TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 31 de marzo de 2014
203º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2010-000395
PARTE ACTORA: Ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos: V-1.509.195 y V-5.900.505, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS DANIEL LINAREZ, ODRIS ORTIZ y MIGUEL MORILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos: V-5.973.445, V-10.207.398 y V-15.588.586, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 69.065, 96.601 y 114.618, en el mismo orden enunciado.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No: V-10.507.043; y la sociedad mercantil PROMOTORA TROANCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de enero de 1991, bajo el Nº 55, Tomo 10-A-Pro.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No consta en autos representación judicial alguna. Les fue designado defensor judicial, recayendo dicho nombramiento en la persona de JUAN LEONARDO MONTILLA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.555.673, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 66.653.-
MOTIVO: RETRACTO LEGAL.-
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 11 de mayo de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados CARLOS DANIEL LINAREZ, ODRIS ORTIZ y MIGUEL MORILLO, quienes actuando en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, procedieron a demandar al ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO y a la sociedad mercantil PROMOTORA TROANCA, C.A., por RETRACTO LEGAL.-
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Juzgado, previa distribución, fue admitida la pretensión por auto de fecha 13 de mayo de 2010, de conformidad con lo previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de los codemandados para la contestación de la demanda. Asimismo, tal y como fuera requerido en el escrito libelar, se libraron oficios Nos 131/10, 132/10, 133/10 y 134/10, dirigidos a la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, requiriéndole suministrara a este Despacho, información del último domicilio de los ciudadanos MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, OLGA BEATRIZ TROCONIS DE MORENO, EDUARDO TROCONIS ANGULO y HERNA TROCONIS ANGULO, los tres últimos en su condición de Directores de la sociedad mercantil demandada.-
Mediante diligencia presentada en fecha 25 de mayo de 2010, la representación actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de las compulsas.-
Consta a los folios 54 al 61, que en fecha 9 de junio de 2010, el ciudadano ANDRY RAMÍREZ, Alguacil Titular adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, entregó los mencionados Oficios en la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería.-
En fecha 4 de octubre de 2010, la representación actora solicitó se libraran nuevos oficios requiriendo la información solicitada, librándose al efecto oficios Nos: 527/2010, 529/2010, 530/2010 y 531/2010, en fecha 6 de octubre de 2010, dirigidos al Director del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, debidamente entregados en dicha oficina tal y como consta a los folios 69 al 76.-
Mediante diligencia presentada en fecha 3 de diciembre de 2010, el apoderado actor solicitó se ratificaran los oficios enviados al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, toda vez que no se había obtenido respuesta del mencionado organismo, acordado en conformidad por auto fechado 6 de diciembre de 2010, librándose oficio Nº 720/2010, cuyas resultas constan en autos a los folios 83 al 87, mediante el cual fue remitida la información de los movimientos migratorios, mas no la dirección del último domicilio de los demandados, por lo que en fechas 15 y 22 de febrero de 2011, dicha representación solicitó se libraran nuevos oficios, librándose en consecuencia los Oficios Nos 108/2011 y 123/2011, recibidos en dicha oficina tal y como consta a los folios 94 y 98.-
Así, consta al folio 100 de la primera pieza del presente asunto, que en fecha 15 de marzo de 2011, se agregó Oficio Nº RIIE-1-0501-4645, proveniente de la Dirección de Dactiloscopia y Archivo Central del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, mediante el cual suministró información del último domicilio del ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO.-
Mediante escrito presentado en fecha 25 de marzo de 2011, la representación judicial de la parte actora consignó copias de los Oficios Nos RIIE-1-0501-1972, RIIE-1-0501-1971 y RIIE-1-0501-1973, provenientes de la Dirección de Dactiloscopia y Archivo Central del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, en donde se suministra la información solicitada, los cuales por error involuntario fueron enviados a otro Juzgado de este mismo Circuito Judicial, en virtud de lo cual solicitó se libraran las compulsas a la parte demandada, indicando al efecto la dirección de los codemandados.-
Consta al folio 109 de la pieza I del presente asunto que, en fecha 4 de abril de 2011, fueron libradas las compulsas respectivas.-
En fecha 7 de abril de 2011, el apoderado actor dejó constancia del pago de los emolumentos necesarios para la práctica de las citaciones (folios 110 al 113).-
Así, consta a los folios 114 y 116 que, en fecha 25 de abril de 2011, el ciudadano ANDRY RAMÍREZ, Alguacil Titular adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, informó que le fue imposible practicar la citación personal de los codemandados, consignando en consecuencia las compulsas respectivas.-
En fecha 28 de abril de 2011, la representación actora solicitó la citación por carteles, siendo acordado por auto de fecha 29 de abril de 2011, librándose al efecto el respectivo cartel de citación, posteriormente consignado en autos su publicación, dejando constancia el Secretario de haber cumplido con la formalidad de su fijación.-
Mediante escrito presentado en fecha 17 de octubre de 2011, la representación judicial de la parte actora solicitó la reposición de la causa al estado de agotar la citación personal de la parte demandada.-
En fecha 21 de octubre de 2011, este Juzgado dictó sentencia interlocutoria mediante la cual repuso la causa al estado de practicar la citación personal de la parte demandada y por vía de consecuencia, declaró la nulidad de todo lo actuado a partir del 25 de abril de 2011.-
Agotada la citación personal de la parte demandada e infructuosa como resultó la misma, previo requerimiento de la parte actora, se procedió a la citación por cartel, conforme lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose con la formalidades establecidas en dicho artículo, con la publicación, consignación en autos y posterior fijación en el domicilio de los demandados, tal y como consta de la declaración de la entonces Secretaria de este Despacho inserta al folio 13 de la pieza II del presente asunto, en fecha 8 de julio de 2013.-
Vencido el lapso concedido a los codemandados sin su correspondiente comparecencia, previa solicitud de la parte actora, le fue designado defensor ad litem, recayendo dicho nombramiento en la persona del abogado JUAN LEONARDO MONTILLA GONZÁLEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 66.653, quien debidamente notificado del cargo, prestó el juramento de Ley mediante acta levantada al efecto en fecha 8 de noviembre de 2013.-
En fecha 15 de noviembre de 2013, la representación actora consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa de citación al defensor judicial, siendo librada en fecha 18 de noviembre de 2013.-
Consta al folio 24 de la pieza II del presente asunto que, en fecha 26 de noviembre de 2013, el ciudadano MIGUEL PEÑA, Alguacil Titular adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber citado al defensor judicial designado.-
En fecha 5 de diciembre de 2013, el Defensor Judicial designado a la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.-
Durante el lapso probatorio, sólo la representación judicial de la parte actora hizo uso del derecho conferido por el legislador, promoviendo aquellos medios de prueba que consideró pertinentes a favor de los intereses de sus defendidos, las cuales fueron admitidas mediante auto fechado 16 de diciembre de 2013.-
En fecha 7 de enero de 2014, se practicó la inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte actora.-
Finalmente, en fecha 15 de enero de 2014, se dictó auto mediante el cual se difirió el lapso para dictar sentencia.-
II-
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
Alegatos de la actora:
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que, desde el 15 de octubre de 1980 sus representadas han venido ocupando como arrendatarias, de forma ininterrumpida, un bien inmueble identificado “QUINTA TROAN”, ubicada en la calle Rizquez de la Urbanización Los Chaguaramos, Manzana “O”, Zona II, Parroquia San Pablo, Municipio Libertador del Distrito Capital, según se evidencia de instrumento privado anexo marcado con la letra “B”.
Sostienen asimismo que, para la fecha de suscripción del contrato la titularidad de la propiedad sobre el bien inmueble dado en arrendamiento correspondía a la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS, y posteriormente pasó a la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Cuarto Circuito de Registro Publico del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de febrero de 1991.
Que al inicio de la relación arrendaticia se estableció que el inmueble dado en arrendamiento lo constituía la PLANTA ALTA de la “QUINTA TROAN”, dado que para la fecha de suscripción del contrato sólo la planta alta estaba acondicionada para ser habitada, estando la planta baja con graves deterioros en los servicios de aguas blancas y servidas, instalaciones eléctricas, problemas de frisos en las paredes, pisos y techos por causa de la humedad, filtraciones y falta de mantenimientos, lo cual afectaba a la planta alta, ya que las dos plantas se encuentran interconectadas, constituyendo un sólo inmueble, con un único acceso, siendo el caso a su decir, dicha situación afectaba la salud y seguridad física de los arrendatarios, por lo que las partes contratantes convinieron verbalmente en realizar las reparaciones necesarias en la planta baja, para posteriormente ser ocupar dicha área.
Que en cumplimiento del pacto verbis, sus representadas a sus únicas expensas y con dinero de su propio peculio realizaron las reparaciones necesarias en la planta baja del inmueble antes señalado, concluyendo las mismas a inicio del año 1995, fecha desde la cual ocupan la totalidad del inmueble, es decir, la planta baja y alta.
Que se evidencia de certificación de consignaciones, anexo marcado con la letra “C”, los depósitos y consignaciones que ha realizado la ciudadana ANGELA ROMELIA SAMIDEY SANTAMARIA, en el periodo comprendido entre el 24 de diciembre de 2003 hasta el 16 de abril de 2010, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a favor de la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS, ello en virtud de la negativa de la arrendataria de recibir el canon de arrendamiento.
Que a la muerte de la ciudadana CIRA ANGULO, el citado inmueble pasó a ser propiedad de la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., conforme documento protocolizado en fecha 6 de febrero de 1991, en el Registro inmobiliario del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Libertados del Distrito Capital, siendo sus únicos accionistas y Directores, los ciudadanos OLGA BEATRIZ TROCONIS DE MORENO, EDUARDO TROCONIS ANGULO y HERNA TROCONIS ANGULO, quienes aparecen como únicos y universales herederos de su arrendadora, CIRA DE TROCONIS.-
Que desde el año 1980, sus mandantes han ocupado las dos plantas, existiendo un solo medidor para el servicio de energía eléctrica y uno solo para el servicio de agua, que no existe documento protocolizado de condominio que permita el aprovechamiento independiente de las plantas.
Refieren asimismo los apoderados actores, que en fecha 15 de abril de 2010, la ciudadana ANGELA ROLELIA SEMIDEY fue notificada por el Alguacil del Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la solicitud de entrega material intentada por el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO sobre el inmueble en cuestión, anexo marcado “D”, en virtud de haberlo adquirido mediante contrato de venta suscrito con la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., según consta de instrumento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 19, Tomo 2, Protocolo Primero, en fecha 13 de octubre de 2008, anexo marcado con letra “F”.
Que el precio de la venta fue pactado por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), de los cuales la compradora declaró haber recibido la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), y la cantidad restante, es decir, CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), pagaderos en dos cuotas en un plazo de 120 días siguientes a la fecha de la protocolización y registro del documento en cuestión.
Igualmente sostienen que, siendo sus representadas, arrendatarias desde hace treinta (30) años en el inmueble anteriormente referido, nunca fueron notificadas por ningún medio sobre la oferta de venta del inmueble, a su decir, incumpliendo la vendedora y el comprador con el derecho de preferencia que impone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, pasado un año de la compra del inmueble, solicitó la entrega material del mismo, desistiendo de tal solicitud graciosa con vista a la oposición planteada por sus poderdantes. Adicionalmente señalan que los ciudadanos OLGA BEATRIZ TROCONIS DE MORENO, EDUARDO TROCONIS ANGULO y HERNA TROCONIS ANGULO, incoaron un juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento contra la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY, declarado sin lugar el 22 de marzo de 2004 y confirmado por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, intentando contra ésta querella constitucional desechada por el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 06 de diciembre de 2005.
Que posteriormente intentaron una Acción Reivindicatoria, la cual cursa actualmente ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
Que en virtud de todo lo anterior en nombre de sus representadas proceden a incoar la presente demanda por retracto legal, para que sus mandantes se subroguen en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en la posición del comprador, ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO.
Fundamentaron la pretensión en los artículos 42, 44, 45, 46 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad legal correspondiente, el defensor judicial designado a la parte demanda procedió a promover la cuestión previa contenida en el numera 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sosteniendo que las accionantes sólo son arrendatarias de la planta alta del inmueble y no de la totalidad del inmueble denominado TROAN; igualmente, alegó la falta de cualidad de la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por ser las demandantes arrendatarias sólo de la Planta Alta del mencionado inmueble; asimismo, alegó la caducidad de la acción de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 43 eiusdem, y artículo 1547 del Código Civil, y procedió a dar contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo la misma, por no ser cierto los hechos alegados y resultar infundados los argumentos de derecho invocados.
Negó, rechazó y contradijo que las demandantes hayan ocupado en su totalidad, bajo condición de arrendatarias, la quinta denominada TROAN, y que tal ocupación se realizará desde el año 1980. Asimismo, impugnó y desconoció en su contenido y firmar, el documento acompañado al escrito libelar anexo marcado “B”.
Negó, rechazó y contradijo que la quinta TROAN sufriera graves deterioros en los servicios de aguas blancas, aguas servidas e instalaciones eléctricas, así como en paredes, frisos, pisos y techos por filtraciones y falta de mantenimiento, y como consecuencia de ello, que la planta alta estaba afectada, y que afectara la salud y seguridad física de cualquier persona que ocupara el inmueble.
Negó, rechazó y contradijo que sus representados hubieran convenido verbalmente en que las demandantes realizaran las reparaciones para luego ocupar la totalidad del inmueble.
Negó, rechazó y contradijo la existencia de un contrato verbis, y que de él hayan derivado autorizaciones para que las demandantes hayan realizado reparaciones a sus únicas expensas y con su propio dinero sobre la planta baja de la quinta TROAN. Asimismo, que las arrendatarias hayan sido autorizadas para ocupar el inmueble en su totalidad, en condición de arrendatarias.
Negó, rechazó y contradijo que la codemandada sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., estuviera obligada a dar cumplimiento al procedimiento establecido en los artículos 44, 45 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que las demandantes no son arrendatarias de la totalidad del inmueble denominado quinta TROAN.
Negó, rechazó y contradijo que sus representados estuvieran obligados a realizar notificación autentica de oferta de venta, ya que a su decir, al no ser arrendatarias de la totalidad del inmueble no les asiste el derecho de retracto legal establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Adujo que el hecho de haber podido las arrendatarias cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, no basta para hacerse acreedoras del derecho de retraer la venta realizada, por cuanto a su decir, no basta alegar que son arrendatarias por treinta (30) años, sino probar la solvencia durante todo el tiempo que dicen haber ocupado el inmueble y el pago del canon de los niveles o plantas (alta y baja) y no una de ellas.
Negó, rechazó y contradijo que las accionantes tengan derecho a que sus representados les reconozcan o que el Tribunal declare la existencia de un derecho de preferencia a su favor, sobre el inmueble denominado quinta TROAN.
Negó, rechazó y contradijo que las accionantes tengan derecho a subrogarse en la condición de compradoras del inmueble denominado quinta TROAN, adquirido por el codemandado MARCO DOMÍNGUEZ.
Finalmente, negó, rechazó y contradijo que las demandantes tengan derecho a pagar, para el supuesto negado que sea declarado con lugar los pedimentos primero y segundo del escrito libelar, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), sosteniendo que el codemandado MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO tiene derecho a una tutela judicial efectiva, es decir, que tiene derecho se le entregue una cantidad de dinero que sea suficiente para adquirir un inmueble de las mismas o similares características, tanto de ocupación geográfica como de área o superficie del inmueble en referencia, ya que se producirse lo contrario se produciría un desequilibrio económico en perjuicio del mismo, por efecto de la inflación que vive la economía venezolana, en virtud de lo cual solicitó sea indexada la cantidad señalada sobre el Índice Nacional de Precios al Consumidor, desde el año 2008 hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme a favor de la parte, si así fuere el caso.
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Punto Previo
Referido lo anterior, considera oportuno quien suscribe decidir en punto previo la cuestión previa promovida, atinente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; la falta de cualidad de la parte actora y la caducidad de la acción, sobre la base de las siguientes consideraciones:
Respecto a la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el defensor judicial designado a la parte demandada, argumentó lo siguiente:
“…alego la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, pues en el mejor de los casos, las accionantes solo serán arrendatarias del nivel Planta Alta, pero nunca de la totalidad del inmueble denominado Troan.
(…) de ocupar las demandantes la totalidad del inmueble (que incluiría la Planta Baja), ello devendría de una situación de hecho, pero no de una relación contractual arrendaticia.
Nadie en su sano juicio arrendaría una Quinta en Los Chaguaramos, Caracas, la mitad bajo contrato escrito y la otra mitad bajo contrato verbis, y dejaría de fijar o establecer un canon de arrendamiento por lo que al contrato verbis se refiere. Menos si ello implica reparaciones mayores sobre una Quinta.
(…)
Por tanto, rechazo que a las accionantes les haya sido arrendado el inmueble como se indica en el libelo: la Planta Alta, mediante contrato escrito; y, la Planta Baja, mediante contrato verbal, con la particularidad que sobre la Planta Baja no aparece establecido un canon de arrendamiento, ni siquiera regulaciones para las supuestas reparaciones, (…)
El Tribunal Supremo de Justicia, a través de los órganos jurisdiccionales, en innumerables sentencias ha redundado sobre la improcedencia del retracto legal arrendaticio, cuando se ocupa una parte del inmueble y el mismo se vende globalmente…”. Al respecto citó criterio Jurisprudencial.

Dicho lo anterior, considera oportuno quien sentencia, advertir que dentro de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca, en el entendido que requiere de texto expreso que prohíba el ejercicio de la acción en el caso concreto, así, el artículo 1.801 del Código Civil no permite reclamo alguno derivado de un juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta. Comprende igualmente la denominada inadmisibilidad pro tempore de la demanda; es decir, cuando el actor desiste del procedimiento (artículo 266 del Código de Procedimiento Civil); cuando se verifica la perención de la instancia (artículo 271 del mismo Código); o cuando no se subsana oportunamente la demanda tal y como lo dispone el artículo 354 del Código Adjetivo en su parte in fine.
En este mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, en fecha 26 de febrero de 2002, en la cual señaló lo siguiente:
“…resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.
No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas…”.
Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4 de abril de 2003, estableció:
“…Se equivoca el Juez de alzada al realizar tal consideración, puesto que para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio…”
De tal manera que el criterio reiterado, pacífico y taciturno de la jurisprudencia patria, ha sostenido que la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, que está dirigida al ataque procesal de la acción, al sostener el oponente la existencia de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción, originado de la prohibición legislativa, por lo que la misma procede sólo cuando expresamente el legislador prohíbe tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la casación, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

En este orden de ideas, cabe destacar lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (1 de enero de 2000), aplicable pro tempore al caso de autos, que dispone lo siguiente:

“...Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.

Dicho lo anterior y aplicando el criterio jurisprudencial antes transcrito al caso bajo estudio, se evidencia de autos que la pretensión de la parte actora pretende el retracto legal arrendaticio sobre el bien inmueble denominado quinta “TROAN”, que a su decir, son arrendatarias desde hace treinta (30) años.
Así las cosas, se observa que lo que pretende la actora se ventila por el procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello por mandato del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de lo cual, este Juzgado considera que la presente pretensión no está comprendida dentro de las acciones que expresamente la Ley prohíbe admitir; en consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por el defensor judicial designado a la parte demandada en atención al contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que con fundamento en los argumentos expuestos por la parte actora en su escrito libelar respecto a ser arrendatarias de la totalidad del inmueble, constituye materia del debate probatorio. ASÍ SE DECIDE.
Establecido lo anterior, corresponde analizar el alegato de falta de cualidad de la parte actora, y en ese sentido, el defensor judicial de la parte accionada sostuvo que, quedó evidenciado con la copia simple del presunto contrato de arrendamiento que el mismo hace referencia a la planta alta del inmueble denominado quinta TROAN, y no al inmueble en su totalidad, y que su ocupación en ambas plantas viene dado por una situación de hecho y no contractual, por lo que a su decir, a la parte actora no les asiste el derecho de retraer la cosa vendida al comprador, para adquirirla por una preferencia como arrendatarias.
En tal sentido, el Dr. Arístides Rengel Romberg ha establecido que: La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.
En consonancia con lo anterior, debe entenderse la cualidad o legitimatio ad causam como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo, y que desde un punto de vista procesal, la cualidad debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado o demandados, y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En el presente caso se observa que, el defensor judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad activa, aduciendo que la parte accionante no ocupa la totalidad del inmueble sino una parte de ella, y como consecuencia de ello, no le nace el derecho de acción frente a sus representados para retraer la cosa, de lo cual destaca esta Juzgadora que dicho alegato atiende a consideraciones de fondo, es decir, el determinar si la parte actora posee o no la totalidad del inmueble, y por consiguiente, si es procedente la demanda incoada en los términos propuestos, situación que va a ser dilucidada más adelante. Asimismo, se evidencia que la parte actora afirma ser titular de un derecho y como consecuencia de ello procede a instaurar la presente acción por retracto legal arrendaticio, lo cual configura como precedentemente se expuso, el supuesto de cualidad activa; y dirigen la acción contra los codemandados del presente asunto, por ser estos los que vulneran el supuesto derecho de preferencia en la presunta relación arrendaticia existente entre ellos (cualidad pasiva), no configurándole en el caso analizado supuesto alguno de falta de cualidad, en virtud de lo cual se declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa alegada por el defensor judicial. ASÍ SE DECIDE.
Respecto a la caducidad de la acción, el defensor judicial designado a la parte demandada argumentó lo que de seguida se transcribe:

“…de conformidad con el artículo 47, en concordancia con el artículo 43, ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículo 1.547 del Código Civil, alego la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio incoada (…)
Sobre el alcance y como se computan los plazos señalados en los precedentes artículos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25/04/2003, estableció:
(…)
Queda claro que si el inmueble fue vendido el 13/10/2008, para el momento en que se intentó la demanda, 11/05/2010, había transcurrido suficientemente el tiempo para que operara la caducidad…”.

Al respecto, el Tribunal observa:
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº RC-00260, proferida en fecha 20 de mayo de 2005, amplió el criterio a regir para el cálculo del lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, abandonando su criterio jurisprudencial sostenido desde el 19 de octubre de 1954, en los siguientes términos:
“…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide…”. (Negrilla del Tribunal).

En este sentido, la misma Sala se pronunció mediante sentencia de fecha 26 de noviembre de 2007, estableciendo que:
“…en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vació legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta Sala en sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N° 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:
(…) el lapso de caducidad para los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.
(…Omissis…)
Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de la venta, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta del aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno dependen de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor.

Más recientemente, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la Republica, mediante sentencia dictada en fecha 21 de febrero de 2013, Exp. AA20-C-2012-0000307, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, ratificó su criterio sostenido respecto al cálculo del lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, desde el fallo dictado en fecha 20 de mayo de 2005.
De la doctrina jurisprudencial precedentemente transcrita se desprende que, el lapso de cuarenta (40) días calendario para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, se computa desde la fecha en que se produce la notificación o aviso cierto al arrendatario, y en el caso de que encontrándose presente el arrendatario y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del inmueble, como en el caso de marras, a partir de la fecha en que quede demostrado el hecho de haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva.
Ahora bien, en el presente caso la parte demandada no consignó en autos prueba alguna que demuestre que efectivamente se produjo la notificación a la presunta arrendataria (hoy parte actora), lo cual hace que se configure el segundo de los supuestos, es decir, ausencia de notificación, en consecuencia, el plazo de caducidad (40 días calendario) se comienza a computar a partir de la fecha en que la parte actora tuvo conocimiento cierto de la enajenación del inmueble supuestamente dado en arrendamiento.
En tal sentido, se evidencia de la narrativa de la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de abril de 2010 (anexo “E”, folios 31 y 32 de la pieza I), con ocasión al desistimiento del procedimiento de entrega material intentado por el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ, lo siguiente: “…El dieciséis (16) de abril del año 2010, el Alguacil encargado de practicar la notificación, consignó boleta firmada por la ciudadana Ángela Semidey, la cual manifestó que ella vive en el inmueble y le haría entrega de la boleta a la abogada que lleva el juicio…”, fecha (inclusive) cierta a partir de la cual se infiere la presunta arrendataria (parte actora) tuvo conocimiento de la venta del inmueble, siendo el caso que la presente pretensión fue presentada para su admisión en fecha 11 de mayo de 2010, oportunidad para la cual sólo habían transcurrido veintiséis (26) días calendario, por lo que concluye quien juzga que la demanda incoada fue presentada de manera tempestiva, en consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la caducidad de la acción alegada por el defensor judicial. ASÍ SE DECIDE.
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De la actividad probatoria
Tal y como fue indicado en la narrativa de esta decisión, sólo la parte demandante promovió los medios de prueba que consideró pertinentes a la defensa de los intereses de sus representadas, por lo que en atención a lo dispuesto en los artículos 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Sentenciadora a realizar el análisis de las probanzas aportadas en autos.
En la oportunidad en la cual fue presentado el libelo de demanda, la parte actora acompaño conjuntamente con el mismo, los siguientes recaudos:
1. Marcado “A”, folios 15 al 17, instrumento poder que acredita la representación judicial de los abogados CARLOS DANIEL LINAREZ, ODRIS ORTIZ y MIGUEL MORILLO. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas;
2. Marcado “B”, folios 18 al 20 de la primera pieza, copia simple de documento privado. Al respecto, se observa que dicho instrumento fue impugnado por el defensor judicial de la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, resaltando este Juzgado que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias fotostáticas de los instrumentos privados carecen de valor probatorio. Así se declara;
3. Marcado “C”, folios 21 al 26, ratificada durante el lapso probatorio, Certificación de Consignaciones realizada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, del cual se desprende que en el expediente Nº 9816000330, nomenclatura interna de dicho circuito, la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY SANTAMARIA, titular de la cédula de identidad Nº 1.509.195, realizó consignaciones a favor de la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS, titular de la cédula de identidad Nº 652.293, por concepto de cánones de arrendamientos del inmueble CALLE RISQUEZ, QUINTA TROAN, PLANTA ALTA, LOS CHAGUARAMOS, CARACAS, en fechas 7 y 19 de enero, 18 de febrero, 16 de marzo, 21 de abril, 18 de mayo, 16 de junio, 22 de julio, 17 de agosto, 20 de septiembre, 21 de octubre, 22 de noviembre de 2004; dos consignaciones el 20 de enero, y seguidamente el 21 de febrero, 22 de marzo, 20 de abril, 23 de mayo, 20 de junio, 20 de julio, dos consignaciones el 21 de septiembre, luego el 20 de octubre y 22 de noviembre de 2005; dos consignaciones el 20 de enero, y seguidamente en fechas 20 de febrero, 22 de marzo, 20 de abril, 22 de mayo, 27 de junio, 21 de julio, dos consignaciones el 25 de septiembre, luego el 20 de octubre y 20 de noviembre de 2006; dos consignaciones el 23 de enero, tres consignaciones el 20 de abril, posteriormente el 22 de mayo, 22 de junio, 20 de julio, dos consignaciones el 25 de septiembre, luego el 26 de octubre y 26 de noviembre de 2007; dos consignaciones el 29 de enero, seguidamente el 3 y 31 de marzo, 2 y 28 de mayo, 28 de julio, 14 de agosto, 1 y 29 de octubre y 21 de noviembre de 2008; dos consignaciones el 21 de enero, luego el 20 de febrero, 23 de marzo, 22 de abril, 25 de mayo, 22 de junio, 21 de julio, dos consignaciones el 24 de septiembre, luego el 28 de octubre, 23 de noviembre y 17 de siembre de 2009; 27 de enero, 22 de febrero, 22 de marzo y 16 de abril de 2010, respectivamente. Al respecto, esta Juzgadora los considera documentos judiciales y los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil;
4. Marcado “D”, folios 27 al 30, copias fotostáticas de documento privado y de instrumento poder otorgado a la abogada SYR LEONIDAS DAVILA TORRES. Al respecto, este Juzgado lo se desecha por inconducente, por resultar el medio idóneo para probar los hechos controvertidos en el presente asunto;
5. Marcado “ E”, folios 31 y 32, impresión se sentencia interlocutoria con fuerza definitiva proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de abril de 2010, con ocasión al procedimiento de entrega material intentado por el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ. Al respecto, se observa que no puede ser considerada como un instrumento público toda vez que su finalidad es la de informar; Este criterio encuentra sostén en reiterados fallos proferidos por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cuando analiza el valor probatorio de la información referente a las decisiones de la diferentes salas, que el propio Tribunal Supremo de Justicia hace a través de su página web y pone al servicio de la colectividad, y que son llevadas a juicio mediante impresiones de dicha información. (SALA CONSTITUCIONAL, DECISIÓN Nº 982 DEL 6 DE JUNIO DE 2001) “…el sitio Web in comento ha sido diseñado como un medio auxiliar de divulgación de su actividad, es decir que tiene una finalidad netamente informativa, que busca simplemente divulgar su actuación y que en forma alguna se puede sustituir la información alli contenida con la que reposa en los expedientes…omissis…La veracidad y exactitud de tales datos debe ser constatada con los originales que reposan en los archivos y demás dependencias de las Salas de este Tribunal, reservándose este alto Tribunal la potestad de modificar, corregir o eliminar aquellas que por errores tecnicos o humanos hayan sido publicados con inexactitud.” “Respecto a las impresiones provenientes de la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, la Sala Constitucional en reiteradas ocasiones ha señalado que éstas si bien tienen la finalidad de informar, no pueden ser consideradas como documentos públicos.” (Sala Constitucional Sentencia Nº453 del 28-04-2009, expediente Nº08-1416) Adoptando los criterios precedentemente trascritos resulta forzoso para este Juzgado desechar la Prueba aportada, por cuanto de la misma no se desprende que la solicitud de entrega material a la que se alude esté referida al inmueble de autos.
6. Marcado “F”, folios 33 al 44, Copia Certificada de Contrato de Compra Venta, debidamente registrado por ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto Bajo el Nº 19, Tomo 2, Protocolo Primero, en fecha 13 de octubre de 2008. Al respecto, se observa que dicho instrumento no fue impugnado en modo alguno por el defensor judicial de la parte demandada, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, se les confiere todo el valor probatorio, desprendiéndose del mismo la traslación de la propiedad del inmueble objeto de litigio entre la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A. y el ciudadano MARCO ANTONIO DOMINGUEZ QUINTERO.
7. Promovió prueba de informes al Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de que informe si admitió y tramitó el expediente AP31-S-2009-7529, contentivo de procedimiento de entrega material intentado por el ciudadano MARCO ANTONIO DOMINGUEZ QUINTERO; si se ordenó y practicó la notificación de la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY; si la notificada presentó escrito de oposición a la entrega material; si la solicitud concluyó por el desistimiento del solicitante y se remitan copias certificadas de las actuaciones a este Tribunal. Al respecto, se observa que dicha prueba fue admitida y ordenada su evacuación, sin embargo no consta a las actas que conforman el presente expediente las resultas de la misma, lo cual impide su análisis.
8. Asimismo, promovió prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de que informe si en el expediente Nº 98-16000330, la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY, titular de la cédula de identidad Nº V-1.509.195, ha realizado consignaciones arrendaticias a favor de la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS; cual es el inmueble sobre el cual versan las consignaciones, especificando la dirección y cual es la persona beneficiaria de las consignaciones. Al respecto, se observa que dicha prueba fue admitida y ordenada su evacuación, sin embargo no consta a las actas que conforman el presente expediente las resultas de la misma, lo cual impide su análisis.
9. Promovió inspección judicial, la cual fue admitida y evacuada en fecha 7 de enero de 2014, previa la constitución del Tribunal en la Quinta TROAN, ubicada en la Calle Rziquez de la Urbanización Los Chaguaramos, Manzana “O”, Zona II, Parroquia San Pablo, Municipio Libertador del Distrito Capital, dejándose constancia de que el inmueble los constituyen dos plantas interconectadas por una escalera interna, a través de la cual se accede a la segunda planta, con una sola entrada , un solo acceso y un mismo medidor para el inmueble, encontrándose dentro del mismo las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY, titulares de las cédulas de identidad Nos V-1.509.195 y V-5.900.505, respectivamente. Al respecto, esta Juzgadora le concede valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar los hechos a que se contrae la misma.

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Del Fondo
Establecido lo anterior, y analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
El asunto controvertido en la presente causa se circunscribe en determinar la procedencia o no de la demanda que por retracto legal arrendaticio incoaran las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY contra la sociedad mercantil PROMOTORA TROANCA, C.A., y el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO, y como consecuencia de ello, subrogarse en las mismas condiciones en que éste último adquirió el inmueble antes mencionado mediante el instrumento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 19, Tomo 2, Protocolo Primero, en fecha 13 de octubre de 2008.
Al respecto, destaca esta Juzgadora que la legislación inquilinaria venezolana consagra diversos derechos de carácter proteccionista, entre ellos el retracto legal arrendaticio para adquirir el inmueble arrendado bajo determinados supuestos, lo cual de conformidad con la previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable pro tempore al caso objeto de estudio, es un derecho irrenunciable.
Así las cosas, resulta imperativo traer a colación lo dispuesto en los artículos 43, 44 y 48 eiusdem, que establecen:

“…Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.

“…Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.

“…Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”.

“Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario ”.

De las disposiciones precedentemente transcritas se desprende que, el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, subrogándose en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquirió el inmueble arrendado en virtud de tal titulo, siempre y cuando se verifiquen los requisitos concurrentes de procedencia de la acción, a saber: 1) evidentemente, reunir la condición de arrendatario; 2) tener mas de dos (2) años ocupando el inmueble en cuestión; 3) que este solvente en los pagos del canon de arrendamiento; y 4) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
En tal sentido, en cuanto a los requisitos para que proceda el retracto legal, señala el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, lo siguiente: “Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de LAI, es decir, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”
En el mismo orden de ideas, refiere el citado autor en relación a la excepción al retracto legal, lo que de seguida se transcribe: “El principio in genere del artículo 43 de LAI encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial, tal como así lo estatuye el artículo 49 ibídem. La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El artículo 42 de la ley se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta, ‘en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa’, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste. Es la ocupación, en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad…”
Ahora bien, a los fines de determinar si el caso de marras encuadra en los supuestos establecidos en la norma supra, resulta pertinente precisar la condición de arrendatarias de las accionantes toda vez que en su escrito libelar indicaron haber suscrito un contrato de arrendamiento privado sobre la planta alta del inmueble en cuestión y que en cuanto a la planta baja, tienen un contrato de arrendamiento verbal, consignando al efecto copia simple de dicho contrato.
Así pues, el defensor judicial designado, en la oportunidad de la contestación desconoció e impugnó el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora junto a su escrito libelar marcado con la letra “B”, advirtiendo adicionalmente que las firmas que aparecen al pie de la última página aparecen mutiladas, asimismo que por tratarse de un instrumento privado consignado en copia simple el mismo carece de valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tal y como quedó establecido precedentemente; Sin embargo, se observa a los autos que corre inserto del folio 21 al 26, anexo marcado “C”, Certificación de Consignaciones realizadas en el expediente Nº 9816000330, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY SANTAMARIA, a favor de la ciudadana CIRA ANGULO DE TROCONIS, por concepto de cánones de arrendamientos del inmueble CALLE RISQUEZ, QUINTA TROAN, PLANTA ALTA, LOS CHAGUARAMOS, CARACAS, correspondiente al período de tiempo entre el 24 de diciembre de 2003 al 16 de abril de 2010, otorgándosele valor probatorio, de lo que queda evidenciada la condición de arrendataria sobre la Planta Alta del inmueble en mención, debiendo en el caso de autos, la parte actora demostrar la existencia de la relación arrendaticia respecto de la Planta Baja del inmueble objeto de litigio, lo cual del material probatorio aportado a los autos no quedó evidenciado. ASÍ SE ESTABLECE.-
Al respecto, establece el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“…Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado .”

Respecto al citado artículo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 9 de diciembre de 2011, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, dictaminó lo siguiente:
“…La disposición transcrita del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.
En el caso de autos quedó establecido que el inmueble denominado “Edificio Las Goajiras”, está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, tal inmueble al no estar regido por la ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por los demandantes son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales.
Así lo ha interpretado la Sala Constitucional de esta Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.310 del 16/10/09 en la solicitud de revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Ali, contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, donde se expresó: “…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…”
La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. En el caso que nos ocupa, y según lo estableció el juez de la causa en el auto mediante el cual declaró inadmisible la demanda. “…En este orden de idea se observa del documento otorgado por ante la oficina de Registro Público del segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29/12/2010 anotado bajo el N° 2010.13340, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3397 y correspondiente al libro del folio real del año 2010 que la propietaria vendió el terreno propio y el edificio sobre el enclavado denominado edificio LAS GOAJIRAS…”
En razón de que el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide….”

Por su parte, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal en fecha 16 de diciembre de 2005, estableció:
“…el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado.
En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente (folios 19 al 22 de la segunda pieza) se pudo observar que los ciudadanos Guillermo Montero García, José Luis Montero Villasmil, Oda Villasmil de Montero y María Montero de Madrid dieron en venta a la Sociedad Inversiones Uno C.A., un inmueble constituido por un edificio ubicado en el cruce de la Avenida Bolívar y la Calle Mérida de Ciudad Ojeda, del Municipio Laginillas del Estado Zulia, edificio éste que se encontraba dividido en seis locales comerciales.
Asimismo se aprecia, que la parte demandante, hoy accionante ocupaba el local No. 6, tal como se desprende de la afirmación contenida en el libelo de la demanda y el contrato de arrendamiento cursante en el expediente (folio 49 de la segunda pieza) celebrado entre los ciudadanos Guillermo Montero García y Calzados París S.R.L.
En este orden, pudo evidenciarse que la parte demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad del inmueble, en el que Calzados París S.R.L tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el No. 6. Ante esta situación, resulta evidente para la Sala que operaba la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procedía el retracto legal arrendaticio…”

En consonancia con el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, observa este Juzgado que cursa en autos, documento protocolizado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto Bajo el Nº 19, Tomo 2, Protocolo Primero, en fecha 13 de octubre de 2008, contentivo del contrato de compra venta celebrado entre la sociedad mercantil PROMOCIONES TROANCA, C.A., y el ciudadano MARCO ANTONIO DOMINGUEZ QUINTERO, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la Quinta sobre ella construida identificada como “TROAN”, ubicada en la calle Rizquez de la Urbanización Los Chaguaramos, Manzana “O”, Zona II, Parroquia San Pablo, Municipio Libertador del Distrito Capital, desprendiéndose del análisis precedentemente realizado que la Planta Alta del inmueble arrendado a la ciudadana ANGELA ROMELIA SEMIDEY, forma parte integrante del inmueble constituido por una parcela de terreno y la Quinta sobre ella construida identificada como “TROAN”, antes identificada.
En conclusión, siendo que el inmueble arrendado a la parte actora forma parte del que lo comprende, carecería de objeto alguno ofrecer en venta a la arrendataria el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter, ya que el derecho de preferencia se refiere únicamente al inmueble que ocupa el arrendatario, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste.
Como consecuencia de los razonamientos anteriormente expuestos, debe necesariamente concluir este Tribunal que el inmueble arrendado no coincide con el inmueble vendido, por formar el primero parte integrante del segundo, y en consecuencia, encuadra con el supuesto de hecho consagrado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como única excepción al retracto legal arrendaticio, por lo que debe este Tribunal desechar la presente pretensión que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoaran las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY contra el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO y la sociedad mercantil PROMOTORA TROANCA, C.A. ASÍ SE DECIDE.-
-III-
DECISIÓN
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión que por RETRACTO LEGAL incoaran las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY contra el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO y la sociedad mercantil PROMOTORA TROANCA, C.A., ampliamente identificados al inicio de esta decisión, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el artículo 346, numeral 11o del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en los términos expuestos por el defensor judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE el alegato de falta de cualidad activa, en los términos expuestos por el defensor judicial designado a la parte demandada.
TERCERO: IMPROCEDENTE el alegato de caducidad de la acción, en los términos expuestos por el defensor judicial designado a la parte demandada.
CUARTO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio incoaran las ciudadanas ANGELA ROMELIA SEMIDEY y ROMY PAGES SEMIDEY contra el ciudadano MARCO ANTONIO DOMÍNGUEZ QUINTERO y la sociedad mercantil PROMOTORA TROANCA, C.A., supra identificados.-
Por cuanto hubo vencimiento recíproco, se declara que no hay especial condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,

CAROLINA GARCÍA CEDEÑO
EL SECRETARIO,

CARLOS TIMAURE
En esta misma fecha, siendo las tres y un minutos de la tarde (3:01 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,

CARLOS TIMAURE
Asunto: AP11-V-2010-000395
DEFINITIVA.-