TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 204° y 155°

DEMANDANTE: INVERSIONES NGR, C.A, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 17 de abril de 1991, bajo el Nro. 25, Tomo 28-A Pro, reformados sus Estatutos Sociales en varias oportunidades, siendo la última reforma en Asamblea de Accionistas de fecha 16 de abril de 2012, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 12 de julio de 2012, bajo el Nº 34, Tomo 129-A.

APODERADOS
JUDICIALES: MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALECILLOS, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.

DEMANDADO: ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 9.966.224.

APODERADO
JUDICIAL: FRANCISCO IGNACIO CAVALIERI MENDOZA, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 50.009.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN)

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000217

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 10 de febrero de 2014 por el abogado FRANCISCO IGNACIO CAVALIERI MENDOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 9.966.224, contra la decisión proferida en fecha 3 de febrero de 2014, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal e improcedente la oposición a la medida de secuestro, incoada en su contra por la sociedad mercantil INVERSIONES NGR, C.A., en consecuencia, se declaró extinta la relación arrendaticia y condenó al demandado a realizar la entrega inmediata del inmueble objeto de la presente litis.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto de fecha 19 de febrero de 2014, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Verificada la insaculación de causas en fecha 24 de febrero de 2014, fue asignado el conocimiento y decisión del recurso de apelación ejercido a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en fecha 25 de febrero de este mismo año. Por auto dictado en fecha 26 de febrero de 2014, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito de conclusiones presentado en fecha 6 de marzo de 2014 la representación judicial de la parte demandada, ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, alegó lo siguiente: i) Que la Jueza del Tribunal a quo dejó de reconocer en el fondo de la sentencia que la relación arrendaticia en la presente causa está fundamentada en el contrato de arrendamiento que inició en fecha 12 de mayo de 2009 y finalizó en fecha 12 de mayo de 2010, tal como fue reconocido por la parte actora, siendo el referido contrato el documento fundamental de la parte actora en su demanda. ii) Que a partir del 12 de noviembre de 2010 su representado permaneció en la posesión legítima y pacífica del bien arrendado hasta la fecha de presentación del escrito en cuestión, lo que evidencia la indeterminación del contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil. iii) Que la parte actora accionó en contra de su representado en fecha 6 de febrero de 2013, una demanda por resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago; la cual no impulsó dado que tenía planificado posteriormente “inventar” una acción por vencimiento de prórroga que por omisión o negligencia no procedió a ejecutar en su debido momento, transformándose el contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado. iv) Que la prórroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece a partir de la firma del último contrato de arrendamiento, el cual fue debidamente suscrito por las partes es de fecha 12 de mayo de 2009, como se evidencia en la confesión de la arrendadora en el escrito libelar. v) Que la arrendadora, no notificó al arrendatario de su deseo de renovar o no renovar el contrato de arrendamiento al finalizar éste, es decir, en fecha 12 de mayo de 2010, ni tampoco procedió a ejecutar la prórroga legal en la fecha 12 de noviembre de 2010, fecha en la cual se vencía la prórroga legal de conformidad con el artículo 38 ordinal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para locales comerciales. vi) Que desde el 12 de mayo de 2010, fecha en que se vencía el contrato hasta la fecha de presentación del escrito en cuestión transcurrieron tres (3) años, en virtud de lo cual el contrato de arrendamiento de término fijo mutó a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. vii) Que desde hace más de dos (2) años la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y la Juez a quo no valoró las pruebas aportadas por la parte demandada acompañadas al escrito de oposición incurriendo en silencio de pruebas, las cuales demuestran la indeterminación del contrato de arrendamiento, y el desconocimiento de la relación contractual existente por parte de la actora. viii) Si como señala la parte actora, el fundamento de su acción es un supuesto vencimiento de la prórroga legal, ¿Por qué en el año 2012 accionó los órganos judiciales para demandar a su representado por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago?, situación de la cual se evidencia que la parte actora está en pleno conocimiento que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su ordinal A. ix) Que la Juez a quo no valoró con el justo valor probatorio el fallo definitivo dictado por el Juzgado Superior Primero de esta Circunscripción Judicial en fecha 31 de octubre de 2012; instrumento que es una prueba fundamental de la incongruencia jurídica y desesperación que ha mantenido la parte actora a los fines de por cualquier medio desocupar a su representado, quien como lo ha dicho en todos los procesos judiciales, es el legítimo poseedor del inmueble objeto de las ya tres (3) acciones judiciales que en un período de dos (2) años han intentado en contra de su representado. Así, por todo lo anterior solicitó que la presente apelación sea declarada con lugar.

Asimismo, en fecha 18 de marzo de 2014, la representación judicial de la parte actora consignó escrito, donde alegó: i) Que ratifica en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento, el cual se acompañó a la demanda marcado “B” y no fue objeto de impugnación o tacha por la parte accionada, al contrario lo admitió como verdadero, desprendiéndose del mismo que fue el último suscrito por las partes alusivo a la relación arrendaticia, señalándose en la cláusula segunda, que la relación arrendaticia se convino por un plazo fijo de un (01) año, sin prórroga, contados desde el 1 de marzo de 2009 llegando a su término el 1 de marzo de 2010, por lo que la prórroga legal entró en vigencia de pleno derecho a su vencimiento, la que era de tres (3) años, conforme al literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ii) Que ratifica en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la copia certificada emanada del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del Expediente AP31-V-2012-000742, constante de ocho (8) folios útiles, donde el demandado expresamente confiesa que ha sido arrendatario del inmueble objeto de la presente acción desde el 16 de junio de 1999. iii) Que ratifica en todas y cada una de sus partes la copia certificada emanada del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alusiva al expediente N° AP31-V-2012-000002, de la nomenclatura particular llevada por ese Órgano Jurisdiccional, constante del libelo de demanda, el auto de admisión y la sentencia que declaró la perención de la instancia de la pretensión por daños y perjuicios incoada por la parte accionada en esta causa contra la parte accionante en fecha 9 de enero de 2012, en su cualidad de arrendatario del inmueble objeto de esta pretensión, donde expresamente confiesa, reconoce y acepta que ha sido arrendatario del inmueble objeto de la presente acción desde el 16 de junio de 1999. vi) Que con relación al escrito de oposición de la medida de secuestro, la parte demandada se opuso a algo que era nulo y que ya no producía efectos jurídicos, de acuerdo a lo decidido en el ordinal tercero de la dispositiva de la sentencia proferida por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Sede Constitucional, expediente 831-2013, en fecha 20 de septiembre de 2013, por cuanto los efectos de la sentencia fueron ex-tunc. v) Que se opone al escrito presentado por la parte demandada ante este Juzgado, toda vez que el mismo no contiene los medios probatorios para segunda instancia, tal y como son absolución de posiciones juradas, juramento decisorio o documentos públicos; por el contrario solo contiene argumentos de fondo, que no fueron expuestos en la oportunidad legal. vi) Que el apoderado judicial de la parte demandada no contestó la demanda, ni promovió pruebas, demostrando una conducta desidiosa y negligente, frente a todo el proceso, lo que trae como consecuencia que deban aplicarse los efectos del artículo 362 concatenado con el artículo 887, ambos del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe ser declarada la confesión ficta, ya que la presente acción no es contraria a ley.

De seguidas, se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante escrito libelar interpuesto en fecha 12 de marzo de 2013, por los abogados MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALECILLOS en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES NGR, C.A., a través del cual se argumentó lo siguiente: 1) Que en fecha 12 de mayo de 2009 fue celebrado un contrato de arrendamiento entre su representada y ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 28, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, sobre un inmueble constituido por un galpón industrial, identificado como N° 49, ubicado en la Avenida Sucre de Los Dos Caminos, entre la 8va y 9na Transversal, Municipio Sucre, estado Miranda. 2) Que del referido contrato de arrendamiento se evidencia en su cláusula segunda, que el contrato se convino por un plazo fijo de un (1) año, sin prórroga, contados desde el 1 de marzo de 2009 llegando a su término el 1 de marzo de 2010. 3) Que la parte demandada había suscrito contrato de arrendamiento con su representada por el referido inmueble desde el 16 de junio de 1999, por lo que la relación contractual tiene más de diez (10) años. Lo cual fue expresamente reconocido por el arrendatario en la causa AP31-V-2012-000827, interpuesta contra su representada por éste el 11 de mayo de 2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue asignada previo sorteo al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, siendo posteriormente perimida por inactividad del arrendatario. 4) Que vencido el plazo contractual, el 28 de febrero de 2010, de pleno derecho, empezó a transcurrir el plazo de prórroga legal previsto en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a cuyo vencimiento el arrendatario debía hacer entrega del inmueble completamente desocupado, libre de personas y de bienes, en el mismo estado en que le fue arrendado, es decir, el 28 de febrero de 2013, negándose a cumplir voluntariamente con su obligación de entregar el inmueble objeto de la relación contractual. 5) Fundamentó su demanda en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 6) Que por todas las razones de hecho y fundamentos de derecho antes expuestos, demanda a ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, por cumplimiento de contrato para que convenga o en su defecto a ello sea constreñido por el tribunal a lo siguiente: a) Que realice la entrega efectiva del inmueble objeto de esta pretensión, completamente desocupado, libre de personas y de bienes, y en buen estado de conservación en que lo recibió y completamente solvente en los servicios básicos; b) Que pague las costas y costos de la presente acción, así como los honorarios profesionales causados. 7) Por último, solicitaron que la demanda fuera admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

La demanda in comento quedó admitida por auto de fecha 13 de marzo de 2013 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 881 y 341 del Código de Procedimiento Civil; así como el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y conforme a la Resolución Nº 2009-0006, fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Plena, ordenándose el emplazamiento del ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, titular de la cédula de identidad Nº 9.966.224, para que compareciera ante el tribunal al 2do día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

El 20 de marzo de 2013, la parte actora solicitó mediante escrito la medida de secuestro del inmueble objeto de la presente litis, la cual fue acordada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de marzo de 2013 y, a su vez, se ordenó abrir cuaderno de medidas.

El 22 de abril de 2013, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se trasladó a practicar la medida de secuestro acordada, sin embargo ambas partes llegaron a una transacción la cual fue homologada mediante sentencia interlocutoria con fuerza definitiva de fecha 25 de abril de 2013 (f. 42 al 45).

Por diligencia de fecha 9.5.2013, la representante judicial de la parte actora, solicitó se fijará el lapso de cumplimiento voluntario de la transacción homologada, dado el incumpliendo de la parte demandada en cuanto a la entrega del inmueble en el plazo acordado.

El 3 de junio de 2013, la parte demandada mediante escrito, participó al a quo de la interposición de la acción de amparo constitucional ejercida contra de la sentencia interlocutoria que homologó la transacción.

Por auto fechado el día 20 de junio del mismo año, se ordenó la ejecución voluntaria de la autocomposición celebrada y se concedió a la parte demandada un lapso de tres (3) días de despacho para ello.

Vencido el lapso antes señalado, la parte actora por diligencia de fecha 27 de junio de 2013, solicitó al tribunal que decretara la ejecución forzosa, de la transacción homologada celebrada entre las partes, la cual fue decretada mediante auto de fecha 1 de julio de 2013.

El 29 de julio de 2013, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibe las resultas contentivas de la practica de medida de entrega material y embargo ejecutivo, remitidas mediante oficio N° 458-13, de fecha 23 de julio de 2013 y proveniente del Juzgado Quinto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Mediante escrito 29 de junio y 2 de agosto de 2013, la parte demandada formuló oposición a la medida ejecutiva de entrega material y embargo ejecutivo, consignando copias simples de los documentos de propiedad de los bienes embargados.

Seguidamente, por auto de fecha 5 de agosto de 2013, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, acuerda abrir una articulación probatoria de ocho (08) días de despacho, a los fines de sustanciar y decidir la incidencia de oposición formulada por la parte demandada y en la misma fecha, la parte demandante, presenta escrito de alegatos contra la oposición realizada por la parte accionada a la medida de embargo ejecutivo.

El 25 de septiembre de 2013, la parte demandada presentó escrito consignando la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional ejercida contra la sentencia interlocutoria de homologación de transacción que ordenaba la restitución del inmueble, revocando la medida de secuestro decretada en fecha 21 de marzo de 2013, y declaró nula la referida transacción de fecha 22 de abril de 2013 celebrada por las partes.

Acto seguido, por acta de fecha 26 de septiembre de 2013, el Juez titular del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, presentó su inhibición para el conocimiento de la causa, por lo cual mediante auto de fecha 1 de octubre, se acordó librar oficio dirigido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitiendo el presente expediente para su distribución.

Así, luego de realizada la insaculación correspondiente y por diligencia presentada en fecha 7 de octubre de 2013, por el apoderado judicial de la parte demandada solicitando el abocamiento en la presente causa a los fines del cumplimiento de lo ordenado en la sentencia de amparo en lo atinente a la restitución del inmueble, por auto de esa misma fecha el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al expediente contentivo del presente juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal incoara la sociedad mercantil INVERSIONES NGR, C.A., contra el ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, asignado a ese Juzgado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas, en fecha 3 de octubre del mismo año.

En fecha 15 de octubre de 2013, mediante auto dictado por la Jueza del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al conocimiento de la presente causa (f. 251).

Luego de ello, por diligencia de fecha 17.10.2013, el apoderado judicial de la parte demandad solicitó que procediera a librar los oficios correspondientes en lo atinente a la restitución del inmueble de marras; seguidamente en fecha 21 de octubre del mismo año, consignando escrito de oposición a la medida de secuestro revocada en la presente causa y a los hechos que motivaron la misma por vencimiento de la prorroga legal.

Por auto de fecha 22 de octubre de 2013, el juzgado a quo acordó librar oficio y despacho al Juzgado Distribuidor Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin que llevara a cabo la práctica de la restitución del bien inmueble objeto de la presente demanda, en acatamiento a la sentencia de amparo antes referida.

El 7 de noviembre de 2013, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas y, en la misma fecha la parte demandada consignó copias simples de la sentencia de fecha 17 de junio de 2013, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el N° AP31-V-2013-000169, a fin de demostrar el desconocimiento de la relación contractual arrendaticia que mantiene la parte actora en la presente causa.

El 13 de noviembre de 2013, la parte actora mediante diligencia de manera tempestiva impugnó las copias simples consignadas por la parte demandada y por ser parte de un juicio de resolución de contrato de arrendamiento que no guarda relación con el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

El 14 de noviembre de 2013, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibe oficio N° 243-13, de fecha 7 de noviembre de 2013, proveniente del Juzgado Tercero de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual remite comisión debidamente cumplida. Igualmente, las pruebas presentadas por la parte actora fueron admitidas mediante auto de esa misma fecha.

El 3 de febrero de 2014, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal e improcedente la oposición a la medida de secuestro; fallo que fue apelado por la demandada tempestivamente.

De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento de segunda instancia para sentencias definitivas, en este tipo de causas.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 10 de febrero de 2014, por el abogado FRANCISCO IGNACIO CAVALIERI MENDOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.966.224, contra la decisión proferida en fecha 3 de febrero de 2014, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoada en su contra por la sociedad mercantil INVERSIONES NGR, C.A, y condenó al demandado a realizar la entrega inmediata a la parte actora del inmueble constituido por un galpón industrial, identificado con el N° 49, ubicado en la Avenida Sucre de Los Dos Caminos, entre la 8va y 9na Transversal, Municipio Sucre del estado Miranda, libre de bienes y personas, y en el mismo estado de mantenimiento y conservación y solvente en los servicios básicos. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente como sigue:

“…En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada no consignó Escrito alguno de alegatos o defensas, mas sin embargo, en fecha 21 de octubre de 2013, último de los tres (03) días de despacho para que las partes alegaren conforme al artículo 90 del Código de Procedimiento Civil si tenían o no razones para recusar a la juez que se avocó a la causa, la representación judicial del ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ, realizó alegatos en el Escrito de Oposición a la medida de secuestro revocada previamente por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil , del Tránsito y Bancario, de esta misma Circunscripción Judicial, alegatos estos realizados con anticipación a la oportunidad de contestación.
En relación a este punto esta juzgadora considera tempestiva la contestación, pues el demandado al proceder a ejercer su derecho independientemente que lo haya realizado anticipadamente no puede ser castigado por su excesiva diligencia, Y ASI SE ESTABLECE.
(Omissis)
…La parte demandada junto con Escrito de alegatos, hizo oposición a la medida de secuestro decretada por el Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 21 de marzo de 2013.
Observa esta juzgadora que tal y como consta en autos, la medida de secuestro a la cual hace oposición, fue revocada por el Juzgado Octavo Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en sentencia dictada en sede constitucional en fecha 20 de septiembre de 2013, razón por la cual resulta IMPROCEDENTE LA OPOSICION PRESENTADA, Y ASI SE DECIDE.
(omissis)
…el demandado admitió la relación arrendaticia, empero, señaló que el contrato de arrendamiento se indeterminó, toda vez que la arrendadora no lo notificó de su deseo de renovar o no renovar el contrato al finalizar éste por establecer un (01) año de duración el mismo ni tampoco procedió a ejecutar la prórroga legal a fecha de vencimiento conforme el artículo 38, literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que desde la fecha de vencimiento del contrato hasta la presente fecha transcurrieron tres (03) años, pasando a ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, al cual este Tribunal le atribuyó valor probatorio, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en él y, la naturaleza determinada del contrato, también trajo copia certificada de las demandas previas a la presente, expedidas por este Tribunal y, por el Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, contentivas de la confesión realizada por la parte demandada en el presente caso, cuando señala que es inquilino del inmueble de marras desde el 16 de junio de 1999, las cuales esta sentenciadora valoró conforme al artículo 401 del Código de Procedimiento Civil y con las cuales demostró, que la relación arrendaticia entre las partes tiene una duración de más de diez (10) años, Y ASI SE ESTABLECE.
(omissis)
…se desprende de la cláusula Segunda del contrato sucrito y, del cual se pide su cumplimiento, que señala textualmente: La duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO, no prorrogable contado a partir de PRIMERO (1) DDE MARZO de 2.009 y finalizando el VEINTIOCHO (28) de FEBRERO de 2.010, llegada esta oportunidad EL ARRENDATARIO deberá desocupar el inmueble objeto de este contrato inmediatamente, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió al momento de celebrar este contrato”.
Asimismo, y, siendo como quedó establecido que desde el 16 de junio de 1999, existe la relación contractual, y, que para la fecha de vencimiento del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, vale decir, el 28 de febrero de 2010, ya la relación locativa tenía más de diez (10) años, le correspondía al arrendatario-demandado, tres (03) años de prórroga legal, culminando ésta el 28 de febrero de 2013, pues la relación arrendaticia duró más de diez (10) años, Y ASI SE ESTABLECE.
(omissis)
…De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cuál señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, debiendo el arrendatario al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió, tal y como lo dispone el “Artículo 1.594 que señala: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor, evidenciándose que la demanda debe prosperar en derecho…”. (sic).

En el sub lite, debe esta Alzada fijar el thema decidendum, el cual se circunscribe a la pretensión esgrimida por la actora de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, a fin que le sea entregado el inmueble arrendado en virtud del vencimiento del lapso, sobre un local comercial constituido por un galpón industrial, identificado con el N° 49, ubicado en la Avenida Sucre de los Dos Caminos, entre la 8va y 9na Transversal, Municipio Sucre del Estado Miranda, libre de bienes y personas, y en el mismo estado de mantenimiento y conservación y solvente en los servicios básicos.

Dicha pretensión conforme a la recurrida, quedó rechazada y contradicha por la parte demandada, admitiendo asimismo en el escrito presentado ante esta Alzada, la existencia de la relación arrendaticia pero señalando que la prórroga legal debía empezar a computarse luego del vencimiento del último contrato suscrito por las partes, esto es, el suscrito en fecha 12 de mayo de 2009, que finalizó en fecha 12 de mayo de 2010, sin que el arrendador le notificara su deseo de renovar o no renovar el mencionado contrato, ni que procediera a ejecutar la prórroga legal de conformidad con el artículo 38, literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además, indicó que desde el 12 de mayo de 2010, fecha de vencimiento del contrato hasta la fecha en que presentó su escrito de conclusiones de segunda instancia ante este Despacho, han transcurrido tres (03) años, ocasionando esta negligencia u omisión de la arrendadora, que el contrato de arrendamiento se transformara de término fijo a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

También alegó que la parte actora accionó en su contra en fecha 6 de febrero de 2013 por resolución de contrato de arrendamiento, demanda que no impulsaron, para luego “inventar” una acción de cumplimiento de contrato, que no pudieron ejecutar, transformándose el contrato a tiempo indeterminado. Adicionalmente, la accionada en el presente juicio, se opuso a la medida de secuestro decretada en fecha 21 de marzo de 2013, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicha medida que fue revocada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, razón por la cual en la recurrida se declaró improcedente la mencionada oposición, lo cual se ratifica por este ad quem, al resultar inoficioso nuevo análisis al respecto dada la inexistencia de la medida dada la revocatoria efectuada por el referido Juzgado Superior. Así se declara.

La parte actora mediante escrito presentado por ante esta Alzada ratificó las pruebas promovidas en juicio y ratificó el alegato de confesión ficta que formulara por ante el Tribunal de cognición, aspecto este que fue decidido en la sentencia dictada por el tribunal a quo declarando la validez a la contestación anticipada realizada por la parte demandada, fallo que no fue recurrido en apelación por la parte actora, por lo que en criterio de quien aquí decide, ello implica la conformidad de dicha parte con lo decidido. No obstante, en este punto se debe indicar que efectivamente y como bien lo indicara el tribunal a quo , la parte accionada en su escrito de oposición a la medida de secuestro presentado en fecha 21 de octubre de 2013, efectivamente realizó alegatos concernientes al fondo de la demanda, en virtud de lo cual se debe considerar el referido escrito como contestación de la parte accionada, a pesar de que fue consignado por anticipado a la fecha que correspondía a su lapso legal correspondiente (23.10.2013), ello conforme a la reiterada jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, que expresa que no se puede penar a una parte declarando su confesión ficta cuando haya realizado su contestación antes del término establecido, en virtud de lo cual este Juzgador considera que la parte accionada sí ejerció su contestación en forma efectiva, resultado pertinente citar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 09-072, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, en fecha 8 de octubre de 2009, donde señala:

“…En este orden de ideas, la confesión ficta tiene su origen en el artículo 362, del Código de Procedimiento Civil y sobreviene cuando el demandado luego de ser citado, en una conducta o acto de rebeldía, decide no comparecer o comparecer tardíamente ante el órgano jurisdiccional a dar contestación a la demanda y quien en el lapso probatorio decide no aportar medios de pruebas, sobre la pretensión jurídica o contenido del libelo de la demanda.
En este sentido, el juez con base a su razonamiento y deducción del tipo jurídico, debe verificar si en la tramitación del proceso se cumplieron los extremos contemplados en el precitado artículo, a los fines de permitir establecer la declaratoria de la confesión ficta de la parte demandada.
...omissis...
…En consecuencia, esta Sala confirma la validez de la contestación de la demanda anticipada o con antelación tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve, toda vez, que la misma no causa desventaja o lesiones en los derechos conferidos al accionante, debido a que la conducta desplegada por el accionado lo que persigue es trabar la litis en el proceso, el cual de conformidad con el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, “…constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”.
Conforme a lo anteriormente expresado, al establecer pleno valor a la contestación de la demanda de forma anticipada, en el presente caso no podría declarase la confesión ficta, por cuanto se requiere la concurrencia de los tres (3) requisitos indispensables, vale decir, que el accionado no diere contestación a la demanda, que la misma no sea contraria a derecho y el demandado no aporte prueba alguna que le favorezca…”.

Precisado lo anterior y a los fines decisorios se debe indicar que no es un hecho controvertido en el proceso por haber quedado admitido por las partes, la existencia de la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil INVERSIONES NGR, C.A, en su carácter de arrendadora y el ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, en su carácter de arrendatario, pero no así la fecha de inicio de la relación arrendaticia; al respecto, la parte actora alegó y trajo a los autos pruebas admitidas por el a quo a través de los cuales sustentó que la relación arrendaticia se inició en fecha 16 de junio de 1999, alegando a la confesión judicial realizada por el demandado en los expedientes AP31-V-2012-000742 y AP31-V-2012-000002; por su parte, la parte accionada alegó que el último contrato de arrendamiento celebrado lo fue en fecha 12 de mayo de 2009, en virtud de lo cual –a su decir- es el que se debía tomar en cuenta para establecer el inicio y duración de la prórroga legal.

Establecidos como han quedado los límites de la presente controversia y con la finalidad de resolver la causa, este Juzgado procede al análisis probatorio correspondiente:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con el escrito libelar acompañó:

• Marcado con la letra “B” copia del último contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES NGR, C.A. y ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, en fecha 12 de mayo de 2009, cuyo objeto es el inmueble identificado como: Un galpón industrial, identificado con el N° 49, ubicado en la Avenida Sucre de los Dos Caminos, entre 8va y 9na Transversal, Municipio Sucre del estado Miranda, por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 28, Tomo 17, de los Libros de Autenticaciones. Instrumento que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el mismo no fue objeto de impugnación o tacha por parte de la accionada y, con la referida instrumental, se demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre las partes de este proceso, aunque ello no sea un hecho controvertido. Ahora bien, en dicho contrato se estipula en su cláusula Segunda que la duración del contrato es de un (01) año fijo, no prorrogable, y que una vez cumplido el lapso de duración del referido contrato, el arrendatario debería desocupar el inmueble objeto del contrato inmediatamente, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió al momento de celebrar el mencionado contrato; y en su cláusula Décima Tercera se estableció que al terminar el contrato de arrendamiento por vencimiento del término fijo previsto en el mismo o de cualesquiera de sus prórrogas a término fijo, si fuere el caso, por rescisión o por resolución del mismo, o en fin por cualquier causa que ello ocurra, el arrendatario se obliga a entregar el inmueble arrendado debidamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al celebrar el contrato, y en ningún caso operará la tácita reconducción del mismo aun cuando se hubiere pagado alguna cantidad con posterioridad al vencimiento del término aquí fijado, que en todo caso se tendrá como indemnización y no como canon de arrendamiento, entendiéndose que llegado este término, se extingue la relación arrendaticia celebrada y en consecuencia no hay conversión de ésta a tiempo indeterminado. De las referidas cláusulas, se desprende que en el referido instrumento convencional suscrito por las partes se estableció la relación arrendaticia a tiempo determinado por un año no prorrogable. Así se declara.

En el lapso probatorio:

• La parte actora reprodujo el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 12.5.2009. La referida instrumental ya fue objeto de análisis por parte de quien aquí decide, y así se declara.

• Copia certificada emanada del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del expediente AP31-V-2012-000742, contentivo del escrito de contestación a la demanda del ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, representado por el abogado FRANCISCO CAVALIERI MENDOZA, en fecha 6 de diciembre de 2012, en su cualidad de arrendatario del inmueble objeto del juicio de marras. La presente instrumental se valora de conformidad con los artículos 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnada o tachada por la parte demandada. De la misma se desprende que la parte accionada confiesa expresamente que ha sido arrendatario del inmueble objeto de la presente acción desde el 16 de junio de 1999, lo cual constituye una confesión judicial, que de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil hace plena prueba contra la parte accionada, en virtud de lo cual se tiene por cierta la existencia de la relación locativa interpartes a partir de la fecha 16 de junio de 1999. Así se declara.

• Copia certificada emanada del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del expediente AP31-V-2012-000002, en el cual el tribunal declaró la perención de la instancia en el juicio que interpuso ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO contra INVERSIONES NGR, C.A. en su carácter de arrendatario del inmueble de marras, en donde señala en el Libelo de la demanda que ha sido arrendatario del inmueble de marras desde el 16 de junio de 1999. La presente instrumental se valora de conformidad con los artículos 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnada o tachada por la parte demandada. De la misma se desprende que la parte accionada confiesa expresamente que ha sido arrendatario del inmueble objeto de la presente acción desde el 16 de junio de 1999, lo cual constituye una confesión judicial, que de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil hace plena prueba contra la parte accionada, en virtud de lo cual se tiene por cierta la existencia de la relación locativa interpartes a partir de la fecha 16 de junio de 1999. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Copia de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 31 de octubre de 2012, expediente AP71-R-2012-000368, alusivo a la demanda que por resolución de contrato interpusiera la sociedad mercantil INVERSIONES NGR C.A. en contra del ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, que declaró con lugar la apelación de la parte demandada e inadmisible la demanda que por resolución de contrato intentó la parte demandante del expediente mencionado previamente. La presente instrumental se valora de conformidad con los artículos 1.359, 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnada o tachada por la parte demandada. De la misma, se desprende que el referido juicio se ejerció una pretensión por resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento y el tribunal de alzada declaró con lugar la apelación de la parte accionada en virtud que la parte accionante carecía de legitimidad para actuar en juicio por vicio en el poder que acreditaba su representación. Sin embargo, solo se desprenderse del referido instrumento como hecho cierto que la parte accionante demandó previamente por resolución de contrato al ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, sin que se pueda inferir ningún otro aspecto relacionado con el presente juicio, o que constituya un elemento de convicción suficiente para que este Juzgador considere que la parte accionante estaba consciente de la indeterminación del contrato, por cuanto el derecho de acción y tutela jurisdiccional efectiva contenidos ampliamente en los artículos 26 y 49 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, le reconocen a los ciudadanos el derecho de activar a los órganos impartidores de justicia en un proceso a fin de dirimir sus controversias, independientemente de la pretensión que persigan siempre y cuando se encuentre dentro de los parámetros legales, razón por la cual el hecho que en el juicio de marras la parte accionante haya incoado previamente diversos juicios contra la parte accionada, no determina reconocimiento ni confesión alguna por su parte, en cuanto a la temporalidad del contrato, ya que el derecho constitucional “pro actione” no tiene limitación salvo que sea contraria al orden público y las buenas costumbres, no pudiendo desprenderse del hecho de demandar a una misma parte en diversas ocasiones por diferentes pretensiones ninguna presunción en su contra. Aunado a lo anterior, este Tribunal considera que tampoco se puede considerar como indicio el referido fallo del presunto reconocimiento de la indeterminación del contrato al que se refiere la parte accionada, ya que en el acervo probatorio traído a los autos por ambas partes en virtud del principio de comunidad de la prueba no existe ninguna prueba con la cual adminicularle para así obtener la presunción del reconocimiento de la indeterminación del contrato. Así se declara.

En el lapso probatorio:

• Por diligencia de fecha 7.11.2013 (f. 316 al 321) copias simples de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 17 de junio de 2013, expediente AP31-V-2013-000169, alusivo a la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento (local comercial) interpusiera la sociedad mercantil INVERSIONES NGR C.A. en contra del ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, que declaró la perención en dicha causa, consignado anexo a diligencia. No obstante que la parte accionante impugnó tempestivamente el referido instrumento por cursar en copia simple, sin que la parte promovente consignará copia certificada del mismo, ello determina que tendría valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, empero se debe indicar que se trata de demanda por resolución de contrato de arrendamiento entre las misma partes del presente juicio sin que se pueda inferir nada con respecto a la indeterminación del contrato debiendo ratificarse en este aspecto todo lo expuesto en el análisis de la prueba precedente. De este modo, este Tribunal considera que la parte demandada no trajo a los autos pruebas o prueba alguna que avalara o demostrara lo relativo a su alegato de que el contrato de arrendamiento de ser a tiempo fijo mutó a tiempo indeterminado. De este modo, siendo que según se valoró ut supra la relación arrendaticia entre las partes de este proceso inició en fecha 16 de junio de 1999 según consta de confesión judicial realizada por la parte accionada en los expedientes AP31-V-2012-000742 y AP31-V-2012-000002 emanadas de los Juzgados Tercero y Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respectivamente, la relación arrendaticia se entiende a tiempo determinado. Así se declara.

Realizado el trabajo de valoración de cada una de las pruebas aportadas por las partes a este proceso, pasa este sentenciador a resolver el mérito de la causa. Para ello, se debe comenzar por indicar que la actora persigue el cumplimiento de contrato de arrendamiento de un local comercial por vencimiento de la prórroga legal. Conforme al acervo probatorio, se evidencia que la relación arrendaticia que vincula a las partes y que quedó admitida en el proceso, tuvo su génesis en el año 1999. El último contrato suscrito por las partes es de fecha 12 de mayo de 2009, el cual tenía una duración de un (01) año, que de acuerdo al contrato sería desde el 1º de marzo de 2009 hasta el 28 de febrero de 2010, convenido esto en su segunda cláusula.

Ahora bien, la parte demandada argumenta que el 12 de mayo de 2010 venció el contrato antes mencionado y que no hubo por parte del arrendador notificación alguna de renovar o no renovar el contrato, y mucho menos procedió a ejecutar la prórroga legal, por lo tanto, al haber transcurrido más de tres (03) años desde que finalizó el contrato el mismo mutó de tiempo determinado a indeterminado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil y, de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, ordinal B, la prórroga legal se cumplía el 12 de noviembre de 2010, ya que alega que dicha prórroga se establece a partir de la firma del último contrato de arrendamiento. Además, aduce que si como dice la parte actora en esta causa, el fundamento de su acción es un supuesto vencimiento de la prórroga legal, ¿Por qué en el año 2012 accionó los órganos judiciales para demandar a su representado por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago?, como consta de la sentencia definitiva que se consignó acompañada al escrito de fecha 21 de octubre de 2013 emanada del Juzgado Superior Primero de esta Circunscripción Judicial, que evidencia que la parte actora está en pleno conocimiento de que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado.

Al respecto y luego de la revisión exhaustiva de las cláusulas contractuales contenidas en dicho contrato, se evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado, cuyo vencimiento se cumplió el día 28 de febrero de 2010, siendo el caso que en nuestra legislación se establece un lapso de prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cuál rige la materia por tratarse de un local comercial. Así las cosas, en el artículo 38 eiusdem, se establecen los lapsos de prórroga legal en los contratos de arrendamiento, debiéndose entender que se tiene en consideración el inicio de la relación inquilinaria, y no el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ya que la prórroga legal opera de pleno derecho, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Establecido lo anterior, es evidente que los alegatos esgrimidos por la parte demandada respecto a que el contrato se indeterminó porque la parte actora no procedió a notificar de la renovación o no renovación del contrato, ni de la ejecución de la prórroga legal, resultan improcedentes ya que dicha prórroga opera de pleno derecho, y no es necesario el formalismo de la notificación cuando se establece con exactitud el tiempo y termino de la relación arrendaticia como lo ha ratificado la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal, adicionalmente mediante confesión judicial, la parte demandada admitió que ha mantenido una relación arrendaticia con la parte demandante desde el 16 de junio de 1999, razón por la cual mal puede pensar la accionada que estaría inmersa dentro de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, motivado a que desde el 16 de junio de 1999 hasta el 28 de febrero de 2010, han transcurrido más de diez (10) años, por ende se aplicaría lo dispuesto en el ordinal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En su oportunidad, la demandada también alegó que si la accionante en esta causa fundamentó su acción en un supuesto vencimiento de la prórroga legal, ¿por qué accionó los órganos judiciales para demandar a su representado por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago?, dejando en evidencia –a su decir- que la parte actora está en pleno conocimiento de que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado. En referencia a éste alegato, estamos en presencia de dos causas diferentes, con pretensiones diferentes, y en la amplitud del derecho, también existen los procedimientos específicos y correctos para ser empleados en la solicitud de cada pretensión ante cualquier menoscabo de algún derecho, como fue indicado ut supra. Además, con dicho alegato la parte demandada tampoco logra demostrar que el contrato haya dejado de ser a tiempo determinado y, a su vez, se debe resaltar que los órganos de administración de justicia existen para que toda persona haga valer sus derechos e intereses, conforme lo contempla nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en sus artículos 26 y 49.

Es por ello, que en la presente causa, a criterio de este Juzgado Superior, la accionada gozó de su prórroga legal correspondiente conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que permaneció en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento más de tres (03) años luego de culminado el mismo, y no dejó de ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado el suscrito entre las partes de la presente causa. Así se decide.

Al respecto, es necesario citar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que expresa:

“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

De lo transcrito, se desprende que el legislador otorga a las partes intervinientes en un contrato determinado y bajo su elección la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la resolución del mismo, salvo en ciertos casos en que la ley regula, limita o restringe la acción de resolución. Dicho lo anterior, se evidencia que el caso de marras trata la materia inquilinaria y por ser un local comercial, se rige por la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.687 de fecha 26 de abril de 1999. Así, el artículo 41 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:

“…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…”

La citada disposición legal establece una limitante en cuanto a las acciones que posee el arrendador a los fines de reclamar el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones asumidas, estando en curso el lapso de prórroga legal, en la que será inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en virtud de ser éste un lapso otorgado por la ley en beneficio del arrendatario. Sin embargo, no limita el ejercicio de otras acciones, como la resolución de contrato por falta de pago, ya que en el lapso de prórroga legal se mantienen las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato de arrendamiento.

Como colorario de lo anterior, considera quien decide prudente citar el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 06-0092, con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, en fecha 3 de octubre de 2006, donde señala:

“…La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.
De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso...”

Expuesto lo anterior, en la presente causa se evidencia que la relación arrendaticia entre las partes comenzó en fecha 16 de junio de 1999, según se desprende de confesión judicial realizada por la parte accionada en el escrito de contestación a la demanda de fecha 6 de diciembre de 2012, del expediente AP31-V-2012-000742, nomenclatura llevada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y, en el libelo de la demanda que interpuso la parte demandada de la presente litis (para el momento parte accionante) en contra de INVERSIONES NGR C.A.(parte accionante de la presente causa), causa que fue declarada perimida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según consta del expediente AP31-V-2012-000002, nomenclatura llevada por el Juzgado mencionado ut supra. Ahora bien, el principal alegato de la parte accionada al recurrir ante este Tribunal consiste en considerar que la prórroga legal empieza a correr luego del vencimiento del último contrato suscrito por las partes y no desde el inicio de la relación arrendaticia, ante lo cual este Tribunal hace la siguiente consideración, el artículo 1141 del Código Civil establece las condiciones requeridas para la existencia del contrato que son: consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita, de este modo el legislador de 1982 se apegó fielmente a la corriente consensualista del contrato que venía tradicionalmente acogiéndose nuestro derecho, en virtud del cual el contrato y sus efectos jurídicos empiezan a materializarse una vez que las partes han llegado a un acuerdo en relación a un objeto posible, lícito, determinado o determinable y una causa lícita, siendo el documento en el cual se plasma dicha convención la prueba por excelencia de la existencia del mismo, ya que en él suelen dejarse plasmados los contratos, pero el legislador de nuestro Código Civil no estableció la escritura como un elemento esencial para la existencia de los contratos, verbigracia de los contratos orales.

Al respecto, el maestro José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Serie Estudios, 61, quinta edición, Caracas – 2012, señala:

“….Para el cristianismo el aspecto fundamental del problema jurídico está constituido por la ética y no por la técnica, por lo cual llega a la conclusión de que el mero pacto debe ser respetado en conciencia (Servanda est fides, pacta sunt servanda). Bajo la influencia del derecho canónico y cediendo al impulso de las necesidades del comercio, que iban haciendo cada vez más frecuente el uso del contrato, se llegó al fin a superar la tesis romana y a reconocer a los pacta nuda valor obligatorio. Loysel escribe en Francia para 1607 lo siguiente: “Se sujeta a los bueyes por los cuernos y al hombre por las palabras, y tanto vale una simple promesa o convenio como las estipulaciones del derecho romano…” (Página 18).
…omissis…
“…la mayoría de los contratos se perfecciona mediante el simple acuerdo de las voluntades de las partes que intervienen en él, esto es, por su consenso, son pues “contratos consensuales”…omissis…El contrato se llama consensual cuando se perfecciona por el simple consentimiento de las partes, ej.: el arrendamiento, la venta, el contrato de trabajo, etc…” (Páginas 40 y 41).

Con relación al consentimiento como elemento esencial del contrato, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 99-044, con ponencia del Magistrado Suplente TULIO ÁLVAREZ LEDO, en fecha 17 de julio de 2002, expresó lo siguiente:

“….La doctrina define este concepto como la manifestación de la voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica. Esta manifestación puede ser expresa o tácita, según las diversas situaciones, y la apreciación de su existencia en cada caso la hace el Juez del mérito en forma soberana, de acuerdo con las normas que regulan el establecimiento de los hechos y de las pruebas…”

Conforme a lo anteriormente expuesto, este Juzgador considera que sería contrario a derecho declarar que conforme al último contrato pactado entre las partes, consignado por la actora en su libelo de demanda, tenga que tomarse únicamente el período allí acordado como la duración total de la relación arrendaticia, ya que a través de autos fue demostrado mediante confesión judicial de la parte demandada, que ésta mantiene una relación arrendaticia con la accionante de la presente litis desde el 16 de junio de 1999. Si bien es cierto, que no se trajo a los autos contrato de arrendamiento de fecha 16 de junio de 1999, también lo es que ésta fecha alegada por la actora y admitida por la parte demandada, ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO como el inicio de la relación arrendaticia entre las partes, declaración que proviene de una confesión judicial, en dos causas diferentes, razón por la cual se toma como veraz del inicio de la relación arrendaticia entre las partes. Así se declara.

Aunado a esto, en base al principio consensualista contenido en el artículo 1.141 ibídem este Tribunal considera que la prórroga legal comenzó a computarse desde fecha 28 de febrero de 2010, exclusive, y terminó en fecha 28 de febrero de 2013, de conformidad con los artículos 38 y 39 que establecen:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Negrillas de este Juzgado).

Asimismo, del artículo 38 anteriormente transcrito, se infiere con exactitud el plazo de gracia a favor del arrendatario o prórroga legal, esto según la duración de la relación arrendaticia. Por ello, en el presente caso, la relación entre arrendador-inquilino se inicia en el año 1999 lo cual quedó demostrado por la parte actora, y siendo el último de los contratos del suscrito en fecha 12 de mayo de 2009 ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital con una duración que iniciaba el 1 de marzo de 2009 y finalizaba el 28 de febrero de 2010, es evidente que la relación arrendaticia duró más de diez (10) años, aspecto éste que ya fue analizado, es por ello que a la parte demandada le correspondían tres (03) años de prórroga legal, de conformidad con el literal “D” del artículo 38 eiusdem; lapso que al vencer el arrendatario de forma inexcusable debía hacer entrega del inmueble el día 1º de marzo de 2013, por haber iniciado la prórroga legal de pleno derecho y haber transcurrido el mencionado plazo de gracia a favor del arrendatario, todo lo cual fue debidamente probado por la parte actora. Así expresamente se decide.

Cabe destacar lo que prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

Conforme a lo anterior este Tribunal ad quem debe declarar necesariamente sin lugar el recurso de apelación de fecha 10 de febrero de 2014, ejercido por el abogado FRANCISCO IGNACIO CAVALIERI MENDOZA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, contra la decisión proferida en fecha 3 de febrero de 2014, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoada en su contra por la sociedad mercantil INVERSIONES NGR, C.A., en consecuencia, se confirma el fallo recurrido con la motivación aquí expuesta y así se hará constar de manera, positiva y precisa en la parte in fine de presente decisión. ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 10 de febrero de 2014, por el abogado FRANCISCO IGNACIO CAVALIERI MENDOZA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO, contra la decisión proferida en fecha 3 de febrero de 2014, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoada en su contra por la sociedad mercantil INVERSIONES NGR, C.A., la cual queda confirmada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES NGR, C.A. contra el ciudadano ANGEL ALEJANDRO ALVAREZ TRUJILLO. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un galpón industrial, identificado con el N° 49, ubicado en la Avenida Sucre de los Dos Caminos, entre la 8va y 9na Transversal, Municipio Sucre del estado Miranda, libre de bienes y personas, y en el mismo estado de mantenimiento y conservación y solvente en los servicios básicos.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaria copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los seis (6) días del mes de mayo de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de diecinueve (19) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente Nº AP71-R-2014-000217
AMJ/MCP.-