TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diez de marzo de dos mil catorce
203º y 155º
PARTE ACTORA: INVERSIONES PEDMERPED C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 15 de junio de 1.994, bajo el Nº 31, tomo 102-A Sgdo.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: TIRSO RAMON CORASPE LEDEZMA Y ANTONIO OSORIO TRIAS, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 29.295 y 26.928, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: FREDDY FERRER, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.632.383.
REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YRAIMA RODRIGUEZ, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 64.597.

SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inició el presente juicio por demanda intentada por el abogado Tirso Ramón Coraspe, quien en su carácter de apoderado judicial de la firma INVERSIONES PEDMERPED C.A demando al ciudadano Freddy Ferrer por resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el local comercial que forma parte de la casa distinguida con el Nº 5, ubicada en el Barrio denominado EL PRADO DE MARIA, situado en la Avenida Nueva Granada, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Cumplidos los trámites de citación de la parte demandada, compareció la misma en tiempo oportuno debidamente asistida de abogado y consignó escrito dando contestación a la demanda y promoviendo cuestiones previas, entre ellas la prevista en los ordinales 1ª respectivamente del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la falta de jurisdicción del Juez con respecto a un organismo de la Administración Pública.
Por decisión interlocutoria de fecha 15 de enero de 2.013, el Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la falta de jurisdicción planteada, razón por la cual habiéndose interpuesto el recurso de regulación de la jurisdicción de manera tempestiva, el Tribunal ordenó remitir el cuaderno de regulación al superior respectivo para su debida tramitación y conocimiento, quien mediante decisión de fecha 13 de agosto de 2.013, declaró sin lugar el recurso ejercido y ordenó remitir las actuaciones a este Juzgado, por haberse declarado que el Poder Judicial si tiene jurisdicción para conocer y decidir el presente juicio.
Siendo la oportunidad procesal idónea, el Tribunal procede a pronunciarse en orden a las defensas ejercidas en los siguientes términos:
DE LAS RESTANTES CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS
Alegó la parte demandada la cuestión previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sustentada en el hecho de que no suscribió el contrato con la parte actora, que ha ocupado el inmueble objeto de la demanda por mas de 33 años y que el verdadero arrendador jamás le notificó la existencia de un nuevo arrendador: Por ello concluye que PERMERPED C.A, no es su arrendadora y por lo tanto no tiene capacidad necesaria para demandarla.
El Tribunal para pronunciarse respecto a la cuestión previa denunciada observa:
El supuesto de hecho previsto en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referido a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio.
La cuestión previa prevista en el numeral 2 es una defensa destinada a lograr que las personas que no tienen capacidad procesal para estar en juicio salgan de éste o se hagan representar o asistir por las personas llamadas por ley a representarlas o asistirlas.
La capacidad procesal de acuerdo con lo afirmado por el Procesalista Ricardo Henríquez La Roche viene a ser la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los derechos o posibilidades procesales y asumir las cargas procesales que devienen de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo.
En el caso bajo estudio, la parte actora está constituida por una empresa mercantil que por tener personalidad jurídica propia, puede ejercer sus derechos y a su vez asumir las cargas procesales correspondientes, de manera que está plenamente facultada para obrar en juicio, claro está por medio de sus apoderados, siendo importante aclarar que el supuesto de hecho planteado por la parte demandada, en sustento de la cuestión previa denunciada, difiere en gran medida del supuesto de hecho al cual se refiere el numeral 2º del articulo 346, que como se ha señalado está referido a la capacidad procesal que deben tener las partes para estar en un juicio que es diferente de la falta de cualidad, supuesto factico referido a la relación directa existente entre el sujeto que se afirma titular y el interés jurídico controvertido o de este con aquel contra quien la acción es concedida, por tanto, es forzoso para el Tribunal declarar sin lugar la cuestión previa promovida. Así se decide.
Respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 10º del artículo 346, esto es, la caducidad de la acción establecida en la Ley, basada en el argumento de que la parte actora sustenta la acción resolutoria en la falta de pago de cánones de arrendamiento que de acuerdo con lo afirmado por ella superan los diez años, el Tribunal para pronunciarse observa:
Respecto a este punto, debe señalarse que el artículo 1.980 del Código Civil precisa lo siguiente: “Se prescribe por tres (3) años la obligación de pagar los atrasos de los precios de arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y, en general, de todo cuanto deba pagarse por años o plazos periódicos mas cortos”.
De la misma manera el 1.956 ejusdem señala: “El juez no puede suplir de oficio la prescripción no opuesta”.
De acuerdo con lo anteriormente expresado, en materia de cánones de arrendamiento la sanción aplicable a la inercia del arrendador en reclamar su pago por un período superior a tres años, es la prescripción de la acción, defensa que requiere ser expresamente opuesta por el demandado, para que pueda surgir en el Juzgador la obligación legal de pronunciarse al respecto, tal y como lo dispone la norma comentada, por tanto, es forzoso desechar por improcedente la cuestión previa denunciada, siendo importante precisar además que; si bien la parte actora señaló en el libelo que la parte demandada había dejado de pagar cánones de arrendamiento por un período superior a diez años, tampoco es menos cierto que la presente demanda ha sido fundada en la falta de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el mes de septiembre de 2.009 al mes de octubre de 2.012, es decir, falta de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a 36 mese que para la fecha de interposición de la demanda aún no se encontraban prescritos. Así se establece.
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Aun cuando la falta de cualidad de la parte actora no fue expresamente denunciada como cuestión de previo pronunciamiento por la representación judicial de la parte demandada, visto que de los alegatos expuestos en su contestación, en especial cuando señala que INVERSIONES PEDMERPED C.A, no es su arrendador se desprende que lo allí señalado corresponde a la falta de cualidad de la parte actora; este Tribunal en virtud del principio de exhaustividad de la sentencia que obliga al Juzgador a pronunciarse sobre todas y cada una de las defensas ejercidas, procede a pronunciarse al respecto, y en tal sentido observa:
Siendo la oportunidad procesal para promover pruebas, la parte actora consignó a los autos copia fotostática certificada de instrumento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, instrumento que da fe de las declaraciones allí contenidas a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, desprendiéndose de su texto que el inmueble que forma parte de la casa distinguida con el Nº 5, ubicada en el Barrio denominado EL PRADO DE MARIA, situado en la Avenida Nueva Granada, Municipio Libertador del Distrito Capital, le fue dado en venta a la sociedad Mercantil INVERSIONES PEDMERPED C.A., por tanto, esa condición de propietaria le faculta plenamente para ejercer las acciones correspondientes al contrato de arrendamiento que fue suscrito sobre el mencionado inmueble, por ser criterio reiterado de nuestra Jurisprudencia y doctrina patria que el propietario de un inmueble está plenamente facultado para ejercer las acciones que correspondan en virtud de un contrato de arrendamiento, aún cuando no haya sido celebrado por el, ello como una de las características determinantes del derecho de propiedad.
En razón a lo anteriormente expresado se hace forzoso desechar por improcedente la falta de cualidad denunciada. Así se decide.
DEL FONDO
En lo que se refiere al fondo el Tribunal a tales efectos observa:
Se contrae la presente acción a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y la parte demandada sobre el local comercial que forma parte de la casa distinguida con el Nº 5, ubicada en el Barrio denominado EL PRADO DE MARIA, situado en la Avenida Nueva Granada, Municipio Libertador del Distrito Capital, basada en los siguientes supuestos de hecho:
Expone la actora que INVERSIONES PEDMERPED, C.A, es propietaria de un inmueble constituido por la casa distinguida con el Nº 5, ubicada en el Barrio denominado EL PRADO DE MARIA, situado en la Avenida Nueva Granada, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en fecha 1 de julio de 1.979 el ciudadano Pedro Villarroel había celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano Freddy Ferrer, sobre el local comercial anteriormente identificado.
Que en el expresado contrato el arrendatario se obligó a pagar la suma de quinientos bolivares mensuales.
Que el plazo de duración del contrato fue de un año fijo, prorrogable por periodos fijos de un año, si el arrendador no participare la voluntad de no continuar, con por lo menos un mes de antelación a uno cualquiera de sus vencimientos.
Que el arrendatario Freddy Ferrer ha hecho caso omiso de sus obligaciones y ha evadido sus responsabilidades en el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por un plazo superior a diez años, pero como quiera que la acción para el cobro de los cánones de arrendamiento prescribe por el transcurso de 3 años, el arrendatario adeuda a la fecha de interposición de la demanda 36 cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.009, enero a diciembre de 2.010, enero a diciembre de 2.011 y enero a octubre de 2.012, a razón de quinientos bolívares por mes.
Por las razones expresadas es por lo que acude a demandar por resolución de contrato al ciudadano Freddy Ferrer para que convenga o en defecto de convenimiento el Tribunal lo condene a resolver el contrato suscrito sobre el inmueble que le fuera arrendado, a pagar subsidiariamente los cánones adeudados y los que sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, así como las costas procesales.
En contra de los hechos expuestos por la parte actora en el libelo, la parte demandada por intermedio de su representación judicial, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada.
Negó, rechazó y contradijo que adeude la suma de dieciocho bolívares por cánones de arrendamiento, ya que actualmente se encuentra solvente.
Añadió que la demanda ha debido fundarse en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarnos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por tratarse de un contrato que venció el 1 de julio de 1.980.
Sostuvo que el arrendador jamás le ofreció en venta el inmueble que ocupa hace 33 años, ni le ha notificado que exista un nuevo arrendador.
Denunció la violación a sus derechos por parte del arrendador al incumplir los artículos 42 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El Tribunal vistas las alegaciones y defensas esgrimidas pasa a pronunciarse en primer lugar respecto a la naturaleza jurídica del contrato cuya resolución pretende la parte actora y en tal sentido observa que con el libelo de la demanda aportó la parte actora en original el contrato de arrendamiento cuya resolución es pretendida atraves de la presente acción, celebración que no pasó a formar parte de lo controvertido, desprendiéndose del texto del citado instrumento que el plazo de duración pactado fue de un año fijo contado a partir del 1 de julio de 1.979, prorrogable por periodos fijos siempre que el arrendador no participare al arrendatario su voluntad de no continuar con el contrato con un mes de antelación a uno cualquiera de sus vencimientos.
Del texto de la cláusula tercera del contrato se evidencia con claridad meridiana que la voluntad de las partes fue vincularse por un contrato a tiempo determinado, con prorrogas fijas de un año, independientemente que se haya prorrogado por mas de treinta y tres años, siendo importante aclarar que la circunstancia de que el contrato se haya prorrogado por un periodo de 33 años, en modo alguno implica que haya operado la tácita reconducción del mismo, pues como manifestación del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos, estas son libres de establecer las modalidades que van a regir para el negocio jurídico que han suscrito.
Así el profesor Gilberto Guerrero Quintero en su libro Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Pág. 107 refiere lo siguiente:” Es de observar que la valorización de MESSINEO, entendemos nosotros, vale como principio general porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, lo que no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al propio tiempo han podido perfectamente expresar su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual o diferente, pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el término establecido, en los términos indicados en la Ley o según el acuerdo de los contratantes”.
En el caso sub iudice, estando el Tribunal en sintonía con el criterio doctrinario citado, observa que la voluntad de las partes condicionó el vencimiento del contrato o cada una de sus prorrogas a la notificación previa de la manifestación de voluntad del arrendador de no continuar con el contrato, la cual debía realizarse con treinta días de antelación al vencimiento de cada prorroga contractual, de tal manera que, al no constar en autos esa manifestación de voluntad, evidentemente las prorrogas contractuales que han venido operando, lo son por plazos fijos de un año y así expresamente debe tenerse a los efectos de la naturaleza jurídica del presente contrato, por tanto, es forzoso desechar por improcedente la defensa ejercida respecto a la improcedencia de la presente demanda, por que es esta precisamente la vía procesal idónea para accionar cuando estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y así expresamente se decide.
Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no resultó un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente proceso, quedando centrado el Thema decidendum en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de noviembre de 2.009 al mes de octubre de 2.012, por ser este hecho el que resultó controvertido, al ser expuesto por la parte demandada como fundamento de excepción que se encuentra solvente en el pago de los mismos.
En este sentido y a los fines de resolver el Tribunal observa que la pretensión contenida en el petitum del libelo, se contrae a resolver un contrato de arrendamiento que fue suscrito sobre un inmueble constituido por la casa distinguida con el Nº 5, ubicada en el Barrio denominado EL PRADO DE MARIA, situado en la Avenida Nueva Granada, Municipio Libertador del Distrito Capital.
En este aspecto, el artículo 1.579 del Código Civil, precisa que el contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y de acuerdo con la previsión contenida en el ordinal 2° del 1.592 ejusdem, el arrendatario tiene como obligación principal pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.
En ese mismo orden de ideas, debe expresamente señalarse que, el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que de resultar demostrada en el proceso obliga al demandado a demostrar los hechos que extinguen, modifican o le impiden el cumplimiento de esa obligación.
En el caso bajo estudio, ha quedado demostrada plenamente la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso, de tal suerte que siendo la obligación principal del arrendatario la de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, advierte el Tribunal que no aportó la parte demandada ningún elemento probatorio tendente a desvirtuar las afirmaciones realizadas por la parte actora, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no probar que estaba solvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde el 15 de noviembre de 2.009 al 15 mes de octubre de 2012, hecho que se confirma además del oficio remitido a este Tribunal por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de cuyo texto se constata que no se evidencia de las causas que cursan en dicho Tribunal alguna que se refiera a las consignaciones a las que alude la parte demandada.
Al respecto, se hace necesario precisar que dentro de un proceso, las partes se encuentran en la obligación de afirmar los hechos con apego a la verdad y cuando tales hechos han sido negados por la contraparte, surge para estas la obligación de aportar a los autos todas los medios probatorios de que dispongan, para que puedan producir en el juzgador la plena convicción de su certeza, hecho que no ocurrió en el caso bajo análisis.
Adicionalmente observa el Tribunal en relación a la denuncia la parte demandada el incumplimiento por parte del arrendador de los artículos 42 al 48 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, referidos a la preferencia ofertiva que tiene todo arrendatario para la adquisición del inmueble que le ha sido arrendado, se hace preciso traer a colación lo dispuesto en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a saber:
Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”
Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”
Respecto a este punto, la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Gladys Gutierrez señaló lo siguiente:
“Estas normas establecen la preferencia ofertiva y el retracto legal, operando el primero de los casos en el supuesto de que el arrendador vaya a vender el inmueble, y por ende, el arrendatario tendrá preferencia con respecto a cualquier tercero. Ahora bien, será acreedor a la preferencia ofertiva el inquilino que posea más de dos (2) años como tal, y siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por supuesto, que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador, es decir, en cuanto al precio; lo cual significa, en primer término, que el arrendador esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.
Así pues, para la existencia del derecho de preferencia o tanteo legal, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos:
a) Es un derecho exclusivo del arrendatario.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a dos (2) años.
c) La solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.
d) La voluntad del propietario arrendador de vender el inmueble arrendado.
El segundo de los casos, el retracto legal arrendaticio, cual es la pretensión vertida en el escrito libelar, exige que el arrendatario cumpla con las mismas condiciones previstas en el artículo 42 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que el arrendatario ‘tenga más de dos (2) años como tal, y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario’.
Que el arrendatario – demandante haya ejercido la acción de retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación y además.
Que el demandante tenga más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
De acuerdo con las disposiciones legales citadas, el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio corresponde expresamente al arrendatario que reúna las condiciones citadas en el artículo 42 de la Ley, de tal manera que de haber existido alguna violación por parte del arrendador a los derechos del arrendatario, ha debido este acudir a los órganos jurisdiccionales para obtener la satisfacción de su derecho, hecho que no se demuestra de las actas, por tanto, es forzoso para el Tribunal desechar lo aludido en este sentido.
En razón a la motivación efectuada, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR las cuestiones previas promovidas, SIN LUGAR la falta de cualidad y CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentó INVERSIONES PERMERPED C.A contra FREDDY FERRER en consecuencia se declara resuelto el contrato que le vinculaba con la parte actora y se condena a la parte demandada:
PRIMERO: A entregar a la parte actora el inmueble constituido por el local comercial que forma parte de la casa distinguida con el Nº 5, ubicada en el Barrio denominado EL PRADO DE MARIA, situado en la Avenida Nueva Granada, Municipio Libertador del Distrito Capital.
SEGUNDO: Se le condena a pagar además la suma de dieciocho bolívares fuertes (Bs. 18, oo) p por cada uno de los meses que se hicieron exigibles a partir del mes de noviembre de 2.009 hasta el mes de octubre de 2.012 y los que se siguieron venciendo hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, a razón de cincuenta céntimos de bolívar fuerte por cada mes.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días de marzo de dos mil catorce. Años 203° de la independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ
LETICIA BARRIOS RUIZ
LA SECRETARIA
MARINA SANCHEZ GAMBOA,
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
MARINA SANCHEZ GAMBOA,

Exp AP31-V-2012-001899.
LBR/MSG/