TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION
ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
(Años: 204º y 155º)

DEMANDANTE: JUANA T. SALAS, mayor de edad, de este domicilio, cédula de Identidad No. V-4.000.119,
APODERADAS
JUDICIAL: Mariela Martínez Blanco, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.110.237

DEMANDADOS: GELLE ANTONIO MARTÍNEZ, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad Nº V-3.602.840.
APODERADO
JUDICIAL: ANTONIO MUÑOZ, mayor de edad, de este domicilio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.099.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: 12-0742

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso judicial mediante demanda incoada en fecha 16 de abril de 2008 (f.02 al 04), por la ciudadana JUANA T. SALAS, en contra del ciudadano GELLE ANTONIO MARTINEZ, por juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Por auto de fecha 21 de abril de 2008(F.27), el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada demandada, a los fines de que compareciera dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda
Mediante diligencia de fecha 14 de mayo de 2008 (f.31), la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios a los fines de la elaboración de la compulsa a la parte demandada.
En fecha 04 de julio de 2008 (f.35 al 37), la representación judicial de la parte actora procedió a realizar la reforma de la demanda.
Por auto de fecha 07 de julio de 2008 (f.38), el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la reforma de la demanda de fecha 04 de julio de 2008, emplazando a la parte demandada dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 17 de julio de 2008 (f.40), la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios a los fines de la elaboración de la compulsa a la parte demandada.
Mediante nota de secretaria de fecha 21 de julio de 2008 (f.45), fue librada la compulsa a la parte demandada.
En fecha 30 de julio de 2008 (f.46), la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos necesarios a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 01 de agosto de 2008 (f.48), el Alguacil del Tribunal de la causa dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.
En fecha 11 de agosto de 2008 (f.51 al 54), la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha 14 de agosto de 2008 (f.58), la representación judicial de la parte actora solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 01 de agosto de 2008 al 11 de agosto de 2008.
En fecha 14 de agosto de 2008(f.61 al 63), la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 22 de septiembre de 2008 (f.64), el Tribunal de la causa realizó cómputo solicitado por la parte actora.
Por auto de fecha 22 de septiembre de 2008 (f.66), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 22 de septiembre de 2008 (f.67 al 77), la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 22 de septiembre de 2008 (f.87), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 25 de septiembre de 2008 (f.90 al 101), el Tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la demanda incoada por la ciudadana JUANA SALAS contra GELLE ANTONIO MARTINEZ.
En fecha 29 de septiembre de 2008 (f.103), la representación judicial de la parte actora apeló de la sentencia dictada en fecha 25 de septiembre de 2008.
En fecha 06 de octubre de 2008 (f.108), la representación judicial de la parte actora apeló de la sentencia dictada en fecha 25 de septiembre de 2008.
Por auto de fecha 07 de octubre de 2008 (f.109), el Tribunal de la causa oyó la apelación ejercida por la parte Actora.
Por auto de fecha 15 de octubre de 2008 (f.111), el Tribunal de Alzada, dio por recibido el presente expediente.
En fecha 12 de noviembre de 2008 (f.112 al 114), la representación judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones.
En fecha 15 de Febrero de 2012, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, ordenó la remisión del presente expediente a este Juzgado en Virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011.
En fecha 16 de abril de 2012, este Juzgado dio por recibido el presente expediente.
En fecha 28 de Noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictó Resolución N° 2012-0033, mediante la cual prorrogó por un año la vigencia de estos Juzgados itinerantes.

En fecha 22 de enero de 2013, se dejo constancia de haber cumplido con todas las formalidades contenidas en las Resoluciones Nos. 2011-0062 y 2012-0033, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el abocamiento de quien suscribe la presente decisión.

Estando este Juzgado en la oportunidad de dictar sentencia, pasa hacerlo con base a las siguientes consideraciones

-II-
Alegatos de las Partes
Alegatos de la parte actora:
Que consta en planilla sucesoral correspondiente al expediente No. 933214 que su mandante es la única heredera de su fallecida madre (María Juliana Salas Sánchez) la cual fue propietaria de la casa y su terreno No.15-19, ubicada en la Segunda Calle de la Cortada de Catia, cruce con Calle Bella Catia, Parroquia Sucre de Caracas, según consta en documento protocolizado en la oficina subalterna del primer circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital del fecha 16 de Marzo de 1988, anotado bajo el No. 1, Tomo 23, Protocolo 1
El 15 de diciembre de 1999, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano GELLE ANTONIO MARTÍNEZ, respecto de la planta baja de la casa.
Que el contrato suscrito en fecha 15 de diciembre de 1999, entre las partes venció el primero el (01) Enero de 2005, por ese motivo se suscribió un Convenio De Prórroga Legal, donde se estipuló que la prórroga legal correspondiente al inquilino comenzaría a correr desde el primero de enero de 2005, hasta el primero de enero de 2008, estableciendo un canon de Bs. 60.000,00 mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas.
Que aproximándose el vencimiento de la prórroga legal su mandante citó a ciudadano GELLE ANTONIO MARTINEZ, ya identificado a diversas instancias para asegurar el cumplimiento de dicha prorroga.
Que el ciudadano GELLE ANTONIO MARTINEZ, ya identificando denunció a la actora por ante el Despacho del Síndico Procurador Municipal de la alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador por hacer cumplir el convenio aludido ut-supra, y para el 29 de noviembre de 2007, se suscribió un ACTA CONVENIO, en la cual se acordó que: el demandado, debía entregar el inmueble el primero de enero de 2008.
Más tarde el demandado solicitó que le ampliara ese plazo a dos meses más, en virtud de la difícil de conseguir vivienda; por lo que se firmó ante Notario Público una extensión de la prórroga de dos meses, contado desde el primero de enero de 2008 hasta el 29 de febrero de 2008, fecha que debía entregar el inmueble libre de bienes y personas. También se convino una cláusula penal de Bs. 50.000,00 diarios en caso de demora en entregar el inmueble.
A los fines de fundamentar su demanda la parte actora se apoya en los artículos 38 y 38 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, y, 1160 y 1264 del Código Civil.
Por todos los motivos antes expuestos es que comparase antes este órgano jurisdiccional a los fines de demandar al ciudadano GELLE ANTONIO MARTINEZ, por los siguientes conceptos: Primero: el cumplimiento del convenio de la prórroga legal suscrito entre las partes en fecha 15 de marzo de 2005, el cumplimiento del acta de convenio suscrito en la Alcaldía del Municipio Libertador, Dirección de comunidad y derechos humanos de fecha 29 de noviembre de 2007 y convenio de extensión de prórroga legal suscrito el 17 de diciembre de 2007, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas y en consecuencia le sea entregado el inmueble objeto de la presente acción. Segundo: Que le sea cancelada la suma de cuatro mil seiscientos Bolívares, con motivo de la cláusula penal establecida.
DE LA PARTE DEMANDA.
Que su mandante suscribió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente acción con la ADMINISTRADORA REJON Y ASOCIADOS C.A., en fecha 01 de enero de 1995.
Que posteriormente en fecha, en fecha 01 de enero de 1999, su mandante suscribió nuevo contrato de arrendamiento con la propietaria, ya que ésta se muda a la parte alta de la casa.
Que niega, rechaza y contradice haber firmado en fecha 15 de diciembre de 1999, contrato de arrendamiento como lo dice la actora en el libelo.
Que en no existe ninguna cláusulas que en el contrato suscrito que exprese que el mismo venciera el 01 de enero de 2005, ni se le comunicó al demandado en forma alguna ese vencimiento.
Que por ese motivo rechaza el convenio de prórroga legal suscrito por las partes, por cuando la arrendadora le hace enmendadura en la fecha en las cláusulas primera y cuarta.
Opone cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º del art. 346 del Código de Procedimiento Civil, por faltar los requisitos contenidos en los numerales 2, 4, y 5 del artículo 340 ejusdem.
En relación con el Convenio notariado de Prórroga Legal, dice que es inválido; ya que se incluyó una cláusula penal que es violatoria de los derechos del arrendatario; además de establecer que no hace falta proceso judicial previo para desalojar al inquilino, lo que significa hacerse justicia por propias manos
Que en cuanto al Convenio celebrado ante la Alcaldía del Municipio Libertador, lo rechaza; por cuanto que dicha dependencia no esta facultada para avalar este tipo de convenio.
Que en relación con la petición de pago cuatro mil seiscientos (Bs.4.600,00), por concepto de la cláusula penal, dice que confunde la demanda dos pretensiones diferentes.
Que los convenios firmados, que enumera, son todos inválidos por ser contradictorios y ser de prórroga legal.
-III-
ANALISIS PROBATORIOS
Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Marcado con letra “A” copia simple de planilla de una multa de la sucesión de la ciudadana María Juliana Salas Sánchez, por declarar con retardo su fallecimiento. En cuanto a este medio probatorio observa este sentenciador que es netamente impertinente con lo debatido por tal motivo quien aquí sentencia lo desecha del proceso.
Copia simple de declaración Sucesoral de la ciudadana María Juliana Salas Sánchez. En cuanto a este medio probatorio observa este sentenciador que igualmente es netamente impertinente con lo debatido por tal motivo quien aquí sentencia lo desecha del proceso.
Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana JUANA T. SALAS y el ciudadano GELLE ANTONIO MARTINEZ, el cual fue reconocido por la parte demandada, trayendo a los autos original del mismo, quedando de esta manera valorado conforme a derecho de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando así demostrada la relación arrendaticia celebrada entre las partes desde el día desde el primero de enero de 1999.
Convenio denominado “Prórroga Legal”, celebrado entre las partes de este juicio en fecha 01 de enero de 2008. El cual no fue desconocido en la oportunidad legal correspondiente y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil es por lo que este tribunal le otorga valor probatorio, quedando así demostrado que, las partes la intención de contratar hasta la fecha en él fijada, y una vez vencida correría de pleno derecho la prórroga legal.
Boletas citatorias emanadas del Ministerio del Poder Popular de Infraestructura, a la parte demandada, de fecha 28 de noviembre de 2007 y 05 de diciembre de 2007, la finalidad de que este último comparezca a una reunión conciliatoria con la parte actora. En cuanto a este medio probatorio observa este sentenciador que los mismos no aportan nada al presente juicio y por tal motivo los mismos son desechados.
Acta Convenio de fecha 29 de noviembre de 2007, firmada por la actora y la demandada, al respecto de este medio probatorio observa este sentenciador que el referido documento debe valorarse conforme a la regla establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de él, la aceptación por parte del demandado de entregar el inmueble objeto del presente procedimiento, una vez vencida la prórroga legal que en derecho le corresponde.
Comunicación de fecha 12 de noviembre de 2007 emanada del Servicio Gratuito de la Universidad Católica Andrés Bello, mediante la cual la parte actora notificas a la demandada el vencimiento de la prorroga legal pactada. En cuanto a este medio probatorio observa quien aquí sentencia que se trata de una de una misiva la cual no fue desconocida por la parte frente a la cual se hizo valer y de conformidad con el articulo 430 del Código De procedimiento Civil, la misma será valorada conforme al vencimiento o no de la prórroga legal que se demanda.
Boletas de citación de fechas 23 de noviembre de 2007 y 26 de noviembre de 2007, emanadas de la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador. En cuanto a este medio probatorio observa quien aquí sentencia que los mismos no aportan nada a lo controvertido por tal motivo las mismas son desechadas.
Documento notariado por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Chacao des Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 17 de diciembre de 2007, bajo el No. 18 Tomo 163 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual esta suscrito por la ciudadana JUANA T SALAS y GELLE ANTONIO MARTINEZ donde convinieron en extender por dos meses más la prorroga legal, pactada la cual, finalizaba el 01 de enero de 2008. En cuanto a este medio probatorio observa quien aquí sentencia que se trata de un documento autenticado, el cual no fue desconocido por la parte demandada y por tal motivo sirve para demostrar la extensión de dos meses la relación arrendaticia.

Aportaciones Probatorias De La Parte Demandada
Contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero (01) de enero de 1995, entre la parte demandada como arrendatario y la Administradora Rejón y Asociados C.A. Sobre el inmueble objeto de la presente demanda. En cuanto a este medio probatorio observa quien aquí sentencia que se trata de un documento privado el cual se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC. Y el demuestra que el primer contrato de arrendamiento fue celebrado con una Administradora, en fecha 01 de enero de 1995, dando así comiendo a la relación locativa.
- IV -
Motivación Para Decidir

Del estudio de lo anterior observa este sentenciador que lo debatido en la presente causa es el cumplimiento de la prorroga legal pactada en fecha 15 de marzo de 2005, en virtud de la relación arrendaticia que mantuvieron desde el primero de enero de 1995; la cual se indeterminó en el tiempo, y la celebración del contrato de fecha 01 de enero de 1999, a los efectos de poner fin a la relación arrendaticia en fecha 15 de marzo de 2005, las partes realizaron un convenio de prórroga legal, estableciendo un período para ella que iba desde el primero de enero de 2005 hasta el primero de enero de 2008, mas dos meses de extensión de dicha prorroga.
A los fines de determinar el vencimiento de dicha prorroga pasa este sentenciador a analizar lo siguiente: el articulo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo los siguientes términos:

Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
Omissis…
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Ahora bien de la norma en comento, establece el término de tres (03) años de prórroga legal, siempre y cuando la relación arrendaticia sea mayor a diez (10) años. Dado entonces que la parte actora pretende el cumplimiento del contrato por el vencimiento de la prórroga legal, debe entonces este Tribunal analizar lo siguiente: Al basar el actor su pretensión en el convenio suscrito por las partes, en fecha 01 de Enero de 2005, en el se estableció el vencimiento de la prórroga legal, pero de una relación arrendaticia de más de 10 años de duración, pretendiendo dicho instrumento poner fin a una prórroga la cual a tenor de los dispuesto en el artículo 1600 y 1604 del Código Civil, era netamente indeterminada, lo que es contrario a derecho.

Ahora bien, interpreta este Juzgador que, dicho instrumento le dio fecha cierta de vencimiento a la relación locativa, es decir, que ambas partes acordaron culminar la relación arrendaticia en fecha 01 de Enero de 2008, fecha en la cual comenzaría a correr la prórroga legal, establecida en la norma antes comentada. Y así se declara.

Por tanto, habiendo incoado la parte actora la acción de cumplimiento de contrato, antes del vencimiento de la prórroga legal, es por lo que este Tribunal declara inadmisible la pretensión. Y así se declara.
- V -
D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por Autoridad de la Ley, declara inadmisible la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana
JUANA SALAS contra el ciudadano GELLE ANTONIO MARTINEZ.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas e Función Itinerante de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancarios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (02) días del mes de Mayo de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,

CESAR HUMBERTO BELLO
EL SECRETARIO

ENRIQUE GUERRA

En la misma fecha, siendo las dos y cinco minutos de la tarde (02:05 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO,

ENRIQUE GUERRA

Exp. 12-0742
CHB/EG/.