TSJ Regiones - Decisión

Fue iniciado este procedimiento mediante libelo de demanda por DESALOJO, presentado por el abogado WOLFGAN DAVID LUY DERETT, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.376.950, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 49.556, en carácter de arrendador y propietario; contra el ciudadano ANDRÉS SOLANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.298.922, en carácter de arrendatario del local comercial identificado como TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, C.A., fundamentado en los siguientes hechos:
Que es propietario de un inmueble ubicado en la esquina de Santa Ana a Providencia, boulevard Brasil, identificado con el Nº 221, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 24 de octubre de 2005, bajo el Nº 37, Tomo 10, Protocolo Primero.
Que el inmueble está conformado por varios locales comerciales, y viviendas, que para la fecha de su adquisición, algunos de los ocupantes tenían la condición de comodatarios del anterior dueño y a otros se les desconocía su condición, entre ellos el ciudadano ANDRÉS SOLANO, quien actuaba como administrador del TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, C.A. Que anexa documento marcado “B”.
Que pudo determinarse que el ciudadano ANDRÉS SOLANO venía haciendo uso del contrato de comodato que había suscrito el ciudadano DOMENICO SMORTO MACRI, titular de la Cédula de Identidad Nº E- 226.680, ya fallecido, con la anterior propietaria del inmueble, ciudadana TRINA SALAVERIA DE HERNÁNDEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 924.037, que anexa marcado “C”, y quien le había otorgado un poder especial, amplio y suficiente para que administrara en su nombre la sociedad mercantil TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, pero no un contrato de arrendamiento del local comercial.
Que en múltiples oportunidades trató comunicarse con el ciudadano ANDRÉS SOLANO, para regularizar su situación como Gerente del Taller de Herrería San Judas Tadeo ante el conocimiento del fallecimiento del ciudadano DOMENICO SMORTO MACRI, en Italia, propietario del taller, y para que se procediera a establecer un contrato de arrendamiento y el pago de un canon de arrendamiento asequible a ambas partes, sin que se produjera respuesta del indicado ciudadano. Que ante esa situación se procedió a regularizar su situación como arrendatario del local donde estaba establecido el TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, ante la Oficina de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para la Vivienda.
Que el 22 de junio de 2010, introdujo ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda una solicitud de regulación del inmueble, a fin de darle a los ocupantes su condición de inquilinos de los locales comerciales y los de vivienda, formado bajo el expediente Nº 89.977, donde fue emitida la Resolución Nº 00015041, el 14 de octubre de 2011, que estableció como canon de arrendamiento mensual la cantidad de MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 1.875,78) para el taller. Que anexa original de la Resolución marcada “D” y notificación publicada en el diario Últimas Noticias, el 16 de marzo de 2012, mediante cartel, marcada “E”.
Que en dicho cartel se establecía un plazo de sesenta (60) días para impugnar la Resolución. Que desde la fecha de notificación el 9 de marzo de 2012, el ciudadano ANDRÉS SOLANO, no ha pagado el canon correspondiente y establecido en la Regulación de la Dirección de Inquilinato, debiendo hasta la fecha de interposición de la demanda, trece (13) meses consecutivos, a razón de MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 1.875,78), que suman VEINTICUATRO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 24.385,14).
Que en razón del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento desde la notificación de la regulación, por parte del ciudadano ANDRÉS SOLANO, en su condición de arrendatario sin contrato escrito, a tiempo indeterminado, del local comercial situado en la planta baja del inmueble ya identificado, lo demanda por resolución del contrato de arrendamiento y al consecuente desalojo, por falta de pago de los cánones de arrendamiento.
Fundamentó la demanda en los artículos 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; concatenado con los artículos 1.592, numeral 2º y 1.167 del Código Civil.
La parte demandada se dio por citada en el expediente, a través de su apoderado judicial, abogado Ramón Porras Ovalles, inscrito en el I.P.S.A. con el Nº 44.527, quien posteriormente presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 11º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contestó al fondo de la demanda presentó reconvención contra el actor, admitida por este juzgado por auto dictado el 19 de diciembre de 2013 y contestada tempestivamente por la parte actora. Ambas partes promovieron pruebas, sobre las cuales se pronunció este juzgado y la prueba testimonial fue evacuada durante el lapso probatorio.
De conformidad a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde en primer lugar pronunciarse sobre las cuestiones previas promovidas, las cuales serán consideradas en el mismo orden en que aparecen en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. A tales efectos se observa que el apoderado judicial del demandado las promovió en los siguientes términos:
1.- Fundamentado en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, manifestó que en el particular primero del petitorio, el demandante solicitó: “PRIMERO: Solicito que este tribunal declare con lugar el desalojo del inmueble, plenamente identificado arriba y, fundamentada esta solicitud en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”
Seguidamente agregó que si analizamos la identificación del inmueble cuyo desalojo pretende el accionante, es la casa Nº 221, donde viven todas las familias y que pretende demandar a su representado de un supuesto local, pero no lo identifica en el cuerpo de la demanda ni en el petitorio.
Al respecto, la apoderada judicial del actor expuso que subsanaba esta cuestión previa de la siguiente forma: Que el TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO está ubicado en el lado Oeste 14, entre las esquinas Santa Ana a Providencia de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital, literalmente formando parte de la casa identificada con el Nº 221, y cuyo frente es el boulevard Brasil y el fondo de la casa donde está ubicado el taller. Agregó que para demostrar tal ubicación suministraba cuatro (4) fotos, de las cuales se evidencia la presencia del local comercial TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, formando parte integral del conjunto total de la casa identificada con el Nº 221, así como la actividad comercial que se desarrolla dentro del mismo y una gráfica explicativa de la ubicación en plano del local comercial.
Con relación a las fotografías consignadas, este juzgado observa que fueron ilegalmente incorporadas al proceso, por lo cual no tienen valor probatorio alguno.
Ahora bien, respecto a la cuestión previa promovida, este juzgado observa que no es cierto lo señalado por el apoderado judicial del demandado, pues de los hechos expresados en el libelo, antes narrados, se evidencia claramente que el demandante identificó plenamente el inmueble que pretende desalojar, como un local comercial que forma parte de la casa Nº 221, no la casa completa como alega el demandado, pues el actor también afirmó que la casa está conformada por dos (2) locales comerciales y “viviendas”. De allí que no es cierto que lo que pretende desalojar es el inmueble completo. Aunado a ello, la apoderada judicial del demandado agregó un nuevo aspecto que permite individualizar mejor el alegado local comercial alegado, esto es, que está ubicado en el lado Oeste 14, con frente al Boulevard Brasil.
En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida, por defecto de forma del libelo.
2.- Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado en los siguientes hechos:
Que si se analiza el documento de compra venta se evidencia que se trata de una casa de familia, que en ninguna parte expresa que sea un local comercial, que a través de una resolución transforman en locales comerciales. Que de acuerdo a la Cédula Catastral, se trata de un inmueble destinado al uso residencial y que mal puede el demandante cambiar a su antojo la zona y el uso del inmueble, transformándolo en locales comerciales y viviendas. Que la indicada casa Nº 221 fue adquirida por la ciudadana TRINA SALAVERRÍA DE HERNÁNDEZ, el 12/01/1951 y se la entregó en comodato a su amigo, el ciudadano DOMENICO SMORTO MACRI. El apoderado judicial del demandado transcribió parte del libelo de demanda y luego agregó lo siguiente:
“No entiende quien defiende, si ellos saben que el Señor (sic) DOMÉNICO SMORTO tenía suscrito un contrato de COMODATO con la antigua propietaria quien le vendió la casa de manera fraudulenta al demandante Wolfgan David Luy Derett, sin dar todos los que habitaban el inmuble 221, su DERECHO DE PREFERENCIA, pues todos viven en dicho inmueble desde hace más de veinte (20) años, como es posible que este ciudadano solicite al tribunal en el capítulo II, (repetido) al final donde expresó: ...
Agregó que el demandante demanda la resolución del contrato de arrendamiento verbal y el desalojo por falta de pago. Que estamos en presencia de dos (2) acciones que se excluyen. Que el demandante olvida que su representado nunca ha sido arrendatario, nunca ha firmado contrato con nadie. Que el hecho de que DOMENICO SMORTO MACRI tuviera posesión del inmueble 221 no significa que su patrocinado también estuviera bajo el mismo contrato de comodato, que él siempre ha sido habitante de la casa, como las seis (6) familias que allí viven, que incluso el accionante también tenía un espacio que usaba y ahora usufructúa a su sobrino.
Que su representado solo se ha defendido de las agresiones del accionante; que esta es la segunda demanda que intenta contra él sin cumplir los requisitos establecidos en la ley, que le exige inscribirse, reunirse con cada una de las familias, acordar un canon y presentar los contratos que deben ser revisados por la Superintendencia de la Vivienda. Agregó lo que seguidamente este juzgado transcribe fielmente:
“Mi representado, era amigo del comodatario hoy fallecido Doménico Smorto, y quienes sabemos algo de la Ley sabemos que al MORIR EL PODERDANTE, muere también el poder, por lo tanto mi representado NADA TIENE QUE VER CON LA EMPRESA DEL FALLECIDO, que tanto ellos desdibujan pues ni es accionista, ni socio ni nada, mucho menos representarlos, solo vive con su familia igual como lo hacía cuando Domenico Smorto estaba vivo, si el accionante demanda LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL se evidencia en los dichos del accionante en su libelo que el posible CONTRATO que existió es el de comodato, y son los hijos del fallecido comodatario Doménico Smorto M, quienes tiene la cualidad, en ningún momento mi representado.
Finalmente ciudadana Juez, actualmente viven en dicha casa, … aproximadamente seis (6) familias, y un sobrino del demandante, … y la familia de mi representado con sus hijo, desde hace más de Treinta (30) años, ahora bien, a la muerte del señor Doménico, ocurrida en Italia, la verdadera propietaria de la casa no vino nunca a reunirse con los habitantes de dicha casa dándola por abandonada, teniendo los poseedores de esta casa que repararla con dinero de su propio peculio, pues se estaba cayendo, visto las reparaciones hechas por las familias que hoy habitan la casa, el seños Wolfgan David Luy Deret (accionante) quien tenía usufructuaba la casa, procedió a ubicar a la propietaria y una vez ubicada, procedió de manera inconsulta a COMPRAR dicho inmueble, por un precio irrisorio, dejando a todas las familias que habitan la casa, sin poder participar de dicha compra, el accionante compra furtivamente el 24 de octubre del 2005 violándoles A TODOS EL DERECHO DE PREFERENCIA, que aquí demandamos.
Ya con el documento de propiedad, este que aquí demandamos ciudadano hoy accionante, procede a maltratar a todos y cada uno de las familias, quienes se defienden evitando el desalojo, por considerar que tienen EL DERECHO DE PREFERENCIA por ser poseedores e inquilinos del inmueble desde hace más de veinte (20) años, consideraron que este nuevo propietario actuó de mala fe, evitando llegar acuerdos con las familias habitantes de la casa 221, procedió el día 13 de marzo de 2006, a DEMANDARLOS por ACCIÓN REINVINDICATORIA, alegando que estas familias eran INVASORES, juicios estos que perdió, por sentencia definitivamente firme de fecha 07 de julio del 2010, por ser contrarios a derecho…
Y ahora, NUEVAMENTE sin llegar a ningún tipo de acuerdos con las seis (6) familias que viven en dicha casa No. 221, procede nuevamente a hostigar a estas familias, demandándolas en este expediente, pero solo demanda a una de ellas, la de mi representado Andres Solano Y POR ESO NO UBICA CORRECTAMENTE EL OBJETO DE LA DEMANDA, solo demanda el desalojo de la casa No. 221, es decir donde viven todos, de tal manera que si el tribunal en un supuesto negado le acuerda el desalojo, DESALOJARÍA A TODOS LAS SEIS FAMILIAS DE UN SOLO GOLPE, ahora con un nuevo argumento, como es el que las habitaciones de la casa de familia, ahora son locales comerciales.
Por esas razones ciudadana Juez, es por lo que en nombre de mi representado Andres Solano y las demás familias que allí habitan, le solicito DECLARE CON LUGAR ESTA CUESTIÓN PREVIA, en la definitiva y SIN LUGAR esta acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoado por el accionante, todo de conformidad con el ordinal 11º del Artículo 346 de nuestro Código de Procedimiento Civil, y así se deba decidir.”
La cuestión previa indicada ha de ser promovida por el accionado bajo el fundamento de que existe prohibición en la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean objeto de la demanda. En el presente caso, el apoderado judicial del demandado fundamentó su promoción en una serie de afirmaciones y negaciones confusas y contradictorias que no tienen relación alguna con el supuesto de hecho establecido en la indicada norma, pues por un lado hace valer el documento de propiedad para señalar que se trata de una casa destinada a vivienda, reconoce el contrato de comodato alegado en el libelo, afirma que su representado es “habitante” de la casa junto con otras familias e igualmente alega un derecho de preferencia que “les” asiste, por ser “poseedores e inquilinos del inmueble desde hace más de veinte (20) años”, pero también afirma que su representado “nunca ha sido arrendatario, nunca ha firmado contrato con nadie”.
Este juzgado considera que lo expuesto por el apoderado judicial del demandado son defensas de fondo que no deben tomarse en consideración para decidir la cuestión previa promovida, pues la demanda fue interpuesta bajo los términos antes indicados y no hay disposición legal que prohíba su admisión. Si bien el demandante en un descuido sin importancia indicó en una parte del libelo que demandaba por resolución de contrato de arrendamiento, a lo largo del libelo se evidencia claramente que la acción ejercida es de desalojo, fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocando la existencia de un contrato de arrendamiento verbal sobre un local comercial que a su decir forma parte del inmueble identificado con el Nº 221, donde funciona el Taller de Herrería San Judas Tadeo, C.A., que había sido dado en comodato al ciudadano Domenico Smorto Macri.
Aunado a ello, al contestar y/o contradecir las cuestiones previas, la apoderada judicial del demandante manifestó que procedía subsanar la cuestión previa promovida y que el interés u objeto fundamental de la demanda es el desalojo del local comercial identificado como TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, por falta de pago. Ello no hace más que ratificar lo que se interpreta claramente del libelo de demanda. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa promovida.
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA Y EL ESTABLECIMIENTO DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.
Al contestar al fondo de la demanda, el apoderado judicial demandado lo hizo en los siguientes términos:
Que es cierto que su representado “vive en dicha casa desde hace más de 20 años, siendo la vivienda principal de él su familia y dos hijos.”
Que es cierto que el ciudadano Doménico Smorto Macri le otorgó poder a su representado para que vista su enfermedad, le cuidara sus bienes, pero una vez que éste murió, los familiares se llevaron todos los bienes y el poder que le fuese otorgado, “una vez muerto el poderdante, muere también el poder”.
Que desde que el ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT adquirió la casa Nº 221, su única acción contra los habitantes ha sido vejarlos, los acusa siempre de invasores y en ese tono demandó a su representado ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la esta Circunscripción Judicial, expediente Nº AH15-V-2006-000038, por ACCIÓN REINVINDICATORIA y declarada sin lugar.
Que niega, rechaza y contradice que exista o haya existido una relación arrendaticia entre el actor y su representado, puesto que el actor nunca se ha sentado con los habitantes de la casa a explicarles su conducta, pues él era habitante y poseedor de una parte del inmueble, permitido por el difunto Doménico Smorto Macri, y jamás ha solicitado signar con ninguno de los habitantes, contrato de arrendamiento.
Que niega, rechaza y contradice que el inmueble identificado como casa Nº 221 esté conformado por varios locales comerciales, “pues en ningún momento la cedula (sic) catastral de dicho inmueble indica que este (sic) conformado como lo expone el accionante; todo lo contrario es UNA CASA DE FAMILIA. Si tomamos en cuenta que el CATASTRO es el documento de identidad del inmueble, de la simple observación de la cedula (sic) catastral de la casa No. 221, que adminiculamos infra, observamos que EN USO DEL INMUEBLE se lee claramente RESIDENCIAL, por ningún lado se lee que dicha casa sea de uso COMERCIAL, de tal manera que esta demanda debe INADMITIRSE, por no ser este procedimiento idóneo para desalojar un grupo de familias de una casa.”
Que niega, rechaza y contradice que para la fecha de la adquisición del inmueble por parte del accionante “los habitantes de la casa Nº 221, fueran comodatarios del anterior dueño”, porque “la verdad y así lo probaremos es que eran arrendatarios”, de vieja data del finado Doménico Smorto, quien era su arrendador, hoy fallecido.
Que niega, rechaza y contradice que su representado venía haciendo uso del contrato de comodato que había suscrito el ciudadano Doménico Smorto Macri, porque “como lo sabe el accionante y así consta en autos mi representado fue apoderado de Doménico Smorto –mientras iba a Italia y se curaba- pero una vez fallecido este (sic) EL (sic) PODER (sic) QUEDA (sic) ANULADO (sic), fallece con el poderdante; mal puede pretender el accionante que mi representado (sic) quien tiene viviendo en esa casa No. (sic) 221, más de veinte años (sic) sea ahora el comodante del negocio de un fallecido, que no es familia, heredero ni nada que se parezca, es evidente que esto es una falsa aseveración del accionante.”
Que niega, rechaza y contradice que se hubiese establecido entre el accionante y su representado algún contrato. Agregó que el accionante “lo presenta al tribunal como si mi representado fuera dueño, propietario o responsable de la empresa TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO que poseía el hoy fallecido Doménico Smorto Macri. –si este murió, cualquier derecho acción y otro inherente a él, corresponderá a los herederos del señor Doménico- mi representado solo recibió un poder de administración que murió al morir el poderdante, no pueden demandarlo pues no tiene cualidad.”
Negó que su representado haya incumplido la resolución de regulación aludida por el accionante y no adeuda las mensualidades y la suma indicadas; que en ningún momento ha sido llamado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Indicó que informaba que en la casa Nº 221 viven seis (6) familias y que el accionante no particularizó donde “vive” el demandado.
Que niega, rechaza y contradice que su representado deba hacer entrega material del local comercial ocupado por el TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, ubicado en la esquina de Santa Ana a Providencia Boulevard Brasil e identificado con el Nº 221. Que subraya dicha parte para que se observe claramente que el accionante sigue identificando toda la casa con el Nº 221, donde según ellos hay un local comercial que no identifican, de manera que si por error involuntario el tribunal decide el desalojo del demandado, “por carambola y de manera ilegal” desalojarían a todas las familias que ocupan la casa Nº 221.
Durante el lapso probatorio, la apoderada judicial del actor promovió e hizo valer los medios probatorios consignados con el libelo y otros, los cuales englobados en su totalidad son los siguientes:
1. Con el libelo.- Copia de Cédula de Identidad expedida en la República Bolivariana de Venezuela, a nombre de LUY DERETT WOLFGAN DAVID, V- 6.376.950.
2. Marcado “A”, original de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el 27 de octubre de 2005, bajo el Nº 37, Tomo 10, Protocolo 1, mediante el cual la ciudadana TRINA SALAVERRIA DE HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, casada, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 924.037, declara que da en venta por la cantidad de (Bs. 85.000.000,00), al ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.376.950, el siguiente bien inmueble: casa distinguida con el Nº 221 y el terreno sobre la que está construida, con una superficie de seiscientos veintiún metros cuadrados con sesenta y dos centímetros cuadrados (621,62 mts2) y los fondos de las casas contiguas, marcadas con los números 217 y 219, ubicados en la Parroquia La Pastora, entre las esquinas Santa Ana y La Providencia, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, con los siguientes linderos: NORTE: con la calle Oeste 11; SUR: con la casa que es o fue de Narciso Rodríguez; ESTE: con calle Norte 14 y OESTE: con terrenos propiedad del Municipio Libertador.
3. Marcado “B”, copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 26 de mayo de 2005, inscrito bajo el Nº 40, Tomo 28, mediante el cual el ciudadano DOMENICO SMORTO MACRI, de nacionalidad italiana, titular de la Cédula de Identidad Nº 226.680, actuando como Gerente de la sociedad mercantil TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, C.A., confirió poder especial de administración y disposición de los bienes de la compañía, al ciudadano ANDRÉS SOLANO, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.298.922, con facultades para ejecutar actos de comercio, compre todo tipo de materiales para la empresa y venda maquinarias y herramientas de la misma, firme facturas correspondientes a la adquisición, celebre cualquier tipo de contratos, reciba y erogue sumas de dinero, contrate el personal necesario, establezca los salarios, retire el personal que estime apropiado, represente a la empresa ante cualquier oficina pública o privada, actúe en ejercicio del mandato con plenas facultades de administración y disposición sin limitación alguna, proceda a ejecutar las actividades diarias de la empresa y actúe con todo el poder conferido para operarla y lleve a cabo las actividades económicas a las que se dedica. Agregó el poderdante que el mandatario quedaba igualmente facultado para que “represente, sostenga y defienda mis derechos e intereses exclusivamente para actuaciones judiciales y extrajudiciales en los cuales tenga interés en relación al contrato de comodato que celebre (sic) con la ciudadana TRINIDAD SALVATIERRA DE HERNÁNDEZ, sobre un inmueble situado en la esquina de La Providencia, Nº 221-1, La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de contrato debidamente Autenticado (sic) por (sic) ante la Notaría Pública Duodécima del Distrito Sucre del Estado Miranda, Bello Monte, el 28 de octubre de 1.993 (sic), bajo el Nro. (sic) 15, Tomo 81… En virtud del presente mandato podrá mi apoderado designado oponerse a cualquier medida de desalojo que se intentare en mi contra, con ocasión del Comodato mencionado, ejercer todos los recursos judiciales y extrajudiciales que correspondan, cumplir con todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a mi persona, designar abogados de su confianza para citar y darse por citado, oponerse, intentar y contestar demandas….” (subrayado de este juzgado).
Por cuanto se trata de una copia simple de un documento auténtico que no fue impugnada, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado la aprecia en todo su valor de plena prueba.
4. Marcado “C”, copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Distrito Sucre del Estado Miranda, Bello Monte, el 28 de octubre de 1993, bajo el Nº 15, Tomo 81, contentivo de contrato de comodato celebrado entre los ciudadanos DOMENICO SMORTO MACRI, italiano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, Distrito Capital y titular de la Cédula de Identidad Nº E- 226.680, como comodatario, y la abogada MIRIAM STERLING GONZÁLEZ, actuando como apoderada judicial de la ciudadana TRINA SALAVERRÍA DE HERNÁNDEZ, como comodante.
Por cuanto es un documento auténtico que no fue desconocido por la parte contraria, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno y por tratarse de un documento con efectos erga omnes, este juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba. Se observa así que el comodato versa sobre el bien inmueble situado en la esquina La Providencia, Nº 221-1, La Pastora, propiedad de la comodante según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador, Distrito Federal, bajo el Nº 32, folio 66, Protocolo Primero, Tomo 8, con duración de un año, comprendido desde el 15/01/1993 al 15/01/1994, prorrogable si ambas partes estaban de acuerdo y lo convenían por escrito con dos meses de anticipación al vencimiento de la vigencia estipulada. Igualmente ambas partes pactaron en la cláusula tercera lo siguiente: “EL COMODATARIO, se compromete a destinar el inmueble objeto de este contrato única y exclusivamente Taller de Herrería.” Y en la cláusula quinta pactaron lo siguiente: “EL COMODATARIO no podrá dar al inmueble en referencia uso distinto al arriba indicado.”
5. Marcado “D”, copia de Resolución Nº 00015041, dictada el 14 de octubre de 2011, en el expediente Nº 89.977, formado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, con ocasión de la solicitud de regulación de cánones de arrendamiento para vivienda y comercio, presentada por la abogada GREGORIANA SOTO VELASCO, actuando como apoderada judicial del ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT, propietario del inmueble identificado como casa Nº 221, Nº de Catastro 14-19, ubicado en la esquina de Santa Ana a Providencia, Boulevard Brasil, Parroquia La Pastora; y anexo cartel de notificación con fecha 12/12/2011, dirigido a los arrendatarios del local Taller PB, Local S/N, Local Tipografía.
6. Marcado “E”, copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente identificado en el punto anterior, entre las que se encuentra la Resolución descrita.
7. Marcado “F”, copia de cartel de notificación.
Por tratarse de documentos públicos administrativos que no fueron impugnados por la parte contraria (5, 6 y 7), este juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en los mismos con valor de plena prueba, fijando los siguientes hechos:
- De acuerdo al contenido de la Resolución indicada, la solicitud fue admitida el 28 de junio de 2010, fueron notificados los interesados de forma personal y por cartel y no comparecieron a presentar oposición. Previo el análisis de los informes técnicos realizados en el procedimiento, la Dirección de Inquilinato estableció el avalúo “a la parte que se regula para comercio” a los “Locales Taller, s/n y Tipografía”, y fijó el canon de arrendamiento máximo mensual a la parte regulada para comercio (Locales Taller, s/n y Tipografía, del inmueble identificado como casa Nº 221, Nº de catastro 14-19, ubicado en la esquina de Santa Ana a Providencia, Boulevard Brasil, Parroquia La Pastora, en la cantidad de (Bs. 3.356,07), distribuido de la siguiente forma: “Local Taller P.B., con 206,13 m2 de asbesto/e.h.) Bs. 1.875,78; Local S/N, con 27,16 m2 de acerolite (sic)/h, Bs. 246,24; Local Tipografía, con 135,61 de acerolite (sic), Bs. 1.234, 05;
- Fueron notificados del indicado procedimiento administrativo iniciado para regulación de comercio y vivienda, el ciudadano ANDRÉS SOLANO y otros, como “inquilinos del Local Taller de Herrería y Local de Tipografía, del inmueble denominado Casa Nº 221”.
8. Durante el lapso probatorio.- Copia certificada de parte del expediente Nº AH1B-V-2006-00099 (con el número anterior 23.188, año 2006), del Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de probar “la dualidad de criterio del representante legal del ciudadano ANDRES SOLANO, que se manifiesta en el actual juicio de Desalojo y en el juicio que por REIVINDICACION (sic) que incoara a (sic) contra otro de los inquilinos (Jorge Patiño), en donde señala en el folio noventa y nueve (99) y siguientes, que la casa nº 221 esta (sic) compuesta por (4) galpones y que dentro de cada galpón existe un arrendatario.- Veamos fotografía. En la fotografía Nº 4 del expediente que dice: En el Galpón funciona un taller San Judas Tadeo y antes funcionaba allí la Iglesia San Judas Tadeo, allí se encuentra el ciudadano ANDRES SOLANO, cedula (sic) de Identidad Nº v.- 6.298.922- quien tengo entendido el ciudadano Wolfgan D.Luy Derett también ha demandado por ante los Tribunales. Sirva este Documento probar que el demandado y su apoderado conocen de la existencia del local comercial TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO Y NO UNA VIVIENDA COMO LO QUIEREN HACER VER AHORA.”
Como prueba documental, los indicados recaudos serían idóneos para demostrar una confesión judicial contenida en ellos. Sin embargo, a pesar de que la parte actora lo que pretende hacer valer son unas declaraciones que a su decir fueron expresadas por el “representante legal” del demandado, para demostrar en este proceso que tanto el demandado como su apoderado conocen la existencia del local comercial, no las promovió como prueba de confesión del apoderado judicial del demandado. Este juzgado considera que la parte actora debió promover la prueba de confesión que a su entender estaba contenida en los indicados documentos presentados ante un funcionario judicial, para que este juzgado pudiese verificar si reunía los requisitos legales previstos para su admisión y a su vez la parte demandada pudiese contradecir y controlar válidamente la prueba. En razón a ello, no serán apreciados los indicados recaudos promovidos como prueba documental, pues también la parte actora debía probar que para la fecha en que fueron realizadas tales declaraciones, el indicado abogado era apoderado judicial del demandado, para que pudiesen ser valoradas como tal prueba de confesión judicial que perjudicara a la propia parte que actualmente representa.
9. Original de comunicación de fecha 19 de septiembre de 2011, firmada por el ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT, dirigida a la Directora General de Inquilinato, mediante la cual le manifiesta que desiste de la regulación solicitada al área de uso residencial, conformado por una habitación con baño, un apartamento tipo estudio y un apartamento de dos habitaciones; y a su vez solicitarle la regulación del área de uso comercial, conformada por dos (2) galpones y un local comercial. Fue promovida “para probar que mi representado reconoce la existencia de una zona residencial ubicada en el área interna de la Casa Nº 221”... Por cuanto presenta sello húmedo y firma original, con fecha 19/09/2011, mediante el cual se deja constancia que fue recibido el escrito y agregado al expediente Nº 89.977, este juzgado la aprecia en adminiculación a los demás medios probatorios antes relacionados.
10. Fotografías como medios de prueba documental y prueba de informes, las cuales fueron inadmitidas por este tribunal, las primeras por haber sido ilegalmente promovidas y la segunda, por estar dirigida a probar hechos ajenos a los que fundamentaron la demanda.
11. Inspección judicial, que fue admitida y fijada oportunidad para que fuese evacuada al día de despacho siguiente, a las (8:30) a.m. Anunciado el acto, no comparecieron las partes, por lo cual fue declarado desierto.
12. Posiciones juradas, inadmitidas por el tribunal.
13. Prueba de testigos, que no fue evacuada por cuanto al anunciar cada acto en las oportunidades en que fueron previamente fijadas, no compareció persona alguna.
14. Copia certificada del Documento Constitutivo de la compañía TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, C.A., “para probar la existencia de la compañía”, expedida el 17 de diciembre de 2013, por el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital. Por cuanto se trata de un documento con efectos erga omnes, este juzgado lo aprecia con valor de plena prueba, sin embargo no constituye hecho controvertido en esta causa la existencia de la indicada sociedad mercantil.
Por su parte, durante el lapso probatorio, el apoderado judicial del demandado promovió las instrumentales que había consignado con el escrito de contestación, y otros medios probatorios que conforman los siguientes:
1) Copia simple de Cédula Catastral, emitida por la Dirección de Documentación e Información Catastral de la Alcaldía del Municipio Libertador, Distrito Capital, el 2 de septiembre de 2005, bajo el Nº 07-04-06-17-0-00-00, por el terreno y la casa Nº 221, esquinas Santa Ana y La Providencia, Parroquia La Pastora, a nombre de la ciudadana TRINA SALAVERRÍA DE HERNÁNDEZ, en la que consta que el tipo de construcción es una casa, uso residencial, con área de terreno (621,62m) y de construcción (190,77m); documento registrado de fecha 12-02-1955, Nº 223, Tomo 08, Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal. Por cuanto se trata de un documento público administrativo se aprecian en todo su valor probatorio los hechos y declaraciones contenidos en él. Sin embargo, dicho documento por sí solo no es perjudicial a la parte actora.
2) Copia certificada de sentencia definitiva dictada el 7 de julio de 2010, en el expediente Nº AH15-V-2006-00038, contentivo de la demanda que por REIVINDICACIÓN interpuso el ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT, en carácter de propietario de la casa Nº 221, con una superficie aproximada de 621,62 mts2 y los fondos de las casas contiguas, marcadas con los números 217 y 219, ubicados en la Parroquia La Pastora, entre las esquinas Santa Ana y La Providencia, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, contra el ciudadano ANDRES SOLANO, en carácter de ocupante del espacio constituido por un galpón. La demanda fue declarada sin lugar, por no haberlo identificado en la demanda y por no guardar relación con el inmueble propiedad del demandante. Por tratarse de un documento público judicial, se aprecia en todo su valor probatorio.
3) Copia certificada del Acta de Defunción del ciudadano DOMÉNICO SMORTO. No constituye un hecho controvertido la muerte del indicado ciudadano, pues ambas partes lo tienen como un hecho admitido.
4) Original de expediente Nº S05-6950, formado por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de solicitud de inspección judicial presentada por los ciudadanos Rafael Tobías Henríquez y Beatriz Castillo Pabón, con acta anexa levantada por el tribunal el 30/09/2005. Dicha inspección no es idónea para demostrar los hechos controvertidos en la presente causa, por lo cual no se apreciará, pues la parte actora admitió que existen personas viviendo en la casa de su propiedad.
5) Prueba testimonial de los ciudadanos Jorge Patiño Lozano, María Rosalía Matheus Gil, Beatriz Castillo Pabón, Rosa García, Rafael Tobías Henríquez, Betty C. Herrera Palacios, Nelly Beatriz Carvajal Castillo, Doris Beatriz Carvajal Castillo, Jorge Luis Patiño Gil, Robert Solano Cárdenas y Alexander Solano Cárdenas, de los cuales comparecieron y fue evacuada la testimonial de los ciudadanos que seguidamente se relacionarán, luego de manifestar que no tenían impedimento alguno para declarar y prestar el juramento de ley ante la juez. Las preguntas solo fueron realizadas por el apoderado judicial de la parte demandada, por cuanto la parte actora no estuvo presente ni su apoderada judicial.
a. Rosa Elena García Guerrero, quien se identificó como venezolana, titular de la Cédula de Identidad número V-9.246.986, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Providencia a Encarnación, casa N° 221, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital, licenciada en Trabajo Social. Formuladas las preguntas respondió de la siguiente forma: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación al señor ANDRES SOLANO y desde hace cuanto tiempo dice que lo conoce. CONTESTÓ: Si lo conozco, desde hace aproximadamente ocho (8) años, que es desde que estoy viviendo allí. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo dónde vive el señor ANDRES SOLANO. CONTESTÓ: Vive en un cubículo anexo, en la parte de atrás de donde yo vivo. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo cuántas familias viven en la casa N° 221, donde usted vive. CONTESTÓ: Cinco (5) familias, y el señor Luís tiene un local al lado, no se si él y su familia viven allí. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene sin en la casa N° 221, donde usted vive funciona el Taller de Herrería San Judas Tadeo. CONTESTÓ: Anteriormente que vivía el señor Domenico, allí funcionaba, pero actualmente no. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene, si sabe desde hace cuanto tiempo falleció el señor DOMENICO SMORTON. CONTESTÓ: Ya va a cumplir nueve (9) años de muerto. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene del señor ANDRES SOLANO, si sabe si éste posee una empresa funcionando en la casa N° 221. CONTESTÓ: Falso de toda falsedad.”
b. María Rosalía Matheus Gil, quien manifestó ser titular de la Cédula de Identidad número V-12.721.421, venezolana, mayor de edad, domiciliada en La Parroquia la Pastora, Esquina La Providencia a Encarnación, casa N° 221, Municipio Libertador, Distrito Capital, de oficios del hogar. Fue interrogada y contestó de la siguiente forma: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce al señor ANDRES SOLANO y desde hace cuanto tiempo dice que lo conoce. CONTESTÓ: Si lo conozco, desde hace trece (13) años. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo de qué vive y se mantiene el señor ANDRES SOLANO. CONTESTÓ: El señor ANDRES SOLANO, vive de su pensión y de la manutención de sus hijos. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si en la casa N° 221, donde usted vive funciona o existe algún local comercial. CONTESTÓ: No existe. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene, si en la casa N° 221 donde usted vive funciona el Taller de Herrería SAN JUDAS TADEO. CONTESTÓ: No existe. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo si por el conocimiento que tiene del señor ANDRES SOLANO, es el propietario de un Taller de Herrería denominado SAN JUDAS TADEO. CONTESTO: No es propietario. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo cuantas familias viven en la casa N° 221, donde ella vive y donde vive el señor ANDRES SOLANO. CONTESTÓ: Más o menos seis (6) familias. SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo cuántas personas comprenden su clan familiar. CONTESTÓ: Cinco (5) personas.”
c. Beatriz Castillo Pabón, se identificó como titular de la Cédula de Identidad número V- 5.647.989, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Providencia a Encarnación, casa N° 221, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital, de oficios del hogar. Fue interrogada y contestó de la siguiente forma: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce al señor ANDRES SOLANO y desde hace cuanto tiempo dice que lo conoce. CONTESTÓ: Si lo conozco, desde hace aproximadamente trece (13) años. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo dónde vive el señor ANDRES SOLANO. CONTESTÓ: Vive en la parte de atrás de donde yo vivo. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene del señor SOLANO, de qué vive el, cómo se mantiene. CONTESTÓ: Vive de su pensión y de lo que le dan sus dos (2) hijos. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene del señor ANDRES SOLANO, si el es propietario de alguna empresa. CONTESTÓ: No es propietario de ninguna empresa. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo si en la casa donde vive existe algún local comercial, comercio o empresa. CONTESTÓ: No existe ningún local comercial o empresa. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo cuántas personas conforman su clan familiar. CONTESTÓ: Mi esposo, mis dos (2) hijas y mis tres (3) nietos. SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo aproximadamente cuántas familias viven en la casa N° 221 donde usted vive. CONTESTÓ: Aproximadamente seis (6) familias. OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento de la existencia del taller SAN JUDAS TADEO, funcionando en la casa N° 221 donde usted vive. CONTESTÓ: No tengo conocimiento de que ningún taller esté funcionando en la casa N° 221.”
d. Jorge Patiño Lozano, se identificó como titular de la Cédula de Identidad número V-16.524.562, venezolano, mayor de edad, domiciliado en La Parroquia La Pastora, Esquina La Providencia a Encarnación, casa N° 221, Municipio Libertador, Distrito Capital, de profesión artista gráfico. Le fueron formuladas las preguntas y contestó de la siguiente forma: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce al señor ANDRES SOLANO y desde hace cuanto tiempo dice que lo conoce. CONTESTÓ: Si lo conozco desde hace aproximadamente trece (13) años. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe donde vive el señor ANDRES SOLANO. CONTESTÓ: En la misma dirección arriba indicada. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe de que vive y se mantiene el señor ANDRES SOLANO. CONTESTÓ: Según el vive de una pensión que tiene y ayuda de sus hijos. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo por el conocimiento que tiene de él, cuántas personas viven con el. CONTESTÓ: Adicional a él los dos (2) hijos. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si en la casa N° 221, donde vive él y el señor ANDRES SOLANO, existen locales comerciales. CONTESTO: Yo creo que es su sitio de habitación. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo si en la casa N° 221, funciona la empresa TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO. CONTESTÓ: En vida el difunto señor DOMENICO SMORTON, tenía un taller de herrería, y al morir el lugar es de residencia. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo cuántas familias viven aproximadamente en la casa N° 221, donde el vive. CONTESTÓ: Cinco (5) familias establecidas mas una adicional por la parte de otra familia. OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo cuanto hace mas o manos que murió el señor DOMENICO SMORTON. CONTESTÓ: Más o menos ocho (8) años.”
e. Betty Consuelo Herrera, manifestó ser titular de la Cédula de Identidad número V- 24.722.341, nacionalizada venezolana, mayor de edad, domiciliada en Providencia a Encarnación, casa N° 221, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital, de ocupación ayudante de cocina. Fue interrogada y contestó de la siguiente forma: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación al señor ANDRES SOLANO y desde hace cuanto tiempo dice que lo conoce. CONTESTÓ: Si lo conozco, desde que yo ingrese a ese domicilio desde hace once (11) o doce (12) años. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene del señor ANDRES SOLANO, dónde vive éste. CONTESTÓ: Vive en la Parroquia La Pastora, calle de Providencia a encarnación, casa N° 221. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si en la casa N° 221, donde vive, funciona algún local comercial, negocio o taller. CONTESTÓ: No funciona. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene, cuántas familias aproximadamente viven en la casa N° 221. CONTESTÓ: Seis (6) familias. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene del señor ANDRES SOLANO, de qué vive y se mantiene el señor ANDRES SOLANO. CONTESTÓ: Hasta donde yo se, recibe una pensión y de lo que le dan sus dos (2) hijos. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene de los once (11) años que vive en la casa N° 221, si allí funcionaba un taller de herrería. CONTESTÓ: Cuando el señor DOMENICO vivía funcionaba un taller, pero después que se murió no. SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de la existencia de algún local comercial en la casa N° 221. CONTESTÓ: No.”
f. Jorge Luis Patiño Gil, quien manifestó ser titular de la Cédula de Identidad número V-16.524.562, domiciliado en Providencia a Encarnación, casa N° 221, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital. Según lo que consta en el expediente, fue interrogado y contestó de la siguiente forma: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce al señor ANDRES SOLANO y desde hace cuanto tiempo dice que lo conoce. CONTESTÓ: Si lo conozco, desde hace aproximadamente trece (13) años. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo dónde vive el señor ANDRES SOLANO. CONTESTÓ: En la Pastora, Casa 221, Esquina Encarnación Providencia. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene del señor SOLANO, de qué vive el, cómo se mantiene. CONTESTÓ: Vive de su pensión y de lo que le dan sus dos (2) hijos. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene del señor ANDRES SOLANO, si el es propietario de alguna empresa. CONTESTÓ: No es propietario empresa alguna. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo si en la casa donde vive existe algún local comercial, comercio o empresa. CONTESTÓ: No existe ningún local comercial o empresa. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo cuántas personas conforman su clan familiar. CONTESTÓ: Son tres el y sus dos (2) hijos. SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo aproximadamente cuántas familias viven en la casa N° 221 donde usted vive. CONTESTÓ: Aproximadamente seis (6) familias. OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento de la existencia del taller SAN JUDAS TADEO, funcionando en la casa N° 221 donde usted vive. CONTESTÓ: No tengo conocimiento de que ningún taller este en la casa N° 221. NOVENA PREGUNTA: Diga el testigo que edad aproximadamente tiene el señor Andrés Solano. CONTESTO: Como sesenta años más o menos.
g. Carlos Alberto Patiño Gil, titular de la Cédula de Identidad Nº 18.603.704. Manifestó estar domiciliado en Providencia a Encarnación, casa N° 221, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital, de oficio empleado de la construcción. Fue interrogado y contestó de la siguiente forma: “PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce al señor ANDRES SOLANO y desde hace cuanto tiempo dice que lo conoce. CONTESTÓ: Si lo conozco, desde hace aproximadamente quince (15) años. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo dónde vive el señor ANDRES SOLANO. CONTESTÓ: En la Pastora, Casa 221, Esquina Encarnación a Providencia. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene del señor SOLANO, de qué vive el, cómo se mantiene. CONTESTÓ: Vive de su pensión y de lo que le dan sus dos (2) hijos. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo por el conocimiento que tiene del señor ANDRES SOLANO, si el es propietario de alguna empresa. CONTESTÓ: No es propietario empresa alguna, el solo vive de su pensión. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo si en la casa donde vive existe algún local comercial, comercio o empresa. CONTESTÓ: No existe ningún local comercial o empresa. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo cuántas personas conforman su clan familiar. CONTESTÓ: Son tres el y sus dos (2) hijos. SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo aproximadamente cuántas familias viven en la casa N° 221 donde usted vive. CONTESTÓ: Aproximadamente seis (6) familias. OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento de la existencia del taller SAN JUDAS TADEO, funcionando en la casa N° 221 donde usted vive. CONTESTÓ: No tengo conocimiento de que ningún taller este en la casa N° 221. NOVENA PREGUNTA: Diga el testigo que edad aproximadamente tiene el señor Andrés Solano. CONTESTO: Como sesenta y cinco años más o menos es un señor mayor.”
De conformidad a las preguntas que fueron formuladas a los indicados ciudadanos se evidencia que la prueba testimonial fue promovida con la finalidad de demostrar que existen varias familias, junto con la del demandado viviendo en la casa Nº 221, hecho irrelevante en este proceso, pues no se está demandando el desalojo de ninguna persona residente en la casa. Igualmente se observa que aparentemente la prueba testimonial también tiene como finalidad demostrar la no existencia del local comercial alegado en el libelo. Al respecto, este juzgado declara que con testigos no pueden desvirtuarse hechos contenidos en documentos públicos como los relacionados anteriormente.
6) Prueba de informes a la Alcaldía del Municipio Libertador, Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Documentación e Información Catastral, para que informe si se encuentra registrada la casa Nº 221, signada con la Cédula Catatral 07-04-06-17-0-00-00, ubicada entre las esquinas de Santa Ana a Providencia, casa Nº 221, boulevard Brasil, La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital; y si el uso al que está destinada es comercial o residencial. Dicha prueba fue admitida y librado el respectivo oficio.
Este juzgado considera que es innecesario esperar las resultas de esta prueba de informes, toda vez que ya el demandado había consignado la copia simple de la cédula catastral relacionada con el inmueble que actualmente es propiedad del demandante y de la misma se evidencia que la casa Nº 221 está descrita como de uso residencial, pero ello no obsta para que exista, formando parte del mismo inmueble cualquier local comercial, tal como lo estableció la Dirección de Inquilinato en el procedimiento antes relacionado y en el que se produjo la Resolución también analizada.
De los hechos expuestos en el libelo y al subsanar las cuestiones previas, este juzgado establece que el ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT persigue el desalojo del siguiente bien inmueble: Local comercial destinado al uso de taller de herrería, denominado TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, identificado en el contrato de comodato celebrado entre la antigua propietaria TRINA SALAVERRÍA DE HERNANDEZ y el ciudadano DOMENICO SMORTO MACRI, con los números 221-1, ubicado en el lado Oeste 14, con frente al Boulevard Brasil, del inmueble identificado con el Nº 221, situado en las esquinas Santa Ana y La Providencia, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad del actor.
El demandado comenzó su contestación afirmando que es cierto que vive “dentro” de la casa 221, conviniendo así en la primera afirmación contenida en el libelo, pues el actor afirmó que a la fecha en que adquirió el inmueble, estaba ocupado por varias personas, entre las cuales estaba el demandado, quien actuaba como administrador del TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, C.A. De los términos en que fue redactada esa primera afirmación contenida en el libelo, este juzgado interpreta que contiene la afirmación de que el ciudadano ANDRÉS SOLANO ocupaba la casa y a su vez era administrador del taller. Sin embargo, el presente caso no trata de una demanda por desalojo de vivienda, razón por la cual no se tomarán en consideración las defensas alegadas por el demandado, en su condición de ocupante del espacio de la casa dentro de la cual, según él vive con su familia, al igual que otras familias, pues ello no forma parte de la pretensión de la parte actora.
La demanda está dirigida a obtener el desalojo del local comercial Taller de Herrería San Judas Tadeo. El demandado pretendió negar la existencia del indicado local comercial, señalando que el inmueble Nº 221 es solo una casa de familia y que ello se desprendía de la Cédula Catastral. Sin embargo, también afirmó que era cierto que el cuidó los bienes del comodatario Doménico Smorto Macri y que cuando éste murió, sus familiares se llevaron “todos sus bienes”; e igualmente negó que viniese haciendo uso del contrato de comodato alegado porque fue apoderado mientras el poderdante iba a Italia y se curaba y sin embargo fue traído a juicio como si fuese dueño, propietario o responsable de la empresa TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, que poseía el fallecido, cuando solo recibió un poder de administración que murió al morir el poderdante.
De los recaudos probatorios antes relacionados, este juzgado puede establecer que sí existe el local comercial alegado por la parte actora, pues sobre el mismo fue celebrado el 28 de octubre de 1993 un contrato de comodato donde fue identificado como inmueble situado en la esquina La Providencia, Nº 221-1, La Pastora, para ser utilizado solo como taller de herrería. A su vez el comodatario otorgó poder al ciudadano ANDRÉS SOLANO para que defendiera sus derechos e intereses relacionados con el contrato de comodato. El demandado por su parte reconoció en este procedimiento que hizo uso del indicado poder, lo que significa que el contrato de mandato fue perfeccionado, reconociendo así el mandatario la existencia del local comercial utilizado para taller de herrería.
Igualmente quedó corroborada la existencia del indicado local comercial con las actuaciones realizadas por la Dirección General de Inquilinato contenidas en el expediente Nº 89.977, admitido el 28 de junio de 2010, de las cuales se constató la existencia de un “Local Taller”, ubicado en la planta baja de la casa Nº 221, cuyo canon máximo de arrendamiento mensual fue regulado en la cantidad de (Bs. 1.875,78), a través de la Resolución Nº 00015041, dictada el 14 de octubre de 2011.
Ahora bien, la demanda de desalojo fue interpuesta por el ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT, bajo el argumento de que el ciudadano ANDRÉS SOLANO venía haciendo “uso del contrato de comodato”, como Gerente del Taller de Herrería San Judas Tadeo, que no existía contrato de arrendamiento alguno sobre el indicado local comercial, en vista de que el demandado no respondió a su solicitud como propietario de que fuese celebrado un contrato de arrendamiento entre ambos, que para regularizar tal situación acudió a la Dirección de Inquilinato a solicitar la regulación del inmueble, a fin de notificarle a los ocupantes su condición de INQUILINOS tanto de los locales comerciales como de vivienda” y que desde la fecha de la notificación de la regulación, el ciudadano ANDRÉS SOLANO no ha pagado los cánones de arrendamiento durante trece (13) meses, a razón de (Bs. 1.75,78) cada mes, adeudando la cantidad de (Bs. 24.385,14).
Por su parte el demandado negó que viniese haciendo uso del contrato de comodato aludido porque una vez fallecido el ciudadano DOMÉNICO SMORTO MACRI, el poder queda anulado, negó que exista algún contrato entre las partes y por ende no adeuda cantidad alguna por cánones de arrendamiento.
Observa así este juzgado que la parte actora reconoció que no existe contrato de arrendamiento alguno con el demandado y que por haber acudido ante el ente administrativo competente para regular el canon de arrendamiento de inmuebles, ello convierte en los ocupantes del mismo en inquilinos, lo cual no es cierto, pues una de las características del contrato de arrendamiento es su bilateralidad. Debe haber consentimiento entre los contratantes, denominados arrendador y arrendatario, tal como lo define el encabezado del artículo 1.579 del Código Civil, en los siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”
En el presente caso, la parte actora reconoció que antes de que él adquiriese el inmueble no existía contrato de arrendamiento sobre el local comercial indicado, sino un contrato de comodato celebrado entre la antigua propietaria y el ciudadano DOMÉNICO SMORTO MACRI. Entonces pretendió que existía un contrato de arrendamiento a partir de la fecha de notificación de la Resolución administrativa antes analizada.
La perfección de un contrato de arrendamiento verbal sobre el aludido local comercial requería del consentimiento del demandado en pagar el canon de arrendamiento. Pero tal como lo reconocieron ambas partes, no fue posible que se pusieran de acuerdo en tal contratación. En este procedimiento tampoco el demandado reconoció que existiese contrato de arrendamiento sobre el indicado local comercial. En consecuencia, mal puede estar obligado a pagar un canon de arrendamiento cuando la propia parte actora reconoció que no existía tal contrato, pues éste no se forma con la sola solicitud de regulación del canon de arrendamiento y/o la calificación que se diese el ente administrativo a los interesados en el procedimiento para el cual fueron notificados como inquilinos.
En razón a ello resulta innecesario para este juzgado establecer si quedó probado en autos o reconocido por el demandado que éste ocupe actualmente el indicado local comercial, pues independientemente de ello y/o de la condición en que lo estuviese ocupando, de ser el caso, ya fuese como mandatario de la sociedad mercantil TALLER DE HERREÍA SAN JUDAS TADEO, C.A. (persona jurídica distinta a la natural que la representó al otorgar el poder) o a nombre propio, no está obligado a pagar canon de arrendamiento alguno. En consecuencia, la demanda de desalojo interpuesta por falta de pago de cánones de arrendamiento no debe prosperar. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN:
Señaló el apoderado judicial del demandado, que reconvenía al ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT, para que convenga o en su defecto sea obligado por ello, por el tribunal, permitir a todos los habitantes de la casa Nº 221, y en especial a su representado, el derecho de preferencia ofertiva que como poseedor precario y habitante de la casa Nº 221, desde hace más de veinte (20) años, le corresponde.
Que el hoy fallecido, ciudadano DOMÉNICO SMORTO MACRI, quien era amigo personal de la propietaria, de la casa Nº 221, ubicada entre las esquinas de Santa Ana a Providencia, boulevard Brasil, La Pastora, una cuadra de la Iglesia San Judas Tadeo, desde hace más de treinta (30) años estuvo viviendo en la mencionada casa, y como estaba muy maltrecha, con goteras, daños en las paredes y con grandes problemas estructurales, “este ciudadano a los que laboraban en las cercanías, a unos les arrendaba un espacio pequeños (sic) a otros uno mayor y así sucesivamente, todo estaba construido como un rompecabezas, sin control alguno, de esa manera subsistieron todas las personas que eran aproximadamente seis familias en armonía con este ciudadano Doménico.”
Que “Todo marchaba más o menos bien, la casa prácticamente se derrumbaba, cada vez que llovía todos se mojaban y en ese ínterin (sic) el casero (Doménico) fallece, en esta situación nadie sabía donde encontrar a la propietaria (sic) señora trina (sic) Salaverría, unos decían que se había muerto, pero la señora nunca apareció, y los que habitaban la casa, en vista del deterioro tuvieron que REPARAR (sic) LA (sic) CASA (sic) COMO (sic) PUDIERON (sic), a través de colectas y otros medio (sic).
Que “Una vez reparada la casa, el hoy accionante ubicó a la propietaria y pactó con ellos a espaldas de todos sus compañeros y adquirió la casa por un precio irrisorio”.
Que “Se mantuvo en secreto hasta que empezó sus amenazas a todos los que habitan la casa No. (sic) 221, y tuvo serios problemas en fiscalía, y agresiones de parte y parte, este ciudadano, jamás se sentó a explicarles su conducta y tampoco les ofreció su ahora casa en arrendamiento. Sus amenazas era (sic) que todos debían irse y punto.”
Que “De ahí en adelante por no concederles el arrendamiento y reconocer los gastos que hicieron los habitantes y mi representado a la casa, es por lo que ha insistido en estas acciones viciadas de ilegalidad.”
Que en ese sentido, es por lo que en nombre de su representado procede a demandar al ciudadano Wolgan David Lui (sic) Derett, para que convenga en conceder la preferencia ofertiva a su representado ANDRÉS SOLANO y de la cual es acreedor, pues vive en dicha casa desde hace más de veinte (20) años.
Fundamentó la reconvención en lo previsto en los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Finalmente indicó que por lo expuesto, demanda por DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA al ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT, en el contrato de compra venta de la casa Nº 221, realizado con la ciudadana TRINA SALAVERRÍA DE HERNÁNDEZ, el 24 de octubre de 2005, protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, bajo el Nº 37, Tomo 10, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones están en el documento de propiedad consignado en el expediente, para que: PRIMERO: Convenga o en su defecto sea obligado por ello, por el tribunal, en otorgarle el derecho de preferencia ofertiva, en la compra de la casa Nº 221, ubicada entre las esquinas de Santa Ana a Providencia, boulevard Brasil, La Pastora, Municipio Libertador, Caracas, suscrito por las partes y de la cual “soy arrendatario” desde hace más de veinte (20) años; SEGUNDO: Convenga o en su defecto sea obligado por ello, por el tribunal, al pago de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), por concepto de daños y perjuicios que le ha ocasionado a “mi patrocinado”, la reparación y mantenimiento de la casa Nº 221, y estas acciones ante los tribunales jurisdiccionales; TERCERO: Convenga o en su defecto sea obligado por ello, por el tribunal, al pago de las costas y costos procesales que se produzcan en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, el cual –señaló- protesta en este acto. Estimó la reconvención en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00).
Al contestar la reconvención, la abogada Gregorina Soto Velasco, actuando como apoderada judicial de la parte actora reconvenida, expresó que la negaba, rechazaba y contradecía por considerar que es inválida, temeraria y táctica dilatoria de la parte demandada.
Que el demandado en el título tercero de la misma no solo asume su propio derecho de preferencia ofertiva como poseedor precario, sino que asume la representación de las demás familias que supuestamente viven en la misma casa, identificada con el Nº 221, ubicada entre las esquinas de Santa Ana a Providencia, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, sin tener representación alguna de parte de estos “supuestos” habitantes, y sin que estén identificadas y formen parte del presente procedimiento de desalojo y por lo tanto su representación debe ser considerada como no existente.
Que niega, rechaza y contradice la reconvención, por las contradicciones propias que surgen del presunto engaño a la justicia cuando alude en principio que entre todos los habitantes o trabajadores de la casa 221 contribuyeron con dinero de su propio peculio para reparar la casa que estaba en situación decadente; que pretende el señor ANDRÉS SOLANO ser el único acreedor, cuando él ha usufructuado por años la propiedad de su representado, desde el fallecimiento del ciudadano DOMENICO SMORTO MACRI, quien realmente tuvo suscrito un contrato de comodato con la anterior dueña.
Que niega, rechaza y contradice que el demandado tenga el derecho de preferencia ofertiva, ya que si no reconoce que es arrendatario del local comercial TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO, mal debe solicitar el goce inmobiliario que le da el derecho de preferencia ofertiva. Citó el contenido del artículo 131 de la “actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”
Que para la fecha de la venta del inmueble a su representado, el ciudadano ANDRÉS SOLANO era un empleado del ciudadano Doménico Smorto Macri, fallecido en junio de 2005 y que dicha relación de trabajo la probaría oportunamente.
Que es un hecho cierto que el ciudadano ANDRÉS SOLANO está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento establecidos en la Resolución Nº 00015-041, del 14 de octubre de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Poder Popular para el Hábitat y Vivienda, en donde se estableció el canon a cancelar por concepto de arrendamiento del local comercial TALLER DE HERRERÍA SAN JUDAS TADEO.
Que cabe señalar que si el ciudadano ANDRÉS SOLANO era empleado del ciudadano Doménico Smorto Macri, para el año 2005, cómo puede alegar que tiene carácter de arrendatario a tiempo determinado por mas de 20 años y que por lo tanto le nació el derecho de preferencia ofertiva.
Que es un hecho cierto que el derecho de preferencia ofertiva le nace al ciudadano ANDRÉS SOLANO cuando el propietario actual del inmueble tenga intenciones de vender el inmueble, ya que a partir del procedimiento de regulación realizado por la Dirección General de Inquilinato, “le dio carácter DE (sic) ARRENDATARIO (sic) y que ese derecho DE (sic) PREFERENCIA (sic) OFERTIVA (sic) debió o debe solicitárselo a la antigua dueña, pero como se señala en el libelo, el demandante ha vivido 20 años en esa casa Nº 221, ha tenido múltiples oportunidades de hacerlo por (sic) que (sic) es un derecho publico (sic) y el jamás lo intento (sic).”
Que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la venta del inmueble es una excepción legalmente prevista a la preferencia ofertiva del bien arrendado, al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere un inmueble.
Que dicha excepción opera cuando existe una enajenación total del inmueble con respecto a que el bien arrendado constituye una fracción y que la opone contra la pretensión del ciudadano ANDRÉS SOLANO, de obtener el derecho de preferencia ofertiva, ya que en el supuesto negado de que para la fecha de la venta del inmueble a su representado, él fuese arrendatario, él ocupaba una fracción de la totalidad del inmueble y por lo tanto, de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le asistía ni le asiste el derecho de “refracto” legal, es decir, subrogarse en el lugar de su representado, adquirente del inmueble en su totalidad.
Que rechaza, niega y contradice el monto establecido tanto por los daños y perjuicios, como del monto total de la demanda; que si el señor ANDRÉS SOLANO ha usufructuado el inmueble por más de veinte (20) años, “según él”, sin cancelar ningún canon de arrendamiento a ninguna persona y menos al propietario, actual, “hay que tener vergüenza ajena para acreditarse como acreedor de algo que no le corresponde ni a él ni a los demás ocupantes del inmueble. Como ya se hizo referencia en el punto anterior (sic) al carecer el ciudadano Andrés Solano del derecho de retracto, por se (sic) una venta globalizada o tal del inmueble, tampoco puede ser acreedor de algo que no ha poseído nunca”…
Afirmó que la casa continúa en estado deplorable porque los ocupantes no han hecho ningún esfuerzo por conciliar con el propietario, pagando el alquiler establecido y permitiendo el acceso de su representado al mismo.
Ahora bien, en relación a la demanda por DERECHO DE PREFERENCIA, este juzgado considera que los hechos expuestos al aparentemente el reconviniente pretende subrogarse en la situación del actual propietario, pero para ello ha debido demandar a éste conjuntamente con la antigua propietaria, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, pues el derecho de preferencia se debe respetar al inquilino de un inmueble cuando el propietario tiene la voluntad de venderlo y en este caso el actual propietario, demandado en reconvención, no ha manifestado voluntad de venderlo, sino que interpuso la demanda en carácter de propietario. Entonces, mal puede el ciudadano ANDRÉS SOLANO demandar para que le sea reconocido un derecho que por ley le correspondería siempre y cuando reúna las condiciones legalmente previstas, entre las cuales está el pago del canon de arrendamiento y en este caso él mismo a través de su apoderado judicial, ha negado que exista contrato de arrendamiento alguno con el propietario del inmueble y tampoco consignó a los autos prueba de que alguna vez pagó cánones de arrendamiento.
En consecuencia, este juzgado declara SIN LUGAR la reconvención interpuesta.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, por falta de pago de cánones de arrendamiento, interpuso el ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT contra el ciudadano ANDRÉS SOLANO.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda reconvencional interpuesta por el ciudadano ANDRÉS SOLANO contra el ciudadano WOLFGAN DAVID LUY DERETT, por PREFERENCIA OFERTIVA.
Se condena en costas procesales a la parte actora, por cuanto no prosperó su demanda por DESALOJO; así como a la parte demandada debido a que tampoco se le acordó lo solicitado en la demanda de reconvención por PREFERENCIA OFERTIVA. Todo de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso de diferimiento previamente acordado, se ordena su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los siete (07) días del mes de febrero de dos mil catorce, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 203º año de la Independencia y 154º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (3:00) de la tarde, fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB.

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2013-000812.