TSJ Regiones - Decisión

PARTE DEMANDANTE: EMMA SOLER DE RIERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.038.497.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado DARIO YGORT GARCÍA ÁLVAREZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 95.650.

PARTE DEMANDADA: NOHEMI ZOBEIDA MARRERO LOPEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.817.542.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: abogados LUIS HUMBERTO OROZCO VALERO, MILAGROS CAROLINA OROZCO PÉREZ y LUZ ELENA LINARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.103, 89.027 y 91.411, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

EXPEDIENTE: AC71-R-2011-000404 (10159)

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto en fecha 10.11.2010, por ante el Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipios Con Sede en los Cortijos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 18.11.2010, mediante el procedimiento breve, ordenándose la citación de la demandada.
En fecha 13.01.2011, el Alguacil Titular del Tribunal del Circuito Judicial Civil de Municipio dejó constancia que logró practicar la citación de la parte demandada, la cual firmó el recibo de citación.-
En virtud de ello, la parte demandada debidamente representada judicialmente de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda, en fecha 17.01.2011.-
Estando dentro del lapso legal, en fecha 27.01.2011, la parte demandada presentó escrito de pruebas las cuales el Tribunal de Cognición se pronunció en fecha 28.01.2011.
En fecha 28.01.2011, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.-
Por auto de fecha 31.01.2011, el Tribunal aquo se pronunció a las pruebas promovidas por la parte actora.
Posteriormente, en fecha 03.02.2011, se llevó a cabo el acto de declaración de testigos de los ciudadanos GLORIBEL, PUCCINI, ALEJANDRA REBOLLEDO RENGIFO, TEODOLINDA ROMERO SERRANO y ALEJANDRO JOSE DE OLIVEIRA SANCHEZ.
Culminado el lapso legal, el Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 15.02.2011, declarando sin lugar la demandada de Desalojo.
Seguidamente, la parte actora mediante diligencia presentada en fecha 24.02.2011, apeló de la sentencia definitiva.
En virtud de ello, el Tribunal de cognición oye dicha apelación en ambos efectos remitiendo el expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dándole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 11.03.2011, se fijó el lapso de diez (10) días, para dictar sentencia en la presente causa.-
En fecha 25.03.2011, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de conclusiones.
Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos:
El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta alzada, se circunscribe a determinar la procedencia de la acción de Desalojo fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la ciudadana EMMA SOLER DE RIERA, en su carácter de parte actora, en virtud de los siguientes hechos:
Alega que suscribió un contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado por un año (01), con un canon de arrendamiento mensual de trescientos bolívares (Bs. 300.00).
Argumenta que de manera verbal le solicitó a la parte demandada la entrega del inmueble objeto del presente procedimiento, por cuanto a su decir, el hijo de la parte actora se casaría para el mes de diciembre del año 2008.
Sostiene que no cumpliendo con la petición verbal, le efectuó en el mes de enero de 2009, otra petición de forma verbal para la entrega en el lapso perentorio de un (01) mes.
Igualmente señala que el demandado no cumplió con la segunda petición verbal, le entregó una carta privada de fecha 30.09.2009, ratificando las dos peticiones anteriores.
Que acudió a los organismos administrativos a fin de exigir la entrega material del inmueble.
Por otro lado, dice el actor que la arrendataria no paga los recibos de condominio por un monto de dos mil cuatrocientos veintidós bolívares (Bs. 2.422).
También temen la parte accionante sobre el presunto deterioro o destrucción del inmueble, haciendo hincapié sobre el estado de necesidad requerida de dar su inmueble, a su hijo para que ocupe el inmueble junto a su esposa.
Fundamenta su pretensión conforme a los artículos 1.159, 1.264, 1.579, 1.600, 1.614 del Código Civil y el artículo 33 y 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda incoada en su contra, impugna y desconoce todas y cada una de las copias fotostáticas consignadas como anexos por la parte actora.
Niega, rechaza y contradice por ser falsas e imprecisas no señala la hora en que supuestamente sucedió o cumplió la solicitud de entrega y lo mas lógico y formal en derecho hubiese sido una notificación judicial como prueba real, copia del expediente esponsalicio del futuro matrimonio, expedida por el respectivo organismo que lo iba a practicar, siendo incierto el matrimonio para esa fecha, como incierto que su representada fuera requerido el inmueble por ella arrendado.
Hace alusión la parte demandada a la carta privada, lo cual a su decir, solo contiene la firma, la cual estampó, la noche del 30.09.2009, a requerimiento de la dueña del inmueble, quien expresamente le manifestó de manera verbal al momento de entregar la carta.
Impugna en todas sus partes, en cuanto a las preguntas y respuestas a los particulares tercero, cuarto y quinto expresadas por los dos testigos evacuados en el llamado justificativo levantado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, en fecha 05.11.2010, por cuanto sus respuestas son provocadas hacia un fin predeterminado.
Hace alusión al contenido de los anexos “G”, “H” e “I”, por ser simples denuncias que no aportan ningún resultado especifico a esta causa, al no existir compromiso alguno logrado entre las partes.
El documento “J” y su contenido, dice la parte demandada que el actor hace referencia a una deuda de condominio la cual mantiene y es únicamente responsabilidad de la propietaria del bien inmueble.
Opone la defensa de fondo hacer decidida como punto previo a la sentencia definitiva que ha de recaer en la presente causa, la falta de interés para sostener el presente juicio de la accionada NOHEMI MARRERO y así pide sea condenada en la oportunidad procesal.
Señala que la propietaria adicional a las denuncias que formuló por ante la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador, Dirección de Comunidad y Derechos Humanos, como lo señalan los anexos “G” y “H” se dio a la tarea de ejercer en contra de la accionada, todo tipo de atropellos entre ellos ordenó la suspensión del Servicio de Teléfono residencial, el cual estaba incluido en el contrato de arrendamiento, e instalado en el mismo inmueble le suspendió el servicio de gas domestico, a través de la Junta de Condominio del citado Edificio, retiró el servicio de electricidad del apartamento siendo estos bienes y servicios de primera necesidad y estar por tanto expresamente amparados por decreto presidencial.

DE LAS PRUEBAS

Así las cosas, pretendido el Desalojo bajo la causal “b”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en “La necesidad de ocupación inmobiliaria por el propietario”, por lo que, las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto:
La parte actora junto al libelo de la demanda presentó
• Copia certificada del documento poder otorgado por la actora al apoderado judicial. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.
• Copia simple del documento de propiedad, cancelación de hipoteca y Nueva Hipoteca, además del Documento de Liberación de Hipoteca del bien inmueble objeto de la presente controversia, la cual fue impugnada por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda. Ahora bien, impugnada como quedó la copia fotostática, la representación judicial de la parte actora presentó el instrumento original del documento de propiedad en el lapso probatorio, la cual no la impugnó ni tachó de falso, la parte demandada otorgándosele pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.
• Copia simple del Justificativo de testigos evacuado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05.11.2010. Ahora bien, impugnada como quedó la copia fotostática, la representación judicial de la parte actora presentó la misma en copia certificada en el lapso probatorio, pero dicho medio de prueba carece de eficacia probatoria conforme al principio de control de la prueba pues fue practicada fuera del proceso y no fueron ratificados las testimoniales en el juicio. Así se decide.
• Copia simple del acta de nacimiento Nº 352 del año 1.980, por ante al Prefectura del Municipio Libertador de la Parroquia Santa Rosalía, del ciudadano RAUL, quien es hijo de la ciudadana EMMA SOLER DE RIERA. Ahora bien, impugnada como quedó la copia fotostática, la representación judicial de la parte actora presentó el instrumento original del acta de nacimiento del hijo de la parte actora en el lapso probatorio, la cual no la impugnó ni tachó de falso, la parte demandada otorgándosele pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.
• Copia simple del documento privado de la comunicación de fecha 30.09.2009, dirigida por la ciudadana EMMA SOLER a la ciudadana NOHEMI MARRERO, mediante la cual solicitó la entrega del bien inmueble arrendado. Ahora bien, impugnada como quedó la copia fotostática, la representación judicial de la parte actora presentó en instrumento original el documento privado en el lapso probatorio, siendo presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se decide.
• Copia simple del acta de denuncia emanada de la Sindicatura Municipal del Municipio Bolivariano Libertador, Dirección de Comunidad y Derechos Humanos. Ahora bien, impugnada como quedó la copia fotostática, la representación judicial de la parte actora presentó en copias certificadas las mismas en el lapso probatorio, la cual no cuestionó a través de prueba en contrario, constituyendo un documento administrativo y en razón de ello, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885. Así se decide.

En el lapso probatorio promovió:
• En el capitulo primero, reprodujo el mérito favorable de los autos, este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece.
• En el capitulo segundo, promovió y trajo a los autos, el original del documento de propiedad, cancelación de hipoteca y nueva hipoteca; original del documento de liberación de hipoteca; el justificativo de testigos; original del documento privado; copia certificada del expediente de la Sindicatura Municipio de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, así como del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato, Oficina de Asistencia Legal y jurídica y el original de la partida de nacimiento. Dichos instrumentales ya se le emitieron opinión al respecto. Por otro lado, en cuanto al instrumento original donde se le otorgó la nacionalidad venezolana a la ciudadana EMMA SOLER DE RIERA, considera esta alzada que no guarda de modo alguno relación con el hecho controvertido en vista que lo discutido en si es el estado de necesidad y no prueba nada al respecto dicho instrumento público administrativo y así se decide. En cuanto al instrumento relativo a la unión matrimonial de los ciudadano RAUL RIERA SOLER y la ciudadana KIZZY MARGARITA LUGO, el primero de los nombrados hijo de la parte actora, dicho instrumento fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó ni tacho de falso se da por reconocida a su original y se le otorga pleno valor probatorio todo ello conforme a lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
• En el capitulo tercero, promovió la prueba de testigos de los ciudadanos TEODOLINDA ROMERO y ALEJANDRO DE OLIVEIRA, los cuales todos afirmaron que conocían a la ciudadana EMMA SOLER DE RIERA, y a su hijo que efectivamente necesita la desocupación del apartamento por cuanto el se había casado y quería ocuparlo, es por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 477 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo estipulado en el artículo 1.387 del Código Civil y así se decide.-

Por su parte, la parte demandada en el acto de contestación de la demanda presentó lo siguiente:
• Copia certificada del documento poder otorgado por la demandada a los apoderados judiciales. Dicho instrumento fue presentado a la parte actora, y por cuanto no la impugnó, ni tachó de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.

En el lapso de pruebas la parte demandada presentó:
• En el numeral primero, promovió prueba de testigos de las ciudadanas GLORIBEL PUCCINI y ALEJANDRA REBOLLEDO RENGIFO, ambas testigos afirmaron que conocían a la ciudadana NOHEMI MARRERO y presenciaron discusiones con la parte actora, pero de las preguntas y respuestas dadas por las testigos, considera esta alzada que no guarda relación con los hechos controvertidos de la presente causa razón, en lo referente al estado de necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble, razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se decide.
• En el numeral segundo, promovió constancia de gestión de cliente del contrato de suministro de Energía Eléctrica y Comprobante de pago, dichos instrumentos administrativos fue presentado a la parte actora pero no guarda relación con los hechos controvertidos relativos al estado de necesidad del bien inmueble razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se decide.-
• En el numeral tercero, consignó citación emanada del Grupo Jurídico-Inmobiliario-Contable Salazar-Velásquez, dicho instrumento privado emanado de tercero no fue ratificado mediante testigo careciendo de eficacia probatoria tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• En el numeral cuarto, promovió copia certificada del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 08.02.2010, autenticada por ante la Notaría Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, 04, tomo, Tomo 11, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Dicho instrumento fue presentado a la parte actora, y por cuanto no la impugnó, ni tachado de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.
• En el numeral quinto, promovió pagos mensuales demostrativos depositados en la cuenta de ahorro Nº 0134014111415003788, en el Banco Banesco a través de planillas de depósitos Nros. 83113568, 236405681, 83113568, 256703260, 414077763, 390242870 y 566988122. Dicho medio prueba considera esta alzada que no guarda relación con los hechos controvertidos por cuanto lo discutido es el estado de necesidad de la parte actora de ocupar el bien inmueble y no falta de pago de los cánones de arrendamiento razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se decide.-
• En el numeral sexto, correspondencia emanada de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Santander, referente al corte del servicio de gas del apartamento objeto del litigio. Considera esta alzada que no guarda relación con los hechos controvertidos por cuanto lo discutido es el estado de necesidad de la parte actora de ocupar el bien inmueble y no falta de pago de los cánones de arrendamiento razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se decide.-
• En el numeral séptimo, promovió copia simple de la partida de nacimiento de la ciudadana JOSSMARY NOHEMI RAMOS MARRERO, en su condición de hija de la parte demandada. Dicha copia fotostática fue presentada a la parte actora la cual no impugnó en su oportunidad correspondiente, pero no guarda relación con los hechos controvertidos por cuanto lo discutido es el estado de necesidad de la parte actora de ocupar el bien inmueble y no falta de pago de los cánones de arrendamiento razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se decide.-

CAPITULO II
MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 135 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15.02.2011, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda que por acción de Desalojo intentara la ciudadana EMMA SOLER DE RIERA, en contra de la ciudadana NOHEMI ZOBEIDA MARRERO LOPEZ, bajo los siguientes términos:
….OMISSIS….
“En consecuencia al no cumplir la actora con su carga de demostrar los hechos controvertidos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; ante la inexistencia de los presupuestos fácticos de la norma previstos en el literal “B” del artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, hacen concluir a quien decide en ésta oportunidad que la pretensión de desalojo instaurada debe ser declarada SIN LUGAR en la definitiva, tal y como será dispuesto en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Decimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la presente acción, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:
Se aprecia que la presente demanda pretende pronunciamiento jurisdiccional sobre la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, basado en lo dispuesto en el artículo 34.b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Esta causal establece la posibilidad de desalojar al inquilino si el arrendador propietario demuestra la necesidad de ocuparlo, o que dicha necesidad provenga de un pariente consanguíneo dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
Siendo así, y vista la conducta negadora de la demandada a desalojar el inmueble, manifestando no ser ciertos los hechos alegados en el libelo de demanda, la carga probatorio cae en cabeza del actor, quien debe demostrar si en efecto, necesita el inmueble para que lo habite, como ahí dijo, en el inmueble de su propiedad dado en arrendamiento.
Esta norma establece la prioridad al propietario arrendador, dada la necesidad de éste de ocuparlo frente al arrendatario que si bien lo ocupa legalmente, debe ceder el uso y disfrute del mismo, como un atributo al derecho a la propiedad, pero siempre respetando el derecho a una vivienda digna por parte del arrendatario, es decir, que el arrendador debe demostrar que requiere el inmueble, de lo contrario el arrendatario está facultado plenamente a seguir ocupando el inmueble en calidad de arrendatario y bajo las condiciones establecidas en el contrato.
Así las cosas, se puede apreciar del análisis probatorio, que la parte actora no logró demostrar la necesidad de ocupar el inmueble por parte de su hijo, siendo que se limitó a alegar éstos hechos en el libelo sin que la actividad probatoria desplegada lograse demostrar éstos hechos, como consecuencia de ello, este Tribunal Superior deberá confirmar en la dispositiva del presente fallo la sentencia recurrida. Así se decide.
CAPITULO III
DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República y por autoridad de la Ley Declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia del 24 febrero de 2011, dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia apelada y en consecuencia se declara SIN LUGAR la presente demanda.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

Publíquese, Regístrese y notifíquese a las partes, déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de marzo de 2014.- Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ,

VÍCTOR JOSÉ GONZÁLEZ JAIMES

LA SECRETARIA,

Abg. MARÍA ELVIRA REIS
En esta misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se publicó la anterior sentencia, tal como fue ordenado.
LA SECRETARIA

Abg. MARÍA ELVIRA REIS