TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 204° y 155°

DEMANDANTE: CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V-10.337.529.
APODERADOS
JUDICIALES: VICTOR BERVOETS y MARÍA TERESITA CHÁVEZ PORRAS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 17.495 y 26.272, respectivamente.

DEMANDADOS: MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas, titular de la cédula de identidad Nº V-6.809.632; sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 1966, bajo el Nº 70, Tomo 63-A-Qto.; sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 2000, bajo el Nº 13, Tomo 39-A-Qto.; y, sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de septiembre de 2005, bajo el Nº 13, Tomo 1181-A-Qto.
DEFENSORA
JUDICIAL: INES JACQUELINE MARTIN MARTEL, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 29.479.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000381

I
ANTECEDENTES
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 27 de marzo de 2014 por la abogada INES JACQUELINE MARTÍN MARTEL en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. y sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., contra la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013, y su aclaratoria de fecha 20 de enero de 2014, dictadas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano CARLOS ALFREDO WULFF MEJÍAS, en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. y sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., con imposición de costas procesales.
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el Juzgado a quo mediante auto de fecha 9 de abril de 2014, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Segundo, previa distribución de ley.
Por medio de auto de fecha 14 de abril de 2014, dio por recibido el expediente y fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 6 de mayo de 2014, este Tribunal Superior acordó diferir la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días siguientes a esa fecha.
De esta manera quedó sustanciada y tramitada la incidencia según el procedimiento de segunda instancia.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente juicio mediante demanda presentada el 22 de octubre de 2009, por la parte actora, ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, con base en las siguientes alegaciones:
Que el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA (arrendatario), y la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A. (arrendadora), procedieron a suscribir un contrato de arrendamiento en fecha 10 de octubre de 2003.
Que la sociedad mercantil obraba como mandataria de la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., propietaria del bien inmueble dado en arrendamiento, constituido por un local comercial con el Nº COM-06 y, posterior a la inscripción del documento de condominio, con el Nº N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, urbanización La Boyera, municipio El Hatillo, estado Miranda.
Que tiene una superficie de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS (82,50 m2) y está lindando, por el Norte: con local comercial Nº N-A-46; por el Sur: con pasillo de tránsito y estacionamiento; por el Este: con local comercial Nº N-A-7; y por el Oeste: con local comercial Nº N-A-5.
Que el inicio de la relación de arrendamiento, conforme a lo señalado en la Cláusula Cuarta (4ta) del contrato suscrito por el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA y la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., en representación de la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., se concretaría con el inicio de las actividades comerciales del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en fecha 1 de febrero de 2004.
Que en este sentido, conforme a la cláusula TERCERA (3ra) se condonaron tres (3) meses de arrendamiento, por la construcción de una mezzanina dentro del local comercial, y conforme a la cláusula SÉPTIMA (7m°), se condonó el pago de seis (6) meses de arrendamiento, y se adelantó el pago de seis (6) más; siendo que, el primer canon de arrendamiento se pagó en el mes de mayo de 2005, por lo cual, haciendo un cálculo regresivo es necesario concluir que la relación de arrendamiento se inició en el mes de febrero de 2004.
Que lo señalado en cuanto al inicio de la relación de arrendamiento, lo comparte la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., aunque anticipándose por un mes, es decir, que inició en el mes de enero de 2004, según se evidencia de notificación de fecha 13 de octubre de 2008, mediante la cual se le solicitó la desocupación del bien inmueble dado en arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal.
Que siendo ese el caso, la relación de arrendamiento se inició en fecha 1 de febrero de 2004, y finalizó en fecha 31 de enero de 2008, la cual, en virtud de permanecer el ciudadano CARLOS EDUARDO BUSTAMANTE SIERRALTA ocupando el bien inmueble, así como la arrendadora, continuó recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, es necesario que concluir, que operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento in commento.
Que la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., quien tenía la propiedad del bien inmueble dado en arrendamiento, constituido por el Local Comercial Nº N-A-6, procedió a darlo en venta, a la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., quien después de haber constituido en propiedad horizontal el bien inmueble global, constituido por el CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, a su vez, lo dio en venta a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A.
Que consecuencia de ese último acto traslativo de la propiedad del bien inmueble arrendado, es la violación de su derecho de preferencia ofertiva, por lo que, procede a ejercer su derecho de retracto legal arrendaticio.
Que ni la vendedora, sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., ni la adquirente, sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., procedieron a notificar al ciudadano CARLOS ALBERTO BUSTAMANTE SIERRALTA.
Que como consecuencia de la no notificación del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, es en fecha 17 de septiembre de 2009, cuando con ocasión a la discusión de un nuevo contrato de arrendamiento con la representante de la arrendadora inicial, sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, se trasladó a las oficinas del registro inmobiliario, constatando la venta del bien inmueble dado en arrendamiento, y siendo, en consecuencia, desde esa fecha, que se debe contar el lapso de caducidad de cuarenta (40) días para proponer la acción de retracto legal, conforme a lo que establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº RC.00260, de fecha 20 de mayo de 2005 (caso Regalos Coccinelle, C.A.).
Que como consecuencia de todo cuanto viene de exponerse, el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, procede a ejercer su derecho de retracto legal arrendaticio, a los fines de subrogarse en la persona de la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A.
Adicionalmente, demanda el reembolso de los cánones de arrendamiento cancelados por el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, correspondiente al mes de mayo de 2006, cuando se celebró el contrato de venta suscrito entre las sociedades mercantiles INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., hasta el mes de agosto de 2009.
Que de lo que se trata es de un “grupo de empresas”, pues, el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS es accionista y administrador de la empresa PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., que es, asimismo, accionista de la empresa CONCALPRO, C.A., empresa ésta que a su vez, es accionista de la empresa CONCALPRO PROMOCIONES, C.A. (propietaria del bien inmueble dado en arrendamiento). Y que, sucede esto mismo, con las empresas INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., de las que el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS es accionista y administrador.
Que durante la relación de arrendamiento, se le pediría y así lo haría el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, el depósito de las cantidades de dinero correspondientes al canon de arrendamiento en una cuenta bancaria, que aparece a nombre de los ciudadanos MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS y ANABELLA RODRÍGUEZ FEO.
Que la existencia del “grupo”, aparece evidenciada en el propio contrato de arrendamiento, que en su cláusula DÉCIMA SEGUNDA (12da), donde se alude a esa unión de empresas, cuyo accionista es el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, como “Grupo Promotor”.
Que se trata de un “grupo de empresas” que sería creado por sus accionistas, para la construcción del bien inmueble conocido como CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, y posteriormente, adjudicar al así denominado “Grupo Promotor”, mediante “empresas de maletín”, las unidades conformadas por los locales comerciales, después de haber constituido al CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA en una propiedad horizontal.
En consecuencia, en su petitum, el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, solicita que se declare la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticia incoada en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., sustituyéndosele en la persona de la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., compradora del bien inmueble, y en consecuencia, se ordene su entrega material.
A los fines de ser admitida la demanda incoada, la parte actora, ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, consignó los siguientes documentos:

• Acta Constitutiva Estatutaria y Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., inscritas en el Registro Mercantil V, en fecha 28 de mayo de 1997, bajo el N° 33, Tomo 119-A-Qto., y, en fecha 5 de enero de 2003, bajo el N° 86, Tomo 1421-A, respectivamente, marcadas “A”.
• Contrato Recíproco de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., en su condición de arrendadora, y el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en su condición de arrendatario, inserto en la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de octubre de 2003, bajo el N° 91, Tomo 84, de los libros de autenticaciones, marcado “B”.
• Documento de Condominio del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA ETAPA I, y Aclaratoria del Documento de Condominio, inscritos en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, el primero, en fecha 24 de febrero de 2006, bajo el N° 15, Tomo 10, Protocolo Primero, y el segundo, en fecha 31 de marzo de 2006, bajo el N° 24, Tomo 16, Protocolo Primero, marcados “C” y “D”.
• Notificación de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, solicitándose la desocupación del bien inmueble dado en arrendamiento, de fecha 13 de octubre de 2008, marcada “E”.
• Contrato de Cesión suscrito entre la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., en su condición de cedente, y la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., en su condición de cesionaria, inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, en fecha 15 de junio de 2005, bajo el N° 10, Tomo 15, Protocolo Primero, marcado “F”.
• Contrato de Venta suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., en su condición de vendedora, y la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., en su condición de compradora, inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2006, bajo el N° 10, Tomo 4, Protocolo Primero, marcado “G”.
• Acta Constitutiva Estatutaria de la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de septiembre de 2005, bajo el N° 40, Tomo 1181-A-QTO.
• Acta Constitutiva Estatutaria y Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., inscritas en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 2000, bajo el N° 13, Tomo 399-A-Qto, y, en fecha 21 de febrero de 2006, bajo el N° 24, Tomo 1271-A-Qto, respectivamente.
• Acta Constitutiva Estatutaria y Actas de Asambleas Extraordinarias de Accionistas de la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., inscritas en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 1996, bajo el N° 70, Tomo 63-Qto, en fecha 22 de julio de 1997, bajo el N° 37, Tomo 145-A-Qto, y, en fecha 5 de enero de 2003, bajo el N° 87, Tomo 1421-A-Qto, respectivamente.

La demanda in comento aparece admitida en fecha 11 de febrero de 2010 (f.175), por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano MAX WILLIAM BUSTAMANTE SIERRALTA, y sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., a fin de que comparecieran dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones que hiciere la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, para que se dieren contestación a la demanda.
En fecha 9 de noviembre de 2010, el abogado VICTOR BERVOETS, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, procedió a la reforma de la demanda, en la que insistió con la acción de retracto legal, pero no así, con la de pago de lo indebido (reembolso de los cánones de arrendamiento), la cual fue admitida por el Juzgado a quo en fecha 10 de noviembre de 2010, ordenándose el emplazamiento de las codemandadas, a fin de que comparecieran dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones que hiciere la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, para que se dieren contestación a la demanda.
Gestionada la citación personal, y dada la imposibilidad de efectuar la misma, la parte actora por diligencia de fecha 2 de julio de 2012 solicitó la citación por carteles, la cual fue acordada por auto del 3 de ese mismo mes y año por el Tribunal de la causa.
Agotado el lapso para la citación, la parte actora en fecha 15 de enero de 2013, solicitó la designación de defensor judicial, lo cual se proveyó por auto de fecha 18 de enero de 2013, designándose ala abogada INES JACQUELINE MARTÍN MARTEL.
En fecha 24 de abril de 2013, el abogado VICTOR BERVOETS, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, procedió nuevamente a la reforma de la demanda, señalando que, dado que fue desalojado del bien inmueble dado en arrendamiento, como consecuencia de la ejecución de una sentencia judicial proferida a favor de la arrendadora en un proceso por cumplimiento de contrato de arrendamiento, solicita que se condene a INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., a la entrega material del Local Comercial Nº N-A-6 y, posterior a la inscripción del documento de condominio, con el Nº N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, urbanización La Boyera, municipio El Hatillo, estado Miranda.
Por auto de fecha 14 de mayo de 2013, se admitió la reforma de la demanda señalada supra, y en consecuencia, se ordenó nuevamente el emplazamiento de las codemandadas, a fin de que comparecieran dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones que hiciere la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, para que se dieren contestación a la demanda.
Luego de citada la defensora ad litem, el día 30 de septiembre de 2013, consignó su contestación a la demanda, en la que rechaza la demanda incoada en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y de las empresas CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., en los hechos como en el derecho, señalando:
Que la acción de retracto legal caducó, de conformidad con el artículo 1.547 del Código Civil, que establece un lapso de cuarenta (40) días desde la fecha del registro del documento de venta, para interponer la acción de retracto legal, so pena de caducidad.
Que la Sala Constitucional mediante revisión censuró el criterio de la Casación civil, referido a que, el lapso de caducidad de cuarenta (40) días debía ser contado desde el momento en que la arrendataria haya tenido noticia del acto traslativo de la propiedad del bien inmueble dado en arrendamiento.
Que siendo así las cosas, el contrato de venta del inmueble dado en arrendamiento suscrito entre las empresas INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. (vendedora) y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A. (compradora), se registró en fecha 5 de abril de 2006, es decir, tres (3) años y seis (6) meses después de que el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS procedió a incoar la demanda de retracto legal arrendaticio, en fecha 22 de octubre de 2009.
Que el codemandado, ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, carece de cualidad para ser demandado, en tanto que, no suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, ni es propietario del bien inmueble dado en arrendamiento y vendido a la empresa ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A.
Que el codemandado, ciudadano ROLANDO BETANCOURT NOGUERA, carece de cualidad para sostener el presente proceso judicial en nombre de la empresa INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., por no tener facultad para ello.
A tal efecto, la defensora ad litem consignó las siguientes documentales:
• Telegrama de citación remitido a la parte demandada, a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), marcados “A” y “B”.
• Oficio al Servicios Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) con la finalidad de recabar información sobre el domicilio de los ciudadanos MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, ROLANDO BETANCOURT NOGUERA y MILAGROS CRISTINA DE ARMAS MARTÍNEZ.
Abierto ope legis el juicio a pruebas, el 7 de octubre de 2013, el abogado VICTOR BERVOETS en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, promovió pruebas en los términos siguientes:
• Depósito Bancario en el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 13 de junio de 2006, marcado “P-1-1”.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-1-3”.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 11 de mayo de 2006, marcado “P-2-1”.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-2-3”.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 6 de abril de 2006, marcado “P-3-1”.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-3-3”.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 2 de marzo de 2006, marcado “P-4-1”.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, , en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-4-3”.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 7 de febrero de 2006, marcado “P-5-1”.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-5-3”.

Las mencionadas pruebas se admitieron por el juzgado a quo mediante auto de fecha 8 de octubre de 2013.
Finalmente, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia el día 10 de diciembre de 2013, en la cual declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por la parte actora, ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A.
Siendo apelada el 27 de marzo de 2014, se oyó el referido recurso por auto de fecha 9 de abril de 2014, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Segundo.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 27 de marzo de 2014 por la abogada INES JACQUELINE MARTÍN MARTEL en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. y sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., contra la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013, y su aclaratoria de fecha 20 de enero de 2014, dictadas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano CARLOS ALFREDO WULFF MEJÍAS, en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. y sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., con imposición de costas procesales.
La sentencia in commento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:

“…Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa:
-II-
PUNTO PREVIO
DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION
La defensora judicial de la parte demandada, ciudadana INES JACQUELINE MARTIN MARTEL, antes identificada, mediante escrito presentado en fecha 30 de septiembre de 2.013, contestó la demanda incoada en su contra, y en ese mismo acto alegó la caducidad de la acción, arguyendo que se celebró un contrato de venta sobre el inmueble de autos entre la empresas INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio El hatillo del Estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2006, quedando inscrita bajo el Nº 10, Tomo 4, Protocolo Primero, siendo que el actor intentó la acción retractual inquilinaria el día 22 de octubre de 2009, tal y como se evidencia del sello estampado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se debe concluir que el lapso para interponer la acción superó holgadamente el lapso otorgado por la Ley para ejercerla, por cuanto transcurrieron más de tres (3) años y seis (6) meses, que indudablemente es un lapso que excede a los cuarenta (40) días requeridos por el artículo 1.547 del Código Civil, como plazo máximo para ejercer la acción retractual arrendaticia.
Así mismo, se evidencia que la defensora judicial fundamenta esta defensa previa, en que la sentencia Nº 260 del 20 de mayo de 2005, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual sustenta la presente demandada, habría sido anulada por la Sala Constitucional mediante fallo de fecha 31 de julio de 2.007, y que en consecuencia, el lapso de cuarenta (40) días para que el arrendatario intentase su acción de retracto legal debía computarse a partir del momento en que quede demostrado que tuvo conocimiento de la venta realizada por el arrendador al tercero, de manera que al intentarse la acción fuera de este lapso, la misma caduca.
En este sentido este Juzgador tiene forzosamente que señalar, en cuanto a la oportunidad de inicio del lapso de caducidad del Retracto Legal Arrendaticio, lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de noviembre de 2007, en el expediente Nº AA20-C-2007-000165, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, donde ratificó el abandono del criterio que regía hasta el año 2.005, según el cual el lapso de cuarenta (40) días para ejercer el derecho de retracto corría a patir de la fecha de registro del documento traslativo de propiedad, y al efecto estableció:
…Omissis…
Ahora bien, contado el lapso de caducidad de cuarenta (40) días, a los fines de que el actor de autos ejerciera el retracto legal arrendaticio, desde el 17 de septiembre de 2009, exclusive, fecha en la que la parte actora se trasladó a la Oficina de Registro Inmobiliario, hecho que creó la presunción de que el demandante CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, antes identificado, pudo haberse enterado en esa oportunidad de ese negocio jurídico, dicho lapso venció el veintisiete (27) de octubre de 2009 y en ese sentido cabe señalar que la demanda fue propuesta y recibida por el Tribunal Distribuidor el 22 de octubre de 2.005, acontecimiento suficiente para considerar interrumpido el lapso de caducidad, evidentemente dentro del lapso de Cuarenta (40) días, razón por la que es forzoso concluir que el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contenido en estos autos, fue ejercido en tiempo oportuno, antes del vencimiento del lapso de caducidad establecido por la doctrina patria, en consecuencia y por los razonamientos antes expuestos este Juzgador observa que la defensa perentoria de fondo relativa a la caducidad de la presente acción, no debe prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Alegó también la defensora judicial de la parte demandada la falta de cualidad del ciudadano MAX WULFF MEJIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.809.632 para sostener el presente juicio, señalando que dicho ciudadano no celebró contrato de arrendamiento alguno con la parte actora, y además el no es propietario del local comercial objeto de este juicio ni “apoderado aparente” de las empresas CONCALPRO PROMOCIONES C.A., INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.
Igualmente alegó la falta de cualidad del ciudadano ROLANDO BETANCOURT NOGUERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.092.318 para sostener este juicio en nombre de la firma mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., por no tener facultades para ello.
…Omissis…
Por todo lo antes expresado, es forzoso concluir que en la demanda de retracto legal arrendaticio, existe la figura de un litis consorcio pasivo necesario, que permite al arrendatario-demandante proponer su pretensión en contra del vendedor y contra el comprador adquirente del inmueble objeto del presente juicio; en consecuencia, es forzoso para quien aquí decide, desechar la defensa perentoria utilizada por la defensora judicial de la parte demandada y establecer que tanto el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJIAS, como la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., ambas anteriormente identificadas, tienen la cualidad necesaria para sostener el presente juicio. Y ASI SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Resuelto todo lo anterior, finalmente este Juzgador pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente controversia actuando tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
Ahora bien, el caso de autos lo constituye una acción de retracto legal arrendaticio la cual tiene por finalidad que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, por ende, es necesario que se trate de un bien inmueble, de allí que el objeto de este tipo de acciones lo constituye un bien inmueble el cual requiere que se determine por su ubicación, linderos y medidas.
En otros términos, en los juicios de retracto legal arrendaticio el objeto de la pretensión lo constituye un inmueble, pues, se está reclamando un derecho real sobre el mismo, por tanto, es necesario por una parte la clara identificación que se pretende retraer por su ubicación, medidas y linderos para que la decisión resulte ejecutable, así como también lograr el convencimiento en el iter procesal por medio de las probanzas traídas por el actor para ver satisfecho el derecho accionado, y por otro lado también apreciar y valorar las pruebas consignadas por su antagonista para lograr desvirtuar la acción incoada.
…Omissis…
En virtud de lo antes expuesto, y encontrándose cumplidos todos los requisitos para la procedencia del Retracto legal Arrendaticio contenido en estos autos, y verificándose de autos que los co-demandados en ningún momento lograron desvirtuar de forma alguna la pretensión incoada por el actor, este juzgador considera necesariamente declarar procedente la acción de retracto legal, como efectivamente así será declarada en el dispositivo de esta decisión. ASÍ SE DECIDE.”.

Y, en fecha 20 de enero de 2014, se amplió y aclaró la sentencia, en estos términos:
“A tal efecto, este Juzgador observa, que tal como indica el apoderado judicial de la parte accionante, existe una omisión involuntaria en la decisión proferida por este Tribunal y siendo que, aún cuando, en sentido amplio, pudiera considerarse que la solicitud de la parte actora persigue salvar una omisión por vía de aclaratoria de la sentencia, la misma es procedente en derecho por cuanto la misma fue solicitada al primer (1º) día siguiente a la Publicación de dicha Sentencia, considerándose totalmente temporánea, de conformidad con el articulo 252 del Código de Procedimiento Civil.
Por las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, ACLARA la sentencia referida en los siguientes términos:
PRIMERO: En el folio 63, donde dice: “…que es igual hoy día a la suma de NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.53.750,00)…”, debe decir: “…que es igual hoy día a la suma de NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.99.500,00)…”, que es lo correcto.
SEGUNDO: Se declara que en la presente causa se encuentra suficientemente cumplido el requisito establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entendiéndose que el demandante se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
TERCERO: Se ordena la ENTREGA MATERIAL del bien inmueble constituido por un local distinguido con la nomenclatura N-A-6, localizado en el Edificio Principal, Nivel A, Etapa 1 del Centro de Servicio Plaza La Boyera, con uso comercial y/o servicios, ubicado en la avenida intercomunal La Trinidad El Hatillo, Urbanización La Boyera, sector Los Geranios, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, totalmente libre de bienes y personas…”
En el sub lite, el thema decidendum pasa por examinar –como punto previo- (A) la caducidad de la acción retractiva arrendaticia incoada por el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A.;(B) la falta de cualidad de los ciudadanos MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS y ROLANDO BETANCOURT NOGUERA (que no fue demandado);(C) y así, proceder a atender el fondo de la demanda de retracto legal arrendaticio.
A. Valoración de las pruebas.
1) De la parte actora:
• Acta Constitutiva Estatutaria y Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V, en fecha 28 de mayo de 1997, bajo el Nº 33, Tomo 119-A-Qto., y, en fecha 5 de enero de 2003, bajo el Nº 86, Tomo 1421-A, respectivamente, marcadas “A”. Tratándose de un documento que no fue impugnado ni tachado, se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirve para acreditar la deliberación y acta constitutiva estatutaria de la empresa PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A. Y así se declara.
• Contrato Recíproco de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., en su condición de arrendadora, y el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en su condición de arrendatario, inserto en la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 10 de octubre de 2003, bajo el Nº 91, Tomo 84, de los libros de autenticaciones, marcado “B”. Tratándose de un documento autenticado, se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirve para acreditar la relación de arrendamiento que vincula a las partes, y de la cual, surgiría la preferencia ofertiva y derecho de retracto legal arrendaticio en favor del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA. Y así se declara.
• Documento de Condominio del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA ETAPA I, y Aclaratoria del Documento de Condominio, protocolizados en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, estado Miranda, el primero, en fecha 24 de febrero de 2006, bajo el Nº 15, Tomo 10, Protocolo Primero, y el segundo, en fecha 31 de marzo de 2006, bajo el Nº 24, Tomo 16, Protocolo Primero, marcados “C” y “D”. Tratándose de documentos públicos, se admiten y valoran de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirven para acreditar el sometimiento del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA ETAPA I al régimen de propiedad horizontal. Y así se declara.
• Notificación de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, solicitándole la desocupación del bien inmueble dado en arrendamiento, de fecha 13 de octubre de 2008, marcada “E”. Tratándose de un documento privado, no desconocido, se admite y valora de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Y sirve para acreditar que, en fecha 13 de octubre de 2008, se le pidió al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, la desocupación del Local Comercial signado con el Nº COM-06 y, posterior a la inscripción del documento de condominio, con el Nº N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, urbanización La Boyera, municipio El Hatillo, estado Miranda, en virtud de haber vencido el período de duración y prorroga legal del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Y así se declara.
• Contrato de cesión suscrito entre la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., en su condición de cedente, y la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., en su condición de cesionaria, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, estado Miranda, en fecha 15 de junio de 2005, bajo el Nº 10, Tomo 15, Protocolo Primero, marcado “F”. Tratándose de un documento público, se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirve para acreditar la cesión suscrito entre las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., e INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., mediante la cual se trasmitió la propiedad del bien inmueble global, constituido por el CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA ETAPA I donde se encuentra el Local Comercial dado en arrendamiento. Y así se declara.
• Contrato de venta suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., en su condición de vendedora, y la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., en su condición de compradora, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2006, bajo el Nº 10, Tomo 4, Protocolo Primero, marcado “G”. Tratándose de un documento público, se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirve para acreditar la venta suscrito entre las sociedades mercantiles INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., mediante la cual se trasmitió la propiedad del bien inmueble arrendado, constituido por el Local Comercial signado con el Nº COM-06 y, posterior a la inscripción del documento de condominio, con el Nº N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, urbanización La Boyera, municipio El Hatillo, estado Miranda. Y así se declara.
• Acta Constitutiva Estatutaria de la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 26 de septiembre de 2005, bajo el Nº 40, Tomo 1181-A-QTO. Tratándose de un documento no impugnado ni tachado, se admite y valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirve para acreditar la administración de la referida sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., así como el nombre de sus accionistas. Y así se declara.
• Acta Constitutiva Estatutaria y Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., inscritas en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de marzo de 2000, bajo el Nº 13, Tomo 399-A-Qto, y, en fecha 21 de febrero de 2006, bajo el Nº 24, Tomo 1271-A-Qto, respectivamente. Tratándose de unos documentos no impugnados ni tachados, se admiten y valoran de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirven para acreditar la administración de la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., así como el nombre de sus accionistas. Y así se declara.
• Acta Constitutiva Estatutaria y Actas de Asambleas Extraordinarias de Accionistas de la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., inscritas en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 1996, bajo el N° 70, Tomo 63-Qto, en fecha 22 de julio de 1997, bajo el Nº 37, Tomo 145-A-Qto, y, en fecha 5 de enero de 2003, bajo el Nº 87, Tomo 1421-A-Qto, respectivamente. Tratándose de unos documentos no impugnados ni tachados, se admiten y valoran de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. Y sirven para acreditar la administración de la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., así como el nombre de sus accionistas. Y así se declara.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 13 de junio de 2006, marcado “P-1-1”. Tratándose de un depósito bancario que constituye un documento-tarja, que se admite y valora de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y sirve para acreditar un depósito por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.871.465,94) que se traduce actualmente en DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. f. 2.871,46), en el mes de junio de 2006, en una cuenta bancaria a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, quien es uno de los principales accionistas del denominado “Grupo Promotor”. Y así se declara.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-1-3”. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, debe desecharse al no haberse promovido la prueba testimonial de la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO. Y así se declara.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 11 de mayo de 2006, marcado “P-2-1”. Tratándose de un depósito bancario que constituye un documento-tarja, se admite y valora de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y sirve para acreditar un depósito por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.871.465,94) que se traduce actualmente en DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UNO CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. f. 2.871,46), en el mes de mayo de 2006, en una cuenta bancaria a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, quien es uno de los principales accionistas del denominado “Grupo Promotor”. Y así se declara.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-2-3”. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, debe desecharse al no haberse promovido la prueba testimonial de la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO. Y así se declara.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 6 de abril de 2006, marcado “P-3-1”. Tratándose de un depósito bancario que constituye un documento-tarja, que se admite y valora de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y sirve para acreditar un depósito por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.871.465,94) que se traduce actualmente en DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. f. 2.871,46), en el mes de abril de 2006, en una cuenta bancaria a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, quien es uno de los principales accionistas del denominado “Grupo Promotor”. Y así se declara.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, , en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-3-3”. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, debe desecharse al no haberse promovido la prueba testimonial de la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO. Y así se declara.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 2 de marzo de 2006, marcado “P-4-1”. Tratándose de un depósito bancario que constituye un documento-tarja, que se admite y valora de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y sirve para acreditar un depósito por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.871.465,94) que se traduce actualmente en DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. f. 2.871,46), en el mes de marzo de 2006, en una cuenta bancaria a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, quien es uno de los principales accionistas del denominado “Grupo Promotor”. Y así se declara.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-4-3”. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, debe desecharse al no haberse promovido la prueba testimonial de la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO. Y así se declara.
• Depósito Bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, en fecha 7 de febrero de 2006, marcado “P-5-1”. Tratándose de un depósito bancario que constituye un documento-tarja, se admite y valora de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Y sirve para acreditar un depósito por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.871.465,94) que se traduce actualmente en DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. f. 2.871,46), en el mes de febrero de 2006, en una cuenta bancaria a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, quien es uno de los principales accionistas del denominado “Grupo Promotor”. Y así se declara.
• Factura emitida por la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO, en fecha 1 de mayo de 2006, marcada “P-5-3”. Tratándose de un documento privado emanado de un tercero, debe desecharse al no haberse promovido la prueba testimonial de la ciudadana ANABELLA RODRÍGUEZ FEO. Y así se declara.
B. De la caducidad de la acción retractiva arrendaticia incoada por la parte actora, ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA.
La defensa judicial de las codemandadas, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., y el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, opuso la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, por cuanto, el contrato de venta del inmueble dado en arrendamiento suscrito entre las empresas INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. (vendedora) y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A. (compradora), se registró en fecha 5 de abril de 2006, es decir, tres (3) años y seis (6) meses después de que el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA procedió a incoar la demanda de retracto legal arrendaticio, en fecha 22 de octubre de 2009.
En este sentido, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“…El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”
Empero, la norma no aclaró qué pasaría cuando el arrendatario no se le ha dado noticia sobre el acto traslativo de la propiedad del bien inmueble arrendado, por parte del arrendador, violando la obligación legal que le impone el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“…A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.…”
A propósito de tal vacío legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC.00260 de fecha 20 de mayo de 2005 (caso Regalos Coccinelle, C.A.), ha aclarado que:
“…Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.
Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.
En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.
Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.
De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los más débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.
La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligacionesexpuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide…” (Subrayado y negritas de esta Alzada)
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº 126/2007 de fecha 31 de enero (caso Promociones La Pintoresca, C.A.) no censuró ni anuló la postura de la casación civil, sobre la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio cuando no se le ha anoticiado al arrendatario del acto traslativo de propiedad, simplemente, estableció su eficacia pro-futuro (para los casos que se presentaran con posterioridad a la fecha de la sentencia de casación), como lo señaló la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.00694 de fecha 10 de agosto de 2007, donde se dice que:
Por tanto, se deja expresamente establecido que la aplicación inmediata del cambio de criterio que la Sala adoptó en el caso sometido a revisión, no constituye aplicación retroactiva de la norma dado que de ninguna manera se viola algún derecho adquirido del arrendatario o adquiriente, por el contrario de manera instantánea y favorable, por una parte, se impide que se produzcan actos contrarios a la ley, y de otro lado, se ampara el derecho que el ordenamiento jurídico confiere al arrendatario, de acuerdo con las necesidades sociales tuteladas por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en estricto apego al principio de Seguridad Jurídica, que esta Sala garantiza a todos los justiciables como vigilantes que somos del cumplimiento de las leyes, según corresponde asumir en un “...Estado democrático y social de Derecho y de Justicia...”, según lo previsto en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Con base en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, se repite, y con especial atención al fallo constitucional vinculante anteriormente transcrito, el cual, expresamente reconoce que no es el cambio de criterio implementado por la Sala, anteriormente referido, el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino la aplicación inmediata que tuvo, esto es, para el propio caso de donde se originó, y no que lo fuera a futuro, que en esta ocasión la Sala de Casación Civil, hace valer la oportunidad, en atención a los alegatos contenidos en la demanda del caso sub iudice, para dejar establecido el ámbito temporal de aplicación del prenombrado cambio de criterio de esta sede de Casación Civil, contenido en la decisión N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, Exp. N° 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra ratificado en otros fallos posteriores, resultando entonces aplicable para todos los casos análogos que se encuentren en fase de decisión en cualesquiera de las instancias a partir del día siguiente de la publicación del mismo, según ya se dijo, el 20 de mayo de 2005…” (Subrayado y negritas de esta Alzada)
En este caso, no hay prueba de que, la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., o la adquirente, sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., hayan dado noticia al arrendatario, ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, y como quiera que, no puede exigírsele a éste la prueba del hecho negativo, e indefinido en el tiempo, de que no estuvo en conocimiento de la venta que suscribiría la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., en su carácter de vendedora, y la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., en su carácter de compradora, en fecha 5 de abril de 2006, sino hasta el 17 de septiembre de 2009, cuando las partes discutían la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, se debe considerar como no caduca la acción de retracto legal arrendaticio, en tanto que, desde el 17 de septiembre de 2009 hasta el 22 de octubre de 2009, cuando el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA tuvo conocimiento de la venta (hecho ese que no fue desvirtuado), por tanto, no transcurrieron cuarenta (40) días o más, lapso de caducidad establecido para la acción de retracto legal arrendaticio. Y así se decide.
C. De la falta de cualidad del codemandado, ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS.
La defensa judicial de las codemandadas, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., y el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, opuso la falta de cualidad del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y del ciudadano ROLANDO BETANCOURT NOGUERA., por cuanto, el primero no suscribiría contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, ni es propietario del bien inmueble dado en arrendamiento y vendido a la empresa ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., y el segundo, carece de cualidad para sostener el presente proceso judicial en nombre de la empresa INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., por no tener facultad para ello.
Ahora bien, los “grupos de empresas” no son per sé contrarios a derecho, es imperativo que los fines del “grupo” busquen la violación de la ley, o de la buena fe, o evadan derechos de acreedores o responsabilidades civiles, para que se puedan solidarizar a las empresas que componen al “grupo”, e incluso, a los propietarios finales de las mismas (socios), que objetivamente o formalmente no son parte en la relación jurídica controvertida.
En esa línea, es que se inscribe la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 903/2004 del 14 de mayo (caso Transporte Saet, C.A.), cuando establece:
“…la existencia de grupos empresariales o financieros es lícita, pero ante la utilización por parte del controlante de las diversas personas jurídicas (sociedades vinculadas) para diluir en ellas su responsabilidad o la del grupo, en sus relaciones con las terceras personas, han surgido normas en diversas leyes que persiguen la desestimación o allanamiento de la personalidad jurídica de dichas sociedades vinculadas, permitiendo al acreedor de una de dichas sociedades, accionar contra otra con la que carecía objetivamente de relación jurídica, para que le cumpla, sin que ésta pueda oponerle su falta de cualidad o de interés…”
Así, sólo es posible demandar al “grupo de empresas” cuando existan actuaciones que permitan presumir el abuso de las formas jurídicas societarias, en menoscabo de la ley, la buena fe, de derechos de terceros (acreedores) o evadir la responsabilidad civil, pudiendo alcanzar el proceso judicial (y la cosa juzgada) a empresas que, aparentemente, no participaron en la relación jurídica sustantiva postulada en juicio, e incluso, a sus propietarios finales, es decir, a sus socios, quienes serían solidariamente responsables.En consecuencia, de no darse uno de esos casos, no es aceptable que se desconozcan las personalidades jurídicas y se solidaricen las responsabilidades civiles de las empresas que componen el “grupo”, y mucho menos, la de los socios de esas empresas.
En este caso, se alegó y probó la existencia de un “grupo de empresas”, con lo que se pretende solidarizar a uno de sus socios, el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, que no participó formalmente en el acto jurídico traslativo de la propiedad (venta).
En este caso, la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del Contrato Recíproco de Arrendamiento, establece:
“…DECIMA SEGUNDA: Enajenación del Inmueble: En caso de que La ARRENDADORA enajenare o traspasare por cualquier título EL INMUEBLE a un tercero durante la vigencia del presente COMPROMISO / CONTRATO, o de su prórroga, si fuere el caso, queda expresamente convenido entre las partes que LA ARRENDADORA lo notificará previamente a la ARRENDATARIA por escrito, en el contrato de compraventa o documento respectivo se incluirá una cláusula mediante la cual el nuevo adquiriente se comprometa a respetar todos y cada uno de los términos y condiciones establecidos en el mismo. Queda a salvo el decreto preferente de comprar que tiene LA ARRENDATARIA. No obstante lo anterior, LA ARRENDATARIA declara conocer y aceptar que el INMUEBLE objeto del presente arrendamiento ha sido asignado en propiedad por el Grupo Promotor a su accionista MAS WULFF MEJIAS, titular de la cédula de identidad No. 6.809.632, carácter de pleno propietario que tendrá una vez sea protocolizable ante el Registro Público el correspondiente documento. En consecuencia, la eventual protocolización de la propiedad a su nombre, o a nombre de una empresa a él relacionada, no estará circunscrita dentro de las disposiciones de la presente cláusula…” (Negritas y subrayado de esta Alzada).

En consecuencia, la existencia del “grupo de empresas” se probó, dado que son precisamente los codemandados, quienes se autodenominan “Grupo Promotor” conformado por su accionista MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y por las “…empresa[s] a él relacionada[s]”, como se evidencia de la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento que vincula a las partes actora y demandada en este proceso judicial.
De suerte, pues, que el denominado “Grupo Promotor” busca burlar la preferencia ofertiva y el derecho al retracto legal arrendaticio de los arrendatarios, que es un derecho no renunciable por las partes en la relación de arrendamiento (Art. 7 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) vigente para el momento, siendo nula la mencionada cláusula DÉCIMA SEGUNDA del Contrato Recíproco de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., en su condición de arrendadora, y el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en su condición de arrendatario, en fecha 10 de octubre de 2003.
Así, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“…Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o porter a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”
Por su parte, el artículo 42 eiusdem, establece que:

“…La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tanga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”
Y, finalmente, el artículo 43 ibídem, establece que:
“…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”

Luego, por cuanto éste “grupo de empresas” busca un efecto contrario a derecho (renuncia, disminución o menoscabo del derecho a la preferencia ofertiva del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA), es permisible penetrar en la forma societaria del “Grupo Promotor”, y declarar la cualidad tanto el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS para aparecer como codemandado, así como a cualquiera de las empresas a él relacionadas, a pesar de no haber suscrito formalmente el Contrato Recíproco de Arrendamiento, a los fines de hacer verdaderamente efectivo el acceso a la justicia del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en tanto que, en la ejecución del contrato de arrendamiento, participaron no sólo las partes formalmente mencionadas en su texto, como es el caso, del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS (accionista del “grupo”) quien recibía el pago de los cánones de arrendamiento, como se evidencia de los depósitos bancarios ya analizados.
En adición a lo anterior, deviene en nula la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del Contrato Recíproco de Arrendamiento suscrito entre las partes, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así de decide.
D. De la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio.
La acción de retracto legal arrendaticio, está establecida en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en estos términos:

“…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.

La procedencia de la acción retractiva arrendaticia está condicionada a que el arrendatario goce del derecho a la preferencia ofertiva, que está establecido en el artículo 42 eiusdem, donde se establece que:

“…La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tanga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.

En el sub iudice, está evidenciada la permanencia del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, como arrendatario del bien inmueble constituido por un Local Comercial Nº COM-06 y, posterior a la inscripción del documento de condominio, con el Nº N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo, estado Miranda, según notificación de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A., enviada al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en fecha 13 de octubre de 2008, donde se solicitó la desocupación del bien inmueble dado en arrendamiento, para el 31 de diciembre de 2008, en virtud de haber vencido el período de duración y prórroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que establece en su cláusula CUARTA, que:
“CUARTA. Duración del Arrendamiento: El plazo del arrendamiento será de cuatro (4) años fijos con prórroga legal, a potestad de LA ARRENDATARIA, de un (1) año adicional,…”.
Luego, de un simple cómputo se evidencia que si, para el 31 de diciembre de 2008, la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO, C.A. (empresa del “grupo”), consideró que había finalizado el Contrato Recíproco de Arrendamiento, por vencimiento del lapso de cuatro (4) años más uno (1) de prórroga legal, es necesario concluir que el Contrato Recíproco de Arrendamiento, inició en el mes de enero de 2004. En consecuencia, para la fecha en que se suscribió la venta entre las sociedades mercantiles INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ADMINISTRADORA SANTA CLARA, C.A., es decir, para el 5 de abril de 2006, habían pasado más de dos (2) años, naciendo su derecho a la preferencia ofertiva.
Por otra parte, está evidenciada la solvencia del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, a la fecha de la suscripción de la venta entre las sociedades mercantiles INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ADMINISTRADORA SANTA CLARA, C.A., es decir, al 5 de abril de 2006, al acreditarse el pago de la pensión o canon de arrendamiento correspondiente a ese mes de abril de 2006, mediante depósito bancario emitido por el Banco de Venezuela (Grupo Santander), realizado en la cuenta Nº 0102-0407-17-00-01011124, a nombre del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, de fecha 6 de abril de 2006, (f. 25, 2da Pieza), siendo que, se presumen pagadas las que le anteceden, de conformidad con el artículo 1.296 del Código Civil.
Finalmente, se considera viciada de nulidad absoluta (por violar normas de orden público) la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del Contrato Recíproco de Arrendamiento, dado que, busca burlar la preferencia ofertiva y el derecho al retracto legal arrendaticio del ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en su condición de arrendatario, que es un derecho no renunciable por las partes en la relación de arrendamiento (Art. 7 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) aplicable ratio temporis.
Como corolario de lo anterior, el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA cumple con las dos condiciones para gozar de una preferencia ofertiva y, en caso de serle violada, se hace procedente su derecho al retracto legal arrendaticio, que establece el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es permanecer como arrendatario del bien inmueble por más de dos (2) años, y estar solvente en el pago de las pensiones o cánones de arrendamiento, debiendo este sentenciador, declarar la procedencia de la acción por retracto legal arrendaticio ejercida en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, y de las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., debiendo declararse sin lugar el medio recursivo ejercido como se indicará en forma expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 27 de marzo de 2014 por la abogada INES JACQUELINE MARTÍN MARTEL en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A. y sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., contra la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013, y su aclaratoria de fecha 20 de enero de 2014, dictadas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en contra de los referidos codemandados, la cual queda confirmada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJÍAS, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, C.A., sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., y sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A. En consecuencia, queda el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, subrogado en la persona de la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., en el contrato de venta que suscribió con la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2006, bajo el Nº 10, Tomo 4, Protocolo Primero, que versó sobre un bien inmueble constituido por un Local comercial signado con el Nº COM-06 y, posterior a la inscripción del documento de condominio, con el Nº N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA, urbanización La Boyera, municipio El Hatillo, estado Miranda, con una superficie aproximada de OCHENTA Y DOS COMA CINCUENTA METROS CUADRADOS (82,50 m2), siendo sus linderos particulares los siguientes: por el Norte: Local comercial signado con el N° N-A-46; por el Sur: Pasillo de Tránsito y Estacionamiento; por el Este: Local comercial signado con el N° N-A-7; y por el Oeste: Local comercial signado con el N° N-A-5. En caso de incumplimiento voluntario, la inscripción de este fallo podrá producir, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, los efectos del contrato de venta que ha debido suscribirse por la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI, C.A., con el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, al tratarse de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, por lo que, en ese caso, deberá ponerse a la orden el precio del bien inmueble, a saber, la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 99.500.000,00) actualmente, NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 99.500,00), mediante cheque de gerencia a nombre del Juzgado a quo, y asimismo, una vez que el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA haya dado cumplimiento al pago del precio, se ordena a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, C.A., hacer la entrega material del bien inmueble señalado ut supra.
TERCERO: Se condena en las costas procesales a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204° Años de Independencia y 155° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de junio de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veintiún (21) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente Nº AP71-R-2014-000381
AMJ/MCP/rmg.-