TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 21 de Mayo de 2014.
204° y 155°
Expediente Nº: 241-2013.-
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano IVAN ALFREDO LINARES FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.541.507.
ABOGADO ASISTENTE: Abogado. HECTOR JOSE OROPEZA CASTILLO, Inpreabogado Nº 84.024.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUAN BAUTISTA BALLEN CASTIBLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.172.855.
APODERADO JUDICIAL: Abogado JESUS OCTAVIO SANTOYO, Inpreabogado Nº. 96.

I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN BAUTISTA BALLEN CASTIBLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.172.855, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JESUS OCTAVIO SANTOYO, Inpreabogado Nº. 96, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 08 de Mayo de 2013 por el citado Juzgado mediante el cual declaro Parcialmente Con Lugar el Desalojo.
Mediante auto de fecha 12 de Julio de 2013, se fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente, a que conste en autos la última de las notificaciones ordenadas para que tenga lugar la audiencia oral y en fecha 12 de Mayo de 2014, se llevo a cabo la referida audiencia.
II.- DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios (82 al 92) del presente expediente, decisión de fecha 08 de Mayo de 2013, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la cual señaló:
“(…) Respecto al requisito “que el demandado no probare nada que le favorezca”, observa este Tribunal que el demandado no compareció a promover elemento probatorio alguno a su favor, es decir, no promovió ningún elemento que desvirtuara alguna de las pretensiones del actor con respecto a los alegatos esgrimidos en su escrito libelar; configurándose así el segundo de los elementos para la procedencia de la confesión ficta. En relación al último de los requisitos previstos, relativos a la pretensión del actor, la cual no sea contraria a derecho, observa este Tribunal que la acción por la cual se contrae el presente proceso es el Desalojo por la falta de pago de pensiones arrendaticias y la necesidad de ocupar el inmueble así como, acciones que se encuentran contenidas en artículo 91, numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; con lo cual se configura el tercer y último supuesto para que opere la Confesión Ficta. No obstante a lo anterior, conviene señalar que la presente acción fue interpuesta sobre la base de dos supuesto fácticos, es decir, la insolvencia en el pago de las pensiones arrendaticias y el estado de necesidad del propietario o de un pariente suyo. Al respecto observa quien aquí decide que, del elenco probatorio valorado anteriormente se evidencia palmariamente la insolvencia del Arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero 2011 a enero 2012. empero, respecto a la pretensión por de desalojo por estado de necesidad, se observa de la revisión detallada del expediente que no existe prueba alguna que sustente tal afirmación, ante lo cual la parte demandante no cumplió cabalmente con la carga probatoria en este alegato de conformidad con lo establecido en los artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Es por lo anteriormente expuesto que, este Tribunal en atención a lo establecido en el artículo 12 ejusdem, en referencia a que el Juez debe “atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”, concluye que indefectiblemente debe declarar la demanda parcialmente con lugar. Y , ASÍ SE DECIDE. Este Tribunal Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA opuesta, por Desalojo interpuesta por el ciudadano IVAN ALFREDO LINARES FERNANDEZ antes identificado, contra el ciudadano JUAN BAUTISTA BALLEN CASTIBLANCO, con fundamento en el numeral 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En consecuencia de CONDENA a la parte demandada a PRIMERO: A desalojar el inmueble constituido por una vivienda ubicada en la calle nueva, Nº 90, de la Urb. 23 de Enero, Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual cuenta con un area aproximada de doscientos setenta y dos metros cuadrados con treinta centímetros (272,30mts2) y alinderado de la siguiente manera Norte: en diez metros y cuarenta y cinco centímetros (10.45mts), con casa que es o fue de Ismael Lopez; Sur: su frente en diez metros y cuarenta y cinco centímetros (10.45mts) con calle nueva; Este: en veinticinco metros con diez centímetros (25,10mts) con casa de Vicente Rumbos; y Oeste: en veinticinco metros con diez centímetros (25.10mts) con casa de Oviedo Flores. SEGUNDO: A pagarle a la parte demandante como compensación por el uso y disfrute del inmueble la cantidad de Cuatro Mil Doscientos Bolívares (Bs. 4.200,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento vencidos de los meses que van de enero de 2011 a enero 2012, cada uno de ellos por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00). TERCERO: A pagarle a la parte demandante la cantidad de Cuatro Mil Novecientos Bolívares (Bs. 4.900,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento vencidos de los meses que van desde febrero de 2012 a la fecha de la presente decisión, cada uno de ellos por la cantidad de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,00)”…

III. DE LA APELACIÓN
Cursa al folio (101) de las presentes actuaciones, diligencia de fecha 11 de Junio de 2013, por medio de la cual fue interpuesto recurso de apelación por el ciudadano JUAN BAUTISTA BALLEN CASTIBLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.172.855, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JESUS OCTAVIO SANTOYO, Inpreabogado Nº. 96, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 08 de Mayo de 2013 por el citado Juzgado, y en el cual expresa lo siguiente:
“(…) A los fines legales pertinentes Apelo de la decisión del Tribunal de fecha 08 de Mayo de 2013, la cual fundamentare en su oportunidad legal. (…)”

IV DE LA AUDIENCIA ORAL
Cursa a los (folios 139 al 144) la celebración de la Audiencia Oral y Pública, de fecha 12 de Mayo de 2014, en la presente Acción de Desalojo signada con el Nº 241-2013, donde se dejó sentado lo siguiente:
“En horas de Despacho del día de hoy, Lunes Doce (12) de Mayo de Dos Mil Catorce (2.014), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), oportunidad fijada por este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, para que tenga lugar el acto de AUDIENCIA ORAL en el juicio por Desalojo signado con el Nº 241-2013. Se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo y se deja expresa constancia de la comparecencia de la parte actora ciudadano IVAN ALFREDO LINARES FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.541.507, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Héctor José Oropeza Castillo, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 84.024. Así mismo se deja constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte demandada abogado en ejercicio Jesús Octavio Santoyo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 96. Se inició el acto y la Juez Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, MAIRA ZIEMS., dictó las pautas del proceso, concediendo a las partes presentes un lapso de diez (10) minutos para que hagan su exposición respectiva, igualmente le indico a la parte actora si desea en el presente acto consignar algún elemeto probatorio permitido en segunda instancia, manifestando la misma que no consignaría prueba alguna. Acto seguido se inició el debate con la exposición del abogado Héctor José Oropeza Castillo, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 84.024, asistiendo en este acto al ciudadano IVAN ALFREDO LINARES FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.541.507, quien señaló: “buenos días ciudadana juez, secretaria y colega. Conforme a los establecido en el artículo 193 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda ratifico en todas y cada una de sus partes la sentencia mediante de la cual se declaro con lugar la demanda, haciendo valer en este acto las pruebas que fueron admitidas como lo son contrato de arrendamiento, acto administrativo, las consignaciones por parte de la parte demandada donde se evidencia que no se realizo ningún deposito de igual manera se consignaron una serie de acto que se realizaron en el año 2010 donde el demandado convino en la entrega del inmueble y que igualmente no se ha materializado la entrega del referido apartamento. Es todo. Termino”. En este estado, se le concede un lapso de diez (10) minutos para que el apoderado judicial de la parte demandada alegue sus argumentos, quien señalo: “buenos días en este acto ratifico en todas y cada unas de sus partes el escrito con respecto a los actos que estamos ventilando el día de hoy pienso que no estamos aquí para determinar que el articulo tal de la ley tal ni el reglamento de la misma ley ni ninguna otra disposición relacionada con la materia inquilinaria es la que tratamos de ventilar lo que estamos buscando es una solución de una situación que se ha planteado si no las circunstancias que rodean la presente situación. En una oportunidad mi persona se dirigió al lugar de donde vive el ciudadano Ivan Linares (supra identificado) para resolver esto sin mayor problema pero el ciudadano se negó. Lo que se trata de resolver en esta audiencia de mucha importancia tanto para las partes como para el ente jurídico involucrado si se quiere, en vista de tales hechos yo mi persona en representación de la parte demandada Juan Bautista Ballen ampliamente identificado ofrezco como solución de lo planteado lo siguiente primero poner al día los cánones de arrendamientos por los cuales se ha demandado por la presunta insolvencia de mi representado segundo: pagar a partir de la fecha de hoy un canon mensual de mil bolívares mientras se desocupa el inmueble objeto de este procedimiento que estamos tratando en el día de hoy y ello lo hago por cuanto actualmente yo personalmente he tratado de ubicar de conseguir otro sitio para donde se vaya mi representado pero ha sido imposible por la circunstancia de que actualmente nadie alquila su inmueble para no tener problema por lo que conocemos la prohibición de los desalojos. Ciudadana juez en el caso concreto invoco las circunstancia de que según el articulado de las referidas normas que regulan o que controlan la situación inquilinaria en el país en ningún momento ha sido la intención tanto del representado en este acto por mi persona en no pagar si no que en el principio el demandante se negó a recibir el pago. En este estado el apoderado judicial de la parte demandada consignar copia certificada de asiento del libro de distribución de demandas llevada del 24-03-2011 hasta el 21-09-2011, constante de cuatro (4) folios útiles, expedido por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua y copia de dos (2) cheques que esta ofreciendo al actor, esta alzada ordena agregar a los autos las referidas copias. Asimismo manifestó que este Tribunal de esta alzada tiene la amplitud para decidir, tome en cuenta la situación planteada”. En este estado, se le concede un lapso de diez (10) minutos para la replica del abogado Héctor José Oropeza Castillo, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 84.024, asistiendo en este acto al ciudadano IVAN ALFREDO LINARES FERNANDEZ, quien señalo: Ratificando todo lo expuesto este procedimiento surgió a esta alzada por apelación de la misma parte demandada es un procedimiento que le corresponde. Simplemente que cuando el hizo su apelación puede basarme en el articulo que mencione, el tuvo oportunidad de traer esas pruebas fue en el acto administrativo y en el juzgado de la causa y no lo hizo, en virtud de que en esa oportunidad se realizo una demanda por dos concepto una la falta de pago y otra la necesidad de ocupación de inmueble por un familiar. El artículo 91 de la referida ley establece que agotada la vía administrativa judicial por falta de pago pierde los beneficios de ley. En el año 2010 se le dio oportunidad de 08 meses para que buscara vivienda y no lo logro y luego se le dio una oportunidad de 03 meses más. En esa oportunidad tuvo la posibilidad de mudarse en esta oportunidad aquí en el superior se le dio un plazo de tres meses más y no se concreto nada, entonces no puedo aceptarle un aumento del canon porque estaría causándole un daño irreparable a mi representado, solo quiere la entrega material del inmueble y el pago. Es todo”.En este estado, se le concede un lapso de diez (10) minutos para la contra replica del apoderado judicial de la parte demandada quien señalo: “En este estado el abogado representante de la parte demandada expongo lo siguiente: mi persona como representante del demandado no se puede ubicar en que el ha incumplido con los ofrecimientos de desocupar el inmueble en las oportunidades tanto de la alcaldía como la superintendencia de inquilinato del estado Aragua debido a que mi intervención siempre ha sido con el norte y la intención de resolver en la mejor forma posible la situación planteada. Sin que se lesione los intereses tanto de la parte demandante como de mi representado si no que haya de parte y parte consenso para tal fin. Por lo que refuto ampliamente lo expuesto por el respetado colega como asistente o apoderado del arrendador o propietario Ivan Linares ya identificado en autos de este expediente N° 241, nomenclatura del tribunal de alzada donde nos encontramos disertando sobre el problema planteado. Y en consecuencia mantengo lo expuesto en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento a razón de trescientos cincuenta bolívares hasta el día de hoy y de un mil bolívares, hasta el momento en que se le entregue a la parte accionante el inmueble totalmente desocupado. La intención del abogado actuante como representante del demandado Juan Bautista Ballen; es decir, que con ello ratifico lo dicho, en que no salgan o sigan siendo lesionados los derechos tanto, del demandado como de la parte demandada con esto concluyo mi exposición”. Se cierra la audiencia a las diez y cuarenta de la mañana (10:40 a.m.), y se concede un lapso de treinta minutos (30) minutos, para reanudar la audiencia a tenor de lo establecido por el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Concluido el lapso señalado, el Tribunal procede a reanudar la audiencia oral y dictar el fallo correspondiente siendo las once y diez minutos de la mañana (11:10a.m), a cuyo efecto se solicita su lectura por secretaria contenido en los términos siguientes: de conformidad con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda esta Alzada pasa de seguidas a dictar el DISPOSITIVO DEL FALLO correspondiente a la presente causa signada bajo el Nº 241-2013, en tal sentido, considera imperioso señalar que estamos en presencia de la Apelación de una sentencia definitiva de desalojo, siendo que la misma se emite en virtud de que el A Quo considera, en su sentencia definitiva de fecha 08-05-2013, declaró parcialmente Con Lugar la Demanda, ordenando el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, al pago de la parte actora por compensación por el uso y disfrute del inmueble la cantidad de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200,00) correspondiente a los cánones de arrendamientos vencidos de los meses correspondientes a enero 2011 a enero 2012 a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00) mensuales a pagar igualmente como compensación de uso y disfrute del inmueble la cantidad de cuatro mil novecientos bolívares (Bs. 4.900,00) desde febrero 2012 a la fecha de la decisión. De la revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente esta superioridad pudo constatar que en efecto el actor no alcanzo a probar la necesidad alegada en su escrito libelar, sin embargo de las pruebas que constan en el expediente se observa que si se alcanzo a probar el hecho de que el demandado no cumplió con la obligación de cancelar en tiempo hábil los cánones de arrendamiento pactado en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y firmado por ante la Notaria Pública Primera de Maracay en fecha 03 de Agosto de 2006, se observa igualmente que el actor agoto la vía administrativa ordenada por nuestra legislación para accionar judicialmente motivo por el cual es imperativo para quien aquí decide declarar Parcialmente la demanda y ordenar el Desalojo del inmueble objeto de arrendamiento. Con base a lo planteado y dados los razonamientos que antecede considera quien aquí decide que el presente Recurso de apelación es procedente, motivo por el cual el mismo ha de prosperar, quedando en virtud a ello confirmada la sentencia del A Quo solo en cuanto a la falta de pago, siendo que la actora no trajo a los autos los elementos suficientes que sustente su afirmación en cuanto a la necesidad del inmueble. Así se decide. En razón de las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Segundo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN BAUTISTA BALLEN CASTIBLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-24.172.855, contra la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de Mayo de 2013. SEGUNDO: SE CONFIRMA, la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de Mayo de 2013. TERCERO: Se Acuerda el Desalojo del Inmueble constituido por una vivienda ubicada en la calle nueva, Nº 90, de la Urb. 23 de Enero, Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual cuenta con un area aproximada de doscientos setenta y dos metros cuadrados con treinta centímetros (272,30mts2) y alinderado de la siguiente manera Norte: en diez metros y cuarenta y cinco centímetros (10.45mts), con casa que es o fue de Ismael Lopez; Sur: su frente en diez metros y cuarenta y cinco centímetros (10.45mts) con calle nueva; Este: en veinticinco metros con diez centímetros (25,10mts) con casa de Vicente Rumbos; y Oeste: en veinticinco metros con diez centímetros (25.10mts) con casa de Oviedo Flores. CUARTO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas. Se reserva este Tribunal el lapso de cinco (05) días, contados a partir del día siguiente a éste, exceptuando sábado y domingo, así como día feriado, y los declarados no laborales, dentro de los cuales se publicara la integridad del fallo. Asimismo, esta Alzada deja constancia expresa de la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la presente audiencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 122 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide, es todo, se leyó y conformes firman…”

V.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto, este Tribunal Superior lo hace con base a las siguientes consideraciones:
El presente caso, surge a través de la demanda por Desalojo interpuesta el 01 de Febrero de 2012, ante el Juzgado Primero de de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, por el ciudadano IVAN LINARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.541.507, en contra del ciudadano JUAN BALLEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.172.855.
Posteriormente, en fecha 23 de Febrero de 2012, el Juzgado Primero de de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, mediante auto admitió la presente.
Ahora bien, el Juzgado Primero de de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, dictó sentencia definitiva, en fecha 08 de Mayo de 2013, mediante la cual declaro Parcialmente Con Lugar la demanda, la cual fue objeto de apelación por parte del ciudadano JUAN BAUTISTA BALLEN CASTIBLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.172.855, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JESUS OCTAVIO SANTOYO, Inpreabogado Nº. 96, mediante diligencia presentada en fecha 11 de Junio de 2013.
En este sentido, esta Juzgadora evidenció que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar si la sentencia dictada por el Juzgado Primero de de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 31 de Mayo de 2013 se encuentra o no ajustada a derecho, por lo tanto, quien decide considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente expediente para verificar la procedencia o no de la presente demanda por Desalojo, por lo que, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
En este sentido, la parte actora en su libelo de demanda alegó:
- Que “(…) dicho inmueble lo arrendé al ciudadano JUAN BAUTISTA BALLEN CASTIBLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.172.855 y de este domicilio en fecha primero (01) de agosto de dos mil seis (2006), mediante contrato de arrendamiento presentado para su autenticación ante la Notaria Primera del Municipio Girardot, Maracay Estado Aragua quedando inserto bajo el Nº 89, tomo 117, de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Primera de Maracay, por el termino de un (01) año fijo. Dejando claro que si era voluntad de ambas partes continuar con el arrendamiento se fijaría un nuevo contrato, cuestión que fue totalmente infructuosa debido a que el Arrendador se negó a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, en dicho contrato de arrendamiento se obligó a cancelar un canon de arrendamiento por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) mensuales; a lo que es lo mismo hoy día TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (350,00BF).
- Que, niega estar en estado de insolvencia a partir de enero del 2011 hasta esa fecha, lo que yo contradigo y pruebo con las tres (03) certificaciones arrendaticias, de los tres (03) tribunales competentes de la Jurisdicción Civil, la no consignación de ningún tipo de canon de arrendamiento efectuado a favor de mi persona ni en consonancia con el inmueble objeto de litigio. Ni me ha efectuado NINGUN PAGO de manera personal, en dinero efectivo o vaucher de alguna entidad bancaria de donde yo sea titular de la cuenta.
- Que el arrendatario ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a enero 2011 a enero 2012, lo que constituye una clara violación a lo establecido en la cláusula segunda del contrato antes descrito así como lo previsto en las normas legales que rigen la materia.
- Que tengo una hija legitima la cual es madre de dos hijos y divorciada, la cual en reiteradas oportunidades ha requerido de mi ayuda como progenitor a ser auxiliada por mi persona para ocupar este inmueble y así mejorar su calidad de vida y la de mis nietos.
La actora fundamentó su acción en el artículo 91 numeral 1 y 2 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De lo anterior se evidencia, que los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar la procedencia o no de la acción por Desalojo interpuesta.
En este sentido, considera oportuno esta Superioridad entrar a valorar el acervo probatorio consignado por las partes del proceso.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora anexo al escrito libelar los siguientes medios probatorios:
1.- Promovió Original de Contrato de Arrendamiento debidamente notariado ante la Notaria Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 03 de Agosto de 2006, quedando inserto bajo el Nº 89, tomo 117, de los libros de autenticaciones. Demostrando así que el demandante Ivan Alfredo Linares Fernández (supra identificado), suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadana Juan Bautista Ballen Castiblanco (supra identificado), parte demandada en el presente juicio. Al respecto, este Tribunal Superior observa que el anterior documento constituye un instrumento público, el cual no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente por lo que se otorga valor probatorio de conformidad de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se valora.-
2.- Promovió tres citaciones dirigidas al ciudadano Juan Ballen (supra identificado) emitida por la Alcaldía del Municipio Girardot Unidad de Arrendamientos Inmobiliarios de fechas 02-03-2010, 05-04-2010 y 25-04-2011, donde se demuestra los intentos de conciliación por parte del demandante en el presente juicio. Por cuanto se esta en presencia de documentos públicos administrativos, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se valora.-
3.- Promovió Constancia de dos (02) Denuncia, emitida por la Alcaldía del Municipio Girardot, Unidad de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando demostrado una vez que el demandante el en presente juicio buscaba una solución a la problemática de desalojo con respecto a su bien inmueble objeto de la presente controversia. Por cuanto se esta en presencia de documentos públicos administrativos, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se valora.-
4.- Promovió original de acta de conciliación de fecha 27-04-2010 y 08-12-2010, emitida por la Unidad de Arrendamientos Inmobiliario Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua. Por cuanto se esta en presencia de documentos públicos administrativos, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se valora.-
5.- Promovió copia simple marcada con las letras I, J, K, cursante a los folios (17, 18 y 19), de comprobantes médicos, siendo que las referidas copias no guardan relación con el hecho controvertido quien aquí suscribe se ve en la imperiosa necesidad de desecharla del proceso por impertinente. Así se desecha.-
6.- Promovió original de constancia donde se evidencia que se llevo a cabo la conciliación en fecha 29-09-2011, emitida por la dirección de inquilinato del estado Aragua, en este sentido estamos en presencia de un documento administrativo, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado que el actor en el presente juicio agoto de manera efectiva la vía administrativa establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
7.- Promovió copia simple de documento emanado por la Defensoría del Pueblo del Estado Aragua de fecha 19-07-2011, en tal sentido el contenido del referido documento no guarda relación con el hecho controvertido en el presente juicio, en consecuencia quien aquí suscribe se ve en la imperiosa necesidad de desecharlos del proceso. Así se desecha.-
8.- Promovió copia simple de boleta de citación emitida por la dirección de inquilinato del estado Aragua, de fecha 17-08-2011, de la misma se desprende la intención del actor en buscar la conciliación y agotar la vía administrativa correspondiente tal y como lo exige la ley, siendo que la misma no fue tachada ni impugnada en la oportunidad legal correspondiente quien aquí suscribe le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.
9.- Promovió original de boleta de citación emitida por la dirección de inquilinato del estado Aragua, de fecha 09-09-2011, de la misma se desprende la intención del actor en buscar la conciliación y agotar la vía administrativa correspondiente tal y como lo exige la ley, se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se valora.
10.- Promovió Original de Certificación Arrendaticia cursante desde el folio 24 al folio 30 del presente expediente, emitido por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 12-08-2011, de esta solicitud se desprende que efectivamente no cursa ante el referido juzgado consignación de pago de arrendamiento realizada por el demandado a favor del actor, por cuanto se esta en presencia de un Documento Público, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
11.- Promovió Original de Certificación Arrendaticia cursante desde el folio 31 al folio 39 del presente expediente, emitido por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 22-09-2011, de esta solicitud se desprende que efectivamente no cursa ante el referido juzgado consignación de pago de arrendamiento realizada por el demandado a favor del actor, por cuanto se esta en presencia de un Documento Público, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
12.- Promovió Original de Certificación Arrendaticia cursante desde el folio 40 al folio 47 del presente expediente, emitido por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 09-08-2011, de esta solicitud se desprende que efectivamente no cursa ante el referido juzgado consignación de pago de arrendamiento realizada por el demandado a favor del actor, por cuanto se esta en presencia de un Documento Público, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
13.- Promovió copia simple de acto conciliatorio y decisión, emitida por la dirección de inquilinato del estado Aragua de fecha 29-09-2011, cursante desde el folio 48 al folio 50 y su vuelto donde se desprende que las partes en el presente juicio no llegaron a un acuerdo, siendo que las referidas copias no fueron tachadas ni impugnadas en la oportunidad procesal correspondiente y por cuanto estamos en presencia de copias de actuaciones administrativas se le otorga valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Así se valora.
14.- Promovió documento privado de fecha 29-10-2011, siendo que el mismo no fue ratificado en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí suscribe debe desecharlo del proceso. Así se desecha.-

Durante el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
1.- Promovió el merito favorable de los autos, es criterio de quien decide, que el mérito favorable de los autos no es susceptible de valoración, ya que no constituye prueba, pues resulta del análisis de todas las pruebas traídas al proceso, las cuales pueden favorecer o no a cualquiera de las partes. Además ha sido reiterada la jurisprudencia tal y como lo ha establecido nuestro máximo tribunal en sentencia del 30 de Julio de 2001, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala: “Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse así se decide”. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567). Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes transcrito, este operador de justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte actora a través de su apoderada judicial en su escrito de promoción de pruebas. Así se decide.-
2.- Promovió Original de Contrato de Arrendamiento debidamente notariado ante la Notaria Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 03 de Agosto de 2006, quedando inserto bajo el Nº 89, tomo 117, de los libros de autenticaciones. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
3.- Promovió tres citaciones dirigidas al ciudadano Juan Ballen (supra identificado) emitida por la Alcaldía del Municipio Girardot Unidad de Arrendamientos Inmobiliarios de fechas 02-03-2010, 05-04-2010 y 25-04-2011. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
4.- Promovió Constancia de dos (02) Denuncia, emitida por la Alcaldía del Municipio Girardot, Unidad de Arrendamientos Inmobiliarios. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
5.- Promovió original de acta de conciliación de fecha 27-04-2010 y 08-12-2010, emitida por la Unidad de Arrendamientos Inmobiliario Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
6.- Promovió copia simple marcada con las letras I, J, K, cursante a los folios (17, 18 y 19), de comprobantes médicos. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
7.- Promovió original de constancia donde se evidencia que se llevo a cabo la conciliación en fecha 29-09-2011, emitida por la dirección de inquilinato del estado Aragua. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
8.- Promovió copia simple de documento emanado por la Defensoría del Pueblo del Estado Aragua de fecha 19-07-2011. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
9.- Promovió copia simple de boleta de citación emitida por la dirección de inquilinato del estado Aragua, de fecha 17-08-2011. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
10.- Promovió original de boleta de citación emitida por la dirección de inquilinato del estado Aragua, de fecha 09-09-2011. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
11.- Promovió Original de Certificación Arrendaticia cursante desde el folio 24 al folio 30 del presente expediente, emitido por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 12-08-2011. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
12.- Promovió Original de Certificación Arrendaticia cursante desde el folio 31 al folio 39 del presente expediente, emitido por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 22-09-2011. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
13.- Promovió Original de Certificación Arrendaticia cursante desde el folio 40 al folio 47 del presente expediente, emitido por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 09-08-2011. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
14.- Promovió copia simple de acto conciliatorio y decisión, emitida por la dirección de inquilinato del estado Aragua de fecha 29-09-2011, cursante desde el folio 48 al folio 50 y su vuelto. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
15.- Promovió documento privado de fecha 29-10-2011. Siendo que dicha prueba fue valorada supra, quien aquí suscribe ratifica su valoración. Así se valora.-
16.- Promovió como testigo a la ciudadana Zulima Núñez, titular de la cédula de identidad Nº V-21.551.682, la ciudadana anteriormente enunciado no compareció al acto en tal sentido el mismo se declaro desierto, en consecuencia esta juzgadora nada tiene que valorar al respecto. Así se valora.-
Durante la Audiencia Oral el apoderado judicial de la parte demandada consignó los siguientes medios probatorios:
1.- Promovió Copia Certificada del Libro de Distribución de demandas de fecha 12 de Marzo de 2014, proveniente del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, donde ciertamente se evidencia que el apoderado judicial de la parte demanda introdujo la demanda de consignación pero no se prueba si realizó consignación de arrendamiento alguna, por lo que dicha copia certificada no trae a los autos elementos probatorios que demuestren la solvencia del demando en el presente juicio, por lo que quien aquí decide debe desecharla del proceso. Así se desecha.-
2.- Promovió dos (02) cheques de gerencia a favor del demandante para llegar a un posible acuerdo, pero es el caso que el actor en el presente juicio no acepto el referido acuerdo expuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, por lo que esta alzada nada tiene que valorar al respecto.-
Ahora bien, visto y revisado el acervo probatorio se evidencia que estamos en presencia de una demanda por DESALOJO.
En tal sentido el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario señala:
“la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario”.
Por lo que, el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinar por cuanto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante contrato escrito, se le dejó después de vencido el plazo de posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
Ahora bien, el desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo al contenido del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:
“ solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes casuales: 1.- en inmuebles destinados a viviendas, que el arrendataria o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada , de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, para tal fin…”
Asimismo, señala el artículo 92 eiusdem lo siguiente:
“…el arrendatario o arrendataria que sea demandada o demandado por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta ley…”(sic)
Igualmente, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, señalan:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En éste sentido, observa ésta Superioridad que, las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio del arrendamiento, para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con ese espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la falta de pago por el arrendatario de 4 mensualidades, de acuerdo a lo señalado en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda antes trascrito.
Ahora bien dispone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone con relación al canon de arrendamiento, señala lo siguiente:
“Artículo 62. El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. Artículo 68. El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. No se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa.”
De las normas antes trascritas se evidencia que todo arrendatario tiene el deber de hacer los pagos mensuales del canon de arrendamiento vencido, lo cuales deberán ser pagados los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes; es decir, que por ejemplo si estamos en el mes de mayo vencido este mes el arrendatario tiene los primeros 5 días hábiles del mes de junio para hacer el pago validos del canon de arrendamiento, en caso contrario el pago se entenderá mal efectuado y en consecuencia vencida 4 mensualidades en dicha condición el arrendador podrá solicitar el desalojo del arrendatario.
En el presente caso se está en presencia de la referida causal de desalojo por falta de pago, debido a que la parte demandada dejó de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de enero 2011, por tal circunstancia se encuentra incumpliendo con lo pactado en el contrato de arrendamiento.
En este sentido de la revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte demandada no consigno prueba fehaciente que desvirtúe lo alegado por el actor en su escrito libelar y siendo que el demandante consigno a los autos certificaciones arrendaticias de los Juzgado Primero, Segundo y Tercero de los Municipios de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, donde se demuestra que el demandado no realizó consignaciones correspondiente al canon de arrendamiento de la vivienda que habita, las cuales se le dieron pleno valor probatorio en líneas anteriores, en consecuencia no queda duda de la existencia de la falta de pago del arrendatario por lo que la demanda incoada por desalojo incoada por el ciudadano IVAN ALFREDO LINARES FERNANDEZ, (ya identificado), contra el ciudadano JUAN BAUTISTA BALLEN CASTIBLANCO (ya identificado), debe ser declarada con lugar como en efecto se declara solo con respecto a la falta de pago.
En cuanto a la necesidad del inmueble que el arrendador señala en su escrito libelar, esta superioridad debe señalar lo previsto en el artículo 91, numeral 2 de la Ley para la Regularización y control de de los Arrendamientos de Vivienda señala:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2.-“En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”.Subrayado y negrita de esta alzada.-

Asimismo el autor Gilberto Guerrero Quintero señala en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, página 194 y 195 lo siguiente: En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitada, deben probarse tres (03) requisitos:
“La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así , sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.
“Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)”
“La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual”

Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“.Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” , éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”
.(Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…” De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1) que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado
2) la propiedad sobre el inmueble
3) el vínculo consanguíneo aducido
4) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con
aportación de elementos probatorios de la necesidad
5) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad

En el caso sub lite, lo que pretendía el actor, era invocar la necesidad de su hija. La causal segunda de desocupación (Artículo 91. Numeral “2”), se refiere a la “necesidad”, de ocupación del inmueble por parte del propietario o de algún pariente consanguíneo hasta el segundo grado, siendo que el Juez de la causa, en razón de las pruebas consignadas por el solicitante, debe considerar, o no, comprobada suficientemente dicha causal aducida, tal cual lo expresa el Doctor HERMES HARTING. El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia. Editorial Librosca. Caracas, 1996. Pág. 38).
En el caso sub lite, no se encuentra demostrada la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para su hija, por lo cual, habiendo alegado el actor que su hija es madre divorciada y tiene dos hijos, necesita habitar una vivienda cómoda. Esto representa una situación de hecho que debió ser probada para ser apreciada por el Juzgador es decir, debió haberse alegado y probado la situación de su hija. Circunstancia ésta que tampoco fue probada. No es menos cierto que es requisito “Sine Cua Nom” para que proceda el numeral “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el hecho de que el hijo tenga “Necesidad” de ocupar dicho inmueble lo cual no consta a los autos. Así lo ha señalado otro autor patrio de nombre JOSE LUIS VARELA (Legislación Inquilinaria Practica. Editorial el Guay. Caracas. 1.997. Pág. 181).
En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no en otro particular. (GILBERTO GUERRERO QUINTERO. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000).
Para nuestra Corte Primera en lo Contencioso Administrativo (fallo del 22 de Octubre de 1.991), la necesidad de ocupar el inmueble se materializa cuando el solicitante demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría.
En el caso sub lite, el actor dice que su hija es madre divorciada y tiene dos hijos, necesita habitar una vivienda cómoda, circunstancia que le hace generar la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, pero dicha prueba no aparece a los autos, debiendo declarar tal pretensión deducida, sin lugar, y así se establece.
Por todas las razones de hechos y de derecho expuestas anteriormente, esta Juzgadora concluye que, debe ser declarado SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano JUAN BAUTISTA BALLEN CASTIBLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.172.855, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JESUS OCTAVIO SANTOYO, inscrito en el Inpreabogado Nº. 96, contra la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 08 de Mayo de 2013. Así se decide.-
VI. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN BAUTISTA BALLEN CASTIBLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-24.172.855, contra la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de Mayo de 2013.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 08 de Mayo de 2013.
TERCERO: Se Acuerda el Desalojo del Inmueble constituido por una vivienda ubicada en la calle nueva, Nº 90, de la Urb. 23 de Enero, Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual cuenta con un area aproximada de doscientos setenta y dos metros cuadrados con treinta centímetros (272,30mts2) y alinderado de la siguiente manera Norte: en diez metros y cuarenta y cinco centímetros (10.45mts), con casa que es o fue de Ismael Lopez; Sur: su frente en diez metros y cuarenta y cinco centímetros (10.45mts) con calle nueva; Este: en veinticinco metros con diez centímetros (25,10mts) con casa de Vicente Rumbos; y Oeste: en veinticinco metros con diez centímetros (25.10mts) con casa de Oviedo Flores.
CUARTO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia.
Dado firmado y sellado en la sala de este Despacho Juzgado Superior Segundo en lo civil, mercantil, transito y bancario de la circunscripción Judicial del estado Aragua. Maracay a los veintiún (21) días del mes de Mayo de Dos Mil Catorce (2014).-
LA JUEZ SUPERIOR,

DRA. MAIRA ZIEMS.
LA SECRETARIA,

ABG. JHEYSA ALFONZO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 03:00 de la tarde.- LA SECRETARIA,

ABG. JHEYSA ALFONZO

Exp. 241-2013.-
MZ/JA.-