REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 18 de noviembre de 2014
204º y 154º
Vistas las actas
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Alberta Gisela Siniscalchi Sur, Diana Elizabeth Siniscalchi de Yánes y Martha Emilia Siniscalchi Sur, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.-5.564.467, V.- 4.888.016, y V.- 4.353.630, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Juan José Niño Silverio y Pellegrino Cioffi Delgado, abogados en ejercicio y debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 113.995 y 185.403, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIETE: Cyber Only Place, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 3 de agosto de 2001, bajo el Nº 46, Tomo 147-A-Pro, en la persona de su representante legal, ciudadano Juan Ernesto Surth Torres, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.613.941.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Nelson Figallo, Prisca Malave de Figallo y Jessica Carolina Arcia Pérez, abogados en ejercicio, y debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 823, 21.555 y 97.210, respectivamente.
MOTIVO: Desalojo (definitiva).
EXPEDIENTE: AP71-R-2014-0001079.
I
ANTECEDENTES
Conoce esta Alzada de apelación interpuesta en fecha 17 de octubre de 2014, por la representación judicial de la parte demandada, abogado Jessica Arcia Pérez, contra sentencia proferida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 16 de octubre de 2014.
Se inicio el presente juicio mediante escrito libelar consignado por los abogados Juan José Niño Silverio y Pellegrino Cioffi Delgado, actuando en representación judicial de las ciudadanas Alberta Gisela Siniscalchi Sur, Diana Elizabeth Siniscalchi de Yanes y Martha Emilia Siniscalchi Sur, mediante el cual procedieron a demandar a Cyber Only Place, C.A. con motivo de desalojo, alegando, la imperiosa necesidad que sostienen de ocupar el local comercial dado en arrendamiento.
El tribunal de instancia en fecha 10 de marzo de 2014, le dio entrada al presente expediente ordenando la citación de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Por diligencia de fecha 08 de abril de 2014, la representación judicial de la parte demandada se dio por citada en la presente causa y ejerció recurso de recusación contra el Juez del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas, de conformidad con el numeral 12 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, en razón a ello dicho tribunal levantó acta de descargo en fecha 8 de abril de 2014.
Previo sorteo respectivo, el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada al presente expediente, en esta misma fecha, la representación judicial demandada le dio contestación y reconvención a la demanda, en este orden de ideas, alego la demandada reconviniente que ha venido cancelando montos superiores a los cañones de arrendamiento correspondientes a los locales comerciales objeto de contrato, por cuanto, a su decir según Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, los montos a cancelar son menores que los requeridos mensualmente; en este sentido, en fecha 24 de abril de 2014, la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención, negando, rechazando y contradiciendo lo alegado por la demandada reconviniente, puesto que, a su decir la resolución referida no ha adquirido fuerza de cosa juzgada, por cuanto, fue ejercido recurso de apelación.
La representación judicial demandada, en fecha 30 de abril de 2014, consigno escrito de promoción de pruebas, derecho el cual fue ejercido en fecha 02 de mayo del mismo año por la parte actora, en este sentido, por auto de fecha 05 de mayo del presente año, el Tribunal A quo admitió las pruebas aportadas por las partes.
La representación judicial de la parte demandada, en fecha 07 de mayo de 2014, apeló del auto de admisión de pruebas, en la misma fecha, la representación judicial actora solicitó la plena identificación de los testigos en el auto de admisión de pruebas.
En fecha 7 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de oposición a las probanzas aportadas por la actora, solicitando la nulidad del auto de fecha 05 de mayo de 2014. En este orden, el tribunal de instancia oyó apelación ejercida en un solo efecto, ordenó la subsanación del error material incurrido en el auto de admisión de pruebas y fijó la oportunidad para el acto de evacuación de testigos, en fecha 07 de mayo de 2014.
En fecha 12 de mayo de 2014, fue efectuado acto de evacuación de testigos, de los ciudadanos Régulo Olivares y Antonio Olivares, estando presentes ambas representaciones, así mismo, se dejó constancia que quedó desierto el acto del ciudadano Luís E. Garantón.
Mediante acto de fecha 13 de mayo de 2014, fueron ratificadas las documentales privadas presentadas y efectuada inspección judicial llevada a cabo en el inmueble objeto de la presente controversia.
La representación actora, en fecha 15 de mayo del año en curso, consigno a los autos escrito de alegatos, posteriormente, en fecha 19 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte demandada consigno fotostatos a los fines de la tramitación de la apelación ejercida.
Por auto de fecha 20 de mayo de 2014, el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, difirió el pronunciamiento de sentencia al décimo quinto día continuo dicha fecha, en esa misma fecha fue librado oficio Nº 333-14 a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 07 de mayo del año en curso.
En fecha 20 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte demandada, consigno oficio emanado del Juzgado Superior Cuarto de esta Circunscripción Judicial, por el cual notificó la declaratoria sin lugar de la recusación formulada contra el Juez titular del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, siendo remitido el presente expediente a dicho tribunal en fecha 04 de junio de 2014.
En fecha 13 de junio de 2014, se le dio entrada al presente expediente por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, y en esta misma fecha el Juez de dicho despacho consignó a los autos acta de inhibición. Consecutivamente el 18 de el mismo mes y año, el precitado Tribunal remitió copia certificadas del recurso planteado así como la totalidad del expediente.
El Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, en fecha 26 de junio de 2014, se aboco al conocimiento de la presente causa, ordenando darle entrada, posteriormente, en fecha 11 de julio de 2014, profirió sentencia de cuestiones previas, declarándolas con lugar.
Seguidamente, en fecha 23 de julio del año en curso, fue agregado a los autos oficio Nº 445/2014, contentivo de resultas de inhibición planteada.
La representación judicial actora en fecha 31 de julio de 2014, se dio por notificado de la decisión proferida y solicito la notificación de la parte demandada, dada la imposibilidad de la notificación personal, en fecha 05 de agosto del presente año, previa solicitud de parte fue acordado la notificación mediante carteles, de lo cual fue consignado a los autos la publicación realizada en fecha 07 de agosto de 2014, en este sentido, el secretario del Tribunal de instancia dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de octubre de 2014, fue agregado a los autos resultas de apelación declarada sin lugar por el Juzgado Superior, en esta misma fecha la parte actora consignó a los autos escrito de subsanación.
El Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de octubre de 2014, profirió sentencia mediante el cual declaró Con Lugar la demanda por desalojo y sin lugar la reconvención por reintegro de sobre alquileres, dicha decisión fue apelada por la representación judicial demandada mediante diligencia de fecha 17 de octubre del año en curso y oído el recurso por auto de fecha 21 de octubre de 2014.
Previo tramites de insaculación, esta Alzada en fecha 03 de noviembre de 2014, le dio entrada al presente expediente, fijando el décimo (10) día de despacho siguiente para el pronunciamiento de sentencia.
Siendo la oportunidad procesal para proferir sentencia, esta Alzada lo hace en los siguientes términos:
II
DEL MATERIAL PROBATORIO
Parte Actora Reconvenida
La representación judicial actora trajo a los autos junto al escrito libelar, siendo ratificado posteriormente en la etapa procesal correspondiente, el siguiente material probatorio:
• Cursante a los folios 20 al 23 de la primera pieza del expediente, copias simples de Documento de Compra Venta, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 22 de septiembre de 2003, bajo el Nº 42, folio 8, Tomo 25, Protocolo Primero. Por cuanto, la presente documental fue debidamente promovida y evacuada, y siendo que no fuere tachada, impugnada o de modo alguno atacada por la parte contraria esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Del estudio realizado a la documental esgrimida se desprende que las ciudadanas Alberta Gisela Siniscalchi, Diana Elizabeth Siniscalchi y Martha Emilia Siniscalchi, son las propietarias del bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “H” ubicado en la planta baja del edificio Torre Lincon , ubicado en la avenida Las Acacias de Sabana Grande, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, así como el usufructo vitalicio conferido al ciudadano Alberto Siniscalhi Manfredi, ya fallecido. ASÍ SE DECIDE.
• Cursante a los folios 24 al 27 (P1) del presente expediente, consignado a los autos en original, documento privado de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de enero de 2009, entre los ciudadanos Alberto Siniscalchi Manfredi (+), y la sociedad mercantil hoy demandada. Por cuanto, la presente documental fue debidamente promovida y evacuada, y siendo que no fuere tachada, impugnada o de modo alguno atacada por la parte contraria esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. De dicha documental se desprende el vinculo jurídico existente entre el hoy fallecido Alberto Siniscalchi Manfredi y la demandada Caber Only Palaca, C.A. como arrendador y arrendatario. ASÍ SE DECIDE.
• Cursante al folio 28 (P1) del presente expediente, misiva expedida por el ciudadano Juan Ernesto Surth, a las ciudadanas Alberta Gisela Siniscalchi, Diana Elizabeth Siniscalchi y Martha Emilia Siniscalchi. Por cuanto, la presente documental fue debidamente promovida y evacuada, y siendo que no fuere tachada, impugnada o de modo alguno atacada por la parte contraria esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicha misiva, puede quien aquí, suscribe, evidenciar la solicitud de prorroga realizada por el representante legal de la hoy demandada a las arrendadoras del bien inmueble objeto de la presente controversia. ASÍ SE DECIDE.
• Cursante a los folios 30 al 57 (P1), copia simple de fallo proferido por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, de esta Circunscripción Judicial, de fecha 12 de diciembre de 2013. Al respecto de dicha documental, observa quien aquí suscribe que, fue debidamente promovida, sin ser tachada, impugnada o en algún modo atacada por la contraparte, esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, la cual trae como elementos de convicción a los autos la declaratoria de nulidad de transacción realizada entre las partes en juicio, así como la existencia del vinculo jurídico de carácter arrendaticio. ASÍ SE DECIDE.
• Riela a los folios 58 al 64 (P1), copia simple de estatutos sociales de la sociedad mercantil Centro de Fotográfico y de coopiado@42.com,C.A., Registrado por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, de fecha 27 de julio de 2007, bajo el Nº 36, Tomo 71, A-Vto. Al respecto de dicha documental, observa quien aquí suscribe que, fue debidamente promovida, sin ser tachada, impugnada o en algún modo atacada por la contraparte, esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, la cual trae como elementos de convicción que las ciudadanas ALBERTA GISELA SINISCALCHI y MARINA BLACO FLORES, constituyeron una Compañía Anónima denominada Centro Fotográfico y de Copiado @42. com C.A., domiciliada en la Torre Lincoln, local H, P.B, Oficina Nº H3, Avenida Las Acacias, sector Plaza Venezuela, Caracas. ASÍ SE DECIDE.
• A los folios 65 al 67 del presente expediente, copia simple de documento de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas Marta Emilia Siniscalchi y Diana Siniscalchi en condición de arrendadoras y la sociedad mercantil “Centro Fotográfico y de Copiado@42.com C.A. en su condición de arrendataria del local distinguido H-3 ubicado en la planta baja del edificio torre Lincoln de la Avenida Las Acacias, sector Plaza Venezuela, Caracas, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Caracas, en fecha 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 20, Tomo 81, dicha documental fue aportada por ambas partes en juicio. Al respecto de dicha documental, observa quien aquí suscribe que, fue debidamente promovida, sin ser tachada, impugnada o en algún modo atacada por la contraparte, esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, la cual trae como elementos de convicción que las ciudadanas Marta Emilia Siniscalchi y Diana Siniscalchi son arrendadoras del local comercial H3 perteneciente al local H situado en la planta baja de la torre Lincoln Avenida Las Acacias, sector Plaza Venezuela, Caracas, el cual es a su vez de su propiedad. ASÍ SE DECIDE.
En la oportunidad procesal correspondiente al lapso probatorio, la representación judicial de la parte actora, ratifico las pruebas aportadas junto al escrito libelar, aunado a ello aporto a los autos las siguientes probanzas:
• A los folios 253 al 256 (P1), contrato de prestación de servicios para obra de construcción, suscrito entre las ciudadanas Martha Siniscalchi, Diana Siniscalchi y Alberta Siniscalchi y el ciudadano Luís Enrique Garanton López, titular de la cédula de identidad Nº V.- 3.664.439, se evidencia que la presente probanza fue impugnada por la representación judicial demandada; mas sin embargo, al ser ratificada mediante deposición realizada por el ciudadano Luís Enrique Garanton López, esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.367 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. La cual trae como elementos de convicción a quien aquí suscribe que las prenombradas ciudadanas contrataron los servicios de remodelación del ciudadano Luís Enrique Garanton López, en su condición de Gerente de Administración de Condominios y de Servicio. ASÍ SE DECIDE.
• Al folio 257 (P1) original de plano de remodelación de local identificado letra “H”, suscrito por el ciudadano Antonio Olivares, titular de la cedula de identidad Nº V.-2.765.923, se evidencia que la presente probanza fue impugnada por la representación judicial demandada; mas sin embargo, la misma fue ratificada mediante deposición realizada por el ciudadano Luís Antonio Olivares, esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1367 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. La cual trae como elementos de convicción a quien aquí suscribe la existencia de planos de proyecto de mobiliarios y equipo dentro del local denominado “H” Torre Lincoln. ASÍ SE DECIDE.
• Riela al folio 258 (P1) copia simple de acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 15 de enero de 2014, que corresponde a la sociedad mercantil Centro Fotográfico y de Copiado @42.com C.A. Se desprende de autos, que la parte actora impugno la presente probanza por lo que esta Azada la desecha. ASÍ SE DECIDE.
• Riela a los folios 287 al 290 (P1) del presente expediente, acta de inspección judicial de fecha 13 de mayo de 2014, evacuada por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 429, 472 del Código de Procedimiento Civil. De dicha documental se desprende que los locales H2 y H5 se encuentran ocupados por la hoy demandada, y que los locales identificados H-0 y H-1, se encuentra ocupado por la sociedad mercantil Centro fotográfico y de Copiado @42.com C.A. ASÍ SE DECIDE.
Parte Demandada Reconviniente
Junto a la contestación de la demanda y escrito de reconvención, aportó el siguiente material probatorio:
• Riela a los folios 159 y 160 (P1), copia simple de facturas correspondientes a pagos de cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, noviembre y diciembre de 2009. Por cuanto, la presente documental fue debidamente promovida y evacuada, y siendo que no fuere tachada, impugnada o de modo alguno atacada por la parte contraria esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicha documental se desprende que Caber Only Place C.A canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los locales identificados H-2, H-4 y H5 ubicado en la Planta baja de la Torre Lincoln, dicho pago fue realizado en relación a los meses de enero, febrero noviembre y diciembre de 2009, por la cantidad de Tres mil Setecientos Once Bolívares (3.7011,00) Trayendo como elemento de convicción a quien aquí sentencia la relación arrendaticia existente entre la hoy demandada y el ciudadano Alberto Siniscalchi Manfredi (+). ASÍ SE DECIDE.
• Inserta a los folios 161 al 176 (P1), copias simples de documento privado de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Alberto Siniscalchi Manfredi (+) en condición de arrendador de local comercial constituido por una porción del local identificado “H” ubicado en la planta baja de la Torre Lincoln, anteriormente identificado. Por cuanto, la presente documental fue debidamente promovida y evacuada, y siendo que no fuere tachada, impugnada o de modo alguno atacada por la parte contraria esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil. La documental bajo estudio trae como elementos de convicción a quien aquí suscribe la cualidad de arrendatario que posee el hoy demandado en relación al local comercial objeto del presente litigio. ASÍ SE DECIDE.
• De los folios 177 al 179 (P1) del presente expediente, traído a los autos en copia simple, Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, de fecha 21 de septiembre de 2011, expediente signado Nº 60.182-F47, Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Por cuanto, la presente documental fue debidamente promovida y evacuada, y siendo que no fuere tachada, impugnada o de modo alguno atacada por la parte contraria esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este orden, la presente documental trae como elementos de convicción a esta alzada que las hoy demandantes, en fecha 19 de enero de 2011, realizaron solicitud ante dicha institución, de la regulación para comercio y oficina del inmueble constituido por los locales H-0, H-1, H-2, H-3, H-4, H-5, H-6 y H-7, mezzanina perteneciente al local H, planta baja del edificio denominado “Torre Lincoln” antes identificado, y que la citada regulación fijo el canon de arrendamiento de los locales comerciales antes esgrimidos en H-0 Bs. 2.608,20, H-1 Bs. 1.474,20, H-2 Bs. 1.474,20, H-3 6.804,00, H-4 Bs. 1.587,60, H-5 Bs. 1474,20, H-6 Bs. 6.804,00, H-7 Bs. 9.072,00. ASÍ SE DECIDE.
En la oportunidad procesal correspondiente a la promoción de pruebas, la representación judicial de la demandada aporto a los autos los siguientes elementos probatorios:
• Contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante al Notaria Pública Tercera de Caracas, de fecha 18 de octubre de 2007, bajo el Nº 20, Tomo 81. En este sentido, observa quien aquí suscribe que la presente documental fue previamente valorada. ASÍ SE DECIDE.
• A los folios 205 al 225 (P!) recibos de pago correspondientes a los meses de : febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los locales identificados H-2, H-4 y H5, del local denominado H, planta baja de la torre Lincoln, por Bs. 5.201,28; enero Bs. 5.201,28, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre. Octubre, noviembre y diciembre de 2011 Bs. 6.599,00, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los locales H-2, H-4 y H5, del local denominado H, planta baja de la torre Lincoln, enero Bs. 6.599,04 arrendamiento de los locales H-2, H-4 y H5, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, Bs. 5.613,57, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los locales H-2 y H-5 del local denominado H, planta baja de la torre Lincoln; enero Bs. 5613,57, febrero, marzo, abril, mayo, junio, Bs. 6.732.63 correspondientes a los cánones de arrendamiento de los locales H-2 y Ha-5, ya identificados, deposito bancario a nombre de la ciudadana Alberta Gisela Siniscalchi, por Bs. 6.733, 64. Por cuanto, la presente documental fue debidamente promovida y evacuada, y siendo que no fuere tachada, impugnada o de modo alguno atacada por la parte contraria esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. De las instrumentales señaladas se desprende que los hoy demandado y demandantes sostienen una relación contractual desde el año 2010, que el pago de los cánones de arrendamiento fue realizado regularmente por la hoy demandada y que fue incrementado anualmente por los arrendadores del local comercial, que en principio, eran objeto de arrendamiento los locales distinguidos H-2, H-4 y H-5 y que posteriormente solo fueron los locales H-2 y H-5. ASÍ SE DECIDE.
• A los folios 227 al 241, copia simple de comprobantes de requisitos de consignación realizados por Caber Only Place, C.A. RIF. 30837494 a nombre del ciudadano Alberto Siniscalchi CI. Nº 3.721.588. Por cuanto, la presente documental fue debidamente promovida y evacuada, y siendo que no fuere tachada, impugnada o de modo alguno atacada por la parte contraria esta alzada le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, de la documental bajo estudio se desprende los pagos consignados por el hoy demandado, ante la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios desde el 1ro de agosto de 2013, hasta el 31 de diciembre de 2013. ASÍ SE DECIDE.
• Riela a los folios 242 al 247 (P1), copia certificada de documento de compra venta, protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 42. Tomo 25, Protocolo Primero, de fecha 22 de septiembre de 2003. Al respecto observa quien aquí juzga, que la presente probanza fue previamente valorada. ASÍ SE DECIDE.
Del cúmulo probatorio traído a los autos por ambas partes se desprende que los hoy actora y demandada, sostienen una relación arrendaticia que data desde el 01 de enero de 2009, que los pagos realizados al arrendador fueron constantes y que en principio la relación arrendaticia fue sostenida en relación a los locales H2, H-4 y H-5, que posteriormente fue solo de los locales H-2 y H-5, que en principio la relación arrendaticia era a tiempo determinado y luego se indeterminó; así mismo se desprende del acervo probatorio que las hoy demandantes constituyeron una sociedad mercantil denominada Centro fotográfico y de Copiado @42.com C.A, que la misma se encuentra ubicada en los locales H-0 y H-1.
III
DE LA RECURRIDA
En fecha 16 de octubre de 2014, el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró:
“(…) Analizado y decidido el alegato de la estimación de la demanda, es necesario determinar la base de esta, que no es otra que la necesidad justificada esgrimida por la parte actora, de ocupar los locales “H-2” y “H-5”, que forman parte del local “H”, antes identificado; razón por la cual, debe analizarse si quedaron probados los tres (3) requisitos concurrentes, a saber: 1.- la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento y no en la necesidad de ocupación; 2.-si el vinculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendatario, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trate; 3.- la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La pretensión, entre otras definiciones procesales, se considera y corresponde con la actitud que se espera obtener por parte del Tribunal y la contraparte en la satisfacción de un pedimento contenido en el libelo. Siendo la pretensión, ‘la atribución de un derecho por parte de un sujeto que invocándolo, pide concretamente que se haga efectiva a su respecto la tutela jurídica’, debe entenderse en el presente caso, que la actora manifestó la realidad y el detalle en cuanto a los bienes y derechos por ella reclamados, formuló con precisión y correctamente los hechos importantes para el derecho, así como la invocación a los fundamentos jurídicos legales y contractuales, y la forma como estos en concreto, se asemejan a la conclusión o petitorio.
En el caso bajo examen, se puede apreciar, con relación al criterio anteriormente transcrito, que se configura el cumplimiento de los requisitos concomitantes para determinar la necesidad justificada de ocupar el inmueble, a saber: la existencia de la relación arrendaticia que se produce mediante el contrato de arrendamiento de fecha 1º de enero de 2009, el cual es de naturaleza escrita e indeterminado, tal como lo estableció el Juzgado (sic) Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en decisión proferida en fecha 12 de diciembre de 2013, la cual se considera pasada en autoridad de cosa juzgada, concediéndole a la demandada una prorroga legal de un (01) año, para que la parte demandada hiciera entrega del inmueble libre de bienes y personas.
Por otro lado, con respecto al segundo supuesto, está claramente establecido y las partes están contestes en admitir, que existe una relación de carácter arrendaticio, quedando demostrado en autos el vinculo jurídico que las une, por lo que se configura este supuesto, dejando a entre ver que se viene configurando la procedencia en derecho de la acción; y por último, se configura la cualidad que tiene el actor para ejercer su acción y su pretensión de ocupar el inmueble en referencia, lo cual se desprende del documento de propiedad que corre a los folios 20 al 23, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de septiembre de 2003, bajo el Nro. 42, folio 8, Tomo 25, Protocolo Primero, antes valorado como instrumento probatorio y estatutos de la sociedad mercantil CENTRO FOTOGRAFICO Y DE COPIADO@42.COM, C.A., cursante a los folios 60 al 64 marcado (sic) debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 27 de julio de 2007, inserta bajo el Nro. 36, Tomo 71, A-Vto, cuyo ramo se pretende ampliar. Ahora bien, llenos como fueron los extremos para determinar la necesidad justificada de ocupar el inmueble de marras, -reiterado- que quedó demostrada la relación arrendaticia por tiempo indeterminado; que el vinculo entre el propietario y el ocupante del inmueble es de origen arrendaticio, demostrado a través del contrato de arrendamiento promovido por las partes; y la cualidad de propietario que tiene la parte demandante sobre el inmueble arrendado, la cual quedo demostrado con el documento publico promovido, se puede colegir que se cumplieron los tres requisitos fundamentales para la procedencia de la acción; y se puede abundar en la demostración de la necesidad, señalando que de la inspección judicial practicada, se aprecian los esfuerzos que la parte actora realiza para recobrar el inmueble de su propiedad, a los fines de ampliar el ramo de su actividad comercial, ya que los locales que se encuentran en posesión de esta se hacen insuficientes para ampliar su campo de acción, siendo los locales demandados adecuados y aptos para el desempeño su (sic) labor diaria, la cual se haría evidentemente mas llevadera y rentable si contaran con los locales demandados, donde podría laborar con mayor facilidad y eficacia. Por ello, cuando la parte demandada hace referencia, que la parte actora pretende constituir un monopolio, entendido este como una situación de privilegio legal o fallo de mercado, en el cual existe un productor (monopolista) que posee un gran poder de mercado y es el único en una industria dada que posee un producto, bien, recurso o servicio determinado y diferenciado; aludiendo además que es violatorio al mandato constitucional establecido en el artículo 113 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esto, no puede considerarse como un alegato cierto, ya que el ampliar la actividad comercial de la parte actora a los locales demandados, no puede considerarse que se configure el monopolio, ya que la actora no es de manera exclusiva o excluyente, la única en nuestra ciudad capital que presta el servicio de fotocopiado, por lo que no tienen el control absoluto y definitivo de esa actividad, haciendo imperioso para esta juzgadora desechar tal alegato de defensa; y así se establece (…)”.
De la lectura del fallo apelado se desprende que el juzgador de instancia declaró con lugar la demanda incoada, haciendo alusión a la existencia y constatación del estado de necesidad alegado por la actora, esgrimiendo al respecto que dicho requisito fue suficientemente probado en autos, coligiendo así en la concurrencia de los tres requisitos de procedencia para el desalojo del local comercial.
Establecido lo anterior, pasa esta sentenciadora a realizar algunas consideraciones sobre el merito del asunto bajo estudio:
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Valoradas como han sido las pruebas promovidas por las partes, en el presente juicio, pasa el Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, en tal sentido, observa que, dicho conocimiento está encaminado a determinar la procedencia o no del desalojo solicitado por las ciudadanas Alberta Siniscalchi Sur, Diana Elizabeth Siniscalchi de Yanes y Marta Emilia Siniscalchi Sur, representación el cual alego la existencia del estado de necesidad en relación al bien inmueble dado en arrendamiento, al respecto la parte demandada negó categóricamente los hechos adminiculados por la actora en relación a la necesidad de hacerse en la posesión del bien inmueble dado en arrendamiento, a su vez, la demandada reconvino en incoar el reintegro de sobre alquileres alegando la regulación de los mismos, así como el pago en demasía realizado por esa representación a los arrendadores del inmueble objeto de la presente controversia.
Se desprende de autos, que la pretensión de la actora consiste en el desalojo de un inmueble ocupado por el hoy demandado, esgrimiendo al respecto que se encuentra inmersa en la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, fundamentando su decir, en la situación por la cual atraviesa el país, y que dicho motivo conllevó a que la accionante emprendiera la ampliación de la actividad económica que desarrolla, en aras de buscar alternativas de sustento, por otra parte, alegó la actora que, la misma necesidad sostenida por la demandada es la que ellas mantienen al querer ocupar el inmueble dado en arrendamiento, circunscribiéndose dicha necesidad, al desarrollo de actividades comerciales, en este orden, prosiguió alegando la actora que el pedimento de desalojo es de carácter organizacional, que obteniendo la ocupación del bien dado en arrendamiento, emprenderían la reforma del local comercial que ocupan, expandiendo su lugar de trabajo y mejorarían el servicio prestado.
Planteado lo anterior, considera necesario quien aquí suscribe trae a colación lo siguiente:
El contrato es “…Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico…”, así lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, cuando señala que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
En interpretación de la citada disposición, la doctrina distingue los diferentes caracteres, así pues veamos que el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III, señala sobre el particular que “El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes... “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias…Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades…El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones...”.
Por su parte, el artículo 1.160 del Código Civil señala de manera expresa que: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”. Esta disposición expresa, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que, de el se deriven.
Ahora, es preciso destacar que el legislador preceptuó, que el contrato produce efectos obligatorios para ambas partes, estos derivados del acuerdo de voluntades suscritos por las partes, que se verifica a través de una libre manifestación de voluntad de cada uno de los contratantes, donde prevalece el principio de la consensualidad. Por lo que, es de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades a las condiciones del referido contrato.
En este mismo orden de ideas, establecen los artículos 33 y 34 y literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“(…)
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobreaIquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía (…)
Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (…)
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo (…)” (Subrayado y negrillas de la Alzada).
De lo anterior, se evidencia que se puede demandar por desalojo cuando estemos en presencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, del caso de autos se pudo observar que la parte demandante, pretende el desalojo del inmueble objeto de la litis fundada en el literal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vale decir, en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado.
En este orden de ideas, para la procedencia de la acción de este tipo de demandas, con base en la causal “b” del artículo 34 eiusdem, a juicio de quien sentencia deben de probarse tres (03) requisitos concurrentes como lo son: a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o escrito), b) La propiedad del solicitante del desalojo, y c) La necesidad que tiene de ocupar el inmueble cuyo desalojo se solicita.
Ahora bien, del caso de autos se observa que el ciudadano Alberto Siniscalchi Manfredi (+) suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Cyber Only Place en fecha 01 de enero de 2009, que al principio comenzó siendo de determinado, mas sin embargo, mediante sentencia preferida por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción judicial, de fecha 12 de diciembre de 2013 fue declarada la relación arrendaticia como indeterminada, quedando verificado que efectivamente existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, configurándose de esta manera el primer requisito señalado ut supra. Y ASÍ SE DECIDE.
Así las cosas le es dable a esta sentenciadora destacar que es conocido, que las obligaciones que se adquieren en virtud de la propiedad de una cosa, son obligaciones que se mantendrán hasta tanto se conserve la propiedad del bien, este tipo de obligaciones se entienden jurídicamente como las obligaciones propter rem, las cuales las define el autor patrio Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones de Derecho Civil III como:
“(…) El supuesto de las Obligaciones propter rem es el de una persona que se ve en el caso de realizar una determinada prestación mientras se esté en relación de propiedad o de posesión con una cosa determinada. Se trata de una obligación en la que el sujeto activo (acreedor) o titular del derecho está individualmente determinado, al igual que la cosa alrededor o con motivo de la cual surge la relación obligatoria, mientras que el sujeto pasivo (deudor) sólo esta determinado genéricamente, pues lo será todo aquel que fuere propietario o poseedor de la cosa. Presentan la característica de que el obligado o deudor puede liberarse de la obligación abandonando la cosa. Por ejemplo: la obligación de contribuir a los gastos comunes que tiene a su cargo el propietario de un apartamento adquirido en propiedad horizontal; tal obligación corresponderá siempre a la persona que sea titular del derecho de propiedad sobre dicho apartamento.
En las obligaciones propter rem la vinculación (propiedad o posesión) con la cosa determina el nacimiento de la relación obligatoria; por lo tanto quienes adquieran la cosa o la posean, según los casos, quedan obligados, sin necesidad de ningún convenio para ello (…)”.
De lo anteriormente citado, se sustrae que efectivamente una vez adquirida la propiedad de un bien, en este caso el bien inmueble, subsiste con este, la obligación de cumplir una determinada prestación, es decir, para el caso de autos la obligación propter rem, que se adquiere con la propiedad del bien inmueble es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con anterioridad a la adquisición del inmueble objeto de la presente controversia.
En cuanto al segundo requisito, el cual guarda relación con la cualidad del demandante, como propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues a criterio de esta Juzgadora, sólo así se puede comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo, en tal sentido, del caso de autos, quedó verificada la propiedad de la demandante sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por el cual, se evidencia que el inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “H” ubicado en la planta baja del edificio Torre Lincoln, ubicado en la avenida Las Acacias de Sabana Grande, fue adquirido mediante Documento de Compra Venta, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 22 de septiembre de 2003, bajo el Nº 42, folio 8, Tomo 25, Protocolo Primero, siendo propiedad de las ciudadanas Alberta Gisela Siniscalchi, Diana Elizabeth Siniscalchi y Martha Emilia Siniscalchi, hoy parte actora en el presente proceso, por lo tanto, poseen cualidad para ejercer la acción de desalojo, fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.
Por ultimo, en cuanto al tercer requisito, que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que sin esta prueba, no procederá la mencionada acción, toda vez que dicha necesidad, debe aparecer justificada como preferencia a la del ocupante actual; en tal sentido, con relación a este requisito, es preciso esclarecer el término de necesidad.
Al respeto puede esta alzada observar que la necesidad, en el orden arrendaticio, es la manifestación de la persona, en relación al uso y posesión por si misma, o familiares consanguíneos, de un bien inmueble dado en arrendamiento, que motivado a la urgencia, a tal punto que colindando derechos sea procedente el derecho que mayormente beneficie a la persona en detrimento de otros
Así las cosas, vemos como uno de los puntos más controvertidos en el mundo jurídico civil actual, es el alegado estado de necesidad, por lo que, es preciso abundar en dicho término, en este orden es considerablemente pertinente citar lo plasmado por Manuel Osorio, en su obra literaria “Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales” sobre dicho término, extrayendo lo siguiente;
“(…) Necesidad: Del concepto académico sobre las acepciones de este vocablo ofrecen relieve jurídico mediato o inmediato éstas: Impulso irresistible que hace que las causas obren infaliblemente en cierto sentido. Todo aquello a lo cual es imposible substraerse, faltar o resistir. Falta de lo preciso para conservar la vida. Falta de alimentos que provoca desfallecimiento (…)”.
En este orden de ideas, extrae quien aquí sentencia, que dicho estado de necesidad puede presentarse en el ser humano, ante la insuficiencia de algún elemento pretendido para su equilibrio o estabilidad de una persona media; es por lo que, de forma análoga vemos como en materia penal, existe la figura eximente de conducta delictual referente al “estado de necesidad”, el cual, la persona realiza determinada conducta antijurídica, como única opción, para así salvaguardar un bien de mayor relevancia, como la vida. En materia civil, la necesidad, no solo debe ser probada, sino que dichos elementos deben ser extremadamente cautelosos para así dar a convencer al Juez, que el estado de la persona es de tal magnitud, que hace indispensable el requerimiento, para continuar el curso de la vida normal, desde el punto de vista de una persona media.
En el caso en concreto, tenemos que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera categórica, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.
Específicamente, la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de manera justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento, se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular. Por lo que, la causa de necesidad debe ser detenidamente justificada con preferencia al ocupante actual, debiendo evidenciar el propietario demandante el desalojo en su propio beneficio.
En el caso de autos se evidencia que, en relación a la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, es de hacer notar, que los elementos aportados al juicio no comprueban la especial circunstancia que obliga a la demandante a ocupar el inmueble, por el contrario, si bien es cierto que de dicho acervo se desprende la constitución de una sociedad mercantil denominada Centro Fotográfico y de Copiado@42. com, C.A. por la hoy actora, no es menos cierto que de autos también se evidencia que dicha compañía presta servicios dentro de las instalaciones del inmueble tantas veces identificado, que las accionistas de la compañía in comento son propietarias del inmueble y a su vez arrendadoras del local comercial, en este sentido, es de hacer notar por esta Alzada, que el tribunal A quo erró su análisis al advertir un estado de necesidad el cual no fue debidamente probado en actas, ya que sustento la decisión proferida en la voluntad alegada por la actora de ampliar el ramo económico en el cual se desempeña, mas sin embargo no puede tomarse una voluntad de expansión como un estado de necesidad, por cuanto es imperativo hacer hincapié en que dicho estado se circunscribe a que el alegante se vea inmerso en una circunstancia capaz demostrar al juez que es de indispensable requerimiento el inmueble cuyo desalojo se demande para la continuación del curso de sus actividades, en este orden, no se evidencia de autos que la actividad económica desplegada por la parte demandante se vea vulnerada, mucho menos la imperiosa necesidad de ocupación del inmueble distinguido H-2 y H-5 que alega la actora.
En este sentido, debe precisarse que la necesidad de ocupación debe encontrarse demostrada por una especial circunstancia que exige de manera absoluta ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no ser así causaría un daño al necesitado, esto quiere decir, que sea la única vía mediante el cual deba verse sometido la parte. De allí, que esa especial circunstancia se traduce en un justo motivo que se demuestra indirectamente en la necesidad incuestionable para ocupar ese inmueble, elementos estos que no se ven verificados en el acervo probatorio traído a los autos por las demandantes, puesto que solo alegaron la voluntad de expansión de la actividad comercial, estableciendo que el inmueble dado en arrendamiento a Cyber Only Place C.A. es el idóneo para la ampliación y cambios que prevén realizar, sin que medie circunstancia determinante alguna que devengue en la necesidad de desocupación. ASÍ SE DECIDE.
De tal manera, que de los elementos aportados en el presente juicio no logró la parte actora demostrar concurrentemente los supuestos contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a pesar de encontrarnos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y su cualidad de propietaria, no demostró la necesidad que justificara de forma justa el desalojo del inmueble, razón que hace improcedente el Desalojo del Inmueble con fundamento en el artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE DECLARA.
Así las cosas, al no haberse verificado la ocurrencia del ultimo requisito para que prospere la acción de desalojo, se hace importante acotar que la labor del Juez se debe sustentar en las normas jurídicas consagradas en la Ley y en la que se fundamenta la pretensión, conjuntamente con los hechos cuyo conocimiento deben suministrar las partes, y es mediante las pruebas que el Juez la examinará y valorará para formar su convicción acerca de la verdad o falsedad de ellos, en consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que; “…Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella (…)”; es por lo que es forzoso para esta Superioridad declarar sin lugar la presente acción de desalojo interpuesta por las ciudadana Alberta Siniscalchi Sur, Diana Elizabeth Siniscalchi De Yanes y Marta Emilia Siniscalchi Sur.. Y ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, se evidencia de autos que la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal correspondiente reconvino en la demanda incoada en su contra, alegando el pago de sobre alquileres de los locales comerciales objeto de contrato de arrendamiento que sostiene con la actora, en este sentido, es menester establecer que la reconvención, contrademanda o mutua petición no es una defensa, ni una excepción perentoria, pues ella constituye una nueva demanda propuesta por el demandado contra el actor, la cual, por razones de economía procesal y de conexión subjetiva, el legislador permite que se sustancie y decide en el mismo procedimiento de la demanda principal. Resulta claro, que mediante la reconvención el demandado plantea una nueva pretensión contra el actor, la cual puede tener el mismo objeto y fundamento de la pretensión contenida en la demanda primitiva, o un objeto o fundamento distintos.
La reconvención o contrademanda origina entonces, la constitución de una relación procesal distinta a la derivada de la proposición de la demanda originaria. Por efecto de la reconvención no es que se amplíe el objeto del proceso pendiente, sino que surge un nuevo proceso con un objeto o thema decidendum propio, pero que, por razones de economía procesal y en virtud de la conexión subjetiva existente entre ambas relaciones procesales, simultáneamente se sustancia en el mismo procedimiento que el de la demanda principal, y se decide en una única sentencia que resuelve las pretensiones contenidas en la demanda principal y la reconvencional.
Así las cosas, si bien es cierto que la parte actora demando el pago de sobre alquileres de los locales comerciales objeto de arrendamiento, se desprende de autos que según Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, de fecha 21 de septiembre de 2011, fueron regulados los cánones de los locales comerciales distinguidos H-0, H-1, H-2, H-3, H-4, H-5, H-6 y H-7, ubicados en la mezzanina perteneciente al local H, planta baja del edificio denominado “Torre Lincoln” , no es menos cierto que en la contestación a la reconvención realizada por la representación actora, fue alegada la existencia de recurso apelación ejercido contra dicha providencia, aun pendiente por decisión, en este sentido, observa quien aquí suscribe que, según la distribución de la carga probatoria correspondía a la reconviniente probar que dicha resolución se encontraba definitivamente firme, y por cuanto no se constato de autos elemento probatorio alguno que otorgue seguridad y firmeza a esta Alzada que la resolución referida resolución haya adquirido fuerza de cosa juzgada, es por lo que se hace forzoso para quien aquí suscribe declarar Sin Lugar el referido pedimento. ASÍ SE DECIDE.
En virtud de las anteriores consideraciones, quien preside este despacho Superior declara Con lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de octubre de 2014, por la representación judicial de la parte demandada, abogado Jessica Arcia Pérez, contra sentencia proferida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, de fecha 16 de octubre de 2014, la cual queda revocada en todas y cada una de sus partes. Y ASÍ SE DECIDE.
V
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con Lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de octubre de 2014, por la representación judicial de la parte demandada, abogado Jessica Arcia Pérez, contra sentencia proferida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, de fecha 16 de octubre de 2014, quedando en consecuencia Revocada la precitada decisión.
SEGUNDO: Sin Lugar la demanda que por Desalojo incoara las ciudadanas Alberta Siniscalchi Sur, Diana Elizabeth Siniscalchi De Yanes y Marta Emilia Siniscalchi Sur contra la sociedad Mercantil Cyber Only Place, C.A., anteriormente identificados.
TERCERO: Sin Lugar la Reconvención propuesta por la demandada reconviniente Cyber Only Place C.A. contra las ciudadanas Alberta Siniscalchi Sur, Diana Elizabeth Siniscalchi de Yanes y Marta Emilia Siniscalchi Sur. Anteriormente identificados.
Se condena en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia de la presente decisión en el copiador de sentencias.
Remítase en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los dieciocho (18) días del mes de noviembre del año dos mil catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO;
MARISOL ALVARADO R.
EL SECRETARIO
JORGE A. FLORES P.
En esta misma fecha siendo las ______________________________ (___________) se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO
JORGE A. FLORES P.
MAR/JAFP/Mrs.
Exp. AP71-R-14-1079
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