JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANCIA DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
EXPEDIENTE No. 000726 (AH15-V-2008-000007)
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado Sexto de Municipio e Itinerante de Primera Instancia, a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARÍA ISABEL TEXEIRA DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Mérida, estado Mérida, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.457.594. Representado en la presente causa, por el abogado ARMANDO RAFAEL GONZALEZ VIZCAINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 70.515, según consta de instrumento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, otorgado en fecha 23 de julio de 2.007, bajo el No. 06, Tomo 48, cursante a los folios 10 y, 11 del expediente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA PERIBECA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 09 de julio de 1.980, bajo el No. 15, Tomo 142-A Primero, posteriormente trasformada en compañía anónima, ante el Registro Mercantil Segundo de esa misma Circunscripción Judicial, inscrita en fecha 09 de agosto de 2.001, bajo el No. 7, Tomo 156-A Segundo. Representado en la presente causa, por los abogados ACILIRO RAMÍREZ MENDOZA, EDNA LILIANA RAMIREZ, ANTONIO MARÍA SOAREZ y CARMEN PÉREZ DE SANTANA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.240, 60.807, 18.317 y 16.321, respectivamente, según consta de instrumento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, otorgado en fecha 18 de diciembre de 2.007, bajo el No. 26, Tomo 179, cursante al folio 85 del expediente.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte actora, abogado ARMANDO RAFAEL GONZALEZ VIZCAINO, supra identificado, incoó pretensión de resolución de contrato, argumentado para ello, lo siguiente:
Que su representada, es co-propietaria de unos derechos hereditarios sobre dos bienes inmuebles constituidos por: a) una casa de dos plantas, con una superficie total de doce metros (12 mts.) de frente por nueve metros (9 mts.) de fondo, ubicado en el sector denominado Las adjuntas, jurisdicción de la parroquia Macarao, Municipio Libertador del Distrito Capital, comprendido dicho inmueble dentro de los siguientes linderos: Norte: Que es su frente, con la calle real de las adjuntas; Sur: Con casa que es o fue del ciudadano Nuñez; Este: Con casa que es o fue de mi propiedad y Oeste: Con parte del terreno donde se encuentra construido el grupo escolar “Claudio Feliciano”; b) Una casa distinguida con el No. 7, ubicada en la calle real del barrio las Adjuntas, Parroquia Macarao, Municipio Libertador del Distrito Capital, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Que es su frente, con la calle real de las Adjuntas; Sur: Con casa que es o fue del ciudadano León Paiva; Este: con casa que es de su propiedad; Oeste: Con parte del terreno donde se encuentra construido el grupo escolar “Claudio Feliciano”.
Que a su representada le pertenecen los derechos hereditarios antes identificados, por haberlos heredado de su madre María Fernández Arroil y, de su padre Francisco de Jesús Texeira, y otros derechos propios que le pertenecen tras la compra hecha al ciudadano Mateo Alberto Texeira Fernández, la cual se llevó a cabo en fecha 23 de julio de 2.007.
Que entre la demandada y su representada, se celebró contrato de arrendamiento de fecha 19 de febrero de 2.004, cuyo objeto son los dos bienes inmuebles anteriormente identificados, dicho contrato fue suscrito con un plazo de duración de un (1) año y un (1) año de prórroga.
Que en la cláusula Décima de dicho contrato, se estipula que cualquier cambio en la junta directiva de la empresa, la cual funge como arrendataria, así como la venta total o parcial a un tercero de las cuotas de participación de dicha sociedad, deberá ser participada previamente y por escrito al arrendador, y éste tendrá el deber de manifestar su voluntad sobre dichas operaciones y, en caso de no estar en acuerdo, el contrato quedara resuelto de pleno derecho.
Que la demandada ha incumplido reiteradamente lo establecido en la cláusula Décima del referido contrato, al ceder en venta parte de las acciones de la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA PERIBECA C.A., en fecha 09 de julio de 2.004, al ciudadano MANUEL DE FREITAS BARBOSA y, en fecha 03 de noviembre de 2.006, a los ciudadanos JOSÉ GONZALO CONTRERAS CHACO y RICHARD ALONSO GUERRERO ZERPA, sin la previa notificación por escrito a su representada.
Que la demandada luego de la venta de las acciones que llevó a cabo, formalizó un cambio en la junta directiva, en fecha 13 de noviembre de 2.006, corroborando con ello el incumplimiento de la cláusula Décima del mencionado contrato.
Que la demandada es co-propietaria del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento y, al hacer efectiva la venta de sus acciones a terceros, éstos pasan a ser copropietarios del bien inmueble en cuestión, violando de manera flagrante el derecho de preferencia que tienen los otros co-propietarios para adquirir los derechos sobre el referido inmueble.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.546 del Código Civil; así mismo los artículos 881 y 599 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitó se decretase la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de febrero de 2.004, asimismo, exigió la entrega material del inmueble en cuestión, libre de bienes y personas y, en las mismas condiciones en que lo recibió.
Demandó los daños y perjuicios por el incumplimiento, de conformidad con la cláusula décima Primera del contrato de arrendamiento, a tal efecto los estimó en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 50.000,00).
Que se condene en costas y costos procesales, a la parte demandada, así como también los honorarios profesionales de Abogados.
Estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 50.000.000,00)
Solicitó medida cautelar de secuestro, sobre el bien inmueble objeto de la presente acción, el cual se constituyen en: un local comercial ubicado en la planta baja, identificado con el No. 5 y, el apartamento No. 7, situados en la Avenida Principal de las adjuntas Parroquia Macarao, Municipio Libertador del Distrito Capital.
III
DE LA CONTESTACIÓN
Por su parte, mediante escrito presentado en fecha 12 de mayo de 2.008, los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados ACILIRO RAMÍREZ MENDOZA y EDNA LILIANA RAMIREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.240 y 60.807, procedieron a contestar la demanda, argumentando lo siguiente:
Rechazaron, negaron y contradijeron lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, por cuanto éste se arroga, sin tener la representación jurídica de una comunidad de la cual es parte minoritaria, al ser propietaria de un cuarenta por ciento (40%) de los derechos comunitarios, violentando el derecho de la mayoría (60%), que por el contrario tiene interés de mantener en vigencia el contrato de arrendamiento, cuya resolución demandó la accionante de manera temeraria e irresponsable.
Rechazaron por ser falso lo manifestado por la actora en su libelo de demanda, cuando afirma que su representada incumplió reiteradamente con lo establecido en la cláusula décima del referido contrato, ya que participó por escrito al arrendador, en cada oportunidad, su intención de vender las acciones y realizar cambios en su junta directiva, y éste, también por escrito, respondió no tener objeción alguna de lo expuesto.
Opusieron la falta de cualidad del demandante para sostener el juicio, ya que la actora es copropietaria, comunera y coarrendadora de los bienes inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, la misma es propietaria solo del cuarenta por ciento (40%) de los derechos comunitarios, por tanto mal puede ésta demandar la resolución del contrato de arrendamiento.
Que su representada es además propietaria del veinte por ciento (20%) de los bienes inmuebles objeto del contrato de arrendamiento.
Solicitaron que se desestime, por improcedente la medida de secuestro exigida por la actora.
IV
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
En fecha 15 de febrero de 2.008, fue consignado por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el escrito contentivo de la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara el abogado ARMANDO RAFAEL GONZALEZ VIZCAINO, supra identificado.
En fecha 07 de marzo de 2.008, fue admitida la mencionada demanda, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando igualmente el emplazamiento de la sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA PERIBECA C.A., en cualesquiera de sus administradores, MANUEL DE FREITAS BARBOSA, MANUEL DE JESÚS ALFAIATE, LAURINDO DE FREITAS BARBOSA y ADELINO DE FREITAS BARBOSA.
Por medio de auto de fecha 23 de abril de 2.008, el Tribunal competente libró boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 07 de mayo de 2.008, la secretaria del respectivo Tribunal conocedor de la causa, deja constancia del cumplimiento de las formalidades contenidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de mayo de 2.008, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito contentivo de la contestación de la demanda y reconvención de la misma.
Por medio de auto de fecha 12 de mayo de 2.008, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, inadmitió la reconvención expuesta por la demandada.
En fecha 09 de junio de 2.008, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 11 de junio de 2.008, los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de promoción de pruebas.
En fecha 06 de octubre de 2.008, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó, el respectivo avocamiento a la causa.
En fecha 22 de abril de 2.009, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al respetivo Tribunal dictar sentencia.
En fecha 21 de octubre de 2.009, la apoderada judicial de la parte demandada, solicitó al respetivo Tribunal dictar sentencia.
En fecha 04 de abril de 2.010, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al respetivo Tribunal dictar sentencia.
En fecha 04 de marzo de 2.011, la apoderada judicial de la parte demandada solicitó al Tribunal competente, el avocamiento a la causa y la respectiva sentencia.
En fecha 25 de octubre de 2.011, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al respetivo Tribunal dictar sentencia.
En fecha 15 de febrero de 2012, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual en acatamiento a la Resolución No. 2011-0062, emanada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de noviembre del 2011, remitió el presente expediente mediante Oficio No.0601, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 03 de mayo de 2012, una vez distribuida la causa, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia que fue recibido el presente expediente, dándosele entrada con el No. 000726.
En fecha 25 de mayo de 2012, la Juez Provisoria de este Juzgado, se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.
En fecha 10 de enero de 2013, se libró cartel único de notificación a las partes que intervienen en el presente proceso de conformidad con la Resolución No. 2012-0033, de fecha 28 de noviembre de 2012, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia el cual fuera publicado en el diario Últimas Noticias y, consignado en autos en fecha 30 de octubre de 2013.
Ahora bien, siendo la oportunidad de este Juzgado Itinerante de Primera Instancia, para dictar sentencia, lo hace previamente a las siguientes consideraciones:
IV
DE LA COMPETENCIA
Con motivo de la Resolución No. 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución No. 2012-033, de fecha 28 de noviembre de 2.012 y, luego mediante Resolución No. 2013-0030, de fecha 04 de diciembre de 2013, en la cual, la citada Sala Plena de nuestro máximo Tribunal, decidió dar continuación a la citada competencia hasta sentenciar el total de expedientes que conforman el inventario redistribuido y, dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes de 2009, este órgano jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en primera instancia de la demanda por resolución de contrato interpuesta por la ciudadana MARÍA ISABEL TEXEIRA DE RODRÍGUEZ, en contra de la Sociedad mercantil PANADERIA Y PASTELERIA PERIBECA C.A.. Así se decide.
V
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
PUNTO UNICO:
Siendo la oportunidad de este juzgado para decidir, pasa a dilucidar lo concerniente a la pretensión incoada por la actora, considerando que se trata de una acción de resolución de contrato de arrendamiento, cuyo objeto de la mencionada relación arrendaticia se constituyen en: a) una casa de dos plantas, con una superficie total de doce metros (12 mts.) de frente por nueve metros (9 mts.) de fondo, ubicado en el sector denominado Las adjuntas, jurisdicción de la parroquia Macarao, Municipio Libertador del Distrito Capital, comprendido dicho inmueble dentro de los siguientes linderos: Norte: Que es su frente, con la calle real de las adjuntas; Sur: Con casa que es o fue del ciudadano Nuñez; Este: Con casa que es o fue de su propiedad y Oeste: Con parte del terreno donde se encuentra construido el grupo escolar “Claudio Feliciano”; b) Una casa distinguida con el No. 7, ubicada en la calle real del barrio las Adjuntas, Parroquia Macarao, Municipio Libertador del Distrito Capital, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Que es su frente, con la calle real de las Adjuntas; Sur: Con casa que es o fue del ciudadano León Paiva; Este: con casa que es de su propiedad; Oeste: Con parte del terreno donde se encuentra construido el grupo escolar “Claudio Feliciano”.
Así entonces, es prioridad para este Tribunal, dejar por sentado que, dicha pretensión fue enervada hasta este órgano jurisdiccional, bajo la premisa de obtener la resolución del contrato, no obstante cabe destacar que tras el análisis minucioso de las actas procesales, se deslinda el hecho de, que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se llevó a cabo el 19 de febrero de 2.004, fecha en la cual las partes contratantes convinieron un lapso de duración de plazo fijo de un (01) año, que luego podría ser prorrogable por un período de tiempo igual, es decir, por un año más y, por cuanto una vez transcurrido dicho lapso y, visto que la demandada continuó ocupando pacíficamente, el inmueble, se debe entender que operó la tácita reconducción y, por lo tanto el contrato de arrendamiento se indeterminó, en consecuencia, no es procedente la calificación jurídica de dicha pretensión de resolución de contrato, sustentándose dicho fundamento en la cláusula cuarta del locativo la cual contiene expresamente lo siguiente:
“De manera expresa se establece, y así lo acepta “LA ARRENDATARIA”, que el plazo de duración del presente contrato será de UN (1) año y UN (1) año de prórroga, siendo necesario un nuevo contrato para el año de prórroga, el cual deberá ser tramitado a lo sumo con SESENTA (60) días de anticipación, a la voluntad conjunta de ambas partes.”
Así las cosas, analizado la cláusula anteriormente trascrita, se evidencia que efectivamente, se trata de un contrato indeterminado, el cual fue aducido por la parte actora como prueba fundamental en la interposición de la demandada, y el mismo no fue desconocido, ni impugnado, a lo largo del proceso por la demandada, por lo que este Juzgado le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando además demostrada la existencia del negocio jurídico entre las partes en la presente causa. Así se decide.
Es así, que se determina que la pretensión incoada por la actora es contraria a derecho, debiéndose demandar en el caso sub examine la acción de desalojo, teniendo en cuenta que si bien tanto la acción resolución de contrato, como la de desalojo, la prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, ambas se tramitan por el procedimiento breve, la fundamentación fáctica de la resolución difiere del desalojo de un contrato a tiempo indeterminado, conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”
Ante la disposición jurídica transcrita, es pertinente para este Tribunal, dejar por sentado en principio, la necesidad imperiosa de dilucidar, la verdadera interpretación del legislador, al deslindar los conceptos que vinculan las respectivas acciones, es decir, para que exista la procedencia legal, de la acción de resolución de contrato, es necesario que, el contrato objeto de dicha pretensión, sea a tiempo determinado, ya que de interponer dicha acción, en base a un contrato a tiempo indeterminado, se estaría contraviniendo la disposición legal especial ut supra, la cual taxativamente impone, la acción de desalojo, como medio de ataque, para que dicha pretensión sea admitida conforme a derecho, ante el órgano jurisdiccional, en el cual se proponga.
En razón a ello, no se puede pasar por alto las consideraciones antes señaladas y, decidir una acción de “Resolución del contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado”, sin importar tal indeterminación, porque violaría los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria que regula esta materia y, dado que efectivamente, el contrato de arrendamiento, suscrito por las partes, en fecha 19 de febrero de 2.004, cuya duración fue pactada, según su cláusula cuarta, por un año fijo, prorrogable por otro año y, permaneciendo el arrendatario en los bienes inmueble objeto del contrato en mención, sin ninguna perturbación, de manera pacifica, luego de vencido el plazo de la prórroga impuesta, se deduce como en efecto lo es, la indeterminación del contrato de arrendamiento.
En conclusión, no es posible para la parte actora acudir a juicio y, pretender la resolución de un contrato a tiempo indeterminado, puesto que el requisito indispensable para que ello sea procedente, es que se trate de un contrato a tiempo fijo, ya que la resolución, lo que persigue es anticipar la terminación convenida por las partes en el contrato, por incumplimiento de las obligaciones inherentes a una de ellas; siendo ello así, lo expresado conlleva a este Juzgado, a dictaminar que la acción deducida en el libelo es improcedente por ser contraria a derecho, al tratarse ésta de un contrato a tiempo indeterminado y, como consecuencia de ello es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, tal y como se establecerá de forma clara, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
En virtud del anterior pronunciamiento, este Juzgado itinerante, queda relevado del análisis de las defensas opuestas por las partes. Así se decide.
VI
DISPOSITIVO
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por los abogados ACILIRO RAMÍREZ MENDOZA, EDNA LILIANA RAMIREZ, ANTONIO MARÍA SOAREZ y CARMEN PÉREZ DE SANTANA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.240, 60.807, 18.317 y 16.321, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARÍA ISABEL TEXEIRA DE RODRÍGUEZ, en contra de la sociedad mercantil PANADERIA y PASTELERÍA PERIBECA C.A.
Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de mayo de dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,
ALCIRA GÉLVEZ SANDOVAL
EL SECRETARIO,
RHAZES I. GUANCHE M.
En la misma fecha 13 de mayo de 2014, siendo las 10:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO,
RHAZES I. GUANCHE M.
AGS/RGM/AGP
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