REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En Su Nombre JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL En fecha 06 de junio de 2014 se dio por recibido en este Juzgado Superior, previa distribución, el recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos, por la abogada Teresa Borges García, Inpreabogado Nro. 22.629, actuando en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 2823, C.A., contra la Providencia Administrativa Nº 00002180, dictada en fecha 23 de mayo de 2014 por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento y precio justo al apartamento 2-C, del Edificio Chimborazo, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta del estado Miranda, del cual es propietaria la sociedad mercantil recurrente. En fecha 10 de junio de 2014, se admitió el recurso de nulidad y en consecuencia se ordenó notificar al Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a la Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a la Fiscal General de la República, al ciudadano Procurador General de la República, y al ciudadano Pedro Vernet, titular de la cédula de identidad Nº 1.736.061, en su condición de arrendador, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 78 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. Asimismo se dejó establecido que una vez constara en autos la última de las notificaciones ordenadas, incluyendo el cartel de emplazamiento, se procedería, dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes, a fijar la audiencia de juicio conforme lo previsto en el artículo 82 ejusdem. Igualmente se ordenó solicitar los antecedentes administrativos del caso a la Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Por último se ordenó abrir cuaderno separado a fin de decidir la medida cautelar solicitada. En fecha 19 de junio de 2014, se dejó constancia que en esa misma fecha se dio cumplimiento a la certificación de las copias para la compulsa, tal y como fue ordenado en el auto de admisión del recurso. En esa misma fecha se abrió el cuaderno separado a fin de decidir la medida cautelar de suspensión de efectos solicitada. I DEL RECURSO DE NULIDAD Narra la apoderada judicial de la recurrente con respecto al lapso para el ejercicio del recurso de nulidad que “(d)adas las irregularidades acontecidas al tramitarse el procedimiento de fijación del canon y precio justo del inmueble, no t(ienen) certeza de la fecha para la interposición del recurso de nulidad, dado que (su) representado recibió mediante correspondencia dejada el día 2 de junio de 2014, copia del Acto Administrativo recurrido, y es a partir de dicha oportunidad que tuvo conocimiento del acto, pues ni fue notificada del inicio del procedimiento, ni tampoco la SUNAVI a procedido a notificar el acto conforme a lo dispuesto en la Ley especial de la materia”. Que, “(v)alga señalar que quien suscribe la carta a través de la cual tuvo conocimiento (su) representada, NO CONSTA QUE SEA ARRENDATARIA DEL INMUEBLE NI HAYA DADO CUMPLIMIENTO AL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LA LEY PARA SER RECONODIDA COMO TAL”. Que, “(p)or otra parte el acto impugnado, indica erradamente en su contenido que contra el mismo puede ejercerse recurso de reconsideración, el cual como se alegara posteriormente es IMPROCEDENTE, por tanto A TODO EVENTO, no puede considerarse que haya comenzado a transcurrir el lapso para el ejercicio del recurso de nulidad”. Que, “(e)l procedimiento administrativo inquilinario al menos, en materia de fijación y revisión del canon, tiene pautado expresamente su normativa en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento”. Que, “…la materia de procedimiento es materia de Orden Público y con esto lo que se pretende garantizar es el derecho a la defensa, debido proceso y seguridad jurídica a las partes, por lo que tales formalidades son esenciales”. Que, “…conforme al artículo 30 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los actos que se recurren, debieron ser publicados en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, a fin de cumplirse con la notificación de los mismos y surtan efectos, requisito para la validez y eficacia de los actos administrativos, lo que aún no se ha hecho”. Que, “(e)s de suma importancia dada la controversia entre partes que las notificaciones que se cumplan garanticen el derecho a la defensa, no sólo por estar previsto el debido procedimiento administrativo en nuestra nueva Constitución, sino dada la materia en debate, y en la cual se constituyen dos partes con intereses en conflicto”. Que, “…criterios reiterados de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en garantizar que las notificaciones en sede administrativa, al menos del acto definitivo se realizarán conforme a la ley, procurando se cumplieran las formalidades por estimar eran ESENCIALES COMO LO SON AUN HOY, QUE COBRA VIGENCIA EL CRITERIO, DADO QUE ANTE LA CRISIS DE VIVIENDA, LA NUEVA LEGISLACIÓN PERSIGUE PROTEGER AL MAXIMO A LOS INQUILINOS”. Que, “(e)n este caso tratándose de un procedimiento de fijación del canon, la notificación se consolidará en la oportunidad de ser publicado los actos recurridos en la Gaceta Oficial de la República según establece la misma legislación sobre la materia”. Con respecto al Litis Consorcio necesario, indica que han “…tenido conocimiento y experiencia en otros casos, la Administración está dictando distintas resoluciones administrativas para cada unidad, o inclusive la misma, lo que a (su) juicio resulta improcedente, en virtud de lo cual (se) reserva(n) ejercer el recurso de nulidad contra todas en una misma acción al tener conocimiento de la existencia de otros actos del mismo inmueble, se (sic) hay lugar a la oportunidad legal, o pedir la acumulación si se tiene conocimiento antes del lapso estipulado en el Código de Procedimiento Civil, y de ser posterior, SE RESERVA INDICARLO EXPRESAMENTE PARA QUE EL TRIBUNAL RESUELVA LO CONDUCENTE Y EVITAR DECISIONES CONTRADICTORIAS, en virtudde lo cual solicita(n) previamente se oficiara lo conducente a SUNAVI, dado que el presente caso se trata de: - Un Edificio con varias dependencias arrendadas que forman parte de una misma unidad que produce efectos en una comunidad. - Un mismo arrendador. - Distintos arrendatarios. - Pero vinculados por un contrato de arrendamiento que versa sobre el mismo inmueble aun cuando distintas dependencias. Que, “(e)n virtud de lo anterior, debe procederse como un litis consorcio necesario; en aplicación de lo previsto en los artículos 49, 51, 52 y 146 del Código de Procedimiento Civil, y siempre fue así por: economía procesal; seguridad jurídica; celeridad; evitar decisiones contradictorias sobre el mismo asunto, siendo procedente la acumulación por conexión, y no como procedió la Administración a dictar un acto administrativo por cada unidad. Siendo procedente la acumulación aquí planteada por conexión”. Denuncia la apoderada judicial de la recurrente la violación “de ley en el procedimiento constitutivo del Acto” de fijación del canon de arrendamiento, alegando que “…aún cuando la Administración está autorizada a proceder de oficio, para garantizar el Orden Público que consagra esta legislación, esto no significa NUNCA QUE SE PUEDA OBVIAR LA NOTIFICACIÓN DE LAS PARTES, pues de no hacerlo se estaría violando el artículo 49 de la Constitución que establece el debido proceso judicial y administrativo, por lo que denunci(a) la violación de es(a) norma constitucional, y lo que distingue a es(e) debido proceso es que se cumpla al menos: la notificación de las partes para que tengan conocimiento de los hechos, puedan acceder y alegar cada una de ellas lo que estimen pertinentes (contradicción); probar cada una sus defensas y alegatos; y conocer la decisión por una vía que le garantice la posibilidad de ejercer los recursos de ley de considerar vulnerados sus derechos”. Asimismo, solicita a este Órgano Jurisdiccional, con respecto al artículo 28 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda que “…desaplique por inconstitucional este artículo y disponga, que el cartel una vez publicado en la prensa, deberá ser fijado en el domicilio o residencias del ciudadano que requiera ser notificado, pues la norma tal como quedó redactada, lesiona el derecho a la defensa al restringir y no garantizar el acceso a la información en cuanto a la notificación, impidiendo o limitando la posibilidad de acceder al expediente y defenderse, pues lo que debió preverse es que publicado el cartel, se proceda a fijar uno en la residencia del interesado y otro en el expediente respectivo, para garantizar el verdadero acceso y conocimiento, dado que el procedimiento que se trata es contradictorio, como antes hemos expuesto, DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 259 DE LA CONSTITUCIÓN, EN CONCORDANCIA CON EL ARTÍCULO 19 DE LA LEY ORGÁNICA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, 9 DE LA LEY ORGÁNICA DE LA JURISDICCIÓN CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y 20 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”. Que, “(a)l efecto, invoca(n) los criterios que h(an) aludido de analogía de la nueva legislación con la derogada pues se inspiran en los mismos principios, y en la misma se establecía que el acto definitivo debía ser notificado en primer término en forma personal, de no ser posible mediante un cartel, pero dicho cartel debía consignarse en dos ejemplares, uno para ser fijado en el domicilio o residencia y otro en el expediente…”. Asimismo, que en virtud de que observa que el procedimiento es contradictorio “…insist(e) (…) que funcionarios CAPACES DE DAR FE PUBLICA Y DEBIDAMENTE FORMADOS procedan a realizar la inspección y fiscalización para elaborar el avalúo, siendo que en verdad no se hace la inspección ni fiscalización, o la realizan personas ajenas no funcionarios públicos, o la parte misma, o colectivos”. Que, “…ni en las notificaciones, ni en la fiscalización e inspección se están cumpliendo formalidades esenciales, pues éstas deben ser realizadas por funcionarios públicos capaces de dar fe pública, y envestido de las debidas competencias”. Insiste en cuanto a que, “…el informe fiscal necesario para dejar constancia de hechos relevantes y que atañen al derecho a la defensa y debido proceso, es un documento administrativo, por cuanto se trata o debe tratarse de una declaración emanada de un funcionario sobre determinados hechos, para lo cual está debidamente autorizado y que consta en un instrumento escrito, el cual está dotado de la presunción de legitimidad y veracidad acerca de su contenido, esto es, sobre lo que el funcionario declara, hace plena prueba mientras no sea desvirtuado su valor presuntivo, de ahí la importancia que tanto las notificaciones como la inspección y fiscalización en estos procedimientos sean realizados por funcionarios fiscales, o debidamente autorizados y que formen parte de la estructura de la Administración para que respondan en el ejercicio de sus cargos”. Que, “(d)e lo que t(ienen) la importancia y esencial (sic) en estos procedimientos que se cumplan tales formalidades y por funcionarios públicos debidamente designados, juramentados y que formen parte de la Administración, en este caso del organismo competente”. Posteriormente, la apoderada judicial de la parte recurrente denuncia la Nulidad Absoluta de los actos administrativos recurridos, de conformidad con lo previsto en el artículo 19 numerales 1 y 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, arguyendo que “…(e)l primer numeral, por cuanto al violentarse todo el procedimiento constitutivo, el acto no puede ser considerado válido. Y el segundo, dado que fue dictado con prescindencia total y absoluta del procedimiento legalmente establecido, PERO PEOR AUN VULNERANDO LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS, así como hemos dicho de otros propietarios, impidiéndoles comparecer a alegar y probar, y ahora tampoco se les notifica del acto definitivo, tal como está en la ley, CUANDO ESTA LEY LO QUE PRETENDE ES PROTEGERLOS, de ahí la existencia de una legislación especial en la materia”. Afirma que “…no es dable a la Administración modificar INCONSTITUCIONALMENTE los procedimientos para dar una supuesta respuesta efectiva, que tampoco lo es, pues ella daría lugar a las reclamaciones vía recursos contenciosos, lesionando aún más al administrado, y peor aún, cuando el acceso al expediente consiste casi en un acontecimiento digno de celebrar, y con tal proceder se lesiona el derecho a la defensa y debido proceso”. Indica en cuanto a los vicios del avalúo que “…conforme al artículo 74 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el valor del metro cuadrado de construcción debe ser fijado anualmente, y desde la promulgación de la Ley, solo se ha fijado en una sola oportunidad, Resolución No. 203 de fecha 20 de noviembre de 2012 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.054 de la misma fecha, siendo que dicha Resolución quedó desfasada con vista a los últimos acontecimientos económicos en el país como son la inflación y devaluación, amén de haber decaído la misma, por tanto no puede ser sustento de los avalúos a realizar por la SUNAVI. Que, “(p)or tanto el acto administrativo recurrido o los que se incorporen posteriormente, se fundamentan en un valor del m2 que no corresponde a lo que debería ser, factor determinante para proceder a ello”. Continua fundamentando su denuncia con respecto a los vicios del avalúo, señalando que el sistema que se utilizó para realizarlo resulta Inconstitucional, fundamentando dicho alegato en que “(l)os inmuebles regulados disponen de una estructura y materiales de construcción que difícilmente se construyen hoy en día. Lo único que podemos señalar en detrimento es la data de construcción y vida útil, más sin embargo los materiales son de tan buena calidad que hasta la fecha, no presentan inconveniente, y tan solo refaccionando tendríamos una nueva vida útil, más sin embargo, dichos inmuebles presentan una solidez que hoy es envidiada por muchas construcciones. El terreno no se valora absolutamente siendo que tal factor, es parte de la propiedad y debe formar parte del avalúo, lo que infringe el artículo 115 de la Constitución. La diversidad de sistemas de avalúo crea discrepancias y desigualdades, infringiéndose el artículo 21 constitucional pues quienes son propietarios de inmuebles no arrendados tienen el privilegio que sus inmuebles se avalúan distintos a lo dispuesto en la ley; que si se declara el inmueble a los efectos sucesorales el valor del inmueble para el fisco es el del mercado y en función de ese valor es que se paga el impuesto; si es a los efectos del pago de lo que comúnmente se llama el impuesto al Derecho de Frente, el valor también es otro, y sobre éste es que el propietario paga impuesto. De lo que tenemos que, el propietario tiene un inmueble con distintos avalúos a efectos de la Administración, sobre los cuales se paga impuesto con vista a un avalúo muy distinto y superior al de SUNAVI, de ahí que lo que siempre hemos estimado procedente es un solo tipo de avalúo y dependiendo de lo que se trate, revisar los porcentajes a efectos impositivos o en el caso que nos ocupa de rentabilidad, para proteger a los inquilinos. (…) que conforme la Resolución No. 16 de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 19 de marzo de 2014, se fijan distintos valores por m2 de construcción y ello en la Misión Vivienda, tipología de construcción que no tiene como competir con la construcción del edificio que nos ocupa. Viola dicho sistema de avalúo los artículos 2, 3, 19, 82 y 112 de la Constitución Nacional, pues al avaluarse de tal forma los inmuebles, el ciudadano pierde en cuanto a su propiedad, el valor disminuye año a año, impidiéndole que su activo más importante, en la mayoría de los casos el único activo familiar, y del cual partiendo puede progresar y superarse quede devaluado. Si bien es cierto no puede costar como uno nuevo, tampoco puede llegarse al extremo que quede irrisorio su valor, impidiéndole prácticamente el acceso a través de su venta a una nueva unidad para mejorar, para progresar, para optar a una vivienda más amplia o mejor, o simplemente dedicarse a el negocio inmobiliario para luego de haberse sacrificado comprando un inmueble para poder disponer de fondos para la vejez, quede destruido su esfuerzo”. Que, “(e)s tal la situación, que en muchos casos ni vendiendo todo el edificio el propietario puede optar a la compra de un apartamento para que su hijo tenga donde vivir”. Que, “(t)odo lo anterior, es decir, las violaciones constitucionales denunciadas, producen a su vez que los artículos 73, 74, 75, 76, 78 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24y 25 de su Reglamento, resulten inconstitucionales”. Agrega que “…la fijación del valor del metro cuadrado no consideró factores como: los acabados, servicios, costo directo de materiales, equipos y mano de obra, costos indirectos de administración, beneficio del constructor, financiamiento, proyecto, permisología, gastos legales y los imprevistos que estos últimos se determinan por un porcentaje del 5% y en conjunto determinan un valor de construcción para viviendas nuevas, que no se consideró en dicha tabla, resultando una puntuación poco científica para su determinación, dado un monto final de un 60% por debajo del valor de construcción.” Que, “…se parte con un valor de construcción en un 60% inferior al real, aplicando luego la depreciación del inmueble a través de factores pocos científicos como ya se adujera, como lo indicado en el artículo 21 del Reglamento de la tabla, la cual relaciona la edad del inmueble con las condiciones o el estado de conservación sin la aplicación de una fórmula que la determine, lo que ya castiga en más de un 8% promedio el verdadero valor de depreciación científico, al no considerar tampoco la vida útil del inmueble, que puede estar considerada entre 70 a 90 años, según el criterio tomado, y dado que todas las estructuras son de diferente tipo y calidad en su construcción.(…) Es necesario tener conocimiento exacto que toda la depreciación de un inmueble está relacionado entre la vida útil, vida efectiva, estado de conservación y el factor de mantenimiento, dichos factores son expuestos en la ley a libre albedrío sin la fuente matemática adecuada”. Continua alegando que “(a) su vez, el artículo 22 del precitado reglamento de la ley, también castiga en forma directa el valor actual de la construcción mediante la aplicación de un factor sísmico, lo cual contradice las propios normas de construcción ya que todas las edificaciones existentes deben ser estables estructuralmente o ser demolidas, lo que hace improcedente castigar aún más dicho valor de construcción. Que, “(e)l artículo 24, aplica un factor por ubicación geográfica lo cual integra todo un estado o una entidad en un solo factor, considerando que las zonas de alto riesgo por topografía son iguales a las asentadas en zonas planas, lo que significa que también se castiga de forma directa el valor actual de la construcción. Todo lo anterior implica que se castiga en forma directa el valor actual o real en un 70%”. Indica que, otra incidencia en el caso es “…la poca producción nacional de insumos para la construcción, lo que incide directamente en los costos de la misma, lo que debería hacer improcedente la aplicación de la tabla dictada por el Ministerio, y en su lugar aplicar la tabla actual de costos de la construcción emitido por el Colegio de Ingenieros de Venezuela, la cual si establece según el tipo de construcción el valor actual o tomar la tabla de incidencia de costos de la construcción de la empresa CINPRONET u otra que se considere seria en el mercado de la construcción, para con ella determinar el costo o el precio unitario neto y a partir de dicho valor el canon de arrendamiento establecido en la ley con las fórmulas existentes en la Ley Especial”. Aduce que “(l)o anterior el sistema de avalúo con vista a lo antes expuesto rompe el justo equilibrio en la relación contractual, lo que perfectamente podría ser corregido, a través de establecer arreglos amigables con avalúos determinados por una terna de peritos avaluadores y desaplicar el sistema actual, a través de un experticia con visto a lo antes expuesto, y romper el desequilibrio actual de la legislación que ha deprimido el arrendamiento de vivienda como salida habitacional”. Asimismo denuncia la Inconstitucionalidad del proceso del avalúo en cuanto a que “…(se) ve(n) precisados forzosamente al estudio del derecho sustantivo, llámese Código Civil toda vez que en el título relativo a DE LA PROPIEDAD, se consagra el capítulo relativo a la accesión, entre cuyos supuestos se establece LA ACCESION DE MATERIAL PROPIO EN TERRENO PROPIO, caso típico de los edificios construidos a comienzo de la década de los 50 y que hoy por hoy se encuentran afectados por el método de avaluó previsto en los nuevos ordenamientos legales”. Procede a citar el artículo 19 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y posteriormente indica al respecto que “(e)l admitir que el terreno sobre el cual se encuentra construido el inmueble no debe ser valorado a los efectos del avaluó rental (sic) coloca al Órgano regulador al margen de la citada norma y es una manifiesta discriminación de los derechos que corresponden al propietario por ello es manifiestamente inconstitucional entrando en franca colisión con el artículo 115 de la carta magna que garantiza el derecho de la propiedad. En consecuencia tal subversión ha de ser resuelta mediante lo dispuesto en el artículo 20 del Código de Procedimiento relativo al control difuso de la constitucionalidad por ello solicito respetuosamente a este Tribunal que a los fines de evitar un vicio de inconstitucionalidad provea lo conducente”. Que “(p)or vía de consecuencia la metodología impuesta en el mencionado Reglamento vulnera el artículo 21 de la Carta Magna ya que la referida discriminación trae como resultado que el reconocimiento de los derechos de (su) representada han sido anulados o menoscabados, no se han garantizado las condiciones jurídicas y administrativas para que la igualdad ante la ley sea real y efectiva”. En cuanto al medio idóneo para determinar el precio del inmueble y canon de arrendamiento señala que “…para la determinación del valor de un inmueble, se requiere de una experticia como prueba idónea, que debe además ser evacuada por peritos calificados”. Que, “(n)o es a través de una simple inspección que pueda determinarse, pues la Superintendencia, quien estimamos competente y reiteramos está haciendo un esfuerzo sobre humano, no tiene la preparación técnica para ello, ni los estudios necesarios en el área, requiriendo de conocimiento especiales. Bástese revisar el sistema de avalúo para detectar que se requieren conocimientos técnicos para poder determinar, según la normativa por ejemplo cuándo es una estructura tipo pilote, zapara, o estructura portante, y si es metálica, madera, machones, o el sistema de construcción tradicional, túnel, o sistema de estructura, porticado o pantalla; o el tipo de tubería que incluso va internamente”. Que, “(p)ero aún peor, pues ahora la Superintendencia pretende que la carga de la inspección sea suplida por fotos, que la planilla de descripción del inmueble sea llenada por el propietario, y cabe preguntarse dónde quedan sus obligaciones?, donde el control de la prueba por parte del inquilino? Donde los conocimientos técnicos que se ameritan para poder realizar un avalúo ajustado?”. Solicitan a este Órgano Jurisdiccional que “…fije criterio al respecto, y disponga que la prueba idónea lo es la experticia, la cual debe realizarse conforme a la normativa del Código de Procedimiento Civil, y por peritos capacitados y acreditados”. Denuncian el falso supuesto de hecho, en virtud de “…la infracción del artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y sost(iene) que la Administración incurrió en el vicio de falso supuesto, pues al realizar el avalúo lo hizo con vista a un valor de m2 que ya decayó por haber transcurrido más de un año. (…) tal valor fijado en su día, tampoco corresponde al verdadero valor de construcción, ni antes, ni ahora, por lo que se partió de un supuesto falso para determinar el avalúo”. Finalmente señala que; “De acuerdo con lo expuesto y de conformidad con lo dispuesto por el artículo 9, numeral 1, artículo 25, 29, 31, 76 de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, en nombre y representación de (su) mandante INVERSIONES 2823, C.A., antes identificada, propietario del apartamento No. 2-C, en el entendido que se reserva recurrir cualquier otro del cual hasta la fecha no tenga conocimiento y forme parte del Edificio denominado CHIMBORAZO, ejerc(e) el presente recurso de nulidad y solicit(a) a este Tribunal que a fin de subsanar la situación jurídica (como abajo se expresa) lesionante a mi mandante, declare: 1) La desaplicación por inconstitucional (por control difuso) de los artículos 28 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (…); 73, 74, 75, 76, 78 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 del Reglamento (…); 2) En su defecto, LA NULIDAD DE TODO LO ACTUADO Y LA REPOSICIÓN DEL PROCEDIMEINTO AL ESTADO DE NUEVA NOTIFICACIÓN DEL INICIO DEL MISMO PARA QUE LA RECURRENTE Y LOS ARRENDATARIOS PUEDAN a hacer valer sus derechos; de ser declarados improcedente los anteriores petitums; 3) LA NULIDAD DEL ACTO RECURRIDO y a fin de subsanar la situación jurídica (como abajo se expresa) lesionante (sic) a (su) mandante, fije el nuevo canon máximo mensual al inmueble o inmuebles antes identificado (s), a través de una experticia que considere los factores de mercado de manera justa y equitativa para las partes (arrendador-inquilino.)”. II DE LA SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS La apoderada judicial de la parte recurrente, solicita medida cautelar de suspensión de efectos de conformidad con lo previsto en los artículos 4, 103 y 104 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, en virtud de que “…de ejecutarse los actos ilegales e inconstitucionales, (su) mandante resultaría GRAVEMENTE AFECTADA, pues corre el riesgo considerarse que aplica en el supuesto de la Providencia No. 00042 de fecha 28 de marzo de 2014, a verse obligada vender sus inmuebles por un precio vil y obtenido a través de un procedimiento totalmente viciado, y que forma parte el precio de lo denunciado, perjudicando no sólo al propietario, sino también a la parte inquilina. De hecho proceder y aplicarse los avalúos que como consta incluso incurren en errores, amén de la inconstitucionalidad denunciada colocarían a (su) mandante en una situación de EMPOBRECIMIENTO TOTAL, CONFISCANDOSELE SUS PROPIEDADES, Y QUEDANDO ADEUDANDO CASI LA TOTALIDAD DE LA HIPOTECA QUE PESA SOBRE EL INMUEBLE AM,EN (sic) DE SER OBLIGADA A UN ACTO INCONSTITUCIONAL, creando expectativas sustentadas sobre un acto y un procedimiento nulo de toda nulidad, lo que produce que se den los supuestos de procedencia de una cautelar PELIGRO EN LA DEMORA Y APARIENCIA DEL BUEN DERECHO…”. III MOTIVACIÓN Procede ahora este Tribunal a pronunciarse sobre la solicitud de suspensión de los efectos del acto administrativo impugnado, y en tal sentido observa que la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, en su artículo 104 establece que los requisitos para que se acuerden las medidas cautelares son la apariencia del buen derecho invocado (fumus boni iuris) y la garantía de las resultas del juicio (periculum in mora) esto es, la presunción del buen derecho que se reclama y el peligro de sufrir un daño que resulte irreversible por la definitiva, lo que requiere la comprobación, por una parte de la aparente existencia del derecho que se invoca y por la otra que se esté corriendo el peligro de sufrir un daño irreparable por la sentencia de mérito. El primero de estos requisitos constituye el fundamento legitimador de la pretensión cautelar al establecer que sólo quien ostenta un interés jurídico en juicio está habilitado para pretender su prevención, y hacia ello tiende, efectivamente su comprobación. Por su parte, el periculum in mora o temor fundado de infructuosidad del fallo o de inefectividad del proceso, se justifica, pues la teoría general de la cautela explica que las llamadas “medidas cautelares” las adopta el juez, en el marco de un proceso o fuera de éste, para “garantizar” que la futura ejecución del fallo no quede ilusoria, o que, a pesar de la posibilidad de ejecución, ésta no sea capaz de reparar, o sean de muy difícil reparación situaciones objetivas ocurridas durante la tramitación del procedimiento. En ese mismo orden de ideas, a los efectos de la procedencia de las medidas cautelares, tal como se mencionara anteriormente, el peticionante de la medida debe probar en primer término la presunción del buen derecho, el cual de quedar demostrado, ha sido criterio de la doctrina jurisprudencial que ello lleva consigo la verificación del segundo de los requisitos como lo es el periculum in mora; por cuanto la presunción del buen derecho, como se dijo antes, consiste en indicios graves que preliminarmente el Juez deduce del contenido de los elementos probatorios que el solicitante ha puesto a disposición del Tribunal, de allí que esa valoración previa al fondo del asunto crean en el juzgador presunción grave a favor del demandante y solicitante de la medida. En ese sentido le corresponde al peticionante traer a los autos en esa etapa procesal, los elementos probatorios demostrativos de esas presunciones graves del derecho que reclama, elementos éstos que según la jurisprudencia pueden estar constituidos por el propio acto impugnado. Establecidos los anteriores lineamientos, pasa este Órgano Jurisdiccional a verificar el cumplimiento de los mencionados requisitos en el caso concreto, y en tal sentido observa que la solicitud de medida cautelar de suspensión de efectos versa sobre la Providencia Administrativa Nº 00002180, dictada en fecha 23 de mayo de 2014 por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento y precio justo al apartamento 2-C, del Edificio Chimborazo, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta del estado Miranda, del cual es propietaria la Sociedad Mercantil INVERSIONES 2823, C.A. Ahora bien, para resolver sobre la cautelar solicitada, estima el Tribunal que la parte recurrente no fundamenta su solicitud, habida cuenta que sólo indica que de la ejecución de dicha providencia su representada resultaría gravemente afectada, debido a que “(…) corre el riesgo de verse obligada vender sus inmuebles por un precio vil y obtenido a través de un procedimiento totalmente viciado, y que forma parte el precio de lo denunciado, perjudicando no sólo al propietario, sino también a la parte inquilina (…) creando expectativas sustentadas sobre un acto y un procedimiento nulo de toda nulidad…”, del mismo modo que invocó una sentencia la cual declara Improcedente la medida cautelar que allí se reclama, no señalando a este Juzgado de qué manera se encuentran satisfechos en el caso que nos ocupa, los requisitos establecidos en nuestro ordenamiento jurídico para la procedencia de toda medida cautelar, esto es, el fumus bonis iuris y el periculum in mora, de modo que, estima quien aquí Juzga que la parte recurrente simplemente se limitó a solicitar la presente medida cautelar de suspensión de efectos, sin fundamentar las supuestas violaciones de sus derechos, así como la existencia de los requisitos establecidos en nuestro ordenamiento jurídico para proceder a decretar la medida cautelar solicitada en el presente caso, ni tampoco explicó de forma clara y precisa los daños que pueden causarle el hecho de no decretar la medida solicitada, ni mucho menos los medios probatorios que le evidencien a este Juzgador que dichos daños son irreparables o de difícil reparación, por lo que considera que los alegatos insertos a los autos en esta fase procesal, no son suficientes para sustentar los requisitos exigidos en el artículo 104 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, esto es, perjuicios irreparables o de difícil reparación por la definitiva; aunado al incumplimiento de las formalidades requeridas al momento de solicitar la medida cautelar consistente en la suspensión de los efectos del acto administrativo recurrido, y a la ausencia de alegatos y elementos probatorios que fundamenten los requisitos de la misma, en consecuencia debe este Tribunal declarar IMPROCEDENTE la medida cautelar de suspensión de efectos solicitada, y así se decide. IV DECISIÓN Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dispone en los siguientes términos: PRIMERO: Se declara IMPROCEDENTE la medida cautelar de suspensión de efectos, solicitada por la abogada Teresa Borges García, Inpreabogado Nro. 22.629, actuando en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 2823, C.A., contra la Providencia Administrativa Nº 00002180, dictada en fecha 23 de mayo de 2014 por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento y precio justo al apartamento 2-C, del Edificio Chimborazo, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Santa Sofía, Municipio Baruta del estado Miranda, propiedad de la referida Sociedad Mercantil. Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes. Agréguese copia certificada de la presente decisión en la pieza principal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas al primer (01) día del mes de julio de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación. EL JUEZ GARY JOSEPH COA LEÓN LA SECRETARIA DESSIREÉ MERCHÁN En esta misma fecha 01 de julio de 2014, siendo las nueve y treinta de la mañana (09:30. a.m.), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA DESSIREÉ MERCHÁN Exp: 14-3557/GC/DM/FR.