TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de mayo de 2014
204º y 155º

ASUNTO: AH14-V-2007-000146

PARTE ACTORA: ciudadanos FRANCO FORTINO, HAYDEE FORTINO y LUIGIA AMOS FORTINO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-1.915.983, V-3.135.607 y V-3.135.606, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos PABLO SOLORZANO ESCALANTE y RAUL G. CUARTÍN SÁNCHEZ, abogados en ejercicio de este domicilio y debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 3.194 y 51.056, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil “INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA, C.A.”, domiciliada en Carúpano, e inscrita en los Libros de Registro de Comercio llevados por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Tránsito y del Trabajo del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre, bajo el No. 256, folios 422, 423, 424 y 425, Tomo No. 27 del año 1977.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos CESÁREO JOSÉ ESPINAL VÁSQUEZ y ANTONIO HERNÁNDEZ VILLAMIZAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 0134 y 22.690, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.-
EXPEDIENTE: AH14-V-2007-000146.

- I -
SINTESIS DE LA CAUSA

Se inició la presente causa por libelo de demanda interpuesto en fecha 9 de mayo de 2007, por los abogados EDGAR COLMAN V. y LENNYS AMARILIS RODRÍGUEZ LEON, actuando para entonces, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana HAYDEE FORTINO, antes identificada, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento contra el ciudadano JOAO EDIGIO FERNÁNDEZ GARCÉS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.160.808, objeto de reformas consecutivas, siendo la última de ellas, la realizada en fecha 20 de junio de 2008. Revisadas como han sido las actas que conforman el expediente, este Juzgado pasa a detallar los actos del proceso en los siguientes términos:
En el escrito de reforma de la demanda, los abogados EDGAR COLMAN V. y LENNYS AMARILIS RODRÍGUEZ LEON, antes identificados, manifestaron actuar en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos FRANCO FORTINO, HAYDEE FORTINO y LUIGIA AMOS FORTINO, debidamente identificados en el encabezado del presente fallo, alegando, entre otras cosas, lo siguiente:
Que según consta de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado y celebrado por el ciudadano MARIO FORTINI FIORE, en fecha 26 de septiembre de 1985, con INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA, antes identificada, le fue concedido en arrendamiento a esta última, un inmueble constituido por un edificio de seis (6) plantas, conocido como edificio Loi, ubicado en la avenida Perimetral de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en donde funciona el Hotel La Victoria, así como las áreas adyacentes del edificio y que son aproximadamente, incluyendo el hotel, dos mil metros cuadrados (2000 m2.) de terreno y que sirven para estacionamiento techado o sin techar, piscina, sótano, deportes y jardines.
Que en el mencionado contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la presente acción, se reguló todo lo concerniente a los términos y condiciones en que fue convenido el arrendamiento del inmueble, y en él se establecieron clausulas y estipulaciones descritas en el escrito libelar.
Que posteriormente, el ciudadano MARIO FORTINO FIORE, mediante documento de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Caracas, en fecha 29 de julio de 1994, anotado bajo el No. 68, y registrado ante el Registro Subalterno del Municipio Autónomo Bermúdez del Estado Sucre, quedando inscrito en el Protocolo Primero, Tomo Sexto del Segundo Trimestre del año 1995, bajo el No. 33, de la serie del 22 de junio de 1995, traspasó el inmueble objeto de arrendamiento, a sus representados.
Que de esta forma, sus representados pasaron a ser los nuevos arrendadores del inmueble en cuestión y así se hizo del conocimiento del arrendatario, cuando en octubre de 1999, en su condición de propietarios, se trasladaron al inmueble para notificarles del nuevo canon de arrendamiento fijado en dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) tal como se desprende de la demanda de Retracto Legal arrendaticio interpuesta por el arrendatario.
Que el arrendatario, decidió interponer demanda de retracto legal arrendaticio contra la venta hecha a sus representantes, y así mediante sentencia de fecha 10 de mayo de 2011, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, rechazó dicha demanda y se declaró extinguido el proceso, quedando plenamente válida la venta del inmueble realizada a sus mandantes.
Que a pesar de no existir duda alguna sobre la propiedad de sus representados sobre el inmueble, sobre claridad de las obligaciones contempladas en las cláusulas del contrato y de las consecuencias de su incumplimiento, sería el caso que el arrendatario, la sociedad mercantil “INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA, C.A.”, antes identificada, a partir del mes de octubre de 1999, dejó de cumplir con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento pactado, permaneciendo insolutas hasta la fecha de interposición de la presente demanda, las pensiones de arrendamiento correspondientes desde el mes de octubre de 1999, hasta junio de 2008, constatándose así el incumplimiento en el pago de ciento tres (103) mensualidades.
Que en adición al incumplimiento en el pago de los cánones por parte del arrendatario, el contrato de arrendamiento debería ser resuelto, ya que, en franca contradicción a la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento, el arrendatario, construyó, sin autorización de sus representados, una estructura metálica de techo en el área de la terraza del inmueble.
Que además de las razones expuestas, el contrato de arrendamiento en cuestión debería ser resuelto, ya que, en franca violación a la cláusula Octava del aludido documento, el arrendatario ha faltado a su obligación de realizar las reparaciones menores y mantener en buen estado el inmueble arrendado.
Que tal como se desprende del particular Quinto, que los ciudadanos allí identificados expresaron que sabían y les constaba, por el hecho de estar domiciliados y habitar en la ciudad de Carúpano, que con una simple mirada a la edificación donde funciona el conocido “HOTEL VICTORIA”, se observó que la parte lateral izquierda, lateral derecha y la parte trasera de la edificación que da hacia el área de la piscina, se encontró sumamente deteriorada en cuanto a pintura, grietas y fisuras en las paredes del inmueble, de tal forma que ello representaría un contundente indicio en que el arrendatario habría dejado deteriorar el inmueble arrendado.
Que lo más grave aún y que configura otra importante causal de resolución de contrato de arrendamiento, es que habiéndose presentado y existiendo desde hace mucho tiempo la necesidad de efectuar reparaciones mayores para evitar el deterioro de la cosa arrendada, el arrendatario no cumplió con su obligación contractual (cláusula Novena) y legal de participarlo con anticipación.
Que de cara a lo antes expuesto, quedaría en evidencia que se han configurado en esta situación, una serie de incumplimientos flagrantes al contrato de arrendamiento, al haber faltado el arrendador a la obligación principal como lo es el pago del canon de arrendamiento, la obligación de mantener la cosa en el estado en que fue arrendada y solicitar autorización a sus representantes para la construcción de cualquier modificación del inmueble, así como realizar las reparaciones menores y mantener en buen estado la cosa arrendada.
Que por todas las razones antes expuestas, y en especial por el incumplimiento por parte del arrendatario “INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA, C.A.”, antes identificada, agotadas como se encuentran las gestiones amistosas dirigidas a hacer efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento impagados, acudieron ante este Tribunal para demandar, como en efecto lo hicieron a la sociedad mercantil “INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA, C.A.”, a los fines de convenir o en su defecto declarado por este Tribunal, por los particulares especificados en el escrito libelar.
Fundamentaron la presente demanda en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1579, 1592, 1589, 1596 y 1597, todos del Código Civil.
Estimaron la presente demanda en la cantidad de doscientos seis mil bolívares fuertes (Bsf. 206.000, 00).
Solicitaron medidas preventivas de conformidad con lo establecido en el artículo 588 en concordancia con el numeral 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, a los fines de gestionar las citaciones correspondientes, señalaron como domicilio procesal de su representada en: avenida Francisco de Miranda, Edificio Centro Seguro La Paz, piso 5, oficina O-52-C, Boleíta Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda; y de la parte demandada, en la sociedad mercantil INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA, C.A., ubicada en el “Edifico Loi”, avenida Perimetral de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en donde funciona el Hotel Victoria.
Por auto de fecha 11 de julio de 2008, se admitió la presente demanda, emplazándose a la parte demandada a comparecer a la sede de este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de las resultas de la citación a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha 8 de agosto de 2008, compareció el apoderado actor, mediante diligencia consignó los fotostatos a los fines de la elaboración de la respectiva compulsa, siendo acordada por auto de fecha 22 de septiembre de 2008.
En fecha 24 de septiembre de 2008, compareció el apoderado actor, mediante diligencia solicitó la notificación de la Procuraduría General de la República, de conformidad con lo establecido en el artículo 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, siendo acordada la misma por auto de fecha 29 de octubre de 2008.
Por auto de fecha 28 de septiembre de 2009, el abogado CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ RODRIGUEZ, en su carácter de Juez Provisorio designado de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenando en consecuencia el trámite de conformidad con el establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 20 de mayo de 2011, se ordenó librar nuevo oficio al Procurador General de la República.
En fecha 21 de octubre de 2011, se recibió oficio No. 1866 de fecha 8 de octubre de 2011, emanado de la Procuraduría General de la República, mediante la cual ratificó la suspensión del proceso por el lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos, a que se refiere el artículo 99 del Decreto que rige las funciones de dicho Organismo.
Por auto de fecha 20 de noviembre de 2012, se libró comisión a los fines de gestionar la citación de la parte demandada.
En fecha 18 de marzo de 2013, compareció el abogado ANTONIO HERNÁNDEZ VILLAMIZAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 22.690, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA, C.A.”, antes identificada, y mediante escrito se dio por citado en la presente causa y presentó solicitud de nulidad absoluta del fundamento de la acción.
En fecha 2 de abril de 2013, compareció la representación judicial de la parte actora, y consignó escrito de alegatos.
En fecha 16 de abril de 2013, compareció el apoderado demandado, y consignó escrito mediante la cual ratificó la solicitud de conformidad con lo establecido en el artículo 439 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en relación a la propuesta de Tacha Incidental.
Por auto de fecha 1 de julio de 2013, se ordenó agregar las pruebas promovidas y en consecuencia ordenó la notificación de las partes.
Por auto de fecha 25 de julio de 2013, se dictó pronunciamiento en relación a la admisión de las pruebas promovidas en la presente causa.
Por auto de fecha 13 de agosto de 2013, se ordenó la apertura del cuaderno de Tacha.
En fecha 16 de septiembre de 2013, compareció el apoderado demandado, y consignó escrito mediante la cual apeló del auto dictado por este Tribunal en fecha 13 de agosto de 2013.
Por auto de fecha 19 de septiembre de 2013, el abogado RICHARD RODRÍGUEZ BLAISE, en su carácter de Juez Temporal designado de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa, y en consecuencia se ordenó la notificación de las partes.
En fecha 23 de septiembre de 2013, compareció el apoderado demandado y consignó escrito de alegatos.
En fecha 23 de octubre de 2013, este Tribunal dictó sentencia declarando Terminada la incidencia de Tacha, y en consecuencia se ordenó continuar el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 23 de octubre de 2013, se ordenó comisionar al Juez Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, a los fines de la evacuación de la Inspección Judicial y Experticia a realizar sobre el inmueble objeto fundamental de la presente causa.
En fecha 30 de octubre de 2013, compareció la representación judicial de la parte demandada, y consignó escrito solicitando la Perención de la Instancia de conformidad con lo establecido en los ordinales 1° y 2° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil y asimismo, apeló del fallo emitido en fecha 23 de octubre de 2013, en lo atinente al cuaderno separado.
Por auto de fecha 7 de noviembre de 2013, el abogado CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ, en su carácter de Juez Provisorio de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
En fecha 12 de noviembre de 2013, compareció el apoderado demandado, mediante diligencia solicitó al Tribunal abstenerse de continuar el procedimiento de inspección judicial al inmueble objeto fundamental de la causa, en virtud de haberse emitido decisión de fondo al declararse desechada la venta como fundamento de la demanda.
En fecha 2 de diciembre de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte demanda, mediante diligencia solicitó pronunciamiento en la presente causa, ratificando la misma por diligencias sucesivas.
En fecha 30 de enero de 2014, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó la evacuación de las pruebas de inspección judicial y de experticia al inmueble objeto fundamental de la causa.
En fecha 1 de abril de 2014, compareció la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó copias certificadas de la sentencia proferida por este despacho en fecha 23 de octubre de 2013, siendo acordado por auto de fecha 3 de abril de 2014.
Así las cosas, visto y analizados los argumentos esgrimidos por ambas partes, y siendo la oportunidad para que este Juzgado dicte sentencia en la presente causa, pasa a hacerlo en los siguientes términos
-II-
PUNTO PREVIO
DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA

La representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil “INDUSTRIAL HOTELERA VICTÓRIA, C.A.”, antes identificada, en reiteradas oportunidades mediante sendas diligencias, alegó la violación a la defensa y al debido proceso, argumentado que desde la admisión de la demanda en fecha 8 de agosto de 2007, por la Juez Titular de este Tribunal para la fecha, abogada LISBETH SEGOVIA DE PETIT, apareció otro auto admitiendo la demanda y su reforma el 11 de julio de 2008, por el Juez Temporal ANGEL EDUARDO VARGAS RODRÍGUEZ, lo que evidenciaría que hasta el 24 de septiembre de 2008, fecha cuando el ciudadano Alguacil del Tribunal dejó constancia que recibió los recursos y emolumentos para la citación de la demandada, habían transcurrido más de treinta (30) días a partir de la admisión de la demanda.
Que el Juez Temporal, abogado ANGEL EDUARDO VARGAS RODRÍGUEZ, para la fecha, mediante auto dictado en fecha 29 de octubre de 2008, ordenó librar oficio a la ciudadana Procuradora General de la República, violando así el derecho a la defensa y al debido proceso, al no declarar la Perención de la Instancia, la cual, según alegó, procedería de pleno derecho de conformidad con los ordinales 1° y 2°, del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 269 eiusdem.
Bajo tales argumentos, se hace menester hacer referencia a lo contemplado en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, la cual es del siguiente tenor:
“…toda instancia se extingue por el transcurso de un (1) año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1° Cuando transcurridos treinta (30) días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiere cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
2° Cuando transcurrido treinta (30) días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…” (Negrillas y subrayado del Tribunal).

En este sentido, señala la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal en fecha 27 de Abril de 1988, ponente Magistrado Aníbal Rueda, juicio Químico Amtex Ltda. Vs. Suplidores Químicos, S.A.; OPT 1.988, No. 4, Pág. 95; reiterada en fecha 31 de Mayo de 1.989, cuyo texto parcialmente se transcribe:
“…La jurisprudencia venezolana, siguiendo las enseñanzas de nuestros procesalistas clásicos, tiene reiteradamente resuelto que el acto capaz de interrumpir la perención debe ser tal además de válido – que su objeto evidente, su propósito explícito, sea el de gestionar o impulsar el procedimiento, poniendo fin a la paralización en que se encuentre…”
Es un desacierto sancionar a las partes con la perención de la instancia, cuando no tenían obligación legal de realizar actos de procedimiento, como así se infiere de la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 14 de Diciembre de 2.001, y en ese contexto refiere el Alto Tribunal de la República, que “…el incumplimiento del deber de administrar justicia oportuna es sólo la responsabilidad de los sentenciadores, a menos que la falta de oportuno fallo dependa de hechos imputables a las partes…”. Es así que volviendo al asunto debatido en juicio, lo que se cuestiona es si la actividad para la prosecución del curso del juicio le correspondía a las partes o al Juez, y en tal sentido se destaca lo asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 01 de Junio de 2.001, que “la perención de la instancia, al menos en los procesos de naturaleza civil, o de los que se guíen por el Código de Procedimiento Civil, sólo funciona cuando existe inactividad de las partes, y no cuando después de vista la causa surge inactividad del juez, cuando no sentencie en los términos señalados en las leyes para ello, con lo que se paraliza la causa”.
En sintonía con lo antes expuesto, se pregunta este Juzgador ¿puede operar los efectos de la perención de la instancia, tomando en consideración desde el tiempo en que la causa estaba en espera por parte del Tribunal de dictar el auto correspondiente para librar la respectiva compulsa de citación?, en relación a ello, es criterio de la Sala de Casación Civil, que no se puede castigar a los litigantes con la perención de la instancia si la inactividad en el juicio le es imputable al juez. Es decir, si se espera alguna actuación por parte del Tribunal que sea necesaria para la prosecución del juicio, no puede imputársele a las partes el transcurso del tiempo, por cuanto la renuencia del sentenciador en dictar la providencia que se requiere para destrabar la causa, no es atribuible a las partes.
En el caso que nos ocupa, y de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman la causa, se observa que una vez admitida la reforma de la demanda en fecha 11 de julio de 2008, la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 8 de agosto de 2008, consignó los fotostatos necesarios a los fines de gestionar la citación de la parte demandada, quedando en consecuencia por parte del Tribunal la carga de proveer dicha solicitud la cual por auto de fecha 22 de septiembre de 2008, acordó de conformidad, es decir, que desde la fecha de admisión de la reforma de la demanda (11 de julio de 2008); exclusive, hasta el día 8 de agosto de 2008, inclusive, transcurrieron veintiocho (28) días continuos, verificándose así que el demandante cumplió con la obligación impuesta por el ordinal 2° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Juzgador Niega la solicitud de Perención de la Instancia alegada por la representación judicial de la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

DEL FONDO DE LA CAUSA

Resuelto lo anterior, y planteados como han sido los términos en la presente controversia, este Juzgador pasa a decidir haciendo las siguientes consideraciones:
Procede, quien aquí decide, a valorar y analizar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que hacen procedente la pretensión en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:
1. Marcado “B”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano MARIO FORTINI FIORE y la sociedad mercantil INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA C.A., sobre un inmueble constituido por un edificio ubicado en la Avenida Perimetral de Carúpano, Estado Sucre, en donde funciona el hotel denominado “Hotel Victoria”, el cual fue autenticado en fecha 26 de septiembre de 1985 por ante la Notaría Pública Séptima de Caracas, bajo el Nº 15, del Tomo 96 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. En tal sentido observa este Juzgador, que con el presente documento, se prueba la relación locativa alegada en el libelo de la demanda, es decir, el trato arrendaticio existente entre las partes intervinientes en el presente juicio; en consecuencia, se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil.
2. Marcado “C”, copia simple del documento de venta celebrado entre el ciudadano MARIO FORTINI FIORE y los ciudadanos LUIGIA FORTINO MALAVE, FRANCO MARTIN FORTINO MALAVE y HAYDEE FORTINO DE PETRUZZI, el cual tuvo por objeto un inmueble de seis plantas y el terreno donde está construido, el cual está ubicado en la Avenida Perimetral “Don Rómulo Gallegos”, antes conocida como calle Cartagena o Independencia, en la ciudad de Carúpano, Jurisdicción del Municipio Santa Teresa, Distrito Bermúdez del Estado Sucre, el cual fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Bermúdez del Estado Sucre en fecha 22 de junio de 1995, bajo el nº 33, Tomo Sexto, Protocolo Primero.
Con respecto a dicho documento se evidencia que el mismo fue tachado de falso por la parte demandada, y que en virtud de ello este Juzgado declaró desechado dicho documento, por lo que en consecuencia este Juzgado no le confiere valor probatorio a los efectos de la decisión. Así se decide.
3. Marcado “D”, copia del libelo de demanda de retracto legal incoado por la sociedad mercantil INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA C.A., contra los ciudadanos FRANCO MARTIN FORTINO MALAVE, LUIGIA FORTINO MALAVE y HAYDEE FORTINO DE PETRUZZI. En consecuencia, se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil.
4. Marcada “E”, copia de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por medio del cual se declaró con lugar la cuestión previa de caducidad de la acción, y en consecuencia extinguido el proceso. En consecuencia, se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil.
5. Original de los planos del inmueble, expedidos por la Dirección de Ingeniería Municipal del Distrito Bermudez del Estado Sucre. En consecuencia, se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, para acreditar que la estructura metálica que se encuentra construida en el área de la piscina no estaba prevista inicialmente.
6. Justificativo de Testigos expedido en fecha 26 de julio de 2006 por la Notaría Pública de Carúpano, bajo el Nª 123, Tomo 32 de los libros de autenticaciones respectivos. Respecto al contenido de este instrumento, el cual está revestido de autenticidad por haber participado en su elaboración un funcionario competente para verificar y dar fe de este tipo de actos, teniéndosele en consecuencia como documento auténtico conforme a lo previsto en el Artículo 1.357 del Código Civil, el cual al no haber sido atacado en forma alguna por la parte contraria debe otorgársele pleno valor probatorio que le confiere el artículo 1.360 eiusdem. Así se decide.
7. Comunicación expedida en fecha 25 de julio de 2006 por el Arq. Cesar Jose Marcano, Gerente de Planeamiento de Desarrollo Urbano de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Bermudez del Estado Sucre y dirigida al ciudadano FRANCO FORTINO MALAVE, por medio del cual le informó que no ha sido registrada ningún tipo de solicitud referente a permiso de Remodelación o Construcción de la estructura metálica de techo del área de la terraza de las edificaciones conocida como Edificio Loi. Con respecto a este documento, este Juzgado le confiere pleno valor probatorio, para acreditar que la construcción de la estructura metálica del techo ubicada en el área de la terraza del inmueble no cuenta con los permisos emitidos por la Gerencia de Planeamiento y Desarrollo Urbano de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Bermúdez del Estado Sucre. Así se decide.

b) Promovidas en la etapa probatoria:
8. Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del litigio, específicamente en el área de la Piscina, donde funcionado la cocina; baños, habitaciones, terrazas con los expertos necesario para tal fin.
9. Experticia, a los fines de determinar con claridad y precisión la construcción de una estructura metálica con techo edificada sobre la terraza detrás del solar conocido como Guayacán, así mismo sobre las condiciones físicas de las tuberías, techos y paredes que conforman el inmueble.
Con respecto a dichas probanzas, este Juzgado evidencia que las mismas fueron debidamente evacuadas por ante el Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, siendo recibidas las resultas en fecha 29 de abril de 2014.
En primer lugar, con relación a la inspección judicial se evidencia que la misma fue practicada en fecha 26 de noviembre de 2013 por el Juzgado antes referido, levantándose el acta correspondiente, en la que se dejó constancia de lo siguiente: “Al Primero: El Tribunal deja constancia de la existencia de una piscina familiar y otra para niños en servicio o funcionamiento. Al Segundo: se deja constancia que junto al área de la piscina hay o existe una construcción de estructura metálica con techo; edificada sobre la terraza detrás del salón conocido como “Salón Guayacán”, el cual se encuentra en reparación para el momento de la Inspección Judicial (refracciones de pintura), así mismo se deja constancia de la existencia de una terraza del lado posterior de la piscina, de igual forma de observa dos (02) baños en el área de la piscina en funcionamiento, uno para damas y uno para caballeros, un área de duchas, también se observa el área de la cocina, la cual se encuentra en funcionamiento, conjuntamente con un área destinada a lonchería en funcionamiento. Se deja constancia que el inmueble consta de cincuenta y dos (52) habitaciones, matrimonial, triples, familiares con baños y mobiliarios todas en servicio, El Tribunal deja constancia que las condiciones generales, que las condiciones físicas de las tuberías, techos y paredes se encuentran en funcionamiento, se observa que la pared lateral izquierda del área de la piscina presenta signos de deterioro, así mismo en la parte posterior del hotel se observa igualmente signos de deterioro.”
Igualmente en fecha 21 de febrero de 2014, las ciudadanas YUSVELIS FARIÑAS, INES MARQUEZ y PETRA NAVARRO DIAZ, actuando en su carácter de expertos designados en el presente juicio, consignaron el Informe de la Experticia, en el cual se dejó constancia de la existencia en el área piscina-terraza de una edificación constituida por estructura metálica ubicada detrás del salón Guayacán con techo de madera tipo machihembrado, tubería de electricidad superficial canalizada, lámparas de apliques en columnas metálicas, detectores de incendio en techo, piso con revestimiento de cerámica.
En consecuencia, este Juzgado aprecia dichas pruebas conforme con los Artículos 12, 472 y 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.428 del Código Civil, y ASÍ SE ESTABLECE.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
La representación judicial de la parte demandada no promovió pruebas
Ahora bien, se tiene que doctrinariamente el Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes llamada arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
Como contrato presenta las siguientes características: Conmutativo: una vez celebrado las partes conocen las ventajas del mismo, así como las obligaciones a cumplir tanto de su parte como la contraprestación a recibir. Oneroso: ambas partes están obligadas a cumplir obligaciones dentro del contrato. No formal: sino más bien consensual a razón de que no tiene que cumplir formalidades esenciales para su formación. De Tracto Sucesivo: Su ejecución se verifica de manera continua y en este sentido, la obligación principal del arrendador es mantener al arrendatario en uso y disfrute de la cosa arrendada hasta que el contrato termine, mientras que la obligación del arrendatario es la cancelación consecutiva del canon de arrendamiento. Temporal: Sus efectos están limitados a un período de tiempo.
Así mismo, lo anterior se encuentra sustentado por la normativa del Código Civil Venezolano en lo atinente a los artículos siguientes:
Artículo. 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. ” (Negrillas del Tribunal)

Esto conduce a que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes, todo ello en virtud del Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes, contenido en el Artículo 1.1167 del Código Civil:

Articulo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas de este Tribunal).

La demandante basa su pedimento en el hecho de existir contrato de arrendamiento con cánones vencidos desde el mes de Octubre de 1.999 hasta Junio de 2.008 hasta el mes de Octubre de 2011, tal como lo refiere en escrito Libelar. Así mismo, alegó que el arrendatario construyó sin autorización una estructura metálica de techo en el área de la terraza del inmueble.
Al respecto, la parte demandada se limitó a alegar que la presente demanda se fundamenta en un contrato de venta que es nulo, por cuanto para el momento de su otorgamiento el ciudadano MARIO FORTINO FIORE se encontraba fallecido, y que en consecuencia la presente acción debe declararse nula. Así mismo, la parte demandada señaló encontrarse solvente en cuanto a sus obligaciones contractuales se refiere, situación esta que no probó en su oportunidad procesal
Ahora bien, considera este Juzgado que si bien el documento de venta que hiciera el ciudadano MARIO FORTINO FIORE a los ciudadanos FRANCO FORTINO MALAVE, HAYDEE FORTINO MALAVE y LUIGIA AMOS FORTINO MALAVE, fue desechado del presente proceso, ello no afecta en modo alguno la cualidad de propietarios de dichos ciudadanos sobre el inmueble, de conformidad con lo establecido en los artículos 796 y 995 del Código Civil, los cuales establecen que la posesión de los bienes del de cujus pasa de derecho a la persona del hederero, sin necesidad de toma de posesión material.
En resumen, en el presente expediente se evidencia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento por el término fijo de un año, que transcurrido dicho lapso, la relación arrendaticia se prorrogaría automáticamente, así mismo se observa que en dicho contrato se estipuló de manera clara, que los cánones de arrendamiento serían pagados a mas tardar de los cinco primeros días de cada mes, y así mismo, que la arrendataria no podía hacer modificaciones al inmueble sin autorización previa dada por escrito, hechos que quedaron plenamente demostrados. Y ASI SE DECLARA
Así las cosas, se puede afirmar que en el caso de autos ha quedado comprobado que la arrendataria incumplió con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, así como mantener la cosa en el estado en que fue arrendada y al haber realizado modificaciones al inmueble sin autorización, por lo que están dados los extremos previstos en los artículos 1.589, 1.596 y 1.597 del Código Civil para ordenar la resolución del contrato que une a las partes en virtud de un incumplimiento contractual -por parte de la arrendataria-; razón por la cual se considera forzoso para este Tribunal, declarar procedente la presente acción en virtud que la parte demandada no desvirtuó efectivamente las pretensiones alegadas por la parte actora. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-III-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaron los abogados EDGAR COLMAN V. y LENNYS AMARILIS RODRÍGUEZ LEON, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos FRANCO FORTINO, HAYDEE FORTINO y LUIGIA AMOS FORTINO contra la sociedad mercantil “INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA, C.A.”, todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, debidamente autenticado en la Notaria Publica Séptima de Caracas, quedando anotado bajo el numero 15, Tomo 96, de fecha 26 de septiembre de 1985.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega material del inmueble constituido por un edificio de seis (6) plantas, conocido como edificio Loi, ubicado en la avenida Perimetral de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en donde funciona el Hotel Victoria
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte demandante las pensiones de arrendamiento insolutas que van desde el mes de Octubre de 1999 hasta el mes de Junio de 2.008, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 206.000,00) a razón de DOS MIL (Bs. 2.000,00), mensuales,
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, sociedad mercantil INDUSTRIAL HOTELERA VICTORIA C.A., anteriormente identificada, por haber sido totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 12 días del mes de mayo de 2014. Años 204º y 155º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

En esta misma fecha, siendo las 12:25 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

Asunto: AH14-V-2007-000146
CARR/LER/jc