TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 05 de mayo de 2014
204° y 155°

Expediente N° C-17.763-14

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSÉ GILBERTO GUERRERO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-1.903.876.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados CHOMBEN CHONG, FRANCISCO CHONG y LILIANOTH CHONG, Inpreabogados Nos. 4.830, 63.789 y 62.365, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana YVONNE DELIS FEBRES CORDERO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.504.249.

APODERADOS JUDICIALES: Abogado JUAN ODREMÁN, Inpreabogado No. 116.944.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

I. ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO CHONG, Inpreabogado No. 63.789, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado a quo en fecha 03 de julio de 2013.
Las presentes actuaciones fueron recibidas en este despacho, según nota estampada por la Secretaría de fecha 09 de abril de 2014, constante de una (1) pieza principal con 87 folios útiles. (Folio 88)
Posteriormente, en fecha 14 de abril de 2014, este Juzgado en conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10º) día siguiente para sentenciar. (Folio 89)
II. DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 03 de julio de 2013, el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó sentencia en los términos siguientes (folios 73 al 79 y vueltos):
“(…) Por lo que, si bien es cierto que la prórroga legal es facultativa para el arrendatario, ello no puede implicar una renuncia al derecho de su disfrute, por ser como señala tal norma un derecho irrenunciable. Tal es el espítiru, propósito y razón de la norma del artículo 7, ya citada, debiéndose en consecuencia desechar las pretensiones del actor, por encontrarse fundadas en un convenio que contraria disposiciones legales de Orden Público, pues no pueden las partes contravenir la intención del legislador (…)
De acuerdo a lo anteriormente expresado, se tiene, que existe ciertamente una prohibición de ley de admitirse la presente acción, por cuanto como se desglosó, estando en vigencia el disfrute de la prórroga legal es inadmisible la acción de cumplimientote contrato de arrendamiento, razón por la cual la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, denunciada por la accionada deberá ser declarada con lugar, y consecuencia, la presente demanda deberá ser declarada inadmisible (…)” (sic)
III. DE LA APELACIÓN INTERPUESTA
En fecha 12 de noviembre de 2013, el abogado FRANCISCO CHONG, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, apeló de la decisión dictada manifestando únicamente lo siguiente: “(…) apelo de esta sentencia en mención, y pido respetuosamente se notifique de la sentencia a la contraparte, mediante boleta librada por el tribunal (…)”.
IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Resulta menester para este Tribunal partir indicando que tal y como se desprende del Capítulo que antecede, la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante es genérica, por lo que, es obligatorio para esta Juzgadora entrar a conocer todos los alegatos y excepciones interpuestas por las partes en el trámite del juicio a fin de formar la decisión correspondiente.
En ese sentido, los apoderados judiciales de la parte demandante, en el libelo de demanda, señalaron, entre otras cosas, lo siguiente:
-Que “(…) Nuestro mandante es propietario de un inmueble constituido por un lote de terreno que mide aproximadamente OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (885 M2), ubicado en la Calle Páez No. 20 (…)” (sic)
-Que “(…) nuestro mandante, le cedió dicho lote de terreno en arrendamiento a la ciudadana IVONNE DELIS FEBRES CORDERO (…) quien se obligó a destinar el terreno arrendado para estacionamiento de vehículos. El mencionado contrato de arrendamiento fue suscrito entre las partes contratantes, en fecha 19 de Agosto de 2005, con una duración de seis (06) meses fijos, contados a partir de la expresada fecha 19 de Agosto del 2005 (…) Estableciéndose textualmente en la Clausula Cuarta, lo siguiente: (…) LA ARRENDATARIA queda en pleno conocimiento, y acepta conforme, que dicha parcela de terreno está en venta, de forma tal, que para el momento de concretarse cualquier operación de compra-venta, deberá desocupar dicho inmueble inmediatamente (…)” (sic)
-Que “(…) las partes contratantes fueron celebrando contratos sucesivos de arrendamiento cada año, a termino fijo, con un aumento progresivo del canon mensual de arrendamiento. En este sentido, el último contrato de arrendamiento lo suscribieron para que tuviera vigencia el día 17 de Junio de 2011, con un término fijo de un año y con un canon de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) mensuales. En este último contrato de arrendamiento, al igual que los anteriores, se estableció en la Clausula Cuarta, lo siguiente (…) “LA ARRENDATARIA” queda en pleno conocimiento, y acepta conforme, que dicha parcela de terreno está en venta, de forma tal, que para el momento de concretarse cualquier enajenación, deberá desocupar dicho inmueble en un termino máximo de treinta (30) días a partir de su notificación, para entregarlo al nuevo propietario (…)” (sic)
-Que “(…) a principios del mes de Septiembre del año 2011, nuestro representado logro conseguir un cliente para la compra del tantas veces mencionado terreno, negociación de concreto en fecha 20 de Septiembre de ese año 2011, con la condición de que el inmueble arrendado estuviese desocupado de personas y cosas, para así poder otorgar el documento de venta. En virtud de ello, nuestro mandante le envió una comunicación a la Arrendataria en fecha 22 de Septiembre del 2011, la que anexamos con la letra “E”, y que fue recibida por la empleada y encargada de cobrar el servicio de estacionamiento, de nombre “ADRIANA” quien en señal de recibido procedió a firmar esa comunicación en fecha 23 de Septiembre del 2011; ello a que la Arrendataria no se encontraba en la dirección de su habitación en la oportunidad en que nuestro representado le envió esa comunicación (…)” (sic)
-Que “(…) conforme a la Cláusula Cuarta de este contrato de arrendamiento, arriba transcrita, nos encontramos que en fecha 22 de Septiembre del 2011 nuestro mandante le comunicó a la arrendataria que había conseguido un cliente para la compra del terreno arrendado. Comunicación que fue recibida en echa 23 de Septiembre de 2011, por la encargada del estacionamiento donde funciona el terreno arrendado, por lo que de acuerdo a lo invocado en la referida clausula cuarta del contrato, la arrendataria debió desocupar el inmueble a los 30 días siguientes de haber recibido esa comunicación, es decir, el día 23 de Octubre del 2011, lo que hasta la presente fecha no ha hecho, por el contrario permanece ocupando el inmueble con el funcionamiento de un estacionamiento de vehículos (…)” (sic)
Por todo ello, pidió: i) La entrega material del inmueble arrendado y ii) que la demandada convenga en “(…) pagar a nuestra mandante, la suma de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo) mensuales, por la falta de cumplimiento con su obligación de entregar a nuestro mandante el terreno arrendado, después de haber sido notificada de ello en fecha 23 de Septiembre del 2011, por concepto de indemnización de daños y perjuicios que le ocasionó por la falta de cumplimiento la obligación contractual de entregar el inmueble a los treinta (30) días siguientes de su notificación; monto que es el mismo de las pensiones mensuales de arrendamiento. Pago que debe hacer por cada mes que se vaya venciendo sin entregar el inmueble arrendado, y por el concepto de la indemnización del daño que le ocasione ese incumplimiento a nuestro representado, hasta que el terreno arrendado le sea entregado, libre de persona, cosas y en el mismo estado de conservación en lo que recibió, ya que hasta de esto no ocurra, nuestro mandante esta privado del uso, disfrute y disposición de su propiedad (…)” (sic)
Así mismo, fundamentó su demanda en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1263, 1579 y 1592 del Código Civil.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, donde manifestó, entre otras cosas, lo siguiente:
-Que “(…) La presente demanda no debió ser admitida, ya que no llena los requisitos esenciales que debe llenar todo libelo de demanda de conformidad con el Artículo 340 ordinales 6 y 7 del Código de Procedimiento Civil (..) respecto al Ordinal 6to. no presenta el demandante para hacer valer su pretensión, un documento público ó privado, donde se verifique que él haya puesto en conocimiento de la arrendataria la oferta de venta del inmueble (…) Y por ultimo en el ordinal 7, donde el demandante solicita la indemnización por daños y perjuicios, sin especificación de éstos y sus causas (…)” (sic)
-Que “(…) promuev[e] en [ese] acto lo establecido en el Artículo 346 Ordinal 11 ejusdem. En efecto ciudadana Jueza, la parte demandante realizó actuaciones indebidas, demandando a mi representada, estando solvente en sus pagos de canon de arrendamiento (…) [igualmente] Vendió el inmueble, sin concederle el derecho de preferencia, cuando mi defendida tiene siete años en arrendamiento y estableció un plazo de desocupación de 30 días, en caso de que el arrendador vendiese el terreno, violando lo normado en leyes que regular la materia, ya que la arrendataria tiene un registro mercantil, el cual será presentado en su debida oportunidad y es encargada de un estacionamiento de vehículos donde está cumpliendo una función social (…)” (sic)
-Que “(…) NIEG[A] RECHAZ[A] Y CONTRADI[CE]: Que el contrato de arrendamiento de ese bien inmueble, se haya realizado en fecha 19 de agosto de 2005, como sostiene el demandante. Ya que el primer contrato de inicio al arrendamiento fue en fecha 20 de enero de 2005 (…)” (sic)
-Que “(…) NIEG[A] RECHAZ[A] Y CONTRADI[CE]: Que mi defendida tenga ocupación arbitraria e ilegal (…)” (sic)
-Que “(…) NIEG[A] RECHAZ[A] Y CONTRADI[CE]: Que a mi representada se le haya ofertado la venta del terreno dado en arrendamiento, ya que como el mismo demandante arguye, que la arrendataria estaba en los Estados Unidos, lo que si fue recibido por la que estaba como encargada en el estacionamiento, [fue] la misiva de notificación que había vendido el terreno y quien la firmó como recibida fue la señorita IRMA LANZA y no ADRIANA (…)” (sic) (Negrillas agregadas)
-Que “(…) NIEG[A] RECHAZ[A] Y CONTRADI[CE]: Que la arrendataria del terreno arrendado le haya causado daños y perjuicio a la parte actora, puesto que el contrato no ha fenecido y además ha cumplido religiosamente en sus pago del canon de arrendamiento (…)” (sic)
-Que “(…) NIEG[A] RECHAZ[A] Y CONTRADI[CE]: Que la cuantía de la demanda tenga un valor de 947,37 U T, ya que para un valor de 72.000 su equivalente en unidades tributarias corresponde a 800 UT legalmente (…)” (sic)
Siendo así las cosas, este Tribunal observa que la parte demandada admitió expresamente la relación arrendaticia y que en efecto, la encargada del estacionamiento que funciona en el inmueble arrendado recibió la misiva identificada en el libelo por el actor, por lo que, tales circunstancias de hecho se encuentran exentas de prueba. Así se declara.
En consecuencia, los hechos controvertidos en la presente causa se encuentran circunscritos a verificar la procedencia o no de la demanda de resolución de contrato interpuesta en virtud del presunto incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato locativo y, de ser procedente, analizar los presuntos daños y perjuicios causados. Así se establece.
Ahora bien, en principio esta Juzgadora tiene la obligación de resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Respecto a ello, el artículo artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil dispone que:
“La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes.” (Negrillas nuestras)

El anterior artículo claramente dispone que dicha cuestión previa es procedente única y exclusivamente cuando la misma ley prohíba por alguna circunstancia admitir la demanda interpuesta o que permita admitirla pero por determinadas causales que no hayan sido alegadas por el demandante.
En ese sentido, el apoderado judicial de la demandada de autos a fin de fundamentar la cuestión previa opuesta, manifestó, grosso modo, que se debía declarar inadmisible la demanda, ya que, su representada presuntamente está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que ella tenía preferencia para comprar el inmueble arrendado, sin embargo, de ningún modo señaló que exista una norma específica que prohíba admitir la presente demanda.
Así mismo, este Tribunal Superior observa que la pretensión del actor con la presente demanda es obtener la resolución de un contrato de arrendamiento privado, lo cual no está prohibido ni condicionado por norma alguna en nuestro derecho sustantivo o adjetivo civil, por lo que, la cuestión previa opuesta por la parte demandada deberá ser declarada SIN LUGAR, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
Igualmente, esta Juzgadora considera oportuno indicar que el mismo apoderado judicial de la parte demandada, en la contestación, también señala que la demanda debe considerarse inadmisible porque supuestamente no se cumplió con lo establecido en el artículo 340 del Código Civil, específicamente en sus ordinales 6º y 7º, que dispone:
“El libelo de la demanda deberá expresar: (…)
6º. Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
7º. Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas (…)”

Sobre el ordinal 6º esta Juzgadora observa que los instrumentos fundamentales en la presente causa estaban constituidos por el contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 17 de junio de 2011 y la misiva de notificación de fecha 22 de septiembre de 2011, los cuales fueron consignados por el demandante junto a su libelo y se encuentran insertos a los folios 19 al 21 del expediente, por lo que se considera plenamente satisfecho dicho requerimiento.
Respecto al ordinal 7º este Tribunal estima que la presunta no especificación de los daños y perjuicios causados debió ser delatado mediante la oposición de la cuestión previa por defectos de forma, establecida en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, la cual no fue opuesta en la oportunidad pertinente para ello.
En consecuencia de lo anterior, se deberá declarar IMPROCEDENTE la solicitud de inadmisibilidad de la presente causa, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
Resuelto lo anterior, esta Alzada considera menester citar los siguientes artículos de nuestro Código Sustantivo Civil:
“Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
“Artículo 1.134: El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
“Artículo 1.137: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte…”
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Ahora bien, vista las normas supra citadas, principalmente el artículo 1.167, es necesario destacar que, en efecto, el referido dispositivo legal consagra las acciones de cumplimiento [ejecución] o de resolución del contrato bilateral. En ese sentido, ha establecido nuestro máximo Tribunal de la República en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.
A tal efecto, la denominada “Acción Resolutoria o Resolución de Contrato” presupone un incumplimiento de una de las partes, vale decir, cuando alguna de las partes no cumple con la conducta debida tal como estaba pactada y que resulte imputable a esa parte.
Nuestra doctrina y en particular el Dr. Oscar Palacios Herrera, en su obra “Apuntes de Obligaciones”, Pags. 569 a la 571, ha establecido cuales son las condiciones necesarias para que sea procedente la acción resolutoria, a saber:
• Que se trate de un contrato bilateral.
• Incumplimiento de la obligación
• Dicho incumplimiento, debe provenir de culpa del deudor.
• Que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación.
• Es indispensable la intervención judicial que declare la resolución del contrato.
A fin de verificar si se cumplen tales requisitos, esta Juzgadora debe resaltar que la presente demanda se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento privado inserto a los folios 19 al 20 y vueltos del expediente, el cual fue suscrito por las partes en el presente juicio para darle continuidad a una relación arrendaticia que no fue rechazada por la demandada de autos, por lo que, resulta ser un hecho admitido como ya se mencionó.
Ahora bien, dicho contrato locativo fue suscrito en fecha 17 de junio de 2011 y estableció en su cláusula cuarta lo siguiente:
“(…) “LA ARRENDATARIA” queda en pleno conocimiento, y acepta conforme, que dicha parcela de terreno está en venta, de forma tal, que para el momento de concretarse cualquier enajenación, deberá desocupar dicho inmueble en un termino máximo de treinta (30) días a partir de su notificación, para entregarlo al nuevo propietario (…)”

Se verifica entonces que en dicha cláusula la ciudadana YVONNE DELIS FEBRES CORDERO MADRID, ya identificada, en su carácter de arrendataria, aceptó voluntariamente que en el caso de concretarse la venta del inmueble arrendado, ésta debía desocupar el mismo en un lapso de treinta (30) días siguientes de su notificación.
Ahora bien, sobre tal particular es meritorio indicar que el demandante en su libelo alegó que mediante misiva recibida en fecha 23 de septiembre de 2011 por la encargada del estacionamiento que funciona en el inmueble arrendado, notificó expresamente a la arrendataria de que dicho bien, constituido por una extensión de terreno, iba a ser vendido, por lo que, debía desalojarlo dentro de los treintas (30) días siguientes.
Tal alegato, como también ya se comentó, la demandada de autos no lo negó ni lo contradijo, por el contrario, lo admitió en su contestación al señalar lo siguiente: “(…) lo que si fue recibido por la que estaba como encargada en el estacionamiento, [fue] la misiva de notificación que había vendido el terreno y quien la firmó como recibida fue la señorita IRMA LANZA y no ADRIANA (…)”
Siendo así las cosas, resulta meridianamente claro que el arrendador [aquí demandante] cumplió con su deber de notificarle a la arrendataria [aquí demandada] que se había concretado la venta del inmueble arrendado y que por consiguiente ella debía desocupar el mismo dentro de los treinta (30) días siguientes.
Por su parte, la ciudadana YVONNE DELIS FEBRES CORDERO MADRID, supra identificada, al no entregar el inmueble pasado los tantas veces mencionados treintas (30) días siguientes al 23 de septiembre de 2011, incumplió con su conducta debida, tal y como estaba pactada en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
Ahora bien, con la finalidad de intentar probar alguna circunstancia pertinente para su defensa, la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente promovió las testimoniales de las ciudadanas MIRIAN PARRA DE VÁSQUEZ, IRMA LANZA GAVIDIA y BELKYS MARLENE RODRÍGUEZ.
Sobre tales actos se debe destacar que el referente a la ciudadana MIRIAN PARRA DE VÁSQUEZ, el Juzgado a quo lo declaró desierto en fecha 10 de julio de 2012 (folio 63) debido a la inasistencia de dicha ciudadana.
Por su parte, la ciudadana IRMA LANZA GAVIDIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.729.198, en fecha 10 de julio de 2012, compareció ante el Tribunal a quo a las 10:00 am, siendo interrogada de la siguiente forma (folio 64 y vuelto):
“(…) PRIMERA PREGUNTA: DIGA LA TESTIGO SI CONOCE DE VISTA, TRATO Y COMUNICACIÓN DOCTOR JOSÉ GILBERTO GUERRERO CONTRERAS?. Contestó: No. SEGUNDA: DIGA LA TESTIGO SI CONOCE DE VISTA, TRATO Y COMUNICACIÓN A LA CIUDADANA IVONNE DELIS FEBRES CORDERO?. Contestó: NO. TERCERA: DIGA LA TESTIGO SI EL 22 DE SEPTIEMBRE DE 2.011 ELLA FIRMÓ UNA COMUNICACIÓN QUE LLEGÓ AL ESTACIONAMIENTO QUE REGENTA LA CIUDADANA IVONNE DELIS FEBRES CORDERO? Contestó: Si. CUARTA: DIGA LA TESTIGO POR QUE USTED FIRMÓ ESA COMUNICACIÓN? Contestó: Porque la señora Ivonne no estaba, estaba de viaje y me contrataron a mi para esos días (…)” (sic)

Al respecto, este Tribunal Superior observa que la testigo se contradijo en su declaración, toda vez que, en la primera y segunda pregunta afirmó desconocer a los ciudadanos JOSÉ GILBERTO GUERRERO CONTRERAS y IVONNE DELIS FEBRES CORDERO, y con sus respuestas dadas a las preguntas tercera y cuarta se evidencia que en efecto conoce a la aquí demandada, razón por lo cual, en conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga valor probatorio. Así se declara.
Igualmente, la ciudadana BELKYS MARLENE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.237.029, en la misma fecha 10 de julio de 2012 a las 10:30 am, compareció ante el Tribunal a quo y al ser interrogada manifestó, entre otras cosas, lo siguiente (folio 65 y vuelto):
“(…) PRIMERA PREGUNTA: DIGA LA TESTIGO SI CONOCE DE VISTA, TRATO Y COMUNICACIÓN DOCTOR JOSÉ GILBERTO GUERRERO CONTRERAS?. Contestó: No lo conozco. SEGUNDA: DIGA LA TESTIGO SI CONOCE DE VISTA, TRATO Y COMUNICACIÓN A LA CIUDADANA IVONNE DELIS FEBRES CORDERO?. Contestó: De trato y comunicación porque guardo un vehículo allá en el estacionamiento. TERCERA: DIGA LA TESTIGO SI LA CIUDADANA IVONNE DELIS FEBRES CORDERO LE COMUNICÓ QUE HABÍA RECIBIDO UNA COMUNICACIÓN DEL DUEÑO DEL TERRENO DE FECHA 22 DE SEPTIEMBRE DE 2.011 SOBRE LA VENTA DEL TERRENO? Contestó: Si. CUARTA: DIGA LA TESTIGO SI LA CIUDADANA IVONNE DELIS FEBRES CORDERO LE COMUNICÓ QUE ESTABA MOLESTA PORQUE NO LE HABIAN OFERTADO LA VENTA DE ESE TERRENO? Contestó: Yo creo que debe estar molesta porque es la arrendataria, debieron habérselo ofertado (…)” (sic)

Con relación a lo anterior este Tribunal observa que el abogado promovente con sus preguntas sugirió las respuestas aportadas por la testigo y así mismo, de dicha declaración no se desprende ninguna circunstancia atinente a los hechos controvertidos a la presente causa, razones por lo cual, en conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga valor probatorio. Así se declara.
Explicado todo lo anterior, es por lo que este Tribunal Superior arriba a la conclusión de que se cumplen con todos los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, toda vez que:
• El contrato en que se fundamenta la demanda es un contrato de arrendamiento a todas luces bilateral y que se encontraba vigente y a tiempo determinado, toda vez que, el mismo fue suscrito en fecha 17 de junio de 2011 y fijó una temporalidad de un (1) año.
• La arrendataria, aquí demandada, incumplió con su obligación de desocupar el inmueble dentro de los treinta (30) días siguientes al 23 de septiembre de 2011, oportunidad en la cual le notificaron que se había concretado la venta del inmueble, tal y como estaba pactado en la cláusula cuarta del contrato locativo.
• Dicho incumplimiento es única y exclusivamente responsabilidad de la arrendataria.
• El demandante, por su parte, ha venido cumpliendo con su obligación de permitir el uso y goce del inmueble arrendado.
• El demandante interpuso la correspondiente demanda por ante los órganos jurisdiccionales.
En atención a todo lo anterior es que este Tribunal debe declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes del presente caso en fecha 17 de junio de 2011 y, en consecuencia, ordenar que la ciudadana YVONNE DELIS FEBRES CORDERO MADRID, ya identificada, le entregue inmediatamente al ciudadano JOSÉ GILBERTO GUERRERO CONTRERAS, ya identificado, el inmueble arrendado constituido por un lote de terreno que mide aproximadamente OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (885 M2), ubicado en la Calle Páez No. 20. Así se declara.
Ahora bien, respecto al segundo pedimento de la parte actora relativo al resarcimiento por daños y perjuicios, esta Alzada observa lo siguiente:
La indemnización por daños y perjuicios, con independencia de su origen o procedencia, tiene por objeto indemnizar al acreedor de las consecuencias perjudiciales causadas por el incumplimiento de la obligación o por la realización del acto ilícito. Siendo esta indemnización preferentemente de carácter pecuniario (salvo en determinados supuestos de obligaciones extracontractuales que pueden dar lugar a una reparación específica), se debe proceder a valorar econonómicamente distintos aspectos o componentes que si bien, son fácilmente teorizables, plantean en la práctica notorias dificultades de concreción. En este sentido, el artículo 1.273 del Código Civil establece que: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.”
El citado precepto da cobertura legal al denominado daño emergente y lucro cesante. El daño emergente es el daño o pérdida sufrida por el acreedor y el lucro cesante la ganancia dejada de obtener a consecuencia del incumplimiento contractual o de la acción u omisión generadora de la responsabilidad extracontractual.
La jurisprudencia normalmente exige un criterio restrictivo en la valoración de la prueba en los casos de fijación del quantum indemnizatorio, remitiendo su valoración a los criterios generalmente aplicados por los órganos judiciales. Así, la función de calcular los daños indemnizables es atribuida exclusivamente a los órganos judiciales, quienes lo llevarán a cabo caso por caso valorando las probanzas unidas a las actuaciones, sin que puedan hallarse sujetos a previsión normativa alguna, que por su carácter general no permite la individualización del caso concreto.
Por otra parte, el mero incumplimiento contractual o producción del hecho ilícito no produce de forma automática el nacimiento de la indemnización por daños y perjuicios. La probanza de este incumplimiento o realización del hecho doloso o culposo incumbe al perjudicado, el cual debe probar el nexo de causalidad entre el hecho y el daño producido. Asimismo se sostiene que si bien el incumplimiento puede dar lugar a indemnización, ello no significa que se haya abandonado la doctrina general de que el incumplimiento contractual no genera el desencadenamiento inexorable de los daños y perjuicios y su reparación, y que, por ende, incumbe a la parte reclamante la carga de la prueba de su existencia y cuantía.
En ese sentido, este Tribunal observa que la parte demandante en su libelo no explicó suficientemente el por qué el incumplimiento de la demandada le había causado daños y perjuicios. En ese sentido, no indicó si el posible comprador del terreno arrendado declinó su oferta en ocasión del incumplimiento de la demandada, ni razonó otra circunstancia que denote evidentemente la generación de un daño. Por otra parte, esta Juzgadora también evidencia que a lo largo del juicio el demandante tampoco desplegó actividad probatoria alguna tendente a demostrar el daño someramente descrito en el escrito libelar, por lo que, no existe prueba sobre dicho alegato. En consecuencia, le resultará forzoso a esta Alzada NEGAR la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la parte actora. Así se declara.
Por último, esta Alzada debe desechar por impertinentes los siguientes instrumentos promovidos por las partes:
1. Documento compra venta del inmueble arrendado, inserto a los folios 13 al 16 del expediente.
2. Copias al carbón de tres depósitos, insertas al folio 36 del expediente.
3. Tarjeta de presentación inserta al folio 47 del expediente.
4. Copias al carbón de recibos por concepto de pago de estacionamiento, insertas a los folios 52 y 53 del expediente.
5. Copias simples del registro de la firma persona de la ciudadana YVONNE DELIS FEBRES CORDERO, insertas a los folios 54 al 57 del expediente.
Tales documentos se desechan por no demostrar nada respecto a los hechos controvertidos en LA presente causa. Así se declara.
Por todo lo anterior, es que este Tribunal Superior deberá declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto y como consecuencia se REVOCARÁ la sentencia recurrida y se declarará PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, tal y como se hará el Capítulo siguiente. Así se declara.

V. DISPOSITIVA:
Por todos los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO CHONG, Inpreabogado No. 63.789, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ GILBERTO GUERRERO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-1.903.876.
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada en el presente caso en fecha 03 de julio de 2013 por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
CUARTO: IMPROCEDENTE la solicitud de inadmisibilidad de la presente demandada realizada por la demandada de autos en su escrito de contestación.
QUINTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato interpuesta por los abogados CHOMBEN CHONG y LILIANOTH CHONG, Inpreabogados Nos. 4.830 y 62.365, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano JOSÉ GILBERTO GUERRERO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-1.903.876, contra la ciudadana YVONNE DELIS FEBRES CORDERO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.504.249. En consecuencia:
SEXTO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 17 de junio de 2011 por los ciudadanos JOSÉ GILBERTO GUERRERO CONTRERAS e YVONNE DELIS FEBRES CORDERO, ya identificados.
SÉPTIMO: SE CONDENA a la ciudadana YVONNE DELIS FEBRES CORDERO a que le entregue libre de personas y bienes al ciudadano JOSÉ GILBERTO GUERRERO CONTRERAS, el inmueble arrendado, constituido por un lote de terreno que mide aproximadamente OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (885 M2), ubicado en la Calle Páez No. 20 de esta ciudad de Maracay, estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Que es su frente, en parte con Calle Páez cruce con Calle López Aveledo y en parte con casa y terreno que formaban parte del mismo inmueble y que su frente también da a la Calle Páez. SUR: Con terreno e instalaciones de la Empresa Cadafe Centro, hoy Elecentro. ESTE: Con casa y solar que es o fue de Petronila Salazar de Subirían, hoy casa donde funciona el Instituto Comercial “José Antonio Páez”, y solar del Profesor Juan José Osuna. OESTE: Con casa y solar donde funciona el taller mecánico “Monza”, propiedad de Pascuale Simonelli.
OCTAVO: SE NIEGA el resarcimiento de daños y perjuicios solicitado por la parte demandante en su libelo.
NOVENO: No hay condenatoria en costas en razón de la naturaleza del presente fallo.
DÉCIMO: No hay condenatorias en costas por el recurso de apelación interpuesto, en conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de este Juzgado Superior Primero en lo Civil Mercantil, Bancario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los cinco (05) días del mes de mayo de 2014. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.-
LA JUEZ SUPERIOR TEMPORAL

FANNY RODRÍGUEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ROSALBA RIVAS
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 09:00 am.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ROSALBA RIVAS
Exp. Nº C- 17.763-14
FR/RR