TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY.

PARTE ACTORA:
JESUS ANTONIO FERMIN MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero; V-4.545.641, y de este domicilio.

APODERADO(S) JUDICIAL(ES): Abogada MAGALY QUINTERO GONZALEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 100.953.

PARTE DEMANDADA:
JOAO ARLINDO CORREIA, de nacionalidad Portugués, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero; E-81.331.415 y de este domicilio.

APODERADO(S) JUDICIAL(ES): Abogadas MILAGROS PARRA y KORALIA HERNANDEZ FALCON, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 23.419 y 201.379, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (Apelación)

Expediente N° 402- Sentencia definitiva

I. ANTECEDENTES
Se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua con Sede en Turmero, contentivo de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentado por el ciudadano Jesús Antonio Fermín Martínez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.545.641, debidamente asistido de la abogada Magaly Quintero González, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 100.953, contra Joao Arlindo Correira, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.313.415.
Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido en fecha 19 de noviembre de 2013, por la abogada en ejercicio Koralia Hernandez, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 201.379, en su carácter de apoderada judicial de la parte Demandada, contra la sentencia dictada por ese Órgano Jurisdiccional en fecha 27 de Junio de 2013, la cual declaró Parcialmente Con Lugar la demanda.
En fecha 17 de Febrero de 2014, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10o) día de despacho siguiente, para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad para dictar Sentencia, esta Superioridad pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:

II. DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios 69 al 79 del presente expediente, decisión recurrida de fecha 19 de noviembre de 2013, dictada por el Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas lo siguiente:
“Por todos los razonamientos y fundamentos antes expuestos este Juzgado del municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda...”
III. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA
Cursa al folio 83 del presente expediente, diligencia de fecha 19 de noviembre de 2013, relativa al recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandada, donde señaló lo siguiente:
“(…) APELO de la decisión, dé este despacho de fecha 27 de junio de 2013, recaída sobre el expediente 3494-12 de la nomenclatura particular llevada por este tribunal. Los alegatos de esta apelación los formulare por ante el Tribunal Superior correspondiente. (…)”

IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecido lo anterior, este Tribunal de Alzada pasa a decidir la presente causa en los siguientes términos:
El presente juicio se inició por libelo de demanda de Resolución de Contrato interpuesta en fecha 12 de diciembre de 2012, intentado por el ciudadano Jesús Antonio Fermín Martínez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.545.641, debidamente asistido de la abogada Magaly Quintero González, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 100.953. (Folios 01 al 16)
En fecha 11 de enero de 2013, el Juzgado a quo admitió la presente demanda. (Folio 17)
Luego de efectuar las diligencias necesarias a fin de alcanzar la citación de la parte demandada, en fecha 06 de mayo de 2013, la secretaria del tribunal a quo, deja constancia de haber efectuado la citación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de mayo de 2013, la parte demandada presenta escrito de contestación.
En el lapso legal las partes procedieron a consignar los escrito de promoción de pruebas respectivas, dichas pruebas fueron evacuadas en tiempo oportuno.
En fecha 27 de junio de 2013, el tribunal de la causa procedió a dictar sentencia, la cual es hoy objeto revisión.
De la lectura del escrito libelar , se evidencia que el actor manifiesta que es propietario de un bien inmueble ubicado en la carretera nacional La Encrucijada Cagua distinguida con la letra A-C, cuyos linderos y medidas son NORTE: con carretera Nacional Encrucijada Cagua, en diez metros; SUR: Con Residencia Don Juan, en diez metros; ESTE: Propiedad de María de Fermín y Julio, en sesenta y tres metros con noventa centímetros y OESTE: con propiedad que corresponde a Aura Fermín de Rodríguez, con sesenta y cuatro metros con diecinueve centímetros. Que en fecha 11 de diciembre de 2011, celebro contrato de arrendamiento por un año con el ciudadano Joao Arlindo Correira, quien es extranjero, titular de la cedula de identidad no.: E-81.313.415, manifiesta que faltando dos meses para que finalice el contrato, le notifico por escrito al arrendatario que no iba a renovar el contrato por el deterioro y el mal estado en que se encontraba el inmueble, que el bien no se encuentra apto para habitar según consta de inspección efectuada por Protección civil del Municipio Santiago Mariño del estado Aragua, que el arrendatario violo la cláusula sexta donde se compromete a mantener el inmueble en buen estado de conservación y la cláusula segunda respecto a el uso del mismo que debe ser comercial, y vende bebidas alcohólicas, y se queda a dormir en el mismo, cuando se arrendó para que funcionara una frutería. Solicita la resolución del contrato, por violación de las cláusulas segunda, sexta y décima segunda. Solicita se decrete el secuestro y desocupación del inmueble arrendado.
CONTESTACION DE LA DEMANDA
El demandado niega haber celebrado contrato alguno con el demandante, impugnando el contrato de arrendamiento anexo al escrito libelar.
Niega que se le haya notificado la no renovación del contrato, que permanece en el inmueble y deposita en la cuenta correspondiente a canon de arrendamiento, que no tiene conocimiento del certificado emanado de protección civil, niega que el deterioro del inmueble se haya originado por descuido de él, niega que las fotos insertas al expediente sean del local.
Manifiesta que jamás le efectuaron notificación alguna, que opero la tacita preconducción y que la acción de resolución de contrato es improcedente.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA.
Promueve titulo supletorio sobre inmueble objeto de la demanda, el cual se encuentra inserto a los folios 04 al 08, emanado del Tribunal de Primera Instancia, con competencia para su expediente y a la cual quien aquí decide le otorga valor probatorio de propiedad de las bienhechurias expresadas en el mismo, y siendo que el mismo no fue objeto de medio alguno de impugnación , y considerando quien aquí decide que el documental encuadra en las pruebas documentales denominadas legales, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
Promueve el contrato de arrendamiento de fecha 12 de diciembre de 2011, dicho contrato se observa autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua quedando anotado bajo el numero 26, tomo 385 de los libros de autenticaciones llevados por ante la referida notaria, respecto a esta prueba la parte demandada la impugna, pero consigna en el lapso legal el mismo contrato de arrendamiento, por lo que a juicio de quien aquí decide considera que la documental de marras es el medio idóneo para probar la relación jurídica contractual arrendaticia motivo por el cual le otorga pleno valor probatorio respecto a la relación supra indicada.
Promueve certificado de riesgo emitido por el Instituto Autónomo de protección civil y Administración de desastre del municipio Santiago Mariño Turmero estado Aragua, donde con sus respectivas fotos determinan que la inspección ocular arrojo que el local comercial no esta apto para funcionar como expendio de alimentos, quien aquí decide le otorga valor probatorio al documento publico administrativo, siendo que el mismo no fue impugnado ni desconocido.
Promueve boleta de notificación emitida por la Dirección de Regulación Inmobiliaria de la Alcaldía de Santiago Mariño del estado Aragua, observándose que en la misma no consta que en efecto se haya efectuado la referida notificación, motivo por lo cual carece de valor probatorio. Así se decide.
Promueve unas fotografías, las cuales no cumplen con los requisitos mínimos para ser valoradas, quien aquí decide ignora la fecha de expedición, quien las elaboro etc., motivo por lo cual las mismas deben ser desechadas del proceso.
Promueve inspección judicial donde el tribunal a-quo dejo constancia de que el local arrendado se encuentra en mal estado, techo de cartón y de zinc, no tiene piso, a las paredes les falta mantenimiento, los baños están demasiado deteriorados, no observo cañería, ni en el baño, ni en la cocina y que no existe a la venta cerveza, ni ningún tipo de licor, y bien es sabido que el objeto de la inspección judicial es la verificación de los hechos materiales, perceptibles materialmente, de cualquier clase que el juez pueda examinar y reconocer, en el caso de marras quien aquí decide observa que se encuentran materializado los requisitos para la eficacia probatoria, como lo son: la conducencia y la pertinencia del medio respecto del hecho inspeccionado, se garantizo el derecho a la contradicción, motivo por lo cual a la referida prueba se le otorga valor probatorio.

Respecto a la testigo que se identifico como Fermín Gómez Siusmi Yerset, titular de la cedula de identidad No:13.201.154, manifestó al interrogatorio que es hija del señor Fermín Martínez. Observa quien aquí decide que la referida ciudadana no puede declarar en virtud de que se encuentra excepcionada de conformidad con el articulo 479 del código de procedimiento Civil, motivo por lo cual debe ser desechado del proceso.
Respecto a la testigo que se identifico como Leonor María Carrillo Fermín, titular de la cedula de identidad No: 10.757.421, manifestó ser sobrina del promovente, considerando quien aquí decide que la misma posee un vinculo de los denominados dentro del cuarto grado de consanguinidad con el promovente, motivo por lo cual la testigo es de las calificados inhábiles, motivo por lo cual debe ser desechada del proceso de conformidad con el articulo 480 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.
PRUEBAS DE LAS PARTE DEMANDADA
La parte demandada reproduce en autos una experticia judicial, la cual quien aquí decide luego de un análisis de las actas que conforman el presente expediente, no observa la consignación o la existencia de la mencionada experticia, motivo por lo cual es imposible para quien aquí decide valorar la mencionada prueba.
Promueve 3 facturas sin numero, en las cuales se observa que en la descripción es por concepto de destapar cañería, observándose que la mismas son documentos privados los cuales deben cumplir con el requerimiento tarifado establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, en el caso de marras no consta en autos que el promovente haya traído a los autos a ratificar el contenido de las mismas , motivo por lo cual dicho documentales insertos a los folios 55 al 57 deben ser desechados del proceso, como en efecto en este acto se desechan. Así se decide.
Promueve facturas marcadas D, E, F, por concepto de despacho de agua, las cuales no cumplen con los requisitos de procedencia para la efectividad y legalidad de documentos privados de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por lo cual se desecha del proceso. Así se decide.
Promueve una factura de compra de unas puertas santa maría, respecto a la misma se observa que, por ser documento privado debe ser su contenido ratificado en juicio por su creador como testigo, en el caso de marras no fue promovido como lo establece el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por lo cual se desecha del proceso.
Promueve notificación de aumento de canon de arrendamiento, firmada por ambos contratante la cual no fue impugnada de forma alguno, considerando quien aquí decide que la misma no otorga valor probatorio a la pretensión objeto de demanda motivo por lo cual se desecha del proceso.
Promovió prueba de informe, la cual consiste en que en el puesto de policía de la Urbanización Los Overos, informe sobre agresiones derivadas del arrendador, considerando quien aquí decide que la referida prueba es impertinente, motivo por lo cual no debe ser admitida ni valorada.
Promovió los testimoniales de los ciudadanos Yorly Martínez, titular de la cedula de identidad No.: 13.290.262, quien no compareció a rendir declaración y Agostinho Marcelino de Abreu, titular de la cedula de identidad No.:E-81.276.487, quien manifestó que conoce al demandado, que le consta que el arrendatario no vende licor en el local, que el arrendador no ha permitido hacer las reparaciones necesarias en el local y que sabe lo dicho porque pasa por allí todos los días. Y que trabaja en el Hotel Los jardines de ocho de la mañana a cinco de la tarde. Respecto al referido testigo a juicio de quien aquí decide considera que el mismo en virtud del horario de trabajo que manifestó tener, no es posible que presenciara hechos en el local objeto de arrendamiento, motivo por lo cual se desecha del proceso. Todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, se observa que el contrato de arrendamiento en estudio, según la cláusula cuarta del mismo establece que la relación jurídica contractual arrendaticia tiene vigencia a partir de del dos de noviembre de 2011, y culminaría el 02 de noviembre del 2012, prorrogable por un periodo igual a menos que una de las partes notifique a la otra con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo original su voluntad de no prorrogarlo, ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no consta que exista prueba alguna de cualquiera de las partes haya notificado a la otra con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo su voluntad de no prorrogarlo, motivo por lo cual dicho contrato se prorrogo por un año mas, siendo así para el momento en que el actor demanda, es decir, para el 12 de diciembre de 2.012, el contrato estaba vigente y consecuencialmente es procedente la acción de resolución de contrato.
Ahora bien, corresponde decidir si debe ser declarara con o sin lugar la acción, procediendo del análisis de las pruebas aportadas al proceso, de las cuales se observa que evidentemente existe una relación jurídica contractual arrendaticia, la parte actora alcanzo a probar que el inmueble se encuentra en mal estado, deteriorado, con el certificado de riesgo inserto al expediente y del cual ya se pronuncio este tribunal; con el titulo supletorio anexo al libelo, logro probar la propiedad del inmueble; con la inspección judicial se alcanzo a probar que en efecto el inmueble carece de higiene y observando el deterioro del mismo, violando así la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el actor no logro probar el cambio de uso alegado en el libelo de demanda, motivo por lo cual quien aquí decide considera que la acción debe declararse parcialmente con lugar, como en efecto en este acto se decide.

DISPOSITIVA
Por todas las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción que por Resolución de contrato de arrendamiento, intento el ciudadano JESUS ANTONIO FERMIN MARTINEZ, quien es titular de la cedula de identidad No. 4.545.641, contra el ciudadano JOAO ARLINDO CORREIA, titular de la cedula de identidad No.: E-81.313.415 y consecuencialmente se ordena al demandado entregar el inmueble objeto de arrendamiento el cual se encuentra ubicado en la Carretera Nacional la Encrucijada Cagua, estado Aragua, distinguida con la letra A-D, cuyos linderos y medidas son: NORTE: con carretera Nacional La Encrucijada – Cagua, en diez (10) metros; SUR: Con Residencia Don Juan en diez (10) metros, ESTE: con propiedad de María Fermín y Julio, en sesenta y tres metros y noventa centímetros(63,90Mts); OESTE: con propiedad que corresponde a Aura Fermín de Rodríguez, en sesenta y cuatro metros con diez centímetros.(64,10mts), a la parte actora supra identificado.SEGUNDO: Se confirma la sentencia emitida en fecha 27 de junio de 2013, por el Juzgado del Municipio Santiago Mariño de la circunscripción judicial del estado Aragua y la cual fue objeto de impugnación. TERCERO: Por la naturaleza de la decisión, se exonera en costas al apelante.
Publíquese, Regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias del tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción judicial del Estado Aragua, a los Once (11) días del mes de marzo de Dos Mil catorce. Año 203° de Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA

MAIRA ZIEMS CORTEZ LA SECRETARIA

JHEYSA ALFONZO

En la misma fecha se publico la sentencia que antecede, siendo las 3:10pm.-.
LA SECRETARIA