TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 22 de mayo de 2014.-
204º y 155º
EXPEDIENTE Nº 48.920

DEMANDANTE: ANTONIO JOSE CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-328.588, domiciliado en San Felipe, Estado Yaracuy.

APODERADOS
JUDICIALES: Abogadas en ejercicio LIGIA BENITEZ DE OROPEZA, MARIA FERNANDA MARTINEZ CERMEÑO, BENNY ANSOIGER BECERRA CASTRO y FLOR DE MARÍA GONZALEZ CARRASQUEL, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.403, 125.355, 122.178 y 79.018 respectivamente.

DEMANDADOS: YORGUY TAIROUZ ZEITOUNI y ANTOINE TAIROUZ ZEYTOMNE, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.356.988 y V.-11.988.044 respectivamente
.
APODERADOS
JUDICIALES: Abogados en ejercicio JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS y MAURICE NAIM MOUKHALLALEH, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 120.074 y 113.231 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DECISION: SIN LUGAR

I
PARTE NARRATIVA

Se inició el presente juicio cuando en fecha “23 de enero de 2014” la abogada en ejercicio LIGIA BENITEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-3.947.246 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 24.403, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano ANTONIO JOSE CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-328.588, domiciliado en San Felipe, Estado Yaracuy, interpuso demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra los ciudadanos YORGUY TAIROUZ ZEITOUNI y ANTOINE TAIROUZ ZEYTOMNE, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.356.988 y V.-11.988.044, el primero en su carácter de arrendatario y el segundo en condición de fiador solidario respectivamente.

Por auto de fecha 27 de enero de 2014, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve y se ordenó emplazar a los ciudadanos YORGUY TAIROUZ ZEITOUNI y ANTOINE TAIROUZ ZEYTOMNE para que comparecieran al Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación a dar contestación a la demanda.

En fecha 5 de febrero de 2014, el demandante otorgó Poder Apud Acta a las abogadas LIGIA BENITEZ DE OROPEZA, MARIA FERNANDA MARTINEZ CERMEÑO, BENNY ANSOIGER BECERRA CASTRO y FLOR DE MARÍA GONZALEZ CARRASQUEL, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.403, 125.355, 122.178 y 79.018 respectivamente.

Por diligencia de fecha 11 de febrero de 2014, el demandante dejó constancia en autos de haber consignado al Alguacil del Tribunal los emolumentos necesarios para la práctica de la citación del demandado.

En fecha 17 de marzo de 2014, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en autos de la negativa de los demandados de firmar el recibo de citación.

Por auto de fecha 26 de marzo de 2014, y a solicitud del actor, se dispuso que el Secretario del Tribunal se trasladara al domicilio de los demandados a practicar su notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14 de abril de 2014, el Secretario del Tribunal dejo constancia en autos de haberle entregado la boleta de notificación a los demandados.

En fecha 21 de abril de 2014, los abogados JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS y MAURICE NAIM MOUKHALLALEH, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 120.074 y 113.231 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de los demandados, procedieron a consignar escrito de contestación a la demanda.

Por auto de fecha 2 de mayo de 2014, se agregaron a los autos y admitieron las pruebas promovidas por la apoderada judicial del actor.

En fecha 6 de mayo de 2014, tuvo lugar el acto de reconocimiento de documento fijado por este Tribunal, al cual comparecieron los ciudadanos NELSON EDUARDO RAMOS PAEZ y MARIANINA GENARO LARA a los fines de confirmar la autoría de los documentos que les fueron presentados a su vista.

Por auto de fecha 6 de mayo de 2014, se agregaron a los autos y admitieron las pruebas promovidas por los apoderados judiciales de la parte actora.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal procede a ello en base a las siguientes consideraciones:

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la demandante:
La parte actora, ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTRO antes identificado, en su libelo de demanda reseña que en fecha 13 de febrero de 2012 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano YORGUY TAIROUZ ZEITOUNI sobre un inmueble de uso comercial que el arrendatario destinó a la actividad de lavado de vehículos a través de la empresa “Auto Lavado San Jorge, C.A” gerenciada por el Arrendatario.

Que en la Cláusula Tercera del referido contrato, las partes convinieron en que la duración del mismo sería desde el 9 de octubre de 2011 al 9 de octubre de 2012, y que del contenido de dicho contrato se nota que la naturaleza del mismo es a plazo fijo y por tiempo determinado.

Que en virtud que el contrato culminó el 9 de octubre de 2012, a partir de dicha fecha comenzó a transcurrir la prorroga legal del mismo por el lapso de un (01) año, la cual llegó a su fin el 9 de octubre de 2012, tomando en cuenta que la relación contractual arrendaticia entre las partes tiene cuatro (4) años de vigencia contados a partir del 1 de septiembre de 2008, fecha en que las partes suscribieron el primer contrato de arrendamiento.

Que a pesar de las gestiones realizadas para que el arrendatario entregue voluntariamente el inmueble en cumplimiento de su obligación, se ha negado obstinadamente a hacerlo hasta la fecha, ocupando el referido inmueble de forma ilegítima.

Que el arrendatario convino a pagar la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500) diarios por cada día de demora en el cumplimiento de su obligación de devolver el inmueble al arrendador en la oportunidad que le correspondía.

Que según lo estipulado en la Cláusula Séptima del precitado contrato, el arrendatario quedó obligado a correr con los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble, quedando a cargo de las reparaciones mayores y menores del mismo, así como sufragar los costos de las facturas de los servicios públicos y privados.

Que de la Inspección Judicial realizada en fecha 12 de diciembre de 2012 por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial se evidencia claramente el incumplimiento del arrendatario, ya que se dejó constancia del deterioro que a la fecha de la inspección presentaba el inmueble.

Que se constituyó fiador solidario del arrendatario al ciudadano ANTONIE TAIROUZ ZEYTOMNE para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario.
Que el incumplimiento por parte de la arrendataria de devolver el inmueble le ha ocasionado daños y perjuicios a su patrimonio económico, ya que se han manifestado varios interesados en contratar sobre el referido inmueble, ofreciendo un canon de arrendamiento mucho más justo que el que paga el actual arrendatario, perdiendo así la oportunidad de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con un canon ajustado a la realidad económica del momento.

En virtud de todo ello, el actor demanda a los ciudadanos YORGUY TAIROUZ ZEITOUNI y ANTOINE TAIROUZ ZEYTOMNE por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, a los fines de que: 1) devuelvan el inmueble objeto del contrato; 2) restituyan el inmueble en las mismas condiciones que lo recibieron y ejecuten cualquier reparación que lo amerite por la suma de dinero que se desprende del presupuesto acompañado junto a la inspección Judicial; 3) Que los demandados cumplan con la entrega de las solvencias de los servicios públicos y privados; 4) Que cumplan o en su defecto, sean condenados a pagar la sanción de Quinientos Bolívares (Bs. 500) diarios por cada día que se mantengan en mora de la entrega del inmueble, sumando para la fecha de interposición de la demanda, la cantidad de Cincuenta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 52.500) y hasta la fecha en que el demandado cumpla con su obligación; 5) Que los demandados sean condenados a resarcir los daños y perjuicios que han provocado, por la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000); 6) Que en el caso que el demandado haya depositado en los Tribunales de esta Circunscripción, alguna cantidad en favor de su persona, esta le sea entregada con carácter indemnizatorio por los daños y perjuicios causados por el demandado y; 7)Solicita la condenatoria en costas procesales, por una cantidad no menor del 30% del valor total de las obligaciones demandadas.

Estimó la demanda en la cantidad de Quinientos Noventa y Cinco Mil Doscientos Seis Bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs.595.206, 66).

Alegatos del Demandado:
Los demandados en su escrito de contestación de la demanda, realiza rechazo específico a lo aludido por el actor, aduciendo que el contrato de arrendamiento in comento no precluyó en fecha 9 de octubre de 2013 por cuanto se renovó automáticamente.

Que no es cierto que empezara a transcurrir la prórroga legal, ya que llegado el término de vencimiento establecido en la Cláusula Tercera del Contrato, su persona en su condición de arrendatario se quedó en el uso y disfrute del inmueble arrendado sin oposición del arrendador, ya que la manifestación de la prórroga legal fue realizada por el arrendador de forma extemporánea en fecha 3 de diciembre de 2012, lo cual trajo como consecuencia que el contrato se prorrogara automáticamente por un (01) año más, es decir, desde el 9 de octubre de 2013 hasta el 9 de octubre de 2014, correspondiéndole al arrendatario un lapso de dos (02) años de prórroga legal, en virtud que la relación arrendaticia inició el mes de septiembre de 2008.

Rechazan que el inmueble arrendado se encuentre deteriorado, ya que de la Inspección Judicial practicada a dicho local se evidencia que en el mismo funciona un auto lavado, siendo común observar humedad en las paredes.

Impugnan el presupuesto del costo estimado de las obras de mantenimiento y reparación.

Niegan que tengan que pagar la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500) diarios por concepto de cláusula penal en virtud que en el Decreto Especial de Control y Regulación de los Arrendamientos de Inmuebles Comerciales, quedaron sin efecto las cláusulas penales contenidas en los contratos de arrendamiento y sería ilegal exigir el cumplimiento de tal cláusula.

Rechazan que deba cancelar la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000) por concepto de Daños y Perjuicios en función que no ha habido incumplimiento de las obligaciones contractuales de su parte, ya que como arrendatario, se encuentra solvente en los cánones de arrendamiento, tal y como consta en expediente de consignaciones Nº 4.470 llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. Asimismo, afirma que se encuentra solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados.

Impugnan la estimación de la demanda por cuanto la misma es exagerada, ya que los montos demandados no corresponden con la realidad de los hechos, ya que no existe incumplimiento de su parte en virtud que el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por un año y el valor de la demanda se determina acumulando los cánones de un año de acuerdo a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

III
ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES Y SU VALORACIÓN

Pruebas aportadas por la demandante:

1.-Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento cuyo Cumplimiento se demanda, de fecha 13 de febrero de 2012, inscrito bajo el Nº 19, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Segunda de la Ciudad de Maracay, Estado Aragua, acompañado junto al Escrito Libelar y ratificado en la etapa de promoción de pruebas. Dicho instrumento constituye el documento fundamental de la acción y se valora conforme a lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. El análisis de su contenido y la forma en que este afecte el destino de las pretensiones de las partes será analizado en la motivación del presente fallo.

2.-Original del Contrato de Arrendamiento que dio nacimiento a la relación arrendaticia entre los ciudadanos ANTONIO JOSE CASTRO y YORGUY TAIROUZ ZEITOUNI, de fecha 28 de agosto de 2008, autenticado por ante la Notaria Pública de Primera de la Ciudad de Maracay, Estado Aragua, bajo el Nº 21, Tomo 134 de los Libros llevados por dicha Notaria. Dicho documento fue acompañado junto al Escrito Libelar y ratificado en el lapso probatorio. Se valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. La forma en que el contenido de dicho instrumento incida en el presente juicio será valorado en la motivación del presente fallo.

3.- Inspección Judicial realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 12 de diciembre de 2013, cursante a los folios 25 al 78 del presente expediente, sobre el inmueble objeto del presente juicio. Dicha inspección fue acompañada junto al libelo de la demanda y ratificada en el lapso probatorio y se valora conforme a lo establecido en el artículo 1429 del Código Civil. Su repercusión en el presente juicio se valorará en la parte motiva del presente fallo.

4.- En el escrito de promoción de pruebas el demandante hace mención de unas documentales reseñadas por el mismo actor como “Segundo Contrato de Arrendamiento” y “Tercer Contrato de Arrendamiento” que no se toman en cuenta en la presente valoración por no haber sido consignados en el expediente.

5.- En el lapso probatorio, el demandante promovió instrumentos privados emanados de terceros denominados como “Cartas de Intención” las cuales fueron ratificadas mediante las testimoniales de los ciudadanos NELSON EDUARDO RAMOS PAEZ y MARIANNA GENNARO LAYA. Dichos instrumentos adquieren valor probatorio según lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, salvo la apreciación que se realice de su conducencia en la motivación del presente fallo.

Pruebas aportadas por los demandados:

1.-Promovieron el mérito favorable en autos, el cual no se toma en cuenta en la presente valoración por no constituir un medio de prueba válido en nuestro ordenamiento jurídico.

2.-Instrumento Privado consistente en comunicación suscrita por el ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTRO, dirigida al ciudadano YORGUY TAIROUZ de fecha 3 de diciembre de 2012, promovido y consignado en el expediente en el lapso probatorio, mediante el cual pretende demostrar la extemporaneidad de la notificación de prórroga legal realizada por el actor. Dicho instrumento se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, quedando para la parte motiva del presente fallo, el análisis sobre su conducencia y repercusión en el juicio.

3.- Recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre, promovidos y consignados en el lapso probatorio, con la finalidad de demostrar que la relación arrendaticia seguía en vigencia a pesar de haber fenecido el contrato. Dichas facturas al no haber sido impugnadas por el demandante, adquieren el valor probatorio de un instrumento privado reconocido. La relación lógica que guardan dichos instrumentos con el quid del asunto será establecida en la parte motiva del presente fallo.

4.- Carta emitida por el Consejo Comunal de Residencias Coromoto (Zona donde esta ubicada el inmueble arrendado) mediante la cual se quiere demostrar que el inmueble en referencia se encontraba en condiciones deplorables con anterioridad a que los arrendatarios empezaran a hacer uso de ese inmueble. Al ser un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al juicio, ha debido ser ratificado por quienes lo suscribieron a través de la promoción de la prueba testimonial, sin lo cual no puede tener validez y en consecuencia se desecha de la presente valoración, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 eiusdem.

5.-Copias Certificadas del Expediente Nº 4.470 consistente en expediente de consignaciones arrendaticias llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, con lo que se pretende demostrar el cumplimiento y solvencia del arrendatario en sus obligaciones inherentes a la relación arrendaticia en lo que se refiere al pago oportuno de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio. Dicho instrumento es valorado de acuerdo a lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. La apreciación de dicha documental en relación al fondo de lo debatido se realizará en la parte motiva del presente fallo.

IV
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad legal para ello, en su escrito de contestación, los demandados impugnaron la estimación de la demanda por considerarla exagerada, ya que a su decir, los montos demandados no corresponden con la realidad de los hechos por cuanto no existe incumplimiento de su parte. El Código de Procedimiento Civil en su artículo 38 le da oportunidad a la parte demandad de rechazar o impugnar la estimación realizada por el actor en su demanda, cuando la considere insuficiente o exagerada. Dicha situación es importante de dirimir, ya que de ello dependen algunas variantes o consecuencias jurídicas dentro del proceso, tales como el cobro de honorarios que deberá pagar la parte vencida a su contraria al concluir el proceso (Art. 286 C.P.C); y también constituye criterio determinante para establecer la competencia del órgano jurisdiccional que resolverá sobre el fondo de la controversia.

De la impugnación realizada por los demandados se colige que no sugirieron el monto o cantidad real que a su entender debía poseer la demanda, limitándose a rechazarla a secas por exagerada. Respecto a tal particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de diciembre de 2004, en Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez estableció lo siguiente:

(…) “cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin especificar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo promover una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor” (…) (Negrillas del Tribunal)

Del criterio anteriormente trascrito se aprecia que el rechazo o impugnación de la estimación de la demanda, comporta a su vez la sugerencia o indicación de cual es la cuantía correcta, para que en base a ello, las partes puedan realizar las probanzas respectivas y el Juez pueda decidir. Sin sugerencia o indicación por parte del demandado de la cuantía, debe tomarse como no realizada su impugnación y en consecuencia, debe tomarse como cierta la estimación de la demanda dada por el actor. Así se decide.-

V
PARTE MOTIVA

El quid de la presente litis versa en determinar si la prorroga legal derivada de la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos ANTONIO JOSÉ CASTRO y YORGUY TAIROUZ sigue en vigencia o si por el contrario, se encuentra fenecida, de cuyo destino dependerá la pretensión principal y varias pretensiones accesorias del actor.

En primer lugar, se debe partir de la norma que contempla y regula el supuesto de hecho que nos ocupa, es decir, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se transcribe parcialmente a continuación:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (06) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (02) años. (…)”

Del texto legal anteriormente trascrito, se evidencia que la prórroga legal constituye un derecho para el arrendatario y un deber para el arrendador si el arrendatario opta por acogerse a esta figura, la cual opera ipso iure sin necesidad de notificación o participación previa por parte del arrendador. Este beneficio se aplica para los inmuebles destinados a la actividad comercial que son objeto de contratos de arrendamiento a tiempo determinado. Su duración va a depender de la antigüedad que posea la relación arrendaticia.

Ahora bien, de una revisión material de las actas que conforman el presente expediente, resulta claro y es un hecho aceptado por las partes que la relación arrendaticia nació el 28 de agosto de 2008 (fecha en que se suscribió el primer contrato de arrendamiento entre los ciudadanos ANTONIO JOSÉ CASTRO y YORGUY TAIROUZ). Para determinar cuando esta relación arrendaticia finalizó, solo hace falta revisar el contenido del contrato suscrito en fecha 13 de febrero de 2012, cursante a los folios 14 y 15 del presente expediente, que marca una duración de un (01) año, comenzando en fecha 9 de octubre de 2011 e indicando como fecha de culminación el 9 de octubre de 2012. Bajo esta tesitura, podría concluirse que en principio, la prórroga legal iniciaría de pleno derecho a partir del 10 de octubre del año 2012 y finalizaría naturalmente el 10 de octubre de 2013. Sin embargo, resulta determinante el instrumento cursante al folio 141 del presente expediente, consistente en la participación que el ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTRO le hizo al arrendatario YORGUY TAIROUZ sobre la vigencia de la relación arrendaticia y de la prórroga legal que le concede en dicha misiva, la cual se trascribe parcialmente a continuación:

(…)” Además, Ud. Tiene una prórroga de ley por haber efectuado contratos por 4 años sucesivos una prórroga de 24 meses 2 Años consecutivos para seguir usando el galpón hasta el próximo 2014 Fecha en que se cumplirá la prórroga de ley. (…) Prorrogando hasta el día 28-08-2014 el contrato.” (…) (Negrillas del Tribunal)

De lo anterior puede apreciarse la clara voluntad del arrendador y demandante ANTONIO JOSÉ CASTRO otorgar una prórroga mayor de la que contempla el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, dos (02) años en vez de un (1) año en virtud del tiempo de vigencia que tenía la relación arrendaticia (cuatro años).

Ya que la relación arrendaticia es una relación jurídica que entra dentro de la esfera del derecho privado, en la mayoría de sus aspectos podrá estar presente el conocido principio de la autonomía de la voluntad que rige las relaciones civiles. En este caso, dicho principio tiene cabida si una de las partes decide mejorar a la otra en los beneficios que contempla la misma ley. Si el arrendador expresa de forma manifiesta su intención de acrecentar el lapso de prórroga del que ya gozaba el arrendatario de uno (01) a dos (02) años, bien puede hacerlo, ya que lo hace en pleno ejercicio de su condición de arrendador que le permite administrar y disponer del inmueble del modo que a bien tenga. Lo que nunca podría hacer sería desmejorar los beneficios que contempla la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como forzar al arrendatario a desocupar el inmueble antes de que finalice la prórroga legal que exige la ley.

La manifestación de voluntad que hace el ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTRO debe entenderse que fue realizada libre de coacción, en pleno uso de sus facultades mentales y con todas las características que identifican a una oferta, de la forma que establece el artículo 1137 del Código Civil, ya que en momento alguno fue impugnada ni desconocida por la persona a quien le fue opuesta, de manera que atendiendo a lo que establecen los artículos 1363 y 1364 eiusdem, se tiene legalmente por reconocida y legítima la manifestación de voluntad del arrendador ARTURO JOSÉ CASTRO de conservar al ciudadano YORGUY TAIROUZ en posesión del inmueble, por motivo de la prórroga legal que el mismo arrendador amplió en la mencionada comunicación.

Una pretensión nace y tiene validez en el mundo jurídico cuando la misma deriva de un texto normativo que consagra un supuesto de hecho y una consecuencia de derecho, lo cual se traduce en el derecho objetivo o norma objetiva. Cuando una manifestación de la actividad humana es identificada o subsumida dentro de uno de estos supuestos de hecho, nace para el accionante el derecho subjetivo, lo que da pie a que pueda reclamar la consecuencia de derecho que corresponda, siempre y cuando lo que se persiga sea exigible, lo cual es obvio ya que si la obligación cuyo cumplimiento se busca no es exigible, mal puede encuadrarse dentro del supuesto de hecho de la norma y verificarse el derecho subjetivo en concreto.

Pretender el cumplimiento de un contrato cuyos términos fueron modificados de manera unilateral por el mismo arrendador, se tornaría en una confusión que atentaría contra la seguridad jurídica del arrendatario, recordando que la pretensión del actor es el cumplimiento de un contrato que hubiese sido exigible de mantenerse incólume, hasta que se dio la participación realizada por el arrendador, la cual el arrendatario aceptó tácitamente, modificándose así los términos de la relación arrendaticia. Es por ello que la pretensión principal del actor, que es la entrega y desocupación del inmueble, motivada al supuesto vencimiento de la prórroga legal no puede prosperar, en virtud de la voluntad manifestada por el ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTRO de conceder una prórroga mayor a la establecida por la ley, y así se especificará con precisión en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-

En relación a la petición del actor de que se condene al accionado al pago del concepto estipulado en la parte infine de la cláusula tercera del contrato de fecha 13 de febrero de 2012, consistente en una sanción de Quinientos Bolívares (Bs. 500) diarios por día de retardo en la entrega del inmueble, lógico es afirmar que debe seguir la suerte de la pretensión principal, toda vez que si la prórroga legal no fenece sino hasta el 28 de agosto de 2014, no ha existido incumplimiento o retardo por parte del arrendatario en la entrega del inmueble en referencia y por lo tanto, no puede haber lugar a sanción alguna por ese concepto, hasta tanto no finalice la referida prórroga legal. Así se decide.-

Respecto a los daños y perjuicios reclamados por el demandante que a su decir, ha ocasionado el retardo injustificado del demandado en la entrega del inmueble, frustrando con ello las múltiples ofertas que ha recibido de terceros interesados en ocupar el mismo y obtener con ello una contraprestación monetaria más ajustada a la realidad, esta Juzgadora considera que uno de los elementos fundamentales de la relación de causalidad que debe esquematizar todo interesado en resarcir los daños y perjuicios derivados de un hecho ilícito se encuentra ausente, como es la culpa, que es la responsabilidad derivada del incumplimiento de la obligación por deficiencia de su voluntad, vale decir que cuando se habla de culpa, se hace referencia a una conducta que puede ser activa o pasiva, que ha sido la causante del incumplimiento del autor del daño. La culpa presupone una obligación que ha debido ser asumida por parte del deudor y que no se llevó a cabo en la forma en que estaba preestablecida. No podemos considerar que en el caso sub iudice estamos en presencia de culpa e incumplimiento ya que como se expuso anteriormente, el accionado se encuentra en posesión del inmueble por motivo de la misma voluntad del arrendador. Por lo que se puede concluir que hasta que el período concedido por el arrendador no fenezca, no puede hablarse de incumplimiento y mucho menos de daño, ya que en todo caso, el daño que puede estar sufriendo el arrendador sería motivado por su misma voluntad y en modo alguno podría ser reclamable al arrendatario. Así se decide.-

VI
PARTE DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, PRIMERO: Declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO intentada por el ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTRO en contra de los ciudadanos YORGUY TAIROUZ ZEITOUNI y ANTOINE TAIROUZ ZEYTOMNE todos anteriormente identificados. SEGUNDO: En consecuencia, se condena en costas al ciudadano ANTONIO JOSÉ CASTRO ya identificado, por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de procedimiento civil.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESDE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la ciudad de Maracay, a los veintidós (22) días del mes de mayo de 2014, Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ,

Dra. Luz María García Martínez.
EL SECRETARIO.

Abog. Luís Miguel Rodríguez

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo anuncio de Ley, siendo las 02:00 p.m.

El Secretario,

LMGM/hv.-
Exp. Nº 48.920.-