TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: Compañía Anónima denominada INVERSORA MÉDICA 19, C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 20-05-1993, anotada bajo el N° 50, Tomo 553-B, representada por su Presidenta ciudadana REINA EURIDICE PÉREZ BAPTISTA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.945.347 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: AMÉRICA RENDÓN MATA, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 4.262.
PARTE DEMANDADA: Compañía Anónima denominada CENTRO MÉDICO EL LIMÓN, C.A, debidamente Registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 07-07-1.988, bajo el N° 42, Tomo 288-A, representada por la Presidenta de su Junta Directiva, ciudadana MÓNICA HELEN STEWART STEPHEN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.975.358 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ESTHER YOLANDA CLEMENTE, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 78.638.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL)
EXPEDIENTE: 12552
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 02 de noviembre de 2.013.
Realizados los trámites de citación de la parte demandada en forma personal y habiéndose negado a firmar el recibo de citación, se ordenó su notificación mediante boleta, de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil y en fecha 30 de enero de 2.014, la Secretaria del Tribunal dejó constancia en el expediente de haber entregado la boleta de notificación.
En fecha 03 de febrero de 2014, la parte demandada asistida de abogado, procede a dar contestación de la demanda.
En fecha 17 de febrero de 2014, la Apoderada Judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
Siendo la oportunidad legal para dictar Sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo de demanda que su representada es propietaria de un (1) inmueble ubicado: en la Av. Principal N° 70, El Limón, jurisdicción de Parroquia Arias Blanco, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, el cual fue adquirido por la actora según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, en fech11 de agosto de 1993, bajo el N° 09, Protocolo Primero, Tomo 4°; Que arrendo a la Compañía Anónima de este domicilio, denominada CENTRO MEDICO EL LIMÓN CA., debidamente inscrita en fecha 7 de julio de 1988, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 42, Tomo, la cual describimos a continuación: un local comercial, según consta de documento debidamente autenticado por ante la Notarla Público Cuarto de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 29 de noviembre de 2012, bajo el N° 69, Tomo 480. Que en, en la cláusula SEGUNDA de este contrato. Que se fijó como canon de arrendamiento mensual la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4000,00), más el impuesto al valor agregado (IVA) obligándose la arrendataria a pagarlos por mensualidades anticipadas y durante los cinco primeros días de cada mes, contados a partir de la fecha de su inicio, es decir, del 1 de noviembre de 2012. Que la cláusula TERCERA del mismo contrato, se estableció como lapso de duración, tres (3) años, contados, como se afirmó anteriormente, a partir del 1 de noviembre de 2012. Que en la cláusula sexta del contrato la arrendataria declaró que recibía el inmueble arrendado en normales condiciones de conservación, limpieza y aseo, estando en normal estado el baño, las puedas de madera y las cerraduras de acceso al local, la instalación eléctrico, grifería y demás accesorios: quedando obligada a devolverlo libre de personas y de cosas, en el mismo estado en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios de energía eléctrica, aseo urbano y domiciliario y cualquier otro servicio público que sea utilizado. Que la arrendataria no ha pagado las mensualidades de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre de octubre y noviembre de 2013 y tampoco las ha consignado oportunamente ante los Tribunales competentes, según consta de certificación expedida por los Jugados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot del Estado Aragua. Que demanda a la Compañía Anónima de este domicilio denominada CENTRO MÉDICO EL LIMÓN, C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para que convenga o a ello sea obligada por este Tribunal a su digno cargo, en dar por terminado el Contrato y en consecuencia: PRIMERO: Entregue el área arrendada del inmueble propiedad del actor libre de personas y de bienes, en las mismas normales condiciones en que las recibió y solvente en el pago de los servicios de energía eléctrica y aseo urbano y domiciliario. SEGUNDO: En forma subsidiaria a la acción principal, pague la suma de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs.12.000,oo), por concepto de los daños materiales que le ha causado al adeudarle lo referente a las tres mensualidades de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2013, en la forma convenida en el contrato. TERCERO: También en forma subsidiaria a la acción principal, pague a mi representada la suma de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 92.000,oo), por concepto de lucro cesante, correspondiente a los veintitrés (23) meses que faltan para la expiración normal del contrato que se suscribió por tres (3) años, según lo establecido en la cláusula TERCERA del mismo, es decir, desde el mes de diciembre de 2013 inclusive, hasta el mes de octubre de 2015, también inclusive.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, niega, rechaza y contradice que la accionante haya tenido innumerables muestras de consideración como lo expresa en su escrito libelar con relación a la cancelación de los cánones de arrendamiento. Niega y rechaza que su mandante haya incurrido en un incumplimiento legal y contractual en sus obligaciones como arrendatario. Asimismo, niega rechaza y contradice por ser totalmente falso, que exista relación contractual derivada como lo indica la demandante. Arguye que la accionante pretende la resolución unilateral del contrato en contravención al decreto presidencial N° 602 del 29-11-2013.
DE LAS PRUEBAS

La parte actora promovió:

1. Copias fotostáticas de Contrato de Arrendamiento autenticado suscrito entre las partes, (folios 16 y 17)
2. Copias fotostáticas de la Solicitud N° 10846, contentiva de la Certificación Arrendaticia expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 19 al 43)
3. Copias fotostáticas de la Solicitud N° 940-13, contentiva de la Certificación Arrendaticia expedida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 44 al 66)
4. Copias fotostáticas de la Solicitud N° 698-13, contentiva de la Certificación Arrendaticia expedida por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 67 al 90)
5. Copia certificada del expediente de consignación signado con el N° 1242-13 llevado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (Folios 112 al 199)

La parte demandada promovió:
1. Copia fotostática de Gaceta Oficial N° 40.305 de fecha 29 de Noviembre de 2013, (folios 147 al 149)
2. Copia Certificada de expediente de consignación signado con el N° 1242-13 llevado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 150 al 199)

En el presente caso se demanda la resolución del contrato de arrendamiento fundamentado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2013 a razón Bs. 4.000,00 mensuales, respecto a lo cual la defensa de la demandada negó la relación arrendaticia conforme al contrato señalado por la actora y negó encontrarse insolvente. Asimismo invocó lo establecido en el decreto presidencial N° 602 de fecha 29-11-13, en su artículo 5 aduciendo que la actora lo que pretende es la resolución unilateral del contrato.
De lo anterior queda como hechos controvertidos tanto la relación arrendaticia y la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, con especial atención al referido decreto, respecto al cual nos referimos en primer lugar.
Dispone el artículo 5 del aludido decreto:
Sin menoscabo de lo que dispongan los contratos de arrendamiento mensual de los inmuebles constituidos por locales o establecimientos en los que se desarrollen actividades comerciales, queda prohibido:
a) El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia.
b) La resolución unilateral del contrato de arrendamiento…

La resolución unilateral del contrato se da en caso que una de las partes, en un contrato bilateral, decida, sin más, dejar sin efecto el contrato, cuestión que no se ajusta al caso de autos donde se pide la declaratoria judicial de resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de las obligaciones a cargo de la otra parte, específicamente la obligación de cancelar el canon de arrendamiento, cuyo sustento jurídico se encuentra en el artículo 1167 del Código Civil. De allí que el supuesto de autos no encaja en las prohibiciones a que se refiere el decreto presidencial, por lo que el argumento de la parte demandada debe ser desestimado, y así se declara.
Respecto a la relación arrendaticia, negada por la parte demandada, tenemos que la parte actora trajo a los autos copia de documento autenticado, no tachado por la parte demandada, por lo que se valora plenamente, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que la relación arrendaticia está plenamente acreditada, y así se declara.
Sobre la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos de los meses señalados, ello es carga probatoria de la parte demandada, por imperio de lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que rezan
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

En el caso de autos la parte demandada negó la insolvencia, y de los autos, específicamente del documental cursante a los folios 112 al 144, contentivo de copias certificadas de expedientes de consignaciones signado con el N° 1242-13 llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción, el cual se valora por no haber sido impugnado, se desprende que en fecha 02-12-2013, la demandada consignó la suma de Bs. 7.840,00 por los arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2013.
En cuanto a la forma de pago del canon de arrendamiento la cláusula segunda del contrato señala: “El precio o pensión de arrendamiento es la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (100.00, 00) mensuales, que serán pagados por el ARRENDATARIO por mensualidades adelantadas”.
De la cláusula trascrita se verifica que la oportunidad de pago del canon de arrendamiento es por mensualidades adelantadas. Ahora, tratándose de pago por consignación, tenemos que en este sentido el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Respecto a la aplicación del dispositivo señalado nuestro Máximo Tribunal ha señalado: “los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05-02-09, Exp. 07-1731)
De manera que si consideramos que el pago del canon es por mensualidades adelantadas, la consignación podía efectuarla hasta el día 20 de cada mes. Así tenemos entonces que la consignación de los meses de septiembre y octubre de 2013 son extemporáneos por tardíos, por lo que es forzoso declarar el incumplimiento.
En este sentido, nuestro Código Civil.
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Conforme a los dispositivos trascrito se establece como obligación principal a cargo del arrendatario el pagar el canon de arrendamiento, obligación que debe cumplir conforme a lo contractualmente pactado; y el incumplimiento da derecho al arrendador de solicitar la resolución del contrato así como los daños y perjuicios, por lo que la acción es procedente en derecho, y así se declara.
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda intentada por Compañía Anónima INVERSORA MÉDICA 19, C.A, contra la Compañía Anónima CENTRO MÉDICO EL LIMÓN, C.A, RESUELTO el contrato de arrendamiento, y condena a la parte demandada a:

PRIMERO: Entregar el siguiente inmueble: local comercial ubicado en la planta baja de la edificación situada en la Av. Principal N° 70, El Limón, jurisdicción de Parroquia Arias Blanco, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, libre de personas y de bienes, en las mismas condiciones en que las recibió y solvente en el pago de los servicios de energía eléctrica y aseo urbano.
SEGUNDO: Pagar, por concepto de daños, la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs.12.000,oo), equivalente a tres mensualidades vencidas a razón de CUATRO MIL BOLIVARES (4.000,00) correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2013.
TERCERO: Pagar la suma de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 92.000,00), por concepto de lucro cesante, correspondiente a los veintitrés (23) meses que faltan para la expiración normal del contrato que se suscribió por tres (3) años, según lo establecido en la cláusula TERCERA del mismo, es decir, desde el mes de diciembre de 2013 inclusive, hasta el mes de octubre de 2015, también inclusive.
CUARTA: Pagar las sumas de dinero que se deriven de la corrección monetaria conforme al índice de inflación emitido por el Banco Central de Venezuela, lo cual se realizará mediante experticia complementaria del fallo.
Se condena en costas a la parte demandada
Publíquese y Regístrese Y Notifíquese
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los cuatro (04) días del mes de junio de Dos Mil Catorce (2.014). Años. 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
La Juez,

Abog. Mary Fernández Paredes.
La secretaria

Abg. Vanessa León
En esta misma fecha, 04 de junio de 2014, siendo las 12:30 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,

MFP/VL/Janneth.-
Exp. 12.552