TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY.

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadana: AMARILIS MARIELA ALMEIDA HURTADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.573.743.

PARTE DEMANDADA:
Ciudadanos: RAMÓN ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ y MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.090.758 y V-16.865.840, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados CARLOS JAVIER RODRIGUEZ GOMEZ, DAMARIEL RIVERA y MANUEL ALFONSO BIEL MORALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 155.635, 113.797 y 36.075, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Apelación)

Expediente N° 320

Sentencia definitiva

ANTECEDENTES
En fecha 28 de Octubre de 2013, se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo de la demanda de Retracto Legal Arrendaticio (Apelación), intentado por la ciudadana Amarilis Mariela Almeida Hurtado, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.573.743, debidamente asistida por la abogada en ejercicio Sandra Romero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.609, contra los ciudadanos Ramón Alexis Fernández Hernández y Manuel de Abreu Da Silva, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.090.758 y V-16.865.840, respectivamente.
Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido en fecha 29 de julio de 2013, por la ciudadana Amarilis Mariela Almeida Hurtado, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.573.743, debidamente asistida por la abogada en ejercicio Sandra Romero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.609, contra la sentencia dictada por ese Órgano Jurisdiccional en fecha 25 de julio de 2013, la cual declaró Con Lugar y Procedente la excepción perentoria de caducidad de la acción opuesta por los co-demandados de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de Octubre de 2013, se le dio entrada al expediente y el curso de ley correspondiente, quedando anotada bajo el N° 320 (nomenclatura interna de este Juzgado), fijándose el Décimo (10°) día de despacho siguiente, para dictar Sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de Noviembre de 2013, la ciudadana Amarilis Mariela Almeida Hurtado, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.573.743, debidamente asistida por la abogada en ejercicio Elida Ruiz de Rivero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8984, presentó escrito mediante el cual fundamenta su recurso de apelación.
Siendo la oportunidad para dictar Sentencia, esta Superioridad pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:

ANTECEDENTES DEL CASO
Hecho el estudio de las actas del actual proceso, encuentra esta Juzgadora que el presente juicio se inició ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante libelo de demanda presentado por ante el Tribunal distribuidor de primera instancia en fecha 10 de abril de 2013, interpuesta por la ciudadana Amarilis Mariela Almeida Hurtado, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.573.743, debidamente asistida por la abogada en ejercicio Sandra Romero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.609, contra los ciudadanos Ramón Alexis Fernández Hernández y Manuel de Abreu Da Silva, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.090.758 y V-16.865.840, respectivamente, que la misma fue admitida por ante el Tribunal de la causa en fecha 24 de abril de 2013, por el procedimiento breve.
Que una vez citados los codemandados, estos procedieron a dar contestación mediante escrito de fecha 20 de junio de 2013, presentado previamente mediante el referido escrito excepciones perentorias.
Concluido el lapso probatorio y el de informe la causa entró en etapa de dictar sentencia, por lo que en fecha 06 de mayo de 2013, el A quo procedió a dictar su respectiva decisión mediante la cual declaró SIN lugar la demanda incoada por fraude procesal.
En razón de ello, la representación Judicial de la parte actora interpuso recurso de apelación en contra de la señalada decisión, siendo oída la apelación en ambos efectos, ordenándose remitir la presente causa a esta Alzada.

DE LA PRETENSIÓN DEL ACTOR CONTENIDA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA

La parte actora en su libelo de demanda alegó;
Que es arrendataria desde el año 2004, del inmueble constituido por un local comercial de un inmueble ubicado en la avenida Guaicaipuro Barrio La Barraca II nro. 28 en Maracay Municipio Girardot del Estado Aragua, que forma parte del inmueble ubicado en la calle Guaicaipuro, cruce con Callejón Nro. 6, Sector La Barraca, distinguido con el Nro. 28 Municipio Girardot de la ciudad de Maracay, que tiene una superficie de Doscientos metros cuadrados con noventa y un centímetros cuadrados (200,91 Mts 2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE Terrenos de Ivonne Palma Sánchez, en (30,70 mts) SUR Calle Guaicaipuro ( 30,70 mts) ESTE El nombrado Callejón Nro. 6, (6,50 mts) y OESTE Callejón Sin nombre en (6,50 mts).
Que dicho inmueble le fue arrendado por un periodo de tiempo de un año, contado a partir de la suscripción del Contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Ramón Alexis Fernández Hernández.
Que en fecha 30 de julio del 2008, se convirtió la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, ya que o se volvió a suscribir ningún contrato, manteniéndose este último contrato hasta la presente fecha, por un Canon de arrendamiento mensual de Cuatrocientos Bolívares (Bs 400, oo), que acostumbraba a cancelar los últimos de cada mes, vale decir, entre el día veintisiete al treinta y uno de cada mes, y asimismo cancelaba al mencionado ciudadano el servicio de agua que se consumía en el local.
Siguió arguyendo que; “Es el caso, que en fecha 22 de Marzo de 2013, sorpresivamente tuve conocimiento que el inmueble donde se encuentra el local arrendado, ( …) había sido vendido al ciudadano MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 16.865.840 y de este domicilio.(…) Ahora bien, ante la sorpresiva noticia de la venta que hizo el ciudadano RAMON ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ , antes identificado, del inmueble donde se encuentra el local arrendado al ciudadano MANUEL DE ABREU DA SILVA, antes identificado, SIN TOMAR EN CUENTA EL DERECHO ESPECIAL DE PREFERENCIA QUE ME CONCEDE LA LEY, por estar ocupando el inmueble en calidad de arrendatario desde hace más de ocho (08) años (…) obvia flagrantemente el ordenamiento jurídico de la especialidad, vale decir, la Ley de Arredramientos Inmobiliario que es por lo que nace para mi, el derecho al RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que me concede la Ley al verme perjudicada en mis derechos como arrendataria del inmueble vendido, durante una muy larga data.
Asimismo argumento que cuando tuvo conocimiento de la traslación de propiedad del inmueble donde tiene el local arrendado sin que el arrendador previamente hubiese procedido a ofrecerle en venta el inmueble a su persona hubo de su parte el incumplimiento y violación del derecho de `preferencia ofertiva de venta.
Solicitando finalmente en el referido libelo que se declare con lugar el derecho de retracto legal arrendaticio por falta de notificación, la subrogación contenida en el artículo 43 de la referida Ley, que se oficie a la oficina de registro respectiva a los fines de que haga efectiva la subrogación de ley, que se fije oportunidad para la consignación del pago del precio del inmueble acordado en el instrumento traslativo de la propiedad y por ultimo solicito el pago de las costa y costo del proceso.
Fundamentando su demanda en lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Título IV Capitulo I articulo 33 y en el Titulo VI, artículos 42, 43, 44, 47,48 y 50 ejusdem; igualmente en lo establecido en las normas supletorias del Código Civil, artículos 1.160, 1.161 y 1.166.

EN LA OPORTUNIDAD PARA LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA ALEGO:

Como excepción perentoria la parte demandada a través de su Apoderado Judicial alegó la caducidad de la acción. Asimismo negó rechazó y contradijo que la actora haya estado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el día 30 de julio de 2012, fecha en la cual se suscribió la compra venta del inmueble sobre el cual este ahora pretende subrogarse en carácter de comprador. Igualmente negó, rechazó y contradijo que el actor fuese podido satisfacer las aspiraciones económicas del propietario para el momento de la venta
Igualmente, manifestó como defensa, qu la parte demandante tuviera el derecho preferente de que se le ofreciera en venta el inmueble objeto de la presente demanda, ya que, no cumplía con ninguna de las condiciones concurrentes dispuestas en el artículo 42 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por otra parte, como ultima arista de la contestación, consideró que debía hacer mención del contenido del artículo 49 eiusdem finalmente solicito que se “declare CON LUGAR la caducidad de la acción que mediante este escrito opongo y, por vía de consecuencia, declare SIN LUGAR la demanda…” (ver folios 112 al 124)

DE LA DECISIÓN RECURRIDA
Cursa a los folios 267 al 275 del presente expediente, decisión recurrida de fecha 25 de julio de 2013, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas lo siguiente:
“(…) DE LA CADUCIDAD
(…) Para el doctrinario IVÁN MIRABAL RENDÓN, explica que “La Caducidad es una sanción Jurídica procesal, consistente en dejar que el transcurso del tiempo fijado por la ley, para la validación de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad, he ahí la diferencia con la prescripción de la acción, en virtud que la caducidad mata la acción y la prescripción solo la hiere” (DERECHO PROCESAL DEL TRABAJO , Librería Jurídica Rincón, edición 2.005, Pág. 176).(…)
(…) Es por ello que este Juzgado a los fines de pronunciarse trae a colación lo establecido en la sentencia de fecha 25 de abril de 2003, por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, donde realizo la interpretación del artículo 1547 del Código Civil, derecho común aplicable al presente caso (…).
(…) Al encontrarse verificado en autos que el lapso de caducidad en las acciones por retracto legal, el lapso es de cuarenta días continuos luego de la protocolización de la venta que se pretende impugnar, no puede pasar por alto esta Juzgadora que en fecha 30 de julio de 2012, el ciudadano RAMON ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ, identificado a los autos, otorgo la venta del inmueble ubicado en la Avenida Guaicaipuro, Barrio La Barraca II, Nro. 28, en Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, que forma parte del inmueble ubicado en la Calle Guaicaipuro, cruce con callejo Nro. 6, Sector La Barraca, distinguido con el Nro 28, Municipio Girardot de la ciudad de Maracay, Estado Aragua, al ciudadano MANUEL DE ABREU DA SILVA, ya identificado, tal y como se observa a los folios del 08 al 14 del expediente, dicho documento se encuentra inscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 30 de julio de 2012, bajo el N° 2012.689, asiendo registral 5 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.3.4405 y correspondiente al libro de folio real del año 2012, por lo tanto entre la fecha de su otorgamiento que fue el 30 de julio de 2012 hasta el día 10 de abril de 2013, transcurrieron ocho (08) meses y diez (10) días. Por otra parte también se observa que (…) el día 27 de febrero de 2013, fecha en la cual la actora manifestó haberse enterado de la venta del inmueble objeto de la demanda hasta el día 10 de abril de 2013, fecha de la interposición de la presente demanda transcurrieron cuarenta y tres (43) días continuos , es decir tiempo que excede el previsto por la doctrina y la jurisprudencia para la interposición de la demanda por retracto legal arrendaticio, por lo tanto forzosamente tanto la fecha de la inscripción de la venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente y desde la fecha que se entero de la venta del inmueble indefectiblemente ha vencido el lapso para la interposición de la demandada, lo que conlleva a la declaratoria de caducidad por parte de ésta Juzgadora. Así se decide.-
III
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR Y PROCEDENTE la excepción perentoria de caducidad de la acción opuesta por los codemandados de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.- SEGUNDO: EXTINGUIDO el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuso AMARILIS MARIELA ALMEIDA HURTADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.573.743, debidamente asistida por la abogado en ejercicio SANDRA ROMERO DUQUE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.609, contra los ciudadanos RAMÓN ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ y MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.090.758 y V-16.865.840, respectivamente.- TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.- (…)” (sic)

DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE
Cursa al folio 279 del presente expediente, diligencia de fecha 29 de julio de 2013, relativa al recurso de apelación interpuesto por la ciudadana Amarilis M. Almeida Hurtado, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.573.743, debidamente asistida por la abogada en ejercicio Sandra C. Romero D., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.609, parte demandante, donde señaló lo siguiente:
“(…) de conformidad con el Artículo 891 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro de la oportunidad legal prevista en el aludido ordenamiento jurídico, APELO de la Sentencia dictada por este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estad Aragua de fecha veinticinco (25) de Julio de 2013. (…)”

Siendo la oportunidad para dictar Sentencia, esta Superioridad pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
PUNTO PREVIO
Como punto previo y antes de entrar al análisis el fondo del asunto controvertido, debe quien aquí decide en funciones de alzada revisar si se cumplieron con las instituciones jurídicas de orden público emanadas de nuestra Ley Adjetiva, en la instancia inferior en el presente juicio a los fines de mantener y resguardar el orden legal y/o constitucional establecido, evitando de esta manera posibles extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales, razón por la que esta Juzgadora procede a revisar de oficio si en la substanciación de la presente causa. Lo antes expuesto queda sustentado asimismo en principios constitucionales, como los consagrados en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que ratifican lo hasta ahora expuesto, al referirse al derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela de los derechos, a la justicia imparcial, equitativa, sin formalismos o reposiciones inútiles.Del mismo modo, el artículo 49 de la referida Carta Magna garantiza el debido proceso; y el artículo 257 eiusdem, el cual hace referencia al proceso como el instrumento fundamental para la realización de la justicia.
De modo que, en el caso de autos, esta juzgadora observa que, la presente acción se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio, en la cual la actora pretende hacer valer su derecho de que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa como arrendataria, tal como lo dispone el artículo 42 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a los efectos solicita que se declare con lugar el derecho de retracto legal arrendaticio por falta de notificación por cuanto alega que no fue notificada de la oferta, solicitando la subrogación contenida en el artículo 43 de la referida Ley y que se oficie a la oficina de registro respectiva a los fines de que haga efectiva la subrogación de ley, que se fije oportunidad para la consignación del pago del precio del inmueble acordado en el instrumento traslativo de la propiedad y por ultimo solicito el pago de las costa y costo del proceso.
En este sentido, debe señalarse el contenido de la norma contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, la cual prevé:
“…Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.

Por su parte, cabe destacar el contenido del artículo 4 del Código Civil establece:
“A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.
Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del derecho…”.

En este orden de ideas, quien decide considera necesario traer a colación el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de octubre de 2009, expediente 08-0791, contentivo del recurso de revisión, incoado por el ciudadano Ahmad Ali, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, que en una interpretación al artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableció lo siguiente:
“De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió. Al respecto, la Sala reitera que en todo Estado de Derecho, debe reconocerse y respetarse el principio a la seguridad jurídica, según el cual la normativa vigente debe ser aplicada con la mayor certeza y transparencia posible. Sobre este tema, la Sala, en sentencia n° 3180, del 15 de diciembre de 2004, caso: TECNOAGRÍCOLA LOS PINOS TECPICA, C.A., estableció:
…seguridad Jurídica se refiere a la cualidad del ordenamiento jurídico, que implica certeza de sus normas y consiguientemente la posibilidad de su aplicación. En ese sentido en Venezuela existe total seguridad jurídica desde el momento que la normativa vigente es la que se ha publicado, después de cumplir con los diversos pasos para su formación, en los órganos de publicidad oficiales, por lo que surge una ficción de conocimiento para todos los habitantes del país, y aún los del exterior, de cuál es el ordenamiento jurídico vigente, el cual no puede ser derogado sino por otra ley, que a su vez, tiene que cumplir con los requisitos de validez en su formación, y con los de publicidad. Pero, a juicio de esta Sala, este no es sino un aspecto de la seguridad jurídica, ya que el principio lo que persigue es la existencia de confianza por parte de la población del país en el ordenamiento jurídico y en su aplicación, por lo que el principio abarca el que los derechos adquiridos por las personas no se vulneren arbitrariamente cuando se cambian o modifican las leyes; y porque la interpretación de la ley se hace en forma estable y reiterativa, creando en las personas confianza legítima de cuál es la interpretación de las normas jurídicas a la cual se acogerán.
Estos otros dos contenidos generales de la seguridad jurídica (a los cuales como contenido particular se añade el de la cosa juzgada), se encuentran garantizados constitucionalmente así: el primero, por la irretroactividad de la ley sustantiva, lo que incluye aspectos de las leyes procesales que generan derechos a las partes dentro del proceso (artículo 24 constitucional); y el segundo, en la garantía de que la justicia se administrará en forma imparcial, idónea, transparente y responsable (artículo 26 constitucional), lo que conduce a que la interpretación jurídica que hagan los Tribunales, en especial el Tribunal Supremo de Justicia, sea considerada idónea y responsable y no caprichosa, sujeta a los vaivenes de las diversas causas, lo que de ocurrir conduciría a un caos interpretativo, que afecta la transparencia y la imparcialidad.
Corresponde al Tribunal Supremo de Justicia la mayor responsabilidad en la interpretación normativa, ya que es la estabilización de la interpretación lo que genera en la población y en los litigantes, la confianza sobre cual sería el sentido que tiene la norma ante un determinado supuesto de hecho (a lo que se refiere la uniformidad de la jurisprudencia). En otra decisión, igualmente con relación al principio a la seguridad jurídica, la Sala señaló:
…el principio de seguridad jurídica, supone que los cambios en el sentido de la actuación del Poder Público, no se produzcan en forma irracional, brusca, intempestiva, sin preparar debidamente a los particulares sobre futuras transformaciones, pues ello, atentaría contra las expectativas de continuidad del régimen legal y de los criterios preexistentes.
En el orden de las ideas anteriores, García Morillo (Derecho Constitucional Vol. I. Valencia: Cuarta Edición. pág. 65) afirma, que la seguridad jurídica consiste en la “...regularidad o conformidad a Derecho y la previsibilidad de la actuación de los poderes públicos y, muy especialmente, de la interpretación y aplicación del Derecho por parte de las Administraciones públicas y los jueces y tribunales”. En criterio del referido autor, dicho principio, propugna la exclusión del comportamiento imprevisible generador de inseguridad jurídica, pues “...sólo en un ordenamiento en la que la seguridad jurídica sea un principio predominante pueden los ciudadanos defender adecuadamente sus intereses y derechos.” (Sentencia n.° 464/08).
De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos.
La decisión objeto de la pretensión, que revela un desconocimiento a la doctrina de esta Sala en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, impone que la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y, en consecuencia, declare ha lugar a la revisión que se pidió y anule el fallo objeto de la petición. Así se decide”. (Subrayado y negrilla de quien aquí decide).

Ahora bien, de la disposición parcialmente transcrita de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.
Así, mismo lo ha interpretado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la ya mencionada sentencia N° 1.310 del 16/10/09 parcialmente trascrito supra, donde se expresó “…que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada ( …) La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. .…” (subrayado y negrilla de quien decide), es decir que si el inmueble arrendado es un local que forma parte de un inmueble de mayor extensión, si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio;, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerle en venta el inmueble constituido por la totalidad.
Ahora bien, quien aquí juzga observa que, en el caso de autos de los documentos acompañados al libelo de la demanda, así como de los hechos narrados por la parte actora a todo lo largo del referido escrito libelar se desprende que la ciudadana Amarilis M. Almeida Hurtado, no es arrendataria de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo. En efecto, se desprende del referido escrito libelar que la propia actora manifiesta “[soy] arrendataria desde el año 2004 de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la avenida Guaicaipuro Barrio La Barraca II nro. 28 en Maracay Municipio Girardot del Estado Aragua, que forma parte del inmueble ubicado en la calle Guaicaipuro, cruce con Callejon Nro. 6, Sector La Barraca, distinguido con el Nro. 28 Municipio Girardot de la ciudad de Maracay,” (Ver folio 1).
Igualmente consta de los anexos acompañados al libelo de la demanda documento de compra-venta protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 30 de julio de 2012, bajo el N° 2012-689, asiento registral 5 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.3.44055, (el cual corre inserto a los folios 8 al 14 del presente expediente), mediante el cual se desprende que el ciudadano RAMÓN ALEXIS FERNANDEZ HERNANDEZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.090.758, diò en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano MANUEL DE ABREU DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-16.865.840, un bien inmueble de su propiedad, constituido por una parcela y la casa sobre ella construida ubicada en la calle Guaicaipuro cruce con callejón Nro 06 sector la Barraca, nro. 28 en Maracay Municipio Girardot del Estado Aragua, que tiene una superficie de Doscientos metros cuadrados con noventa y un centímetros cuadrados (200,91 Mts 2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE Terrenos de Yvone Palma Sánchez, en una extensión de terreno de (30,70 mts) SUR Calle Guaicaipuro en ( 30,70mts) ESTE El nombrado Callejón Nro. 6, con (6,50 mts) y OESTE Callejón Sin nombre en (6,50 mts), de lo que se colige que, ciudadana Amarilis M. Almeida Hurtado, supra identificada, no es arrendataria del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, o lo que es lo mismo, es arrendataria de un local que forma parte de un inmueble de mayor extensión, siendo ello así, tal inmueble al no estar regido por la ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que el inmueble arrendado por la demandante es parte de una globalidad, no nace para ella derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerle en venta el inmueble constituido por la totalidad ya que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el artículo 49 de la mencionada ley que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada.
Así las cosas, quien decide considera hacer mención del contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente: “…el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”, en lo relativo a éste último supuesto, pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”
Asimismo el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, establece que en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes, todo lo cual debe concatenarse con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal.
Sobre tales disposiciones legales, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., estableció con carácter vinculante, lo que sigue:
“…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana LILA ROSA GONZÁLEZ DE PÉREZ cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso.
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta…”.

De manera que de conformidad con lo establecido tanto en las normas como en la doctrina parcialmente trascritas supra, quien juzga observa que, en el caso de autos la demanda interpuesta debió ser declarada de oficio inadmisible in limine litis, puesto que de los documentos acompañados al libelo de la demanda, así como de los hechos narrados por la parte actora a lo largo del referido escrito libelar se desprende que la ciudadana Amarilis M. Almeida Hurtado, no es arrendataria de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, resultando forzosamente aplicable en dispositivo contenido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, “…el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”, en lo relativo a éste último supuesto, pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”
De tal manera que, conforme al citado criterio jurisprudencial y las citadas disposiciones legales, la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio intentado por la ciudadana Amarilis Mariela Almeida Hurtado, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.573.743, debidamente asistida por la abogada en ejercicio Sandra Romero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.609, contra los ciudadanos Ramón Alexis Fernández Hernández y Manuel de Abreu Da Silva, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.090.758 y V-16.865.840, respectivamente, resulta forzosamente inadmisible y así será declarado por esta Alzada, de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta fallo. Y ASI SE DECIDE.
Dada la inadmisibilidad aquí decretada, resulta insubsistente emitir consideración alguna respecto a los demás defensas esgrimidas por las partes, así como el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, mas no así en cuanto a la actividad desplegada por el Juzgado de la causa , quien en franca inobservancia de las normas que regulan el proceso, admitió una demanda que conforme al citado artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultaba manifiestamente inadmisible, sometiendo a las partes a un proceso que en modo alguno coadyuvo a la resolución del conflicto por ellos presentado, en razón que la acción propuesta no era admisible como lo ha dejado sentado esta Alzada por no cumplir con los requisitos del 341 de la Ley Adjetiva Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia la norma es de meridiana claridad y cuando se tramita una acción que ab initio era inamisible se está utilizando indebidamente la administración de justicia para fines no previsto y contrarios a una sana y recta administración de justicia. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la demanda por Retracto Legal Arrendaticio intentada la ciudadana Amarilis Mariela Almeida Hurtado, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.573.743, debidamente asistida por la abogada en ejercicio Sandra Romero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.609, contra los ciudadanos Ramón Alexis Fernández Hernández y Manuel de Abreu Da Silva, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.090.758 y V-16.865.840, respectivamente, y en consecuencia SE REVOCA la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 25 de julio de 2013. Resultando insubsistente emitir consideración alguna respecto al recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante.
No hay condenatoria en costa por la naturaleza del presente fallo
Notifíquese de la presente decisión a las partes.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY, a los cuatro (04) días del mes de febrero del año dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,

DRA. MAYRA ZIEMS.
LA SECRETARIA,

ABOG. JHEYSA ALFONZO.

En esta misma fecha, siendo las 3:20 post meridiem, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABOG. JHEYSA ALFONZO.

Exp.- 320
MZ/JA/bes.