TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 20 de Marzo de 2014
203º y 155º
ASUNTO: AP11-V-2012-001095
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JAVIER OSCAR PERALTA FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.792.305.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos PAÚL GERARDO MILANES OLIVEROS, ISABEL FIGUEREDO Y GRECIA LUGO, abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.936, 131.528 y 171.457, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana TAHELY DEL ROCIO ARMAS CALDERON, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.510.957.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos NEPTALÍ MARTÍNEZ NATERA, CARMEN HAYDEE MARTÍNEZ LÓPEZ, NEPTALÍ MARTÍNEZ LÓPEZ, LUÍS GERMAN GONZÁLEZ Y JOSEFINA MATA SILVA, abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 950, 28.293, 33.000, 43.802 y 69.202, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
NARRACIÓN DE LOS HECHOS
Se inicia el presente procedimiento mediante demanda interpuesta en fecha 24 de octubre de 2012, por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole a este Juzgado conocer de la demanda de Cumplimiento de Contrato.
En fecha 01 de noviembre de 2012, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 28 de noviembre de 2012, la parte actora consignó los fotostátos para la citación de la parte demandada y consignó poder.
En fecha 03 de diciembre de 2012, la parte representación de la parte actora consignó los emolumentos para la práctica de la citación.
En fecha 05 de diciembre de 2012, se dejó constancia de haberse librado la compulsa a la parte demandada.
En fecha 14 de enero de 2012, el alguacil manifestó la imposibilidad de lograr la citación de la parte demandada.
En fecha 04 de febrero de 2013, la representación de la parte actora solicito la citación por carteles; siendo acordado tal requerimiento por auto de fecha 08 de febrero de 2013.
En fecha 13 de mayo de 2013, compareció la representación de la parte demandada, quien se dio por citada y consignó poder.
En fecha 11 de junio de 2013, la representación de la parte accionada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 13 de junio de 2013, se dictó auto en el cual se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada.
En fecha 18 de julio de 2013, se agregó a los autos el escrito de pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 31 de julio de 2013, se dictó auto en el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 06 de agosto de 2013, la parte demandada consignó los fotostátos a los fines de que se libraron los oficios de pruebas, siendo proveído tal requerimiento por auto de fecha 13 de agosto de 2013.
En fecha 26 de septiembre de 2013, la parte demandada consignó los emolumentos correspondientes a las pruebas.
En fecha 02 de octubre de 2013, el alguacil adscrito a este circuito consignó a los autos el oficio Nº 2013-649 dirigido al Banco de Venezuela, Banco Universal debidamente firmado y sellado.
En fecha 14 de octubre de 2013, el alguacil adscrito a este circuito consignó a los autos el oficio Nº 2013-650 dirigido a la Superintendencia de Instituciones Financiera (SUDEBAN) debidamente firmado y sellado.
En fecha 28 de octubre de 2013, se agregó a los autos el oficio proveniente de la Superintendencia de Instituciones Financiera (SUDEBAN).
En fecha 01 de noviembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco Nacional de Crédito.
En fecha 08 de noviembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Bancamiga y de 100% Banco Universal.
En fecha 11 de noviembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco Venezolano de Crédito, Banco Activo, Banco Provincial.
En fecha 13 de noviembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco Mercantil, Banplus, Banco Plaza, Banco Exterior, Banco Espíritu Santo, Banco Fondo Común, Banco de Venezuela.
En fecha 19 de noviembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco Occidental de Descuento, Alcaldía de Caracas.
En fecha 20 de noviembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco Bancrecer., Banco Industrial de Venezuela, Banco Internacional de Desarrollo C.A.
En fecha 22 de noviembre de 2013, la parte actora solicito se ratificaran los oficios al Banco Venezuela y Banco Mercantil.
En fecha 25 de noviembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente de Bancaribe, Citibank N.A..
En fecha 26 de noviembre de 2013, se dictó auto en el cual se acordó ratificar los oficios dirigidos al Banco de Venezuela y al Banco Mercantil C.A.
En fecha 04 de diciembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco del Pueblo Soberano.
En fecha 09 de diciembre de 2013, la parte actora solicito la reposición de la causa e hizo valer la prueba de informe que enviara el Banco de Venezuela.
En fecha 10 de diciembre de 2013, el alguacil adscrito a este circuito consignó a los autos el oficio Nº 2013-8799 dirigido al Banco de Venezuela, Banco Universal y el oficio Nº 2013-880 dirigido al banco Mercantil C.A., debidamente firmados y sellados. En esa misma fecha la parte demandada se opone a la reposición de la causa solicitada por la parte actora.
En fecha 16 de diciembre de 2013, se dictó auto en el cual se negó la reposición de la causa solicitada por la parte demandante.
En fecha 17 de diciembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco DELSUR.
En fecha 18 de diciembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco Mercantil, C.A.
En fecha 13 de enero de 2014, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco del Tesoro.
En fecha 20 de enero de 2014, se agregó a los autos oficio proveniente de Bandes.
En fecha 11 de febrero de 2014, se agregó a los autos oficio proveniente del banco Microfinanciero.
En fecha 26 de febrero de 2014, se agregó a los autos oficio proveniente del Banco de Venezuela.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgador observa:
ALEGATOS DE FONDO
La representación de la parte actora alegó que según documento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 22 de marzo de 2012, anotado bajo el Nº 26, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones, su representado celebró contrato de Opción de Compra-Venta con la ciudadana TAHELY DEL ROCIO ARMAS CALDERÓN, sobre un inmueble ubicado en la Parroquia San Pedro, avenida Presidente Medina Angarita, Urbanización Las Acacias, Edificio Orión, Quinta Planta, Apartamento Nº 5-B, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2011-1915, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.1846, correspondiente al Libro de Folio real del año 2011 de fecha 05 de abril de 2011.
Manifiestan que en fecha 02 de abril de 2012, se convino que el plazo contenido en la cláusula tercera del contrato inicial, se estableció que comenzaría a correr el día 03 de abril de 2012 y se adicionaría los 120 días, los cuales culminarían el día 05 de agosto de 2012, lo que implicaría que el plazo para el otorgamiento del documento vencía para el 03 de agosto de 2012, conforme planilla expedida por el Registro Subalterno del Tercer Circuito, se fijo oportunidad de suscribir el documento de compra-venta el día 03 de agosto de 2012. Señalan que acompañan Certificación de Constancia de Recepción del Registro Público Cuarto, estableciéndose en el mismo que dicho documento podría otorgarse hasta el día 09 de agosto de 2012, ya que en dicha oportunidad el comprador debía entregar la cantidad de SEISCIENTOS NUEVE MIL BOLÍVARES (BS. 609.000,00) saldo del precio acordado, adicionando la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES (BS. 261.000,00) que totalizan la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (BS. 870.000,00). Saldo este que iba a ser financiado por el Banco de Venezuela C.A., conforme como consta de instructivo y confirmación de firma de crédito hipotecario.
Alegan que el día del otorgamiento no se presentó, según se evidencia de constancia que acompañan marcado “G”, a recibir el saldo del precio acordado, lo cual constituye una negativa al cumplimiento de las cláusulas contractuales, al ser llamada telefónicamente para solicitar la explicación de su no comparecencia , está manifestó que ya no iba a vender el apartamento y que la misma se iba a descontar la cláusula penal y que solamente iba a devolver la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (BS. 183.000,00).
Por ultimo proceden a demandar el cumplimiento de contrato, a la ciudadana TAHELY DEL ROCIÓ ARMAS CALDERÓN, para que convenga en ello o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: Primero: En que son ciertos los hechos narrados. Segundo: En el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, que la demandada otorgó ante el registro correspondiente. En caso de no caberlo que el Tribunal lo declare y la sentencia que se dicte sirva de Titulo de Propiedad del Inmueble para su Registro, previa la consignación del precio ya establecido o sea la cantidad de SEISCIENTOS NUEVE MIL BOLÍVARES (BS. 609.000,00), por parte del comprador en la oportunidad de la ejecución de la sentencia. Tercero: Que se condene a la demandada a pagar las costas y costos del proceso, que se estima en 30% del valor de la demanda.
Concluye solicitando medida de prohibición de enajenar y gravar y estimaron la cuantía en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (BS. 870.000,00).
DEFENSAS OPUESTAS
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación de la parte demandada contradijo la demanda incoada en contra de su representada tanto en los hechos como en el derecho, por ser falsos los mismos y carecer de todo fundamento jurídico. Niegan y contradicen que la prorroga de la opción a compra venta celebrada entre las partes venciera el día 05 de agosto de 2012 y que el plazo para el otorgamiento del documento vencía el 03 de agosto de 2012, toda vez que dicho plazo, tomando en cuenta el documento de prorroga suscrito el 02 de abril de 2012, los ciento vente (120) días continuos contados a partir del 3 de abril de 2012, vencieron el 31 de julio de 2012 y no el 05 de agosto de 2012, como erróneamente lo señalo el actor, de manera que por haber transcurrido el plazo de la opción sin que el actor hubiera procurado su traspaso, el incumplimiento del contrato solo le puede ser imputado a éste.
Niegan y contradicen además que el Registro Inmobiliario del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, hubiera fijado oportunidad para suscribir el documento de compraventa el día 03 de agosto de 2012, y que el promitente comprador hubiera tenido disponible para esa fecha la cantidad de SEISCIENTOS NUEVE MIL BOLÍVARES (BS. 609.000,00) que sumada a la cantidad entregada en arras totalizaban el precio de venta del inmueble.
Asimismo niegan que el actor hubiese sido diligente ante las autoridades del Banco de Venezuela en la obtención del préstamo con garantía hipotecaria destinado a pagar parte del saldo del precio y que se le hubiese notificado o informado a su representada sobre el día del documento ante el Registro y que mal podía haberse presentado en la sede del registro cuando el plazo para el otorgamiento para el documento de compraventa establecido se encontraba suficientemente vencido.
Del mismo modo señalan que no es cierto que su representada hubiere incurrido en las causales de incumplimiento del referido contrato y que se encuentre obligada a vender el inmueble de su propiedad al demandante, por cuanto quien incurrió en dicho incumplimiento es el demandante, por lo que solicitan se declare sin lugar la demanda.
Procedieron a desconocer e impugnar las documentales anexas al libelo de la demanda marcadas “D”, “E”, “F” y “G”, las cuales son copias de documentos privados que no emanan de las partes y carecen de valor probatorio.
Igualmente manifiestan que el único hecho cierto narrado en el libelo de la demanda es que efectivamente su representada y el demandante suscribieron un contrato de opción de compraventa ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de marzo de 2012, anotado bajo el Nº 26, Tomo 24, sobre el inmueble objeto de la presente causa y que posteriormente a celebrarse el referido contrato, por petición del promitente comprador, quien falsamente manifestó a su representada que el Banco de Venezuela le requería una prorroga de la opción por cuanto no había presentado los documentos a tiempo, modificándose los lapsos inicialmente establecidos para la formalización de la venta, mediante documento privado en fecha 2 de abril de 2012 que estableció que expresamente a partir del 03 de abril de 2012, comenzaría a contarse el lapso de los ciento vente (120) días calendario dentro de los cuales debería efectuarse la venta.
Que no obstante que su representada entregó en tiempo oportuno los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta, el actor no introdujo el documento de venta ante el registro público correspondiente para su oportuna protocolización, ni notificó la fecha del otorgamiento de venta ni a su representada ni al Banco de Venezuela que financiaría parte del precio de venta al comprador, irrespetando e incumplimiento los lapsos fijados contractualmente para el otorgamiento del referido contrato , toda vez que los ciento veinte (120) días calendario contados a partir del 03 de abril de 2012, inclusive, cuando iniciaba el plazo, vencieron el 31 de julio de 2012, sin que hasta dicha fecha se hubiera fijado la oportunidad para el otorgamiento o se hubiese notificado a su representada que iba a efectuarse el mismo.
También señalan que visto el incumplimiento del comprador vencido el plazo de la opción, el día 02 de agosto del 2012, su representada dirigió un telegrama al demandado, notificándole del vencimiento de la opción y que por haber incumplido se reservaba la cantidad de Setenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 78.000,00) establecido como cláusula penal y le reintegraría de manera inmediata la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 183.000,00), para lo cual el 03 de agosto de 2012, compro un cheque de gerencia al Banco de Venezuela, cuyo beneficiario era el demandado.
Por último solicitan se declare sin lugar la demanda interpuesta en contra de su representada y proceden a RECONVENIR al demandante para que convenga o en defecto de ello sea declarado por este Tribunal: 1.- La resolución por incumplimiento del ciudadano Javier Peralta, del contrato de opción de compra venta suscrito ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de marzo de 2012, anotado bajo el Nº 26, Tomo 24, sobre el inmueble propiedad de sus poderdante, constituido por el apartamento Nº 5-B, del Edificio Orion, quinta planta, situado en la avenida Presidente Medina Angarita, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital y que como consecuencia de tal resolución declare que su representada no está obligada a vender el inmueble al actor reconvenido. 2.- Que como consecuencia de dicho incumplimiento quedo facultada su representada para retener a su favor cono indemnización de daños y perjuicios, de la cantidad que le fue entregada en arras, la suma de Setenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 78.000,00) prevista en la Cláusula Cuarta del Contrato como cláusula penal. En tal caso su representada se encuentra en disposición de restituir al señor Javier Peralta Fernández la suma de Ciento Ochenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 183.000,00), establecida en la cláusula cuarta como devolución parcial de arras por incumplimiento en la materialización de la compra venta del inmueble, suma ésta que no genera intereses ni indexación a su favor. 3.- En pagar las costas de la demanda incoada y de la declaratoria con lugar de la reconvención, más los costos del presente juicio.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad legal correspondiente para la contestación a la reconvención la parte demandada no compareció, ni por si ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la misma.
DE LAS PRUEBAS
Pasa este juzgador a analizar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Consta a los folios 05 al 07 de la presente causa PODER otorgado a los abogados PAÚL GERARDO MILANES OLIVEROS, ISABEL FIGUEREDO Y GRECIA LUGO, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de agosto de 2012, el cual quedó anotado bajo el Número 18, Tomo 133 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se decide.
• Consta a los folios 08 al 11 del expediente DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito entre los ciudadanos JAVIER OSCAR PERALTA FERNÁNDEZ y TAHELY DEL ROCIO ARMAS CALDERON, autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de marzo de 2012, anotado bajo el Nº 26, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual se le adminicula ACUERDO PRIVADO suscrito entre las partes en fecha 02 de abril de 2012 que cursa al folio 12; asimismo se le adminiculan las copias simples de los referidos documentos antes indicados traídos a los autos por la parte demandada al momento de contestar la demanda; y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tiene como ciertas la recíprocas obligaciones contractuales a las que se comprometieron las partes de autos sobre el inmueble identificado Ut Supra, tales como la extinción del contrato, las formalidades para la venta del mismo al igual que el pago del precio, así como la indemnización en caso de incumplimiento, y así se decide.
• Consta al folio 13 de la presente causa SOLICITUD DE TRAMITE, interpuesto por el ciudadano JAVIER OSCAR PERALTA FERNÁNDEZ, ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2012; dicho documento fue desconocido e impugnado por la parte demandada al momento de contestar la demanda. En cuanto a la impugnación este Juzgado debe desestimar dicho cuestionamiento en vista que dicho documento está consignado en Original, aunado a que no fue tachado de falso en la oportunidad correspondiente para ello, que es lo que corresponde en este caso. En cuanto al desconocimiento se debe señalar que el referido documento no emana de su poderdante por consiguiente no es susceptible de desconocimiento. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal al verificar la improcedencia de la impugnación y desconocimiento realizada por la parte demandada debe tener como valido el mismo y valorado por el Tribunal de conformidad con los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, y se aprecia que el demandado presento ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, una solicitud de venta e hipoteca, en fecha 30 de julio de 2012. Asimismo se evidencia en dicho documento un sello húmedo por parte del registro y del Banco de Venezuela, de la Agencia La Previsora, y así se declara.
• Consta al folio 14 del expediente CONSTANCIA DE RECEPCIÓN emitida por el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de julio de 2012; dicho documento fue desconocido e impugnado por la parte demandada al momento de contestar la demanda. En cuanto a la impugnación este Juzgado debe desestimar dicho cuestionamiento en vista que dicho documento está consignado en Original, aunado a que no fue tachado de falso en la oportunidad correspondiente para ello, que es lo que corresponde en este caso. En cuanto al desconocimiento se debe señalar que el referido documento no emana de su poderdante por consiguiente no es susceptible de desconocimiento. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal al verificar la improcedencia de la impugnación y desconocimiento realizada por la parte demandada debe tener como valido el mismo y valorado por el Tribunal de conformidad con los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, y se aprecia que el demandado presento ante el Registro una solicitud de venta e hipoteca, en fecha 31 de julio de 2012. Asimismo se evidencia en dicho documento un sello húmedo por parte del registro, y así se declara.
• Consta al folio 15 de la presente causa COPIA SIMPLE DE INSTRUCTIVO Y CONFIRMACIÓN DE FIRMA DE CREDIHIPOTECARIO del Banco de Venezuela dicho documento fue desconocido e impugnado por la parte demandada al momento de contestar la demanda por lo cual se desecha del debate procesal y así se declara.
• Consta al folio 16 del expediente CERTIFICACIÓN DE GRAVÁMENES expedida por el referido registro el 26 de noviembre de 2010, la cual cursa a los folios 33 al 35; las anteriores documentales no fueron cuestionadas en forma alguna, por lo que son valoradas plenamente por este Juzgado de conformidad con los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y se tiene como cierto que la ciudadana AURELINA ROMERO DE GRATEROL, es la propietaria del bien y que no pesa sobre el mismo medida alguna, y así se declara.
• Consta al folio 17 de la presente causa CONSTANCIA emitida por el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de agosto de 2012; dicho documento fue desconocido e impugnado por la parte demandada al momento de contestar la demanda. En cuanto a la impugnación este Juzgado debe desestimar dicho cuestionamiento en vista que dicho documento está consignado en Original, aunado a que no fue tachado de falso en la oportunidad correspondiente para ello, que es lo que corresponde en este caso. En cuanto al desconocimiento se debe señalar que el referido documento no emana de su poderdante por consiguiente no es susceptible de desconocimiento. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal al verificar la improcedencia de la impugnación y desconocimiento realizada por la parte demandada debe tener como valido el mismo y valorado por el Tribunal de conformidad con los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, y se aprecia que el referido organismo en fecha 09 de agosto de 2012, dejó constancia que el demandante se presentó ante dicha oficina a firmar documento de compra venta y crédito hipotecario signado con el Nº 217.2012.3.660, el cual no pudo otorgarse motivado a la ausencia de la parte demandada en la presente causa, quien funge como vendedora, y así se decide.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandante no promovió prueba alguna.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Consta a los folios 39 al 44 de la presente causa PODER otorgado a los abogados NEPTALÍ MARTÍNEZ NATERA, CARMEN HAYDEE MARTÍNEZ LÓPEZ, NEPTALÍ MARTÍNEZ LÓPEZ, LUÍS GERMAN GONZÁLEZ Y JOSEFINA MATA SILVA, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 04 de febrero de 2013, el cual quedó anotado bajo el Número 21, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual se le adminicula el poder que cursa a los folios 52 al 57; a los cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se decide.
• Consta al folio 65 del expediente COPIA SIMPLE DEL RECIBO de cancelación de TELEGRAMA emitido por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, al cual se le adminicula el TELEGRAMA con su anexo que cursan a los folios 66 y 67; a los cuales se le adminiculan, los originales de los documentos antes mencionados consignados por la parte demandada en la etapa probatoria; y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno, este despacho les otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuestos en los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363, 1.370 y 1.371 del Código Civil, y aprecia que el telegrama fue enviado por la parte demandada a la parte actora en fecha 02 de agosto de 2012, el cual fue entregado el 09 de agosto de 2012, en el cual se le participaba al ciudadano Javier Peralta que de conformidad con lo dispuesto en la cláusula cuarta del Contrato de opción de Compra Venta que suscribieran el 22 de marzo de 2012, se ha extinguido por haber transcurrido el termino en él establecido, e insto para hacer la devolución del remanente que le queda en fondo por ante la misma notaria y por escrito; e igualmente le informan que le reintegrara los originales y copias de los documentos y solvencias consignados para tramites de protocolización, y así se decide.
• Consta al folio 68 de la presente causa COPIA SIMPLE DE CHEQUE DE GERENCIA emitido a favor del ciudadano JAVIER PERALTA FERNÁNDEZ signado con el N° 00010507 de fecha 02 de agosto de 2012, emitido contra el Banco de Venezuela; a dicha prueba el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 506, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.360 y 1.378, del Código Civil, y aprecia que dicho cheque fue emitido a nombre de la parte actora, por la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 183.000,00), y así se decide.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandada promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se declara.
• Asimismo promovió la PRUEBA DE INFORMES dirigida al BANCO DE VENEZUELA S.A., BANCO UNIVERSAL y a la SUPERINTENDENCIA DE INSTITUCIONES FINANCIERAS (SUDEBAN); la cual fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad ordenando su evacuación. Consta a las actas procesales las respuestas de las diferentes entidades bancarias y en vista que no fueron cuestionadas por la contraparte se valoran conforme los Artículos 12, 433, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil, y aprecia de su contenido lo siguiente:
 Que la SUPERINTENDENCIA DE INSTITUCIONES FINANCIERAS (SUDEBAN);solicito la información requerida por este despacho a través de circular dirigida al sector bancario nacional, con indicación expresa que la misma debía ser remitida a este Tribunal, en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles bancarios.
 Que el BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, BANCAMIGA, 100% BANCO, VENEZOLANO DE CRÉDITO, BANCO ACTIVO, BANCO PROVINCIAL, BANCO PLAZA, BANCO EXTERIOR, BANCO ESPIRITO SANTO, BANCO OCCIODENTAL DE DESCUENTO, INSTITUTO MUNICIPAL DE CRÉDITO POPULAR, BANCRECER, BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, BANCO INTERNACIONAL DE DESARROLLO, BANCARIBE, CITIBANK, BANCO DEL PUEBLO SOBERANO, DEL SUR, BANCO DEL TESORO, BANDES MI BANCO, manifestaron en sus comunicaciones que el ciudadano JAVIER OSCAR PERALTA FERNÁNDEZ, no mantiene ningún tipo de relación con dichas instituciones.
 Que el BANCO FONDO COMÚN, manifestó que el ciudadano JAVIER OSCAR PERALTA FERNÁNDEZ, posee una cuenta ahorro nomina Nº 600811371 y envió movimientos de la referida cuenta.
 Que el BANCO MERCANTIL, manifestó que el ciudadano JAVIER OSCAR PERALTA FERNÁNDEZ, posee una cuenta ahorro Nº 7256-00623-3 y envió movimientos de la referida cuenta.
 Que el BANCO DE VENEZUELA, manifestó que el ciudadano JAVIER OSCAR PERALTA FERNÁNDEZ, posee una cuenta corriente Nº 0102-0284-10-01-00010891 y envió movimientos de la referida cuenta; asimismo indico dicha entidad bancaria que el referido ciudadano mantuvo una cuenta signada con el Nº 0102-0193-41-00-0267260, cancelada en fecha 14-06-2001. También dicho organismo informó a este Tribunal que el Ciudadano solicito ante la oficina La Previsora un crédito hipotecario el cual fue aprobado bajo ciertos términos, que el documento de compraventa fue redactada por el BDV y despachado a la oficina para entrega al cliente en fecha 04/06/2012; que el sistema consta que el cliente presento el documento en Registro Publico y la fecha firma fue pautada para el día 06 de agosto de 2012; que había efectuado una llamada al ciudadano Javier Peralta para consultar la demora en la protocolización y ratificar la aprobación del crédito, el cliente indico encontrarse realizando demanda contra el vendedor por cumplimiento de contrato, entre otras cosas, y así se decide.

DE LA RESOLUCIÓN DE LA PRESENTE CONTROVERSIA
Planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia y analizadas las pruebas, se pasa a decidir el mérito de la causa, previa las siguientes consideraciones:
De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta, ni las obligaciones que se derivaron del mismo para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, y así se deja establecido.
Ahora bien, al haber quedado valido el contrato de opción de compra venta, razón por la cual resulta oportuno que el Tribunal haga previamente algunas consideraciones en torno a las siguientes instituciones y sus efectos, en la forma siguiente:
Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la opción bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo.
Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.
Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
Ahora bien, cabe destacar que los contratos de opción bilateral de compra – venta, se realizan mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva, y en el caso bajo análisis no se evidenció acuerdo verbal, donde las partes llegaran a un convenio distinto en cuanto al precio, y a los términos bajo los cuales se llevaría a cabo la negociación, tal y como lo señalo la parte demandada en su escrito de contestación.
Planteados, así, los términos del disenso, este Tribunal observa que:
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, la cual ha sido plenamente ratificada por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, así como la doctrina imperante, deja sentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió loa obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Conforme a la antiquísima Doctrina de Casación transcrita, la cual es plenamente aplicable en derecho y acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, del minucioso estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente constata este Juzgador que durante el lapso probatorio solo la parte demandada hizo uso de tal derecho; igualmente se observó este Juzgado del contrato de opción de compra venta, suscrito entre las partes el 22 de Marzo de 2012, ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 26, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública y el Acuerdo Privado en fecha 02 de abril de 2012, objeto de la presente causa, valorados en la etapa probatoria, que en la Cláusula Segunda se estableció el precio de la venta en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (BS. 870.000,00); asimismo en la Cláusula Tercera se estableció el plazo para llevarse a cabo la protocolización del contrato definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Correspondiente, el cual tendría una duración desde su inicio cierto, que sería desde la fecha establecida en el acuerdo privado, a saber, el día 03 de abril de 2012 de ciento vente (120) días calendarios o continuos; en su cláusula cuarta establecieron una penalidad indemnizatoria y en la cláusula quinta obligaciones reciprocas; esto implica que en el contrato analizado se encuentran los elementos esenciales para la existencia de la compraventa, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.141 eiusdem, y por ser la misma de carácter consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.161 ibídem; y así se deja establecido.
De lo anteriormente expuesto considera este Tribunal que la parte actora solicitó un crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, para cumplir con su obligación de pagar el precio de la venta y que el mismo fue aprobado, tal y como se evidencia de la comunicación emitida por dicha entidad bancaria, también es cierto que la parte actora incumplió con lo estipulado en la cláusula tercera del referido contrato, ya que no cumplió dentro de los ciento veinte (120) días continuos, lograr la protocolización del documento de venta definitivo, tal y como se evidencia de la Constancia de Recepción emitida por el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de julio de 2012; donde deja constancia que el ciudadano Javier Peralta Fernández, en la referida fecha presentó la solicitud de venta, y era en dicha fecha que vencía el lapso estipulado en el contrato no cumpliendo así con su obligación en el tiempo y lugar fijados en el contrato; aunado al hecho que la parte demanda trajo a los autos el telegrama enviado a la parte actora, en fecha 02 de agosto de 2012, donde le manifestaba que de conformidad con lo dispuesto en la cláusula cuarta del Contrato de opción de Compra Venta que suscribieran el 22 de marzo de 2012, se ha extinguido por haber transcurrido el termino en él establecido y lo insto para hacer la devolución del remanente que le queda en fondo por ante la misma notaria y por escrito, con lo que se puede presumir que la parte demandada no había sido notificada para la firma del contrato definitivo, y al no haber demostrado durante el transcurso del proceso alguna otra circunstancia que lo relevara de sus obligaciones, mal puede pretender el cumplimiento de una prestación que no se entiende enteramente satisfecha por su parte, por lo que las alegaciones contenidas en el escrito libelar no pueden ser oponibles a la parte demandada en la forma como se hicieron, dado que el incumplimiento viene dado por su parte, por lo que se debe DECLARAR SIN LUGAR la pretensión principal conforme los lineamientos de esta Sentencia, y así se decide.
Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la RECONVENCIÓN opuesta, de lo cual observa:
En el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por considerar que su representada entregó en tiempo oportuno los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta, el actor no introdujo el documento de venta ante el registro público correspondiente para su oportuna protocolización, ni notificó la fecha del otorgamiento de venta ni a su representada ni al Banco de Venezuela que financiaría parte del precio de venta al comprador, irrespetando e incumplimiento los lapsos fijados contractualmente para el otorgamiento del referido contrato , toda vez que los ciento veinte (120) días calendario contados a partir del 03 de abril de 2012, inclusive, iniciaba el plazo, vencieron el 31 de julio de 2012, sin que hasta dicha fecha se hubiera fijado la oportunidad para el otorgamiento o se hubiese notificado a su representada que iba a efectuarse el mismo.
También señalan que visto el incumplimiento del comprador vencido el plazo de la opción, el día 02 de agosto del 2012, su representada dirigió un telegrama al demandado, notificándole del vencimiento de la opción y que por haber incumplido se reservaba la cantidad de Setenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 78.000,00) establecido como cláusula penal y le reintegraría de manera inmediata la cantidad de Ciento Ochenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 183.000,00), para lo cual el 03 de agosto de 2012, compro un cheque de gerencia al Banco de Venezuela, cuyo beneficiario era el demandado.
En la oportunidad legal correspondiente para la contestación de la reconvención, la parte actora-reconvenida, no compareció ni por si ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la misma, por lo que se debe aplicar el último aparte del artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, que dice:
“Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca..”.

Ahora bien, al no haber dado contestación se presume que la parte reconvenida admite todo cuanto alegó la parte reconviniente en su escrito de reconvención, y observa este Juzgado que la que la acción de reconvención intentada no sea contraria al orden público o a alguna disposición expresa de la ley; este Juzgador señala que la parte actora tal y como se establecido en el fondo de la causa, que la parte actora ciertamente incumplió con su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta dentro de los ciento veinte (120) días continuos establecidos para ello, así como tampoco notificó a la parte demandada para la firma del mismo; por consiguiente lo ajustado a derecho es DECLARAR CON LUGAR LA ACCIÓN DE RECONVENCIÓN opuesta, y declarar RESUELTO JURISDICCIONALMENTE la Promesa de Compra-Venta autenticada ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de Marzo de 2012, ante la anotado bajo el Nº 26, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; y que la parte demandada se quede con la cantidad Setenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 78.000,00), por concepto de Cláusula Penal por el incumplimiento del contrato señalado Ut Supra, y está a su vez quede obligada a restituir al señor Javier Peralta Fernández la suma de Ciento Ochenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 183.000,00) como devolución parcial de arras por su incumplimiento; y así se decide.
Por todo lo antes expuesto, la demanda que origina estas actuaciones no debe prosperar en derecho conforme los lineamientos señalados con antelación, y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde no se desprende la procedencia de la pretensión invocada en el escrito libelar, razón por la cual es forzoso para este Juzgador DECLARAR SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta y CON LUGAR la reconvención, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se declara.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentada por el ciudadano JAVIER OSCAR PERALTA FERNÁNDEZ contra la ciudadana TAHELY DEL ROCIÓ ARMAS CALDERÓN, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales que la parte actora no dio cumplimiento a los parámetros establecidos en el contrato.
SEGUNDO: Con LUGAR la acción de RECONVENCIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la parte demandante; conforme los lineamientos explanados en el fallo.
TERCERO: RESUELTO JURISDICCIONALMENTE la Promesa de Compra-Venta autenticada ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de Marzo de 2012, ante la anotado bajo el Nº 26, Tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública.
CUARTO: QUEDA A FAVOR de la parte demandada la cantidad Setenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 78.000,00), por concepto de Cláusula Penal por el incumplimiento del contrato señalado Ut Supra, y está a su vez debe restituir al señor Javier Peralta Fernández la suma de Ciento Ochenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 183.000,00) como devolución parcial de arras por incumplimiento en la materialización de la compra venta del inmueble.
QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.
SEXTO: SE ORDENA la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legal correspondiente
Publíquese, Regístrese, y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
EL JUEZ

Dr. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha se publicó y registró el presente fallo siendo las 03:09 p.m.

EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO