REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veinticuatro de febrero de dos mil catorce 203º y 155º PARTE DEMANDANTE: KEYEN ANTONIO LOPEZ OLIVO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 13.493.835. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ELIO CASTRILLO Y JORGE DICKSON, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.195 Y 64.595 respectivamente. PARTE DEMANDADA IGNACIO RAMIREZ Y ENEIDA SANCHEZ DE RAMIREZ, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 3.566.834 y 4.975.049, respectivamente. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HECTOR ARCIA AGUILAR Y ALBERTO ALDEMAR ESCALONA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 4.832 y 66.252, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO SENTENCIA DEFINITIVA Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por ante la Unidad Recaudadora, Distribuidora de Expedientes de este circuito judicial, por el ciudadano Reyen Antonio López Olivo, quien estando asistido del Abogado Elio Castrillo, demandó a los ciudadanos Ignacio Ramírez y Eneida Sánchez de Ramírez al desalojo del apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 1401, ubicado en el piso 14 del Bloque 7, Edificio 02, Urbanización Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, exponiendo en sustento de su pretensión que consta de contrato celebrado ante la Notaría Pública Décima Quinta de Municipio Libertador del Distrito Capital, que el ciudadano Antonio López Villegas dio en arrendamiento a los ciudadanos Ignacio Ramírez y Eneida Sánchez de Ramírez el apartamento anteriormente señalado, cuyo canon de arrendamiento fue establecido en la suma de doscientos treinta mil bolívares mensuales, que los arrendatarios se comprometieron a pagar por mensualidades adelantadas los primeros cinco días de cada mes y fue incrementado por acuerdo entre las partes a quinientos bolívares fuertes. Cumplidos los trámites de citación de la parte demandada, compareció la misma en tiempo oportuno debidamente asistida de abogado y consignó escrito dando contestación a la demanda y promoviendo las cuestiones previas, del ordinal 2, 6 y 8 respectivamente del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por sentencia interlocutoria de fecha 22 de enero de 2.013, el Tribunal declaró sin lugar las cuestiones previas previstas en el ordinal 2 y 6 y con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La demanda que motivó la declaratoria con lugar de la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346, fue declarada sin lugar por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y aportada a los autos por la representación judicial de la parte actora. Dicha decisión quedó definitivamente firme al ser declarado perecido el Recurso de Casación intentado contra la misma. Siendo esta la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo, este Tribunal pasa a decidir en los siguientes términos: II En el caso sub iudice, expone la parte actora en sustento de su pretensión que consta de contrato celebrado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, que dio en calidad de arrendamiento a los ciudadanos Eneida Sanchez de Ramírez e Ignacio Ramírez, un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 1401, ubicado en el piso 14 del Bloque 7, Edificio 02, Urbanización Caricuao, Sector UD-5 Jurisdicción de la Parroquia Caricuao; Municipio Libertador del Distrito Capital. Que se estableció en la cláusula segunda del contrato que el canon era la suma de doscientos treinta mil bolívares hoy doscientos treinta bolívares mensuales, que los arrendatarios se comprometieron a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes, a partir del 1 de agosto de 2.002. Que adicionalmente se estableció en la cláusula tercera que el contrato empezaba a regir el 1 de agosto de 2.002 finalizando el 31 de enero de dos mil tres. Que el canon de arrendamiento fue incrementado por acuerdo entre las partes en la suma de quinientos bolívares. Que el contrato se indeterminó por que a su vencimiento el arrendatario quedó en el inmueble con el consentimiento del arrendador y este continuó recibiendo el pago del canon de arrendamiento. Añade que el ciudadano Antonio López Villegas, le dio en venta el inmueble objeto del contrato, en fecha 19 de diciembre de 2.006 y en virtud de dicha venta se subrogo la cualidad de arrendador y así se lo hizo saber a los arrendatarios en fecha 21 de octubre de 2.007 y 9 de enero de 2.008. Expuso que los arrendatarios dejaron de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2.008 y es por esa razón que acude a demandarlos al desalojo del inmueble, fundando su pretensión en los artículos 1.160, 1.579, 1.592 y 1.604 del Código Civil. En contra de los hechos expuestos en sustento de la pretensión deducida, la parte demandada, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada y expuso en sustento de su excepción que no es cierto que tenga relación arrendaticia alguna con el demandante por que su arrendador es el ciudadano Antonio López Villegas. Señalaron que no es cierto que le hayan dejado de cumplir obligación de pago arrendaticio sobre el inmueble objeto de la demanda y menos cánones de arrendamiento, por que los cánones desde febrero de 2.008, en vista de la negativa del arrendador a recibirlos, los han consignado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Por las razones expresadas piden al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada. Planteados así los límites de la controversia, y a los fines de resolver, el Tribunal observa que el Thema a decidir ha quedado centrado en la existencia de la relación arrendaticia que de acuerdo con lo afirmado por la parte actora le vincula con la parte demandada y en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles a partir del mes de febrero de 2.008, hasta la fecha de interposición de la demanda, esto es 19 de noviembre de 2.010, hechos que fueron rechazados expresamente por la parte demandada, al basar su excepción en la inexistencia del vínculo jurídico que de acuerdo con lo afirmado le vincula con la parte actora y su solvencia en el pago. Respecto al Thema decidendum, debe expresamente señalarse que en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, conforme a cuyas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. En este sentido y encontrándonos en presencia de una demanda de desalojo fundada en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, cuyas características resaltantes son la de ser un contrato bilateral, consensual; que se perfecciona con el consentimiento de las partes y que de resultar negada su existencia como ocurrió en el caso que se analiza, hace surgir en la parte actora la obligación de probar su celebración, y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con la obligación que le ha sido imputada como incumplida, como lo es la falta de pago de los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de febrero de 2.008 hasta noviembre de 2.010. A los fines de demostrar la existencia del negocio jurídico que de acuerdo con sus afirmaciones le vincula a la parte demandada, la parte actora aportó a los autos el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décimo Quinta del Municipio Libertador, que es el instrumento fundamental de la presente demanda y da fe de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que se contrae el citado instrumento, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, de cuyo texto se desprende la suscripción de un contrato de arrendamiento entre el ciudadano Antonio López Villegas actuando como arrendador y Eneida Sanchez de Ramírez e Ignacio Ramírez, el cual tuvo por objeto un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 1401, ubicado en el piso 14 del Bloque 7, Edificio 02, Urbanización Caricuao, Sector UD-5 Jurisdicción de la Parroquia Caricuao; Municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo promovió copia fotostática simple de documento de propiedad Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de diciembre de 2.006, no impugnado en forma alguna en su debida oportunidad procesal, teniéndose por fidedigno a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; instrumento que en los términos del artículo 1.359 del Código Civil hace plena prueba de las declaraciones en el mismo contenidas, desprendiéndose de su texto, que el ciudadano Keyen Antonio López Olivo, adquirió del ciudadano Antonio López, el inmueble que le fue dado en arrendamiento a los ciudadanos y Eneida Sanchez de Ramírez e Ignacio Ramírez, operando así los efectos jurídicos previstos en el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que si durante la relación arrendaticia el inmueble pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario esta obligado a respetar la relación arrendaticia, en los términos pactados, condición de propietario que se refuerza además con la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, que declaró prescrito el retracto legal arrendaticio intentado por la parte demandada con la parte actora, por tanto, la defensa ejercida en este sentido por la parte demandada debe ser desechada por improcedente, pues en materia de contratos la doctrina y la Jurisprudencia Patria, han considerado que el arrendamiento aún cuando sea realizado por un sujeto distinto al propietario, como uno de los ejercicios del derecho de propiedad, se presume hecho por cuenta y en beneficio de aquel. Así se decide. Respecto a la falta de pago de cánones de arrendamiento, es menester acotar que de acuerdo con el literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales: a) Falta de pago de dos mensualidades consecutivas”. Para resolver respecto a la causal prevista en el literal a de la Ley, esto es falta de pago de dos mensualidades consecutivas el Tribunal observa: El artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En este mismo orden de ideas y tomando en consideración lo pactado en la cláusula segunda y las afirmaciones realizadas por las partes, el canon de arrendamiento fue fijado en quinientos bolívares fuertes, pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros cinco días de cada mes. A los fines de demostrar su excepción de pago, la parte demandada aportó copias fotostáticas certificadas de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dichos instrumentos tienen el pleno valor que les asigna el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide. Vista la actividad probatoria desplegada por las partes y a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida en el presente juicio, se observa que de los instrumentos aportados tanto por la parte actora, así como la parte demandada, se desprende la existencia del contrato cuya extinción se pretende, quedando a todas luces probada la existencia de la obligación cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada, pues si bien es cierto, el contrato fue celebrado con un ciudadano de nombre Antonio López Villegas; tampoco es menos cierto que el inmueble objeto de la presente demanda pasó a ser propiedad de la parte actora, subrogándose esta en todos y cada uno de los derechos y obligaciones asumidas en el mismo. Respecto a su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el mes de febrero de 2.008 al mes de noviembre de 2.010, a razón de quinientos cincuenta bolívares fuertes por mes, según lo convenido, que fueron imputados como incumplidos por la parte actora a la parte demandada; quien en su descargo expuso que se encuentra solvente, por que los ha venido depositando por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, el Tribunal observa lo siguiente: El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, es decir: .-La consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes. .- Debe existir mora del acreedor en recibir el pago. .-Que se trate de una pensión exigible y que no contradiga la regulación. Así las cosas, se observa que las consignaciones fueron realizadas a nombre del ciudadano Antonio López Villegas quien, no obstante, no ser para la fecha que fueron consignados los cánones el propietario del inmueble; era la persona a nombre de quien se realizaban los pagos y al ser intentado el retracto legal arrendaticio, evidentemente que los cánones debían ser consignados a nombre del arrendador originario, por tanto, en opinión de quien sentencia el hecho de haber sido realizadas a nombre del antiguo propietario arrendador, ningún efecto negativo produce contra la parte demandada, por la razón que se ha dejado expuesta. Ahora bien, en lo que se refiere a la tempestividad de las consignaciones, observa el Tribunal que de conformidad con lo dispuesto en el contrato, en armonía con la norma rectora, el plazo dentro del cual debía ser realizada cada consignación, fue de quince días a partir del vencimiento de los primeros cinco días del mes, por mensualidades adelantadas, es decir, que la mensualidad a cada mes debía ser consignada entre el día 1 y el día 20 de cada mes. Así entonces observamos que la consignación correspondiente al mes de mayo de 2.008 fue realizada el 10 de junio de 2.008, es decir, en forma extemporánea por estar vencido el plazo para efectuarla, pues si el pago debía realizarse por mensualidades anticipadas los primeros cinco días de cada mes, la parte demandada ha debido consignarla entre el día 1 y el día 20 del mismo mes de mayo. Así se establece. De la misma manera, junio de 2.008 fue efectuada el 1 de julio de 2.008, es decir, en forma extemporánea por estar vencido el plazo para realizarla, por las mismas razones expresadas anteriormente. Agosto también fue consignada en forma extemporánea por estar vencido el plazo, al ser realizada el día 2 de octubre de 2.008. Septiembre de 2.008, también fue realizada en forma extemporánea por estar vencida, al efectuarla el 17 de octubre de 2.008. Así se decide. Octubre de 2.008, fue consignada el 21 de noviembre de 2.008, es decir, en forma extemporánea por estar vencida, al ser realizada cuando se encontraba vencido el plazo de quince días siguientes al vencimiento de los cinco días del mes de octubre, toda vez que el pago debía ser realizado por mensualidades anticipadas. Así se decide. Igualmente fue consignado de manera extemporánea el canon correspondiente al mes de noviembre de 2.008, al ser efectuado el día 17 de diciembre de 2.008, por las mismas razones que se han venido señalando. La consignación correspondiente al mes de diciembre de 2.008, fue realizada el 30 de enero de 2.009, es decir, en forma extemporánea por estar vencida y de la misma manera ocurrió con las consignaciones correspondientes a los meses de enero y febrero de 2.009. Así se decide. Las consignaciones correspondientes a los cánones que se hicieron exigibles por los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.009, fueron realizadas el día 21 de octubre de 2.009 en forma acumulativa, resultando a todas luces extemporáneas por estar vencidas, al ser realizadas en contravención a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley, esto es dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes. Así se establece. De la misma manera, las consignaciones correspondientes a los meses de diciembre de 2.009 y enero de 2.010 fueron realizadas en forma extemporáneas por estar vencidas, el 1 de marzo de 2.010. Las consignaciones correspondientes a los meses de abril a junio de 2.010, fueron realizadas el día 26 de julio de 2.010, es decir, en forma extemporánea por no haber sido efectuadas en armonía con el artículo 51. Las consignaciones correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de julio a septiembre de 2.010, fueron realizadas en forma extemporánea por estar vencidas, al ser efectuadas el día 9 de noviembre de 2.010. De esta manera se observa que las consignaciones analizadas, no producen efectos liberatorios a favor de la parte demandada, por no haber sido efectuadas dentro de los parámetros fijados en el artículo 51, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide. III En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ADUCIDA Y CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó KEYEN ANTONIO LOPEZ OLIVO, contra ENEIDA SANCHEZ DE RAMIREZ E IGNACIO RAMIREZ, en consecuencia, se condena a la parte demandada. PRIMERO: A desalojar el apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 1401, ubicado en el piso 14 del Bloque 7, Edificio 02, Urbanización Caricuao, Sector UD-5 Jurisdicción de la Parroquia Caricuao; Municipio Libertador del Distrito Capital.Así se decide. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN Y NOTIFIQUESE. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días de febrero de dos mil catorce. Años 203° de la independencia y 154º de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP AP31V-2010-004540.