TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
AÑOS: 204º y 155º

PARTE ACTORA: INVERSIONES NIQUITAO, C.A. empresa debidamente inscrita en el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de agosto del año 1986, anotado bajo el No. 54, tomo 46-A y modificada en fecha 29 de septiembre del año 1986, anotada bajo el No. 46, tomo 92-A-PRO.-
PARTE DEMANDADA: COMERCIAL LINUX 2009 C.A., empresa debidamente inscrita en el registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de noviembre del año 2008, anotado bajo el No. 24, tomo 147-A-CTO. PRO.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALFREDO BENDAYAN OBADIA y OSWALDO BECERRA URPIN, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.552 y 150.505, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PELLEGRINO CIOFFI DELGADO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 185.403.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA, del inmueble que a continuación se identifica: “TRES LOCALES COMERCIALES COMPRENDIDOS EN TRES (3) PISOS DEL EDIFICIO “ROMALTE”, IDENTIFICADO CON EL NÚMERO 49, UBICADO EN LA CALLE ARGENTINA DE CATIA, ENTRE LA SEGUNDA Y TERCERA AVENIDA, URBANIZACIÓN NUEVA CARACAS, PARROQUIA SUCRE, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL.”
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

a.
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA.
Se plantea la controversia cuando la parte actora aduce que firmó contrato de arrendamiento con la parte demandada en fecha 01/01/2009 por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital quedando anotado bajo el Nro. 01, Tomo 33 de los libros llevados por dicha notaría y que en la cláusula segunda del mencionado contrato quedó establecido que la duración del mismo sería de cuatro (4) años fijos a partir del 01/01/2009, y que al vencimiento comenzaría a correr el lapso de la prórroga legal de un (1) año prevista en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual culminaría el 31 de diciembre de 2013.
La demandada por su parte, niega que la relación arrendaticia se haya iniciado en el 2009 como así lo indica la parte actora en su libelo de demanda, pues la misma comenzó en el año de 1997, y que por ende, le correspondería una prórroga legal mayor de tres (3) años conforme lo establece el literal “d” del mismo artículo 38 invocado por el demandante.
b.
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.
Sometida a la distribución de turno, en fecha 10/03/2014, se presenta libelo de demanda con sus recaudos, quedando asignada a este Juzgado en fecha 11/03/2014; y habiéndose recibido conforme, por auto del 21/03/2014 se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada (folios 45 y 46). En fecha 14/05/2014, compareció el Alguacil titular ciudadano Miguel Hernández Pinto, quien dejó expresa constancia que citó a la parte demandada (folios 56, 57 y 58).
La oportunidad para dar contestación a la demanda que tendría lugar en fecha 16/05/2014, donde comparecieron los ciudadanos Wimen Hung Yip y Félix Hung Yip, representantes legales de la Sociedad Mercantil Comercial Linux 2009, C.A. parte demandada, manifestando que no tenían abogado que los represente en juicio, por lo que solicitan del tribunal les conceda el plazo indicado en el artículo 4 de la Ley de Abogados. En consecuencia, se difirió el acto de contestación de la demanda, dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la fecha del auto de fecha 16 de mayo de 2014.- (folios 59 al 61)
Así las cosas, en fecha 22/05/2014 comparecieron los ciudadanos Wimen Hung Yip y Félix Hung Yip, asistidos por el abogado Cioffi Pellegrino y consignan poder apud acta facultando al mencionado abogado para que los represente en el juicio. (folios 63 al 66); y en fecha 23/05/2014, comparecieron los referidos ciudadanos asistidos por el abogado Cioffi Pellegrino, a los fines de dar contestación a la presente litis. Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.
II.
PARTE MOTIVA
a.) Alegatos del actor. Del libelo se desprende el alegato de la representación de la parte actora en el que aduce que firmó contrato de arrendamiento con la parte demandada en fecha 10/02/2009 por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nro. 01, Tomo 33. Que en la cláusula segunda del mencionado contrato quedó establecido que la duración del mismo sería de cuatro (4) años fijos, contados a partir del 01/01/2009, y que a su vencimiento comenzaría a correr el lapso de la prorroga legal (de un año), el cual vencería el 31/12/2013.
Asimismo, alega que antes de ese vencimiento, consta que en fecha 21/06/2013 su representada procedió a notificar judicialmente a través del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial sobre la no renovación del contrato de arrendamiento y especialmente del hecho de que el 31 de diciembre de 2013 se vencería, según lo previsto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga allí señalada.
b). Alegatos del demandado. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada compareció aduciendo que admite la relación arrendaticia suscrita entre las partes, pero indica que la misma comenzó en el año de 1997 (y no en 2009 como aduce su demandante-arrendador). En ese caso, alega que la relación arrendaticia inicial tuvo su origen por contrato celebrado (como arrendatario) por la sociedad mercantil Comercial Well Max, C.A. representada por los ciudadanos Félix Hung Yip y Fernando Hung Giap (quienes son los mismos ciudadanos que representan a la empresa demandada en juicio).
En primer lugar, que el 03 de diciembre de 1997, la sociedad de comercio INVERSIONES NIQUITAO, C.A. (parte actora en el juicio) celebró contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio COMERCIAL WELL MAX, C.A., que tuvo por objeto los mismos tres -3- locales del edificio que son objeto de juicio (donde el arrendatario estuvo representado por FELIX HUNG YIP). Que dicho contrato tuvo una duración de cinco (5) años contados a partir el 1º de diciembre de 1997 (que vencerían el 1º de diciembre de 2002). Luego, que el 1º de diciembre de 2002, nuevamente las mismas partes INVERSIONES NIQUITAO, C.A. como arrendadora y COMERCIAL WELL MAX, C.A. como arrendataria y representada por FELIX HUNG YIP, celebraron nuevo contrato de una duración de un (1) año, que se vencería el 1º de diciembre de 2003; que tuvo por objeto los mismos 3 locales indicados.
Es el caso que al finalizar ese último contrato, aduce, INVERSIONES NIQUITAO, C.A. suscribió “nuevo” contrato por los mismos 3 locales, solo que esta vez aparece como arrendatario la empresa ALMACENES EXCALIBUR, C.A., sociedad de comercio representada por FERNANDO HUNG GIAP, por un período de cuatro -4- años contados desde el 1º de enero de 2005. Destaca la parte demandada, que los únicos accionistas de esta arrendataria son los señores FERNANDO HUNG GIAP y WIMEN HUNG YIP.
Todo esto lleva al demandado a decir, que finalmente se celebra “último” contrato (que es el que se pretende demandar en este juicio) suscrito el 10 de febrero de 2009, entre INVERSIONES NIQUITAO, C.A. como arrendador y COMERCIAL LINUX, C.A. como arrendatario con una duración de cuatro (4) años a partir del 1º de enero de 2009. En ese caso, que desde 1997, INVERSIONES NIQUITAO, C.A. “…ha cedido en forma permanente y sin solución de continuidad el uso del inmueble objeto de la pretensión que formula contra nuestra representada…” (folio 71)
Advierte la demandada, que si bien consta de esta relación que se han suscrito distintos contratos con también 3 distintas personas jurídicas (COMERCIAL WELL MAX. C.A., ALMACENES EXCALIBUR, C.A. y COMERCIAL LINUX, 2009, C.A.); se trata de compañías relacionadas porque sus socios están emparentados por vínculos de nacionalidad y consanguinidad. Según esto, supone el demandado que les corresponde una prórroga legal de tres (3) años en aplicación del artículo 38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y no el lapso de un (1) año que supone la demandante.
Por último, suponen la existencia de fraude a la ley por parte de la actora, por cuanto en materia inquilinaria priva la posición de dominio del inquilino y el orden público; situaciones que en su criterio se manifiestan al imponérsele al arrendatario el pago de un canon por encima del legalmente fijado por el órgano competente, se le somete a suscribir acuerdos reñidos con lo textualmente expresado en el propio contrato, se simula contratos de comodato; o se interponen o intercalan arrendatarios en dichos contratos, para interrumpir el plazo de la prorroga legal, que es precisamente lo que ha ocurrido en nuestro caso.
Igualmente, impugna la cuantía, por cuanto la parte actora estimó el valor de la demanda en la suma de Bs. 2.000,00, equivalente a 15,74 unidades tributarias. Sin embargo, asume la demandada que dicho valor debe estar en armonía con el valor del inmueble dado en arrendamiento, o cuando menos en armonía con el precio del canon de arrendamiento pactado en el contrato por medio del cual la parte actora fundamenta su pretensión, es decir, la sumatoria de los cánones de alquiler por el tiempo pactado en el contrato accionado por cuatro (4) años, lo que daría como resultado la cantidad de Bs. 206.400,00. Alega que la cuantía asignada por la parte actora tendría por objeto sustraer el conocimiento del asunto de la revisión a través del medio de gravamen.
PUNTO PREVIO
DE LA SUPRESIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR MANDATO DEL ARTÍCULO 397 CPC.
El derecho a la prueba tiene carácter constitucional por formar parte del debido proceso (art.49.1 CRBV); ello supone así el derecho que tienen todas las partes de acceder a los medios que otorgue el sistema jurídico, garantizando el juez como director del proceso su debido control (prueba y contraprueba); aplicando la normativa relativa a los medios de producción para su posterior valoración. Dicho esto, son medios admisibles aquellos previstos en el Código Adjetivo, el Código Civil y cualquier otra fuente legal (art.395 CPC). Pero dichas pruebas únicamente deben versar sobre los hechos controvertidos y no sobre los hechos aceptados por las partes (art.397 CPC), ni sobre los hechos notorios (art.506 CPC), porque estos dos últimos casos no hay necesidad de pruebas.
Efectivamente, tal como dispone la ley procesal, los hechos en que las partes estén de acuerdo no serán objeto de pruebas en aplicación del artículo 397 citado. Y es lo que sucede en el presente caso, porque a pesar que al principio el demandado tuvo la oportunidad de contestar la demanda y de contradecir los hechos (como en efecto ocurrió); luego de presentada dicha contestación (que se limitaba a reconocer la relación arrendaticia pero a cuestionar la existencia de la prórroga de un -1- año, alegando que era de tres -3- años); su contrario accionante, procedió en escrito posterior a “aceptar” los términos en que se efectuara la contestación del demandado.
Específicamente, afirmó el demandado:
“…CONVENIMOS EN EL PLAZO DE PRÓRROGA LEGAL SEÑALADO POR EL DEMANDO (SIC.) EL CUAL DEBE VENCER EL PRIMERO DE ENERO DE 2016 POR CORRESPONDER AL PLAZO MAS LARGO DE LA PRORROGA LEGAL EL PLAZO DEL ORDINAL D) DEL ARTICULO 38 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INNOBILIARIOS EL DE LOS TRES AÑOS LOS CUALES COMENZARON EN ENERO DE 2013 Y CULMINAN EN ENERO DE 2016, SOLICITAMOS MUY RESPETUOSAMENTE AL TRIBUNAL ASÍ LO DECLARE…” (folio 176).
La consecuencia de esta aceptación de hechos es suprimir las pruebas. Esto significa, a criterio del propio legislador procesal, que no es necesario analizar las pruebas promovidas en relación a este hecho, por ser aceptados por ambas partes (específicamente en cuanto a la duración de la prórroga legal, porque al final ambos coinciden que el lapso de duración es de tres -3- años). En conclusión, a confesión de parte (1.401 CC) relevo de pruebas, por tanto la prorroga legal aún no ha vencido. Esto quiere decir, que dicho lapso se comprende desde el 31/12/2012 exclusive al 31/12/2015 inclusive y solo después de vencido, es que nacerá el derecho del arrendador a demandar –si así lo dispone- por vencimiento del término (cumplimiento de contrato).
Así las cosas, en conformidad con lo previsto en el artículo 397 CPC, es este caso no es procedente entrar a analizar el cúmulo de medios aportados por las partes, cuando son hechos aceptados entre estas: (i) que existe una relación arrendaticia entre la misma arrendadora y sucesivamente entre varias empresas arrendatarias relacionadas entre sí; (ii) que esa relación arrendaticia data del año 1997, y que al vencerse, se sucedieron una serie de contratos relacionados (como aceptan las partes); (iii) que producto de que cada contrato al vencerse, venía siendo firmado como arrendatario sucesivamente por COMERCIAL WELL MAX. C.A., ALMACENES EXCALIBUR, C.A. y COMERCIAL LINUX, 2009, C.A; los mismos se entienden como una unidad comercial (siempre manteniéndose el mismo objeto sobre el mismo inmueble); y, (iv) que todos estos contratos considerados por las propias partes relacionados entre sí, hacen acreedor a su último inquilino (que es el que aparece en el último contrato objeto de demanda) de una prórroga de tres (3) años y no de un (1) año como alegó inicialmente el actor en su libelo.
Conforme lo anterior, esta demanda debe declararse improcedente en derecho, porque no puede el juez ir más allá de lo pretendido inicialmente por el demandante (que se declarase el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal de un año). Por ende, si bien el actor reconoce (luego de contestada la demanda) que la existencia de la prórroga legal es de tres (3) años (cuya aceptación de hechos si es válida); en consecuencia, es improcedente su nueva pretensión de que con tal reconocimiento, supuestamente se tenga “condenado” al demandado a que esa fecha de vencimiento proceda a la entrega material; pues se trataría de una cuestión no debatida en juicio (en su debida oportunidad alegatoria).
Corresponde así aplicar la máxima establecida en el artículo 12 CPC, según la cual, el juez no puede suplir alegatos no efectuados por las partes; y en este orden, la única oportunidad alegatoria de las partes ha de tenerse, para el actor –junto al libelo-; para el demandado –junto al escrito de contestación-. De modo que, no es necesario entrar al fondo del asunto cuando esta demanda (basada en el supuesto vencimiento de la prórroga legal de un año) debe declararse improcedente en derecho, ya que al momento de instaurarse la demanda está en plena vigencia el ejercicio de la prórroga legal de tres (3) años prevista en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, establecido lo anterior no es necesario resolver el supuesto fraude a la ley e impugnación de cuantía planteada por el demandado, se desecha la demanda por vencimiento de la prórroga legal de un año.
III. PARTE DISPOSITIVA.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentó la sociedad mercantil INVERSIONES NIQUITAO, C.A. contra la sociedad mercantil COMERCIAL LINUX 2009, C.A..
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.
Regístrese y publíquese y déjese copia en el archivo de este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, al primer (01) día del mes de julio del dos mil catorce (2014). Año 204º y 155º.