TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 204° y 155°

DEMANDANTE: GALERIAS AVILA CENTER, C.A., sociedad mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 6 de marzo de 2008, bajo el No. 59, Tomo 16-A-Cto.
APODERADO
JUDICIAL: SALVADOR YANNUZZI RODRIGUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 11.566, respectivamente.

DEMANDADO: JUAN CARLOS CACIQUE PELUFFO, venezolano, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 10.531.267.
APODERADOS
JUDICIALES: MARCO PEÑALOZA y ZULEVA ALVAREZ MENDOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 46.968 y 117.878, en el mismo orden de mención.

JUICIO: RESOLUCION DE CONTRATO Y RECONVENCION

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE: 10-10.499 (AC71-R-2011-000100)

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 13 de julio de 2010, por la abogada Daniela Trías en su condición de apoderada judicial de la parte demandada ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo, contra la decisión proferida en fecha 8 de julio de 2010, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la falta de cualidad opuesta por la parte demandada reconviniente; con lugar la demanda y en consecuencia, resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 01, Tomo 54, y en tal sentido, condenó al demandado en hacer entrega a la actora de los locales objeto de arrendamiento distinguidos con los Nos. U-25, U-26, U-27, y U-28, ubicados en el Centro Comercial “Galerías Ávila”, totalmente desocupados y en las mismas buenas condiciones en que los recibió al inicio de la relación contractual. Igualmente, declaró improcedente la reconvención y la denuncia de fraude procesal alegada por la parte demandada reconviniente. Asimismo, declaró sin lugar la impugnación a la cuantía de la demanda principal, formulada por la parte demandada, y lo condenó a pagar a la actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de veintisiete mil doscientos sesenta y siete bolívares fuertes con cincuenta y siete céntimos (Bs. F. 27.267,57), por los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos comprendidos desde el mes de enero de 2008 al mes de septiembre de 2008, condenándolo igualmente al pago de las costas procesales, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento incoado por la sociedad mercantil Galerías Ávila Center,C.A., expediente signado con el No. AH1C-M-2008-000104 (nomenclatura del aludido juzgado).

El preindicado medio recursivo quedó oído en ambos efectos mediante auto de fecha 28 de septiembre de 2010, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior en funciones de Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Verificada la insaculación de causas en fecha 6 de octubre de 2010, fue asignado el conocimiento y decisión de la señalada apelación a este Juzgado, recibiendo el expediente contentivo de las actuaciones en fecha 5 de noviembre de 2010. Por auto de la misma fecha y en virtud de la existencia de errores de foliatura en el expediente, este Tribunal lo remitió nuevamente al a quo, acotando que una vez realizadas las correcciones necesarias, debería el referido juzgado devolver el expediente conformado por las presentes actuaciones a este Juzgado Superior, a fin de conocer y decidir el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada.

Mediante auto proferido en fecha 3 de diciembre de 2010, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el expediente de marras siendo recibido por este Tribunal en fecha 28 de enero de 2011, dándosele entrada mediante auto de fecha 31 de enero del mismo año, fijando el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Agotado como quedó el trámite de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia para esta materia, se pasa de seguidas a realizar un resumen de los acontecimientos más relevantes acaecidos en el decurso del proceso.

II
SINTESIS DE LOS HECHOS

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda y su reforma de fechas 16 de octubre y 10 de diciembre de 2008 respectivamente, mediante la cual solicita la representación judicial actora ejercida por los abogados Antonio Brando y Federica Alcalá, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.710 y 101.708, respectivamente;la resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 1, Tomo 54, con respecto de los locales comerciales objeto de arrendamiento distinguidos con los Nos. U-25, U-26, U-27 y U-28, ubicados en el Centro Comercial “Galerías Ávila”, mediante el cual la sociedad mercantil demandante a través de la sociedad mercantil Ansa Bienes, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda –hoy Distrito Capital-, en fecha 12 de julio de 2000, bajo el No. 74, Tomo 41-A-Cto., cedió en calidad de arrendamiento al ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo, los mencionados locales comerciales, con fundamento en el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.579, 1.585 y 1.592 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respectivamente, cuyo conocimiento -previa distribución de ley-, le correspondió al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

La demanda incoada por la referida representación judicial lo fue con fundamento en los siguientes alegatos: 1.- Que es propietaria de los locales comerciales distinguidos con las letras y números U-25, U-26, U-27 y U-28, con una extensión aproximada de treinta y seis metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (36,05mts2), los cuales se encuentran ubicados en el Nivel Urdaneta del Centro Comercial “Galerías Ávila”, situado en la Avenida Urdaneta cruce con Avenida El Parque, San Bernardino, Caracas, según documentos protocolizados por ante la Oficina inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de mayo de 2005, bajo el No. 4, Tomo 7, Protocolo Primero, y en fecha 6 de septiembre de 2005, bajo el No. 50, Tomo 14, Protocolo Primero; 2.- Que en la cláusula quinta del contrato de compromiso de arrendamiento objeto de estudio, prevé que la duración del mismo sería de cinco (5) años fijos, contados a partir del día de apertura o inicio de actividades comerciales del Centro Comercial “Galerías Ávila”, lo cual ocurrió en fecha 28 de noviembre de 2004, y constituye un hecho notorio y conocido por todos los habitantes de la ciudad de Caracas, por lo que y de acuerdo a su decir, no debe ser demostrado por otros medios de prueba, conforme a la doctrina del hecho notorio comunicacional sentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 3.- Adujo que de conformidad con la cláusula séptima del contrato, las partes estipularon como canon mensual de arrendamiento por los locales descritos en la cláusula cuarta del contrato, la cantidad de cincuenta y siete mil seiscientos bolívares (Bs. 57.600,00), es decir, cincuenta y siete bolívares fuertes con sesenta céntimos (Bs. 57,60), por cada metro cuadrado-esto es-, la cantidad de dos millones setenta y seis mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 2.076.480,00), es decir, dos mil setenta y seis bolívares fuertes con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 2.076,48), 4.- Arguyó que conforme a lo previsto en las cláusulas octava y novena del contrato locativo, el arrendatario entregó la suma de doce millones cuatrocientos cincuenta y ocho mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 12.458.880,00), es decir, doce mil cuatrocientos cincuenta y ocho bolívares fuertes con ochenta y ocho céntimos (Bs.12.458,88), equivalente a seis (6) mensualidades por concepto de anticipo de canon de arrendamiento, 5.- Que acordaron conceder al arrendatario un descuento único sobre el monto total a pagar durante los primeros cinco (5) años de vigencia del contrato, equivalente a la cantidad de seis (6) mensualidades de canon de arrendamiento, y por lo tanto, el arrendatario pagaría por los cinco (5) primeros años de vigencia del mismo la cantidad de un millón seiscientos sesenta y un mil ciento ochenta y cuatro bolívares (Bs. 1.661.184,00), es decir, un millón seiscientos sesenta y un bolívares fuertes con dieciocho céntimos (Bs. 1.661,18), mensuales; 6.- Alegó que de la cláusula novena del contrato, se evidencia que las partes igualmente acordaron que a partir del 1 de diciembre de 2004, el monto por concepto de canon de arrendamiento mensual se ajustaría anualmente, comenzando a regir a partir del primer día del mes correspondiente al ajuste, según una fórmula que se estableció en la cláusula novena del contrato y que el último ajuste del canon de arrendamiento, que fue verificado en el mes de junio de 2008, asciende a la cantidad de tres mil doscientos ochenta y dos bolívares fuertes con sesenta y tres céntimos (Bs. F. 3.282,63); 7.- Que según lo acordado por las partes en la cláusula séptima del contrato, el arrendatario tenía la obligación de pagar la cantidad correspondiente al canon mensual dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, es decir, los cánones de arrendamiento se pagaban por mensualidades adelantadas; 8.- Que el arrendatario ha venido ocupando los locales arrendados desde el inicio de la relación arrendaticia tal y como fue establecido en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es decir, desde el 28 de noviembre de 2004, fecha ésta en la que dio inicio a sus actividades comerciales el Centro Comercial Galerías Ávila, pero que el arrendatario ha incumplido con su obligación legal y contractual de cancelar el canon de arrendamiento establecido en el mismo, por cuanto a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales que le han sido realizados, inexplicablemente ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, incumpliendo así con lo previsto en el contrato de arrendamiento como con lo dispuesto en el numeral segundo del artículo 1.592 del Código Civil, que obliga al arrendatario a cancelar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, inobservancia ésta que le ocasiona grave perjuicio en su patrimonio, daños estos que a la fecha de interposición de la demanda ascendían a la cantidad de veintisiete mil doscientos sesenta y siete bolívares fuertes con cincuenta y siete céntimos (Bs. 27.267,57), a razón de dos mil ochocientos veintisiete bolívares fuertes con cuarenta y un céntimos (Bs. 2.827,41), para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, y tres mil doscientos ochenta y dos bolívares fuertes con sesenta y tres céntimos (Bs.3.282,63), mensuales para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2008, debido a que éstos fueron los únicos ajustes convenidos por las partes con respecto de los cánones de arrendamiento a pagar; 9.- Que el referido incumplimiento por parte del arrendatario de su obligación principal, cual es el pago mensual de los cánones de arrendamiento, le otorga el derecho a solicitar la resolución del contrato locativo existente entre las partes y la consecuente entrega material del inmueble, y que acciona a fin de lograr mediante el presente proceso una declaratoria judicial mediante la cual el demandado convenga o en su defecto sea condenado, a dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento que los vincula y a pagar los daños y perjuicios que derivan del incumplimiento en el pago de los referidos cánones así como al pago de las costas procesales; 10.- Que en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento, las partes estipularon que cualquier controversia que surgiera con motivo de la relación, sería resuelta definitivamente mediante arbitraje, todo ello conforme al Reglamento del Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA) por lo que a los fines de resolver el contrato locativo, demandó por ante el Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA), proceso que culminó mediante laudo arbitral, de fecha 21 de marzo de 2007, declarando resuelto el referido contrato y en consecuencia, ordenó la entrega en un plazo prudencial de quince (15) días continuos, de los locales objeto de arrendamiento los cuales se encuentran distinguidos con los Nos. U-25, U-26, U-27 y U-28, ubicados en el Centro Comercial “Galerías Ávila”, así como el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos; 11.- Que en fecha 17 de abril de 2007, el demandado ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo interpuso recurso de nulidad contra el referido laudo arbitral, del cual conoció el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien profirió la correspondiente sentencia de mérito en fecha 13 de agosto de 2007, mediante la cual declaró con lugar el recurso de nulidad y en consecuencia anuló el referido laudo, con fundamento en el hecho de que la materia de arrendamiento no podía ser objeto de arbitraje comercial, por el estricto carácter de orden público que reviste a la misma, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ejerciendo el demandante el correspondiente recurso de casación contra dicha decisión, el cual fue negado con fundamento en que contra un procedimiento arbitral no es procedente el mencionado recurso, decisión ésta contra la cual ejerció recurso de hecho el demandante, el cual fue declarado sin lugar por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 9 de junio de 2008, en virtud de que la cuantía no era suficiente para acceder al referido recurso; 12.- Expuso que por cuanto la decisión proferida por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de agosto de 2007, en la cual se cita una sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 5 de febrero de 2003, la cual establece que en virtud de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos consagrados en dicha Ley son de orden público y por ende no pueden ser relajados por la voluntad de las partes, aunado a lo preceptuado en el artículo 33 eiusdem, por lo que corresponde al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el conocimiento de la presente acción; 13.- Finalizó su escrito contentivo de tutela jurisdiccional solicitando medida cautelar de secuestro y embargo sobre bienes muebles propiedad del demandado, conforme a lo dispuesto en los artículos 591 y 599 del Código de Procedimiento Civil y que se acuerde el depósito del inmueble en custodia de los propietarios o -en su defecto-, en uno cualquiera de sus apoderados judiciales. Estimó su demanda en la cantidad de veintisiete mil doscientos
sesenta y siete bolívares fuertes con cincuenta y siete céntimos (Bs. 27.267,57), equivalente a cánones vencidos y no pagados que van desde el mes de enero de 2008 al mes de septiembre de 2008.

Mediante diligencia fechada 24 de octubre de 2008, compareció la representación judicial actora ejercida por la abogado Federica Alcalá –ya identificada-, y consignó los recaudos a los fines de la admisión de la demanda. (f. 9) y por auto de fecha 29 de octubre de 2008 quedó admitida la demanda (f.228) y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Mediante diligencia fechada 3 de noviembre de 2008, compareció la representación judicial actora a fin de consignar copia del libelo de demanda así como del auto que la admite para la elaboración de la compulsa correspondiente y dejó constancia expresa de haber hecho entrega al ciudadano Alguacil de los emolumentos necesarios para que proceda a practicar la citación del demandado. Ratificó la medida de secuestro solicitada en su escrito libelar (f. 229), y por diligencia fechada 26 de noviembre de 2008, compareció la representación judicial actora a fin de ratificar el decreto de la medida de secuestro. (f. 231).

En fecha 10 de diciembre de 2008, comparece la representación judicial actora a los fines de consignar constante de diez (10) folios útiles, escrito contentivo de reforma de demanda, la cual se circunscribe sólo a la jurisdicción que tiene el a quo para conocer de la demanda incoada. (f.232 al 241).Se evidencia de autos que mediante auto de fecha 17 de marzo de 2009, quedó admitida la reforma de demanda realizada (f.263) y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Mediante diligencia fechada 18 de marzo de 2009, compareció la abogado Federica Alcalá a los fines de dejar constancia de haber hecho entrega de los emolumentos al ciudadano Alguacil con el propósito de realizar la citación del demandado. (f. 276)

Por auto de fecha 24 de marzo de 2009, se abrió cuaderno de medidas acordando la medida de secuestro solicitada (f. 1 al 8) conforme a lo previsto en el artículo 585 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, remitiéndose –luego de corregidos los errores de foliatura-, el despacho correspondiente al Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en funciones de Distribuidor, a los fines de la insaculación de ley en virtud de lo cual correspondió al Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ejecución de la medida decretada en virtud de lo cual, le fue remitido el correspondiente despacho siendo recibido por ese Juzgado Ejecutor mediante auto de fecha 20 de abril de 2009 (f. 29 Cuaderno de Medidas).

Mediante auto de fecha 20 de abril de 2009 el Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fijó las once y treinta minutos (11:30 a.m.) de ese mismo día, para la ejecución de la medida de secuestro decretada (f.31), en la oportunidad fijada para ello, se practicó la medida de secuestro, poniendo los inmuebles secuestrados en posesión real y física de la Depositaria Judicial La Consolidada, C.A., representada en este acto por el ciudadano Argenis Rivas, remitiéndose mediante auto de fecha 24 de abril de 2009, las resultas al Tribunal de origen.

En fecha 25 de mayo de 2009, el ciudadano José F. Centeno en su carácter de Alguacil del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de ésta Circunscripción Judicial, deja constancia de los siguientes particulares: 1.- Que en fecha 27 y 29 de abril de 2009, se trasladó a los locales comerciales objeto de arrendamiento distinguidos con los Nos. U-25, U-26, U-27, y U-28, ubicados en el Centro Comercial “Galerías Ávila”, Urb. San Bernardino, Área Metropolitana de Caracas, y 2.- Que los locales antes mencionados, en las dos (2) ocasiones se encontraban cerrados con un candado marca: Cisa No. 22010/40, no pudiendo lograr la citación ordenada, por lo que consignó en veintitrés (23) folios útiles la compulsa que le fuera entregada a tales fines.

Cumplidos los tramites de citación personal, en fecha 8 de febrero de 2010, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda (f. 300 al 319) mediante el cual:1.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor”. Ello, en virtud que, según su dicho, existe un error que mata de raíz el poder con el que se presenta la representación de la accionante, con vista a que la demandada afirma que la empresa fue constituida por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 3 de junio de 2003, bajo el No. 74, Tomo 31-A Cto. en el año 2008, y que actúa conforme a las cláusulas 7 y 14 contenida en ese instrumento constitutivo estatutario; no obstante, se evidencia de la declaración del Notario, que choca irremediablemente con la verdad expuesta por el Presidente de Galerías Ávila Center, C.A., ya que la nota escriturada manifiesta que el acta constitutiva estatutaria se presentó en el Registro Mercantil Segundo y que la fecha de constitución fue 1991; todo lo cual constituye, según su dicho, un elemento que impide el control de legalidad del poder en cuestión, por no cumplir el otorgante con lo preceptuado en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. 2.- Denunció la falta de cualidad de la actora, por no haber acompañado la accionante el documento que evidencia la representación ejercida por Ansa Bienes Raíces, S.R.L., en nombre de ella. Aseveró que la falta de cualidad activa de la demandante para sostener el juicio, estriba en el hecho de que movió un derecho ajeno, es decir, de Ansa Bienes Raíces, S.R.L., pues de lo expuesto en el escrito libelar y de los documentos que le fueron acompañados, resulta imposible deducir, de dónde deviene a favor de la accionante el derecho de actuar en el proceso en su contra, por cuanto el demandado afirma no haber suscrito contrato alguno con la demandante sociedad mercantil Galerías Ávila Center, C.A. sino con otra persona jurídica, por lo que pidió que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada en su contra por la sociedad mercantil Galerías Ávila Center, C.A. sea declarada sin lugar.3.- Denunció la comisión de un presunto fraude procesal por parte de la demandante.4.- Impugnó la cuantía de la demanda, porque según su criterio el valor de la demanda viene dado por las pensiones durante el tiempo que dure el contrato de arrendamiento y la estimó en Bs. 226.520,12.

De otra parte se admitieron los siguientes hechos: 1.- Que por documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de julio de 2004, Ansa Bienes Raíces, S.R.L., suscribió con él un convenio denominado “Contrato de Compromiso de Arrendamiento”; 2.- Haber sido demandado por resolución de contrato ante el Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA) y admitió que el CEDCA dictó laudo arbitral el 21 de marzo de 2007, mediante el cual declaró la resolución de los contratos de arrendamiento y de compromiso de arrendamiento autenticados por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 3, Tomo 54, sobre los locales P-63-54-65-66 y U-25-26-27-28 del Centro Comercial Galerías Ávila Center, C.A. y en consecuencia la entrega de los mencionados locales a la demandante desocupado de bienes y personas,3.- Afirmó que en fecha 17 de abril de 2007, interpuso recurso de nulidad contra el mencionado laudo arbitral el cual fue declarado con lugar por el Juzgado Quinto Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área metropolitana de Caracas, con fundamento en que la materia de arrendamiento no puede ser objeto de arbitraje comercial, mediante sentencia proferida en fecha 13 de agosto de 2008.

Del escrito contentivo de contestación igualmente se evidencia que quedaron controvertidos los siguientes hechos: 1.-Rechazó y contradijo los alegatos del actor por falsos y equívocos, excepto los hechos que individualmente admitieron. 2.- Opuso la excepción de contrato no cumplido, por cuanto el supuesto y delatado retraso en el pago de los alquileres correspondiente a los meses de enero hasta septiembre de 2008, se debe a la conducta precipitada y temeraria de la parte actora, quien logró despojarla de la posesión pacifica e ininterrumpida que ejercía a través del procedimiento de arbitraje intentado, el cual declaró resuelto el contrato de compromiso de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de julio de 2004, el cual quedó anotado bajo el No. 1, Tomo 54 sobre los locales U-25, U-26, U-27 y U-28 del Centro Comercial Galerías Ávila Center, C.A. y ordenó la restitución de los inmuebles arrendados en un plazo prudencial de (quince) 15 días de los locales objeto de arrendamiento libre de bienes y personas, los cuales fueron objeto de la medida de secuestro decretada por ese tribunal. 3.- Que no le fue permitida la posesión, uso y disfrute de modo pacífico de los locales de comercio arrendados, en virtud de haber sido despojado de los mismos mediante la entrega material practicada en fecha 2 de julio de 2007, por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fecha ésta en la que su representado fue despojado con sus bienes y enseres personales, de los locales comerciales objeto de arrendamiento, de donde se infiere que desde julio 2007 hasta la fecha de contestación de la demanda incoada en su contra su mandante no ha ejercido la posesión de los locales arrendados, por lo que su poderdante se pregunta, como pretende la demandante cobrarle los cánones de arrendamiento desde enero hasta septiembre de 2008, y peor aún, aplicar un incremento en el monto del canon de arrendamiento –en su decir-, sin haberle sido comunicado y siendo como es, del conocimiento de la demandante que su patrocinado fue despojado de los mismos en virtud de la entrega material acordada a su instancia. 4.-Adujo que aun cuando fue resuelto el contrato y condenado a la entrega de los locales arrendados, lo decidido en dicho laudo fue revocado mediante sentencia de juicio de nulidad del mismo, proferida por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 13 de agosto de 2008, que declaró con lugar el laudo arbitral con fundamento en que, visto el carácter de orden público que reviste la materia inquilinaria, la misma no puede ser debatida en sede arbitral –esto-, conforme al criterio establecido para el momento por la Sala Político Administrativa de nuestro Máximo Tribunal en sentencia proferida en fecha 5 de febrero de 2003, caso: Inversiones Tata 88, C.A. vs Inversiones Farma Shop 2000, C.A. con ponencia de la Magistrado Yolanda Jaimes Guerrero, evidenciándose la presunta configuración de un fraude procesal por parte del accionante, por cuanto, según su dicho, éste dedujo pretensiones y defensas, principales o incidentales manifiestamente infundadas con el fin de obstruir la ejecución del fallo dictado por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área metropolitana de Caracas, privándosele –en su decir-, en forma indebida e ilegal del uso y disfrute de los bienes arrendados, conforme al parágrafo único del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, 5.- Que luego de haber sido declarada la nulidad definitiva del laudo arbitral, el ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo, había solicitado la restitución inmediata de los locales objeto de arrendamiento, pero que el Centro Comercial Galerías Ávila Center, C.A.,puso todo su empeño en impedirlo, al punto que en fecha 11 de agosto de 2009, cuando se trasladó al dicho Centro Comercial a fin de lograr la restitución de los locales se encontró con la sorpresa de que los mismos habían sido objeto de una medida de secuestro, por lo que se le impidió el acceso a los mismos. 6.- Impugnó la cuantía de la demanda conforme al contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que la misma debió determinarse, -según su dicho-, mediante la sumatoria de los cánones de arrendamiento de los cinco años de duración del contrato, estimando la misma en la cantidad de doscientos veintiséis mil quinientos veinte bolívares con doce céntimos (Bs. 226.520,12); 7.- Reconvino a la parte actora, en los siguientes términos: a.-) Que GALERIA reconoció que en el documento de compromiso de arrendamiento se convino con el ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo, que conjuntamente con la notificación que se le hiciera al arrendatario de la fecha de apertura o inicio de actividades comerciales del Centro Comercial, se le participaría de la oportunidad y lugar que determinaría la arrendadora para la suscripción del contrato definitivo; b.-) Que el contrato de arrendamiento nunca se suscribió y que “…con la advertida consecuencia de que la relación arrendaticia entre Galería y Peluffo se siguió sin tregua ni pausa, hasta que con fuerza del laudo arbitral, este fue desalojado de los locales No. U-25U-26U-27 y U28, que según se evidenciaba del documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del D.C., el 30 de julio de 2004, bajo el No.01, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones…”; c.-) Que al estudiar el contenido de la cláusula sexta del compromiso de arrendamiento, se infiere que nunca se firmó el contrato definitivo de arrendamiento, por lo que se preguntan como se regularía la relación arrendaticia que mantenían y cuál era la consecuencia de que el compromiso de arrendamiento, como contrato inicial había precluido, pero que las partes seguían relacionadas contractualmente; d-) Que de la simple lectura del contrato de compromiso de arrendamiento se evidenciaba que el mismo se había firmado sin que los locales arrendados estuvieran edificados y a disposición inmediata de su mandante, por lo que convinieron en suscribir un contrato inicial que permitiría suscribir un contrato de arrendamiento definitivo; e.-) Que del sub lite se desprende que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, por lo que el arrendador, solo podía intentar la terminación de la relación locativa invocando cualquiera de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y nunca por medio de la vía de resolución de contrato, que solo sería posible en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado; f.-) Que el precontrato de compromiso de arrendamiento no era idóneo para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, porque del mismo no se deducía la voluntad que relacionaba a las partes; g.-) Que el tribunal nada tendría que decir con respecto a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, por cuanto al momento de interponerse la acción el contrato había fenecido y en tal virtud, decaído el interés por la resolución; h.-) que solicitaban al tribunal, declarar la existencia de un contrato de alquiler verbal e indeterminado con el ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo i)para el caso de que se estimara que rige el Compromiso de Arrendamiento, desde el 28 de noviembre de 2004, a consecuencia del ilegal laudo arbitral ejecutado y luego continuado fraude procesal sobre los bienes arrendados, el tiempo de duración del contrato que inicialmente era de cinco (5) años y luego se había transformado en indeterminado; j.-) Estimaron la reconvención en la cantidad de doscientos veintiséis mil quinientos veinte bolívares con doce céntimos (Bs. 226.520,12).

En fecha 11 de febrero de 2010 (f.328 al 332), la parte demandante, consignó escrito de contestación a la cuestión previa y la reconvención opuesta en los siguientes términos: 1.- En cuanto a la cuestión previa planteada por la demandada reconviniente, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado actor, contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, adujo que el artículo 155 eiusdem, sólo exige que se mencionen los documentos que acrediten la representación del otorgante; y que el funcionario que autorice el acto, deje constancia de ello. Manifestó que dicho requisito se cumplió exhaustivamente al mencionar y exhibir, los estatutos de la empresa inscritos por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 6 de marzo de 2008, bajo el No. 59, Tomo 16-A-Cto, toda vez que son de éstos y no de otros, de donde se deriva la representación ejercida por la otorgante del poder. Alegó que los estatutos registrados en el año 1991, que tuvo a la vista el Notario, son los estatutos iniciales de la compañía, los cuales en la actualidad carecen de relevancia jurídica, toda vez que los mismos fueron reformados en su totalidad, cambiándose incluso la razón social de la compañía a la actual. Manifestó ser falso que el poder infrinja lo dispuesto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, 2.-) En lo atinente a la falta de cualidad alegada por la parte demandada reconviniente, la actora adujo que de la simple lectura del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 1, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual anexó al expediente signado “D” se evidencia que Ansa Bienes Raíces, S.R.L., celebró el contrato en nombre de la actora sociedad mercantil Centro Comercial Galerías Ávila Center, C.A. y adicionó que por ser propietaria de los inmuebles objeto de litigio, siempre la actora poseerá la cualidad necesaria para sostener el juicio, ya que es éste uno de los atributos principales de su derecho de propiedad.

Luego de admitida la reconvención propuesta, en fecha 17 de febrero de 2010 la parte actora reconvenida (f.344 y 345) compareció a los fines de consignar escrito mediante el cual:1.-)Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado, la reconvención intentada, por lo que negaron que debiera ser declarada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado entre las partes, ya que el único contrato existente, es el que riela al expediente que fue anexado al libelo de la demanda, el cual tiene una duración de cinco años a partir del 28 de noviembre de 2004, por lo que solicitaron que la reconvención fuera declarada sin lugar; 2.-) Impugnaron por excesiva la cuantía estimada por el demandado en la reconvención, ya que en las demandas a tiempo indeterminado, la cuantía debía calcularse de acuerdo con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; 3.-) Negaron la existencia de un contrato a tiempo indeterminado que regulara la relación arrendaticia entre las partes, por lo que negaron que el contrato cuya resolución se pretende, fuera un contrato preparatorio; 4.-) Negaron que la relación arrendaticia en litigio, solo pudiera ser terminada por una cualquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 5.-) Negaron que su representada no tuviera interés en el presente juicio por haber terminado el contrato, olvidando la existencia de la prórroga legal, por cuanto del texto del contrato se evidencia que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado; 6.-) Negaron también que, luego de haber sido declarada la nulidad del laudo arbitral que había ordenado al demandado reconviniente la desocupación del inmueble, su representada hubiera impedido a dicha parte que le fuera restituido el inmueble, por lo que si el demandado no había hecho uso del inmueble luego de la referida declaratoria de nulidad, había sido por su voluntad o por su falta de diligencia; 7.- Negaron la comisión de un fraude procesal y aseveraron que el juicio de marras representa la necesidad del demandante de obtener justicia; 8.-) Que de una simple lectura al contrato, se podía evidenciar que lo suscrito fue un verdadero contrato de arrendamiento, donde se había establecido todas las obligaciones y derechos de una obligación de éste género, donde estaba presente la clara voluntad de las partes de someterse a una relación arrendaticia con una duración de cinco años; 9.-) Que la voluntad de las partes de someterse al contrato de arrendamiento era tan evidente que en la cláusula sexta del mismo, se estableció que aún cuando se firmara otro contrato éste tendría las previsiones y convenciones allí asumidas por lo que solicitaron al tribunal declarar improcedente el alegato de existencia de un contrato de alquiler verbal e indeterminado y se declare sin lugar la reconvención intentada; 10.-) Se impugnó la cuantía señalando que aun cuando no se trata de un contrato a tiempo indeterminado, la misma debió estimarse conforme a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, -esto es-, la sumatoria de doce (12) mensualidades de arrendamiento lo que asciende a la cantidad de Bs. 39.391,56 equivalentes a 606,02 U.T.

En el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de su derecho, promoviendo en fecha 5 de marzo de 2010, sendos escritos contentivos de sus probanzas, de esta forma:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

Con el escrito libelar:
• Copia de poder autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de agosto de 2008, inserto bajo el No. 43, Tomo 52. Signado A (f. 10-14).
• Copia de documentos protocolizados por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de mayo de 2005, bajo el No. 4, Tomo 7, Protocolo Primero, y de fecha 6 de septiembre de 2005, bajo el No. 50, Tomo 14, Protocolo Primero. Signados “B” (f. 15-143) y “C” (f. 144-168).
• Contrato autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 1, Tomo 54, signado “D” (f. 169-201).
• Publicación de prensa. Signado “E” (f. 202-226).
• Tabla de cálculo (hoja de ajuste de canon de arrendamiento). Signada “F” (f. 227).

Con el escrito de reforma de demanda, promovió el demandante las siguientes probanzas:

• Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Signado “G” (f. 242-251).
• Copia de sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 9 de junio de 2008, Signada “H” (f.252-262). En el lapso probatorio ratificó el valor probatorio de los recaudos consignados en el escrito de contestación a las cuestiones previas, haciendo valer los estatutos de Galerías Ávila Center, C.A., registrado en el año 2008.(f. 335-342).

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Con el escrito de contestación:

• Copia simple del acta levantada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 2 de julio de 2007(f. 323-325).

Con el escrito de pruebas:

• Copia certificada del expediente signado con el No. AH13-M-2007-000012, de la nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Signado “A”. (Pza. de Recaudos de Pruebas Nos. 1, 1.1, 1.2).
• Copia certificada del expediente signado con el No. 5899, de la nomenclatura del Juzgado Décimo Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Signado “B”. (Pza. de Recaudos de Pruebas No. 2).
• Copia certificada del expediente signado con el No. 9505, de la nomenclatura del Juzgado Quinto Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Signada “C”. (Pza. de Recaudos de Pruebas Nos. 3, 3.1).
• Copia simple de mandato suscrito entre Galerías Ávila Center, C.A. y Ansa Bienes Raíces, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital fechado 16 de julio de 2001, anotado bajo el No. 24, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a fin de demostrar que la sociedad mercantil Ansa Bienes Raíces, C.A. tenía el poder suficiente para contratar por sí mismo o por medio de persona que ella seleccionara –es decir-, que actuaba en su propio nombre y no por cuenta de Galerías Ávila Center, C.A., cuando arrendó los locales comerciales al ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo, lo que le confiere la legitimidad necesaria para interponer la acción de resolución de contrato de arrendamiento impetrada.

Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, en fecha 8 de julio de 2010 el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, profirió la sentencia definitiva en el presente caso. Contra dicha sentencia, la parte demandada mediante diligencia de fecha 13 de julio de 2010 ejerció recurso ordinario de apelación el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 28 de septiembre de 2010, por lo que fueron remitidas al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en funciones de Distribuidor las presentes actuaciones, asignándosele el conocimiento del recurso ejercido a este Juzgado Superior en virtud de la insaculación legal realizada en fecha 6 de octubre de 2010(f. 390 y 393).

Mediante auto de fecha 31 de enero de 2011este Tribunal, recibió y dio entrada al presente expediente, fijando el término para dictar sentencia en la presente causa (f. 400).

III
MOTIVACION PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, procede a ello éste Juzgado Superior con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 13 de julio de 2010, por la abogado Daniela Trías en su condición de apoderada judicial de la parte demandada ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo, contra la decisión proferida en fecha 8 de julio de 2010, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin lugar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada reconviniente, con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento y en consecuencia, resuelto el “Contrato de Compromiso de Arrendamiento” autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 1, Tomo 54, y en tal sentido, condenó al demandado a hacer entrega a la actora de los locales objeto de arrendamiento distinguidos con los Nos. U-25, U-26, U-27, y U-28, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila Center, totalmente desocupados y en las mismas buenas condiciones en que los recibió al inicio de la relación contractual. Igualmente, declaró improcedente la reconvención y la denuncia de fraude procesal propuesta por la parte demandada reconviniente. También, declaró sin lugar la impugnación a la cuantía de la demanda principal, formulada por la parte demandada, y lo condenó a pagar a la actora, por concepto de daños y perjuicios la cantidad de veintisiete mil doscientos sesenta y siete bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 27.267,57), por los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos contados desde el mes de enero al mes de septiembre –todos de 2008-, condenándolo igualmente al pago de las costas procesales, en el juicio que por resolución de contrato incoara en su contra la sociedad mercantil Galerías Ávila Center, C.A..

El fallo recurrido, en su parte pertinente dispuso lo siguiente:

“…Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente concensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendatario y obligadas a cumplir las prestaciones que de el emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir, en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con la ley. En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que esta consagrada en el artículo 1167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”.

Es pues, la presente acción un modo p forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende resolver; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada, quien pese a que su carácter de arrendatario de los locales descritos en autos le fue restituido en fecha 13 de agosto de 2007, no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero hasta septiembre de 2008, supuestos éstos que al ser concurrentes entre sí conllevan a esta sentenciadora a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la -+acción resolutoria aquí ejercida. Así se decide.(…).

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (…), declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código Civil, interpuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad interpuesta por la parte demandada.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRTATO incoara la Sociedad Mercantil GALERIAS AVILA CENTER, C.A., contra JUAN CACIQUE PELUFFO, antes identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el Nº 01, Tomo 54, y en tal sentido, se ordena al demandado a hacer entrega a la actora de los locales distinguidos con los Nos. U-25, U-26, U-27, y U-28, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila, totalmente desocupados y en las mismas buenas condiciones en que los recibió al inicio de la relación contractual.
CUARTO: IMPROCEDENTE la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.
QUINTO: IMPROCEDENTE la denuncia de fraude procesal planteada por la parte demandada reconviniente.
SEXTO: SIN LUGAR la impugnación a la cuantía de la demanda, formulada por la parte demandada reconviniente.
SEPTIMO: Se condena al demandado reconvincente a pagar a la actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de veintisiete Mil Doscientos Sesenta y Siete Bolívares Fuertes con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs. F. 27.267,57), equivalentes a los meses de alquiler reclamados como insolutos.
Se condena en costas a la parte demandada reconviniente…”.

Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteado el thema decidendum en el presente caso, cuya pretensión es la resolución del contrato de compromiso de arrendamiento suscrito entre las partes, y una vez declarada la misma y por vía de consecuencia se decrete la entrega del inmueble constituido por los locales comerciales distinguidos con las letras y números U-25, U-26, U-27 y U-28, con un área aproximada de treinta y seis metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (36,05 mts2), ubicados en el Nivel Urdaneta del Centro Comercial Galerías Ávila, situado en la Avenida Urdaneta cruce con Avenida El Parque, San Bernardino, Caracas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual, y el pago de la cantidad de veintisiete mil doscientos sesenta y siete bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 27.267,57), por concepto de daños y perjuicios causados a la demandante por los cánones de arrendamiento dejados de percibir en el lapso comprendido entre el mes de enero hasta septiembre de 2008, ello de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, más las costas y costos causados en virtud del presente juicio.

Por su parte, el demandado alegó que reconocía la existencia del contrato de compromiso de arrendamiento cuya resolución solicitan, asimismo expresó que efectivamente no había realizado el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos en virtud de que desde el 2 de julio de 2007, fue desalojado de los locales en virtud de la entrega material efectuada a través del Juzgado Primero Ejecutor de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como resultado de la decisión proferida por Laudo Arbitral, en fecha 21 de marzo de 2007, cuyo fallo a pesar de haber sido declarado nulo por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el día 13 de agosto de 2007, hasta la fecha en que realizó la contestación de la demanda no había sido puesto en posesión de los locales en cuestión, dado que para la fecha 11 de agosto de 2009, momento éste en que se ejecutó la restitución de los inmuebles decretada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en fecha 21 de julio de 2009,“se topó con carteles de secuestro decretados por este Tribunal, que le impidieron tomar, entrar en los mismos”, incumpliendo de tal forma el demandante con su obligación contractual de permitir el uso y disfrute de la cosa alquilada, razón por la cual aponía la excepción de contrato no cumplido. Se reconvino a la actora para que se declara la existencia de un contrato verbal e indeterminado de arrendamiento, pretensión que fue rechazada por la reconvenida e impugnada la cuantía.

Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a determinar el orden decisorio en el presente caso, para lo cual en lo atinente a la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fuera declarada sin lugar por el a quo, se debe precisar que lo decidido está exento de revisión por esta Superioridad, al no ser susceptible de apelación conforme a lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, se emitirá pronunciamiento como punto previo con relación a la impugnación a la cuantía a la demanda formulada por la accionada, seguidamente se dirimirá el alegato de falta de cualidad y fraude procesal esgrimido por la parte demandada; y en caso de no prosperar tales alegatos el tribunal emitirá pronunciamiento con relación al fondo de la causa principal, la reconvención y la impugnación a su cuantía.

PUNTO PREVIO: La parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, impugnó la cuantía de la misma estimada por la accionante en la cantidad de veintisiete mil doscientos sesenta y siete bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 27.267,57), aduciendo que el valor de la demanda no puede ser determinada a capricho del actor sino que este debe ceñirse a lo dispuesto en la ley, por cuanto de acuerdo a la jurisprudencia patria, es de carácter estrictamente legal los parámetros establecidos para el cálculo del valor de la demanda en los juicios sobre la validez y continuación de los arrendamientos, y por cuanto la pretensión impetrada por Galerías Ávila C.A., contra el ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo, tiene como objeto la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, implica que adicionalmente al cobro de los cánones insolutos, en la demanda también se pronunciará sobre la continuación o no del arrendamiento, por lo que la cuantía debió determinarse, de la sumatoria de las pensiones por todo el tiempo que dure el contrato, -esto es- los cinco años de duración del contrato; estimando la misma en la cantidad de doscientos veintiséis mil quinientos veinte bolívares con doce céntimos (Bs. 226.520,12).

Por su parte, la demandante, en su escrito de contestación a la reconvención, respecto a la impugnación de la cuantía expresó:

“…Negamos que la cuantía hay sido mal calculada en la demanda, toda vez que el cálculo de la misma, basada en los cánones de arrendamiento reclamados como no pagados, se basa en lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que declara y textualmente establece: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue…”, es decir, sumando el valor de las pensiones reclamadas como no pagadas.”

“Vista la claridad de la norma anteriormente transcrita, solicitamos a este Tribunal que declare sin lugar la impugnación a la cuantía intentada por la parte demandada…”

Con relación a este punto, el a quo en la sentencia recurrida estableció:

“En cuanto a la impugnación de la cuantía de la demanda principal, formulada por la parte demandada, considera este Tribunal citar el contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil:

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un años”.

En el presente caso quedo (sic) suficientemente acreditado que el contrato de arrendamiento objeto de litigio es de término fijo, y las pensiones de arrendamiento demandadas como insolutas solo (sic) corresponden a los meses de enero, (sic) hasta septiembre de 2008, a razón de dos mil ochocientos veintisiete bolívares fuertes con cuarenta y un céntimos (Bs. 2.827, 84), para cada una de los meses de enero, (sic) hasta mayo de 2008, y de tres mil doscientos ochenta y dos bolívares fuertes con sesenta y tres céntimos (Bs. F. 3.282,63), para cada uno de los meses de junio de septiembre de 2008, por lo que resulta pertinente para este Tribunal declarar la improcedencia de la impugnación efectuada toda vez que la parte actora efectuó el cálculo de la cuantía de su demanda en apego a los lineamientos previstos por la norma ante descrita. Así se decide.”.

De esta forma tenemos que el Código de Procedimiento Civil establece estrictamente los parámetros a ser utilizados para calcular el valor de las demandas en los juicios cuyo propósito sea determinar la validez o continuación de los contratos de arrendamiento. La doctrina nacional ha profundizado sobre el alcance de la norma citada, indicando en tesis compartida por la Sala, que la diferenciación entre los juicios referidos a la validez y continuación de los contratos de arrendamiento, y los que se refieren al pago de pensiones vencidas, determina una especial consideración con respecto al cálculo de la cuantía de los mismos.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de diciembre de 2010, con ponencia de la Magistrado, Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, estableció:

“…En este orden de ideas, la Sala siendo que el presente juicio versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento, considera oportuno hacer mención a lo establecido en sentencia Nº 104, de fecha 11 de mayo de 2000, caso: Jaime Benarroch contra Dionisia Diez de la Mata, expediente: AA20-C-2000-000065, la cual estableció:
“…En materia inquilinaria, la estimación de las demandas se hace de conformidad con las reglas de cálculo establecidas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:
En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

La norma antes transcrita comprende dos supuestos, a saber: a) la validez o nulidad; y b) la resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un año. (Vid. Sent. de fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros; y Sent. de fecha 29 de septiembre de 1999, Caso: Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes). (Resaltado de la Sala).

De la jurisprudencia transcrita se desprende que la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido.

En este sentido, este sentenciador, observa que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, es la norma aplicable para definir la cuantía de las demandas de validez o continuación de un arrendamiento. De manera que cuando el a quo dispuso que esa era la norma, no se equivocó en su aplicación; sin embargo a la hora de interpretarlo se equivocó en su contenido y alcance porque le dio una consecuencia distinta. La citada norma prevé, que en función de la pretensión y la naturaleza del contrato de arrendamiento (determinado o indeterminado) la cuantía se determinará de distinta manera. Si con la pretensión demandada se afirma que el contrato es a tiempo determinado, el interés principal del juicio deberá ser estimado por los cánones insolutos hasta su vencimiento. El término insoluto significa cánones no pagados. Los cánones no pagados en un contrato a tiempo determinado serán aquellos que comprendan tanto el período de la mora, así como aquellos no pagados hasta el vencimiento del contrato de arrendamiento.

En el caso bajo estudio, tenemos que Galerías Ávila, C.A., afirma en su demanda que el arrendamiento tendría una duración de cinco (5) años de vigencia, y que el dicho contrato inició el 28 de noviembre de 2004. También asevera que el arrendatario dejó de pagar la cantidad de veintisiete mil doscientos sesenta y siete bolívares fuertes con cincuenta y siete céntimos (Bs. 27.267,57), a razón de dos mil ochocientos veintisiete bolívares fuertes con cuarenta y un céntimos (Bs. 2.827,41), para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, y tres mil doscientos ochenta y dos bolívares fuertes con sesenta y tres céntimos (Bs. 3.282,63), mensuales para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2008. Así, efectivamente, esos cánones deben sumarse para la estimación, pero también deben tomarse en consideración todos aquellos cánones que se dejaron de pagar hasta la terminación del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que fenecía según afirma la propia demandante, el 28 de noviembre de 2009, día cuando se cumplieron los cinco (5) años.

Por tratarse de materia de orden público y de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal pasa a determinar la cuantía sobre la base de la sumatoria de los cánones vencidos y pedidos por la cantidad de veintisiete mil doscientos sesenta y siete bolívares fuertes con cincuenta y siete céntimos (Bs. 27.267,57) más las no vencidas desde octubre hasta la terminación del contrato por cuarenta y cinco mil novecientos cincuenta y seis con ochenta y dos céntimos (Bs. F. 45.956,82) para una cuantía de la demanda de setenta y tres mil doscientos veinte cuatro con treinta y nueve céntimos (Bs. f. 73.224,39). Así se decide.

PRIMERO: En su escrito de contestación a la demanda, alegó la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio, expresando lo siguiente:

“…Antes de todo, aduce GALERIA que le cedió en arrendamiento a PELUFFO el local de comercio descrito en la demanda a través de “ANSA BIENES RAICES, S.R.L.”. Sin embargo, pese a que cita los datos de inscripción en el Registro de Comercio que da fe de la existencia jurídica de esa Compañía, con todo no acompaña el documento que pone en evidencia esa representación que ejerció ANSA BIENES Y RAICES, SRL en nombre de GALERIA. Aún más, no se deduce de la demanda, que el actor haya indicado la oficina, o el lugar donde se encuentran el instrumento de donde le deviene a GALERIA la condición que ejerce.

En ese trance, claramente desacatado los Arts. 340.6 y 434 del Código de Procedimiento Civil vigente, en vista que resultaba de derecho necesario anexar con la demanda, el documento que cita o al menos –se inste- en dar la información de dónde se encuentra inscrito, registrado o protocolizado; y lo anterior es así en orden a que tanto el contrato de alquiler –cuya resolución procura- y el referido instrumento que le permite a GALERIA actuar en nombre de ANSA BIENES RAICES, SRL –en su conjunto- integran el documento fundamental de donde deriva directamente la pretensión deducida y puede avisarse la legitimidad e interés procesal del actor.

Y el castigo procesal al incumplimiento de esa carga procesal antes señalada, será la de que los documentos no podrán ser admitidos o incorporados al proceso posteriormente, con la advertida consecuencia que le deviene a la actora una directa y segura legitimación ad causam, que hace que se desplome la acción con el solo peso de la inercia, porque en definitiva este instrumento que liga a GALERIA con ANSA es fundamental para la suerte del pleito y al no seguirlo a los autos, la acción debe ser desechada por no haber prueba plena de la misma y de la legitimación con la cual se actúa.

Efectivamente y acorde con la doctrina de Casación Civil consolidada (Vid. s. SCC/CSJ Nro.537 de 08/08/1995), y que dura hasta hoy (Caso Luisa I. Sánchez), La Sala ha expresado que el instrumento fundamental está ligado a los hechos constitutivos de la acción, aquellos sin los cuales la demanda no nace o no existe, pues de aquel documento emerge el derecho que se pretende exigir judicialmente…”

“La falta de cualidad activa de GALERIA para sostener el juicio, estriba en el hecho de que movió un derecho ajeno –valga indicar- de ANSA BIENES RAICES SRL, pues de la narración realizada en el libelo y los documentos que le fueron acompañados, resulta imposible deducir, por qué a GALERÍA le deviene el derecho de actuar en el proceso contra PELUFFO, quien no se relacionó contractualmente con él, sino otra persona jurídica; y –por ende, no se le puede considerar a GALERÍA un legítimo contradictor en el proceso, por mas que lo afirme en su demanda que sea el propietario de los locales de comercio arrendados, por que a la poste requiere el documento que acredite esa situación, y sobre el cual repetimos no cursa a los autos en cuerpo cierto, o bien indicar la Oficina Pública onde fue inscrito, otorgado o protocolizado.

Por tanto, se pide respetuosamente sea declarada SIN LUGAR la demanda, ya que la conducta omisa de GALERÍA arrastra un quebramiento a los presupuestos procesales para que tenga el derecho de postular un derecho favorable en juicio. Así se invoca.”

Por su parte, la demandante, con relación a la falta de cualidad alegada por la demandada, en su escrito de contestación a la reconvención, señaló lo siguiente: 1.- Que ANSA BIENES Y RAICES S.R.L., celebró el contrato de arrendamiento cuya resolución hoy nos ocupa, a nombre de su representada, en virtud de una autorización que le fuere otorgado y no al contrario, tal y como lo quiso hacer ver el demandado, 2.- Que debieron dejar claro que su representada actuaba como propietaria de los inmuebles en litigio, adquiriendo en consecuencia la cualidad para sostener el juicio, por ser éste uno de los atributos principales de su derecho de propiedad, 3.- Que resulta evidente que su representada posee cualidad activa para sostener el juicio, razón por la cual solicitaron así fuera declarado por el Tribunal.

Asimismo, con relación a este aspecto el a quo dispuso lo siguiente:

“…Como se dijo anteriormente, la parte demandada alegó la falta de cualidad de la actora para sostener el juicio, por cuanto, según su dicho, ésta movió un derecho ajeno, es decir, el de la sociedad mercantil ANSA BIENES RAICES SRL, toda vez que fue ésta última con quien se relacionó contractualmente.

En este sentido, es importante establecer que la cualidad es el derecho o potestad para el ejercicio de determinada acción, y como quiera, que de los autos se evidencia, muy especialmente del contrato cuya ejecución se demanda, el cual fue acompañado por la parte actora en su libelo de demanda y hecho valer expresamente por los demandados, por lo cual este Tribunal lo aprecia en todo el valor probatorio que de él dimana, que el mismo fue celebrado por la empresa ANSA BIENES RAICES SRL., en nombre de la accionante, donde al ser suscrito igualmente dicho contrato por el arrendatario, existió a todas luces un reconocimiento por parte de éste del carácter de propietario que tiene la empresa accionante en el presente juicio; por lo que mal pudiera considerarse que ésta no tiene cualidad para el ejercicio de la acción que hoy nos ocupa. Así se establece.”

Expuesto lo anterior, este juzgador considera necesario definir el concepto de cualidad, para lo cual es impretermitible citar el criterio que sobre el particular el ilustre procesalista Luís Loreto, sostuvo:

“…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”

Igualmente el autor Arístides Rengel Romberg, señala lo siguiente:

“…La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…”

Asimismo, con relación a este aspecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 17 de diciembre de 2001, dejó asentado el siguiente criterio.

“…la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar, asunto que, no se refiere a la validez del juicio ni a la acción sino a los presupuestos de la pretensión, lo que exige del sentenciador pronunciamiento con conocimiento de la causa…”

Ahora bien, quien aquí decide observa que el demandante consignó como instrumento fundamental de la demanda y su reforma, los siguientes documentos:

• Copia simple de documentos protocolizados por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de mayo de 2005, anotado bajo el No. 4, Tomo 7, Protocolo Primero; y, en fecha 6 de septiembre de 2005, bajo el No. 50, Tomo 14, Protocolo Primero, los cuales fueron consignados a los efectos de demostrar el derecho de propiedad que tiene la demandante sobre los locales objeto del contrato cuya resolución se demando al inicio de éste proceso. Las referidas copias simples acompañadas por la actora al libelo de demanda, no fueron impugnadas por la parte demandada, en la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda, y como quiera que se trata de la copia simple de documentos públicos, este Tribunal las tiene como fidedignas y le atribuye todo el valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y los considera suficientes para demostrar el derecho de propiedad que ostenta la sociedad mercantil Galería Ávila Center C.A., sobre los locales U-25, U-26, U-27 y U-28, ubicados en el Nivel Parque del Centro Comercial Galerías Ávila, situado en la avenida Urdaneta cruce con Avenida El Parque, San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital y Así se decide.

De otra parte, la demandada a fin de demostrar la falta de cualidad opuesta, promovió la siguiente documental:

• Copia simple del contrato suscrito entre Galerías Ávila Center, C.A. y la sociedad mercantil Ansa Bienes Raíces, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de julio de 2001, que quedó anotado bajo el No. 24, Tomo 52, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 357 al 361), C.A., donde se le confiere a la prenombrada sociedad mercantil el derecho a comprar o arrendar, bien por sí mismos o a través de otra persona los locales arrendados en el Centro Comercial Galerías Ávila, documento éste que fue objeto de impugnación realizada por el demandante, y en virtud de que el demandado no cumplió con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a fin de hacer valer el instrumento en cuestión, este Tribunal no le confiere valor probatorio por lo que se desecha del proceso y Así se establece.

Ello así, habiendo el demandante acompañado a su escrito libelar copia simple del compromiso de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de julio de 2004, quedando anotado bajo el No.1, Tomo 54, suscrito entre la sociedad mercantil Ansa Bienes Raíces como arrendadora y el ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo como arrendatario, a los efectos de demostrar la relación arrendaticia que vincula a las partes, del cual se desprende:

“…PRIMERO: LA ARRENDADORA, está debidamente autorizada, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 24, Tomo 52, en fecha dieciséis (16) de julio de 2001, para suscribir con EL ARRENDATARIO el Compromiso de Arrendamiento de locales en el CENTRO COMERCIAL GALERÍAS ÁVILA, que se está desarrollando en lotes de terrenos mencionados en la cláusula siguiente(…).”

“CUARTA: Los locales comerciales a cuyo arrendamiento se comprometen las partes, son los siguientes: a) Local distinguido con el No. U-25, U-26, U-27 y U-28 (…)”.

Ahora bien, observa quien aquí decide que si bien la parte demandada suscribió el contrato cuya resolución se pretende con la sociedad mercantil Ansa Bienes Raíces S.R.L., ésta actuó en representación de la sociedad mercantil Galerías Ávila Center, C.A., quien no obstante haber autorizado a Ansa Bienes Raíces S.R.L., para celebrar el contrato ya referido, como propietaria del inmueble objeto del contrato tiene pleno derecho de usar, usufructuar, gozar, disfrutar y disponer de éstos, lo que la faculta para solicitar el término de la relación arrendaticia sobre los bienes antes identificados y cualquier otro que sea de su propiedad.

Partiendo de la premisa que la mencionada excepción de falta de cualidad o interés tiene como fin jurídico, evitar la prosecución de un juicio que sería nulo y la injusticia de obligar a seguirlo y a soportar sus consecuencias a quien no tiene cualidad o el carácter que equivocadamente se atribuye en la demanda, y siendo como es -en efecto- que dicha figura procesal es el derecho o potestad para el ejercicio de la acción, tal como bien lo determinó el a quo; considera esta Alzada que al haberse consignado en actas el contrato que acredita a la sociedad mercantil Ansa Bienes Raíces S.R.L.;copia de poder autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de agosto de 2008, inserto bajo el No. 43, Tomo 52, copias de documentos protocolizados ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de mayo de 2005, bajo el No. 4, Tomo 7, Protocolo Primero, y en fecha 6 de septiembre de 2005, bajo el No. 50, Tomo 14, Protocolo Primero, respectivamente, y por cuanto los precitados documentos no fueron objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los tiene como fidedignos, desprendiéndose de ellos el derecho de propiedad que ostenta la accionante sobre los inmuebles identificados en autos, igualmente riela a los autos contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 1, Tomo 54, el cual no fue tachado, desconocido ni impugnado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose del mismo, la existencia de la relación contractual locativa que vincula a las partes litigantes en la presente causa, lo que la faculta para suscribir los contratos cuya resolución se pretende en nombre de la hoy accionante, que dicho contrato fue a la vez explícitamente reconocido por el demandado apelante, por lo que mal pudiera éste último desconocer el interés que posee la sociedad mercantil demandante para ejercer la presente acción, y por cuanto la sociedad mercantil Galerías Ávila Center, C.A., -quien faculta a la sociedad mercantil Ansa Bienes Raices S.R.L.-, está investida de la cualidad necesaria para ejercer la presente acción en vista de la titularidad que ejerce con respecto a los locales objeto de arrendamiento, es por lo que la defensa de falta de cualidad opuesta por la representación judicial demandada no puede en modo alguno prosperar en derecho y Así se decide.

SEGUNDO: Despejado lo anterior, se evidencia de autos que la demandada denunció la comisión de fraude procesal por parte de la demandante, sociedad mercantil Galerías Ávila Center, C.A., con el propósito de que se analizara su comisión a fin de tomar las medidas pertinentes en caso de comprobarlo e impedir a la parte accionante, que persistiera en la utilización de vías de hecho que constituyeran fuente de posibilidad extracontractual y además, si se encontraba tipificada y sancionada como contraria a derecho. Adujo que la accionante había engañado al tribunal, para lo cual invocaba que maliciosamente había omitido hechos esenciales a la causa, que con dicha actitud había obstruido indebidamente el proceso de ejecución lo cual debía ser considerado por el tribunal como un hecho jurídico determinante en la comisión de fraude procesal cometido por la demandante.

Que conforme a lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento a los hechos narrados, salvo prueba en contrario, se evidenciaba que la parte accionante había actuado y continuaba actuando de mala fe en el proceso con el propósito de engañar al tribunal y perjudicarlo, como consecuencia de alegar hechos falsos, no ajustados a la verdad, que había interpuesto defensas con base en actos inútiles e innecesarios, por cuanto al haberse proferido sentencia en el primer juicio incoado, debió aceptar el veredicto y devolver o aceptar la restitución de los locales, y no proseguir un juicio basado en mentiras y de mala fe. Fundamentó su alegato en los artículos 17, 170 ord. 1 y2 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se diera curso a la denuncia de fraude procesal realizada.

La parte demandante igualmente negó la comisión de fraude procesal, así como el supuesto ocultamiento de la verdad de los hechos al tribunal, y aseveró que la demanda se basó en una pretensión legítima de resolución de contrato, por el incumplimiento inexcusable del ciudadano Cacique Peluffo de las obligaciones contractuales por él asumidas.

Con relación al fraude procesal, en sentencia No. RC.00920 emanada de la Sala de Casación Civil, Exp. No. 07-312 de fecha 12 de diciembre de 2007, expresó:

“(…) Ahora bien, esta sala, ha dejado sentado que en los casos de fraude procesal denunciados en el curso de un solo proceso, la tramitación que deberá aplicar el juez o jueza para resolver según se le exige el artículo 17 de la Ley Adjetiva Civil, será el establecido en el artículo 607 ejusdem, mediante el cual se garantizará que la contraparte del solicitante del fraude procesal alegue las defensas que a bien tenga, abriéndosele, luego de vencido el lapso para contestar, la articulación probatoria de ocho días, antes de dictarse sentencia. (Sentencia Nº 839 de fecha 13 de diciembre de 2005, expediente Nº 02.094). (…).”.

Respecto a este mismo punto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dispuso en sentencia de fecha 4 de agosto de 2000, caso: Hans Gotterried Ebert Dreger, lo siguiente:

“…El fraude procesal o dolo genérico tiene especies, tales como el dolo específico (puntual), la colusión, la simulación y hasta el abuso de derecho, como infracción al deber de lealtad procesal, y dados los alegatos y referencias del accionante en su confuso escrito de amparo, es el fraude procesal el que debe analizar en este caso esta Sala. El se encuentra contemplado en el artículo 17 aludido, el cual reza:

El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en al ley, tendentes a prevenir o a sancionar faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.”
Las medidas necesarias establecidas en la ley, son tanto las particulares para situaciones preventivas, como las de efectos generales, nacidas de las instituciones jurídicas.

El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas ( como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso impidiendo se administre justicia correctamente.

El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u tras a quienes demanda como litisconsortes de la victima del fraude, también demandado y que procuran al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero demandado situaciones de incertidumbre ne relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con el en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc. Hasta convertirlos en un caos. También –sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal…”
(…)
…La vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar la acción de fraude procesal adelantado mediante varias causas, ya que es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude; y aunque existe la violación constitucional consistente en la eliminación o minimización del derecho de defensa de la victima (artículo 49 de la vigente Constitución), ella –debido a las formalidades cumplidas- nunca destaca como una violación inmediata de la Constitución, sino que requiere de alegatos y pruebas que no corresponden a un proceso breve como el del amparo constitucional. La apariencia que crea la colusión no pone de manifiesto la violación inmediata de la Constitución, por lo que será necesario, la mayoría de las veces, demostrar el armazón para que emerja la infracción constitucional. Además, en un proceso de amparo entre partes particulares, no podría traerse al juez (quien no es agraviante sino también víctima) y, mediante proceso ajeno al juez, anular sus actuaciones…”•

De lo anterior se desprende que cuando el fraude procesal alegado, se indica como procedente en un juicio distinto al ventilado, se requiere un amplio margen probatorio como el del juicio ordinario, para poder demostrar la comisión del supuesto fraude. La accionada alegó:

“…Igualmente, sostuvo el denunciante que el fraude consistió en que la demandante en el caso sub examine, en primer lugar “…inventó defensas y peticiones manifiestamente infundadas con el designio de impedir la retoma de la posesión útil de PELUFFO de los locales dados en arrendamiento…”; en segundo lugar: “…y con la finalidad de conseguir el tiempo necesario para acomodar un secuestro en esta causa para lo cual se escudó en los incidentes que originaron sus desafortunadas e inconsistentes peticiones porque a sabiendas de su inutilidad jurídica, solo las utilizó para lograr una demora en el procedimiento de ejecución de aquel primer juicio llevado en sede arbitral…”, y por último que: “…todo para fabricar un incumplimiento contractual por falta de pago, en vista de que a través de ese barato expediente, que a nadie engaña, aducir como lo convoca ahora, un retardo en el pago de la pensión de alquiler, el paso que, impedía con sus argucias el último pronunciamiento en torno a sus deleznables defensas orientadas a oponerse a la entrega material de los locales, consecuencia lógica y automática de la sentencia que anuló el laudo arbitral por ser el fruto de un proceso ilegal...”.

De esta forma tenemos que nos encontramos en presencia de un alegato de fraude procesal presuntamente cometido en distintos procesos, concretamente, según lo dicho por el denunciante, en el proceso que declaró la nulidad del laudo arbitral intentado por él y en el proceso que nos ocupa.

El a quo al referirse a la denuncia del presunto fraude procesal, dispuso:

“…En cuanto al presunto fraude procesal denunciado por la parte demandada, considera necesario esta Juzgadora traer a colación el siguiente criterio jurisprudencial establecido por nuestro máximo Tribunal de la República, en particular, la Sala Constitucional en sentencia N° 1.806 de fecha 19 de julio de 2005, expediente N° 03-1535, caso: Libia Márquez de Ferrer, contra el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, puntualizó:

…En la misma decisión comentada, precisó que la vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar la acción autónoma de fraude procesal cometido en una o varias causas, ya que es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude, pues si bien existe en tales casos violaciones constitucionales consistentes en la eliminación o limitación indebida del derecho de defensa de la víctima, la misma -debido al cumplimiento de las formalidades establecidas en la ley- no se aprecia inmediatamente como una violación sino que requiere de alegatos y pruebas que no corresponden a un proceso breve como el del amparo constitucional; ello en la medida en que la apariencia de conformidad a derecho, impide apreciar la violación inmediata de lo que hace necesario, en la mayoría de los casos, desmontar el armazón procesal para que emerja la injuria constitucional; por tanto, consideró que el restablecimiento inmediato de la situación jurídica infringida es en extremo difícil, porque el fraude se encuentra oculto tras las formas prefabricadas que tendrán que ser desmontadas, y ello –en principio, aunque no en forma absoluta- cierra la puerta a la acción de amparo constitucional, que, verbigracia, podría resultar la vía idónea para restablecer la violación del derecho al proceso debido en los casos de procesos fingidos, como el detectado en el caso decidido en sentencia N ° 77 del 9 de marzo de 2000 (caso: José Alberto Zamora Quevedo), o de litis inexistentes dentro de ellos, pues ante tales circunstancias, contra la apariencia total o parcial de proceso protegida ilegítimamente por sentencias pasadas en autoridad de cosa juzgada, sólo es posible lograr enervar tales efectos a través de la vía preceptuada en el artículo 27 constitucional.

En definitiva de manera reiterada (vid. decisiones números 1.085 del 22 de junio de 2001 y 2.749 del 27 de diciembre de 2001), ha establecido que la pretensión de amparo constitucional, con su correspondiente procedimiento, no es la vía idónea para aspirar la declaración judicial acerca de la existencia de fraude procesal y subsiguiente inexistencia del juicio en que se fraguó, sino el juicio ordinario, conforme con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que el amparo incoado con dicho propósito resulta manifiestamente inadmisible…

En base a dicho criterio, y tomando en cuenta que los fundamentos de hecho en los cuales el demandado funda su denuncia, versan sobre acontecimientos que presuntamente ocurrieron en procesos judiciales distintos al que hoy aquí se dirime, juzga quien aquí suscribe que dicho alegato debe ser desechado del presente proceso, toda vez que debe ser ventilado por un procedimiento autónomo a este asunto. Así se decide.”. (Subrayado de este ad quem).

De esta manera, este Juzgador tiene como deber indicar que todos los procedimientos legales que involucran la administración de justicia son Parte del Poder Público, y que siendo el proceso uno de los medios para la actuación de los fines del Estado Social de Derecho y de Justicia (artículo 2 del Texto Fundamental vigente), con sus actuaciones debe convertirse en forjador y constructor del valor de la justicia en el ordenamiento jurídico patrio, en aras de lo previsto en el artículo 257 de nuestra Carta Magna que consagra al proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia y de preservar las garantías constitucionales del debido proceso y derecho a la defensa, el derecho a obtener la tutela judicial efectiva, a través de una administración de justicia idónea, imparcial y transparente, siendo los Jueces de la República en su función jurisdiccional los llamados a preservar el orden constitucional.

Previo a las consideraciones relativas a la existencia o no del fraude procesal alegado, este Tribunal debe establecer que si bien es cierto que el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “fuera de las aquí establecidas, no habrá más incidencias en el procedimiento breve, pero el Juez podrá resolver los incidentes que se presenten según su prudente arbitrio…”, no es menos cierto que los Jueces a los fines de resguardar -como antes se mencionó-, el orden público y evitar la comisión de fraudes procesales, con base a la potestad que como director del proceso le son conferidas por los artículos 11, 12, 14, 15 y 17 del Código de Procedimiento Civil, pueden dictar cualquier providencia que sea necesaria o dar apertura a la incidencia prevista en el artículo 607 eiusdem.

Ahora bien, conforme al criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, invocando la Doctrina sentada por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, ha dejado establecido el siguiente criterio, pacífico y reiterado:

“…Por ello, en los casos de fraude procesal denunciados en el curso de un solo proceso, la tramitación que deberá aplicar el juez o jueza para resolver según se lo exige el artículo 17 de la Ley Adjetiva Civil, será el establecido en el artículo 607 eiusdem, mediante el cual se garantizará que la contraparte del solicitante del fraude procesal alegue las defensas que a bien tenga, abriéndose, luego de vencido el lapso para constestar, la articulación probatoria de ocho días, antes de dictarse sentencia.”. (Destacado de ésta Alzada).

Y visto que era deber de este Juzgador abrir la mencionada incidencia, este Tribunal pasa a analizar la existencia o no del fraude procesal alegado:
La figura del fraude procesal, solo se encuentra establecida en nuestra normativa adjetiva, en tan solo una disposición, como lo es el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas de lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes”.

Con relación a este punto, considera este Tribunal que la juez de la recurrida, actuó ajustada a derecho, al desechar del proceso el alegato de presunto fraude procesal, toda vez que el mismo debía ventilarse por el procedimiento ordinario, esto de acuerdo a lo dispuesto en las sentencias de la Sala Constitucional, transcritas ut supra, que sirvieron de fundamento al a quo para proferir el fallo recurrido en apelación. En vista de lo expuesto y a criterio de quien decide, la decisión dictada por la Juez de Primera Instancia, en lo que a este particular se refiere debe ser confirmada y en consecuencia, la denuncia por presunto fraude procesal debe ser desechada y Así se decide.

A los fines de resolver el mérito de la presente causa, pasa este Tribunal a realizar el análisis del acervo probatorio, promovido por las partes tempestivamente:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

• Copias de documentos protocolizados por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de mayo de 2005, bajo el No. 04, Tomo 7, Protocolo Primero, y en fecha 6 de septiembre de 2005, bajo el No. 50, Tomo 14, Protocolo Primero, respectivamente, las cuales al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las tiene como fidedignas, desprendiéndose de las mismas el derecho de propiedad que ostenta la accionante sobre los inmueble identificados en autos y Así se declara.
• Contrato autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 01, Tomo 54, el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo, la existencia de la relación contractual locativa que vincula a las partes litigantes en la presente causa, determina el tiempo de duración de la misma así como las mutuas obligaciones asumidas por las partes, y Así se declara.
• Publicación de prensa, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal pese a que el promovente pretende demostrar con la promoción de dicha probanza un hecho que está exento de ser probado, por ser considerado un hecho público y notorio tal y como lo ha establecido nuestra Casación, dicha documental se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ésta la fecha de apertura e inicio de actividades del Centro Comercial Galerías Ávila Center y Así se declara.
• Tabla de cálculo, la cual por no estar suscrita por persona alguna, (natural o jurídica) este Juzgador tal como lo estableció el a quo, debe desecharla del acervo probatorio por cuanto su autoría es indeterminada, y Así se declara.
• Copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal debe tenerla como fidedigna, conforme con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma que dicho Tribunal Superior declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto por el hoy demandado contra el laudo arbitral de fecha 21 de marzo de 2007, declaró resuelto el contrato objeto del presente juicio y estableció que la materia de arrendamiento no puede ser objeto de arbitraje comercial, por su estricto carácter de orden público del cual está revestida la materia inquilinaria conforme a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Así se declara.
• Copia de sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 9 de junio de 2008, la cual al no haber sido objeto de impugnación, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, verificándose de la misma la declaratoria sin lugar del recurso de hecho intentado por el hoy demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previamente analizada en el párrafo anterior y Así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Copia simple del acta levantada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 2 de julio de 2007, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose de la misma que dicho Tribunal ejecutor en esa oportunidad practicó la entrega material a favor de la actora, de los inmuebles descritos en autos, y Así se declara.
• Copia certificada del expediente signado con el No. AH13-M-2007-000012, de la nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de la misma, que ante dicho Tribunal fue instaurada la acción de ejecución del laudo arbitral que ejerciera la hoy demandante contra el hoy también demandado, y Así se declara.
• Copia certificada del expediente signado con el No. 5899, de la nomenclatura del Juzgado Décimo Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359, constatándose de la misma la existencia de incidencias surgidas en el expediente signado con el No. AH13-M-2007-000012, de la nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en razón a los recursos ejercidos por la parte demandada, y Así se declara.
• Copia certificada del expediente signado con el No. 9505, de la nomenclatura del Juzgado Quinto Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, y ya fue objeto de análisis en el presente fallo, y Así se declara.

De las pruebas traídas a los autos por las partes, se colige que previa la existencia de este proceso sucedieron los siguientes hechos:

1. En fecha 21 de marzo de 2007, se dictó Laudo Arbitral (f. 9-35 Pza. Pruebas No. 1), mediante el cual se declaro:

“Primero: … resueltos los contratos de de (sic) arrendamiento y de compromiso de arrendamiento autenticados en la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del distrito Capital en fecha 30 de julio de 2004, bajo el Nº 1, Tomo 54 y autenticado en la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de julio de 2004, bajo el Nº 3, Tomo 54, sobre los locales P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28 del Centro Comercial Galerías Ávila;

Segundo: La entrega a la demandante, en un plazo prudencial de quince (15) días continuos, de los locales P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28 del Centro Comercial Galerías Ávila, desocupados de bienes y personas.

Tercero: Habida cuenta que las partes han convenido en que el arrendatario ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a meses de de (sic) julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006 del local comercial P-63-64-65-66, se condena a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a los meses (sic) de diciembre 2006 y enero, febrero y marzo de 2007, que suman la cantidad de VEINTITRES MILLONES SEISCIENTOS VEINTISIETE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 23.627.884,72).

Cuarto: Habida cuenta que las partes han convenido en que el arrendatario ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a meses de de (sic) julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006 del local comercial U-25-26-27-28, se condena a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento de dicho local, de los meses correspondientes a diciembre 2006 y enero, febrero y marzo de 2007, que suman la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL CIENTO TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 10.592.137,26)

Quinto: La parte demandada deberá pagar los intereses de mora que resulten de la experticia complementaria a este laudo que para ese efecto se efectuará, causados por el incumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados del local U-25-26-27-28, calculados desde el día primero de diciembre de 2006, hasta el mes de marzo de 2007, a la tasa de interés del 10.07% anual, que el la tasa previa promedio de los seis (6) principales bancos del país según el Banco Central de Venezuela, (…)”

Sexto: Asimismo, la parte demandada deberá pagar los intereses de mora que resulten de la experticia complementaria del laudo, causados por el incumplimiento de la obligación de de (sic) pago, de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados del localP-63-64-65-66, calculados desde el día primero de diciembre de 2006, hasta el mes de marzo de 2007, a la tasa de interés del 10,07% anual, que la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales bancos del país según el Banco Central de Venezuela, (…)”

Séptimo: Al pago de la cantidad que resulten de la experticia complementaria del fallo, por concepto de las cuotas de condominio del local U-25-26-27-28, desde el mes de enero de 2005, realizando la deducción del pago parcial efectuado en su oportunidad, hasta el mes de marzo de 2006.

Octavo: Al pago de la cantidad que resulten de la experticia complementaria del fallo, por concepto de las cuotas de condominio del local P-63-64-65-66, desde el mes de enero de 2005 (tomando en cuenta el pago parcial efectuado por la demandada), hasta el mes de marzo de 2007.”

2. El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 9 de mayo de 2007, mediante auto admite la solicitud de ejecución de laudo arbitral presentada por Galerías Ávila Center, S.R.L. (f. 37 Pza. Pruebas No. 1).

3. El 13 de junio de 2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, (f. 68 Pza. Pruebas No. 1), decretó la ejecución voluntaria del laudo arbitral fijando un lapso de tres (3) días siguientes a la fecha para su cumplimiento, y en fecha 27 de junio del mismo año, (f. 70-71 Pza. Pruebas No. 1) ordenó la ejecución forzosa del referido laudo arbitral, de conformidad con los artículos 527 y 528 del Código de Procedimiento Civil, decretando medida de embargo ejecutivo sobre bienes propiedad de la parte demandada hasta cubrir la cantidad de doscientos noventa y nueve millones quinientos cuatro mil ochocientos sesenta y un bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 299.504.861, 51), correspondiente al doble de la cantidad de los cánones de arrendamiento vencidos mas las costas procesales y entrega material de los locales P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28, ubicados en los niveles Urdaneta y Parque del Centro Comercial Galerías del Ávila, situado en la Avenida El Parque con Avenida Urdaneta, Urbanización San Bernardino, Caracas.

4. El Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, según consta de acta levantada en fecha 2 de julio de 2007, (f. 86 al 88 Pza. Pruebas No. 1), practicó la ejecución forzosa del laudo arbitral, realizando la entrega material de los locales P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28, libre de bienes y personas, a la parte demandante, Galerías Ávila Center, C.A., en la personas de sus abogados.

5. El Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 04 de mayo de 2007, (f. 361 Pza. Pruebas No. 3), admitió recurso de nulidad de laudo arbitral incoado por el ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo.

6. El 12 de julio de 2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, agregó a los autos las resultas de la ejecución del laudo arbitral (entrega material), procedentes del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de esa misma Circunscripción Judicial, (f. 77 Pza. Pruebas No. 1).

7. En fecha 13 de julio de 2007, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (f. 421 Pza. Pruebas No. 3), previa caución consignada por el ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo, por el monto exigido por el Tribunal, acordó suspender los efectos del laudo arbitral, ordenando oficiar al Centro Empresarial de Conciliación y Arbitraje a fin de participar lo conducente.

8. Por diligencia del 6 de agosto de 2007, la parte demandada solicitó ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, (f. 68 Pza. Pruebas No. 1), se pronunciara respecto a la suspensión de los efectos del laudo arbitral, consignando copia certificada del auto dictado por el Juzgado Superior Quinto, el 13 julio de ese mismo año. A tal efecto, el Juzgado Tercero de Primera Instancia se pronunció el 13 de agosto de 2007, (f. 101 Pza. Pruebas No.1) suspendiendo la ejecución de dicho laudo, dejando sin efecto el mandamiento de ejecución.

9. Mediante sentencia dictada el 13 agosto de 2007, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, declaró: (f. 63 al 72 Pza. Pruebas No. 3.1)“… CON LUGAR, el recurso de nulidad interpuesto por la parte demandada contra el laudo arbitral dictado el 21 de marzo de 2007, por el CENTRO EMPRESARIAL DE CONCILIACION Y ARBITRAJE (CEDCA), en el proceso arbitral seguido por la empresa GALERÍAS AVILA CENTER, S.R.L., contra JUAN CARLOS CASIQUE PELUFFO” (…) “…Consecuentemente con la resolución precedente, se declara NULO el referido laudo y el procedimiento que lo originó, que se tiene como no efectuado.” Contra la referida decisión fue ejercido recuso de casación por la parte demandante, el cual fue declarado inadmisible por auto de fecha 2 de noviembre de 2007, recurriendo la demandante de hecho, cuyo recurso fue declarado sin lugar por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 9 de junio de 2008, quedando definitivamente firme la sentencia proferida por el Tribunal Superior.

10 Los días 14 y 21 de agosto de 2007, la parte demandada, consignó sendas diligencias ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, (f. 101 al 105 Pza. Pruebas No. 1), mediante las cuales, en virtud del auto del 13 de agosto de ese año, que dejó sin efecto el mandamiento de ejecución, solicitó se notificara al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas, a los fines de que se le restituyera la posesión de los locales comerciales distinguidos con los Nº P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28 del Centro Comercial Galerías Ávila, jurando la urgencia del caso, cuyo pedimento fue negado el 21 de agosto de 2007, (f. 101 al 106 Pza. Pruebas No. 1),por considerar el Tribunal que no había sido demostrada la urgencia que motivaba su pretensión.

11.El demandado mediante diligencias del 22 de agosto de 2007, consignadas ante Tribunal Tercero de Primera Instancia, insistió en que se diera cumplimiento al auto dictado el 13 de agosto de ese mismo año, a fin de obtener la restitución de los locales, basando su urgencia en las perdidas mensuales que el cese comercial le ocasionaba, (f. 107 al 111 Pza. Pruebas No.1), al respecto el Juzgado dicto auto el 23 del mismo mes y año, en el cual expuso que el demandado no había demostrado los presupuestos para decretar la urgencia, por lo que negó la petición de habilitar el tiempo necesario.

12. El 17 de septiembre de 2007, la parte demandada solicitó al Juzgado Tercero de Primera Instancia, notificara al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas, a los fines de que se le restituyera la posesión de los locales comerciales distinguidos con los No. P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28 del Centro Comercial Galerías Ávila, por su parte, la accionante mediante diligencia del 18 del mismo mes y año expresó que la decisión del 13 de agosto de 2007, solo había ordenado la suspensión de la ejecución pero no había ordenado que se restituyera bien alguno a favor de la ejecutada, por lo que la ejecución seguía siendo válida y permanecía vigente. Al respecto el Tribunal Tercero de Primera Instancia por auto del 9 de octubre de 2007,(f. 196-197 Pza. Pruebas No. 1) decidió: “…si el ejecutado pretende se le restituya la posesión de los inmuebles que tenía arrendados, su petición difiere, tanto de la orden del Superior como la de que este Juzgado dicto en ejecución de aquella, de donde se entiende que debe enfilarla al superior, quien tiene el conocimiento de la cautela dictada, y a quien no se le pidió la restitución pretendida a este Despacho, obstante que ya la entrega se había ejecutado para el momento en que se dictó el decreto cautelar de la Alzada. Por ende se niega la entrega solicitada por la representación judicial del ciudadano Juan Cacique. Por virtud de que el mandamiento de ejecución dirigido a cualquier Juez de la República habría sido distribuido a Instancia de la ejecutante al Tribunal Séptimo Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se ordena oficiar al mencionado Tribunal a los fines de informarle que se dejó sin efecto”, decisión ésta que fue apelada por la parte demandada, y oída en un solo efecto el 19 de octubre de 2007, dicho recurso fue conocido por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien mediante sentencia dictada el 25 de febrero de 2008, (f. 36 al 45 Pza. Pruebas No. 1.2), declaró: “…Con Lugar la apelación ejercida por la abogada Irma Silva Bermúdez, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Juan Carlos Caique Peluffo, parte demandada en el juicio que por Ejecución Laudo Arbitral sigue en su contra la Sociedad Mercantil Galerías Ávila Center, S.R.L, (…). En consecuencia, se ordena la restitución de todos los bienes previamente embargados ejecutivamente, así como de las cantidades de dinero que eventualmente hayan sido embargadas también ejecutivamente por el Tribunal a quien corresponde la ejecución del laudo.”, decisión ésta contra la cual la parte actora ejerció recurso de casación, el cual fue negado el 9 de abril de 2008, recurriendo de hecho el demandante ante el tribunal Supremo de Justicia, que por decisión de fecha 24 de septiembre de 2008, declaró: “…NO HA LUGAR A PRONUNCIAMIENTO ALGUNO, más allá de las consideraciones o el análisis pertinente que ha surgido respecto al asunto planteado.”,(f. 206 al 215 Pza. Pruebas No. 1.2).
13. El 30 de octubre de 2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, agregó a los autos las resultas de la ejecución del laudo arbitral (embargo ejecutivo), procedentes del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de esa misma Circunscripción Judicial, (f. 203 Pza. Pruebas No. 1).
14. En fecha 7 de noviembre de 2008, (f. 105 al 108 Pza. Pruebas No. 1.1),-previo escrito presentado por los apoderados judiciales del ciudadano Juan Cacique Peluffo (f. 5-6 Pza. Pruebas No. 1.1) en el cual solicita la ejecución de la condena establecida en la sentencia de nulidad del laudo arbitral dictada por el Juzgado Superior Quinto-, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decidió: “…relativa a la solicitud en comento, señala que el presente escrito ha debido ser presentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito (…), puesto que fue éste, el que ejecutó forzosamente el Laudo Arbitral y en virtud de ello, será el mencionado Juzgado el competente para dejar sin efecto dicha ejecución, razón por la cal este Juzgado ordena remitir mediante oficio, el presente expediente en su forma original al Juzgado Tercero de Primera Instancia (…), a fin de que éste, en ejercicio de sus facultades realice lo conducente.”.
15. El 14 de mayo y 8 de junio de 2009,(f. 242 y 272 Pza. Pruebas No. 1), la parte demandada solicitó ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia, la ejecución a la sentencia, a tal efecto los días3 de junio y 1 de julio de ese mismo año, Galerías Ávila Center C.A., consignó diligencia,(f. 246 y 274 Pza. Pruebas No. 1), exponiendo que, vista la solicitud de devolución de los locales realizada por el ciudadano Juan Cacique Peluffo, se oponía a que se decretara la devolución toda vez que, había sido intentado un juicio por resolución de contrato, en el cual había sido decretada medida de secuestro sobre los locales No. P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia de esta Circunscripción y practicadas por el Juzgado Cuarto Ejecutor de esta misma Circunscripción Judicial.
16. Mediante diligencia del 16 de julio de 2009, (f. 276 Pza. Pruebas No. 1), la parte demandada solicitó nuevamente al Juzgado Tercero de Primera Instancia la ejecución de la sentencia definitivamente firme emanada del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, exponiendo:“…pido con la venia de estilo, que este Juzgado ordene al perdidoso mediante auto expreso que devuelva a mi poderdante los dineros (sic) que le fueron embargados; por otra parte se sirva a decretar la medida de entrega material de los inmuebles que fueron objeto de la Nulidad del Laudo Arbitral sentenciado a favor de mi poderdante.”;oponiéndose a tal pedimento la parte actora, por diligencia de fecha 21 de julio de 2009, (f. 278 Pza. Pruebas No. 1),alegando que sobre los locales cuya devolución solicita el demandado, pesa medida de secuestro decretada en un juicio distinto al Laudo Arbitral, que por resolución de contrato se encontraba en curso en el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia de esta Circunscripción, cuya medida había sido practicada por el Juzgado Cuarto Ejecutor de esta misma Circunscripción Judicial, el 20 de abril de 2009.
17. El Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, dictó auto en fecha 21 de julio de 2009,(f. 279-280 Pza. Pruebas No. 1), mediante la cual declaro: 1) NIEGA la petición efectuada por el abogado Javier Ruan en su condición de apoderado de Galerías Ávila Center, S.R.L.; 2) ORDENA LA RESTITUCIÓN INMEDIATA de los locales comerciales Nos. P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28, ubicados en los Niveles Urdaneta y Parque del Centro Comercial Galerías Ávila…”, ordenando el tribunal, por auto del 27 del mismo mes y año, librar oficio al Juzgado Distribuidor Ejecutor de Medidas, a los fines de llevar a cabo la restitución inmediata en la persona del ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo o cualquiera de sus abogados, de los locales comerciales, la parte actora ejerció recurso de apelación contra decisión dictada.
18. El 5 de Agosto de 2009, el ciudadano Argenis Rivas, representante legal de la Depositaria Judicial Consolidada, C.A., se opuso a la restitución de los locales P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28 ordenada por el Tribunal, manifestando que la Depositaria Judicial detentaba en ese momento la posesión real y física de dichos locales comerciales, por orden de los Juzgados Tercero y Cuarto Ejecutores de Medidas de fechas 2 y 20 de abril de 2009, respectivamente, en cumplimiento del decreto de las medidas de secuestro acordadas por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
19. La parte actora, Galerías Ávila Center, S.R.L., interpuso solicitud de Amparo Constitucional contra los autos dictados por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 21 y 27 de julio de 2009, y el oficio No. 09-0755, correspondiéndole el conocimiento del Amparo al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien declaró inadmisible de conformidad con el artículo 6.5 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, la acción de amparo constitucional propuesta, mediante sentencia dictada el 5 de agosto de 2009. (f. 340 al 349 Pza. Pruebas No. 2).
20. El día 11 de agosto de 2009, (f. 519 al 522 Pza. Pruebas No. 1), el Juzgado Tercero de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a hacer la restitución inmediata de las locales comerciales P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28 objeto de arrendamiento, colocándolos en posesión de la parte ejecutante, en la persona de su apoderado judicial, abogado Raúl Rojas Figueroa, quien declaró recibir conforme, libre de bienes y personas el inmueble objeto de la restitución.

En este mismo orden de ideas, se desprende de las actas que conforman el cuaderno de medidas lo siguiente:

• En fecha 24 de marzo de 2009, (f. 1 al 8 C. de Medidas), el a quo decretó medida de secuestro sobre los locales U-25-26-27-28, objeto de la resolución de contrato que nos ocupa, ejecutándose la anterior medida en fecha 20 de abril de 2009, (f. 32-33 C. de Medidas), por el Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, quedando los referidos locales en posesión de la depositaria Judicial La Consolidada, C.A., representada por el ciudadano Argenis Rivas.

• Por diligencia presentada en fecha 28 de septiembre de 2009, (f. 56 al 60 C. de Medidas), la Depositaria Judicial La Consolidada, C.A., manifestó al Tribunal de origen, que el Juzgado Tercero de Primera Instancia, por auto de fecha 21 de julio de 2009, había hecho total omisión a que los locales habían sido objeto de una medida de secuestro decretadas en un juicio nuevo, al ordenar la restitución de los ya referidos locales, cuya restitución había sido practicada en fecha 11 de agosto de 2009, por el Juzgado Tercero Ejecutor de Medidas, razón por la cual solicitó fuera puesta en posesión de los locales U-25-26-27-28, en virtud de que por disposición judicial tenía la obligación de custodiarlos, resolviendo el Tribunal, por auto del 23 de octubre de 2009, (f. 67-68 C. de Medidas), “…ACUERDA LIBRAR COMISIÓN A LOS TRIBUNALES DE MUNICIPIO EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, con la finalidad de que mediante medida complementaria de las que autoriza el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, se ponga en posesión de los bienes secuestrados a la depositaria judicial La Consolidaría, C.A., (…), de manera que sea asegurada la efectividad y resultado de la medida de secuestro decretada en fecha 24 de marzo de 2009, por este tribunal y practicadaen fecha 20 de abril de 2009, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas…”, ordenando librar el correspondiente oficio.

• El Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 11 de noviembre de 2009, ejecutó la medida de secuestro decretada, poniendo los locales U-25-26-27-28, en posesión de la Depositaria Judicial La Consolidada, libre de bienes y personas, (f. 88-89 C. de Medidas).

• El 9 de febrero de 2010, la parte demandada hizo oposición a la medida de secuestro decretada y ejecutada, el 23 del mismo mes y año, consignó escrito de pruebas, el 3 de marzo de 2010, solicitó al tribunal inspección judicial y cotejo sobre los expedientes AH-13-M-2007-000012, Juzgado Tercero de Primera Instancia, Exp. 5899, Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito, Exp. 9505, Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito, todos de esta Circunscripción Judicial; en fecha 20 de julio de 2010, el a quo declaró: “….IMPROCEDENTE la oposición a la medida de secuestro decretada por este Juzgado en fecha 24 de marzo de 2009, sobre el inmueble constituido por los locales Nº U (25-26-27-28), ubicado en la planta de nivel Urdaneta del Centro Comercial galerías Avila; y se libra despacho de ejecución de medida.”., (f. 148 al 151 C. de Medidas).

• El a quo, por auto del 23 de septiembre de 2010, (f. 162-163 C. de Medidas), previa solicitud efectuada por la parte demandante, revocó el nombramiento como depositaria La Consolidada C.A., y procedió a designar en su lugar como depositaria judicial a la parte actora Galerías Ávila Center ordenando colocarla en posesión de los locales U-25-26-27-28, asimismo, resolvió: “… este Juzgado a los fines de evitar causar un perjuicio a los intereses de la parte actora, acuerda en conformidad, en consecuencia, se autoriza a la parte actora arrendar dichos inmuebles mediante un contrato que no podrá excederse bajo ningún término el lapso de seis (06) meses.”.

• El 28 de septiembre de 2010, el tribunal de origen, oyó en un solo efecto las apelaciones realizadas por la parte demandada contra las decisiones dictadas en fechas 20 de julio y 22 de septiembre de 2010, en virtud de la apelación ejercida contra la sentencia de fondo dictada el 8 de julio de 2010, el juzgado, a los fines de evitar sentencias contradictorias en la misma causa adhirió dichas apelaciones a la ejercida en la causa principal, remitiendo el expediente conjuntamente con el cuaderno principal al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, (f. 167-168 C. de Medidas), la cual debe decidirse por separado, dada la autonomía del cuaderno de medidas.

Queda así cumplida la tarea valorativa de pruebas que se le impone al juzgador, por lo que tal y como ya ha quedado fijado en el texto de ésta decisión judicial, ha pretendido la resolución del contrato con fundamento en la falta de pago por parte del demandado de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses comprendidos desde enero a septiembre 2008, acogiéndose en los preceptos legales contenidos en los artículos 1.159, 1.160, 1167, 1.264, 1.270, 1.579, 1.585, 1.592 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con respecto de lo cual el demandado excepciona su obligación en el incumplimiento por parte del demandante en permitir el uso pacifico del bien arrendado, en virtud que desde el 2 de julio de 2007, fue desalojado del inmueble sin hacer uso de éste hasta la fecha de la contestación de la demanda, alegato que realizó con fundamento en los artículos 1.585 y 1.168 de Código Civil.

Del escrito contentivo de demanda como de los argumentos esgrimidos por la demandada, es evidente que los alegatos de las partes encuentran sustento en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La bilateralidad de un determinado contrato no se deriva solo de la circunstancia de que el mismo contrato haga nacer obligaciones para ambas partes contratantes, sino que estas obligaciones sean recíprocas. Ahora bien, la reciprocidad significa correspondencia o mutuo cambio de una acción con otra, lo que traducido al ámbito de un contrato que obliga a las partes, debe entenderse en el doble sentido de que la asunción de la obligación por una de las partes, corresponda la asunción de la obligación de la otra parte, y que el deber de cumplimiento de la obligación de cada parte esté asimismo en estricta correspondencia con el modo según el cual la otra parte satisfaga, a su vez, el deber de cumplimiento de su respectiva obligación.

Al respecto, los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, respectivamente disponen:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizada por la ley”.

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

Es de consecuencia contractual que las partes deben cumplir lo pactado y las obligaciones contraídas, por lo que la imposibilidad de cumplimiento, genera un plazo que suspende el vínculo contractual hasta tanto las partes puedan cumplir.

Como quiera que la producción de la excepción de contrato no cumplido es de la parte demandada, correspondería a la parte actora demostrar poder cumplir, y en efecto cumplir con aquella obligación que se imputa incumplida, el responder con una demanda de resolución contractual siempre obliga a la aplicación del dispositivo contenido en el artículo 1.168 de contrato no cumplido, que a su vez, le obliga a demostrar su capacidad y voluntad de cumplimiento.

Ahora bien, el artículo 1.168 del Código Civil textualmente expresa lo siguiente:

“…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.

En este mismo sentido, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 13 de febrero de 2012, expuso:

“En relación a la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, la Sala en decisión de fecha 20 de julio de 2009, caso:
CARMELA FERRI DE ARNONE y MICHELEARNONE ZORZOLA, contra GERARDO ZARRIELLO PORCIELLO, sentencia No.401, expresa lo siguiente:

“…Argumenta el recurrente que, contrariamente a lo aseverado por la recurrida, el haber sido acogida la excepción non adimpleti contractus, no le arrebata al contratante de buena fe su legítimo derecho de pedir, con base en el incumplimiento que le da soporte a la excepción, la resolución del contrato, caso contrario, el contratante que ha cumplido quedaría absurdamente atado a ejecutar su obligación de manera indefinida en el tiempo, una vez que su co-contratante ejecute la suya. Que la excepción nonadimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que persigue es “…desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, y no –como lo estableció la recurrida- a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya…” y que portal motivo, interpretó erróneamente el artículo 1.168 del Código Civil. (…).

Como se ha señalado, frente al incumplimiento contractual que el demandante imputó al demandado, este último opuso la excepción non adimpleti contractus, estipulada en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:

Art. 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

Tal excepción de contrato no cumplido, al ser declarada procedente, justificó la posición del demandado en no cumplir con su prestación de hacer el otorgamiento ante el Registro del documento de compra venta, en virtud del incumplimiento primigenio del demandante en pagar las cuotas cuarta y quinta del precio de venta, cada una por la cantidad de $26.000,00.

De esta forma, la excepción non adimpleti contractus, suspendió la obligación del demandado en cumplir su prestación, hasta tanto el demandante no cumpla con la suya. Es una justificación a la posición jurídica del demandado, en no dar cumplimiento a su prestación, encontrando apoyo en un primigenio incumplimiento de su co-contratante. Como efecto de esta situación, donde el Juez de Alzada determinó el orden de las obligaciones contractuales, la situación temporal de cada prestación y del análisis de las pruebas, consideró que la pretensión del demandante por cumplimiento de contrato no podía prosperar…”.

Sobre el particular se ha pronunciado el autor José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente: “… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;…

La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum) , pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”.

Al concluir el ad quem, que no se podía accionar la excepción non adimpleti contractus en el caso bajo autos lo hizo conforme a derecho, pues efectivamente, al quedar comprobado que la parte demandada estaba en posesión pacífica del inmueble, en su extensión de los SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153,09 M2), en ese instante se perdió la correspectividad, (supra comentada) pues una de las partes ya había cumplido con poner en posesión a la otra del bien inmueble vendido.”

Por otra parte, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 6 de febrero de 2003, en el expediente No. 02055, sostuvo que:

“La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es:

“La excepción non adimpleti contractus, (excepción de contrato no cumplido), llamada también de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, página 502. Universidad Católica Andrés Bello, 1995).

Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.”
Respecto a lo anterior, la doctrina patria se ha pronunciado así:

“El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción, el incumplimiento de obligaciones secundarias de un contrato. Sin embargo, en la doctrina se ha discutido mucho, cuáles de las obligaciones surgidas de un contrato pueden ser consideradas como principales y cuáles como secundarias. En principio, se ha adoptado como criterio provisional aquél que establece que obligaciones principales son aquellas cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También se considera como obligaciones principales, aquéllas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes, y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. En cambio, se consideran obligaciones secundarias, aquéllas no determinantes del consentimiento de la otra parte, y cuyo incumplimiento no ha sido calificado como tal por ellas. (…).

En todo caso, la apreciación de la magnitud y gravedad del incumplimiento corresponderá al juez, trátese de un incumplimiento total o de uno parcial, y la calificación del juzgador dependerá de las circunstancias que rodean el caso en concreto. Si en el ejemplo propuesto, la reparación no efectuada por el arrendador, es de tal trascendencia que priva al arrendatario del goce y disfrute de la cosa arrendada, el juez puede considerar justificada la excepción non adimpleti contractus, opuesta por el arrendatario.

En materia de incumplimiento parcial, corresponde al juez apreciar y estimar la magnitud del incumplimiento, salvo en determinadas obligaciones, cuyo incumplimiento parcial es regulado en sus efectos expresamente por el legislador. Así ocurre en el artículo 1.291 del Código Civil, el cual dispone: que el deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuere divisible. En consecuencia, el acreedor puede negarse a recibir el pago parcial del deudor y podrá alegar tal incumplimiento como fuente de la excepción non adimpleti.”(Maduro Luyando, Eloy. Curso de obligaciones. Derecho Civil III 3 ed. Caracas. Universidad Católica Andrés Bello.)

La excepción “non adimpleti contractus” implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio).

La doctrina y la jurisprudencia han admitido la posibilidad de que el demandado alegue como defensa ante una demanda de resolución en su contra, la referida excepción del contrato no cumplido conforme el artículo 1.168 del Código Civil, en virtud del incumplimiento del propio demandante, correspondiéndole en este caso al demandado la carga de la prueba del incumplimiento del actor, lo que opera como un hecho impeditivo del presupuesto de la demanda, pues, conforme al principio procesal de la carga de la prueba consagrado en nuestro ordenamiento jurídico, quien se excepciona debe probar los hechos en los cuales la fundamenta en virtud de la máxima latina “reus in excepcione fit actor”, el demandado excepcionante se coloca en su excepción en la misma posición que el actor en cuanto a la prueba de los hechos que sirven de base a su demanda, porque el hecho nuevo alegado en este caso, implica el reconocimiento de la existencia de la obligación, del acto o convenio celebrado por las partes que obligaría al cumplimiento de la misma.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa el demandante pide la resolución del contrato de arrendamiento debido a la falta de pago de cánones de arrendamiento, sobre lo cual el demandado reconoce haber incurrido en la falta de pago de las mensualidades arrendaticias señaladas por el actor, sin embrago lo hace justificando su falta en el incumplimiento del demandante de su obligación contractual de permitir el uso pacífico del bien arrendado, en estas circunstancias, corresponde a quien decide arbitrar acerca de la gravedad de los incumplimientos enfrentados, el del demandante y del demandado, a fin de verificar no solo si realmente el demandante a incumplido, sino además que ese incumplimiento sea anterior al incumplimiento del demandado.

En cuanto a las condiciones necesarias para que pueda prosperar la “excepción non adimpleti contractus”, la mayor parte de la doctrina como la jurisprudencia nacional coinciden en afirmar que son las siguientes:

1. Que se trate de un contrato bilateral.
2. Que las obligaciones recíprocas deban satisfacerse en forma simultánea.
3. Que el incumplimiento atribuido por el excepcionante a la otra parte sea de tal importancia, que incida sobre lo principal del contrato suscrito.
4. Que la parte que oponga la excepción no haya motivado, a su vez el incumplimiento de la otra parte.
5. Que se trate de un incumplimiento culposo, es decir, que la conducta ilícita del demandante sea la causa y justificación para que el demandado no cumpla o se niegue a cumplir con las obligaciones a su cargo.

Del estudio realizado a los medios probatorios presentados por las partes se desprende que, efectivamente existe una relación contractual entre la parte demandante y la parte demandada, que dicha relación versa sobre el arrendamiento del inmueble constituido por los locales U-25-26-27-28, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila Center, que desde el mes de noviembre 2004 hasta el 2 de julio de 2007, la parte demandada ocupó en calidad de arrendataria el inmueble señalado, que en virtud del laudo arbitral dictado en fecha 21 de marzo de 2007, que declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y posterior ejecución forzosa de dicho laudo arbitral, el 2 de julio de 2007 fecha ésta en que tuvo lugar la entrega material del inmueble, quedó el demandado desposeído del inmueble en cuestión.

Consta asimismo que, el demandado posteriormente intentó la nulidad del laudo arbitral, correspondiéndole el conocimiento del caso al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha13 de julio de 2007, previa caución consignada por el demandado ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo, por la cantidad exigida por el Tribunal, acordó suspender los efectos del laudo arbitral, por lo que lo procedente en ese caso era restituir al demandado la posesión de los locales.

Se observa igualmente de las documentales traídas a los autos por la parte demandada, que en virtud de la suspensión del laudo arbitral dictada por el Juzgado Superior, el demandado realizó una serie de diligencias ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a fin de obtener la restitución de los locales, sin lograr los resultados perseguidos, posteriormente en fecha 13 de agosto de 2007, el Tribunal Superior Quinto dictó sentencia declarando con lugar la demanda intentada por nulidad de laudo arbitral, quedando nulo el laudo dictado el 21 de marzo de 2007, y en consecuencia la parte demandada insistió ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia, se ordenara la entrega del inmueble, dada la nulidad del laudo arbitral decretada, ante tal pedimento la accionante mediante diligencia expresó que la decisión del 13 de agosto de 2007, solo había ordenado la suspensión de la ejecución pero no había ordenado que se restituyera bien alguno a favor de la ejecutada, por lo que la ejecución seguía siendo válida y permanecía vigente.

Al respecto el Tribunal Tercero de Primera Instancia por auto de fecha 9 de octubre de 2007, decidió:

“…si el ejecutado pretende se le restituya la posesión de los inmuebles que tenía arrendados, su petición difiere, tanto de la orden del Superior como la de que este Juzgado dicto en ejecución de aquella, de donde se entiende que debe enfilarla al superior, quien tiene el conocimiento de la cautela dictada, y a quien no se le pidió la restitución pretendida a este Despacho, no obstante que ya la entrega se había ejecutado para el momento en que se dictó el decreto cautelar de la Alzada. Por ende se niega la entrega solicitada por la representación judicial del ciudadano Juan Cacique. Por virtud de que el mandamiento de ejecución dirigido a cualquier Juez de la República habría sido distribuido a Instancia de la ejecutante al Tribunal Séptimo Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se ordena oficiar al mencionado Tribunal a los fines de informarle que se dejó sin efecto”.(f. 196-197 Pza. Pruebas No.1),ejerciendo el demandado el respectivo recurso de apelación, el cual fue resuelto por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien mediante sentencia dictada el 25 de febrero de 2008, declaró: “…Con Lugar la apelación ejercida por la abogada Irma Silva Bermúdez, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Juan Carlos Caique Peluffo, parte demandada en el juicio que por Ejecución Laudo Arbitral sigue en su contra la Sociedad Mercantil Galerías Ávila Center, S.R.L, (…). En consecuencia, se ordena la restitución de todos los bienes previamente embargados ejecutivamente, así como de las cantidades de dinero que eventualmente hayan sido embargadas también ejecutivamente por el Tribunal a quien corresponde la ejecución del laudo.”, (f. 36 al 45 Pza. Pruebas No. 1.2), decisión ésta contra la cual la parte actora ejerció recurso de casación, el cual fue negado el 9 de abril de 2008, recurriendo de hecho el demandante ante el Tribunal Supremo de Justicia, que por decisión de fecha 24 de septiembre de 2008, negó el recurso ejercido y declaró: “…NO HA LUGAR A PRONUNCIAMIENTO ALGUNO, más allá de las consideraciones o el análisis pertinente que ha surgido respecto al asunto planteado.”.

En virtud de lo infructuoso de las diligencias realizadas por el demandado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia, para obtener la restitución de los inmuebles objeto de arrendamiento, el demandado realizo tal pedimento ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 7 de noviembre de 2008, decidió:

“…relativa a la solicitud en comento, señala que el presente escrito ha debido ser presentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito (…), puesto que fue éste, el que ejecutó forzosamente el Laudo Arbitral y en virtud de ello, será el mencionado Juzgado el competente para dejar sin efecto dicha ejecución, razón por la cual este Juzgado ordena remitir mediante oficio, el presente expediente en su forma original al Juzgado Tercero de Primera Instancia (…), a fin de que éste, en ejercicio de sus facultades realice lo conducente.” (f. 105 al 108 Pza. Pruebas No. 1.1).

Vista la decisión proferida por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y el Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 25 de febrero de 2008, en la cual ordenó la restitución de locales y de las cantidades de dinero embargadas ejecutivamente, la parte demandada continuó con su solicitud ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia, sobre lo cual la parte actora señaló que vista la solicitud de devolución de los locales realizada por el ciudadano Juan Cacique Peluffo, se oponía a que se decretara la devolución toda vez que, había sido intentado un juicio por resolución de contrato, en el cual había sido decretada medida de secuestro sobre los locales No. P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia de esta Circunscripción y practicadas por el Juzgado Cuarto Ejecutor de esta misma Circunscripción Judicial, y no es sino hasta el 21 de julio de 2009, que mediante auto el Juzgado Tercero de Primera Instancia declaro:

“1) NIEGA la petición efectuada por el abogado Javier Ruan en su condición de apoderado de Galerías Ávila Center, S.R.L.; 2) ORDENA LA RESTITUCIÓN INMEDIATA de los locales comerciales Nos. P-63-64-65-66 y U-25-26-27-28, ubicados en los Niveles Urdaneta y Parque del Centro Comercial Galerías Ávila…”, obteniendo finalmente el demandado la orden de restitución de los locales, siendo ésta ejecutada el 11 de agosto de 2009, sin embargo dicha restitución igualmente se vio afectada dado que para esa fecha ya pesaba sobre los referidos inmuebles medida de secuestro, ya que la misma había sido decretada en el presente juicio en fecha 24 de marzo de 2009, (f. 1 al 8 C. de Medidas), y ejecutada el 20 de abril de 2009.

Así las cosas, queda demostrado de autos que no obstante la parte demandada haber obtenido sentencias favorables que lo llevaran a obtener con prontitud la restitución de los inmuebles dados en arrendamiento, literalmente le fue imposible ver satisfecha su pretensión a pesar de las innumerables actuaciones realizadas ante los órganos judiciales, por lo que no quedó de su parte tal restitución.

Ahora bien, siendo que la dilación a la restitución de los locales deviene del mismo órgano judicial, no puede este sentenciador pasar por alto las continuas diligencias realizadas por la parte demandante con el objeto de que su contrincante no viera satisfecha su pretensión, lo cual si bien es cierto que cada persona sea natural o jurídica está en pleno derecho de acudir a la justicia para obtener protección jurídica y de realizar cuantas actuaciones le sean posible, dentro del marco legal, no es menos cierto que de una u otra forma la actuación de la parte actora ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia y los demás juzgados que conocieron de la causa, siempre fue proclive a impedir la restitución de los locales al demandado, aun antes del decreto de la medida de secuestro dictada en el juicio que hoy nos ocupa, por lo que mal puede pretender que el demandado continuara realizando el pago de los cánones de arrendamiento de un inmueble que si bien de acuerdo al contrato celebrado era éste el arrendatario, en el plano real no disfrutaba de tal condición. Alegó el demandante como fundamento de su pretensión, la falta de pago de las mensualidades arrendaticias correspondiente a los meses que van desde enero hasta septiembre 2008, período este en el que, tal como se señala ut supra el demandado no ocupaba el inmueble, por el contrario se encontraba en una lucha constante por obtener la posesión del mismo, pues desde el 13 de julio de 2007, fecha en la que el Juzgado Superior Quinto, previa caución acordó suspender los efectos del laudo arbitral, hasta septiembre de 2008, fecha esta última indicada por el demandante como tope del tiempo dentro del cual la demandada se insolventó, el demandado a pesar de sus múltiples diligencias no pudo obtener la posesión del inmueble.

En los contratos de arrendamiento el arrendador tiene dos obligaciones fundamentales con el arrendatario las cuales se señalan en el artículo 1.585 del Código Civil a saber: 1) La de entregar al arrendatario la cosa arrendada y, 2) la de mantenerlo en el goce pacifico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato. Ahora bien, la obligación que tiene el arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa es de tan trascendental importancia para la ejecución del contrato de arrendamiento, que la misma constituye la causa de la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento establecido; por lo que considera este Juzgador que ante la situación de la cual fue victima el demandado, que le imposibilitó el goce pacifico de la cosa, el arrendatario podía negarse a pagar el canon de arrendamiento en fundamento a lo establecido en el articulo 1.168 del Código Civil, pues mal podía el demandado cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, mas aun cuando la posesión del bien arrendado, que es el hecho que hace nacer la obligación del arrendatario a cancelar las cuotas de arrendamiento establecidas contractualmente, no se verificó por un período prolongado y con antelación al cese del arrendatario en el pago de los cánones arrendaticios y Así se declara.

Al haber demostrado la parte demandada que su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento estaba justificado en el incumplimiento grave y primigenio de la arrendadora de mantener en el goce pacifico de la cosa arrendada a la arrendataria, debe forzosamente concluir este Juzgador, que no puede esta Alzada condenar al pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y septiembre del 2008. En el caso de autos, cabe precisar que de las motivaciones precedentemente expuestas se desprende que se encuentran cumplidas todas y cada una de las condiciones requeridas para que proceda la excepción invocada, motivo por el cual prospera la excepción de contrato no cumplido opuesta por en el demandado y Así se decide.

TERCERO: DE LA RECONVENCIÓN. Pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento respecto a la reconvención ejercida por el demandado contra la sociedad mercantil demandante, para que se declarara que se está en presencia de una relación de arrendamiento verbal e indeterminada, aludiendo que la sociedad mercantil Galerías Ávila reconoce que en el documento definido como “Compromiso de Arrendamiento” se convino con el demandado Juan Carlos Cacique Peluffo: “que conjuntamente con la notificación que se le haga al arrendatario de la fecha de Apertura o inicio de Actividades Comerciales del Centro Comercial, se le participará de la oportunidad y lugar que determine la arrendadora para la suscripción del Contrato Definitivo de Arrendamiento. Esta oportunidad deberá determinarse dentro del lapso que se inicia con la recepción de la certificación de terminación de obra y que finaliza con el día de Apertura e Inicio de Actividades Comerciales”.

Seguidamente expuso que:

“Quien lea el contrato de Compromiso de Arrendamiento comprenderá que el mismo fue firmado sin que los locales arrendados estuvieran edificados y a disposición inmediata de PELUFFO. Por ello firmó un documento preparatorio que daría paso a la inauguración a Contrato Definitivo de Arrendamiento.
Pero ocurre que ese Contrato Definitivo de Arrendamiento, cual condición fijada en un contrato –es un acontecimiento futuro e incierto- no se dio...”. “Por lo tanto, ese precontrato de Compromiso de Arrendamiento no es apto para trabar la resolución del contrato de alquiler, porque ahí no esta contenida la voluntad que relaciona a las partes...” “En consecuencia se demanda a Galerías Ávila CenterC.A., para que conviniera o en su defecto lo declare el Tribunal en que: Primero: existe un contrato de alquiler VERBAL e indeterminado con Juan Casique Peluffo, de este domicilio”.

PUNTO PREVIO: La parte demandante reconvenida, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, luego de rechazar en todas y cada una de sus partes la pretensión, impugnó por exagerada la cuantía de la misma, estimada en doscientos veintiséis mil quinientos veinte bolívares con doce céntimos (Bs. 226.520,12), alegando que en los casos de contratos a tiempo verbal o indeterminado, la cuantía debe calcularse con base a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que establece “…si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

En tal sentido, este Tribunal observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de la interpretación de los artículos 35, 36, 37, 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil vigente, estableció que el valor de las demandas no las fija la parte demandante a su libre arbitrio, sino que tiene que ser rigurosamente legal; es decir, que los parámetros para su determinación han sido fijados por la Ley, en consecuencia el demandante debe aplicar al caso en concreto el artículo correspondiente. La misma Sala ha establecido en reiteradas oportunidades que el precepto legal que regula la estimación del valor de las demandas cuando éste no conste, pero que sea apreciable en dinero, es el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulado al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.”.
La citada disposición legal es complementada con el artículo 39 eiusdem, el cual establece: “A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas, salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas.”

En el caso bajo análisis, este tribunal observa que se intentó vía reconvención una acción mero declarativa para determinar la existencia o no de una relación de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, es decir se trata de una pretensión autónoma dispuesta en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, distinta a la validez o continuación de un contrato de arrendamiento consagrado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, bien sea porque se demande el cumplimiento o resolución de un contrato, por lo tanto en vista de lo expuesto y a criterio de quien decide, la cuantía de la reconvención propuesta por la demandada reconviniente ha sido correctamente estimada por ésta, sin que el Tribunal observe que la misma sea exagerada por lo que se desestima la impugnación realizada y Así se decide.

Determinado lo anterior, este Juzgador considera acertado examinar lo señalado en el contrato de Compromiso de Arrendamiento que riela al expediente suscrito por las partes; el cual de acuerdo a lo afirmado por la actora reconvenida, constituye la única convención que regula la relación arrendaticia con el demandado reconviniente.

Sobre el particular, la cláusula Primera del Compromiso de Arrendamiento dispone:

“LA ARRENDADORA está debidamente autorizada (…) para suscribir con el arrendatario los locales en el Centro Comercial Galerías Ávila, que se está desarrollando en los lotes de terreno mencionados en la cláusula siguiente”.

De esta manera, la cláusula Tercera del Compromiso de Arrendamiento instituye:

“El ARRENDATARIO manifiesta que del conocimiento que tiene de los particulares reseñados en los literales a), b), y c) de la cláusula anterior se desprende su voluntad de comprometerse a arrendar los locales comerciales que se identifican en la cláusula siguiente. LA ARRENDADORA, manifiesta por su parte, su voluntad de reservárselo a el ARRENDATARIO para tales fines”

En este sentido, la cláusula Sexta del Compromiso de Arrendamiento expresa:

“… Conjuntamente con la notificación que se le haga a el ARRENDATARIO de la fecha de “Apertura o Inicio de Actividades Comerciales” del CENTRO COMERCIAL, se le participará de la oportunidad y lugar que determine la ARRENDADORA para la suscripción del contrato definitivo de arrendamiento. Esta oportunidad deberá determinarse dentro del lapso que se inicia con la recepción de la certificación de terminación de obra y que finaliza con el día de “Apertura o Inicio de Actividades Comerciales”. El Contrato Definitivo de Arrendamiento, deberá contener, entre otras las previsiones y convenciones que asumen las partes mediante el presente documento…” .

En el mismo orden de ideas, la cláusula Décima Cuarta dispone que:

“Las partes han determinado que el contrato definitivo de arrendamiento que será suscrito en la oportunidad a que se refiere la Cláusula Sexta del presente contrato, contendrá entre otras las siguientes estipulaciones…”.

De las transcritas cláusulas esta Alzada observa efectivamente, que se suscribió un contrato preparatorio denominado “Contrato de Compromiso de Arrendamiento” firmado con antelación a la certificación de terminación de la obra, el cual regiría hasta el momento en que se suscribiera el Contrato Definitivo de Arrendamiento, lo que se materializaría una vez que el arrendatario fuera notificado de la “Apertura o Inicio de Actividades Comerciales”, y que ese contrato definitivo debía tomar en consideración entre otras, las previsiones y convenciones que asumen las partes en el Compromiso de Arrendamiento.

El Contrato de Compromiso de Arrendamiento fue suscrito en fecha 30 de julio de 2004, mediante documento público, hecho éste que fue admitido por las partes y por tanto no resulta controvertido; el día de apertura o inicio de actividades comerciales del Centro Comercial Galerías Ávila, lo fue el 28 de noviembre de 2004, tal y como fue admitido por las partes, cuando expresaron que desde ese día comenzó la relación de arrendamiento que los vincula, ya que fue en ese momento en que se iniciaron las actividades del Centro Comercial y el arrendatario comenzó a pagar el canon de arrendamiento. Todo lo dicho indica que el Contrato de Compromiso de Arrendamiento, se suscribió con la intención de que tanto Galerías Ávila Center C.A. recibiera un anticipo de parte del arrendatario ciudadano Juan Cacique Peluffo por la cantidad de doce mil cuatrocientos cincuenta y ocho bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. F. 12.458,88), recibiendo como contraprestación el derecho de disponer y la oportunidad de suscribir el contrato de arrendamiento definitivo sobre los locales comerciales U-25; U26, U27 y U28, tantas veces mencionados.

Sobre este punto, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Órgano Rector, en sentencia fechada 13 de julio de 2011, caso: Bryshila Lupo Pasin contra Inversiones Don Pueblo C.A., Exp. No. 1136, dejó asentado el siguiente criterio:

“...En lo que respecta a la violación al derecho a la defensa y al debido proceso de la solicitante de la tutela constitucional como consecuencia de la admisión de la vía mero declarativa que, en su criterio, estaría inmersa en la prohibición que contiene el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la Cooperativa de Servicio y Consumo de Alimentos Acción Común disponía del procedimiento que establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1167 del Código Civil, para el reconocimiento de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, esta Sala observa que, en el caso específico de la demanda mero declarativa que incoó la Cooperativa de Servicio y Consumo de Alimentos Acción Común, lo que se pretendía era el reconocimiento de la existencia de una relación jurídica y de la cualidad de arrendatario, y no el cumplimiento de un contrato.

En consecuencia, esta Sala considera que el juez supuesto agraviante no actuó fuera de su competencia ni lesionó con su actuación derechos constitucionales de la parte accionante cuando admitió la pretensión de la Cooperativa de Servicio y Consumo de Alimentos Acción Común que fue formulada a través de la vía mero declarativa, lo cual hace improcedente la solicitud de tutela constitucional de conformidad con el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Así se decide.(...)”.

3. Por otra parte, la demandante de la tutela constitucional denunció que la acción mero-declarativa es un procedimiento de jurisdicción voluntaria. Con respecto a tal afirmación, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil señaló que:

“La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. (...). La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza (cfr. Calamanderi, Piero: Instituciones...). En este último caso, correspondiente a los procesos mero declarativos, existe una situación de incertidumbre, sea por falta o deficiencia del título, sea por amenaza de perturbación al ejercicio del derecho o peligro de daño, que autoriza la intervención en vía preventiva para crear la certeza oficial que aleje anticipadamente el peligro de la trasgresión posible en el futuro, evitando el daño que se causaría si la ley no actuase. (...).” (Ricardo Henríquez la Roche, Comentarios al nuevo Código Procesal Civil, tomo I, pág. 92).

Es así, que la demanda mero declarativa persigue no una resolución de condena a una prestación de dar, de hacer o no de una relación jurídica, ella permite la aclaratoria sobre aspectos de una relación jurídica que se encuentra en estado de incertidumbre. Ahora bien, como consecuencia de ello no puede afirmarse que sea un procedimiento de jurisdicción voluntaria, pues en ellos la decisión que se emite no crea cosa juzgada y no existe una verdadera contención, sino que se tutela un interés de forma unilateral.

Este no es el caso de las pretensiones mero declarativas, en las que el reconocimiento judicial de la existencia de un derecho o de una relación jurídica sí puede ser el resultado de una verdadera contención.

Como consecuencia de lo anterior, la Sala no aprecia como una violación a derechos constitucionales de la parte accionante, el hecho de que el juez supuesto agraviante admitiera la demanda mero declarativa en los términos en que fue planteada, por lo que, tampoco en esta oportunidad se configura el supuesto de procedencia de la tutela constitucional que establece el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Así se decide.”

En este orden secuencial, aprecia este Tribunal que el “Contrato de Compromiso de Arrendamiento” no constituye el contrato definitivo de arrendamiento que reguló la relación entre Galerías Ávila Center C.A. y Juan Carlos Cacique Peluffo, por cuanto éste tiene el calificativo y fondo de preparatorio, ya que se suscribió a fin que las partes proyectaran una relación de arrendamiento futura que estaría sometida a la condición de que al terminarse la ejecución del centro comercial, se emitiría la certificación de terminación de obra y se iniciarían las actividades comerciales del mismo desde el mismo día de su apertura.

Asimismo, desde esa fecha de inicio de la relación de compromiso de Contrato de Arrendamiento, Galerías Ávila Center C.A., comenzó a recibir el pago del canon y el ciudadano Juan Cacique Peluffo a usar y disfrutar de los locales comerciales distinguidos como U-25; U26, U27 y U28; no obstante; no se suscribió el contrato definitivo de arrendamiento, situación ésta que permite al Tribunal declarar que la relación de arrendamiento por ausencia de suscripción de el mencionado contrato definitivo, comenzó a regularse a través de un contrato verbal a tiempo indeterminado, no siendo posible argumentar que en la cláusula Décima Cuarta del “Contrato de Compromiso de Arrendamiento”, se dispuso que el Contrato Definitivo de Arrendamiento contendría otras cláusulas adicionales a las contenidas en el “Contrato de Compromiso de Arrendamiento”, porque el mismo contenía cláusulas que no son propias de un “Contrato de Arrendamiento” con fecha cierta de vencimiento la fecha de apertura o inicio de actividades comerciales del Centro Comercial Galerías Ávila. Y siendo como efectivamente es, que el “Contrato de Compromiso de Arrendamiento” contenía cláusulas que se incorporarían al “Contrato Definitivo de Arrendamiento”, se dejó claramente determinado que el contrato a suscribirse ulteriormente tendría otras cláusulas convenidas por las partes. Finalmente se evidencia que la voluntad de las partes fue establecer que suscribirían un contrato de arrendamiento definitivo el día de apertura o inicio de actividades comerciales del Centro Comercial Galerías Ávila, C.A..

Siendo de esta forma, este Tribunal no puede calificar como contrato definitivo de arrendamiento al denominado por las partes “Compromiso de Arrendamiento” por cuanto se evidencia del texto que lo constituye, su interpretación y análisis de manera clara y diáfana que estamos en presencia de un precontrato que otorgaba el derecho a las partes de suscribir un contrato definitivo de arrendamiento sobre los locales U-25, U26, U27 y U28, una vez ocurrieran las condiciones fijadas y supra determinadas y Así se establece.

Al no haber sido suscrito ese contrato de arrendamiento definitivo, resulta imposible para este Tribunal declarar que regían las disposiciones pre contractuales proyectadas en el Contrato de Compromiso de Arrendamiento, y entre ellas la que establecía que su duración era de cinco (5) años contados a partir de la apertura o inicio de actividades comerciales, tal cual dispone en su Cláusula Quinta y Catorce, por cuanto tal afirmación constituye una convención que requería suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, donde se fijara ese término de duración. Por cuanto no se suscribió ese contrato definitivo de arrendamiento, y haber entregado y otorgado la sociedad mercantil Galería Ávila Center C.A., la posesión pacifica de los locales comerciales para el uso y disfrute al ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo y éste, consecuencialmente comenzó a pagar un canon de arrendamiento en forma mensual y consecutiva, se vislumbra palmariamente la existencia de un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado que en función del orden público y los derechos ganados por el demandado reconviniente no se pueden desconocer.

En este sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 7, aplica una protección especial de los derechos del arrendatario, elevados a la categoría de orden público cuando dispone:

“...Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos….”

Ello así, y siendo éste Tribunal, garante del orden público y de los derechos que la ley le otorga al arrendatario, considera forzoso en virtud de todo lo expuesto declarar que la relación de arrendamiento que vincula contractualmente a las partes es verbal y a tiempo indeterminado de conformidad con los artículos 1.585, 1.592 y 1.615 del Código Civil, y en consecuencia, se declara con lugar la reconvención impetrada y Así se declara.

Con relación a lo alegado en la reconvención referido a que en el caso de estimarse que rige el Contrato de Compromiso de Arrendamiento –desde el 28 de noviembre de 2004- a consecuencia del laudo arbitral ejecutado y luego por las actuaciones procesales que privaron de la posesión de los inmuebles ya mencionados objeto de arrendamiento a favor de Juan Carlos Cacique Peluffo, y que por ello la duración del contrato fijado inicialmente en cinco (5) años ulteriormente mutó en indeterminado; este Tribunal declara que según los términos en que fue planteada la reconvención, se desprende que ello constituye un alegato subsidiario o condicionado, significando que sólo este Tribunal debía considerarlo y decidirlo, si hubiese sido declarado que el “Contrato de compromiso de Arrendamiento” constituía la convención expresa que rige la relación arrendataria entre Galería Ávila Center C.A. y Juan Cacique Peluffo. Y como anteriormente quedó declarado, que la relación que une a las partes está constituida por un arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado regulado por el Código Civil, carece de sentido e interés analizar este otro aspecto de la reconvención, que por demás, demandaría analizar de nuevo el alegado de fraude procesal opuesto en la contestación, que fuera desechado por este Juzgador en el punto correspondiente de esta sentencia, el cual damos aquí por reproducido, en función del principio de unidad del fallo.

Congruente con lo explanado supra, resulta impretermitible para este Juzgado Superior declarar ha lugar el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 13 de julio de 2010, por la abogada Daniela Trías en su condición de apoderada judicial de la parte demandada ciudadano Juan Carlos Cacique Peluffo, contra la decisión proferida en fecha 8 de julio de 2010, por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y ASÍ EXPRESA Y FORMALMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de julio de 2010, la cual queda revocada.

SEGUNDO: IMPROCEDENTE la cuestión perentoria de falta de cualidad interpuesta por la parte demandada reconviniente.

TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la sociedad mercantil GALERÍAS AVILA CENTER, C.A., contra el ciudadano JUAN CARLOS CACIQUE PELUFFO, antes identificados, al haber resultado procedente la excepción non adimpleti contractus opuesta por la representación judicial demandada

CUARTO: CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente ciudadano JUAN CARLOS CACIQUE PELUFFO, por acción mero declarativa de existencia de un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado.

QUINTO: IMPROCEDENTE la denuncia de fraude procesal planteada por la parte demandada reconviniente.

SEXTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la impugnación a la cuantía de la demanda, formulada por la parte demandada reconviniente y SIN LUGAR la impugnación a la cuantía de la demanda, formulada por la parte demandante reconvenida.

SEPTIMO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida por resultar vencida en la demanda y la reconvención, conforme lo dispone el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de mayo de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO P.
En esta misma data, siendo las tres y veinte post meridiem (3:20 p.m.) se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de cuarenta y cuatro (44) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO P.

Exp.: No. 10-10.499 (Nuevo: AC71-R-2011-000100)
AMJ/MCP/ga