TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, treinta de julio de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO: AP31-V-2010-000030
PARTE DEMANDANTE: ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.333.849.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos GUSTAVO MATA BORJAS, BERNARDO PRIWIN AGUERREVERE, ALBINO FERRERAS GARZA, CARMEN CARREÑO FERMIN, DAVID GONCALVES, NORKA MUJICA, MIRIAM GONZALEZ, CLAUDIO TUROLA y JULIO CESAR PEREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 15.186, 15.351, 24.425, 65.375, 118.752, 100.605, 110.136, 137.782 y 122.494, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.665.977.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana GERONIMO VALERY IBARRA.,abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 9826
TERCERA INTERVINIENTE: ciudadana ROMA MARY HAMERLOK PETRY, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.357.144, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 17.322.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS
Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 11 de Enero de 2010, por los ciudadanos ALBINO FERRERAS GARZA, JULIO CESAR PEREZ y CLAUDIO TUROLA, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros° 24.425, 122,949 y 137.782, quien actúa en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, mediante el cual demandan a la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar que, el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, sobre el apartamento distinguido con el Nro. 7, del edificio denominado ELEIZ- ALDE, situado en la Calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, de la Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Que en la cláusula del contrato quedó estipulado que el contrato de arrendamiento sería por un periodo de un (01) año fijo prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos y que su vigencia iniciaría el 03 de Enero de 1996, que se estipuló que si era voluntad de alguna de las partes de no prorrogar el contrato suscrito, debía manifestarlo por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prorroga.

Que se dejó constancia en dicho acuerdo, que la arrendataria ha ocupado el referido inmueble desde el 01 de Junio de 1971,en virtud de un contrato firmado en dicha fecha por el período de un (01) año prorrogable por periodos iguales y consecutivos y que no obstante, si la relación arrendaticia hubiese podido tornarse a tiempo indeterminado, a partir de la suscripción del contrato cuyo cumplimiento se demanda, las partes en fecha 03 de Enero de 1996, regularon la relación arrendaticia a tiempo determinado en la modalidad anual y prorrogable.

Que en fecha 01 de Noviembre de 2005, la parte actora manifestó temporáneamente, y en forma autentica, su voluntad de no renovar y/o prorrogar el contrato de arrendamiento existente sobre el apartamento distinguido con el Nro. 7, mediante notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, evidenciándose el traslado del referido Tribunal al domicilio de la demandada, comunicando su voluntad de no prorrogar a su vencimiento el contrato de arrendamiento a tiempo determinado que vencía el 03 de Enero de 2006, fijándose igualmente en dicha notificación, la posibilidad de acogerse a la prorroga legal, como en efecto ocurrió.

Que vencido el lapso el pasado 03 de Enero de 2009, es decir, pasados los tres (03) años correspondientes, tal y como corresponde a las relaciones arrendaticias con una duración superior a tres (03) años, y a pesar de haber finalizado la relación arrendaticia, la demandada no ha hecho entrega del inmueble libre de personas y cosas conforme a su obligación legal y contractual, manteniendo la ocupación del inmueble propiedad del demandado sin causa jurídica que lo justifique, razón por la cual proceden a demandar como en efecto lo hacen, a la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO, para que sea demandada al cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble cuyo plazo de prorroga legal venció.

Admitida la demanda en fecha 20 de Enero de 2010, por los trámites del juicio breve, se ordenó emplazar a la demandada, ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que procediera a dar contestación a la demanda incoada en su contra. Librándose la respectiva compulsa en fecha 02 de Febrero de 2010 y ordenándose a apertura del cuaderno separado de medidas.-

En fecha 12 de Marzo de 2010, el ciudadano MARIO DIAZ, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, y consignó compulsa sin firmar a nombre de la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO, en virtud de que en la dirección suministrada a los fines de su citación, la misma no se encontraba.

En fecha 06 de Abril de 2010, el abogado JULIO CESAR PEREZ PALELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 122.494, en su carácter de apoderado actor, solicitó la citación por carteles de la parte demandada, librándose en fecha 14 de Abril de 2010, el referido cartel y consignando en fecha 13 de Mayo de 2010, el Abogado actor, publicaciones del Cartel de Intimación el prensa.

En fecha 01 de Junio de 2010, compareció la ciudadana TERESA ELENA NAVARRO DE ANDRES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.424.460, actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.665.977, debidamente asistida por el abogado GERONIMO VALERY IBARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 9.826, mediante la cual consigna poder que acredita su representación e igualmente se da por citada en nombre de su mandante en el presente juicio.

En fecha 03 de Junio de 2010, comparece la ciudadana TERESA ELENA NAVARRO DE ANDRES, antes identificada, en su carácter de apoderada de la ciudadana, IRAMA JOSEFINA NAVARRO, y asistida por el abogado GERONIMO VALERY IBARRA, antes identificado, y dan contestación en los siguientes términos. En primer lugar, opone la cuestión previa previsto en el ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo lo permite por determinadas causales, que la actora pretende hacer ver en el escrito libelar, que la relación contractual que vincula a las partes en el presente juicio, son a tiempo determinado, y que su representada no fue notificada del vencimiento de la prorroga el día 01 de Noviembre de 2005, con vencimiento el 03 de enero de 2009. Que en cuanto a la pretensión de cumplimiento de contrato, por vencimiento de la prórroga legal, esto es un exabrupto debido a que la demandada mantiene una relación contractual arrendaticia sobre el inmueble objeto del contrato demandado desde el 01 de Junio de 1971, así como lo estipula el instrumento objeto de la demanda, confesando incluso la actora, que la demandada ha venido ocupando en inmueble desde Junio de 1971, por periodos de un (01) año prorrogables por periodos iguales y consecutivos por lo que su tiempo como arrendadora y su relación contractual es a tiempo indeterminado.

Que dicha relación contractual la celebró la demandada con el Dr. ADRIAN HARDY PESQUERA ALDE, en su carácter de Administrador del edificio ELEIZ ALDE, ubicado en la calle La Cinta, de la Urbanización Las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda, identificado con el Nro. 7, propiedad de los ciudadanos JUAN MARTIN ALEGRIA LASA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRIA, y para entonces, propietarios del inmueble arrendado. Que el actor es hijo de los mismos y este designó en el mes de Junio de 1995, a la empresa GMR, inmuebles la administración del edificio ELEIZ –ALDE, quien por medio de su representante legal, ciudadana GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, conmino a los inquilinos de dicho inmueble, a hacerle entrega de los apartamentos totalmente desocupados en fecha 01 de Noviembre de 1995, y que en fecha 29 de Junio de 1995, a los fines de regularizar la relación contractual y evitar acciones judiciales, aceptó suscribir el instrumento demandado. en el cual no se desvirtúa la relación contractual existente entre las partes desde 1971, y que la relación contractual se mantiene incólume desde 1971, debido a la cláusula especial contenida en el contrato demandado el cual está incurso en los suscritos a tiempo indeterminado ya que sobre el mismo opera la tácita reconducción.

Asimismo, que su mandante ha ocupado el inmueble desde el mes de Junio de 1971, ininterrumpidamente, de forma pública, en su condición de inquilina, dando cumplimiento a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y que por tanto, le asiste el derecho de preferencia para seguir ocupándolo y si es el caso, el adquirirlo a través de la venta que se efectué sobre dicho inmueble, alegando igualmente, que existen evidencias de que la intención es venderla a terceros o demoler el inmueble completo y vender el terreno, tal y como aparece especificado en el instrumento poder otorgado por los ciudadanos JUAN MARTIN ALEGRIA LASA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRIA, a la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, y del posteriormente otorgado en fecha 12 de Julio de 1995, por el ciudadano MANUEL RACHADELL, en su carácter de poderdante del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, que confiere poder a las abogadas GABRIELA MONTERO DE RACHADELL y ELENA FLORES DE BRETO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.961 y 14.178, respectivamente, por ante la Notaría Pública de Caracas, con facultades expresas para enajenar o su demolición. Igualmente, que no concibe la posibilidad de desalojo del inmueble para arrendar los apartamentos nuevamente, debido a que el inmueble se encuentra regulado tal y como consta de resoluciones Nros. 2709 del 19 de Junio de 1979 y 1624, del 24 de abril de 1980, emanadas de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, que cursan en el Expediente Nro. 32106.

Que el arrendador, tiene que respetar su derecho de preferencia como arrendataria para ocupar el inmueble objeto del contrato y que en su condición de arrendadora no ha estado incursa en ninguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios ni en las resolutorias contenidas en el Código Civil, ya que desde el año 2005, se están depositando los cánones de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y que este dinero no ha sido retirado por el arrendador.

Que opone la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma del libelo de la demanda, toda vez que no es cierto que el actor, ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, antes identificado, tenga su domicilio en el país, cuando en realidad es que este reside en San Sebastián, Provincia de Guipúzcoa, Reino de España.
Que respecto a la contestación al fondo de la demanda, rechaza y contradice tanto los hechos como en derecho la demanda intentada en contra de la actora por cumplimiento de contrato de arrendamiento de la prorroga legal, por no ser ciertos los argumentos, ya que no es cierto que la demandada haya suscrito con el actor, el contrato de arrendamiento en la forma expresada en el libelo de la demanda ni que se haya regulado la relación arrendaticia a tiempo determinado en la modalidad anual, cuando lo cierto es que solamente tendría efecto para el ajuste de los cánones de arrendamiento, que no es cierto que la arrendadora pague por concepto de cánones de arrendamiento, la cantidad de CUARENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (BS. 41,30), cuando lo cierto es que paga la cantidad de CIENTO VEINTICUATRO BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (BS. 124,91), como consta de los recibos consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que lo cierto es que la relación arrendaticia fue perfeccionada por mutuo consentimiento de las partes entre los padres del actor, ciudadanos JUAN MARTIN ALEGRIA LASA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRIA, la cual data desde el año 1971, y que los precitados ciudadanos comunicaron a la parte demandada su voluntad de venderle el inmueble, no concretándose esto, debido a que estos ciudadanos le vendieron el inmueble a su hijo en el año 1992, quien es el actual arrendador. Que si el contrato fuese a tiempo determinado, de un año, no le asistiría a la demandada el derecho de preferencia de adquirirlo por compra venta, acatando su derecho de preferencia.

Respecto a la reconvención planteada por la parte demandada, alega que en fecha 01 de Junio de 1971, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano ADRIAN HAYDY PESQUERA, en su carácter de administrador del edificio ELEIZ-ALDE, y desde esa fecha ha ocupado el inmueble como casa y habitación familiar ininterrumpidamente hasta la actualidad, que en el año 1992,los arrendadores le vendieron el referido edificio, al ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, quien designa como apoderado al ciudadano MANUEL RACHADELL, y a las ciudadanas ELENA FLORES DE BRETO y GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, quien le notifica el 29 de Junio de 1995, que debe hacer entrega del referido apartamento y que luego actuando unilateralmente, decide continuar con la relación arrendaticia y sugiere se celebre un contrato sustituyendo la personalidad del arrendador. Que aunque es cierto que la ignorancia no excusa de su cumplimiento, existen factores inherentes externos a la voluntad de una de las partes que de estar enterada no seria capaz de contratar y que la conducen a incurrir en error ya que dicho contrato esta incurso dentro de lo estipulado en el articulo 1.146 del Código Civil y que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento perfecciona el error en el cual se incurrió en el otorgamiento, así como evidencia de la mala fe que utilizó el actor para lograr el acto de su celebración ya que se utilizaron maquinaciones fraudulentas para lograr su consentimiento en el otorgamiento y que se ha venido incurriendo en el error de que los recibos de pago de los cánones de arrendamiento son suscritos por la firma GMR Inmuebles, cuando el contrato fue suscrito por GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, siendo estas, manipulaciones capaces de desestimar a futuro los pagos de dichos cánones a la verdadera arrendataria, por estas razones, procede a reconvenir a la actora, para que convenga en que el contrato de arrendamiento que suscribió con el actor, a través de la apoderada GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, es nulo por haberse perfeccionado con la demanda que le interpuso por cumplimiento de contrato, vicios de su consentimiento de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1146 y 1154 del Código Civil, tipificados como el error provocado por manipulaciones fraudulentas en el momento de su otorgamiento, o en su defecto a ello, sea condenado y declarada la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, antes identificada, en su carácter de apoderada del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, estimando la reconvención, en la cantidad de SIETE MIL VEINTE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 7.020,00).

En fecha 07 de Junio de 2010, en virtud de la reconvención planteada por la parte demandada, este Tribunal ordeno su admisión, a los fines de que al segundo día de despacho siguiente, la parte actora diera contestación a al reconvención planteada en su contra.

En fecha 07 de Junio de 2010, el abogado JULIO CESAR PEREZ PALELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 122.494, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 6.333.849, procedió a dar contestación a la reconvención propuesta en su contra, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo como punto previo, que en virtud deque se pretende la nulidad de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03 de Enero de 1996, por cuanto se materializaron unos vicios en el consentimiento lo cual implica la nulidad relativa del contrato, citando lo establecido en el artículo 1346 del Código Civil, y que resulta evidente que han transcurrido mas de 14 años desde la suscripción del contrato cuya nulidad se demanda, tiempo que excede el lapso de 5 años que estableció el legislador para intentar una acción similar a la presente y que luego de 14 años de vigencia del contrato, también se materializó la prescripción decenal para las acciones personales, la cual empezó a transcurrir desde el momento de la celebración del contrato, resultando en conclusión evidente se ha materializado la prescripción quincenal especial o en su defecto la prescripción decenal por el transcurso de 14 años de vigencia del contrato.

Que respecto a la contestación al fondo de la reconvención, la actora reconvenida, rechaza, niega y contradice, en cada una de sus partes la pretensión de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 03 de Enero de 1996, ya que se afirma que la actora ocasiono el vicio que afecto el consentimiento, es decir que incurrió en dolo, pero la demandada no indicó en que forma se cumple con los requisitos del supuesto dolo alegado, constituidos por una conducta intencional del actor y la forma en que el supuesto dolo resulto determinante para la suscripción del contrato. Igualmente rechaza el alegato de mala fe y de manipulaciones fraudulentas que hayan afectado el consentimiento de la demandada reconviniente, y que tal afirmación es totalmente alejada de la realidad y que después de la solicitud de desalojo del inmueble, las partes solventaron este inconveniente y regularon la relación contractual en ejercicio de su autonomía de voluntad, suscribiendo un contrato que reguló tras mas de veinte años, su relación arrendaticia la cual se prolongó durante diez (10) años, mas y luego tres años de prorroga legal. Que resulta sumamente claro que la demandada admitió que tras 20 años de relación arrendaticia, para la firma del contrato que se demanda su nulidad, la misma se había alegado de la realidad de la situación del país, por lo que procedió junto a la apoderada actora, a suscribir un nuevo contrato que regulo la relación arrendaticia nuevamente, pasando a pagar un canon de arrendamiento superior al que venía solventando.

Que no fueron ejercidas ningunas maquinaciones fraudulentas por el actor para perjudicar a su arrendataria ya que luego de la suscripción del contrato que se demanda de nulidad, la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO, ha disfrutado durante las de 10 años de un inmueble mas 03 años de prorroga legal, pagando hasta la fecha la irrisoria suma de CIENTO VEINTICUATRO BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (BS. 124,91), mensuales, tal y como consta en autos. Que respecto a la mala fe alegada por la forma en que se cobraron los cánones de arrendamiento, la demandada nunca interpuso acción alguna por falta de pago de los cánones de arrendamiento.
Igualmente señala que el contrato cuya nulidad de demanda por vía de reconvención, después de 14 años, ha resultado beneficioso para la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO, y ahora se vale de argumentos para evadir su obligación legal de entregar el inmueble y que por su parte, el arrendador, ha cumplido con su obligación de garantizar el disfrute de la cosa arrendada a pesar de los escasos beneficios económicos obtenidos como contraprestación, por lo que en fecha 01 de noviembre de 2005, manifestó temporalmente y en forma autentica, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento existente, el cual permaneció a tiempo determinado en virtud de la cláusula de la renovación anual automática, que permitió su prorroga hasta en nueve (09) oportunidades. Que realizada dicha manifestación de voluntad, en forma oportuna y autentica la prorroga legal inició en fecha 03 de Enero de 2006, y venció el 03 de Enero de 2009, es decir, pasados los tres (03) años correspondientes a la misma conforme al literal d del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, correspondiente a las relaciones arrendaticias con duración superior a 10 años, solicitando por ultimo se declare sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada.

En fecha 07 de Junio de 2010, al representación judicial de la parte actora, consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas promovidas por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, consignando nuevamente en fecha 16 de Junio de 2010, escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 18 de Junio de 2010, el abogado GERONIMO VALERY IBARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 9.826, en su carácter de apoderado judicial de la demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 22 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte actora, consignó nuevamente, escrito de contestación de la reconvención interpuesta en su contra.-

En fecha 28 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte demandad consignó diligencia mediante la cual solicitó al Tribunal aclaratoria sobre la situación procesal de la parte demandada, en virtud de que se dio por notificada en fecha 14 de Junio de 2010.-

En fecha 29 de Junio de 2010, el abogado JULIO CESAR PEREZ PALELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 122.295, en su judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 30 de Junio de 2010, se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por las apartes en la presente causa, admitiendo las posiciones juradas y las evacuaciones de las testimoniales promovidas.-

En fecha 26 de Julio de 2010, compareció por ante este Tribunal la ciudadana ROMA MARY HAMERLOK PETRY, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.357.144, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 17.322, en su carácter de representante legal de la Cooperativa EDIFICIO ELEIZ-ALDE, debidamente registrada por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de Enero de 2006, bajo el Nro. 16, Tomo 2, Protocolo Primero, propone formalmente la tercería en la presente causa, fundamentada en la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, cuyo objeto es el apartamento Nro. 7, del Edificio ELEIZ-ALDE. Que consta de copia certificada del Documento Constitutivo Estatutario de la referida cooperativa, que la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, es miembro integrante y fundadora de esta, desde el día 24 de noviembre de 2005, y que consta del artículo 2 de la misma, que el objeto de esta es la adquisición en propiedad horizontal así como la reparación, remodelación, reconstrucción, acondicionamiento y mantenimiento de las áreas comunes del edificio antes identificado. Que en fecha 07 de Marzo de 2006, de acuerdo a lo estipulado en los artículo 935 y 936 del Código de Procedimiento Civil, se solicitó al Juez del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la notificación del ciudadano FRANCISCO JIMENEZ, en su carácter de apoderado actor; que la cooperativa tiene el mas firme interés de comprar el edificio ELEIZ-ALDE, en su totalidad, y que hasta ahora, no han recibido respuesta alguna y que la parte actora antes de demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, debe responderles si esta dispuesto o no a vender el edificio o en su defecto, cual va a ser su destino, y que por las razones antes expuestas, interpone formalmente tercería favor de la ciudadana, IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, para que el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, antes identificado, manifieste si está dispuesto a vender el referido edificio.

En fecha 27 de Julio de 2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual ordenó agregar a los autos, el escrito de tercería presentado y sus anexos.

En fecha 29 de Julio de 2010, el abogado JULIO CESAR PEREZ PALELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 122.494, presente diligencia mediante la cual expuso que desconoce que la precitada cooperativa tenga la voluntad de comprar el edificio propiedad de la parte actora.-

En fecha 22 de Septiembre de 2010, compareció el abogado JULIO CESAR PALELLA, antes identificado, y solicitó al Tribunal procediera a dictar sentencia en la presente causa.-

En fecha 10 de Noviembre de 2010, el abogado GERONIMO VALERY IBARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 9.826, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicitó a este Tribunal se sirviera a librar rogatoria al Juez Decano de San Sebastián, Provincia Guipúzcoa, Reino de España, para que practique las actuaciones pertinentes, a los fines de que tengan lugar las posiciones juradas del actor JUAN MARTIN LEGRIA.-

En fecha 11 de Noviembre de 2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual se instó a la parte demandada, a que acredite en autos que el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA, reside efectivamente en la nación española.-

En fecha 10 de Mayo de 2011, se dictó auto mediante el cual ordenó suspender la presente causa en el estado en que se encontraba, en virtud de la publicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas Nro. 8.190.-

En fecha 08 de Junio de 2011, comparece en abogado JULIO PEREZ PALELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 122.494, en su carácter de apoderado actor, mediante la cual solicitó copias simples a los fines de su certificación, acordándose la expedición de las mismas en fecha 14 de Junio de 2011.-

En fecha 12 de Junio de 2011, comparece el abogado JULIO PEREZ PALELLA, antes identificado, y consigno mediante escrito, los fotostatos requeridos por este Tribunal a los fines de su certificación, siendo expedidas las mismas en fecha 14 de Junio de 2011, y retiradas por el apoderado actor en fecha 08 de Julio de 2011.-

En fecha 09 de Noviembre de 2011, comparece el abogado JULIO PEREZ PALELLA, antes identificado, mediante la cual solicita a este despacho, la continuación del proceso y se dicte sentencia a la brevedad posible.-

En fecha 21 de Noviembre de 2011, se dictó auto mediante el cual se ordeno reanudar el juicio una vez las partes hayan sido notificadas.-

En fecha 06 de Febrero de 2012, el abogado JULIO CESAR PEREZ, up supra identificado, ratificó su solicitud hecha en fecha 09 de Noviembre de 2011, en la cual pidió pronunciamiento y se dicte sentencia a la brevedad posible.-

En fecha 17 de Abril de 2012, se dictó auto mediante el cual se ordenó la prosecución de la causa en el estado en que se encuentra y la notificación de las partes para que una vez conste en autos la misma, tenga lugar la audiencia oral establecida en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-

En fecha 04 de Junio de 2012, se dictó auto mediante el cual, luego de una revisión de las actas que conforman la presente causa, se acordó dejar sin efecto parcialmente el auto dictado en fecha 17 de Abril de 2012, así como la notificación librada, en lo que respecta a la audiencia fijada.-

En fecha 04 de Julio de 2012, se recibió diligencia suscrita por el abogado JULIO CESAR PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 122.494, mediante el cual solicitó a este Tribunal proceda a dictar sentencia en la brevedad posible.-

En fecha 07 de Febrero de 2013, compareció el abogado EDUARDO TRUJILLO ARIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el NRo. 162.085, en su carácter de apoderado actor, mediante el cual consigna poder que acredita su representación e igualmente, solicita a este Tribunal proceda a dictar sentencia en la presente causa.-

En fecha 10 de Julio de 2013, comparece el abogado EDUARDO TRUJILLO ARIZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 162.085, y solicitó nuevamente a este Tribunal dicte sentencia en la presente causa o en su defecto, fije oportunidad para que tenga lugar la audiencia de juicio.

En fecha 18 de Julio de 2013, se dictó auto mediante el cual, se negó el pedimento realizado por el apoderado actor, en virtud de que el presente juicio se admitió por la ley de arrendamiento inmobiliario.-
En fecha 15 de Enero de 2014, comparece el abogado EDUARDO TRUJILLO, antes identificado, y solicitó a este Tribunal se dicte sentencia en la presente causa.-
II
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

1-Cursa del folio dieciséis (16), al folio veinte (20) ambos inclusive, documento privado original, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, y la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nro. 7, que forma parte del edificio denominado ELEIZ-ALDE, situado en la Calle La Cinta, de la Urbanización Las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda. Esta instrumental se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de que dicho documento no fue desconocido por la parte contraria, se aprecia como plena prueba de la relación arrendaticia entre las partes controvertidas en la presente causa y en los términos en que dicha relación fue suscrita.-

2-Cursa del folio veintiuno (21) al folio treinta (30), ambos inclusive, Notificación Judicial, evacuada por ante el Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativa a la notificación de la ciudadana IRAMA NAVARRO QUIJADA, de la voluntad del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA, de no prorrogar a su vencimiento, el contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito en fecha 03 de Enero de 1996. Esta instrumental se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil, y se aprecia como plena prueba de la notificación a la parte demandada, sobre la voluntad del demandante de no continuar con la relación locativa.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.
1-Riela del folio setenta y cuatro (74), al folio setenta y siete (77), ambos inclusive, original de documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos ADRIAN HARDY PESQUERA, en su carácter de arrendador, y la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, en su carácter de arrendataria, el cual tiene por objeto un inmueble ubicado en el Edificio ELEIZ-ALDE, situado en la calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes del Municipio Baruta del Estado Miranda. Esta instrumental se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de que dicho documento no fue desconocido ni alegado como no emanado de ella, y se aprecia como plena prueba de la duración de la relación arrendaticia entre las partes controvertidas en la presente causa y quien era el propietario arrendador para aquella fecha.-

2-Cursa del folio setenta y seis (76), al folio setenta y siete (77), ambos inclusive, comunicaciones remitidas por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA HARDY, C.A., a la ciudadana IRMA NAVARRO QUIJADA, estas instrumentales se valoran conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como plena prueba de la comunicación sobre la regulación sobre la cual se encontraba el inmueble objeto de la presente causa.-

3-Del folio setenta y ocho (78), copia simple de un documento privado esta prueba se trata de una reproducción fotostática de un instrumento privado por lo cual y a tenor de lo dispuesto en el 429 del Código de Procedimiento Civil, que solo admite que se produzcan de esta forma los instrumentos públicos o los privados reconocidos o tenidos por reconocidos, se desecha por ilegal.

4-Corre inserto del folio setenta y nueve (79), al folio ochenta y cuatro (84), ambos inclusive, copia certificada del poder otorgado por los ciudadanos JUAN MARTIN ALEGRIA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRIA, a la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, de fecha 27 de Abril de 1978, esta instrumental se admite conforme al artículo 1.357 del Código Civil.-

5-Riela a los folios ochenta y cinco (85), al folio ochenta y nueve (89), ambos inclusive, copia simple contentiva de la expedición de copias acordada por la Dirección General de Inquilinato, perteneciente al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, Contentivas del poder Notariado otorgado por el ciudadano MANUEL RACHADELL, en su carácter de apoderado del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, las abogadas GABRIELA MONTERO DE RACHADELL y ELENA FLORES DE BRETO. Esta instrumental se admite conforme al artículo 1357 del Código Civil.-

6-Del folio noventa (90), al folio noventa y seis (96), ambos inclusive, riela resoluciones emanadas de Dirección de Inquilinato perteneciente al Ministerio de Fomento, de fecha 19 de Junio de 1979 y 24 de Abril de 1980, mediante el cual se desprende de su contenido, la regulación a la cual se encuentra sometido el edificio ELEIZ-ALDE, situado en la calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes. Esta instrumental se valora conforme al artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como plena prueba de la regulación que pesa sobre el inmueble objeto de la presente controversia, por parte de las resoluciones antes identificadas.-

7-Cursa al folio noventa y siete (97), al folio ciento tres (103), ambos inclusive, comprobantes de depósitos bancarios relativos al pago por parte la demandada en la presente causa. Estas instrumentales constituyen tarjas escritas de las cuales emerge el pago de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a favor del ciudadano JUAN ALEGRIA.
8-Del folio ciento cuatro (104), al folio ciento cinco (105), ambos inclusive, corren insertos comunicaciones libradas por la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO, dirigidas a la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, y a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, concernientes a la voluntad manifiesta de parte de la precitada ciudadana, de adquirir el inmueble objeto de la presente controversia. De esta instrumental se niega su admisión por cuanto por el presente juicio no versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito por incumplimiento a preferencia ofertativa que debiera realizar la actora y no aportan elementos probatorios de convicción respecto al incumplimiento del contrato alegado en el presente juicio.-
9-Corre inserto del folio ciento seis (106), al folio ciento dieciséis (116), ambos inclusive, notificación realizada por la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, en su carácter de apoderada de los propietarios del edificio ELEIZ-ALDE, a la ciudadana IRMA JOSEFINA NAVARRO, manifestándole en cumplimiento de la preferencia ofertiva del inquilino que posee en inmueble, de venderlo. De esta instrumental se niega su admisión por cuanto el presente juicio no versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito por incumplimiento a preferencia ofertativa que debiera realizar la actora y no aportan elementos probatorios de convicción respecto al cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal alegado en el presente juicio.-
10-Cursa del folio ciento dieciocho (118), al folio ciento diecinueve (119), ambos inclusive, documento de compraventa suscrito por la ciudadana AGUSTINA ALCORTA DE URRESTI, en cu carácter de apoderada de los ciudadanos JUAN MARTIN ALEGRIA LASA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRIA, con el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, esta instrumental se niega, por cuanto la presente causa no versa sobre la Resolución de un contrato suscrito por omisión de la realización de la preferencia ofertiva que goza el arrendatario del inmueble.-
11-Riela del folio ciento veinte (120), al folio ciento treinta y ocho (138), ambos inclusive, documento de condominio del edificio ELEIZ-ALDE, esta instrumental se niega su admisión, por cuanto no guarda relación con el tema probatorio, el cual versa sobre el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal.-
12-Cursa del folio ciento treinta y nueve (139), al folio ciento cincuenta y seis (156), ambos inclusive, bouchers de pago, de donde se desprende que la ciudadana IRAMA JOSEFINA, canceló el canon de arrendamiento correspondiente, esta instrumental se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento civil, y se aprecia como plena prueba por cuanto la actora en la oportunidad correspondiente, no desconoció dichos documentos.-
13-Del folio ciento setenta y ocho (178), al folio ciento noventa y siete (197), ambos inclusive, reproducciones fotostáticas contentivas de las sentencias dictadas por diferentes Tribunales de la República. Estas se valoran conforme al artículo 1.357 del Código de Procedimiento civil por cuanto emanan de un Juzgado de la República.-
14- Cursa del folio doscientos catorce (214), al folio doscientos dieciséis (216), ambos inclusive, declaración testimonial del ciudadano LUIS NOEL GOMEZ MONCADA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.431.064, en la cual se evidencia que el mencionado ciudadano que conoce desde hace mucho tiempo de vista trato y comunicación a la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO; que le consta que la precitada ciudadana vive como arrendataria del bien inmueble objeto de la presente controversia desde el año 1971, igualmente, le consta por que le ha comentado, la intención de la precitada ciudadana, de comprar el inmueble donde vive como arrendataria. Asimismo atestigua que le consta que los apartamentos de ese edificio pueden ser vendidos bajo el régimen de propiedad horizontal, debido a que tiene documento de condominio; de igual forma, afirma que no conoce a ninguna persona que administre y cuide el edificio y que esto lo hacen los mismos inquilinos, por último, afirma que lo antes declarado es sustentado debido al hecho de que conoce el edificio hace muchos años, así como a la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO y a otros inquilinos que residen allí. Esta declaración, pese a la concordancia que se evidencia en todas las declaraciones testimoniales, se declara impertinentes, por cuanto de su contenido, no se evidencia su relación con la causa, la cual versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, y no de disposiciones relativas a la compra venta del inmueble objeto de la presente causa y la voluntad de la demandada de la adquisición del mismo.
15- Cursa del folio doscientos diecisiete (217), al folio doscientos dieciocho (218), ambos inclusive, declaración testimonial de la ciudadana ISABEL INES FLORES CORONA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.803.907, en la cual se evidencia que la testigo afirma conocer suficientemente bien de vista, trato y comunicación a la señora IRAMA JOSEFINA NAVARRO, desde hace mucho tiempo y que le consta que vive como arrendataria en el apartamento Nro. 7, ubicado en el Edificio Eleiz-Alde, situado en la calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, desde el año 1971. Asimismo, que si le consta de la intención que tiene la ciudadana antes identificada, de comprar el inmueble antes identificado, desde el año 1986 ya que en varias ocasiones lo ha comentado y que le consta de igual manera, que los apartamentos de dicho edificio se pueden vender bajo el régimen de propiedad horizontal ya que este tiene un documento de condominio. Asimismo, le consta que no el edificio no es administrado por nadie, sino que son los mismos inquilinos los que se ocupan de ello y por ultimo explica funda su declaración ya que todo lo atestiguado le consta. . Esta declaración, pese a la concordancia que se evidencia en todas las declaraciones testimoniales, se declara impertinentes, por cuanto de su contenido, no se evidencia su relación con la causa, la cual versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato, y no de disposiciones relativas a la compra venta del inmueble objeto de la presente causa.
16-Cursa del folio doscientos diecinueve (219), al folio doscientos veinte (220), ambos inclusive, declaración testimonial de la ciudadana MARIA LUISA PLATA DE CAPINETI, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.963.002, en la cual se evidencia de su declaración que conoce suficientemente bien de vista y comunicación a la señora IRAMA JOSEFINA NAVARRO, desde hace mucho tiempo, y que debido a ella, le constaba igualmente que esta ciudadana vive como arrendataria en el apartamento Nro. 7, situado en el edificio Eléiz-Alde, situado en la calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes de Caracas desde mucho antes del año 1971. Asimismo, que le consta de la intención que tiene la precitada ciudadana de comprar el apartamento desde el año 1968, ya que siempre lo ha comentado y que le consta que los apartamentos de dicho edificio se pueden vender en propiedad horizontal ya que tienen un documento de condominio. Igualmente, le consta que no hay persona que administre el edificio sino que los mismos inquilinos lo mantienen. Esta declaración, pese a la concordancia que se evidencia en todas las declaraciones testimoniales, se declara impertinentes, por cuanto de su contenido, no se evidencia su relación con la causa, la cual versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato, y no de disposiciones relativas a la compra venta del inmueble objeto de la presente causa.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA TERCERA INTERVINIENTE.
1-Cursa el folio ciento veintisiete (127), al folio ciento treinta y cinco (135), ambos inclusive, copia certificada contentivo del documento registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, del cual se evidencia la relación directa que posee la ciudadana ROMA MARY HAMERLOK, en su carácter de representante jurídico de la COOPERATIVA EDIFICIO ELEIZ-ALDE, en virtud de ser su apoderada. Esta instrumental se desecha por no guardar relación con el hecho controvertido que es el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal ni la nulidad de contrato por vicios del consentimiento.-
2-Riela del folio ciento treinta y seis (136), al folio ciento cincuenta y cuatro (154), ambos inclusive, copia certificada del acta constitutiva y estatutos sociales de la Cooperativa Edificio Heléis-Alde, inscrita por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, Esta instrumental se desecha por no guardar relación con el hecho controvertido que es el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal ni la nulidad de contrato por vicios del consentimiento.-
3-Cursa del folio ciento cincuenta y cinco (155), al folio ciento cincuenta y nueve (159), ambos inclusive, copia simple contentiva de la solicitud de Notificación, presentada por la ciudadana MAYA BLANCA HAMMERLOK PETRY, por ante el Tribunal Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Esta instrumental se desecha por no guardar relación con el hecho controvertido que es el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal ni la nulidad de contrato por vicios del consentimiento.-
4-Del folio ciento sesenta (160), al folio ciento sesenta y uno (161), ambos inclusive, corre inserto copia simple contentiva de la evacuación de la solicitud de notificación judicial en la dirección suministrada por la solicitante. Esta instrumental se desecha por no guardar relación con el hecho controvertido que es el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal ni la nulidad de contrato por vicios del consentimiento.-
III
CUESTION PREVIA
DE LA PROHIBICIÓN EXPRESA DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA

La parte demandada opuso mediante escrito consignado en fecha 03 de Junio de 2010, la cuestión previa a que se refiere el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, afirmando que la actora en su pretensión incurre en un exabrupto jurídico, toda vez que la demandada mantiene una relación contractual desde el año 1971 y ha ocupando el inmueble desde esta fecha por períodos de un año prorrogables por igual periodo de tiempo consecutivos y que por ende su relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, estando incursa en lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil. Asimismo, que la demandada, acepto suscribir el instrumento demandado el cual no desvirtúan a relación arrendaticia existente desde el año 1971, y que sobre este contrato opera la tácita reconducción.

Igualmente, alega que la demandada nunca estuvo enterada de las actuaciones realizadas por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 05 de Noviembre de 2005, que no recibió ningún cartel de notificación relativo a la prorroga legal.

La parte demandada rechazo categóricamente la cuestión previa opuesta, y al respecto señaló que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal es admisible conforme a derecho ya que su representado en el mes de noviembre de 2005, manifestó temporáneamente y en forma autentica su voluntas de no renovar el contrato de arrendamiento existente, de fecha 3 de enero de 1.996, el cual permanecía a tiempo determinado en virtud de una cláusula de renovación anual automática que permitió su prorroga en repetidas oportunidades, que en fecha 3 de enero de 2006 se le manifestó a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y la misma venció el 3 de enero de 2009, es por ello que solicitó se declare sin lugar la cuestión previa.-
Para decidir se observa que:
Respecto a la procedencia de la cuestión previa propuesta por la demandada, consagrada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta, o solo cuando permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda el autor Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil ordinario, indica:

“El ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: A) cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y B) cuando la ley permite admitir la acción propuesta, solo por determinadas causales de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible”

La cuestión previa opuesta, prevé dos supuestos para su procedencia como lo son la prohibición expresa de la ley o cuando se debe admitir solo por causales determinadas por ella, si no se cumple alguno de estos supuestos la demanda simplemente es inadmisible. Debe entenderse entonces que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que se refiere esta cuestión previa deben estar contenidos en una disposición legal y son distintos de los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, por lo que no deben confundirse. La jurisprudencia ha aclarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción.

Este Tribunal para decidir, trae a colación el criterio de la Sala Político Administrativa, Sentencia Nro. 02597 del 13/11/2001, que asentó lo siguiente en cuanto a la prohibición de admitir la acción:

"…entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas”. Fin de la cita.-

Conforme con el criterio antes explanado, esta sentenciadora observa que no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la demanda Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del termino, ahora, luego de analizar con detenimiento el planteamiento formulado por el apoderado judicial de la parte demandada, esta Juzgadora considera que la supuesta calificación errónea de la naturaleza del contrato de arrendamiento, constituye un alegato de fondo que debe ser analizado al momento de decidir el fondo del asunto, en tal sentido resulta forzoso señalar que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado, plenamente regulado por el ordenamiento jurídico venezolano y en consecuencia la cuestión previa propuesta debe quedar desechada y declarada sin lugar en el dispositivo de la sentencia. Y así se declara.

IV

DEL DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA

Asimismo, opone la demandada, la cuestión previa contenida en ordinal 6 del artículo 246 del Código de Procedimiento Civil, respecto a defecto de forma del libelo de la demanda, alegando para ello que no es cierto que el actor, ciudadano JUAN MARTIN AYERDI, tenga su domicilio en el país como pretender hacer ver sus apoderados en el libelo de la demanda, ya que el mismo es el San Sebastián, Provincia de Guipuzcoa, Reino de España, tal y como se desprende del encabezado del contrato de arrendamiento.

Respecto a esto, nuestro legislados, ha previsto en el ordenamiento jurídico positivo, y para ser mas precisos, en el Código adjetivo, el tratamiento a segur, en caso de que alguna de las partes tuviere su domicilio fuera del país, al respecto, dispone el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, respecto al domicilio procesal que:

“Las partes y sus apoderados deberán indicar una sede o dirección en su domicilio o en el lugar del asiento del Tribunal, declarando formalmente en el libelo de la demanda y en el escrito o acta de contestación, la dirección exacta, Dicho domicilio subsistirá para todos los efectos legales ulteriores mientras no se constituya otro en el juicio, y en él se practicaran todas las notificaciones, citaciones o intimaciones a que haya lugar. A falta de indicación de la sede o dirección exigida en la primera parte de este artículo, se tendrá como tal la sede den Tribunal” (Subrayado y Negritas nuestras)

La norma antes citada, establece la obligación de las partes, de señalar su domicilio procesal, a los fines que el Tribunal practique en la misma, tanto del demandado, como de la demandada, las notificaciones, citaciones o intimaciones que correspondan, ello con el fin de garantizar en caso de ser necesario, hacerle saber a alguna de ellas, la realización de una actuación dentro del proceso.

La demandada alega que el domicilio indicado en el libelo de la demanda, no es el domicilio de la actora, ahora bien, el domicilio procesal, no tiene que ser taxativamente el de la residencia del demandado, de su oficina o negocio donde labore, así como tampoco puede este venir personalmente a realizar las actuaciones procesales que pudieren ser hechas por personas a las cuales se les haya otorgada un poder de representación, salvo las actuaciones estrictamente personales, independientemente de donde este se encuentre, ya sea en el interior o fuera del territorio nacional, es por ello que el legislador establece la representación judicial, para que un apoderado de su confianza lo represente tanto judicial como extrajudicialmente, trayendo como consecuencia, que si esta representación puede actuar en nombre de quien represente, este puede a todo evento señalar el domicilio procesal, ya que no existe ningún impedimento para hacerlo, quedando entonces pues, entendido que la dirección suministrada en el escrito libelar como domicilio procesal es la de sus apoderados judiciales, según poder otorgado que cursa del folio seis (06), al folio siete (07), ambos inclusive. No pudiendo entonces considerarse la dirección de los apoderados judiciales de la parte actora, como un error de forma en el escrito libelar.

Igualmente es menester hacer saber que la norma up supra señalada, establece igualmente, que si no existiere dirección procesal de algunas de las partes, esta será la dirección del Tribunal, haciendo ver con esto, que la falta de dirección es igualmente tramitable conforme a esta disposición respecto a las actuaciones procesales que deben ser notificadas por el Tribunal a las partes.-

Es por ello que este Tribunal procede a declarar como en efecto lo hace improcedente la cuestión previa propuesta por la parte demandada, relativa al numeral 6º del artículo 346 del código de Procedimiento Civil. Y Así se decide.-

V

PUNTO PREVIO
DE LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE NULIDAD
PROPUESTA POR VÍA RECONVENCIONAL.

Que la parte actora reconviniente al momento de contestar la reconvención alega la prescripción de la acción de Nulidad del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 3 de enero de 1996, que luego de 14 años de vigencia del contrato de arrendamiento, también se materializó la Prescripción Decenal para las acciones personales, la cual empezó a transcurrir desde el mismo día de la celebración del contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 1346 del Código Civil.
Este Tribunal para decidir trae a colación el artículo 1346 (sic) del Código Civil, norma que establece:

“La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley.
Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que ésta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación; y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad.
En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato.” Fin de la cita (subrayado del Tribunal)

Ahora bien, respecto a la aplicación del artículo 1.346 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, señalo lo siguiente:

“…Como puede observarse, de las transcripciones antes realizadas, tanto la demandada, como los Jueces de Primera Instancia y Superior que han sustanciado y conocido del presente asunto, han considerado al artículo 1.346 del Código Civil, como una norma jurídica contentiva de un lapso de caducidad. Visto lo anterior la Sala estima oportuno aclarar lo siguiente:

El artículo 1.346 del Código Civil, contiene una prescripción quinquenal para las acciones de nulidad y no una caducidad, así lo ha establecido este Supremo Tribunal en sentencias de fechas 16 de julio de 1965, 7 de diciembre de 1967, 14 de agosto de 1975 y mas recientemente en fecha 23 de julio de 1987, cuando expresamente se declaró lo siguiente:

“...Ahora bien, ciertamente como lo señala el Juzgador, tanto la prescripción como la caducidad implican la consolidación o extinción de una posibilidad jurídica debida al transcurso del tiempo; y concretamente en el caso de la prescripción extintiva, no se hace siempre sencillo distinguir, en los supuestos en que la ley establece un plazo para determinada actuación, si dicho término ha de ser reputado de prescripción extintiva o de caducidad. El interés de la distinción, es con todo, real, por cuanto en el supuesto de la prescripción extintiva, fenece la acción para reclamar un derecho aunque no el derecho mismo –ya que la obligación correlativa, antes de extinguirse, pasa a adquirir los caracteres de la obligación natural- en tanto que la caducidad, establecida siempre ésta, cuando es legal, por razones de orden público, ninguna posibilidad queda ya a las partes de obtener un cumplimiento. En materia de caducidad, cesan tanto la acción como el eventual derecho a cuya protección se refiere la misma.
Existen varios criterios para determinar, ante un plazo extintivo fijado por la ley, si el mismo puede reputarse de prescripción o de caducidad. En primer lugar, evidentemente, habrá que aceptar la propia calificación que le dé el legislador en la manera de expresar la norma, y así, son indiscutiblemente prescripciones los lapsos que están calificados como tales en el propio texto legal, o incluidos dentro de los capítulos de una ley que se refiere específicamente a la prescripción de las acciones correspondientes. Cuando falta dicha calificación expresa, de todos modos es preciso indagar si el legislador no expresó su voluntad de algún otro modo, por ejemplo, señalando la posibilidad de que la actuación del interesado interrumpiera el plazo –lo cual sucede sólo en materia de prescripción- o supeditado el inicio del lapso al momento en el cual se tuviera la capacidad de ejercicio necesaria para accionar, como ocurre en el presente caso. El interés protegido también ha de tomarse en cuenta para la determinación del lapso, por cuanto indiscutiblemente el mismo sería de caducidad, cuando estuvieran involucradas situaciones de orden público.
En el caso de autos, el propio artículo 1.346, al establecer la duración para pedir la acción de nulidad de una convención, se refiere, en primer lugar, al ejercicio de la acción y no al derecho correspondiente; luego, prevé la suspensión del lapso cuando el titular es un entredicho o inhabilitado y supedita el inicio del cómputo, en caso de menores, al momento en que alcance la mayoridad; de otra parte, no hay en la protección a un interés colectivo o general sino sólo la atribución de una facultad a cada una de las partes de una convención frente a la otra parte,; por todo esto la Corte ya en oportunidades anteriores ha calificado el lapso prescriptivo...”.Fin de la cita

Conforme con el criterio jurisprudencial antes señalado se aprecia que en el presente caso se le debe aplicar la prescripción quinquenal, que se evidencia que la demandada reconviniente demanda de nulidad del contrato en virtud de los vicios en el consentimiento por el error provocado por las manipulaciones fraudulentas en el momento de su otorgamiento, es decir el tiempo para ejercer la acción de nulidad, comienza a correr en caso de error desde el día en que ha sido descubierto, señalando la demandada que el error se produjo desde el momento de su otorgamiento, y siendo que el contrato de arrendamiento se suscribió en fecha 03 de enero de 1996, fecha esta que debe tomarse como inicio para computar el lapso para la interposición de la acción de nulidad; considera quien aquí suscribe, que resulta forzoso declarar procedente en derecho la prescripción de la acción alegada por la parte actora reconvenida, ya que ha transcurrido con creces los cinco (5) años previsto en la norma, para solicitar la nulidad del contrato de arrendamiento. Y Así se decide.-

En consecuencia, esta Juzgadora en fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, debe necesariamente declarar con lugar la prescripción de la acción de nulidad de contrato de arrendamiento, alegada por la parte actora reconvenida, y en consecuencia se hace innecesario continuar con el análisis de los alegatos y demás pruebas presentadas en la presente demanda de Nulidad propuesta por vía de reconvención.-Y así se decide.-

VII
MOTIVACION PARA DECIDIR
La parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento, celebrado el 3 de Enero de 1996, a tiempo determinado, cuyo objeto es el apartamento No 7 del edificio denominado ELEIZ-ALDE, ubicado en la Calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, municipio Baruta del Distrito Capital; que dicho contrato fue celebrado entre el actor, ciudadano JUAN MARTIN ALEGRÍA AYERDI y la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA; que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que la duración del contrato sería de un año prorrogable automáticamente por periodos iguales a partir del 3 de Enero de 1996, que si una de las partes no deseaba prorrogar el contrato, debía manifestarlo a la otra con al menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o la prórroga; que en dicho contrato, se dejó constancia de que el arrendatario ha mantenido la relación de arrendamiento desde el 1 de junio de 1.971, en virtud de un contrato firmado en esa fecha, por un año prorrogable por periodos iguales; que la parte actora alega que en fecha 1 de Noviembre de 2005, el arrendador, manifestó expresamente su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, lo cual hizo mediante notificación judicial efectuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial; donde además se señala al arrendatario que podía acogerse a la prórroga legal, la cual comenzó a computarse a partir de 3 de enero de 2006 y venció el 3 de Enero de 2009, pues la misma era de tres años y que el demandado, no ha cumplido con su obligación de devolver el inmueble, alegando como fundamento legal, los artículo 1579, 1594, 1159 y 1601 del Código Civil, y el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Por su parte, el demandado en la litis contestación, rechaza y contradice tanto los hechos como en derecho la demanda intentada en contra de la actora por cumplimiento de contrato de arrendamiento de la prorroga legal, por no ser ciertos los argumentos, ya que no es cierto que la demandada haya suscrito con el actor, el contrato de arrendamiento en la forma expresada en el libelo de la demanda ni que se haya regulado la relación arrendaticia a tiempo determinado en la modalidad anual, cuando lo cierto es que solamente tendría efecto para el ajuste de los cánones de arrendamiento, que no es cierto que la arrendadora pague por concepto de cánones de arrendamiento, la cantidad de CUARENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (BS. 41,30), cuando lo cierto es que paga la cantidad de CIENTO VEINTICUATRO BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (BS. 124,91), como consta de los recibos consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que lo cierto es que la relación arrendaticia fue perfeccionada por mutuo consentimiento de las partes entre los padres del actor, ciudadanos JUAN MARTIN ALEGRIA LASA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRIA, la cual data desde el año 1971, y que los precitados ciudadanos comunicaron a la parte demandada su voluntad de venderle el inmueble, no concretándose esto, debido a que estos ciudadanos le vendieron el inmueble a su hijo en el año 1992, quien es el actual arrendador. Que si el contrato fuese a tiempo determinado, de un año, no le asistiría a la demandada el derecho de preferencia de adquirirlo por compra venta, acatando su derecho de preferencia.

El alegato fundamental por medio del cual se defiende el demandado, es el alegato de que el contrato celebrado en 1976, se indeterminó, que el contrato de arrendamiento no reguló la relación arrendaticia a tiempo determinado en la modalidad anual, cuando lo cierto es que solamente tendría efecto para el ajuste de los cánones de arrendamiento, la relación es indeterminada y por consiguiente no puede prosperar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.

Que en el presente caso se declaró procedente la prescripción de la acción de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado el 3 de Enero de 1996; este Tribunal para decidir el fondo del asunto aprecia lo siguiente:
Conforme al artículo 1159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, que en el contrato, se estableció que la duración del mismo es un año prorrogable por periodos iguales en forma automática, a menos que cualquiera de las partes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato con al menos sesenta días de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prórrogas, resulta forzoso para esta juzgadora concluir que el contrato cuyo cumplimiento se demanda y que cursa en autos en documento privado que fue reconocido por el demandado, es a tiempo determinado. Así se establece.
En cuanto a la notificación de no prórroga consta de autos, que en fecha 1 de Noviembre de 2005, el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, practicó notificación judicial de no prorroga del contrato de arrendamiento, cuya última prórroga vencía del 3 de enero de 2006, que vencida la misma comenzó a computarse la prorroga legal de tres (3) años, documento público que se aprecia de acuerdo con lo previsto en el artículo 1359 del Código Civil, y hace plena prueba de que el demandado fue notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento, por lo que al vencer la última prórroga convencional el día 3 de Enero de 2006, comenzaba a partir del día siguientes computarse la prorroga legal de tres años, la cual venció el cuatro de Enero de 2009, por lo que demostrada la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, demostrada la manifestación de voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, y siendo que el demandado no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble al vencimiento del término y la prórroga legal, en tal sentido resulta forzoso para este Tribunal declarar procedente en derecho la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y la prórroga legal, de conformidad con el artículo 38, literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 39 Ejusdem, en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil. Y Así se decide.-
Con relación a la intervención de la tercera coadyuvante ciudadana ROMA MARY HAMERLOK PETRY en su carácter de representante legal de la Cooperativa del Edificio Eliez-Alde, señala que de conformidad con el artículo 370 ordinal 3 propone tercería y señala al respecto que la ciudadana JOSEFINA NAVARRO QUIJADA es miembro integrante y fundadora de la cooperativa desde el día 24 de noviembre de 2005 la cual fue creada con el objeto de la adquisición en propiedad horizontal así como la de reparación remodelación y reconstrucción de las áreas comunes del Edificio Eleiz-Alde, que de conformidad artículos 935 y 936 del Código de Procedimiento Civil el juzgado Décimo Octavo de Municipio le notificó al Dr. Francisco Jiménez Gil, apoderado judicial del actor, el interés que tiene la cooperativa de comprar el Edificio en su totalidad, que aun no han recibido respuesta de la oferta, y es por ello que se propone tercería a favor de la parte demandada Iraima Josefina Navarro Quijada, para que el actor ciudadano Juan Martín Alegría Ayerdi manifieste si esta dispuesto a vender el edificio.
Ahora bien este Tribunal pasa a pronunciarse con relación a lo esgrimido por la tercera adhesiva que viene a coadyuvar a favor de la parte demandada, que se evidencia que en el presente caso la tercería adhesiva no reclama un derecho propio; ni solicita para sí, la tutela jurídica del Estado; sino que actúa para favorecer a la demandada, en este caso debe aceptar la causa en el estado en que se encuentra al momento de su intervención; en consecuencia, no podrá proponer cambios en el juicio, ni modificar el libelo de la demanda, ni el objeto de litigio, en virtud de lo anterior se evidencia que la tercera coadyuvante trae al juicio un hecho nuevo como lo es la compra del inmueble que dicho argumento no forma parte del contradictorio en la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino, es por lo que este Tribunal estima que su intervención en nada contribuye a vencer a la parte demandada, ya que dicho alegato en nada cambia las resultas del juicio de marras, es por ello que dichos argumentos deben ser planteados en demanda autónomo. Y Así se decide.-
VII
DISPOSITIVA
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Decimosegundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la Prescripción de la Acción de Nulidad de Contrato de Arrendamiento de fecha 3 de enero de 1996, propuesta por vía de reconvención.-
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, incoara el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, en contra de la ciudadana IRAMA JOSEFINA NAVARRO QUIJADA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo, condenándose a la parte perdidosa en lo siguiente:
TERCERO: Entregar a la parte actora el apartamento distinguido con el Nro. 7, que forma parte del Edificio denominado “ELEIZ –ALDE”, situado en la Calle La Cinta, Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.-
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
QUINTO: se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso legal establecido a los fines de su impugnación.-
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE y DEJESE COPIA.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de éste JUZGADO DUODECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los treinta (30) días del mes de Julio del año Dos Mil Catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ
EL SECRETARIO ACC.
ABG EDWIN DIAZ ACEVEDO
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO ACC.
ABG EDWIN DIAZ ACEVEDO
AGG/EDA/CMPG