TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 30 de Junio de 2014
204º y 155º
EXPEDIENTE N° 48797
DEMANDANTE: IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.823.703, asistida por el abogado en ejercicio MIGUEL ANTONIO GUERRA, e inscrita en Inpreabogado bajo el No. 70.608.
DEMANDADO: MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.578.287.
APODERADA: FLORANGEL PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 83.604.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DECISION: CON LUGAR LA DEMANDA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION.
- I -
Se inició el presente juicio en fecha “05 de junio de 2013”, cuando la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.823.703, asistida por el abogado en ejercicio MIGUEL ANTONIO GUERRA, e inscrita en Inpreabogado bajo el No. 70.608, interpone demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra el ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.578.287.-
Admitida la demanda en fecha 18 de junio de 2013, se ordenó la citación de la parte demandada, tal como consta a los folios 40 al 41 del expediente.- En diligencia de fecha 02 de julio de 2013, la parte actora dejó constancia de haber entregado copia del libelo de la demanda y emolumentos al alguacil a los fines de la citación. En diligencia de fecha 09 de julio de 2013, el alguacil consignó el recibo de citación que le fue firmado por el demandado. En la oportunidad fijada para la contestación de la demanda, el demando dio contestación a la demanda, e igualmente reconvino.- Por auto de fecha 26 de septiembre de 2013, el Tribunal fijó la oportunidad para la contestación de la reconvención. En fecha 03 de Octubre de 2013, la parte actora reconvenida consignó escrito contentivo de la contestación a la reconvención. En diligencia de fecha 28 de octubre de 2013, la apoderada de la parte demandada solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos, siendo acordado por auto de fecha 30 de octubre de 2013.- En el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas en el lapso Ley.- En el lapso de informes solamente la parte demandada presentó los mismos. Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal pasa hacerlo haciendo las siguientes consideraciones:
La accionante en su escrito libelar alegó lo siguiente:
“..Que en enero de 2011, acudió ante la ciudadana LUCRECIA RAMOS, en su carácter de representante de la Inmobiliaria Lucreinversiones, C.A., ubicada en el conjunto Residencial Country la Villa Cuji, signada con el N° 26 de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot, a fin de que le indicara las ofertas de vivienda que tenia en conocimiento ya que tenia la intención de adquirir alguna que estuviera a su alcance y la nombrada ciudadana le informa que en la Urbanización denominada Conjunto Residencial Araguama Country específicamente La Villa Caoba FLANBOYAN, signada con el N° 26 de esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot se estaba ofertando dicha vivienda y que ella por ese conocimiento que tenia le podía poner en contacto con el ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.578.287 dueño del supra mencionado inmueble y así fue se pactó el encuentro al cual acudió y en el cual le ofrecieron en venta el inmueble ya descrito por la cantidad de 580.000,oo Bolívares, con lo cual tanto el vendedor y su persona estuvieron de acuerdo. Que a tal efecto se efectuaron dos opciones de compra por intermedio de la Inmobiliaria Lucreinversiones C.A., marcadas letras “B” y “C” de fecha 14 de Enero de 2011 y 26 de agosto de 2011 respectivamente. Que en la primera opción solicitaron una inicial de Bs. 240.000,oo y el precio de la venta del bien sería cancelado por créditos que fueron tramitados ante el IPASME y EL BANCO BANESCO. En el segundo documento suscrito entre ambos con las mismas condiciones de pago del primero, es decir, una inicial de Bs. 200.000,oo y el resto del precio de la venta del bien en dos partes Bs. 40.000,oo al monto de autenticar la opción de compraventa y el resto sería cancelado por créditos que fueron tramitados ante el IPASME Y EL BANCO BANESCO, e igualmente se estableció las condiciones como había que pagar el inmueble una inicial de Bs. 200.000,oo, dos pagos por Bs. 20.000,oo y el restante Bs. 340.000,oo en créditos. Que el dinero recibido por el demandado fue utilizado para cancelar el inmueble ya que para el momento de la negociación adeudaba una cantidad al GRUPO OTI empresa Constructora del inmueble derivada de la venta que le había efectuado del inmueble. Que posteriormente en febrero luego de cancelar la referida deuda el ciudadano MARCOS CELIS le entrega el documento de propiedad debidamente protocolizado y se suscribe una tercera opción de compraventa, la cual fue autenticada por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, la cual se firmó en fecha 14 de febrero de 2012 con una inicial de Bs. 190.000,oo y el resto es decir la suma de TRESCIENTOS NOVENTA MIL EXACTOS (Bs. 390.000,oo), se pagarían atreves de créditos que fueron tramitados ante el ISPAME y Banco Banesco esta opción fue la que se realizó para los efectos de tramitar el crédito respectivo el cual fue aprobado conforme documento anexado “E”. Que el ciudadano MARCOS CELIS en razón de que ya había recibido la inicial, la autoriza en el mes de marzo que puede tomar posesión de la vivienda y efectuadas las mejoras necesarias ya que se encontraba en obra gris, y de igual manera cancela el condominio y todos los servicios públicos, así como todos los gastos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compra venta como los que le correspondía como compradora como los que debía cancelar el demandado, el cual le manifestó que luego se los cancelaría, así transcurrió todo el año 2012 realizándose todas las gestiones necesaria para la tramitación de los créditos los cuales fueron aprobados pero existiendo un retraso no imputable a las partes para que dichos recursos bajaran ya que era una situación derivada de BANAVIH . Que en Enero del presente año el demandado me exige más dinero alegando que la situación económica del país la devaluación y amenaza con venderle la casa si no le reconoce Bs. 50.000,oo que se comprometió a reembolsar una vez que fuera aprobado el crédito. Que se le informa en el mes de marzo de 2013 que los recursos provenientes de BANAVIH através de BANESCO están disponible para así cerrar la negociación y protocolizar el documento definitivo ante el registro. Que al comunicar al ciudadano MARCO ANTONIO CELIS PARRA de la aprobación señalada su reacción fue indicar de manera agresiva y violenta que el no vendería que su abogado se comunicaría y que no iba el negocio, informándosele inclusive fecha de la firma para el 11 de abril estando los cheques inclusive ya elaborados a su nombre. Que luego llama una persona identificándose como su abogado pero sin dar su nombre diciendo que la única forma que firmaría era dándole más dinero o entregando un vehículo. Que el 25 de marzo de manera grosera va al registro y vociferando a viva voz que no iba a vender. Que al día siguiente 26 marzo el demandado retira parte de la documentación que fue tramitada y cancelada por mi persona reiterando su posición de que no iba a vender. Que llegado el día 11 de abril fecha de las firmas este ciudadano aun sabiendo que ya todo estaba para la firma definitiva no reintegró los documentos y las personas autorizadas para la firma por parte de las instituciones que otorgaron el crédito hicieron actos de presencia en el registro inmobiliario. Que posteriormente establecieron conversaciones con el abogado ROMULO PARRA el cual se comunicó con su abogado con el fin de buscar una solución o un entendimiento amistoso lo cual ha sido infructuoso…”

Por su parte la parte demandada en su escrito de contestación alegó lo siguiente:
“…Que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la presente demanda, por cuanto los hechos narrados por la actora son falso y no se subsumen en el derecho invocado. Que niega. Rechaza y se contradice que haya dejado de cumplir con la promesa de venta que se celebro en principio a través de un contrato privado firmado entre su persona y la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, siendo el primero firmado en fecha 14 de enero de 2011, el cual se renovó en fecha 26 de agosto de 2011. Que dicha promesa de venta por su parte y promesa de compra por parte de la demandante fue suscrita posteriormente por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, quedando inscrita bajo el N° 71, Tomo 41, en fecha 14 de febrero de 2012, ocurriendo de esta manera una novación de las obligaciones suscritas en la opción de compra-venta, tanto el precio de la cosa como el tiempo de duración de dicha compra. Que en la opción de compra-venta se estableció en su cláusula tercera el tiempo de duración de dicho contrato lo siguiente:”…TERCERA: El plazo estimado para esta opción de compra-venta es de noventa (90) días hábiles, más treinta (30) días hábiles de prorroga, contados a partir de la firma del presente documento…”. Que de la interpretación de dicha cláusula en consonancia con el articulo 12 del Código de Procedimiento civil, el lapso de materialización de la venta definitiva precluyó el 07 de agosto de 2012, dicha fecha es la suma de 120 días hábiles continuos desde la fecha 14 de febrero de 2012 (exclusive). Que dio cumplimiento a sus obligaciones derivadas todas de la opción de compra firmadas en fecha 14 de febrero de 2012, no así ocurrió con la hoy demandante y opcionante compradora la cual manifiesta en su propio libelo de la demanda que hubo retraso en el pago del valor total del inmueble. Que por lo tanto la opción de compra se venció el 07 de agosto de 2012, no podría tener intenciones de vender para el día 11 de abrir de 2013, pues la opción de compra se encontraba vencida y la parte actora antes del vencimiento de la misma no tenia los recursos a su disposición para pagar el precio de la cosa. Que lo que ocurrió fue la excepción del contrato no cumplido pues si la parte actora no cumplió con su obligación de pagar el precio de la cosa de la forma en que había estipulado en el documento de opción de compra-venta y el tiempo fijado entonces no puede cumplir con el contrato cuando ya se encontraba vencido pues el lapso ya vencido no se puede retrotraer , por lo que ya no era su deber asistir al otorgamiento de la venta definitiva y así quedo asentado en el acta levantada por el IPASME. Que el hecho que no se otorgara la venta no es como dice la actora de que el pretendía incrementar el precio lo cual es falso, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda. Asimismo, el demandado a dar contestación, reconvino alegando lo siguiente: “…Que reconviene a la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA en resolución de contrato de opción de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, bajo el N° 71, Tomo 41, en fecha 14 de febrero de 2012. Que en fecha 14 de febrero de 2012, suscribió un contrato con la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, autenticado por ante la Notaria publica Quinta Maracay, Estado Aragua, bajo el N° 71, Tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 25, el cual tiene una superficie aproximada de 180 Mts.2 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida con una superficie en 72 Mts2, el cual forma parte del Conjunto de viviendas denominadas LAS FLANBOYAN del lote 13-II el cual conforma el lote “B” del desarrollo habitacional denominado URBANIZACION ARAGUAMA COUNTRY (IV etapa) CODIGO CATASTRAL N° 01-05-03-05-0-027-048-025-000-000-000, según documento de parcelamiento y reparcelamiento inscrito en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, en fecha 29 de Junio de 2010, bajo el N° 07, folio 40, del tomo 14 del protocolo del año 2010. Que en la cláusula tercera del contrato se pactó, que la duración del contrato de opción de compra fue por noventa (90) días hábiles prorrogable por treinta días más que da un total de 120 días hábiles que computados desde el día 14 de febrero de 2012 (exclusive) vencieron el 07 de agosto de 2012, fecha esta que ni antes Ni después la parte actora reconvenida dio cumplimiento con el pago del precio de la cosa ni manifestó que le habían aprobado los créditos hipotecarios solicitados para protocolizar la venta definitiva, pretendiendo que la venta fuese protocolizada en el año 2013, cuando ya se encontraba vencido el contrato de opción a compra venta , por lo que no existe causa legal que lo obligue venderle a la demandante, así como tampoco existe causa legal que lo obligue a atarlo através de un contrato con la actora reconvenida, es por lo que demanda por resolución de contrato de opción de compra venta , ya que no existe ninguna posibilidad de dirimir el presente conflicto en un acto extra judicial. Fundamentó la demanda en el artículo 1133 y 1167 ambos del Código Civil. Demandó los daños conforme a lo dispuesto en el artículo 1185 eiusdem, señalando que reclama en este acto la indemnización por daños y perjuicios correspondiente, debido a que se encuentran materializados los tres requisitos de procedencia, ya que ha sufrido un daño patrimonial cuantificable en dinero. Estimó los daños en TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo)….”

La actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención señaló lo siguiente:
“…Que niega y rechaza por ser totalmente falso que haya incumplido las obligaciones suscritas con el ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA derivadas de los contratos de opción de compra-venta privados de fecha 14 de enero de 2011 y 26 de agosto del mismo año, así como el que se celebró ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, estado Aragua, en fecha 14 de febrero de 2012, inserto bajo el N° 71, Tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. Que quien incumplió fue la propia parte reconvincente, quien se ampara en una excepción legal para dejar de dar cumplimiento a sus cargas contractuales como lo es la exceptio non adimpleti cotractus a sabiendas que cumplió con sus obligaciones derivadas de dicho contrato y de otras que le correspondían en su condición de oferente vendedor. Que niega y rechaza por ser falso que el reconvincente haya cumplido con sus obligaciones derivadas del contrato de opción de compra suscrito entre las partes. Que niega y rechaza por ser totalmente falso que no se haya cumplido con lo establecido en el contrato debido a que los créditos solicitantes restantes fueron aprobados por BANAVIH a través de Banesco y el IPASME en el lapso establecido en el contrato de opción de compra venta con lo cual el dinero a pagar estaba plenamente garantizado y así fue debidamente informado a la parte accionante en la presente reconvención. Que niega y rechaza que opere vencimiento de opción de compra venta debido que los hechos demuestran que de manera opera lo previsto en la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat de fecha 5 de febrero de 2013 muy especialmente en su articulo 3 que señala: “…Solo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes. Así como el artículo 4 que establece: A partir de la entrada en vigencia del presente resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier medida que pueda conllevara la perdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona”, por lo cual no existe responsabilidad alguna de su parte ya que fue fiel cumplidora de todos los requisitos para el otorgamiento como efectivamente y en tiempo hábil del crédito por mi solicitado y aprobado por los entes ya señalados lo cual será demostrado fehacientemente en el debate probatorio y con el carácter concluyente en lo que respecta a la normativa supra señalada..” Que niega y rechaza que opere lo establecido en la cláusula penal establecida en el contrato de compra venta suscrito por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, en fecha 14 de febrero de 2012, inserto bajo el N° 71, Tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, por lo que insiste que no existe incumplimiento de su parte. Que niega y rechaza que se le haya causado un daño y perjuicio al reconvincente derivados de mi comportamiento y sus acciones ya que estas fueron ejecutadas de manera positiva y en el ámbito de la ley por consiguiente no hay ningún daño patrimonial que deba reparar. Que a todo evento sin que signifique aceptación alguna de los hechos antes negados y rechazados señala que el accionante pretende reclamar los supuestos derechos que no le asisten y que ha obrado de manera responsable y en los lapos previstos cumpliendo lo exigido y acordado por las partes en el contrato aludido según lo pactado con conexión directa en lo establecido en el Código Civil en el artículo 1159, por lo que solicita se declare sin lugar la reconvención interpuesta por el demandado reconvincente y se proceda a condenarlo en costas.

En el lapso probatorio la parte actora promovió las siguiente pruebas: Invocó y reprodujo el merito favorable de los autos con respecto a ello se acoge la reiterada doctrina establecida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de la aplicación del principio de la comunidad de prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide.
Ratificación de los documentos anexados al libelo de demanda, consistentes de los documentos de Opción de compra venta, marcados “B” y “C”, que rielan a los folios 9 al 13 y del 14 al 15, y el documento de opción a compra venta marcado “D”, cursante a los folios 16 al 22, a los cuales este Tribunal le confiere todo el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.- Documentos consignados en copia fotostática marcados “E” consistente de las solicitudes de notificación de firmas de créditos hipotecario de fecha 27 de septiembre de 2012; así como recepción de documentos de hipoteca a favor de IPASME de fecha 06 de septiembre de 2012, y listado de beneficiarios de la aprobación del crédito emanado del banco Nacional de la Vivienda. Recibo de cancelación del condominio Marcado “F” cursante al folio 27. Acta de comparecencia y de la cédula de viaje marcada “H”. Pruebas documentales anexas al escrito de pruebas consistentes: Copia simple de declaración de Impuestos sobre transacciones Inmobiliaria Marcado “M”. Comunicación de fecha 27 de marzo de 2012 por parte de la sub-gerente OMAIRA ITURRIZA de la Consultaría Jurídica de BANAVIH Marcada “N”. Comunicación dirigida al BANAVIH de fecha 16 de enero de 2012, marcada “O”. Comunicación por vía de correo electrónico de Banesco en su división de crédito hipotecario marcada “P”. Constancia de recepción de documentos por ante el registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot de fecha 27 de septiembre y 21 de Enero, marcada “Q”. Correos electrónicos enviados por BANESCO marcado “R”. Dación de pago realizada por el demandado en fecha 26 de marzo de 2013 por ante la Notaría Cuarta de Maracay, Marcada “S”. Documento de fecha 02 de abril de 2012, autenticado por la Notaria Pública Cuarta de Maracay marcada “T”. Gaceta de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 21 de febrero de 2013. Marcada “V”.-
La parte demandada en el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas, reprodujo el merito favorable de los autos, igualmente con respecto a ello se acoge la reiterada doctrina establecida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de la aplicación del principio de la comunidad de prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide.
Prueba documental consistente de los documentos de Opción de compra venta, marcados “B” y “C”, que rielan a los folios 9 al 13 y del 14 al 15, y copia certificada del documento de opción a compra venta marcado “A”, cursante a los folios 54 al 61, a los cuales este Tribunal le confiere todo el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil Documento Marcado “H” cursante al folio 29 del expediente, consistente del Acta de comparecencia y de la cédula de viaje.
-III –
Este Tribunal a pronunciarse, observa: Que la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA ut supra identificada, demandó por Cumplimiento de Contrato, al ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, también arriba identificado para que cumpla con lo establecido en el contrato de opción de compra venta del inmueble arriba identificado, en fecha “14 de Febrero de 2012”, para cuyo efecto consignó el original del referido del contrato. Ante la pretensión de la parte accionante, se hace necesario precisar lo siguiente: El contrato, es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico, tal como lo define el artículo 1.131 del Código Civil. En cuanto a los efectos que el mismo produce, la norma contenida en el artículo 1159, ibidem establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley”. Aunado a ello, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan del mismo, tal como lo consagró el legislador en el artículo 1160 del mencionado Código. Pues bien, partiendo del contenido de las normas citadas ut supra, se observa que la presente acción surge por el incumplimiento de una obligación de naturaleza contractual, que emerge según lo señalado por la parte accionante, de haber incumplido la parte demandada con lo pactado en el contrato celebrado en fecha “14 de febrero de 2012”; por cuanto el demandado no ha formalizado la venta del inmueble, es decir, no ha asistido al registro a finiquitar la venta del inmueble. Para demostrar los hechos en que basa su pretensión junto con el escrito libelar, consignó originales de los documentos privados celebrados entres las partes marcado “B” y “C” y el marcado “D”, de fecha “14 de febrero de 2012”, documentos estos que no fueron objetados ni impugnados por la parte accionada, de allí que produzca todo su efecto jurídico y sea debidamente apreciado, en efecto, del contenido del mismo se desprende, que las partes al celebrar el contrato estipularon entre otras cosas, lo siguiente:
“…SEGUNDA: El precio para la venta del inmueble es la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,oo), de los cuales EL OPCIONANTE-VENDEDOR declara recibir la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,oo), mediante cheque signado con el N° 87000290, de fecha 07 de Febrero de 2012, girado contra el Banco Corpbanca Banco Universal y el remanente es decir, la suma de TRESCIENTOS NOVENTA MILBOLIVARES (Bs. 390.000,oo), serán pagados de la siguiente manera: La cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (BS. 270.000,oo), mediante créditos Bancarios; y el saldo restantes, es decir, CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo), serán pagados mediante crédito de IPASME. TERCERA: El plazo estimado para esta opción a compra-venta es de noventa (90) días hábiles, más treinta (30) días hábiles de prorroga, contados a partir de la firma del presente documento. Se conviene que si LA OPCIONADA-COMPRADORA presentara por causa imputable a ella como; a) Si no pagara la diferencia del precio de venta estipulado en el presente documento o desistiera de la negociación; deberá dejar en poder del Opcionante-vendedor un porcentaje del diez por ciento (10%) del dinero recibido en este acto como reserva, o sea la cantidad de DIECINUEVE MIL BOLIVARES (19.000,oo) por daños y perjuicios ocasionados; si por el contrario fuese el OPCIONANTE-VENDEDOR que por motivo justificado o injustificado se negase a realizar la venta, deberá regresar a la OPCIONADA-COMPRADORA la cantidad recibida más el diez (10%), o sea la cantidad de DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES (209.000,oo) en un lapso no mayor de sesenta (60) días continuos contados a partir del incumplimiento… (OMISSIS).
Del análisis del contenido de las cláusulas contractuales se infiere: que es un contrato privado, el cual es apreciado por cuanto no fue objeto de impugnación o tacha; y que el mismo fue celebrado a tiempo determinado, tal como lo evidencia la cláusula tercera. Igualmente, se observa, que en dicha cláusula se estableció que seria causal de incumplimiento no cumplirse lo estipulado en referido contrato bien sea porque a la opcionante-compradora no pagara la diferencia del precio de venta estipulado en el presente documento o desistiera de la negociación; o si por el contrario fuese el opcionante-vendedor que por motivo justificado o injustificado se negase a realizar la venta. De las actuaciones cursante a los autos, consta al folio 25 copia del mensaje enviado en fecha 21 de marzo de 2012, por la Institución bancaria Banco Banesco al correo electrónico de la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, informándole que le fue aprobado el crédito por la cantidad de 221.238,oo y que calificaba para un subsidio de Bs. 48.762,oo; asimismo, consta al folio 84 del expediente copia de la planilla de recepción de documentos para la constitución de hipoteca de segundo grado a favor de IPASME para la aprobación del crédito solicitado, igualmente, consta al folio 82 copia del oficio emitido por el banco nacional de Vivienda y habita (BANABIH), de fecha 27 de Marzo de 2012, mediante la cual autoriza a IPASME constituir hipoteca de segundo Grado sobre el inmueble objeto del contrato. También consta comunicación enviada en fecha consta marcada “H” al folio 31 copia del comprobante de pago y cheque de fecha 26 de febrero de 2013, la cual no fue impugnada, mediante el cual el Ministerio Popular para la Educación IPASME, le hace entrega a la actora la cantidad de Ciento Veinte mil Bolívares (Bs. 120.000,oo), monto del crédito solicitado; pero no es menos cierto, que consta al folio 29 acta levantada en fecha 11 de abril de 2013, por el funcionario del Instituto de Protección y Asistencia social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), en la cual se dejó constancia de que el vendedor no asistió al Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua a la protocolización de la Hipoteca a favor de IPASME; demostrando con dichos documentos la actora que gestionó todo lo relacionado para la aprobación de los créditos tal como está expresado en el contrato; y aunado a lo dispuesto en el Artículo 1 de la Resolución N° 11, emitida por el Ministerio Popular de la Vivienda y Habitat de fecha 5 de febrero de 2011, publicada en la gaceta Ofician N° 40115, de fecha 21 de febrero de 2011, que establece: Artículo 1: En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación, por lo que el atraso en el pago no fue causa imputable a su persona, sino del ente encargado de la aprobación del crédito. Asimismo, de las actuaciones cursantes a los autos, consta que el demandado ciudadano MARCO ANTONIO CELIS, en su contestación señala que fue la parte actora quien incumplió el contrato; pero de los autos se desprende que el mismo dio en pago el inmueble objeto del este juicio a la ciudadana ANDREA DANIELA ALESSSANDRI DUGARTE en fecha 26 de marzo de 2013, por ante la Notaría Cuarta de Maracay, según documento que consta a los folios 97 al 101; el cual a petición de los referidos ciudadanos fue dejado sin efecto según documento autenticado por ante la misma Notaría en fecha 02 de abril de 2013, bajo el N° 007, Tomo 102 de los libros de autenticaciones, cursante a los folios 104 al 106; evidenciándose con ello que fue el demandado, quien incumplió lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de opción a compra venta, y no la parte actora reconvenida puesto que ella cumplió con lo acordado en el referido contrato.
De lo antes expuesto considera el Tribunal que al quedar demostrado que el incumplimiento del contrato fue por causa imputable al demandado reconviniente; en virtud de que él no asistió a la firma de la protocolización del documento, y fue quien sin haberse resuelto dicho contrato dio en pago el inmueble objeto del presente juicio, demostrándose con ello que ya no tenia la intención de cumplir con lo acordado con la parte actora es por lo que considera este Tribunal que lo procedente es declarar CON LUGAR la demanda; y en consecuencia, ordena a la parte actora a pagar la cantidad dineraria acordada en el documento de opción a compra-venta, es decir la suma de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS. 390.000,oo); y como consecuencia de ello, se ordena al propietario del inmueble entregar a la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, el documento definitivo de la compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo. Así se decide.
En cuanto a la reconvención, en el caso bajo estudio, la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por considerar que existe incumplimiento por parte de ésta última, al no haberle pagado el precio establecido, demandando la resolución de contrato de opción de compra-venta así como los correspondientes daños y perjuicios.
Ahora bien, para quien aquí decide; al haber quedado plenamente determinado en el juicio principal que la parte demandada fue quien no asistió a la firma de la protocolización del documento a los fines de finalizar lo dispuesto en el contrato objeto de este juicio; resulta también evidente que la parte actora reconvenida gestionó todas las actuaciones a fin de cumplir con sus obligaciones contraída con la parte demandada reconviniente, y en consecuencia lo ajustado a derecho es declarar sin lugar la reconvención propuesta y así se decide. En consideración a los motivos supra señalados; corresponde entonces declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta y sin lugar la reconvención incoada. Así se decide.
DECISION
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula contra el ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.578.287. SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el demandado MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, antes identificado.
TERCERA: Como consecuencia de lo precedentemente explanado y en base a las obligaciones de hacer y de dar, se condena a la parte demandada, ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA a otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el documento definitivo de compra-venta traído a los autos, según se evidencia del folio 19 al 20 del expediente y que constituye el objeto de la acción recaída sobre el Inmueble constituido por una vivienda unifamiliar sobre ella construida con una superficie en 72 Mts2, el cual forma parte del Conjunto de viviendas denominadas LAS FLANBOYAN del lote 13-II el cual conforma el lote “B” del desarrollo habitacional denominado Urbanización ARAGUAMA COUNTRY (IV etapa) código catastral N° 01-05-03-05-0-027-048-025-000-000-000, alinderado de la siguiente manera: NORTE: En 18,00 Mts. En línea recta con la parcela 26 de Villa Flanboyan; SUR: En 18,00 Mts., en línea recta con la parcela 24 de Villa Flanboyan; ESTE: En 10,40 Mts., en una línea recta Con calle Interna de Villa Flanboyan y OESTE: En 10,40 Mts., con una línea recta Con Avenida Principal Los Cocos; y en base del cumplimiento de la obligación de dar la compradora, ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, debe terminar de pagar la cantidad dineraria acordada en el documento por concepto de la compra del referido inmueble. En caso de negativa por parte del demandado a otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el respectivo documento, la presente sentencia servirá como titulo de propiedad del deslindado inmueble y así queda establecido.
CUARTA: Se condena en costas a la parte demandada en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los treinta (30) días del mes de Junio de dos mil catorce.-
LA JUEZ,

DRA. LUZ MARIA GARCIA MARTINEZ
EL SECRETARIO,

ABOG. LUIS MIGUEL RDORIGUEZ

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).
El Secretario,

LMGM/cristina