniente pretende justificar que su permanecía en el inmueble arrendado se encontraba ajustada a derecho, por cuanto se encontraba en un prórroga del contrato y no durante la prórroga legal del mismo, por lo que la notificación de la no prórroga del contrato debía hacerse el día sesenta anterior al vencimiento del periodo de vigencia del contrato, es decir el día 17 de mayo de 2011, sin tomar en cuenta la demandada reconviniente que la formalidad de la notificación, es establecida en todo caso por las partes en un margen amplio, no restrictivo, que permita la correcta ejecución del contrato locativo de buena fe, y en beneficio de las partes contratantes. Arguyó que el mismo se trata de un lapso y no de un término, de acuerdo a los usos y la costumbre que rige en materia arrendaticia, lo cual – a su decir- esta exento de toda prueba, y más allá de eso que éste debe computarse en pro de su fin, que no es otro sino que mantener a la parte que ha contratado bajo la figura del arrendamiento en conocimiento de que la otra no desea renovar el contrato, para así tomar las debidas previsiones; En este sentido, continúo indicando que, su representado efectuó la notificación con la suficiente antelación y diligencia que ameritaba el caso, ya que en efecto la intención era poner al demandado al tanto de la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento. Adujo con relación a la supuesta falta de facultada de la abogada que suscribió la notificación, que la sustitución de poder que se realizara en la abogada Martha Villalaz, obedeció netamente a los efectos de acatar los lineamientos y políticas internas de la compañía, así como de conferirle las facultades procesales que le competen con arreglo a las exigencias del código civil adjetivo, pues como es bien sabido no es posible actuar en juicio sin un mandato judicial, por lo que ello, tampoco tiene que ver con la validez de las demás actuaciones que les sean encomendadas fuera de juicio por su representada, en ejecución de su giro comercial, sobre todo, en el ámbito extrajudicial. Arguyo que, el alegato de que la misiva es nula por carecer de la expresión del Registro de Información Fiscal (RIF) de su representado, constituyen meras cuestiones formales que no fueron establecidas por las partes en el contrato y que carecen de relevancia en cuanto a la validez del acto de notificación de la no prórroga, ya que no existe ninguna disposición legal ni contractual que lo exija o lo requiera. Solicito que, fuese desestimado el alegato de la demandada reconviniente de que la notificación no se efectuó de acuerdo a lo pactado por las partes, por ser éste infundado. Negó, rechazó y contradijo que las partes contratantes se encontraran en presencia de una prórroga automática de arrendamiento, sino que por el contrario, para la fecha de interposición de la demanda ya había fenecido la prórroga legal que asistía a la demandada. Adujo que, manifiesta expresa y categóricamente su rechazo a la petición de la parte demandada, de supresión del lapso probatorio, ya que existen diversas cuestiones de hecho que deben ser resueltas por el Tribunal, y otras probanzas que deben ser traídas a los autos de este expediente para ilustrar la verdad de los hechos. En este sentido, invocó los preceptos de orden adjetivos consagrados en la Carta Magna en sus artículos 26,49 y 257, solicitando la apertura del lapso probatorio conforme a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil. Adujo que, opone como cuestión de fondo a la reconvención el incumplimiento de los extremos legales establecidos en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demandada reconviniente, solo se limitó a señalar que su objeto consistía en el mismo objeto de la pretensión principal, sin explicar la razón de ser de ninguno de los ordinales que integran su petitorio, por lo que solicita sea declarada la improcedencia de la reconvención. Indico que, la reconvención planteada es inejecutable por imprecisa, además de carecer de algún fundamento jurídico que la avale, siendo por tanto nugatoria del derecho a la defensa que asiste a su representado. Arguyó que, el contrato de arrendamiento ya expiró en su duración, por lo que para la fecha de interposición de la demanda, no existe ningún tipo de obligación contractual que compele a su representada con la demandada y así solicita sea declarado. Continuó arguyendo que, la demandada reconviniente no fundamentó la compensación reclamada, ni estableció en qué periodo de tiempo llevó a cabo el cálculo de los días del supuesto incumplimiento, por lo que no es susceptible de ser acordado por ninguna sentencia que le sea favorable, so pena de incurrir en el vicio de incongruencia. Indicó que, con respecto a la solicitud del demandado reconviniente de que sea levantada la medida de secuestro decretada, observa que el mismo se aparte en su contenido de forma evidente y flagrante del supuesto objeto de la reconvención, consistiendo esta petición en todo caso, materia de un recurso de oposición a la expresada medida, y no de la reconvención planteada, ya que no puede ser el mismo objeto de la pretensión interpuesta por la parte actora, existiendo claras diferencias entre el objeto de la pretensión y la naturaleza instrumental de las medidas cautelares decretadas en el proceso. Finalmente indicó que con respecto a lo peticionado por la demandada de que “…se declare sin lugar la pretensión de la parte actora (…)” no queda claro a que pretensión quiso referirse específicamente la demandada reconviniente: si al cumplimiento o a los daños y perjuicios. DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA Ahora bien, respecto los límites en que ha quedado planteada la controversia, corresponde determinar la distribución de la carga de la prueba, según lo establecido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a saber: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Conformes los límites de la demanda y la contestación, considera esta Jurisdicente que, se tienen en el presente caso como hechos no controvertidos los siguientes: 1. La existencia de un contrato de arrendamiento de inmueble destinado a local suscrito entre las partes y las condiciones de dicha relación contractual. 2. la recepción por parte de la demandada de la misiva contentiva de notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento. Ahora bien resultan igualmente de las exposiciones efectuadas por las partes en sus escritos que son hechos controvertidos los siguientes: 1. la cualidad de la ciudadana Martha Villalaz para firmar la misiva de notificación como representante de la actora; 2. la extemporaneidad de la entrega de la misiva. En consecuencia, conforme a las reglas de distribución de la carga probatoria, corresponde a la parte actora probar la cualidad de la ciudadana Martha Villalaz para firmar la misiva de notificación como representante de la actora; mientras que, por su parte corresponde al demandado en la presente causa probar la extemporaneidad de la entrega de la misiva. Ahora bien, en cuanto a la reconvención aprecia esta Juzgadora que la parte demandada no alegó hechos como fundamentos de la misma, en virtud de lo cual se infiere que sus pretensiones se fundamentan en los hechos alegados en el escrito de contestación a la demanda. 3.- DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS: Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Tribunal pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto, observa: 3.1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: 1.-Acompañado al libelo de demanda, presentó original de instrumento poder, marcado “A”, de fecha 06/03/2010, que fuera otorgado por la ciudadana María Anna Höfle, titular de la cédula de identidad Nº V. 2.936.179, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil BIENES Y RAÍCES INVERBROK, C.A. debidamente autenticado por ante la Notaria Segunda del Municipio Sucre quedando inserto bajo el Nº19, Tomo 39 de los libros de autenticación llevados por esa notaria, (folios 9 al 11 del presente expediente). Con respecto a este poder, éste Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 150, 151, 154 y 157 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejerce el abogado Walter Elías García Suárez en nombre de la sociedad mercantil Bienes Raices Inverbrok, C.A. 2.- Consignó original de contrato de arrendamiento marcado “B”, suscrito entre las sociedades mercantiles “BIENES RAICES INVERBROK C.A” y “COMERCIAL AIROUT KHAOULI EXPRESS C.A” debidamente autenticado en fecha 05 de agosto de 2010, por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio del Estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 30, Tomo 113 de los libros de autenticación llevados por esa notaria, que riela del folio 12 al 24 del presente expediente. Con relación a este instrumento, aprecia quien juzga que el mismo no fue tachado, en consecuencia se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1369. Del mismo, se desprende la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 05 de agosto de 2010, con relación a un local comercial así como las condiciones del mismo, a tenor de lo siguiente: “Entre, BIENES RAICES INVERBROK, C.A. Sociedad Mercantil domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital y Estado Miranda, el 20 de Abril de 1998, bajo el No. 32, Tomo 125-A Sgdo; representada en este acto por la señora MARIA ANNA HOFLE, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas y titular de la cédula de identidad No. V-2.936.179, en su carácter de Presidenta, suficientemente facultada según Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, inscrita por ante el Registro Mercantil en fecha 23 de mayo de 2006, anotado bajo el No.62, Tomo:89-A Sgdo., en lo sucesivo y para todos y cada uno de los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDADORA”, por una parte y por la otra la Sociedad Mercantil denominada “COMERCIAL AIROUT EXPRESS, C.A.” de este domicilio e inscrita em fecha 21 de Junio de 2010, anotaba bajo el Nro. 53, Tomo 165-A Sgdo., representada en este acto por la ciudadana ALEXANDRA MARIA AIROUT KHAOULI y ROBERT AYROUT venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de Identidad Nº V.13.233.326 y V. 23.644.049, respectivamente, en su carácter de Gerentes de la Compañía, quien en lo sucesivo y para todos y cada uno de los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDATARIA”, se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra en este acto l presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO el cual se regirá de conformidad con las siguientes cláusulas: ANTECEDENTES “LA ARRENDATARIA” declara, más allá de la firma de los instrumentos correspondientes a esta contratación, conocer cabalmente los objetivos generales y específicos, así como también el funcionamiento del Centro Comercial denominado CENTRO COMERCIAL METROCENTER, manifestando que además de la obligación genérica del cumplimiento de sus obligaciones, asume la de adecuar su conducta y actividad a desarrollar en l bien arrendado y la de sus dependientes, proveedores, clientes y visitantes, al cumplimiento del objetivo global del Centro Comercial, comprometiéndose a respetar las normas vigentes, tales como el Documento de Condominio y su respectivo Reglamento, el Manual de Remodelación y Acondicionamiento de Locales, y aquellas que, no estando en vigencia actualmente, se considere su eventual incorporación, de interés para la finalidad buscada. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE CLÁUSULA PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en calidad de arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” y “LA ARRENDATARIA” quien a su vez declare recibir por tal concepto el inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con la letra y número PZ-3 con un área aproximada de treinta y dos metros cuadrados con tres centímetros cuadrados (32,03mts2) ubicado en el Nivel Feria, que forma parte del inmueble denominado Centro Comercial METROCENTER, situado en Avenida Baralt con Avenida Universidad, entre las esquinas de la Bolsa y Capitolio, El Silencio, Municipio Libertador, Distrito Capital de esta ciudad de Caracas , en lo sucesivo denominado “EL INMUEBLE”. Se anexa plano de descripción y ubicación de “EL INMUEBLE” denominado “A”. “LA ARRENDADORA” concede en este acto a “LA ARRENDATARIA” el derecho de uso sobre el área común asignada a la Feria del Centro Comercial donde se encuentra ubicado “EL INMUEBLE” y que se especifica a continuación: A) Un área común del Centro Comercial destinado a la colocación de mesas y sillas, cuyo uso será reglamentado bajo las condiciones y especificaciones del Reglamento de la Feria, el Manual de Remodelación y Acondicionamiento de Locales, que forma parte del presente contrato denominados anexos “B” y “C”, respectivamente. DURACIÓN DEL CONTRATO CLÁUSULA SEGUNDA: El presente Contrato tendrá una duración de UN (1) año, como término fijo, contados a partir del día Quince de Julio de Dos mil Diez (2010), prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que cualquiera de las partes notifique por escrito a la otra con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de una cualquiera de sus prórrogas, si “LA ARRENDATARIA” estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, establecidas en este contrato, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal que establece el Artículo 38 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Durante el uso de la prórroga legal, si la hubiere, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes todas y cada una de las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato que dio lugar a la misma, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, los cuales se ajustarán de acuerdo a lo establecido en el artículo 14 ejusdem. Al finalizar la duración del presente contrato o su prorroga legal “LA ARRENDATARIA” deberá entregar “EL INMUEBLE” a “LA ARRENDADORA”, totalmente desocupado libre de bienes y personas y las mismas perfectas condiciones en que le fe entregado al inicio del contrato, tal y como lo dispone el artículo 1.594 del Código Civil vigente. Dichas llaves deberán ser entregadas en “EL INMUEBLE” a los fines de su inspección y para lo cual se levantará un acta que suscribirán ambas partes donde se dejará constancia de las condiciones de mantenimiento y conservación en que “LA ARRENDATARIA” los entrega. Parágrafo Primero: Queda expresamente convenido entre las partes que si “LA ARRENDATARIA” no entregare “EL INMUEBLE” para la fecha de terminación o para la fecha en que “LA ARRENDADORA” le solicite, inclusive privadamente por escrito, por cualquiera de las causas indicadas en la Cláusulas Vigésima Séptima y/o si fuere declarado por sentencia firme, “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar como Cláusula Penal, en compensación por los daños y perjuicios, sin que “LA ARRENDADORA” tuviere que probarla, la indemnización establecida en la Cláusula Vigésima Sexta del presente contrato, desde el día siguiente a la fecha en que “ LA ARRENDADORA” solicite la rescisión y hasta el día de la entrega de “EL INMUEBLE” en las condiciones estipuladas. CANON DE ARRENDAMIENTO CLÁUSULA TERCERA: “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar a “LA ARRENDADORA” por concepto de canon mensual de arrendamiento de “EL INMUEBLE” la cantidad de DIEZ ML BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), mediante cuotas mensuales, consecutivas y serán pagadas a “LA ARRENDADORA” el día primero (1ro) de cada mes por adelantado, en la siguiente dirección: Oficinas Administrativas, ubicados en el Nivel Cine del Centro Comercial Metrocenter, de esta ciudad de Caracas. Dicha cantidad será ajustada anualmente de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) establecido por el Banco de Venezuela, acumulado para ese mismo año. Parágrafo Primero: En caso de atraso en el pago del canon de arrendamiento, con retardo superor a Diez (10) días de la fecha prevista “LA ARRENDATARIA” deberá pagar a “LA ARRENDADORA” una penalidad equivalente al Diez por Ciento (10%) del canon mensual del mes que corresponda; en caso de que el atraso sea superior a veinte (20) días de la fecha prevista, la penalidad será equivalente al Vente por Ciento (20%) del canon mensual del mes que corresponda. El concepto de pago de esta penalidad será por cargos administrativos y gestiones de cobranza. Parágrafo Segundo: Asimismo, deberá pagar intereses de mora por cada día de retardo en el pago de arrendamiento en cualquiera de sus modalidades, calculados a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela (BCV), de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigentes. Parágrafo Tercero: En caso de que el canon de arrendamiento fuese pagado por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA mediante emisión de cheque, y dicho efecto cambiario fuere devuelto por la respectiva entidad bancaria contra el cual fue librado, LA ARRENDATARIA restituirá inmediatamente el monto correspondiente del cheque devuelto, mediante cheque de gerencia y adicionalmente le pagará a LA ARRENDADORA una suma correspondiente a el diez por ciento (10%) del monto del cheque. En caso de que ello ocurra en una segunda (2da) oportunidad, LA ARRENDADORA podrá dar por resuelto de pleno derecho el presente contrato. Los pagos efectuados en cheques, no causan novación y no producen efectos liberatorios, hasta tanto no sean hechos efectivos los respectivos instrumentos. LA ARRENDATARIA deberá conservar los recibos de alquiler cancelados, pues el pago del último recibo no hace presumir el pago de los meses anteriores al requerimiento de LA ARRENDADORA. Parágrafo Cuarto: LA ARRENDATARIA se compromete a entregar mensualmente el reporte de Ventas con sus respectivos comprobantes fiscales y permitirá a LA ARRENDADORA la revisión de los libros de contabilidad del Fondo de Comercio que operará en EL INMUEBLE denominada “RESTAURANT ARABE AIROUT EXPRESS”, tales como: Diario, Mayor, De Inventario. Los comprobantes, cintas de caja (comandas) y cualquier otra documentación relativa a los asientos de los mencionados libros que considere necesario para verificar la información, así como los reportes de ventas semanales. Además, LA ARRENDATARIA deberá entregar mensualmente a LA ARRENDADORA un informe de sus ventas obtenidas, conjuntamente con el pago que efectúe del aparte b), indicando las numeraciones de la documentación que respalda las operaciones realizadas, su monto y forma de pago, de acuerdo al formulario diseñado para tal efecto. Dicho informe deberá ser firmado por LA ARRENDATARIA o por su representante con facultades suficientes a esos efectos, y deberá ser entregado en el plazo que LA ARRENDADORA indique para su verificación. Por su parte, LA ARRENDADORA por su cuenta y costo de LA ARRENDATARIA tendrá derecho a designar una firma de auditores para la verificación de los libros, comprobantes y reportes de LA ARRENDATARIA. Parágrafo Quinto: Queda entendido que LA ARRENDATARIA, asumirá los gastos de mantenimiento que se generen por el condominio definidos en el documento de condominio, el reglamento de uso y las normas generales de funcionamiento del Centro Comercial Metrocenter, según la alícuota que corresponda a el INMUEBLE, por este contrato arrendados. La información mensual del monto de los gastos de mantenimiento que le corresponde asumir, le será suministrada a LA ARRENDATARIA por la empresa ADMINISTRADORA DOJOMA, C.A., quien se encargará a su vez del cobro del monto de gastos de mantenimiento que relaciona e informa mensualmente. El retardo en el pago de los gastos de mantenimiento, generará a EL ARRENDATARIO, el cargo de los intereses legales y gastos de cobranzas. LA ARRENDATARIA deberá conservar los recibos de alquiler cancelados, pues el pago del último recibo no hace presumir el pago de los meses anteriores al requerimiento de LA ARRENDADORA. USO DEL INMUEBLE CLAUSULA CUARTA: EL INMUEBLE deberá destinarse única y exclusivamente en forma continua e ininterrumpida a la operación y mantenimiento de un Fondo de Comercio bajo el nombre o giro comercial de RESTAURANT ARABE AIROUT EXPRESS, correspondiente a la venta de comida árabe y bebidas. En caso de que “LA ARRENDATARIA” emplee “EL INMUEBLE” arrendado para un uso distinto de aquel a que se le ha destinado, LA ARRENDADORA, de conformidad con el Artículo 1.595 del Código Civil hará resolver el presente Contrato de Arrendamiento. Asimismo, “LA ARRENDATARIA” no podrá desarrollar ninguna actividad en EL INMUEBLE que sean violatoria de las leyes nacionales, estatales y municipales o regulaciones de los organismos oficiales pertinentes. No podrá realizar ni permitir que se realicen en EL INMUEBLE actividades ajenas a sus actividades normales o que puedan ser peligrosas, molestas o causar daños a EL INMUEBLE, a sus dependencias o a las personas que se encuentran en el mismo. El incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA de lo aquí acordado dará derecho a LA ARRENDADORA a dar por resuelto este Contrato y exigir el pago de los daños y perjuicios correspondientes. A este fin LA ARRENDATARIA deberá obtener a su nombre la Conformidad de Uso, el Permiso de los Bomberos, Cesión de Patente de Industria y Comercio y cualquier otro tipo de permiso que requieran las autoridades para el funcionamiento de su negocio, no haciéndose LA ARRENDADORA responsable por la obtención o no de lo antes indicado. SERVICIO CLAUSULA QUINTA: Será por cuenta única y exclusiva de LA ARRENDATARIA el pago de los servicios de electricidad, teléfono, aseo urbano, agua, gas o cualquier otro servicio; pago de patentes o impuestos municipales sobre la actividad de LA ARRENDATARIA. Cuando por cualquier circunstancia fuere interrumpido el servicio eléctrico, el suministro de agua corriente o cualquier otro servicio público, LA ARRENDADORA no incurrirá en responsabilidad alguna. En la oportunidad de finalizar el Contrato de Arrendamiento y cuando LA ARRENDATARIA, haga entrega de EL INMUEBLE, deberá dar a LA ARRENDADORA todas las solvencias relativas a los servicios arriba señalados, lógicamente los que comprendan hasta la fecha de desocupación y entrega de EL INMUBLE. LA ARRENDATARIA se compromete a reembolsar a LA ARRENDADORA dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su presentación, todos aquellos recibos o facturas que abarquen dichos servicios y que llegaren en fecha posterior a la desocupación y entrega de EL INMUEBLE, siempre y cuando se refiera hasta la fecha de dicha entrega. LA ARRENDATARIA pagará todos los servicios proporcionados a EL INMUEBLE durante la vigencia del presente contrato, y demás tributos especiales que causen en EL INMUEBLE. ELECTRICIDAD CLÁUSULA SEXTA: LA ARRENDATARIA está en conocimiento que las instalaciones eléctricas de EL INMUEBLE, tiene sus limitaciones, LA ARRENDATARIA deberá ponerse en contacto con LA ARRENDADORA, para conocer las cargas que permitirá EL INMUEBLE. LA ARRENDATARIA es el único responsable de los daños y perjuicios que ocasione la sobrecarga. Todos los gastos que ocasione el suministro eléctrico serán por cuenta y costo de LA ARRENDATARIA, incluídas las reformas que solicite realizar, previa aprobación de LA ARRENDADORA, según las cargas disponibles por cada local. ASEO URBANO CLAUSULA SEPTIMA: LA ARRENDATARIA contratará y pagará el servicio de Aseo Urbano y deberá entregar junto con el pago de la Pensión de Arrendamiento a LA ARRENDADORA bimensualmente fotocopia de los recibos debidamente cancelados correspondiente a los períodos de servicios. CONSERVACIÓN Y REPARACIÓN CLAUSULA OCTAVA: EL INMUEBLE, se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad, aseo, cuidado y conservación, sirviendo como prueba de ello el otorgamiento de este Contrato, LA ARRENDATARIA se obliga expresamente a conservar y devolver EL INMUEBLE arrendado al finalizar este contrato, desocupado y en el mismo estado en que le ha sido entregado, con todas sus pertenencias. En consecuencia, serán del exclusivo cargo de LA ARRENDATARIA todas las reparaciones menores, cuyo costo sea menor o igual a la cantidad equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento fijo y las mayores que requiera EL INMUEBLE corresponderán su reparación a LA ARRENDADORA. LA ARRENDADORA no responde de las perturbaciones que un tercero causare, de mero hecho en el uso de EL INMUEBLE. En tales casos LA ARRENDATARIA tendrá acción directa contra los perturbadores y será por su cuenta acudir ante autoridades competentes. S i el suministro de cualquiera de los servicios proporcionados a EL INMUEBLE se viere interrumpido debido a la necesidad de mantenimiento y/o reparación de las líneas y tuberías LA ARRENDADORA deberá proceder a su mantenimiento y/o reparación a fin de que el suministro del servicio sea reinstalado lo antes posible. LA ARRENDATARIA, acepta y permite la inspección del EL INMUEBLE por LA ARRENDADORA o sus representantes, obligándose a dar a estos fines las facilidades que le sean requeridas, a cualquier hora, previa notificación con 24 horas de antelación en caso de no ser de emergencia. LA ARRENDATARIA dará las facilidades para efectuar cualquier reparación en EL INMUEBLE. Parágrafo Primero: LA ARRENDATARIA se obliga por todo el tiempo de duración del presente contrato, a realizar trabajos de mantenimiento y actualización de los equipos, diseño, colores, mobiliario, enseres, pintura, en general a realizar las remodelaciones y equipamientos necesarios, para adecuarse a las innovaciones del mercado de acuerdo al Manual de Acondicionamiento de locales y previa aprobación de LA ARRENDADORA. DAÑO O DESTRUCCIÓN DEL INMUEBLE CLAUSULA NOVENA: LA ARRENDATARIA está obligada a poner en conocimiento de LA ARRENDADORA, por escrito y tan pronto sea conocido por él, cualquier daño o indicio de algo que pueda afectar a EL INMUEBLE o en el Centro Comercial en que está situado y será responsable por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación. LA ARRENDATARIA es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada y en caso de incendio iniciado en EL INMUEBLE, deberá pagar los daños a terceros y reconstruir dicho INMUEBLE en la misma forma en que se encontraba anteriormente (Artículo 1597y 1598 del Código Civil). Para facilitar el cumplir con esta obligación LA ARRENDATARIA deberá tomar un seguro contra incendio y líneas aliadas que cubra las posibles pérdidas de LA ARRENDADORA y de terceros, la cual se deberá ajustar anualmente conforme al aumento del valor del local. En caso de que LA ARRENDATARIA no pagare las primas de seguro a su debido tiempo LA ARRENDADORA podrá pagarlas, si quiere, por cuanta de LA ARRENDATARIA cobrando a este los gastos y costos que por tal motivo incurrieren. LA ARRENDATARIA se obliga a rembolsar el valor de todo daño o perjuicios causados a LA ARRENDADORA o a los demás inquilinos y/o terceros, por acciones u omisiones de él o de sus dependientes, empleados o visitantes. NO RESPONSABILIDAD DEL ARREDADOR EN CASO DE DAÑO CLAUSULA DECIMA: LA ARRENDADORA no será responsable por demandas de daños a personas o propiedades derivadas de la ocupación de EL INMUEBLE por parte de LA ARRENDATARIA. LA ARRENDATARIA libera a LA ARRENDADORA de toda responsabilidad, pérdida y otros daños reclamados, resultantes de cualquier daño o pérdida de esta naturaleza, incluyendo honorarios de abogados y costas judiciales en que incurra LA ARRENDATARIA en su defensa en cualquiera de dichas denuncias. LA ARENDADORA no será responsable, en ningún caso, por los daños o perjuicios, pérdidas o robos de equipos, dinero, valores, mercancías, artículos o cualquier clase de bien, que pudiere sufrir EL ARRENDATARIO en EL INMUEBLE. Tampoco será responsable LA ARRENDADORA en caso de inundaciones, ya sea por rotura de algún tubo o conducto de aguas blancas o negras; ni tampoco en caso de incendio, terremotos o temblor. LA ARRENDADORA no se hace responsable por los daños y perjuicios que pudiera sufrir LA ARRENDATARIA o las personas que se encuentren en EL INMUEBLE en caso de ruina o incendio en el mismo, cualquier incidente, daño o destrucción de EL INMUEBLE deberá ser cubierto por la Póliza de Seguros, señalada en la cláusula Décima Primera. SEGURO Y PREVISIONES CLAUSULA DECIMA PRIMERA: LA ARRENDATARIA es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada y en caso de incendio iniciado en EL INMUEBLE, deberá pagar los daños a terceros y reconstruir dicho INMUEBLE en la misma forma en que se encontraba anteriormente (Artículo 1597y 1598 del Código Civil). Para facilitar el cumplir con esta obligación LA ARRENDATARIA deberá tomar un seguro contra incendio, responsabilidad contractual, terceros y líneas aliadas a satisfacción de LA ARRENDADORA que cubra las posible pérdidas de LA ARRENDADORA y de terceros, previo el avalúo de la aseguradora sobre el monto a indemnizar, la cual deberá ajustar anualmente conforme al aumento del valor de EL INMUEBLE y deberá cubrir el mismo período de arrendamiento señalado e la Cláusula Tercera. Se le concede a LA ARRENDATARIA un plazo de quince (15) días contados a partir de la celebración del presente contrato para hacer entrega de la póliza de seguros a LA ARRENDADORA. El incumplimiento por parte de la ARRENDATARIA de contratar y mantener vigente y notificar debidamente a LA ARRENDADORA, sobre la póliza, su vigencia y prórrogas respectivas, será motivo de terminación anticipada del presente contrato y dará derecho a LA ARRENDADORA, a solicitar la entrega inmediata de EL INMUEBLE por parte de LA ARRENDATARIA, con todas sus obligaciones y servicios solventes a la fecha de entrega. CESION, ARRENDAMIENTO Y LICENCIA CLAUSULA DECIMA SEGUNDA: Este Contrato es esencialmente Intuito Personae, ya que LA ARRENDADORA ha tomado en cuenta para la firma de este Contrato las cualidades y referencias de LA ARRENDATARIA. En consecuencia, LA ARRENDATARIA se obliga a los siguientes: a) En ningún caso podrá subarrendar EL INMUEBLE, ni total ni parcialmente; b) No podrá traspasar ni ceder en forma alguna EL INMUEBLE, c) Los accionistas o socios de LA ARRENDATARIA no podrán vender o gravar sus acciones, cuotas o derechos, sin la autorización previa y por escrito de LA ARRENDADORA. El incumplimiento de lo aquí convenido dará derecho a LA ARRENDADORA a pedir la resolución de este contrato y exigir la entrega inmediata de EL INMUEBLE. En todo caso LA ARRENDATARIA continuará siendo responsable de las demás obligaciones que le impone este Contrato hasta la entrega definitiva de EL INMUEBLE en las mismas condiciones en que lo recibe. LA ARRENDATARIA no podrá ceder este arrendamiento o subarrendar EL INMUEBLE o cualquier derecho o privilegio relacionado con el presente contrato, o permitir a otra persona, excepto a sus agentes, previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA. El consentimiento dado por LA ARRENDADORA no constituirá su consentimiento para cualquier otra cesión, arrendamiento, y ocupación por otras personas. Cualquier cesión, subarrendamiento o licencia para ocupar EL INMUEBLE no autorizado por LA ARRENDADORA será motivo de Resolución del presente contrato. LA ARRENDADORA podrá ceder y traspasar todos los derechos, acciones, obligaciones que provienen del presente contrato, previa notificación hecha por escrito a LA ARRENDATARIA. MEJORAS O ADICIONES HECHAS POR EL ARRENDATARIO CLAUSULA DECIMA TERCERA: Durante el término del arrendamiento, LA ARRENDATARIA tendrá el derecho a remodelar o alterar el interior de EL INMUEBLE, previa autorización dada por escrito por “LA ARRENDADORA”, de acuerdo con los diseños y decoración y con los estándares de diseño y el Manual de Remodelación y Acondicionamiento de Locales. Asimismo, “LA ARRENDATARIA” conviene en acondicionar EL INMUEBLE, a satisfacción de LA ARRENDADORA para el funcionamiento del fondo de comercio que gira bajo la denominación “RESTAURANT ÁRABE AIROUT EXPRESS”. Todas las modificaciones que LA ARRENDATARIA, deba efectuar en EL INMUEBLE para los fines de su acondicionamiento serán por su cuenta y costo. “LA ARRENDATARIA” declara que las modificaciones no irán en contra de las disposiciones contenidas en el Documento de Condominio del Centro Comercial su reglamento y el Manual de Remodelación y Acondicionamiento de Locales y las que se encuentren en vigencia o se dicten en el futuro. Queda entendido, que todas las mejoras, reparaciones, instalaciones, construcciones o bienhechurías a efectuarse e EL INMUEBLE deberán ser aprobadas previamente y por escrito por “LA ARRENDADORA” y las mismas quedan en beneficio de “LA ARRENDADORA” sin que “LA ARRENDATARIA”, pueda reclamar indemnización alguna. No obstante lo anterior si “LA ARRENDADORA” lo prefiere, podrá exigir a “LA ARRENDATARIA” que devuelva EL INMUEBLE en la misma forma y condiciones en que lo recibió, pudiendo efectuar “LA ARRENDADORA” los trabajos que se requieran y “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar los costos correspondientes. LETREROS Y AVISOS CLÁUSULA DECIMA CUARTA: “LA ARRENDADORA” permitirá a “LA ARRENDATARIA” el uso, instalación de letreros y avisos en EL INMUEBLE, de acuerdo a la normativa, criterio y estándares del Documento de Condominio y su reglamento. Los lugares donde se coloquen dichos letreros y avisos, los tamaños y sus características además deberán cumplir con todas las leyes y disposiciones legales locales. EXPROPIACIÓN CLAUSULA DECIMA QUINTA: Si todo o parte “EL INMUEBLE” fuere afectado por decreto de expropiación por causa de utilidad pública o social o cualquier decreto que sea similar o análogo al de expropiación por cualquier autoridad bajo dominio eminente, este arrendamiento se dará por terminado y “LA ARRENDATARIA” pagará el canon de arrendamiento exclusivamente hasta la fecha de dicha determinación. ACCESO DE “LA ARRENDADORA” CLÁUSULA DECIMA SEXTA: “LA ARRENDADORA” expresamente se reserva el derecho de entrar a EL INMUEBLE y/o cualquier parte del mismo en caso de emergencia. Además, “LA ARRENDADORA” podrá entrar a EL INMUEBLE dando aviso con veinticuatro (24) horas de anticipación a fin de realizar inspecciones y reparaciones, para mostrar EL INMUEBLE a posibles arrendatarios, compradores y otros y para llevar a cabo todos los actos relativos a seguridad, protección, preservación, venta o mejoras de EL INMUEBLE. PLUSVALÍA CLÁUSULA DECIMA SEPTIMA: “LA ARRENDATARIA” reconoce que el valor que pudiera adquirir EL INMUEBLE arrendado durante la vigencia de este contrato y la clientela, punto comercial, etc. (good Hill), pertenece a “LA ARRENDADORA” y nada podrá reclamar por dichos conceptos. PRENDA CLAUSULA DECIMA OCTAVA: En caso de que “LA ARRENDATARIA” diere en calidad de prenda el establecimiento Mercantil que instalare en EL INMUEBLE arrendado sin el consentimiento, dado por escrito de, “LA ARRENDADORA”, será causal de resolución del contrato. VENTA CLAUSULA DECIMA NOVENA: En caso de que “LA PROPIETARIA” procediera a enajenar EL INMUEBLE, objeto del presente contrato “LA ARRENDATARIA” de acuerdo al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, tendrá derecho a ejercer el derecho de preferencia que expresamente establece la Ley. PERTURBACIONES CLAUSULA VIGESIMA: “LA ARRENDADORA” no responde de la perturbación de mero hecho que terceros puedan causar en la quieta y pacífica posesión y disfrute de EL INMUEBLE arrendado. En tales casos, “LA ARRENDATARIA” tendrá acción directa contra los perturbadores y será a su cargo acudir ante las autoridades competentes en reclamo de su amparo. EQUIPOS DE INCENDIO CLAUSULA VIGESIMA PRIMERA: El Centro Comercial Metrocenter está dotado de equipos de detección de incendio. “LA ARRENDATARIA” debe instalar las lámparas de emergencia, los extintores que sean necesarios en EL INMUEBLE. De requerirlo el cuerpo de Bomberos y previa notificación escrita a “LA ARRENDADORA”, “LA ARRENDATARIA” deberá adaptar el equipo de detección de incendios a las condiciones que requiera el fondo de comercio que instale. CONTRATO UNICO CLAUSULA VIGESIMA SEGUNDA: Las partes no asumen ninguna obligación que no esté convenida de manera expresa en el presente contrato de arrendamiento o las leyes que regulan la materia, el cual sustituye todo compromiso verbal o escrito contraído anteriormente por las partes con este mismo objeto. Las modificaciones al presente contrato solo serán válidas cuando sean convenidas por escrito entre ambas partes. PERMANENCIA CLAUSULA VIGESIMA TERCERA: Las obligaciones de este contrato continuarán vigentes en su totalidad aun cuando se produzcan prórrogas; por ser la naturaleza de este contrato a plazo fijo, vencido el término del mismo quedará extinguido de pleno derecho y en ningún caso operará la tácita reconducción del mismo, aun cuando se hubiere pagado alguna cantidad, con posterioridad al vencimiento del término aquí fijado, que en todo caso se tendrá recibida como indemnización y no como canon de arrendamiento entendiéndose que llegado este término se extingue la relación arrendaticia aquí celebrada, y consecuencialmente no hay conversión de esta a tiempo indeterminado. Este arrendamiento está sujeto a la obtención por parte de “LA ARRENDATARIA” de todas las licencias gubernamentales necesarias, para la operación de un fondo de comercio denominado “RESTAURANT ARABE AIROUT EXPRESS. FUERZA MAYOR CLAUSULA VIGESIMA CUARTA: Si cualquiera de las partes fallare en el cumplimiento de sus obligaciones bajo este contrato por una causa de fuerza mayor, dicha parte no será responsable por pérdidas o daños por su incumplimiento y la otra parte no será relevada del cumplimiento de sus obligaciones si no fuere igualmente afectada por la fuerza mayor. Fuerza mayor dignificará cualquier período de demora ocasionado por caso fortuito fuera del control de las partes, tales como huelgas, paros, problemas laborales, disposiciones y órdenes legales o gubernamentales, explosión, accidentes, revueltas populares, guerra (declarada o no), etc. INTEGRIDAD DEL CONTRATO CLAUSULA VIGESIMA QUINTA: Este arrendamiento contiene todos los convenios entre las partes y no podrá ser modificado de ninguna manera excepto por acuerdo escrito entre las partes. El presente contrato no podrá ser terminado ni modificado verbalmente. INCUMPLIMIENTO CLAUSULA VIGESIMA SEXTA: En caso de que “LA ARRENDATARIA” no pagare dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos o incumpliere cualesquiera de las obligaciones conforme a lo acordado en el presente contrato, “LA ARRENDADORA” estará facultada para demandar la Resolución del presente contrato de arrendamiento y pagará como Cláusula Penal, en compensación por los daños y perjuicios sin que “LA ARRENDADORA” tuviera que probarlos una cantidad equivalente a lo que resulte de multiplicar el valor del último canon diario de arrendamiento convenido en este Contrato multiplicado por diez (Cláusula penal diaria= último canon mensual /30x10), por cada día de retardo, contados según el caso, desde el día siguiente a la fecha de terminación o desde el día siguiente a la fecha en que “LA ARRENDADORA” solicite la rescisión del contrato hasta el Día de la entrega de “EL INMUEBLE” en las condiciones estipuladas. Asimismo “LA ARRENDATARIA” estará obligada frente a “LA ARRENDADORA” a pagar los cánones de arrendamiento pendiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.616 del Código Civil, así como los costos y costas judiciales incluyendo honorarios de Abogados extrajudiciales y judiciales, en que haya incurrido con dicho incumplimiento. CAUSA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO CLAUSULA VIGESIMA SEPTIMA: Son causas de resolución del Contrato, las siguientes: 1.- Si “LA ARRENDATARIA”, incumpliere cualesquiera de las obligaciones contraídas en este contrato, en el Documento de Condominio y su Reglamento, el Manual de Remodelación y Acondicionamiento de Locales y el Menú previamente aprobado para el fondo de comercio “RESTAURANT ARABE AIROUT EXPRESS” que “LA ARRENDATARIA” declara conocer ampliamente y estar conforme, o cualesquiera otras previstas en la Ley. 2.- Si “LA ARRENDATARIA, no pagare dos (2) pensiones de arrendamiento, o una de cuota mensual de Condominio, en su respectivo vencimiento, aún cuando se le recibiere el pago con posterioridad. 3.- Si “LA ARRENDATARIA” o su fiador, sufriera medida judicial, preventiva o ejecutiva contra cualquiera de sus bienes, aún en caso de que esto no conste de resolución judicial, o si se solicitare ante los Tribunales o se decretare su estado de atraso o quiebra. 4.- Si “LA ARRENDATARIA” cediere o traspasara la mayoría de sus bienes a sus acreedores o quedare en estado de insolvencia a juicio de “LA ARRENDADORA”. ENTREGA DEL INMUEBLE CLAUSULA VIGESIMA OCTAVA: “LA ARRENDATARIA” entregará EL INMUEBLE al finalizarse el término del contrato o cualquier extensión o prórroga del mismo, en las mismas condiciones en que tomó posesión de él, excepto por el deterioro normal o las contingencias aceptadas por las partes, quedando a beneficio de “LA ARRENDADORA” las mejoras hechas en EL INMUEBLE. “LA ARRENDADORA” conviene en que los equipos, máquinas, mobiliario, símbolos, avisos, y elementos característicos propiedad de “LA ARRENDATARIA”, serán removidos por “LA ARRENDATARIA” dentro de los cinco (05) días hábiles después de la terminación del contrato, siempre y cuando EL INMUEBLE no sufriere deterioro diferente al ocasionado por el uso normal de EL INMUEBLE. “LA ARRENDATARIA” correrá con los gastos que se ocasionen para la reparación de los daños que se causaren por la remoción de sus máquinas y equipos de EL INMUEBLE. DEMORA EN LA ENTREGA DE EL INMUEBLE CLAUSULA VIGÉSIMA NOVENA: Si “LA ARRENDATARIA” no entregare EL INMUEBLE a la terminación del plazo original de arrendamiento o cualquier extensión o prórroga del mismo, y continuare ocupando EL INMUEBLE sin la autorización de “LA ARRENDADORA” incurrirá en la obligación del pago de las cantidades establecidas en la Cláusula Vigésima Sexta del presente contrato, por concepto de daños y perjuicios. LEY APLICABLE CLAUSULA TRIGÉSIMA: este arrendamiento y el cumplimiento del mismo, será regido por la legislación y reglamentación nacional, estatal o municipal aplicable a EL INMUEBLE. GASTOS CLAUSULA TRIGÉSIMA PRIMERA: Todos los gastos que ocasiones este Contrato, hasta su definitiva terminación, correspondientes a Registro ante la Oficina del Registro Principal, Notaría, así como los de cobranza o extrajudicial (sic), incluidos Honorarios de Abogados, será, por la exclusiva cuenta de “LA ARRENDATARIA”. GARANTÍA DE FIEL CUMPLIMIENTO CLAUSULA TRIGÉSIMA SEGUNDA: “LA ARRENDATARIA” se obliga a constituir garantía de fiel cumplimiento mediante la entrega de una cantidad equivalente a TRES (3) cánones de arrendamiento fijo a “LA ARRENDADORA”, que asciende a la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) para garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que asumen en este contrato. El incumplimiento de lo aquí convenido da derecho a “LA ARRENDADORA”, a pedir la resolución de este contrato y exigir la inmediata entrega de EL INMUEBLE. RECIBO DE NOTIFICACIONES CLÁUSULA TRIGÉSIMA TERCERA: Ambas partes conviene que toda notificación que entre ellas se dirijan, podrá ser practicada válidamente por uno cualquiera de los siguientes medios: a. Telegrama, el cual se dará por recibido a los cinco (5) días continuos de su expedición; a los fines de probar la utilización de ese medio, bastará que se exhiba la copia del telegrama debidamente sellada por Ipostel o por el Instituto que hiciere sus veces. b. Carta con acuse de recibo. c. Notificación judicial a “LA ARRENDADORA” y a “LA ARRENDATARIA”, en la persona de cualquiera de sus representantes, empleados y/o dependientes. Las direcciones a los efectos de notificaciones son: “LA ARRENDADORA” Oficinas Administrativas del Centro Comercial denominado METROCENTER, situado en el Nivel Terraza, ubicado en la Avenida Baralt con Avenida Universidad, entre las esquinas de la Bolsa y Capitolio, El Silencio, Municipio Libertador, Distrito Capital de esta ciudad de Caracas. “LA ARRENDATARIA” Local PZ-3 ubicado en el Nivwel Feria del Centro Comercial METROCENTER ubicado en la Avenida Baralt con Avenida Universidad, entre las esquinas de la Bolsa y Capitolio, El Silencio, Municipio Libertador, Distrito Capital de esta ciudad de Caracas. DOMICILIO Y JURISDICCIÓN Las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Caracas, a cuyos tribunales declaran expresamente someterse. En Caracas, a la fecha de su autenticación.” 3.- Acompañó marcado con la letra “C”, instrumento privado de fecha 12 de mayo de 2011. Observa este juzgador que el medio bajo análisis constituye una misiva emanada de la parte actora suscrita por la ciudadana Martha G. Villalaz, sellada y firmada como recibida por la sociedad Mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS C.A en fecha 12-05-11, (folio 25 del presente expediente), siendo que la demandada no desconoció la firman ni el sello húmedo que en ella se evidencia como signo de recibido, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 y 1.374 del Código Civil y la cual expresa lo siguiente: “BIENES RAICES INVERBROK C.A Caracas, 12 de Mayo de 2011 Local PZ-3 COMERCIAL AIROUT EXPRESS, C.A RIF J-30790026-1 Presente.- Estimados señores: Por medio de la presente me dirijo a usted en relación al contrato de arrendamiento celebrado entre su representada, la sociedad mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS, C.A, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 21 de junio de 2010, anotado bajo el No. 53, Tomo 165-A sgdo, por una parte y por la otra mi representada BIENES RAICES INVERBROK C.A, sobre los local (sic) identificados con la letra y numero PZ-3, ubicado en el Nivel Feria con aproximadamente 32,03 metros cuadrados, que forman parte del Centro Comercial Metrocenter, otorgado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Sucre el día 05 de agosto de 2010, anotado bajo el No.30, Tomo 113 y cuya duración se estipulo de (1) un año fijo, contados a partir del 15 de julio de 2010, a los fines de NOTIFICARLES LA NO PRORROGA del mencionado contrato sobre el referido local, por lo que el inmueble deberá ser entregado totalmente desocupado libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio del contrato. Ahora bien, en caso de hacer uso de la prórroga legal establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, le indicamos que durante este periodo, las condiciones permanecerán iguales a las contratadas inicialmente, salvo que se estipule el IPC correspondiente durante ese lapso de tiempo. Por lo tanto se le concede un plazo de (5) cinco días continuos contados a partir de la presente fecha para convenir con las modificaciones en las Oficinas de la Administración de la Arrendadora. Sin más a que hacer referencia, quedo de usted, (Fdo. Ilegible) Dra. Marta G. Villalaz V. Departamento Legal” 4.- Consignó instrumento privado emanado de Bienes Raíces Inverbrok, C.A. dirigido a la ciudadana Martha Villalaz, en el que consta sello de la sociedad BIENES RAICES INVERBROK C.A, el cual se encuentra suscrito de manera ilegible, (folio al 116 y 117), ambos inclusive del presente expediente, la cual establece lo siguiente: “Caracas 1 de octubre de 2010 Para: Dra.Martha Villalaz De: Bienes Raíces Inverbrok C.A Propuesta de Servicios Profesionales de Abogado: Asuntos Extrajudiciales: Comprende las consultas, correspondencia, gestiones, informes y dictámenes, por escrito sobre asuntos relacionados con la materia arrendaticia, condominal que forma parte del CCMC. • Consultas: Dar respuestas a las preguntas y dudas que sobre algún cliente del Centro Comercial se realicen, puede ser verbal, por escrito o telefónicamente. • Correspondencias: A solicitud de la presidencia, redactar comunicaciones o cartas dirigidas a los clientes del Centro Comercial. • Gestiones: Revisión de algún expediente a nivel judicial, que se haya iniciado en contra del Centro Comercial, por algún cliente de éste. • Información y dictámenes: Por medio de un escrito dar respuesta a situación que haya o pudiera intentar en contra o a favor del Centro Comercial. • Asistencia: Se establecen (3) días para la asistencia personal a la oficina Administrativa del Centro Comercial, tentativamente los días martes, jueves y viernes, de 10:00 am a 4:30 pm • Contratos: Para las firmas de contratos de arrendamiento y cobranza extrajudicial, se atendería directamente y trataría de fijar los días jueves o viernes a partir de las 10 am, acordando de antemano con el notario con el que se trabaje. • Convenios: Acuerdos para solucionar problemas ocasionados por los clientes del CCMC, derivados por falta de pago de cánones de arrendamiento, entrega del local o la reubicación del cliente a otro local, a los fines de solucionar posibles demandas etc. • Cobro de pagos atrasados de Alícuotas de Condominio: Después que la Administración haya agotado las vías de advertencia, se pasa a legal y se cargará al moroso, el 20% del monto adecuado por concepto de pago de honorarios de abogados. Asuntos judiciales: Comprende las acciones judiciales que se intenten contra los arrendatarios, co-propietarios u ocupantes del Centro Comercial Metrocenter, por incumplimiento, Resolución de Contrato, Prórroga Legal, Desalojo o Cobros de Bolívares por vía ejecutiva, así como también cualquier otra acción relacionadas con las mencionadas acciones, que se pudiesen intentar en contra del Centro Comercial Metrocenter : Metodología Interna: -Estas acciones judiciales, una vez evaluada la situación del Cliente, se especificará mediante un memorándum, el motivo de la acción judicial a intentarse, para la cual se otorgará un poder especial, única y exclusivamente de eso. -Se entregará copia del expediente a los fines de llevar seguimiento de la acción propuesta. .Se presentara la relación detallada de gastos judiciales, cabe decir, pago de compulsa, diligencia del alguacil, impulso procesal, motivación del expediente, etc. Estos costos serán por cuenta del CCMC hasta terminar el juicio. -En caso de llegarse a un arreglo judicial en el transcurso del juicio 1los honorarios y costas que se hayan generado durante el juicio en Primera Instancia serán pagados en su totalidad por el cliente. *HONORARIOS Asuntos Extrajudiciales: Por la atención de las mencionadas gestiones realizadas a la empresa dentro de sus instalaciones o mediante la interacción de correo electrónico y llamadas telefónicas, se estima la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3000) mensuales, cantidad esta que será pagada por mensualidades vencidas, los primeros (5) días de cada mes. *HONORARIOS Asuntos Judiciales: En virtud de la asesoría permanente indicada en el numeral anterior por la atención de cada acción, la estimación de honorarios profesionales será de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) por caso, para Primera Instancia, cuya cantidad será pagada mediante una cuota inicial de 40% con la introducción de la demanda, un tienta por ciento para la contestación de la demanda, y la presentación del informe y finalmente el 30% restante al solucionarse el caso en cuestión. Para Segunda Instancia, la estimación de los honorarios de abogados será de TRES MIL BOLIVARES (Bs 3.000,00), cantidad ésta que será pagada por el nuevo inquilino del inmueble desocupado, en el momento de realizarse la nueva contratación. *HONORARIOS Contratos Notariados Para los casos de redacción de Contratos Notariados de arrendamientos nuevos, se facturara al cliente Bs 800-cu. Para los casos de renovación de contrato privado y prórroga legal, los honorarios profesionales se estiman en la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600) cantidad esta que será pagada por los arrendatarios. Metodología interna de las firmas: -Tres meses antes contactar al cliente por escrito, sobre el aviso de vencimiento de su contrato - Fijar con el cliente una cita mínimo un mes antes del vencimiento de su contrato, para negociar su renovación, prórroga o desalojo, -citar para los días jueves o viernes, según le convenga al cliente. -Tener preparada la hoja de “negociación” con propósito del CCMC la cual será firmada por ambas partes, como aprobado. -Elaborar el borrador del documento que será revisado y aprobado por la Administración y será entregado al cliente, si así lo desea. -Ya fijada la fecha de la firma mínimo, una semana antes, enviar el documento por E-mail al Notario y hacer el pago respectivo a través del banco. -El día de la firma, preparar un original del documento y tres (3) copias adicionales - Es indispensable la presencia del abogado el día de la firma (…)”. Ahora bien, observa esta Juzgadora que el instrumento bajo estudio, se encuentra suscrito por un tercero que no es parte en juicio, en virtud de lo cual, en la oportunidad de promoción de prueba, la parte actora promovió la ratificación testimonial de la ciudadana Marta G. Villalaz, titular de la cédula de identidad Nº V.- 6.523.989, a los fines de que ratificara su contenido y firma conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, prueba esta que fue admitida por la Juez a quo y evacuada tal como consta en el acta levantada a tal efecto en fecha 29 de junio de 2012 (f.130). Con respecto a este prueba, la parte demandada se opuso a la misma por ser, a su decir, manifiestamente ilegal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud de que la ciudadana promovida como testigo para ratificar documento, es apoderada de la parte actora en el presente juicio, al respecto, es menester señalar que, la inhabilidad referida en el artículo supra citado se refiere a la prueba testimonial ordinaria, en la cual el testigo va a declarar sobre los hechos y circunstancias relacionadas con la controversia, no obstante, considera quien Juzga, tal como lo estableció la sentenciadora a quo, que en el caso en marras, si bien la testigo es, en efecto, apoderada judicial de la actora en la causa, no obstante fue promovida con el único objeto de ratificar su firma y el contenido del documento supra reseñado, en consecuencia se le otorga valor probatorio. Se aprecia así que en la oportunidad de la evacuación de la ratificación testimonial, la testigo señaló “Visto el documento inserto a los folios 116 y 117 de este expediente, documento este contentivo de la propuesta de servicios profesionales suscrita entre Sociedad Mercantil BIENES RAÍCES INVERBROK C.A. y mi persona, en fecha 01 de octubre de 2010, lo ratifico y reconozco como suscrito por mi en tos su contenido y firma”. Quedando así ratificado en su contenido y firma el instrumento bajo análisis esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y su apreciación se realizará en la parte motiva de la presente decisión. 5.- Durante el lapso probatorio la parte actor promovió las pruebas escritas que fueron acompañadas al libelo de demanda y las cuales ya han sido objeto de estudio por esta Alzada. 6.- Promovió la ratificación testimonial de ciudadana Martha G. Villalaz, de este domicilio, titular de la cedula de identidad No. 6.523.989 respecto del instrumento señalado en el acápite “3” de las pruebas de la parte actora, y sobre la cual este Tribunal se pronunció en la oportunidad de valorar dicho instrumento. DE LA PARTE DEMANDADA: a. Consignadas conjuntamente con el escrito de contestación 1.- Consignó marcado con la letra “A”, original de instrumento poder, de fecha 19/01/12, que fuera otorgado por la ciudadana Alexandra María Airout Khaoli, titular de la cédula de identidad Nº V. 13.233.326, actuando en su carácter de Gerente de la sociedad mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS, C.A. debidamente autenticado por ante la Notaria Primera del Municipio Chacao quedando inserto bajo el Nº30, Tomo 15 de los libros de autenticación llevados por esa notaria (folios 47 al 48 del presente expediente). Con respecto a dicho instrumento, éste Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los artículos 150, 151, 154 y 157 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercen los abogados Marcia del Valle González y Kleber Lamorte Ernesto Pedro en nombre de la sociedad mercantil Comercial Airout Express, C.A. 2.- Marcado “B” copias simples, contentivas de vouchers provenientes del Banco Venezuela, sellados por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en las fechas 19 de Enero de 2012, 23 de enero de 2012, 13 de febrero de 2012, 13 de marzo de 2012, que corren insertos en los folios 50 al 53 del presente expediente. Aprecia esta Juzgadora que los referidos instrumentos fueron consignados en copia simple se encuentran sellados por las taquillas del Juzgado Vigésimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas como comprobantes de consignación, en virtud de lo cual siendo que la parte actora no los impugnó se les otorga valor probatorio, y de los mismos se desprende que la parte demandada efectuó pago por consignación de los cánones de arrendamiento, desde el mes de enero de 2012 hasta abril de 2012. 3.- Copia simple del expediente Nº 066-12, llevado por el Juzgado Quinto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de la medida de secuestro solicitada por el demandante, sociedad Mercantil BIENES RAÌCES INVERBROK, C.A en el juicio que por cumplimiento de contrato intentara contra la Sociedad Mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS C.A. que riela del folio 54 al 82 del presente expediente. Aprecia quien juzga que los documentos en cuestión se tratan de copias simples de documentos públicos judiciales, siendo que la parte actora no los impugnó se les confiere valor probatorio y de los mismos se desprende que en fecha 23 de abril de 2013 se remitió al Juez Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial oficio mediante el cual se remitió exhorto y copia certificada de la decisión proferida en fecha 27 de marzo de 2012, por el juez a quo, mediante la cual se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende; medida ésta que fue ejecutada en fecha 02 de mayo de 2012 conforme se evidencia del acta que riela en el expediente; y que dichas resultas fueron remitidas al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas en fecha 03 de mayo de 2012. b.- En la oportunidad de promoción de pruebas No promovió medio probatorio alguno. MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Conoce este Tribunal de la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoara la sociedad mercantil Bienes y Raíces Inverbrok, C.A. contra la sociedad mercantil Comercial Airout Express, C.A. Antes de pronunciarse con relación al mérito del presente asunto, corresponde a esta Juzgadora emitir pronunciamiento con relación al alegato formulado por la parte actora en la oportunidad de dar contestación a la reconvención formulada, al señalar que la representación judicial de la parte demandada reconviniente consignó escrito de contestación en las misma oportunidad en la que compareció a darse por citada en el proceso, no habiendo vencido la oportunidad prevista para que comenzara a transcurrir el término establecido en el auto de admisión de la demanda principal, por lo que solicitó la actora, que no fueran considerados y se tuviera como confesa a la parte demandada. De la tempestividad del escrito de contestación Observa esta Alzada que se desprende de autos, que en efecto, la presente demanda principal fue admitida por procedimiento breve en fecha 21 de marzo de 2012 en consecuencia se emplazó a la demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la resulta de su citación, a los fines de dar contestación de la demanda. No habiéndose logrado la citación personal, en fecha 08 de mayo de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada, abogado Marcia del Valle González, compareció ante el Juzgado de la causa, en fecha 08 de mayo de 2012, consignando en ese acto escrito de contestación a la demanda acompañado de poder con facultad expresa para darse por citada, por lo cual se configuró la citación tácita de la demandada y se verifica que en esa misma oportunidad se dio contestación a la demanda. Ahora bien con relación a la tempestividad de la contestación consignada de forma anticipada en el curso de un procedimiento breve la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 04 de abril de 2013, reiteró el criterio que se cita a continuación: “(…) Ahora bien, respecto a la contestación anticipada, esta Sala en sentencia de fecha 1 de agosto de 2006, caso: JESÚS ANTONIO PIÑERO ROMERO y otra, contra EDUARDO JOSÉ CAMACARO VÁSQUEZ y otra, estableció lo siguiente: ‘…Asimismo, en la sentencia transcrita anteriormente, ajustada a los principios constitucionales así como a los criterios jurisprudenciales asentados por este Alto Tribunal, y en resguardo de la uniformidad jurisprudencial, estableció que es ‘válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil’. Así, debe considerarse tempestiva la contestación anticipada a la demanda tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve…’. (Resaltado de la Sala). Asimismo, esta Sala en sentencia de fecha 8 de octubre de 2009, caso: GUSTAVO ADOLFO PADRINO MAITA, contra ALMACENES FRIGORÍFICOS DEL CENTRO C.A (ALFRIO, C.A.), estableció lo siguiente: ‘…el presente fallo, se deduce que la contestación anticipada de la demanda, es un acto válido, en cualquier procedimiento, por lo que el juez no podrá declarar la extemporaneidad de la demanda. En efecto, en el primer supuesto para que se configure la confesión ficta ‘…Si el demandado no diere contestación dentro de los plazos…’, que contempla el legislador en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, deriva de la tesis, cuando el demandado falte al emplazamiento o que consigne el escrito de contestación vencido el lapso o término, no obstante, en el caso in comento, la parte demandada presentó de forma anticipada la contestación de la demanda, en consecuencia, la recurrida debió considerar válida actuación generada por la parte accionada. En consecuencia, esta Sala confirma la validez de la contestación de la demanda anticipada o con antelación tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve, toda vez, que la misma no causa desventaja o lesiones en los derechos conferidos al accionante, debido a que la conducta desplegada por el accionado lo que persigue es trabar la litis en el proceso, el cual de conformidad con el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ‘…constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…’. Conforme a lo anteriormente expresado, al establecer pleno valor a la contestación de la demanda de forma anticipada, en el presente caso no podría declarase la confesión ficta, por cuanto se requiere la concurrencia de los tres (3) requisitos indispensables, vale decir, que el accionado no diere contestación a la demanda, que la misma no sea contraria a derecho y el demandado no aporte prueba alguna que le favorezca…’. De manera que en caso de la contestación de la demanda, cuando ésta es propuesta de forma anticipada, debe considerarse un acto válido, en cualquier procedimiento, por lo que el juez no puede, con base en ello, declarar su extemporaneidad. (Sent. S.C.C. de fecha 8-8-11, caso: ESTEIN ARIAS GARCÍA, contra ERIKA JAZMÍN MORA CHACÓN)(…)”. Conforme a lo expuesto, en el caso concreto si bien, tal como se estableció supra, la parte demandada consignó de manera extemporánea por anticipada la contestación a la demanda, dicho acto en modo alguno puede considerarse lesivo a los derechos de la otra parte siendo que del iter procesal se evidencia el resguardo al derecho a la defensa de la misma, por esta razón y en observancia al criterio jurisprudencial transcrito esta Juzgadora ha de apreciar plenamente el escrito presentado por la demandada, tanto en lo referente a la contestación a la demanda, como en cuanto a la reconvención formulada. Así se establece. Del fondo de la controversia Corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento de la prórroga legal, a tal efecto aprecia quien juzga que en su escrito de demanda la parte actora señaló que suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil Comercial Airout Express, C.A. de un inmueble destinado a local comercial, y que la cláusula segunda de dicho contrato quedó establecido que el mismo tendría una duración de un año como término fijo, contado a partir del 15 de julio de 2010, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que una cualquiera de las partes notificase por escrito a la otra con sesenta días de anticipación al vencimiento del término inicial o de cualquiera de sus prórrogas y señala que en fecha 12 de mayo de 2011, la actora notificó a la demandada por escrito, mediante carta misiva, que el contrato no sería prorrogado, por lo que el inmueble debía ser entregado. Continuó alegando que, el contrato de arrendamiento en referencia venció el 15 de julio de 2011, de conformidad con los términos establecidos en la cláusula segunda del referido contrato, sin que la arrendataria desocupara ni entregara el bien inmueble dado en arrendamiento, por lo que se estimó que esta haría uso de la prórroga legal estipulada en el literal “a” del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con un máximo de duración de 6 meses, que habrían de computársele al demandando desde el 16 de julio de 2011, hasta el día 15 de enero de 2012, inclusive, sin que desde esa fecha la arrendataria procediera a entregar el inmueble arrendado conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato. Por su parte la demandada, además de negar y contradecir los hechos, indicó que la misiva contentiva de la notificación, es nula por cuanto la persona, ciudadana Martha G. Villalaz, que suscribe la misma no era parte en el contrato de arrendamiento para el momento de efectuarla ni estaba facultada para tal acto. Ahora bien, aprecia esta Juzgadora que el contrato cuyo cumplimiento se pretende establece en su cláusula segunda lo siguiente: DURACIÓN DEL CONTRATO CLÁUSULA SEGUNDA: El presente Contrato tendrá una duración de UN (1) año, como término fijo, contados a partir del día Quince de Julio de Dos mil Diez (2010), prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que cualquiera de las partes notifique por escrito a la otra con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de una cualquiera de sus prórrogas, si “LA ARRENDATARIA” estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, establecidas en este contrato, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal que establece el Artículo 38 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Durante el uso de la prórroga legal, si la hubiere, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes todas y cada una de las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato que dio lugar a la misma, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, los cuales se ajustarán de acuerdo a lo establecido en el artículo 14 ejusdem. Al finalizar la duración del presente contrato o su prorroga legal “LA ARRENDATARIA” deberá entregar “EL INMUEBLE” a “LA ARRENDADORA”, totalmente desocupado libre de bienes y personas y las mismas perfectas condiciones en que le fe entregado al inicio del contrato, tal y como lo dispone el artículo 1.594 del Código Civil vigente. Dichas llaves deberán ser entregadas en “EL INMUEBLE” a los fines de su inspección y para lo cual se levantará un acta que suscribirán ambas partes donde se dejará constancia de las condiciones de mantenimiento y conservación en que “LA ARRENDATARIA” los entrega. Parágrafo Primero: Queda expresamente convenido entre las partes que si “LA ARRENDATARIA” no entregare “EL INMUEBLE” para la fecha de terminación o para la fecha en que “LA ARRENDADORA” le solicite, inclusive privadamente por escrito, por cualquiera de las causas indicadas en la Cláusulas Vigésima Séptima y/o si fuere declarado por sentencia firme, “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar como Cláusula Penal, en compensación por los daños y perjuicios, sin que “LA ARRENDADORA” tuviere que probarla, la indemnización establecida en la Cláusula Vigésima Sexta del presente contrato, desde el día siguiente a la fecha en que “ LA ARRENDADORA” solicite la rescisión y hasta el día de la entrega de “EL INMUEBLE” en las condiciones estipuladas. Con relación a la notificación de la voluntad de la demandante de no continuar con la relación arrendaticia, o desahucio, aprecia esta Jurisdicente que entre las cláusulas contractuales que rigen la vinculación de las partes, específicamente la cláusula trigésima tercera, establece una regulación expresa en cuanto al recibo de las notificaciones, a tenor de lo siguiente: “(…) RECIBO DE NOTIFICACIONES CLÁUSULA TRIGÉSIMA TERCERA: Ambas partes conviene que toda notificación que entre ellas se dirijan, podrá ser practicada válidamente por uno cualquiera de los siguientes medios: a. Telegrama, el cual se dará por recibido a los cinco (5) días continuos de su expedición; a los fines de probar la utilización de ese medio, bastará que se exhiba la copia del telegrama debidamente sellada por Ipostel o por el Instituto que hiciere sus veces. b. Carta con acuse de recibo. c. Notificación judicial a “LA ARRENDADORA” y a “LA ARRENDATARIA”, en la persona de cualquiera de sus representantes, empleados y/o dependientes (…)” En virtud de lo señalado, considera necesario esta Juzgadora establecer como primer hecho cierto con relación a la validez de la notificación efectuada por la actora, que las partes en libre expresión de la autonomía de la voluntad al momento de establecer las condiciones que regirían la relación contractual determinaron que una de las formas de notificación entre las partes sería mediante una carta enviada con acuse de recibo, que conforme se desprende de las aseveraciones formuladas por las partes fue el medio empleado por la actora, para dar a conocer a la demandada su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Ahora bien con relación a la validez de las notificaciones efectuadas en un contrato de arrendamiento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sentado criterio en sentencia de fecha 14 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, sent. Nº 2294, en la cual se estableció lo siguiente: “(…)Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.” En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual. En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido (…)”. Es menester para esta Juzgadora analizar los dichos de las partes con relación a la misiva remitida por la actora a la demandada mediante la cual, conforme a lo alega, informó a ésta última de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito por ellas; a este respecto observa esta Alzada que la parte actora señala haber remitido en fecha 12 de mayo de 2011, la misiva que consigna marcada con la letra “C” y que riela al folio 25 del presente expediente y que fuera analizada supra, ahora bien, la parte demandada por su parte aduce la nulidad de la misiva remitida pero en ningún punto de su escrito de contestación refiere no haberla recibido, por el contrario reconoce expresamente haber recibido la misiva remitida por la actora en la fecha que en la misma se indica y ello se verifica expresamente del sello húmedo y firma de recibido que se evidencia en el mismo. El alegato de nulidad de la notificación realizado por la demandada, se fundamenta en que, a su decir la persona firmante de la misiva contentiva de la misma, no era parte de la relación contractual, sin embargo aprecia esta Jurisdicente, que dicho instrumento se encuentra suscrito por la abogada Martha G. Villalaz V. quien conforme a la Propuesta de Servicios Profesionales que fuere promovido y consignado por la parte accionante, la cual fue ratificada por la referida ciudadana, presta servicios profesionales a la sociedad mercantil Bienes Raíces Inverbrok, C.A. y que dentro de sus funciones se estipula la emisión de notificaciones y correspondencias, relacionadas con la actividad mercantil de la sociedad, en materia arrendaticia y condominial; ello aunado al hecho de que se evidencia claramente en la misiva remitida el membrete identificativo de la sociedad mercantil Bienes Raíces Inverbrok, C.A. -parte actora- y que la misma expresa claramente los detalles necesarios para hacer saber a la demandada la voluntad de la actora de no continuar con la relación contractual que las vinculaba mediante la prórroga del contrato, conforme a la supra citada cláusula trigésima del mismo, y siendo que se entregó en el domicilio de la demandada, con acuse de recibo, debe esta sentenciadora concluir que en efecto, en cuanto a este aspecto la notificación realizada es completamente válida Ahora bien, la parte demandada también aduce en su escrito de contestación que la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria, mediante la entrega de la misiva fue realizada intempestivamente, argumentando con relación esto que dicha comunicación debía ser hecha única y exclusivamente el día sesenta (60), anterior a la fecha de vencimiento del contrato, considerando éste como un termino y no un lapso, ello, a decir de la parte según lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que expresa “con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de cualquiera de sus prórrogas”. Observa esta Juzgadora que la relación contractual inició en fecha 15 de julio de 2010, en consecuencia siendo conforme a la cláusula segunda del contrato, su duración de un año fijo, el vencimiento del término del mismo estaba fijado para el día 15 de julio de 2011, por lo que la notificación debía efectuarse con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del mismo, por lo que de ser cierto lo aducido por la demandada la notificación debía realizarse el 15 de mayo de 2011 y no el 12 de mayo de 2011, es decir con tres días de anticipación al día sesenta (60) anterior al vencimiento del término contractual. Con relación a la naturaleza del tiempo válido para la notificación del desahucio, esta Juzgadora considera necesario destacar que, el mismo debe ser interpretado como un lapso de anticipación que establecen los contratantes como mínimo para la notificación de su decisión unilateral de no continuar con la relación arrendaticia, el cual tiene como objeto evitar que decisiones intempestivas de alguna de las partes cause un perjuicio a la otra; por cuanto lo contrario sería interpretar de manera en exceso restrictiva y formalista esta figura jurídica, contrario a su fin que no es otro que el de informar con la debida antelación a las partes sobre la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, tal como lo señala el sentenciador de primera instancia. Resulta necesario agregar, que supuesto distinto sería aquel en el que alguna de las partes comunicara a la otra su intención unilateral de no continuar con la relación contractual, después del día fijado como mínimo para la realización de tal comunicación por las partes en el contrato, por cuanto en ese caso si se estaría en un caso en el que la comunicación extemporánea por tardía podría causar un menoscabo a los derechos de la parte a la que se remite la misma; en consecuencia, concluye esta Juzgadora que en cuanto a la tempestividad, la notificación de no prórroga de la arrendadora a la arrendataria, resulta válida y puso de manifiesto a la demandada la voluntad de la actora de no continuar con la relación arrendaticia, respetando el tiempo mínimo establecido para ello en el contrato. En virtud de las consideraciones realizadas, concluye esta Alzada que la notificación de la decisión de no prórroga del contrato de arrendamiento realizada por la parte actora mediante misiva o carta remitida a la demandada con acuse de recibo, cumplió con todos los requisitos establecidos, logrando el fin para el cual se destinó de conformidad con lo establecido por las partes en el contrato cuyo cumplimiento se pretende y en consecuencia es plenamente válida, y surte efectos legales. De esta manera logró la actora probar haber notificado a la demandada de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento por ellas suscrito, en virtud de lo cual queda desvirtuado el alegato de la demandada de que el contrato se habría renovado tácitamente, encontrándose en el curso de una prórroga convencional. Ahora bien, una vez notificada la arrendataria de la no renovación del contrato, una vez expirado el término legal de vigencia del mismo, sin que la demandada hiciera entrega real y efectiva del mismo comenzó a computarse la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”. En virtud de la disposición legal supra transcrita y siendo que conforme lo han reseñado las partes la relación contractual arrendaticia tuvo una duración de un año, correspondería seis (6) meses por concepto de prórroga legal, los cuales empezaron a computarse en fecha 16 de julio de 2011, inclusive y que habrían vencido en fecha 15 de enero de 2012, también inclusive, siendo ésta la fecha a partir de la cual la arrendataria estaba obligada tanto legal como contractualmente a hacer entrega del inmueble arrendado, libre de objetos y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento así como a las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.579 y 1.594 del Código Civil y artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. 36.845 del 07 de diciembre de 1999); en consecuencia probados los extremos de hecho, debe considerar esta Juzgadora procedente la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término incoada por la sociedad mercantil Bienes y Raices Inverbrok, C.A. contra la sociedad mercantil Comercial Airout Express, C.A. Así se decide. Ahora bien, corresponde a esta jurisdicente pronunciarse con relación a la segunda pretensión formulada por la parte demandada y relacionada con el pago compensatorio en virtud de lo establecido en el primer parágrafo de la cláusula segunda, el cual establece lo siguiente: Parágrafo Primero: Queda expresamente convenido entre las partes que si “LA ARRENDATARIA” no entregare “EL INMUEBLE” para la fecha de terminación o para la fecha en que “LA ARRENDADORA” le solicite, inclusive privadamente por escrito, por cualquiera de las causas indicadas en la Cláusulas Vigésima Séptima y/o si fuere declarado por sentencia firme, “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar como Cláusula Penal, en compensación por los daños y perjuicios, sin que “LA ARRENDADORA” tuviere que probarla, la indemnización establecida en la Cláusula Vigésima Sexta del presente contrato, desde el día siguiente a la fecha en que ”LA ARRENDADORA” solicite la rescisión y hasta el día de la entrega de “EL INMUEBLE” en las condiciones estipuladas. Disposición ésta que debe ser adminiculada, a los fines de su cálculo, con lo que expresan las cláusulas vigésima sexta y vigésimo novena a saber: INCUMPLIMIENTO CLAUSULA VIGESIMA SEXTA: En caso de que “LA ARRENDATARIA” no pagare dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos o incumpliere cualesquiera de las obligaciones conforme a lo acordado en el presente contrato, “LA ARRENDADORA” estará facultada para demandar la Resolución del presente contrato de arrendamiento y pagará como Cláusula Penal, en compensación por los daños y perjuicios sin que “LA ARRENDADORA” tuviera que probarlos una cantidad equivalente a lo que resulte de multiplicar el valor del último canon diario de arrendamiento convenido en este Contrato multiplicado por diez (Cláusula penal diaria= último canon mensual /30x10), por cada día de retardo, contados según el caso, desde el día siguiente a la fecha de terminación o desde el día siguiente a la fecha en que “LA ARRENDADORA” solicite la rescisión del contrato hasta el Día de la entrega de “EL INMUEBLE” en las condiciones estipuladas. Asimismo “LA ARRENDATARIA” estará obligada frente a “LA ARRENDADORA” a pagar los cánones de arrendamiento pendiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.616 del Código Civil, así como los costos y costas judiciales incluyendo honorarios de Abogados extrajudiciales y judiciales, en que haya incurrido con dicho incumplimiento. DEMORA EN LA ENTREGA DE EL INMUEBLE CLAUSULA VIGÉSIMA NOVENA: Si “LA ARRENDATARIA” no entregare EL INMUEBLE a la terminación del plazo original de arrendamiento o cualquier extensión o prórroga del mismo, y continuare ocupando EL INMUEBLE sin la autorización de “LA ARRENDADORA” incurrirá en la obligación del pago de las cantidades establecidas en la Cláusula Vigésima Sexta del presente contrato, por concepto de daños y perjuicios En consecuencia habiendo declarado esta alzada procedente la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, y tal como las partes lo convinieron al momento de vincularse contractualmente, resulta también procedente el pago compensatorio reclamado por la actora, en virtud del retardo en que ha incurrido la demandada en la entrega efectiva del inmueble arrendado, desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal, siendo que el contrato venció en fecha 15 de julio de 2011, al corresponderle seis (06) meses de prórroga legal de conformidad con lo expuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago indemnizatorio derivado de la mora en la entrega del inmueble debe computarse desde el 16 de enero de 2012 hasta la fecha en que fue entregado el inmueble a la actora en virtud de la medida de secuestro decretada, a saber el 02 de mayo de 2013, aumentado conforme a lo establecido en la cláusula penal prevista en la cláusula vigésimo sexta del contrato de arrendamiento; en los términos en lo que lo estableció la sentencia recurrida; a saber: “CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES (Bs. 240.798,00), calculados desde el 16 de enero de 2012 hasta el 15 de marzo de 2012, ambos días inclusive, a razón del monto del canon de arrendamiento, correspondiente a DOCE MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.12.040,00), aumentados en los mismos términos que fueron establecidos por las partes en la cláusula penal establecida en la cláusula vigésima sexta del contrato de arrendamiento marcado “B”; QUINTO: se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS ( Bs. 192.639,84), calculada desde el 16 de marzo de 2012 hasta el 2 de mayo de 2012, ambos días inclusive, fecha última ésta en que la actora tomó posición del inmueble a través de la practica de la medida de secuestro, calculada igualmente a razón del monto del canon de arrendamiento, correspondiente a DOCE MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES(Bs 12.040,00),aumentado en los mismos términos que fueron establecidos por las partes en la cláusula penal establecida en la cláusula vigésima sexta del contrato de arrendamiento marcado B”. DE LA RECONVENCIÓN La parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, formuló reconvención o mutua petición contra la actora ; señalando que de conformidad con los artículos 365, 888,1159 y 1160 del Código de Procedimiento Civil, reconviene, en particular de la “obligación que tiene la actora de respetar los términos acordados en el contrato de arrendamiento para la entrega del inmueble, el cual se encuentra prorrogado automáticamente y de pleno derecho desde el diecisiete (17) de mayo de 2012, término acordado por las partes para la manifestación de voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, sin que se materializara la misma en el termino acordado” así como en que se le pague, a titulo compensatorio, “la cantidad que resulte de multiplicar el valor del último canon diario de arrendamiento multiplicado por diez (10) por cada día que dure el presente juicio y hasta el monto de bolívares DOSCIENTOS CUARENTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO SIN CENTIMOS (BS 240.798,00). Respecto a estos puntos aprecia esta Juzgadora que tal como ha quedado establecido supra, la parte actora logró probar la notificación del deshaucio válida a la demandada, lo que excluye de pleno derecho que la relación contractual se encuentre prorrogada convencionalmente, y habiendo transcurrido plenamente al prórroga legal a la que hace referencia el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual empezó a computarse una vez fenecido el término de duración del contrato, el día 15 de julio de 2011 (exclusive), por seis (6) meses hasta el día 15 de enero de 2012 (exclusive). En consecuencia, es menester para quien juzga, señalar en el presenta caso no ha quedado demostrado que la parte actora en la presente demanda no haya incurrido en incumplimiento alguno de sus obligaciones legales o contractuales; por todo lo cual deben desestimarse estas dos pretensiones de la parte demandada reconviniente; así se establece. Con relación al tercer particular reseñado en el petitorio de la parte demandada reconviniente, a tenor de lo siguiente: “Tercero: Sea levantada la Medida Cautelar de Secuestro Decretada y ejecutada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, suscrito por “COMERCIAL AIROUT EXPRESS, C.A.” y BIENES RAÍCES INVERBROK, C.A. y así mismo le sea restituido a mi representada el referido inmueble de forma inmediata, a los fines de hacer uso de éste mientras dure el proceso y aún después de obtener una sentencia favorable respetando lo términos contractuales (…)” Aprecia esta Juzgadora que la pretensión in commento no esta dirigida a la actora, por el contrario se trata de una solicitud al tribunal con los fines de lograr el levantamiento de una medida cautelar decretada, la cual tiene un trámite autónomo que no puede ser conocido por quien juzga en esta oportunidad, teniendo la parte demandada a su disposición los recursos legales pertinentes a los efectos de lograr su revisión por el juez que resulte competente. Así se decide. Y con relación al último punto, referido a la solicitud de que se declare sin lugar la demanda, observa esta Alzada que no configura esta una pretensión reconvencional, por lo cual resulta inoficioso emitir pronunciamiento alguno. Así se establece. DEL FRAUDE PROCESAL Corresponde, finalmente, a esta Alzada pronunciarse sobre la denuncia de “fraude procesal” planteada por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, donde adujo que “puesto que la misma en la presente causa ha solicitado que se decrete una medida de secuestro de manera infundada y de forma temeraria ya que no se encuentran llenos los extremos exigidos en el articulo 585 (Fomus bonis Iuris-periculum in mora) del Código de Procedimiento Civil, con lo que se ha solicitado dicha medida única y exclusivamente para obtener un resultado que no le corresponde, torciendo el proceso el cual se entiende como el instrumento fundamental para la realización de la justicia, tal y como lo establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 26 y 49 del mismo cuerpo legal”. Indicó que, el oficio de fecha 27 de marzo de 2012, en el cual se ordena al Tribunal Ejecutor de Medidas que practique el secuestro se fundamenta en dos supuestos completamente inexistentes “…1.-sobre el supuesto de hecho: de que la “actora notificó” la no prorroga del contrato de arrendamiento, lo cual ha quedado en evidencia con los elementos presentes en autos que se encuentra viciada de nulidad absoluta, (i) bien por no haber sido practicada por la actora, (ii) y bien por no haberse respetado el término acordado; 2.-Sobre el fundamento legal vertido en el articulo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el cual cito: (…Omissis…)”. Adujo que, “el legislador establece en el encabezado de la norma antes referida, que el juez decretará el secuestro, a solicitud del arrendador vencida que sea la prórroga legal(condición indispensable para decretar la medida) y por encontrarnos en presencia de una prórroga automática del contrato de arrendamiento, tal y como lo establece la Cláusula Segunda de dicho instrumento contractual, debidamente suscrito por las partes, es que se ve desvanecida la pretensión de la actora e infundada el decreto de dicha medida. Por su parte la representación judicial de la parte demandada señaló en la oportunidad de formular alegatos ante tal denuncia que conforme a los comentarios esbozados por el foro venezolano reproducidos en este escrito, debe precisarse que la interposición de la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, persigue la obtención de justicia y la solución del conflicto surgido entre las partes, ante la negativa del demandante de cumplir con su deber contractual de entregar a la parte actora el bien inmueble objeto de la relación arrendaticia, por lo que no puede colegirse entonces el fraude procesal, tan solo por la interposición de la demanda, ni la intención de la cautela requerida. Adujo que, la representación judicial estimó lesionado el derecho subjetivo de su representada, y, considerando que no fue posible reestablecer la situación jurídica infringida, se acudió a los Tribunales competentes para obtener la justicia reclamada. Indicó que, no puede concluirse que el presente proceso se encuentra inficionado o torcido para obtener un fin distinto al que constituye la reclamación de los legítimos derechos que asisten a su representada, respecto al bien de su propiedad, que maliciosamente la demandada pretende seguir ocupando sin justificación jurídica. Indicó que, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, establece por mandato legal el decreto de la medida de secuestro cuando la pretensión consista en el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y señaló que las medidas cautelares son perfectamente legales y se ajustan al marco constitucional vigente, y en el presente caso la medida fue obtenida in limine litis, con la apreciación de los elementos aportados a las actas del expediente, lo que no fue de ninguna manera atentatorio contra la buena fe de la demandada, ya que ésta estaba en perfecto conocimiento de su decreto y práctica. Ahora bien respecto a la figura del fraude procesal se ha pronunciado la máxima instancia judicial de la República de la siguiente manera, en sentencia de fecha 04 de agosto de 2000, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero -Caso Hans Gotterried- de la siguiente manera: (…Omissis…) “…El fraude procesal o dolo genérico tiene especies, tales como el dolo específico (puntual), la colusión, la simulación y hasta el abuso de derecho, como infracción al deber de lealtad procesal, y dados los alegatos y referencias del accionante en su confuso escrito de amparo, es el fraude procesal el que debe analizar en este caso esta Sala. El se encuentra contemplado en el artículo 17 aludido, el cual reza: “El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.” Las medidas necesarias establecidas en la ley, son tanto las particulares para situaciones prevenidas, como las de efectos generales, nacidas de las instituciones jurídicas. El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente. El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal. Se está ante una actividad procesal real, que se patentiza, pero cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino perjudicar a uno de los litigantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso), pudiéndose dar el caso que el actor convierta a los posibles testigos del demandado en codemandados, para evitar que puedan testimoniar a su favor en dicha causa. El fraude procesal puede tener lugar dentro de un proceso, o mediante la creación de varios juicios, en apariencia independientes, que se van desarrollando para formar con todos ellos una unidad fraudulenta, dirigida a que en una o varias causas la víctima quede indefensa o disminuida en su derecho, aunque los procesos aparezcan desligados entre sí, con diversas partes y objetos, que hasta podrían impedir su acumulación. Se trata de varias personas concertadas entre sí que demandan consecutiva o coetáneamente a otra, y que fingen oposición de intereses, o intereses distintos, pero que en realidad conforman una unidad de acción; fingimiento que igualmente puede ocurrir dentro de una causa, si el actor demanda junto a la víctima, a quienes se hallan en colusión con él…”. Respecto a este particular aprecia quien aquí se pronuncia que, la solicitud de una medida cautelar constituye un mecanismo del que dispone la parte a los fines de obtener del Tribunal un pronunciamiento temporal, que conforme a su naturaleza instrumental tiene por objeto asegurar la posibilidad de ejecución de un eventual fallo que pudiera favorecer a la parte solicitante, en tal sentido, a los fines de lograr su decreto la parte de llenar los extremos legales contemplados en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, los cuales deben ser verificados por el Juzgador. Observa esta Juzgadora, que tal como lo expresa acertadamente el juzgador a quo, la naturaleza de la medida cautelar al ser un medio legalmente previsto, de carácter temporal, revisable, instrumental y accesorio resulta incompatible con la obtención de lo que a decir de la parte denunciante sería “un resultado que no le correspondía” por parte de la actora y más aún con la posibilidad de ser utilizado como una forma de “torcer el proceso”. Respecto de las medidas cautelares solicitadas por la parte demandada, cabe señalar que el legislador, a los fines de evitar conductas desleales por parte de los justiciables, estableció la figura del abuso de derecho contemplada en el primer aparte del artículo 1185 del Código Civil que establece: “Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”; no obstante en el presente caso aprecia esta Juzgadora que la medida solicitada se trata de una medida de secuestro de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, en cuanto a tal particular es menester para esta Alzada traer a colación la decisión proferida en fecha 11 de agosto de 2009, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte Padrón, en la cual se estableció lo siguiente: “(…)Ahora bien, en el caso de las demandas por vencimiento de la prórroga legal, el legislador estableció en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la posibilidad de decretar una medida de secuestro sobre el bien en litigio en los siguientes términos: “…Artículo 39. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Resaltado de la Sala). De la transcripción anterior se puede observar que, el legislador estableció la figura del secuestro de la cosa arrendada en unos términos diferentes a los de otros secuestros u otras medidas cautelares en los demás procedimientos, ya que, no le otorgó al juez la facultad potestativa de otorgarla o no, dependiendo de si cumple con los extremos legales establecidos en el Código de Procedimiento Civil, sino que, una vez solicitada por el arrendador, el juez “decretará” de manera imperativa, el secuestro, y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble. En ese mismo sentido, esta Sala observa que de conformidad con lo establecido en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, una vez dictada por el juez la medida cautelar de secuestro, la parte contra quien obró dicha medida cautelar puede oponerse a ella. Igualmente, contra ese fallo interlocutorio que decida la oposición a la medida, el afectado puede interponer una acción de amparo constitucional, así como también podría ejercer acción de amparo contra la medida en el caso que vencido el lapso para decidir, el juez no haya emitido su decisión (…)”. Siendo así, considera esta Alzada la conducta de la parte al solicitar el decreto de la medida de embargo en los términos expuestos, en modo alguno puede ser considerada como reñida con la probidad y la lealtad con la cual es deber actuar en el proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 del Código Civil, así como los dispuesto en el marco de la Ley especial que regula el ejercicio de la abogacía como profesión, con el fin de inducir al Juez de la causa en error mediante engaño; y así se decide. DISPOSITIVA Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación formulado por la abogada Marcia González, actuando en representación de la sociedad mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS, C.A. contra la decisión proferida en fecha 13 de julio de 2012 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas sus partes la decisión proferida en fecha 13 de julio de 2012 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal incoada por la sociedad mercantil BIENES Y RAÍCES INVERBROK, C.A. contra la sociedad mercantil COMERCIAL AIROUT EXPRESS, C.A. y sin lugar la reconvención propuesta. TERCERO: Se condena en costas del juicio a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; igualmente se le condena a las costas del presente recurso por haber sido confirmada en todas sus partes la decisión recurrida, conforme a lo establecido en el artículo 281 eiusdem. Se ordena la notificación de las partes en virtud de que el presente fallo se pronunció fuera del lapso legal. Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los cuatro (04) días del mes de febrero del año dos mil catorce (2014). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación. LA JUEZ, DRA. ROSA DA SILVA GUERRA. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B. En la misma fecha 04 de febrero de 2014, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 p.m. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B. EXP. No. AP71-R-2012-000403 RDSG/GSMB/jjmg