TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: SUSANA FENYOE KACK, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.421.298.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, IVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.755, 11.804, 75.509 y 155.550.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 14 de Octubre de 2005, bajo el Nº 62, Tomo 93-A Cto.
APODERADOS JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: ELIZABETH TORO y ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 53.827 y 18.235 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2014-000389

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por las abogados en ejercicio MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, IVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALES, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana SUSANA FENYOE KACZ, en contra de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A., todos identificados en la parte inicial del presente fallo.-
La demanda fue estimada en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 240.000,00).
En fecha, 24 de Marzo de 2014, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN C.A., para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, y diera contestación a la demanda.
En fecha 03 de Abril de 2014, la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para librar la respectiva compulsa a la parte demandada.
En fecha 19 de Mayo de 2014, el ciudadano Cristian O. Delgado P, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consignó recibo debidamente firmado por el ciudadano LUIS DANIEL ACKER, titular de la cédula de identidad Nº E-82.037.589 en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil demandada.
En fecha 21 de Mayo de 2014, compareció el abogado ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.235 y consignó documento poder que lo acredita como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN C.A., y en tal carácter dio contestación incoada en contra de su representada.
En la oportunidad correspondiente para la promoción de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el libelo de la demanda, la parte actora alegó lo siguiente:
Que en fecha 11 de Febrero de 2011, por documento otorgado ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 6, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones, su representada celebró contrato de arrendamiento con INDUSTRIAS ROGALVEN, c.a., Sociedad Mercantil de este domicilio, inscrita en el registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 14 de Octubre de 2005, bajo el Nº 62, Tomo 93-A Cto., el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por el Local Industrial, ubicado en el piso 1 del edificio CENTRO INDUSTRIAL, situado en la calle González Da Silva, en el Sector La Yaguara, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en dicho contrato de arrendamiento, las partes convinieron entre otras cosas en la Cláusula Quinta, lo siguiente: La Vigencia de este contrato es de un (1) año fijo, que comenzará a contar a partir del día primero de enero de 2011 y terminará el día 31 de Diciembre de 2011, ambos inclusive. Así mismo, El Arrendatario se obliga a desocupar al vencimiento del presente contrato el inmueble, sin la necesidad de requerimiento especial o desahucio…En todo caso este Contrato será considerado a tiempo determinado, sin que se pueda operar la tácita reconducción y en ningún caso se producirán los efectos previstos en el artículo 1600 del Código Civil. En caso de que El Arrendatario esté obligado a la desocupación y no lo hiciere, incurrirá en la pena de indemnización de cien (100) Unidades Tributarias diarias a titulo de indemnización por daños y perjuicios. Que tal como quedó establecido en la Cláusula Quinta, antes copiada, el último contrato celebrado tuvo vigencia hasta el 31 de Diciembre de 2011, toda vez que no se celebró un nuevo contrato, ni las partes convinieron en una prórroga del mismo. De ese modo, la prórroga legal, se inició a partir del día 01 de Enero de 2012, por el lapso de Dos (2) años, según la disposición establecida en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido a la antigüedad de la relación arrendaticia.
Que en fecha 01 de Julio de 2013, mediante Notificación Judicial practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, su mandante notificó a la arrendataria que a partir del vencimiento del último contrato celebrado, a saber, desde el 31 de Diciembre de 2011 exclusive, comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal arrendaticia de Dos (2) años y además, le ofertó en venta el inmueble arrendado, en las condiciones señaladas en dicha notificación judicial.
De los hechos expuestos y del derecho se desprenden las siguientes consecuencias jurídicas:
PRIMERO. Que existió una relación contractual arrendaticia a tiempo determinado, la cual tuvo como objeto el inmueble constituido por el Local Industrial, ubicado en el piso 1 del edificio CENTRO INDUSTRIAL, situado en la calle González Da Silva, en el Sector La Yaguara, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, en esta ciudad de Caracas. SEGUNDO: Que a pesar del vencimiento del contrato y de la prórroga legal de Dos (2) años, la cual venció en fecha 31 de Diciembre de 2013, la arrendataria INDUSTRIAS ROGALVEN C.A., no ha cumplido con si obligación de desocupar y entregar el inmueble arrendado. TERCERO: Que la arrendadora puede demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal y además reclamar la penalidad acordada por daños y perjuicios.-
Que por todo lo expuesto y de conformidad con lo establecido en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y siguiendo instrucciones de su representada, acuden para demandar, como en efecto lo hacen a INDUSTRAIAS ROGALVEN, C.A., en la persona de su representante Director Gerente LUIS DANIEL ACKER, titular de la cédula de identidad Nº E-82.037.589, en su carácter de arrendataria del inmueble ya identificado, para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción y en consecuencia entregar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en virtud de que el mismo venció el 31 de Diciembre de 2011 y su prórroga legal culminó el 31 de diciembre de 2013. Por último solicitó se decretara Medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del juicio.

Alegatos de la parte demandada en su contestación de la demanda:
En la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte demandada rechazo y contradijo la demanda, así mismo solicitó la tacita reconducción del contrato. Que es cierto que su representada es arrendataria del inmueble constituido por el Local Industrial, ubicado en el piso 1 del edificio CENTRO INDUSTRIAL, situado en la calle González Da Silva, en el Sector La Yaguara, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, por mas de seis años, lo cual la hace acreedora conforme el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a una prórroga legal de dos años, pero a partir de la fecha de vencimiento del contrato o de la notificación de no renovar mas el contrato. Que es cierto que la actora notificó judicialmente a su representada, pero el primero de junio de 2013, pretendiendo el arrendador advertir, de manera retroactiva, el inicio de una prórroga legal que comenzó según el arrendador el 31 de Diciembre de 2011 y culminaría el 31 de Diciembre de 2013, lo cual es improcedente.
Que la misma notificación recibida por su representada en junio de 2013, es una prueba que el contrato de arrendamiento pasó a ser indeterminado, aunado a la interpretación de la Cláusula Quinta, del referido contrato, con lo cual el arrendador con esta maniobra engañosa pretende sorprender la buena fe del tribunal, cuando efectivamente había operado una tacita reconducción del contrato con anterioridad.
Que otra prueba de que operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, es el hecho de que la actora demandó el supuesto cumplimiento del vencimiento de la prórroga legal, después de pasados Cuarenta y Cinco (45) días del supuesto vencimiento de la prorroga legal. Que según la constancia de recibida la demanda, ésta fue presentada por ante el Distribuidor, el 19 de Marzo de 2014, es decir, 45 días después de lo que ha dispuesto la doctrina y jurisprudencia como lapso perentorio para demostrar la voluntad del arrendador de no renovar el contrato y de uqe no opere la tácita reconducción, ante la ausencia de un lapso que no puede ser indefinido. Pues bien, al no demandarse dentro de dicho lapso, se evidencia que hubo conformidad por la parte de la actora de que su representada continuara ocupando el inmueble, quedando el contrato a tiempo indeterminado, y siendo en consecuencia inadmisible la acción y así lo solicitó al tribunal.-

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
Seguidamente, este Juzgado debe pasar a analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, cumpliendo así con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, para luego proferir la decisión correspondiente con relación a la procedencia o no de la pretensión procesal.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En el libelo:
• Original del Documento poder otorgado por el ciudadano JOSE ELIAS FARACHE, titular de la cédula de identidad Nº 10.474.521, actuando en su carácter de apoderado de la ciudadana SUSANA FENYOE KACZ, titular de la cédula de identidad Nº 6.260.284, a los abogados en ejercicio MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, YVANA BORGES ROSALES y JUANCARLOS QUERALES COMPAGNONE, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 6.755, 11.804, 75.509 y 155.550 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, el 04 de Noviembre de 2013, inserto bajo el Nº 19, Tomo 164 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f 8 al 11); documento del cual se desprende el carácter con el que actúa los apoderados judiciales de la parte actora, por lo tanto es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.-
• Copia certificada del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana SUSANA FENYOE KACZ, titular de la cédula de identidad Nº 4.421.298, representada por el ciudadano ISSAC FARACHE HADIDA, titular de la cédula de identidad Nº 6.260.284 y la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A., representada por el ciudadano LUIS DANIEL ACKER, titular de la cédula de identidad Nº E-82.037.589, sobre un Inmueble identificado como Local Industrial, situado en el Sector La Yaguara, Calle González Da Silva, edificio Centro Industrial, piso 01, en la Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 11 de Febrero de 2011, inserta bajo el Nº 06, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f 12 al18), documento del cual se desprende la relación contractual de las partes, por lo tanto, es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.-
• Original del expediente signado con el Nº AP31-S-2013-005617, nomenclatura del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la Notificación Judicial solicitada por el ciudadano JOSE ELIAS FARACHE y practicada en fecha 01 de Julio 2013. (f 19 al 46); al respecto, observa este juzgador que en dicha notificación el referido tribunal dejó constancia de haber practicado la misma, por lo tanto y siendo que no fue impugnada ni desconocida, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

En el escrito de promoción de pruebas:

• Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana SUSANA FENYOE KACZ, titular de la cédula de identidad Nº 4.421.298, representada por el ciudadano ISSAC FARACHE HADIDA, titular de la cédula de identidad Nº 6.260.284 y la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A., representada por el ciudadano LUIS DANIEL ACKER, titular de la cédula de identidad Nº E-82.037.589,autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de Febrero de 2006, inserta bajo el Nº 42, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f 70 al 75); documento del cual se desprende que la relación contractual de las partes data desde el año 2006, por lo tanto, es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Original del documento poder otorgado por los ciudadanos LUIS DANUIEL ACKER y YOCKOV BEN ZAQUEN, titulares de las cédulas de identidad números: E-82.-037.589 y E-82.214.574 respectivamente, en su carácter de Director Gerente y Director de la empresa INDUSTRIAS ROGALVEN C.A., a los abogados en ejercicio ELIZABETH TORO y ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, inscritos en el inpreabogado bajo los números: 53.827 y 18.235 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Julio de 2013, inserto bajo el Nº 3, Tomo 28 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f 61 al 63); documento del cual se desprende el carácter con el que actúa los apoderados judiciales de la parte demandada, por lo tanto es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.-

IV
DEL MÉRITO DE LA PRETENSIÓN

Culminado con el deber de examinar los medios probatorios aportados por las partes al juicio, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en tal sentido, se observa que la pretensión procesal se circunscribe a determinar si en el presente caso la parte demandada está en la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, como producto del presunto vencimiento del término de duración del mismo y de su prorroga legal, debiendo analizar este tribual el alegato de la demandada referido al cambio en la naturaleza jurídico-temporal del contrato, pues alega que el mismo pasó de ser, a tiempo determinado tal como lo aduce la actora, al considerar que venció el lapso de su vigencia y la prórroga legal, por cuanto la relación arrendaticia era de seis (6) años, o si por el contrario operó la tácita reconducción como lo arguye la parte demandada, al indicar que le fue notificado judicialmente sobre la prórroga legal en fecha 1º de junio del 2013, así como que la actora demandó el supuesto cumplimiento de la prórroga legal, después de pasados cuarenta y cinco (45) días del vencimiento de la misma.
Al respecto, observa este juzgador que en caso en concreto quedó comprobado que las partes en fecha 11 de febrero de 2011, suscribieron contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, en el cual fijaron un término de vigencia de un año, correspondiente al 1º de enero de 2011 al 31 de diciembre del 2011 (f 12 al 18), asimismo se verificó que la relación arrendaticia era posterior pues del contrato de arrendamiento cursante a los folios 70 al 75, se observó que las partes habían mantenido la relación contractual desde el año 2006, hecho éste además convenido por las partes, en razón de ello, resulta necesario para este tribunal traer a colación al presente fallo la disposición contenida en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los dispuesto en el artículo 39 ejusdem, los cuales disponen:
Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1ª de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2). (Subrayado y negrita de este Tribunal).-

Artículo 39: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Subrayado y negrita de este Tribunal).-

Ahora bien, siendo que el caso de marras se trata de una la relación arrendaticia que data desde el año 2006, tal y como quedó comprobado y aceptado por las partes en el presente juicio, este tribunal en atención a las normas transcritas, colige que ciertamente el lapso de prórroga legal que correspondía al caso de autos era de dos años, por lo tanto partiendo del supuesto que el último contrato suscrito entre las partes venció en fecha 31 de diciembre de 2011, y en el mismo se pactó expresamente que la finalización del término de duración de la relación obligatoria no se haría depender de la practica de desahucio, sino que, antes por el contrario, se estableció claramente la fecha fija de expiración del mismo, se concluye que la prórroga legal comenzó a transcurrir en el caso de autos desde el 1º de enero de 2012 y venció el 31 de diciembre de 2013, pues dicha prórroga opera automáticamente después del vencimiento del término natural de duración de la relación contractual, en razón de ello debe este jurisdicente declarar improcedente el alegato de la parte demandada referido a que le fue notificado judicialmente en fecha 1 de junio de 2013, sobre la prórroga legal, lo que a su parecer es prueba de que el contrato paso a ser a tiempo indeterminado, pues como ya se dijo anteriormente, la prórroga legal opera automáticamente después del vencimiento de la relación contractual. Así se decide.-
Con relación al alegato de la parte demandada referido a que la demandante presentó la demanda cuarenta y cinco (45) días después del vencimiento de la prórroga legal, considera este juzgador que no se encuentra establecido un lapso para la interposición de la misma con posterioridad al vencimiento de dicha prórroga, aunado al hecho que no consta en autos que la parte actora hubiere recibido los pagos de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, circunstancia que eventualmente podría considerarse como un indicio de la mutación de la naturaleza jurídico-temporal del contrato.-
En virtud de las consideraciones antes expuestas, resulta forzoso para este tribunal declara con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpusieron las abogados en ejercicio MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, IVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALES, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana SUSANA FENYOE KACZ, en contra de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A. Así se decide.-
Consecuente con lo decido, se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A., a la entrega del inmueble dado en arrendamiento constituido por el Local Industrial, ubicado en el piso 1 del edificio CENTRO INDUSTRIAL, situado en la calle González Da Silva, en el Sector La Yaguara, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, a la parte actora ciudadana SUSANA FENYOE KACZ. Así se decide.-
V
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y obrando en virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpusieron las abogados en ejercicio MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, IVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALES, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana SUSANA FENYOE KACZ, en contra de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A., a la entrega del inmueble dado en arrendamiento constituido por el Local Industrial, ubicado en el piso 1 del edificio CENTRO INDUSTRIAL, situado en la calle González Da Silva, en el Sector La Yaguara, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, a la parte actora ciudadana SUSANA FENYOE KACZ.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el proceso, ello conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas a los catorce (14) días del mes de julio del año dos mil catorce (2014).- Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA

YESSICA URBINA
En esta misma fecha, siendo las dos y veinticuatro minutos de la tarde (2:24 p.m.), se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el copiador de sentencia definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

YESSICA URBINA

JACE/YU/