TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 27 de junio de 2014
204º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2013-000775
PARTE ACTORA: Ciudadana MARIA MARLENE GIL DA SILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.994.916 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LENI DEL CARMEN ORTIZ DAVADILLO y FRANCIS JOSEFINA MARVAL GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 37.666 y 48.529, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana GLADYS FLORENCIA GONZALEZ NAVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.189.038 y de este domicilio
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ANDRES RAMON MONTENEGRO LARES, venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 77.295

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-

Se inicia el presente procedimiento que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la ciudadana MARIA MARLENE GIL DA SILVA contra la ciudadana GLADYS FLORENCIA GONZALEZ NAVAS mediante demanda interpuesta en fecha 16 de julio de 2013, por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiente a este Tribunal el conocimiento de la misma
Mediante auto de 17 de julio de 2013, el Juzgado Sexto de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 06 de agosto de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora, consignó escrito mediante la cual reformo la demanda, la cual fue admitida mediante auto de fecha 13 de agosto de 2013.
Cumplidos los tramites de Ley a los fines de lograr la citación de la parte demandada, el funcionario adscrito al Alguacilazgo de este Circuito señaló mediante actuación de fecha 17 de octubre de 2013 la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada.
En fecha 22 de octubre de 2013, la parte accionante solicitó citación por carteles y proveído lo solicitado, se efectuaron las actuaciones correspondientes dejando el Secretario del tribunal en fecha 14 de noviembre 2013, que se cumplieron con todas las formalidades de Ley
En fecha 19 de noviembre de 2013, compareció el abogado ANDRES MONTENEGRO, actuando como apoderado de la parte demandada se da por citado y consigno poder que lo acredita.
Mediante escrito de fecha 04 de diciembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda y propuso reconvención a la misma.
En fecha 10 de diciembre de 2013, compareció la abogada FRANCIS MARVA, plenamente identificada y dejo constancia que el tribunal no se ha pronunciado sobre la reconvención.
Mediante auto de fecha 19 de diciembre 2013, el Tribunal admite la reconvención propuesta contra la parte accionante, siendo contestada mediante escrito de la parte actora de fecha 10 de enero de 2014.
Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho promoviendo las pruebas que ha bien tuvieron hacer, siendo providenciadas mediante auto de fecha 11 de febrero 2014, con las resultas que mas adelante se analizaran.
Durante el lapso de informes ambas partes hicieron uso de tal derecho consignado en fecha 29 de abril de 2014, sus respectivos escritos de informes

II
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa este Juzgador lo hace en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
La ciudadana MARIA MARLENE GIL DA SILVA, Venezolana, mayor de edad, Titular de la cedula de identidad N° V-11.994.916, en fecha 20 de diciembre de 2012, suscribió, como promitente compradora, con la ciudadana GLADYS FLORENCIA GONZALEZ NAVAS, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.189.038, como la promitente vendedora, ante la notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, que quedó anotada bajo el N° 11, Tomo 99, fecha 20 de diciembre de 2012, donde se obliga a vender un inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el N° 13, ubicado en la planta del primer Piso del Edificio Residencias Santísima Trinidad, situado frente a la calle interna de la Av. O’ Higgins de la Urbanización La Paz, Jurisdicción Parroquia la Vega, ahora Paraíso, Municipio, Distrito Capital, el cual pertenece a la ciudadana GLADYS FLORENCIA GONZALEZ NAVAS, según de evidencia de documento protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito Municipio Libertador, Distrito Capital, el 19 de julio de 1982, bajo el N° 11, Tomo 6, Protocolo Primero y posteriormente trasladado al Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador, Distrito Capital, BAJO EL Nro. 2012.1309, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 219.1.1.22.3124, correspondiente al libro de Folio Real del 2012,. El precio convenido para la venta del referido inmueble, se estipulo en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.250.000) el cual seria cancelado de la siguiente manera: NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,00) con el otorgamiento de la opción de compra y TRESICENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta.
Que se establece como pretensión subsidiaria, a la principal, el Pago de daños y perjuicios por su incumplimiento, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento se demanda por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por incumplimiento del contrato previsto en la cláusula tercera del contrato. Efectivamente, cancele el monto convenido en cheque de gerencia, como se desprende del mismo texto del documento suscrito. Por común acuerdo tal como lo expresaron en el contrato ya suscrito, el 22 de febrero de 2012 suscribieron como prorroga un nuevo contrato con las misma condiciones del precio, plazo y sobre el mismo inmueble, ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital y que quedó asentada bajo el N° 44, Tomo 16, de fecha 22 de febrero del 2013, ello debido a la cercanía del final del año en curso, y que en esas fecha se acorta el tiempo para el tramite de solvencias y recaudos necesarios para la introducción de créditos en entidades bancarias, dicha promesa bilateral de compra-venta seria renovada en el mes de enero del 2013. Que el contrato, tenia las misma estipulaciones del contrato anterior, que el plazo es de noventa días continuos y treinta días de prorroga automática, plazo que se vencía el 22 de junio de año 2013.
Alega la accionante igualmente que en esa oportunidad entregó a la promitente vendedora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo), sumando la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (BS. 1.000.000,oo) del total del precio. Para la fecha del 10 de junio del 2012,
Que a la empresa Century 21, Inmobiliaria que estaba de intermediaria en la venta, le entrego carpeta suministrada por el Banco Mercantil para que introdujera los documentos en el Registro, para firmar la venta definitiva, antes del 21 de junio del 2013, porque ya le habían aprobado el préstamo hipotecario en el Banco, hecho que se desprende del memo emitido por el banco, documento definitivo de compraventa con el préstamo hipotecario concedido por la entidad, así como el Certificado de Exención del pago del Derecho de Frente del inmueble en cuestión, que se encontraba vencido por ser de fecha 7 de junio de 2012. Que la inmobiliaria intermediaria le devolvió a la vendedora en fecha 07 de junio estos documentos, para que tramitara nuevamente las solvencias.
Alegó la accionante que la promitente vendedora no ha cumplido con su obligación de entregar la documentación requerida, para protocolizar la venta a su nombre, que estaba fijada para el 15 de julio del 2013, negándose a firmar sin causa que lo justifique, obteniendo un provecho indebido ya que con el dinero del pago producto del esfuerzo de años, venta del carro y de otro inmueble, para obtener un mejor nivel de vida y que actualmente se encuentra alquilada, ha desmejorado su situación económica, causándole un gravamen irreparable. en tal virtud demanda a la ciudadana GLADYS FLORENCIA GONZALEZ NAVAS, al cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta, para que protocolice a su nombre el documento definitivo de venta sobre el inmueble ya descrito en el texto del presente fallo y proceda a la tradición legal del mismo.
Que en caso de que la demandada no diere cumplimiento voluntario a la eventual decisión que la sentencia que a tal efecto se dicte deberá tenerse como documento definitivo de venta y traslativo de propiedad.
Subsidiariamente conforme a la reforma, solicita el pago de daños u perjuicios por el incumplimiento, conforme lo establecido en la cláusula tercera del contrato, lo cual asciende a la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) y solicitando la indexación; así como las costas y costos del juicio.
HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada efectuó contestación de la demanda y reconvención a la misma en los siguientes términos:
La accionante reconoce los siguientes hechos:
PRIMERO: Que en fecha 20 de diciembre 2012, la demandante ciudadana MARIA MARLENE GIL DA SILVA, antes identificada, suscribió con mi representada, ciudadana GLADYS FLORENCIA GONZALEZ NAVAS, antes identificada, una promesa Bilateral de compra-venta, ante la Notaria Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Que es verdad el precio convenido para la venta del referido inmueble, se estipulo en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.205.000,00) el cual seria cancelado de la siguiente manera: NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,00) al momento del otorgamiento del referido documento en la Notaria y el resto es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) seria pagado al momento del otorgamiento del documento traslativo de propiedades la oficina del Registro.
TERCERO: Que es cierto, que la demandante entrego a la vendedora el monto convenido, es decir NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,00), entre tres cheques de gerencia, especificados en el contrato bilateral de opción de compra-venta.
CUARTO: Que el plazo convenido para la duración del contrato fue de noventa días con una prorroga de treinta días.
QUINTO: Que en la cláusula tercera del referido contrato de promesa bilateral de compra-venta, ambas partes convinieron, que debido a la cercanía del final de año en curso de 2012, y que en esta fechas se acorta el tiempo para el tramite de solvencia y recaudos, dicha promesa bilateral de compra-venta seria renovada en el mes de enero de 2013.
SEXTO: Igualmente en la cláusula tercera del referido contrato de promesa bilateral de compra-venta, se estableció, que si el documento de compraventa no se protocoliza dentro del plazo señalado en la cláusula tercera del referido contrato, por causa imputable a la promitente compradora, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) quedaría a favor de la promitente vendedora por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que ese incumplimiento de la promitente compradora pudiere ocasionar quedando definitivamente terminado este contrato sin que la partes queden nada mas que reclamar.
SÉPTIMO: Que ambas parte acordaron en la cláusula séptima del referido contrato, que la promitente vendedora, debería entregar a la promitente compradora con no menos quince días de antelación a la firma del documento definitivo de venta la documentación requerida para su protocolización.
OCTAVO: Que en fecha 22 de febrero de 2012, las partes suscribieron un nuevo contrato de promesa bilateral de compra-venta, con las misma condiciones de precio, plazo y sobre el mismo inmueble por ante la Notaria Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Asimismo la parte demandada negó, rechazó y contradijo los argumentos de la accionante que expresamente no reconoció, señalando además
PRIMERO: Que es incierto que la promitente vendedora para esa fecha no había tramitado las solvencias y documentos respectivos, pues el día 14 de febrero de 2013, hizo entrega de solvencia a CENTURY 21 para que se registrara el documento de compra-venta.
SEGUNDO: Que no tuvo conocimiento que se hubiese fijado la venta definitiva para el día 21 de junio de 2013, que de acuerdo con el documento que contiene la prorroga la firma estaba fijada para el 22 de junio de 2013 y que en ninguna de las cláusulas se señala que la venta estaría condicionada a la aprobación de un préstamo hipotecario para pagar el resto del precio.
TERCERO: Niega que la Inmobiliaria intermediaria de haya devuelto a su representada en fecha 7 de junio de 2013, documentos para una nueva tramitación
CUARTO: Niega, rechaza y contradice que su representada, una vez vencido el plazo para el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el referido contrato, no haya cumplido con su obligación de darle a la promitente compradora la documentación requerida, para la protocolización del documento.
QUINTO: Niega, rechaza y contradigo que la protocolización del documento definitivo de venta haya estado fijado para el día 21 de junio de 2013, ya que el registro lo había fijado apara le 15 de julio de 2013.
SEXTO: Niego, rechazo y contradigo que su representada no reciba las llamadas de la promitente compradora, que es mentira que no se ha podido comunicar personalmente con ella, ya que su poderdante ha agotado todas la vías posibles para poder comunicarse con la ciudadana MARIA GIL DA SILVA.
Con respecto a la reforma de la demanda propuesta la accionante solicitó se declare la inadmisibilidad de la acción por considerar que con el reclamo del cumplimiento del contrato junto con la exigencia del pago previsto en la cláusula penal, se esta en presencia de una dualidad de pretensiones y acumulación indebida.
Igualmente señala que el hecho de haber agregado en el petitorio que el tribunal condene en costas a la parte vencida, tomando en cuenta gastos, costos y los honorarios profesionales fijados prudencialmente en el treinta por ciento del valor de la acción ya que no se puede estimar en una misma causa esos particulares.

RECONVENCIÓN DE LA PARTE DEMANDADA

La parte accionada reconviniente nuevamente efectúa un recuento de los contratos firmados y el precio acordado.
Que en fecha 20 de diciembre de 2012, se suscribió el contrato bilateral de compra-venta, ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el N° 11, Tomo 199, de los libros de autenticaciones llevados en dicha Notaria, donde la promitente compradora se obliga a comprar un inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el N° 13, ubicado en la planta del primer piso del edificio Santísima Trinidad, situado frente a la calle interna de la avenida O´ Higgins de la Urbanización La Paz, Jurisdicción de la Parroquia La Vega. El precio convenido para la venta del referido inmueble, se estipuló en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.250.000,oo), el cual seria cancelado de la siguiente manera: NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 950.000,oo) al momento del otorgamiento del referido documento en la notaria, como en efecto se realizó en tres (3) cheques de gerencia y el resto es decir la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000), al momento del otorgamiento del documento traslativo de Propiedad en la Oficina de Registro Respectiva.
En la cláusula tercera del referido contrato la duración del mismo seria de Noventa (90) días continuos y con una prorroga de Treinta (30) días consecutivos, contados a partir de la fecha en que las partes lo firmen en la Notaria Pública fijando la fecha de entrega del inmueble inmediatamente después de la firma en la oficina Subalterna de Registro correspondiente. Si el documentote compraventa no se protocoliza dentro del plazo señalado en la cláusula tercera del presente contrato, por causas imputables a la Promitente Compradora, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) quedarían a favor de la Promitente vendedora por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que ese incumpliendo de de la promitente compradora pudiere ocasionarle, quedando definitivamente terminado este contrato sin que las partes queden nada mas que reclamarse. Queda entendido entre las partes, que debido a la cercanía del final del año en curso, y a que en estas fechas se acorta el tiempo para el trámite de solvencias y recaudos necesarios para la introducción de créditos en entidades bancarias, la presente promesa bilateral de compra-venta, será renovada en el mes de enero del 2013.
Alegó que el contrato del 20 de diciembre de 2012, fue renovado no en la fecha señalada “mes de enero de 2013” sino el día 22 de febrero de 2013; en consecuencia se acordó un mes mas del plazo original a favor de la Promitente compradora.
Que su representada había cumplido con los requisitos necesarios para el otorgamiento del documento de compraventa. El día 14 de febrero de 2013. Se hizo entrega de solvencias y se renovaron las que se habían vencido y para el 22 de junio de 2013, todas estaban vigentes.
Que el plazo se extendió desde el 22 de febrero de 2013 hasta el 22 de junio de 2013, fecha en que debió de registrarse el documento traslativo de propiedad en la oficina de Registro, y para esa fecha no se había introducido por parte de la promitente compradora el respectivo documento traslativo de propiedad en el Registro y que su representada no obtuvo una notificación oportuna de la fecha de la firma del referido registro.
Que el plazo se extendió desde el 2 de febrero de 2013 hasta el 22 de junio de 2013, fecha en que debió registrar el documento y que ello no ocurrió por cuanto la promitente compradora no notifico en ninguna oportunidad ni por medio efectivo que haya tenido, que se encontraba redactado el documento traslativo de la propiedad ni la fecha para firmar en el registro, en virtud de lo cual se envió una comunicación a CENTURY 21 en la cual participó su decisión de no vender su vivienda y seguir ocupándolo y devolver las cantidades recibidas.
Aduce la representación judicial de la parte demandada reconviniente qua la parte accionante pretende se extienda el plazo del contrato y se firmara el 15 de julio de 2013 y que para esa fecha su representada no estaba obligada a vender su inmueble que conforme al segundo contrato el documento debió firmarse el 22 de junio de 2013 lo cual no ocurrió por culpa de la promitente compradora que además denuncio a su representada ante la fiscalía 122 del Ministerio Público, siendo considerado el procedimiento como improcedente.
El apoderado judicial de la accionada reconviniente señaló que a través de la Notaria Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal se le notificó a la compradora que se le haría una oferta real y depósito con el fin de devolverle las cantidades pagadas, la promitente compradora no asistió y el documento solo fue firmado por su representada.
En tal virtud reconviene la parte demandada en la Resolución del contrato de promesa bilateral de venta suscrito ante la notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, que quedó anotada bajo el N° 11, Tomo 99, fecha 20 de diciembre de 2012, así como su como autenticada por ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital Notaria y que quedó asentada bajo el N° 44, Tomo 16, de fecha 22 de febrero del 2013, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 13, ubicado en la planta del primer Piso del Edificio Residencias Santísima Trinidad, situado frente a la calle interna de la Av. O’ Higgins de la Urbanización La Paz, Jurisdicción Parroquia la Vega, ahora Paraíso, Municipio, Distrito Capital.
Que reciba la suma que entregó a la promitente vendedora en el momento de la firma del contrato de promesa bilateral de compra venta por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,00), los intereses y cualquier otro emolumento que determine el Tribunal.
Asi como la cantidad de de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de cláusula penal.
Al pago de costas y costos del juicio.

CONTESTA A LA RECONVENCION POR LA PARTE ACTORA.
La representación judicial de la parte demandante reconvenida negó, rechazo y contradigo lo expuesto por la parte demandada reconvinIente respecto de los siguientes alegatos:
Que para el 22 de febrero del 2013, cuando se efectuó la renovación del contrato de promesa bilateral de compra-venta, ya había hecho entrega de todas solvencias y la documentación requerida a su representada y que había cumplido con su obligación de entrega de las solvencias y documentación requerida para la protocolización del documento definitivo de compraventa, dentro del plazo pactado.
Que para el 22 de junio de 2006, las solvencias se encontraban vigentes y que se las había entregado a su representada y que esta para esa fecha no había introducido por su parte el respectivo documento traslativo de propiedades el registro correspondiente.
Que la parte demandada reconviniente desconociera que ya se había redactado el documento traslativo de propiedad y la fecha de la firma del documento definitivo.
Que en el contrato, ambas partes hayan convenido la resolución de pleno derecho, en caso de incumplimiento del contrato por causa imputable alguna de las partes.
Igualmente negó y contradijo que quien incumplió el contrato fue su representada, quien supuestamente no había cumplido con el plazo establecido para la firma del documento definitivo e incumplió con sus obligaciones contractuales, al no firmar el documento dentro del plazo pactado.
Negó lo expuesto por la parte demandada reconviniente que había tratado de conciliar con su representada, y ante su negativa de recibir el dinero recibido conjuntamente con la cláusula penal, procedió a realizar una oferta real y depósito, consignando el respectivo documento autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital.

PUNTO PREVIO.
Como punto previo pasa este Juzgador a resolver respecto de los alegatos señalados por la accionada reconvincente, en cuanto a la existencia de una acumulación indebida de pretensiones solicitando se declare inadmisible acción, alegando para ello que:
El cumplimiento del contrato junto con la exigencia del pago previsto en la cláusula penal, configuran una dualidad de pretensiones y acumulación indebida. Igualmente señala que el hecho de haber agregado en el petitorio que el tribunal condene en costas a la parte vencida, tomando en cuenta gastos, costos y los honorarios profesionales fijados prudencialmente en el treinta por ciento del valor de la acción ya que no se puede estimar en una misma causa esos particulares.
Al respecto observa este Juzgador que ciertamente en un principio la acciónate reconvenida demando en su petitorio cumplimiento de ejecución del contrato de marras con el pago de cláusula penal el cual solo podría ser reclamado como resultado de una resolución del señalado contrato y por ende peticiones excluyentes entre si. No obstante a ello, la accionante reconviniente posteriormente, reforma su demanda, efectuando dichas solicitudes una independiente de la otra, toda vez que pide el cumplimiento del contrato y demanda subsidiariamente, el pago de la pretendida cláusula penal, por lo que la acción incoada contiene dos peticiones autónomas que en caso de no prosperar el cumplimiento, le da cabida a la acción de cobro de la cláusula penal, por lo que este Juzgador considera que no existe acumulación indebida y así se decide.
Con respecto al alegato de las costas, costos y honorarios profesionales, tal solicitud no sale del parámetro de peticiones ajustadas a derecho, toda vez que en el eventual caso de que la demanda fuese declarada con lugar la condenatoria en costas prosperaría a favor del ganancioso y las costas comprenden costos del juicio, costa u honorarios profesionales que en el procedimiento ordinario no puede exceder del 30 por ciento del monto o valor estimado de la demanda, en tal virtud, a consideración de quien aquí decide, no existen elementos que constituyan causal de inadmisibilidad de la acción y así se decide.

FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO
Planteados de este modo los términos de la controversia, constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada, en virtud de los cual, este Juzgador pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
1- La parte accionante promueve el mérito favorable de los autos. Al respecto este Tribunal observa que dicho alegato en si mismo no es un medio probatorio y su apreciación violentaría el dispositivo del artículo 122 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual este Tribunal desecha dicho alegato como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
2- Hace valer el instrumento original autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 11, Tomo 99 de fecha 20 de diciembre de 2012. Al respecto este Juzgador observa que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, sino que por el contrario la parte demandada lo reconoce e igualmente lo promueve como medio probatorio, por lo que el mismo surte pleno efecto probatorio respecto de su contenido conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrada la celebración del contrato de promesa bilateral de compra-venta, suscrito por las partes sobre el bien inmueble identificado en el texto del presente fallo, en los términos allí señalados. Asimismo quedo demostrado el nacimiento del vínculo jurídico que une a las partes del presente juicio, y así se declara.
3- Hace valer el instrumento original autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 44, Tomo 16 de fecha 22 de febrero de 2013. Al respecto este Juzgador observa que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, sino que por el contrario la parte demandada lo reconoce e igualmente lo promueve como medio probatorio, por lo que el mismo surte pleno efecto probatorio respecto de su contenido conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrada la renovación del contrato inicial de promesa bilateral de compra-venta, suscrito por las partes sobre el bien inmueble identificado en el texto del presente fallo, en los términos allí señalados. Asimismo, quedo demostrado el vínculo jurídico que une a las partes a través del instrumento objeto de la presente acción de cumplimiento de contrato y así se declara.
4- Copia certificada emanada del Registro Público del Tercer Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 19 de julio de1982, bajo el Nro. 11, Tomo 6. Protocolo Primero y posteriormente trasladado al Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, 2012.1309, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el >Nro. 219.1.1.22.3124, correspondiente al Libro de Folio Real del 2012. Al respecto este Juzgador observa que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada por lo que el mismo surte pleno efecto probatorio respecto de su contenido conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrada la titularidad que tiene la parte demandada sobre el inmueble objeto del contrato de Promesa Bilateral de compra venta objeto de la presente acción y así se declara.
5- Hizo valer copia simple de la lista de los requisitos exigidos por el Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto este Tribunal observa que en dicha lista no se señala de que ente emana la misma, en virtud de lo cual se desecha dicho fotostato como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
6- Reprodujo y hace valer copia del memo contentivo de la nota de entrega del Banco Mercantil de fecha 10 de junio de 2013, donde se deja constancia de la entrega a su representada del documento préstamo hipotecario Nro. 06-213224833. Al respecto dicho a pesar de que no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, dicho instrumento no se señala de quien emana el mismo, no obstante hace referencia que es de fecha 10 de junio de 2013 y al préstamo hipotecario Nro. 06-213224833. Ahora bien como quiera que fue evacuada igualmente una prueba de informe requerida al Banco Mercantil Banco Universal, la apreciación de dicho instrumento y su alcance se hará mas adelante en el presente fallo, al momento de analizar las resultas del informe solicitado y así se declara.
7- Reprodujo e hizo valer el documento definitivo de compra-venta, redactado por el Banco Mercantil Banco Universal, Al respecto dicho instrumento no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, no se señala de quien emana el mismo, no obstante hace referencia a un instrumento definitivo de compra-venta donde intervienen las partes del presente juicio, respecto del inmueble de marras y al Banco Mercantil, Banco Universal, como institución financiera que otorga el préstamo del saldo deudor del señalado inmueble constituyéndose como acreedor hipotecario de la parte accionante. Ahora bien como quiera que fue evacuada igualmente una prueba de informe requerida al Banco Mercantil Banco Universal, la apreciación de dicho instrumento y su alcance se hará mas adelante en el presente fallo, al momento de analizar las resultas del informe solicitado y así se declara.
8- Copia fotostática del Certificado de exención Nro. 25311, referido al pago de derecho de frente, emitido por el SUMAT. Al respecto observa este Juzgador que dicho fotostato proveniente de un instrumento público administrativo no fue impugnado por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, por lo que queda demostrado lo que de su contenido se desprende: En consecuencia se constata que dicha solvencia fue emitida el 07/06/2012, cuyo vigencia es de un año contados a partir de su fecha de emisión, en consecuencia venció en fecha 07/06/2013 y así se declara.
9- Reprodujo copia certificada de documento de compra venta otorgado por la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro, del Estado Nueva Esparta, en fecha 3 de abril de 2013. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no prueba nada respecto del tema decidendum del caso de marras, toda vez que con ello no se demuestra en forma alguna el incumplimiento alegado por la parte accionante, en tal sentido se desecha el mismo como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
10- Comprobante de deposito de cuenta del Banco de Venezuela, de fecha 2013, planilla 59857263 de fecha 28-01-2013. Al respecto este Tribunal observa que a pesar de que no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, por ser dicho instrumento copia fotostática de un recibo bancario el mismo se tiene como presunción de lo alegado, esto es, que la parte actora efectuó un depósito bancario a la cuenta 0102-0876-92-01-00001562, de la parte demandada por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS135.000,00), debiéndose adminicular con las resultas de la prueba de informe requerida al Banco de Venezuela a fin de efectuar una apreciación de dicho instrumento y su alcance lo cual se efectuará mas adelante en el presente fallo, al momento de analizar las resultas del informe solicitado y así se declara.
11- Comprobante de recepción de denuncia interpuesta por la accionante en INDEPABIS, signada con el Nro. DIC-DEN-004854-2013, de fecha 26 de julio de 2013. Al respecto observa este Tribunal que dicha copia no obstante es de un instrumento público administrativo no fue impugnado por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, el mismo no señala los motivos de la denuncia, por lo que a pesar de estar en el las partes del presente juicio, no puede determinarse con certeza que trata del mismo caso de autos, en virtud de lo cual se desecha como medio probatorio del presente juicio.
12- Copia fotostática del recibo suscrito por las partes de fecha 22 de febrero de 2013 (folio 171) referido a un pago por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00). Al respecto observa este Juzgador que dicha copia no fue impugnada por la parte accionada y no obstante de haberse promovido su exhibición, sin poder ser evacuada por no poderse intimar a la parte demandada para ello, se constata de autos que la parte demandada reconviniente no desconoce, ni impugna en forma alguna el contenido de dicha copia, en virtud de lo cual se tiene como ciertas las especificaciones que de ella se desprenden, esto es, que la ciudadana con vista al documento objeto de la presente acción, la accionada reconviniente, ciudadana GLADYS GONZÁLEZ reconoce a favor de la accionante reconvenida la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) y acepta devolverlos a la accionante reconvenida, ciudadana MARIA MARLENE GIL DA SILVA, una vez reciba el cheque por el finiquito de la negociación, y así se declara.
13- Copia fotostática del recibo suscrito por las partes de fecha 22 de febrero de 2013. . Al respecto observa este Juzgador que dicha copia no fue impugnada por la parte accionada y no obstante de haberse promovido su exhibición, sin poder ser evacuada por no poderse intimar a la parte demandada para ello, se constata de autos que la parte demandada reconvincente no desconoce, ni impugnas en forma alguna el contenido de dicha copia, en virtud de lo cual se tiene como cierto las especificaciones que de ella se desprende, esto es que las partes están contestes, respecto a que el saldo deudor es de Bs. 250.000,00 y no de 300.000,00, y que privadamente se fijó un incremento de Bs. 100.000,00 en caso de retardo y 15 días para las conciliaciones en caso del vencimiento del termino acordado, y así se declara.
14- Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de mensajes de Datos y Firma Electrónica, copia de impresión de Correo electrónico enviado por el ciudadano TERRY RAMIREZ, representante de la Inmobiliaria CENTURY 21, quien intervino en la negociación como intermediario y remitido al sobrino de la parte demandada Al respecto, observa este Juzgador que dicha copia es ratificada por el referido ciudadano TERRY RAMIREZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.135.007, domiciliado Caracas, mediante prueba testimonial a tenor de lo señalado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil señalando en esa oportunidad lo siguiente, respecto de dicho correo electrónico:
“OCTAVA: ¿Diga el testigo si reconoce que el mensaje de datos que se le coloca a la vista es suyo, correo e-mail, y el contenido impreso? Contesto: Si, este mensaje se lo envié al señor Carlos, el esposo de su hija quien es la persona quien siempre la acompañaba, en el mismo se le explica las condiciones de la negociación, el tiempo de la prorroga, se le informa de los documentos vencidos y se le aclara la duda de que se presento en referencia a que si, la señora Marlene estaba incumpliendo el tiempo del contrato, cuestión que no era así, esta comunicación fue entregada personalmente al señor Carlos, la cual firmo. Todos estos temas fueron discutidos con el señor Carlos antes de realizar el escrito.”…

Ahora bien, con respecto al contenido del correo electrónico, quedó demostrado conforme la testimonial del ciudadano TERRY RAMIREZ, que el mismo es de su autoría. No obstante a ello, no quedo demostrado que dicho correo haya sido enviado a un correo válido, que el titular de dicho correo es de la persona señalada como “Sr. Carlos” y si este tiene alguna relación cierta con la demandada; más aun, dicha prueba solo puede tener validez si la misma es sometida a una experticia informática que certifique, la emisión, remisión, recibo y titularidad de las firmas intervinientes, en virtud de lo cual dicha prueba debe ser desechada como medio probatorio en el presente juicio y así se declara.
15- Promovió pruebas de informes a las instituciones bancarias BANCO MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL y BANCO DE VENEZUELA:
15.1- Respecto del Banco Mercantil. Se constata que dicha institución financiera señala en su información que la accionante solicitó un crédito hipotecario para adquisición de vivienda en fecha 4 de marzo de 2013, siéndole aprobado el 21 de mayo de 2013, bajo el nro. 0621324833. Que en fecha 10 de junio de 2013 se le entregó a la accionante el documento de crédito a los fines de su registro. Así las cosas, adminiculando las resultas de la prueba de informes con las pruebas identificadas en el texto del presente fallo como numerales “6” y “7”, quedó demostrado los señalado por la accionante respecto que en fecha 10 de junio de 2013, el Banco Mercantil entrego memo donde se deja constancia de la entrega a su representada del documento préstamo hipotecario Nro. 06-213224833 y el documento definitivo de compra-venta, redactado por el Banco Mercantil Banco Universal, por lo que adminiculándose aquellas pruebas con las resultas del informe analizado, quedó plenamente demostrado los alegatos señalados por la accionante, respecto del otorgamiento del crédito y documento definitivo de venta y así se declara.
15.2- Respecto del Banco de Venezuela. Se constata que dicha institución financiera señala en su información que la accionante, efectuó a favor la parte demandada un depósito bancario a la cuenta 0102-0876-92-01-00001562, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00) en fecha 28 de enero de 2013, quedando demostrado su dicho en la prueba identificada como “10” del presente fallo, adminiculándose aquella a las resultas de dicho informe, quedando como plena prueba de lo alegado respecto al monto depositado a favor de la accionada y así se declara,.
16- Fue promovida prueba de exhibición de documento. Al respecto se constata que dicha prueba no pudo ser evacuada por falta de intimación de la parte demandada, en virtud de lo cual no hay materia que apreciar al respecto y así se declara.
17- Testimonial del ciudadano TERRY RAMIREZ JAIMES, titular de la cédula de Identidad Nro. V.- 6.135.007 y de este domicilio. Al respecto se constata que el testigo señalo lo siguiente:
“PRIMERA: Diga el testigo, cual fue su intervención en la negociación inmobiliaria convenida entre la Señora Gladys González y Marlene Gil? Contestó: “Soy gerente de la Administradora, por la cual presto servicio como asesor inmobiliario”. SEGUNDA: Diga el testigo, cuales fueron las condiciones de la referida negociación inmobiliaria, Por que, la compradora entrego un monto tan alto de inicial y cual fue el motivo de la prorroga ” Contesto “La negociación inmobiliaria fue la compra de un inmueble antes descrito del objeto en litigio, la vendedora le indico a la compradora que la negociación se haría, siempre y cuando se hiciera efectivo el monto exigido por ella, ya que con esa suma tan alta; ella compraría un apartamento en la ciudad de Margarita, el motivo de la prorroga es producto: A) se firma un primer contrato, indicando la condición de cierre del año y el vencimiento de todas las condiciones legales para la firma: solvencia. Porque son exigidos para el tramite de crédito bancario y registro, B) luego se firma otra opción en el mes de febrero a fin de introducir los papeles en el banco que ya estaban en tramite de su actualización año 2013” TERCERA: Diga el testigo, si dentro de los términos de la negociación pactada, la vendedora estaba al tanto que la compradora tramitaría un préstamo hipotecario para cancelar la totalidad del precio de la venta”. Contesto: si se le informo, e incluso en el primer contrato firmado aparece estipulado. CUARTA: Diga el testigo, si el día 10/06/2013, la señora Marlene Gil, le entrego una carpeta contentiva de los recaudos del préstamo hipotecario aprobado por el Banco Mercantil?. Contestó: “ Si, recibí la carpeta del Banco Mercantil, con la información que indicaba la aprobación del crédito, la fecha de firma de registro y los recaudos que teníamos que entregar ante el Registro, la cual indicaba que deberíamos presentarnos antes del 21/06/2013, con todos los documentos ante el registro. QUINTA: ¿Diga el testigo si le notifico a la vendedora cuando seria la firma del documento definitivo de la compra-venta, y que para ello era necesario que todas las solvencias estuvieran al día? Contesto: Si el mismo día se le llamo por teléfono y se le indico que la señora Marlene había dejado en la oficina la aprobación de su crédito y que por favor nos enviara las solvencias actualizadas, para realizar la gestión ante el registro, ese mismo día se presento en la oficina el esposo de su hija, el señor Carlos a fin de retirar la información que entrego el banco donde indicaba la aprobación del crédito y los documentos que lo acompañaban. Cabe destacar que el Señor Carlos siempre era la persona quien asistía a la Señora Gladys en todo momento, Asimismo se le informo por teléfono a la señora Gladys y se leyó con el señor Carlos al momento de entregarle el documento del banco mercantil la programación de la firma, la cual estaba estipulada de la siguiente manera: antes del 21/06/2013 introducir los documentos ante el registro e indicarle al registro que la fecha programada de firma era para el 15/07/2013, esto debido a que el banco mercantil posee su centro de firma en una sede particular. SEXTA: Diga el testigo si la vendedora le hizo entrega de los recaudos actualizados faltantes para la protocolización del documento de venta, solvencia de agua, certificado de excepción del SUMAT, y certificado de solvencia de aseo Urbano? Contesto: No. SÉPTIMA: Diga el testigo si reconoce en firma y contenido el documento que se le coloca a la vista para su apreciación? Contesto: Si, este documento se redacto en la oficina a fin de entregarle los originales de certificado de exención, fe de vida, catastro y vivienda principal a fin de que se tramitara su actualización año 2013, para poder hacer el tramite ante el registro, cabe destacar que esta entrega fue hecha bajo la petición de la Señora Gladys ya que ella indico que en la alcaldía le solicitaban los originales para hacer comparaciones. OCTAVA: ¿Diga el testigo si reconoce que el mensaje de datos que se le coloca a la vista es suyo, correo e-mail, y el contenido impreso? Contesto: Si, este mensaje se lo envié al señor Carlos, el esposo de su hija quien es la persona quien siempre la acompañaba, en el mismo se le explica las condiciones de la negociación, el tiempo de la prorroga, se le informa de los documentos vencidos y se le aclara la duda de que se presento en referencia a que si, la señora Marlene estaba incumpliendo el tiempo del contrato, cuestión que no era así, esta comunicación fue entregada personalmente al señor Carlos, la cual firmo. Todos estos temas fueron discutidos con el señor Carlos antes de realizar el escrito.”…

Ahora bien, examinada la testimonial evacuada, este Juzgador pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Las partes se encuentran contestes que la Inmobiliaria Century 21, actuó en la negociación como intermediaria de la misma, por lo que se reputa que sus dichos tienen como base que conocía los términos de la negociación. No obstante a ello sus dichos por si solos son indicios que deben ser adminiculados a otros medios probatorios, toda vez que al existir solo una testimonial, la misma no puede ser considerada como plena prueba. Por otra parte como quiera que dicha testimonial corrobora en forma parcial elementos de hechos señalados por ambas partes, este Juzgador efectuara un análisis de la resulta de la testimonial una vez apreciadas todas las pruebas a los fines de verificar lo que adminiculado con otros elementos probatorios y alegatos, se convierta en plena prueba y los que deben ser considerados como sólo indicios o deban ser desechados y así se declara.
18- Alega como prueba un “hecho notorio” respecto de la inflación acumulada en Venezuela, elemento que no es medio probatorio de forma alguna respecto de los alegatos de incumplimiento de la parte accionada, en virtud de lo cual se desecha tal alegato como medio de prueba del presente juicio y así se declara.
19- Por ultimo invoca el principio de comunidad de pruebas respecto de una copia fotostática de fecha 26 de junio de 2013, cursante al folio 175. Al respecto se constata que dicha copia no fue impugnada por la parte accionada sino que por el contrario la misma fue consignada por esta en original al folio 199 en virtud de lo cual se tiene dicha comunicación como reconocida quedando demostrada la voluntad de la ciudadana GLADYS GONZALEZ de no vender su vivienda y de esta forma continuar ocupándola y de la misma manera devolver las cantidades recibidas según cláusula segunda. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1- Alegó la parte demandada el principio de la comunidad de pruebas promoviendo:
1.1- Hace valer el instrumento original autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 11, Tomo 99 de fecha 20 de diciembre de 2012. Al respecto este Juzgador observa que dicho instrumento ya fue debidamente apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
1.2- Copia certificada emanada del Registro Público del Tercer Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 19 de julio de 1982, bajo el Nro. 11, Tomo 6. Protocolo Primero y posteriormente trasladado al Registro Público del sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital en 2012.1309, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 219.1.1.22.3124, correspondiente al Libro de Folio Real del 2012. Al respecto este Juzgador observa que dicho instrumento ya fue debidamente apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
2- Hace valer el instrumento original autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 44, Tomo 16 de fecha 22 de febrero de 2013. Al respecto este Juzgador observa que dicho instrumento ya fue debidamente apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
3- Promovió instrumento autenticado ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 41, Tomo 74 de fecha 31 julio de 2013. Al respecto este Juzgador observa que dicho instrumento no fue tachado por la parte actora por lo que el mismo surte pleno efecto probatorio respecto de su contenido conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrado que la parte demandada, ciudadana GLADYS FLORENCIA GONZÁLEZ NAVAS, declara su decisión unilateral de de disolver el contrato de promesa bilateral de venta autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 11, Tomo 99 de fecha 20 de diciembre de 2012 y posteriormente renovado mediante instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 44, Tomo 16 de fecha 22 de febrero de 2013.
Asimismo quedó demostrado que la parte demandada señala su voluntad de pagar a la parte accionante la cantidad de 1.050.000,00, correspondiente al pago de Bs. 950,00 cantidad que corresponde al monto entregado al momento de la firma del contrato de promesa bilateral de venta y Bs. 100.000 y así se declara.
4- Promovió documento dirigido a la empresa CENTURY 21, de fecha 26 de junio de 2013, recibida por su representante legal, ciudadano FERRY RAMÍREZ. . Al respecto este Juzgador observa que dicho instrumento ya fue debidamente apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
5- Promovió telegrama fechado 28 agosto de 2013, enviado por Ipostel y dirigido a la promitente compradora. Dicho instrumento en copia al carbón, contiene sello húmedo original del órgano telegráfico, el cual no fue impugnado o tachado por la parte accionante, quedando demostrado que la accionada, ciudadana GLADYS GONZALEZ, le señala a la parte accionante, ciudadana MARIA MARLENE GIL DA SILVA, que acuda a la empresa intermediaria Century 21, a fin de que retire cheques de gerencia a su favor por concepto de opción de compra venta de un apartamento la cual señala quedó desistida.
6- Promovió documento privado fechado 14 de febrero del año 2013, mediante el cual hace entrega formal a CENTURY 21, de los documentos requeridos y fundamentales para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Al respecto se constata que dicho instrumento no fue tachado ni impugnado en forma alguna por la parte actora, en virtud de lo cual quedó demostrado que la accionada entregó a la intermediaria y esta declara recibir los siguientes instrumentos necesarios para el registro de venta del inmueble:
-Original de documento de condominio.
-Solvencia del Sumat (original ) Certificado de exención.
-Registro de vivienda original.
-Cedula Catastral original.
-Constancia de residencia.
-Documento de propiedad original.
-Cierre de titularidad
Reputándose que fue realizado en la fecha que se señala en el comunicado, esto fue en fecha 14 de febrero de 2013 y así se declara.
7- Promovió documento de solvencia emanado de Hidrocapital, fechado 19 de junio de 2013. Dicho instrumento no fue tachado, ni impugnado en forma alguna por la parte demandante, en virtud de lo cual quedó demostrado que la demandada tramitó solvencia por servicio de del inmueble del caso de marras e Hidrocapital la emitió en fecha 19 de junio de 2013 y así se declara.
7- Promovió documento correspondiente al Certificado de Exención Nº 25311, emitido en fecha 18 de junio de 2013, emanado del Sumat. Al respecto este Juzgador observa que dicho instrumento de carácter administrativo, no fue tachado por la parte demandada por lo que el mismo surte pleno efecto probatorio respecto de su contenido conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Quedando demostrado lo que de su contenido se desprende: En consecuencia se constata que dicha solvencia fue emitida el 18/06/2013, cuya vigencia es de un año contado a partir de su fecha de emisión y así se declara.
6- Promovió certificado de solvencia de aseo Urbano y Domiciliario, emanado de Serdeco, fechado 21 de junio de 2013. Al respecto este Juzgador observa que dicho instrumento de carácter administrativo, no fue tachado por la parte demandada por lo que el mismo surte pleno efecto probatorio respecto de su contenido conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Quedando demostrado lo que de su contenido se desprende. En consecuencia se constata que dicha solvencia fue emitida el 21/06/2013 con vencimiento al 31/07/2013 y así se declara.
7- Promovió prueba de informes solicitando al Tribunal Primero de Primera Instancia en Funciones de Control de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que informe a este Juzgado, sobre los siguientes particulares. Al respecto constata este Juzgador que no obstante se remitió el respectivo oficio, no consta en autos resultas del mismo, en virtud de lo cual no hay materia que apreciar respecto a dicha prueba y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Quedo demostrado de las pruebas analizadas que:
PRIMERO: Las partes suscribieron dos contratos diferentes que tenían como fin ulterior el compromiso de vender y comprar el inmueble identificado en el texto del presente fallo. Que el segundo contrato renovó el contrato primigenio y que tal renovación fue acordada en un principio por las partes y que son los lapsos establecidos en el segundo contrato los que se tomaran en cuenta a los fines de determinar la existencia o no de los incumplimientos alegados por las partes y así se declara.
SEGUNDO: Que el contrato cuyo cumplimiento se demanda fue suscrito en fecha 22 de febrero del 2013, con un plazo de noventa días continuos y treinta días de prorroga automática, plazo que se vencía (con prorroga incluida) el 22 de junio de año en curso y así se declara.
TERCERO: Que el precio de la venta es de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.250.000) del cual consta en autos que fueron pagados la suma de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), los cuales fueron pagados de la siguiente manera:
a- NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,00) conforme los documentos de autenticados denominados promesas bilateral de compra-venta.
b- CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo), efectuado el 22 de febrero de 2012, fecha en que se firmo el segundo contrato objeto de la presente acción, según se constata de la apreciación de las pruebas de la parte accionante numerada en el presente texto como “12”, que señala que la accionada reconvincente, ciudadana GLADYS GONZÁLEZ reconoce a favor de la accionante reconvenida la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) y acepta devolverlos a la accionante reconvenida, ciudadana MARIA MARLENE GIL DA SILVA al momento del otorgamiento del documento definitivo.
Sumadas las cantidades anteriormente desglosadas asciende a la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), y así se declara.
CUARTO: Se constató del instrumento definitivo de venta emanado del BANCO MERCANTIL, que la institución financiera aprobó un crédito total a la parte accionante reconvenida en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs, 195.455.96) mas los recursos otorgados por el subsidio directo habitacional el cual asciende a CIENTO CUATRO MÍL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 104.544,04), haciendo un total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 300.000,00). Ahora bien quedó constatado que el monto total señalado en el particular anterior identificado como “TERCERO”, respecto al monto del precio pagado por la accionante es de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00). Así las cosas, sumadas las cantidades pagadas por la accionante que asciende a UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) más la suma aprobada por el banco y el subsidio habitacional por la cantidad total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs, 300.000,00), dichas cantidades asciende a la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.300.000,00), quedando un remanente del “cheque del finiquito” que otorgaría el banco a la parte demandada reconviniente de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), los cuales debían ser devueltos por la vendedora a la compradora según el acuerdo privado que suscribieron el 22 de febrero de 2012. En consecuencia de ello y adminiculando el indicio contenido en la respuesta ofrecida en la testimonial del testigo, representante legal de la intermediaria en la negociación, específicamente en la pregunta “TERCERA”, queda demostrado que la vendedora reconviniente, tenía pleno conocimiento de la existencia de una solicitud de crédito bancario por parte de la compradora, toda vez que si el saldo del precio lo pagaba directamente la compradora, con descontar los CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) al saldo deudor, bastaría para cuadrar las cuentas sin necesidad de devolución alguna del dinero a la compradora. Por el contrario, teniendo ambas partes conocimiento que el resto del pago se efectuaría mediante el crédito otorgado a la compradora, el remanente de ese pago efectuado a favor de la accionada debía ser devuelto a la compradora, por lo que ambas partes acordaron privadamente el adelanto de la cantidad de dinero aquí señalada, quedando desvirtuado el alegato enfatizado de la demandada reconviniente, que nunca tuvo conocimiento de que para la compra del inmueble se estaba gestionando un préstamo bancario, amen de lo señalado en la cláusula “Tercera” del contrato primigenio de promesa bilateral de venta y así se declara.
QUINTO: Que la inmobiliaria CENTURY 21, actuó en el proceso y/o negociaciones de la compra-venta del inmueble como tercero intermediario y así se declara.
SEXTO: Que ambas parte acordaron en la cláusula séptima del referido contrato, que la promitente vendedora, debería entregar a la promitente compradora con no menos quince días de antelación a la firma del documento definitivo de venta la documentación requerida para su protocolización. Que la parte demandada reconviniente para el día 14 de febrero del año 2013, hizo entrega a la intermediaria documento para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, constituido por Original de documento de condominio, solvencia del Sumat (original) Certificado de exención, registro de vivienda original, Cedula Catastral original, constancia de residencia, documento de propiedad original y cierre de titularidad y así se declara.
SEPTIMO: Que para la fecha 10 de junio de 2013, la parte accionante reconvenida ya tenía en su poder el documento definitivo de compra-venta, así como instrumentos que le señalaban la aprobación del préstamo hipotecario Nro. 06-213224833 y así se declara.
OCTAVO: Que el Certificado de exención Nro. 25311, referido al pago de derecho de frente, emitido por el SUMAT el 07/06/2012, cuya vigencia es de un año contados a partir de su fecha de emisión, venció en fecha 07/06/2013, el cual fue nuevamente renovado por la vendedora resultando un nuevo certificado de Exención Nº 25311, emitido en fecha 18 de junio de 2013, emanado del Sumat, el cual fue consignado por la parte demandada reconviniente durante el presente juicio, junto con la solvencia emanada de Hidrocapital, fechado 19 de junio de 2013 y la solvencia de aseo Urbano y Domiciliario, emanado de Serdeco, fechado 21 de junio de 2013. En tal sentido, a todas luces, dichos instrumentos no fueron entregados a la parte demandada, ni a la intermediaria, toda vez que se constató que fueron aportados en juicio por la accionada reconviniente. En este orden de ideas, adminiculando el indicio contenido en la respuesta ofrecida en la testimonial del testigo, representante legal de la intermediaria en la negociación, específicamente en la pregunta “SEXTA”, quedó demostrado que tales instrumentos no fueron entregados a la intermediaria de la negociación. Por otra parte, la demandada reconviniente señala que las solvencias estaban listas antes del 22 de junio de 2012, no obstante a ello, las fechas de emisión de estas, son 18, 19 y 21 de junio de 2013, respectivamente, las cuales evidentemente se encontraban vigentes antes de 22 de junio de 2013, pero no como para poder entregarlas conforme lo señala la cláusula “Séptima” del contrato suscrito por las partes, con por lo menos QUINCE (15) días antes de la fecha vencimiento del mismo, por lo que estas solvencias debieron haber sido entregadas a la compradora o al intermediario como mínimo el 7 de junio de de 2013, y ello tomando en cuenta el alegato de la parte demandada quien señala que no tuvo conocimiento de la fecha fijada para la firma definitiva, por lo que ya de por si el incumplimiento por parte de la demandada reconviniente se había configurado, toda vez que dichas solvencias son instrumentos obligatorios para la presentación y posterior firma del instrumento definitiva de compra-venta ante la respectiva Oficina de Registro y así se declara.
DECIMO: Quedo demostrado que por parte del comprador no hubo incumplimiento alguno, toda vez que efectuó casi la totalidad del pago del precio del inmueble, obtuvo los medios para conseguir el resto del precio de dicha venta, el instrumento definitivo de venta, lo obtuvo en tiempo hábil para ello, por lo que no había motivación alguna, según de todo lo que se desprende de autos, para que éste incumpliera o se le impute incumplimiento en la negociación fallida y así se declara.
DÉCIMO PRIMERO; se constató de autos que la parte accionada reconviniente, de manera unilateral manifestó su voluntad de dejar sin efecto la negociación acordada, lo cual se desprende del instrumento notariado que erradamente señalaron como oferta real y depósito y del telegrama enviado a la accionante señalado que la venta se encuentra desistida y por último la comunicación enviada a la intermediaria, y así se declara.
Ahora bien, habiendo efectuado los análisis anteriores, pasa este Juzgador a revisar el contrato cuyo cumplimiento se reclama, denominado por las partes como promesa bilateral de compra-venta, al respecto, se constata de que las partes se comprometen a comprar y vender un inmueble debidamente determinado, fijándose un precio contractual, en donde el comprador procedió a pagar el 80% del valor acordado, produciéndose en el texto del contrato el consentimiento de los contratantes.
Al respecto, la Sala de Casación Civil, de nuestro Máximo Tribunal de la republica, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002 con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., señalo:
“(…)
De la precedente trascripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. (…)”

Conforme la jurisprudencia parcialmente transcrita la cual acoge plenamente este Sentenciador, y habiendo revisado lo elementos del contrato de marras nos encontramos que estamos en presencia de un contrato de compra-venta y como tal debe ser el tratamiento que se le adjudica al acuerdo efectuado por las partes y así se declara.
Ahora bien, conforme los señalamientos anteriores, se constató de autos que la parte vendedora hoy demandada reconviniente incumplió con las obligaciones acordadas por las partes para formalizar la venta del inmueble celebrados entre éstas, toda vez que con su actuación al no ofrecer en tiempo hábil los instrumentos necesarios para la protocolización definitiva de la venta. Por otra parte, este Juzgador no encontró consistencia ni prueba respecto del los alegatos de la accionada reconviniente que permitan apreciar en el caso de marras la configuración de incumplimiento por parte del accionante reconvenido y así se declara.
En consecuencia, conforme los señalamientos aquí plasmado, forzoso es para este Sentenciador declarar procedente la acción de cumplimiento incoado por la parte actora reconvenida y así se decide.
DE LA ACCIÓN SUBSIDIARIA
Como corolario de lo que antecede, siendo declarada la acción principal con lugar, la acción subsidiaria no da lugar a esa reclamación por concepto de daños y perjuicios dado que la misma no es procede toda vez que su apreciación dependía de la resulta negativa de la acción principal, hecho que no es el caso, en virtud de lo cual no hay materia que apreciar al respecto y así se declara.
DE LA RECONVENCIÓN
Con respecto a la reconvención propuesta, este Sentenciador observa que, como ya quedó sentado en el texto del presente fallo, no existen elementos probatorios que sustenten el incumplimiento de la parte accionante reconvenida alegado por la parte demandada reconviniente y que por ello se declare resuelto el contrato de compra-venta celebrado por estos, sino que por el contrario, quedó demostrado de autos, que la denunciante en resolución fue quien incumplió con sus obligaciones, debiendo prosperar, tal como fue declarado, el cumplimiento del contrato de venta celebrado por las partes, debiéndose desechar la acción de resolución de contrato contenida en la reconvención propuesta por la parte demandada y así se decide.
-III-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el alegato de inepta acumulación de pretensiones aducido por la parte demandada reconviniente.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la ciudadana MARIA MARLENE GIL DA SILVA contra la ciudadana GLADYS FLORENCIA GONZÁLEZ NAVAS, todas plenamente identificadas en el texto del presente fallo.
TERCERO: IMPROCEDENTE La acción subsidiaria interpuesta por la parte actora reconvenida, con vista a la procedencia de la acción principal.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÒN DE CONTRATO opuso la parte demandada reconvincente, contra la parte actora reconvenida, todos identificados en el texto del presente fallo.
En consecuencia se condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato de compra venta, para que protocolice a nombre de la parte accionante el documento definitivo de venta sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 13, ubicado en la planta del primer Piso del Edificio Residencias Santísima Trinidad, situado frente a la calle interna de la Av. O’ Higgins de la Urbanización La Paz, Jurisdicción Parroquia la Vega, ahora Paraíso, Municipio, Distrito Capital y proceda a la tradición legal del mismo.
Asimismo, en caso de que la demandada no diere cumplimiento voluntario a lo condenado, el presente fallo, se tendrá como documento definitivo de venta y traslativo de propiedad.
Se condena en costas a la parte accionante.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 6º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 27 de junio de 2014. 204º y 155º.
EL JUEZ,

ABG. LUIS TOMÁS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI

En esta misma fecha, siendo las 3:23 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI

Asunto: AP11-V-2013-000775