REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintisiete de noviembre de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO: AP31-V-2009-000615
PARTE ACTORA: JOSE ISRAEL BOLIVAR y MARIA PEÑA de BOLIVAR, mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.048.178 y V-3.249.256, respectivamente, representados en el presente juicio por la abogada en ejercicio, JANET MARQUEZ CUBILLAN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 30.521.
PARTE DEMANDADA: FREDDY JESUS TORRES MONCADA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.123.555, representado por el abogado ANGEL DARÍO SOLER RAMIREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. V-139.924.
MOTIVO: RESOLUCIÓN CONTRATO ARRENDAMIENTO
I
Conoce este Tribunal de la presente causa, previa distribución de Ley, en virtud de la inhibición presentada por el Juzgado 20º de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas.
La parte actora asistida de abogada, sostiene en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
Que son propietarios de un apartamento destinado para vivienda ubicado en la urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal, Conjunto Residencial Montaña Alta, Torre 11, piso 8, apartamento 8-3 del estado Miranda.
Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento al ciudadano FREDDY JESUS TORRES MONCADA, up supra identificado, estableciéndose en la cláusula cuarta, que el canon de arrendamiento los primeros seis meses eran por la cantidad de Treinta y Cinco Bolívares (Bs. 35), los subsiguientes seis meses la cantidad de Cuarenta Bolívares (Bs. 40), y a partir de Enero de 2007, la cantidad de Cien Bolívares (Bs. 100), y que si el arrendador se atrasare en el pago de dos mensualidades consecutivas, podía el arrendador exigir la desocupación del inmueble.
Que el arrendatario no ha pagado los meses que van desde Junio a Diciembre del año 2007; de Enero hasta Diciembre del año 2008 y Enero y Febrero del año 2009, las cuotas correspondientes de condominio, ocasionando una deuda de Dos Mil Ochocientos Sesenta y Tres Bolívares con Cuarenta y Seis Céntimos (Bs. 2.863,46).
Que igualmente, el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de Noviembre y Diciembre del año 2007; los meses de Enero hasta Diciembre del año 2008 y los meses de Enero y Febrero de 2009, a razón de Cien Bolívares (Bs. 100), que suman un total de Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.600), por concepto de cánones de arrendamiento sin pagar.
Que visto que el arrendatario ha incumplido las cláusulas del contrato, dejando de pagar más de dos meses consecutivos, y siendo que hasta la fecha de la interposición de la demanda van diecisiete (17) mensualidades sin pagar, debiendo pagar igualmente por cada día de atraso la cantidad de Cinco Bolívares Fuertes (Bs. 5)
Que en virtud de ello, procedió a demandar al citado ciudadano, para que convenga o en su defecto sea condenado, a la Resolución del Contrato con su consecuente entrega del inmueble arrendado.
Agotados los tramites de citación, el Tribunal a instancia de parte y cumplidos los extremos de Ley, designó defensora judicial a la parte demandada; quien quedó notificada de dicha designación, en fecha 10 de noviembre de 2010.
En fecha 15 de noviembre de 2010, se hizo presente el abogado Ángel D. Soler Ramírez, con Inpreabogado No. 139.924, e invocando su condición de apoderado judicial del demandado, presentó escrito dando contestación a la demanda, consignado documentos anexos al mismo.
En esa misma fecha, la defensora judicial designada, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
El Tribunal por auto de fecha 16 de noviembre de 2010, luego de examinar el instrumento poder consignado por el abogado Ángel D. Soler Ramírez, al constatar que a través del mismo, el demandado no confirió la facultad de darse por citado en su nombre; aunado a la circunstancia de que en autos, no se había verificado la citación del demandado, estimó como anticipada la contestación rendida.
A través de diligencia presentada el día 19 de Enero de 2011, compareció el ciudadano FELWIL CAMPOS, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, mediante la cual deja constancia de haber citado a la abogada ELBA LANDER, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 24 de Enero de 2011, comparece la abogada ELBA LANDER GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 36.957, en su carácter de defensora designada por este Juzgado a la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, presentando escrito mediante el cual contestó la demanda. Igualmente, la representación judicial del demandado, presentó escrito dando contestación, en los términos siguientes:
Que desde hace más de 13 años, habita el inmueble conjuntamente con sus tres hijos y esposa y que siempre ha cumplido con sus obligaciones.
Que el actor nunca le entregaba los recibos de pagos de los cánones, a pesar de habérsele requerido en varias ocasiones.
Que el demandado, aceptó el ofrecimiento de venta que del inmueble le realizara el actor, pero éste después se negó a vender, pidiéndole desocupación.
Que a partir de julio de 2008, el actor se negó a recibirle el pago, por lo que procedió a consignar por ante el Juzgado 25º de Municipio.
Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda; señaló domicilio procesal.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron valer las pruebas que rielan al expediente, las cuales fueron oportunamente admitidas, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
II
Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora y propietaria, pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano FREDDY JESUS TORRES MONCADA, que comenzaría a regir a partir del 01 de octubre de 1997, con fundamento en que el demandado en su carácter de arrendatario ha dejado de cumplir con su obligación de pagar, en los términos establecidos contractualmente, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2007; enero a diciembre de 2008, y el mes de enero y febrero del año 2009, cada uno a razón de Cien Bolívares Fuertes (Bs. F. 100,00), y las correspondientes cuotas de condominio de los meses antes indicados, ocasionando una deuda de Dos Mil Ochocientos Sesenta y Tres Bolívares con 46/100 Céntimos (Bs. 2.863,46).
En ese sentido, el artículo 1167 del Código Civil, establece:
“Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La demandante, acompañó al libelo de la demanda, los siguientes documentos:
1.- Solicitud de Notificación Judicial, interpuesta por ante el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda con sede en Carrizal, por los ciudadanos JOSE ISRAEL BOLIVAR y MARIA PEÑA DE BOLIVAR, antes identificados, a los fines de la notificación de FREDDY JESUS TORRES MONCADA; instrumental con la cual se hace constar en autos, la notificación que le hicieran dichos ciudadanos a la parte demandada, no solo de la no renovación contractual sino del incumplimiento con el pago de cánones y de las cuotas de condominio.
Inserto en la precitada solicitud de notificación judicial, riela copia del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos JOSE ISRAEL BOLIVARE y FREDDY JESUS TORRES MONCADA, up supra identificados, prueba documental que será valorada más adelante.
Igualmente, riela inserto en la precitada solicitud de notificación judicial, copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia, suscrito entre el representante judicial de la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL MONTAÑALTA, C.A., y los ciudadanos JOSE ISRAEL BOLIVAR y LIDA DEL CARMEN BOLIVAR, la cual se tiene como fidedigna de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada por la parte demandada, y de la cual se determina el carácter de co propietario que se atribuye el primero de los nombrados, y así se establece.
Asimismo, riela inserto en la precitada solicitud de notificación judicial, copia simple del documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, a través del cual se declara la cesión y traspaso del 50 %, de los derechos de propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia, por parte de la ciudadana LIDA DEL CARMEN BOLIVAR a favor del ciudadano JOSE ISRAEL BOLIVAR.
Por su parte, el demandado, con su escrito de contestación, produjo las siguientes pruebas:
1.- Acta distinguida con el No. 1115, levantada por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Caricuao del Municipio Libertador, a través de la cual se hace constar el nacimiento de una niña, identificándose como sus padres, a los ciudadanos FREDDY JESUS TORRES MONCADA y BELKYS JOSEFINA MADRID. Prueba que nada aporta respecto a los hechos objeto de litigio en la presente causa.
2.- Acta No. 56, levantada por la Primera Autoridad Civil del Municipio Carrizal del estado Miranda, en la cual se hace constar la unión en matrimonio de los ciudadanos FREDDY JESUS TORRES MONCADA y BELKYS JOSEFINA MADRID. Documento que nada ofrece respecto a la prueba pertinente con los hechos debatidos en autos, y así se establece.
3.- Marcado la letra “C”, documento privado que no está suscrito por ninguna persona, no resultándole por tanto, oponible a la parte demandada, y como consecuencia de ello, no arroja valor probatorio alguno en la presente causa, y así se establece.
4.- Riela al folio ciento setenta y seis (176), recio de pago recibo de pago de fecha 26 de Noviembre de 2007, del cual se evidencia el pago por concepto de cánones de arrendamiento, del ciudadano JOSE IRAEL BOLIVAR, correspondiente a los meses desde Junio hasta Octubre, del mismo año, por una cantidad total de QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS. 500,00), esta instrumental se valora de conformidad con lo establecido en los artículo 1363 del Código Civil, y en consecuencia se aprecia como plena prueba de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses antes identificados.-
5.- A los fines de demostrar el cumplimiento con la obligación de pago de los cánones señalada por el actor, como incumplida, la parte demandada hizo valer planillas de depósitos contentivas de las consignaciones arrendaticias que alegó haber realizado, las cuales serán analizadas más adelante.
Con las referidas pruebas documentales, quedó demostrado en autos, que efectivamente las partes del presente juicio en la citada fecha, celebraron un contrato mediante el cual la actora dio en arrendamiento al demandado un inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda ubicado en la Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal, Conjunto Residencial Montaña Alta, Torre 11, piso 8, apartamento 8-3 del estado Miranda, con una pensión arrendaticia los primeros seis (6) meses a partir de la entrada en vigencia del contrato, de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000), hoy Treinta y Cinco Bolívares (Bs.F. 35,00) mensuales, y a partir del mes de enero del año 2007 se estableció un canon mensual de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) mensuales, hoy Cien Bolívares Fuertes (Bs. F 100,00), pagaderos los días treinta (30) de cada mes; por lo que siendo efectivamente la parte demandada la que funge como arrendataria, dentro de sus obligaciones principales está, concretamente, la reclamada por la actora en el presente juicio, vale decir, pagar en los términos convenidos la pensión arrendaticia mensual, así como las cuotas mensuales de condominio, y así se establece.
El demandado por intermedio de apoderado judicial, al contestar la demanda, procedió a negar, rechazar y contradecir en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho libelado. Igualmente, negó, rechazó y contradijo que su defendido haya incumplido la obligación legal de pagar los cánones de arrendamiento en los términos pactados y que por ende se encuentre en mora en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero y febrero de 2009, toda vez que dichas mensualidades y las subsiguientes se encuentran depositadas a la orden y disposición del arrendador, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de lo cual se encuentra en conocimiento la parte actora.
En cuanto al incumplimiento que se le atribuye al demandado con el pago de las cuotas de condominio, es de hacer notar, que dicho hecho no fue debidamente demostrado en la controversia; tanto es así, que de acuerdo a oficio remitido por el Juzgado del Municipio Carrizal del estado Miranda, si bien se intentó la acción por falta de pago de tales cuotas, la misma fue se extinguió por falta de impulso procesal.
En lo que respecta a las pensiones arrendaticias, resulta importante destacar que, si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, lo procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (texto legal vigente para la fecha).
En ese mismo sentido, estima este Tribunal necesario apuntar, a los fines de considerar como legítimamente efectuadas las consignaciones realizadas, que el arrendatario, tal como lo dispone el artículo 51 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debía consignar los pagos por ante el Tribunal de Municipio competente, dentro del lapso legal correspondiente; tanto es así que, de conformidad con lo establecido en el artículo 53 del mismo texto legal, el Juez debe dar a la persona que efectúa la consignación comprobante de haberla efectuado, por lo que debe entenderse que el solo depósito de la suma de dinero correspondiente, en la cuenta perteneciente al Juzgado de Municipio competente, no es suficiente a los fines de afirmar la solvencia del inquilino con el pago realizado, toda vez que, hasta tanto dicho depósito no sea acreditado por ante el Tribunal, el beneficiario del mismo, en este caso el arrendador, no podrá proceder a su retiro, en el supuesto de ser esa su voluntad, ya que con ello se sometería al arrendador a la unilateral voluntad del inquilino de consignar o no el depósito efectuado.
Precisada la oportunidad de pago contractual y legal de las pensiones de arrendamiento mensual, pasa este Juzgado a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas y producidas a los autos, conjuntamente con el escrito de contestación; a los efectos de determinar la solvencia o no de la demandada con su obligación de pago que le fuere reclamada:
MES DEMANDADO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN
Noviembre 07 03-07-08 01-12-07 al 15-12-07
Diciembre 07 03-07-08 01-01-08 al 15-01-08
Enero 08 03-07-08 01-02-08 al 15-02-08
Febrero 08 03-07-08 01-03-08 al 15-03-08
Marzo 08 03-07-08 01-04-08 al 15-04-08
Abril 08 03-07-08 01-05-08 al 15-05-08
Mayo 08 03-07-08 01-06-08 al 15-06-08
Junio 08 03-07-08 01-07-08 al 15-07-08
Julio 08 30-07-08 01-08-08 al 15-08-08
Agosto 08 03-10-08 01-09-08 al 15-09-08
Septiembre 08 03-10-08 01-10-08 al 15-10-08
Octubre 08 03-11-08 01-11-08 al 15-11-08
Noviembre 08 02-12-08 01-12-08 al 15-12-08
Diciembre 08 09-01-09 01-01-09 al 15-01-09
Enero 09 05-02-09 01-02-09 al 15-02-09
Febrero 09 06-03-09 01-03-09 al 15-03-09
Del cuadro que antecede se desprende que si bien es cierto que, los cánones correspondientes a todos los meses señalados en la demanda, fueron consignados en su totalidad; no es menos cierto que, la parte demandada no cumplió con su obligación de consignartempestivamente, todas y cada una de las mensualidades demandadas, evidenciándose que los cánones arrendaticios de los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008 (todos inclusive), fueron consignados, extemporáneamente, es decir, ya vencido el lapso legal para efectuar válidamente la consignación; siendo importante reiterar que las consignaciones deben ser realizadas dentro del lapso legal, ni antes ni después, lo que no hace procedente declarar el estado de solvencia a favor de la parte demandada y así se declara.
Ahora bien, cuando el inquilino, ante la expresa o tácita negativa del arrendador de recibir el pago del canon, decide activar el procedimiento de pago por consignación previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos de cumplir con su obligación legal y contractual, debe plegarse a la normativa que regula dicho procedimiento, la cual en su artículo 51, establece un lapso de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, para efectuar el pago por consignación; pues de lo contrario, se crearía una absoluta y total incertidumbre en cuanto al tiempo válido y efectivo para realizarlo.
De modo pues, que verificado en autos que, el incumplimiento de la parte demandada con su obligación de pagar los cánones mensuales de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debe concluirse que la resolución del contrato pretendida en el presente juicio debe prosperar en derecho y así se establece.
III
Con base a los anteriores argumentos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguen los ciudadanos JOSÉ ISRAEL BOLÍVAR Y MARÍA PEÑA DE BOLÍVAR, contra el ciudadano FREDDY JESÚS TORRES MONCADA, todos previamente identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual tuvo por objeto un inmueble identificado como: apartamento destinado para vivienda ubicado en la Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal, Conjunto Residencial Montaña Alta, Torre 11, piso 8, apartamento 8-3 del estado Miranda; se condena a la parte demandada a PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble arrendado antes identificado. SEGUNDO: A pagar a la parte actora –como indemnización por el uso del inmueble-, una cantidad equivalente al canon contractual fijado de Cuarenta Bolívares (Bs. 40,oo) por cada mes transcurrido desde marzo de 2009 hasta la fecha en que quede firme el presente fallo.
Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese. Regístrese NOTIFIQUESE A LAS PARTES y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 27 días del mes de noviembre de 2014.
La Jueza
La Secretaria
Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
Abg. Karem Astrid Benítez Figueroa
En esta misma fecha, (27-11-2014), siendo las 10:36 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria
Abg. Karem Astrid Benítez Figueroa
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