TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de junio de 2014
204º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2010-000444
PARTE ACTORA: Ciudadana HEIDY ROSELIN HERNANDEZ GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-10.382.178.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: EGDY GISELA WEFFER WEFFER, Y JONATHAN MARTINEZ WEFFER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-3.601.393 y V-12.640.233, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 23.576 y 97.171, en el mismo orden enunciado.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadano HUMBERTO ELOY GERDLER GALINDO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-10.537.453.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No constituyó representación judicial alguna, el Tribunal designó como defensor al abogado EDWIN RODRÍGUEZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.782.335, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 132.469.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.-
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 24 de mayo de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado HERMENEGIRDO RAMON GONZALEZ PULIDO, entonces apoderado de la ciudadana: HEIDY ROSELIN HERNANDEZ GARCIA, quien procede a demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA al ciudadano HUMBERTO ELOY GERDLES GALINDO.-
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente a causa a este Juzgado, previa la distribución de ley, fue admitida cuanto ha lugar en derecho por auto de fecha 24 de mayo de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano HUMBERTO ELOY GERDLER GALINDO, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Asimismo, se instó a la parte actora a consignar los fotostatos respectivos a fin de librar la compulsa.-
Mediante diligencias presentadas en fecha 03 de junio de 2010, la representación actora dejó constancia de la entrega de los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil a efectos de la práctica de la citación de la parte demandada, asimismo consignó las copias correspondientes para librar la compulsa, librándose al efecto la misma en fecha 4 de junio del año en referencia.-
Cursa al folio 62 diligencia en la cual, la parte actora informa al Tribunal la tramitación realizada del procedimiento administrativo previsto en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, igualmente consta a los folios 73 al 75 Resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que habilita la vía judicial a la parte actora a los fines que pueda conseguir el desalojo de la vivienda que le alquiló al demandado por ante los Tribunales de la República.
Infructuosas como resultaron las gestiones dirigidas a lograr la citación personal de la parte demandada se procedió a la citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose con las formalidades establecidas en dicho artículo tal y como se desprende de la declaración de la entonces Secretaria de este Despacho de fecha 16 de abril de 2013, inserta al folio 105 del presente asunto.-
Vencido el lapso concedido al demandado sin su correspondiente comparecencia le fue designado defensor judicial recayendo dicho nombramiento en el abogado EDWIN RAFAEL RODRIGUEZ GARCIA, quien debidamente notificado del cargo asignado prestó el juramento de ley mediante acta levantada al efecto en fecha 28 de mayo de 2013.-
Cursa al folio 116, que en fecha 08 de julio del año 2013, el ciudadano MIGUEL ANGEL ARAYA, Alguacil adscrito al Servicio de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, consignó recibo de citación debidamente suscrito por el ciudadano: EDWIN RAFAEL RODRIGUEZ GARCIA, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada.-
Así, en fecha 10 de julio de 2013, el defensor judicial presentó escrito de contestación a la demanda.-
Durante el lapso probatorio solo la parte actora hizo uso del derecho conferido por el legislador promoviendo aquellos medios que consideró pertinentes a la defensa de los intereses de su representado.-
Se deja constancia que en diversas oportunidades la representación judicial de la parte actora solicitó sentencia en la presente causa, siendo la última de ellas en fecha 11 de junio de 2014.-
- II -
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, procede esta Juzgadora a emitir pronunciamiento en base a las siguientes consideraciones:
Alegatos de la parte actora:
Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, que la ciudadana JULIETA IRAMA GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.164.724, en nombre y representación de su hija, HEIDY ROSELIN HERNANDEZ GARCIA, conforme instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 12 de noviembre de 2004, bajo el Nº 62, Tomo 73 de los libros respectivos, en abril de 2006 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano HUMBERTO ELOY GERDLER GALINDO, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento para habitación, ubicado en la calle Norte 8, entre las esquinas de Toro y Cardones, en la jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el Nº 6-B, ubicado al oeste de la sexta (6) planta del Edificio FRISTOL. Que en virtud de haberse suscitado una serie de irregularidades en dicha relación arrendaticia, le fue notificado al arrendatario de la no renovación del contrato al vencimiento del mismo. Asimismo, que ante los derechos que le asisten, le fue ofrecido en venta el citado inmueble suscribiendo al efecto un contrato de opción de compra venta en fecha 20 de febrero de 2008, con vencimiento para el 20 de mayo de 2008, más una prórroga de 30 días, vencida el 20 de junio de 2008.
Que con vista al incumplimiento del contrato por parte del referido ciudadano, conforme lo pactado en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta y siendo que han resultado infructuosas las gestiones extrajudiciales a fin de la desocupación del mencionado inmueble, es por lo que procede a instaurar la presente demanda para que el demandado convenga, transija o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Dar por terminado el contrato de opción de compra-venta
SEGUNDO: Declarar extinguida la relación contractual entre la opcionante y el opcionado.-
TERCERO: Hacer entrega material, real y efectiva del inmueble objeto del contrato, libre de bienes y personas y en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió al inicio de la relación contractual, solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en el inmueble, tales como el suministro de agua, energía eléctrica, gas, aseo urbano, condominio, etc.
CUARTO: Las costas procesales.-
Fundamentó su pretensión en los artículos 1594, 1599,1601 del Código Civil y las disposiciones de los artículos 36, 47, 286, 585, 588, 599, ordinal 7º, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Alegatos de la parte demandada:
Por su parte, el defensor ad litem designado a la parte demandada, mediante escrito presentado en fecha 10 de julio de 2013, que cursa al folio 119, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: niega, rechaza y contradice en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda.
-&-
De la actividad Probatoria:
Así las cosas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
1. Documento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de noviembre de 2004, inserto bajo el Nº 62, Tomo 73 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, acompañado junto al escrito libelar, inserto a los folios 07 al 09, otorgado por la ciudadana HEIDY ROSELIN HERNANDEZ GARCIA, a la ciudadana JULIETA IRAMA GARCIA, para que represente y sostenga sus derechos e intereses con respecto a los bienes muebles e inmuebles de su propiedad. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades en él otorgadas. Así se declara.
2. Documento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de agosto de 2008, inserto bajo el Nº 75, Tomo 42 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, acompañado junto al escrito libelar, inserto a los folios 10 al 11, el cual acredita la representación judicial de los abogados HERMENEGIRDO RAMON GONZALEZ PULIDO, y JOSÉ ALFREDO MONTES SILGUERO. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades en él otorgadas. Así se declara..
3. Copia simple de contrato de opción compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública de Segunda del Municipio Libertador en fecha 18 de febrero de 2008, inserto bajo el Nº 34, tomo 13, Primero de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, acompañado junto al escrito libelar, el cual riela a los folios 12 al 14, mediante el cual la actora se compromete a venderle al demandado un inmueble de su propiedad, identificado ut supra, que ocupa en calidad de arrendatario, cito la cláusula CUARTA: “…Si la citada operación no fuese protocolizada en la oficina subalterna de Registro respectivo, dentro del lapso preceptuado en la cláusula TERCERA por causas o motivos imputables a el “El COMPRADOR” éste contrato quedará resuelto de pleno derecho, sin necesidad de aviso especial, ni sentencia y así lo convienen las partes, y deberá desocupar el inmueble objeto del presente contrato de opción en el término de los siguientes 30 días...” . Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas. Así se declara.
4. Copia simple de instrumento privado, denominado convenimiento de fecha 15 de noviembre de 2007, donde acordaron una prorroga, acompañado junto al escrito libelar, inserto al folio 15, carece de valor probatorio por no referirse a alguno de los instrumentos indicados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
5. Cursa a los folios 73 al 75, Documento administrativo contentivo de Resolución emanada en fecha tres (03) de octubre de 2012, por Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, mediante la cual habilita la vía judicial a la parte actora a los fines de que pueda conseguir el desalojo de la vivienda descrita ut supra que le alquiló al demandado por ante los Tribunales de la República. en cuanto al valor probatorio de las actuaciones administrativas, en decisión de reciente data, proferida por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia publicada en fecha 17 de Noviembre de 2011, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, se reiteró el criterio por el cual, se ha indicado que debido a su especialidad, los documentos administrativos configuran una tercera categoría de prueba instrumental, que si bien no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, -pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último-, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, siendo en consecuencia, semejante a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 del Código Civil ), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad; en tal sentido, al no haber sido impugnado por la parte contra quien obra, se le otorga valor probatorio, y así se declara
6. Cursa a los folios 93 al 97, Documento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de diciembre de 2010, inserto bajo el Nº 28, Tomo 95 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual acredita la representación judicial de los abogados Los abogados EGDY GISELA WEFFER WEFFER, Y JONATHAN MARTINEZ inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 23.576 y 97.171 respectivamente. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades en él otorgadas. Así se declara.

-&-
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a dictar su fallo de la siguiente manera:
La pretensión de la parte actora se circunscribe a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito en fecha 18 de febrero de 2008, con el demandado, autenticado ante la Notaría Pública de Segunda del Municipio Libertador en fecha 18 de febrero de 2008, inserto bajo el Nº 34, tomo 13, Primero de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, acompañado junto al escrito libelar, el cual riela a los folios 12 al 14, mediante el cual la actora se compromete a venderle al demandado un inmueble de su propiedad, identificado ut supra, que ocupa en calidad de arrendatario.
Contrato en el cual se estableció en su cláusula cuarta: “Si la citada operación no fuese protocolizada en la oficina subalterna de Registro respectivo, dentro del lapso preceptuado en la cláusula TERCERA por causas o motivos imputables a “El COMPRADOR” éste contrato quedará resuelto de pleno derecho, sin necesidad de aviso especial, ni sentencia y así lo convienen las partes, y deberá desocupar el inmueble objeto del presente contrato de opción en el término de los siguientes 30 días...”
Ahora bien, la norma rectora de la acción de resolución de contrato se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Subrayado y negritas añadidos)

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado al respecto lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento Civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de resolución, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
3. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la acción de resolución de contrato, destacándose al efecto que la parte actora consignó el contrato de opción compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública de Segunda del Municipio Libertador en fecha 18 de febrero de 2008, inserto bajo el Nº 34, tomo 13, Primero de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, acompañado junto al escrito libelar, el cual riela a los folios 12 al 14, al cual se le confirió todo el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, en este sentido, el Código Civil establece en su artículo 1474 “…venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio…” así las cosas, la parte actora afirma que en fecha 20 de febrero de 2008, procedió a la firma de un contrato de opción de compraventa del inmueble, con el demandado, con fecha de vencimiento para el 20 de mayo de 2008, con prórroga de 30 días la cual se venció en fecha 20 de junio de 2008, afirma incumplimiento de lo pactado en el contrato, por lo que la actora decidió no continuar la relación contractual, al respecto el demandado no probó nada que le favoreciere, el ciudadano HUMBERTO ELOY GERDLES GALINDO, parte demandada en la presente causa no demostró el haber cumplido con su obligación de pagar el precio, establecido en la cláusula segunda y conforme a los términos convenidos, de lo que concluye esta Sentenciadora que se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, en el presente caso, pagar el precio, necesario para la procedencia de la presente acción de resolución de contrato.

En este mismo orden de ideas, pasa a verificar esta juzgadora el tercer requisito, que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, en este sentido, se desprende de autos que el inmueble objeto de la presente acción se encuentra en posesión del demandado, posesión esta derivada de una relación arrendaticia, incluso antes de la formalización del contrato de compra-venta suscrito entre la parte actora y el demandado, lo cual se evidencia del Documento administrativo, contentivo de Resolución emanada en fecha tres (03) de octubre de 2012, por Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, mediante la cual habilita la vía judicial a la parte actora a los fines de que pueda conseguir el desalojo de la vivienda descrita ut supra así como, que la parte que intenta la acción ha cumplido con su obligación, es decir transferir la propiedad del inmueble, cuya manifestación se encuentra plasmada en el contrato de opción compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública de Segunda del Municipio Libertador en fecha 18 de febrero de 2008, inserto bajo el Nº 34, tomo 13, Primero de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, demostrativo de que la tradición legal de la propiedad se encuentra condicionada al pago del precio para lo cual fue fijado un plazo en la cláusula TERCERA, “…EL COMPRADOR, a adquirir el inmueble descrito en la Cláusula Primera dentro del plazo de NOVENTA (90) días continuos mas una prorroga de treinta (30) días continuos, para esperar obtener la aprobación del crédito solicitado por el COMPRADOR, a través de la entidad correspondiente por trámite de Crédito Hipotecario…” y la entrega material del inmueble se materializo con ocasión a una relación arrendaticia alega la actora desde abril del año 2006.

Establecido lo anterior y como quiera que consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de Resolución del contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador, en fecha 18 de febrero de 2008, inserto bajo el Nº 34, tomo 13, Primero de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, debe forzosamente tomar como ciertas las afirmaciones explanadas por la representación de la parte actora en su libelo de demanda, por lo que la presente demanda que incoara JULIETA IRAMA GARCIA contra HUMBERTO ELOY GERDLES GALINDO, ha prosperado en derecho en relación a la resolución del contrato de opción de compraventa y así será declarado en la decisión, y así se decide.-

Ahora bien, observa esta Juzgadora que la actora solicitó en el particular tercero del petitorio lo siguiente: “…TERCERO: Hacer la entrega material, real y efectiva del inmueble antes identificado a nuestro representado o en la de nuestras personas como sus apoderados judiciales, totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo y perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió al inicio de la relación contractual, solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en el inmueble, tales como el suministro de agua, energía eléctrica, gas, aseo urbano, condominio, etc…” Advirtiéndose al efecto que la parte actora en su escrito libelar aduce la existencia de un contrato de arrendamiento a su decir, suscrito en abril de 2006, evidenciándose igualmente que pese a que en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta cuya, resolución se demanda, las partes establecieron: “…Si la citada operación no fuese protocolizada en la oficina subalterna de Registro respectivo, dentro del lapso preceptuado en la cláusula TERCERA por causas o motivos imputables a el “El COMPRADOR” éste contrato quedará resuelto de pleno derecho, sin necesidad de aviso especial, ni sentencia y así lo convienen las partes, y deberá desocupar el inmueble objeto del presente contrato de opción en el término de los siguientes 30 días...” el artículo 6 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda, establece: “Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República…” por lo que al no constar en autos que dicha relación arrendaticia haya terminado es por lo que resulta improcedente el petitorio contenido en el particular tercero supra transcrito. ASÍ SE DECLARA.-
III
DECISIÓN
Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil Bancario con Competencia Nacional y sede en la ciudad de Caracas administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoara la ciudadana HEIDY ROSELIN HERNANDEZ GARCIA contra el ciudadano HUMBERTO ELOY GERDLER GALINDO, ampliamente identificados al inicio de este fallo, y como consecuencia de ello se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta suscrito entre JULIETA IRAMA GARCIA, venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio, civilmente hábil y titular de la cedula de identidad N° V-4.164.724, en nombre y representación de la ciudadana: HEIDY ROSELIN HERNANDEZ GARCIA, venezolana, titular de la cedula de identidad N° V-10.382.178, con el ciudadano HUMBERTO ELOY GERDLER, autenticado ante la Notaría Pública de Segunda del Municipio Libertador en fecha 18 de febrero de 2008, inserto bajo el Nº 34, tomo 13, Primero de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, acompañado junto al escrito libelar, inserto del folios 12 al 14, sobre el inmueble constituido por un apartamento para habitación, ubicado en la calle Norte 8, entre las esquinas de Toro y Cardones, en la jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Libertador del Distrito Capital, distinguido con el Nº 6-B, ubicado al oeste de la sexta (6) planta del Edificio FRISTOL.
Por cuanto no hubo vencimiento total se declara que no hay especial condenatoria en costas.
Por cuanto la presente sentencia ha sido dictada fuera de la oportunidad legal prevista para ello, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de junio del año dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,
EL SECRETARIO

CAROLINA GARCÍA CEDEÑO
CARLOS TIMAURE ALVAREZ

Se deja constancia que en esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y dos minutos de la tarde (2:42 p.m..), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
EL SECRETARIO

Abog. CARLOS TIMAURE ALVAREZ
ASUNTO: Nº AP11-V-2010-000444
DEFINITIVA.-