TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 31 de Octubre de 2014
204º y 155º

ASUNTO: AH12-V-2008-000168

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil ADMINISTRADORA CUMARU, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 1976, bajo el Nro. 41, Tomo 142-A, siendo su última modificación estatutaria inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 2004, bajo el Nro. 29, Tomo 196-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados OSWALDO ABLAN CANDIA y OSWALDO ABLAN HALLAK, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 36.358 y 67.301, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil 237 INVERSIONES JOR, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de septiembre de 2006, bajo el Nro. 47, Tomo 1417-A, expediente Nro. 526886.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados LISBET MORET y ALFONSO LÓPEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.157 y 33.486, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO

El presente proceso se inició mediante libelo presentado en fecha 24 de septiembre de 2008, por la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CUMARU, C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual demandada por resolución de contrato de arrendamiento, a la sociedad mercantil 237 INVERSIONES JOR, C.A. Dicha demanda correspondió ser conocida por este Juzgado luego de haberse efectuado el sorteo correspondiente.
Por auto de fecha 13 de octubre de 2008, el Tribunal admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 10 de diciembre de 2008, la parte demandada se dio por citada en el presente proceso.
En fecha 15 de abril de 2009, la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas.
En fecha 29 de abril de 2009, la parte actora presentó escrito de contradicción a las cuestiones previas.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 22 de julio de 2009, el Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la cuestión previa del ordinal 8º ejusdem, referente a “la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto”.
En fecha 30 de julio de 2008, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 22 de septiembre de 2009, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron debidamente publicadas el 22 de octubre del referido año.
Por auto de fecha 29 de octubre de 2009, el Tribual admitió los medios de prueba promovidos por la parte actora.
En fecha 13 de agosto de 2014, la parte actora manifestó que fue resulta la cuestión prejudicial pendiente y a tal efecto consignó copia fotostática de las sentencias proferidas por en fechas: i) 21 de mayo de 2010, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró el sobreseimiento de la querella penal interpuesta por la sociedad mercantil 237 Inversiones Jor, C.A., en contra de los acciones de la sociedad mercantil Administradora Cumarú, C.A.; ii) 16 de septiembre de 2013, por la Corte de apelaciones del Circuito Judicial Penal de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Sala Novena, la cual declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la sociedad mercantil 237 Inversiones Jor, C.A., en contra de la decisión de Primera Instancia; y, iii) 06 de mayo de 2014, por la Sala de Casación Penal del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Paúl José Aponte Rueda, que rechazó el recurso de casación propuesto por la representación judicial de la sociedad mercantil 237 Inversiones Jor, C.A. En virtud de lo anterior, solicitó que se dictara sentencia en la presente causa.
Vencida la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a emitir el siguiente pronunciamiento:

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

En dicho escrito de demanda, la parte actora manifestó lo siguiente:
1. Que en fecha 07 de diciembre de 2006, celebró un contrato con la sociedad mercantil 237 INVERSIONES JOR, C.A., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nro. 39, Tomo 237, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2006.
2. Que dicho contrato tiene como objeto el arrendamiento de un fondo de comercio que gira bajo la denominación social de Bar Restaurant El Cid.
3. Que el arrendamiento de dicho fondo de comercio comprendía el derecho al uso del local comercial donde funciona, el uso de la licencia de licores, la totalidad de las máquinas, equipos, mobiliario, útiles y demás enseres que se especifican en el inventario anexo al referido contrato marcado con la letra “A”.
4. Que la demandada dejó de cumplir con sus obligaciones contractuales, tales como: i) pagar el canon de arrendamiento; ii) pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA); iii) pagar el complemento del depósito en garantía de fiel cumplimiento; iv) pagar los servicios públicos y privados.
5. Que dichas obligaciones contractuales quedaron expresamente convenidas de la siguiente manera: “CUARTA: CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL. PLAZO DE GRACIA. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO. El canon o pensión de arrendamiento mensual ha sido convenido en los términos siguientes: 1ro.) Durante los primeros tres (3) meses de vigencia del presente contrato, es decir, en el período comprendido entre el mes de enero del año 2007 y el mes de marzo del mismo año 2007, ambos meses inclusive, en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 6.000.000,00). 2do.) A partir del mes de abril del año 2007 y hasta el mes de diciembre del mismo año 2007, ambos meses inclusive, el canon o pensión de arrendamiento en la misma porción en que, a partir del mes de marzo de 2007, aumentará el canon o pensión de arrendamiento mensual que tendrá que pagarle “EL ARRENDADOR” al propietario del Edificio RESIDENCIAS RIO VOLCA, donde funciona el HOTEL RESIDENCIAL EL CID. 3ro.) A partir del segundo (2º) año de vigencia del presente contrato, inclusive, el canon de arrendamiento mensual se incrementará anualmente, en función de la variación porcentual que haya experimentado el Índice General de Precios al Consumidor, para el Área metropolitana de Caracas, registrado por el Banco Central de Venezuela, durante el año del contrato inmediatamente anterior (enero a diciembre)… PLAZO DE GRACIA: “EL ARRENDATARIO” le solicita a “EL ARRENDADOR” le conceda un plazo de gracia, a inicio del presente contrato, a fin de efectuar durante ese plazo la puesta en actividad plena del negocio que funcionará en “EL INMUEBLE”. Al respecto, “EL ARRENDADOR” le concede a “EL ARRENDATARIO” como plazo de gracia los primeros tres (3) meses de vigencia del presente contrato, es decir, los meses de enero, febrero y marzo del año 2007, y en ese sentido, “EL ARRENDADOR” exonera a “EL ARRENDATARIO” del pago del canon o pensión de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo del año 2007. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA): “EL ARRENDATARIO”, en su carácter de receptor del servicio de arrendamiento o cesión de bienes muebles destinados a fondos de comercio situados en el país, está obligado al pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), en los términos previstos de la Ley que lo establece.”
6. Que de conformidad con lo anterior, el canon de arrendamiento se incrementó de la siguiente manera: i) para el mes de abril de 2007, en la cantidad de ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 8.500.000,00) mensuales, anteriores a la reconversión monetaria; y, ii) para el mes de enero de 2008, en la cantidad de diez millones doscientos cincuenta y un mil bolívares (Bs. 10.251.000,00) mensuales, anteriores a la reconversión monetaria.
7. Que la demandada le adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde diciembre de 2007 hasta septiembre de 2008, es decir, la cantidad de cien millones setecientos cincuenta y nueve mil bolívares (Bs. 100.759.000,00), anteriores a la reconversión monetaria y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) de los referidos meses, calculado a la tasa del nueve por ciento (9%) por cada canon de arrendamiento, el cual asciende a la suma de novecientos veintidós mil quinientos noventa bolívares (Bs. 922.590,00).
8. Que en la cláusula séptima del contrato, se estableció “…seis (6) meses, como depósito en dinero para garantizarle el fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas…” y adicionalmente se convino que la demandada “…está en la obligación de actualizar o ajustar, inmediatamente, el depósito en garantía antes señalado, cada vez que se produzca un incremento en el canon de arrendamiento mensual.”
9. Que como quiera que el canon de arrendamiento se incrementó en dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00) anteriores a la reconversión monetaria, a partir del mes de abril de 2007 y en un millón setecientos cincuenta y un mil bolívares (Bs. 1.751.000,00) anteriores a la reconversión monetaria, a partir de enero de 2008, la parte demandada debió pagarle la cantidad veinticinco millones quinientos seis mil bolívares (Bs. 25.506.000,00) anteriores a la reconversión monetaria, por concepto de depósito de garantía de fiel cumplimiento.
10. Que en la cláusula quinta del contrato se convino que sería “…por la única y exclusiva cuenta y responsabilidad de “EL ARRENDATARIO” el pago de las facturas por concepto de servicios telefónicos y por televisión por cable… Con respecto al pago de los servicios de consumo de agua potable, energía eléctrica, aseo urbano, servicios medio-ambientales, relleno sanitario y gas… “EL ARRENDATARIO” le pagará a “EL ARRENDADOR” la cantidad de bolívares equivalente al quince por ciento (15%) del monto total de cada una de las facturas o recibos emitidos por concepto de los servicios señalados. Igualmente las partes del presente contrato han convenido que, el caso de que por racionamiento del servicio se presente una escasez en el suministro de agua potable, y haya que recurrir al sistema de camiones cisternas, éste será pagado en la proporción de setenta y cinco por ciento (75%) por “EL ARRENDADOR” y veinticinco por ciento (25%) por “EL ARRENDATARIO”.
11. Que la demandada le adeuda por concepto de servicios de agua potable, energía eléctrica, aseo urbano, relleno sanitario, gas y camiones cisternas la cantidad de once mil ciento dos bolívares con tres céntimos (Bs. 11.102,03), calculados en una proporción que va desde el quince por ciento (15%) al veinticinco por ciento (25%), transcurridos desde los meses de noviembre de 2007 hasta el agosto de 2008.
12. Que el incumplimiento por parte de la demandada de sus obligaciones contractuales le han causados daños y perjuicios materiales.
13. Que por lo antes expuesto acude ante este órgano judicial para demandar por resolución de contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil 237 INVERSIONES JOR, C.A. y solicitó que la misma fuese condenada a lo siguiente: i) hacerle entrega del fondo de comercio objeto del contrato con el respectivo local comercial totalmente desocupado de personas y en el mismo estado en que lo recibió; ii) pagarle las cantidades especificadas en los particulares 7mo., 9no. y 11mo. de este capítulo, como indemnización por los daños y perjuicios materiales causados por el incumplimiento de la demandada; iii) la indexación de las referidas cantidades de dinero; y, iv) las costas y costos procesales.

La demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
1. Negó, rechazó y contradijo la presente demanda en todas y cada una de sus partes.
2. Que la parte actora se extralimitó en sus funciones, ya que el fondo de comercio que le dio en arrendamiento “…no se encuentra debidamente registrado ante el Registro Mercantil correspondiente y por lo tanto es una persona jurídica inexistente e ilegal; adicionalmente el local que ellos constituyeron como parte integrante del fondo de comercio no es de la propiedad de Administradora Cumarú, sino de Residencias Río Volca C.A, en virtud de que existe un el (sic) contrato de arrendamiento suscrito entre Administradora Cumarú, C.A, en su carácter de Arrendataria y “Residencias Río Volca, C.A.”, en su carácter de arrendador…” y propietaria.
3. Que en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y la sociedad mercantil Residencia Río Volca, C.A., se estableció que las obligaciones para la actora serían estrictamente intuitu personae, y en consecuencia, el inmueble donde funciona el fondo de comercio no podría ser subarrendado, cedido o traspasado, bien fuese parcial o totalmente. Asimismo, alegó la demandada que se estableció que la sociedad mercantil Residencias Río Volca, C.A., no reconocería a ninguna persona que ocupe el inmueble sin su consentimiento.
4. Que la demandante le ocultó el mencionado contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil Residencias Río Volca, C.A.
5. Que el fondo de comercio denominado Restaurant El Cid, no se encuentra registrado y que no consta a través de documento auténtico que sea propiedad de la demandante.
6. Que a su decir, la demandante incurrió en una conducta ilegal, por cuanto dio en arrendamiento un fondo de comercio cuya propiedad no consta en ningún documento y que funciona en un local comercial, lo cual le era negado darlo en arrendamiento, razón por la que interpuso en contra de la misma una denuncia por estafa ante el Ministerio Público, que originó una averiguación penal que cursa en la Fiscalía Trigésima Octava del Ministerio Público.
7. Que la pretensión de la parte actora es ilegitima e improcedente, ya que no detenta la propiedad del Edificio Residencias Río Volca, tal como maliciosamente pretende hacer ver, pues la misma sólo es la arrendataria del Hotel Residencial El Cid, que se encuentra en dicho edificio.
8. Que “…la improcedencia denunciada llevó a nuestro representado a tomar una actitud de no cancelar las cuotas correspondientes en virtud de encontrarse ante la presencia de una conducta típica dolosa penal, y que en todo caso constituía un enriquecimiento ilícito por parte de la Administradora Cumarú, y en especial cuando no se encontraba autorizada por parte de de (sic) la sociedad mercantil Residencias Río Volca, CA, para suscribir el tan mencionado contrato. En razón de los argumentos esgrimidos y fundamentados, toda vez que Administradora Cumarú, C.A, no es la legítima propietaria del inmueble arrendado y del presunto fondo de comercio, es que es procedente solicitar se declare sin lugar la demanda…”

-III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 07 de diciembre de 2006, entre la sociedad mercantil Administradora Cumarú, C.A. y la sociedad mercantil 237 Inversiones Jor, C.A., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distritito Metropolitano de Caracas, bajo el Nro. 39, Tomo 237, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría en el año 2006, el cual riela a los autos marcado con la letra “B”. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
2. Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Administradora Cumarú, C.A. y la sociedad mercantil Residencias Rió Volca, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 11 de marzo de 2005, bajo el Nro. 15, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría en el año 2005, marcado con la letra “C”. Al respecto, el Tribunal observa que la presente probanza es una reproducción fotostática de un documento auténtico, la cual no fue tachada ni impugnada de alguna manera, por consiguiente la considera fidedigna de su original, ello de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, la valora de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
3. Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Administradora Cumarú, C.A. y la sociedad mercantil Residencias Rió Volca, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de abril de 2008, bajo el Nro. 16, Tomo 38, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría en el año 2008, marcado con la letra “D”. Al respecto, el Tribunal observa que la presente probanza es una reproducción fotostática de un documento auténtico, la cual no fue tachada ni impugnada de alguna manera, por consiguiente la considera fidedigna de su original, ello de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, la valora de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
4. La confesión judicial de la parte demandada, contenida en el escrito de contestación a la demanda, en cuanto se refiere a lo siguiente: “…la improcedencia denunciada llevó a nuestro representado a tomar una actitud de no cancelar las cuotas correspondientes en virtud de encontrarse ante la presencia de una conducta típica dolosa penal, y que en todo caso constituía un enriquecimiento ilícito por parte de la Administradora Cumarú, y en especial cuando no se encontraba autorizada por parte de de (sic) la sociedad mercantil Residencias Río Volca, CA, para suscribir el tan mencionado contrato…”, lo cual hace plena prueba de la falta de pago de los cánones de arrendamientos, la falta de pago del impuesto al valor agregado, el complemento del depósito y la falta de pago de los servicios públicos y privados de los que hizo uso en el local donde funcionaba el fondo de comercio. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.404 del Código Civil, la confesión no puede dividirse en perjuicio del confesante. A pesar de ello, tal declaración de la demandada deberá tenerse como un hecho admitido. Así se declara.
5. Once ejemplares del semanario Quinta Día, correspondientes a las ediciones que circularon entre el 4 de julio del año 2008 y el 17 de octubre del mismo año 2008, en cada una de las cuales aparece publicados dos (2) avisos ofreciendo los servicios de catering y local para fiestas, eventos corporativos, matrimonios, bautizos y banquetes, así como también menú ejecutivo con copa de vino incluida y comida para llevar, en el fondo de comercio. Al respecto, el Tribunal observa que las referidas probanzas no son de las publicaciones que la ley ordena publicar, por consiguiente, no cumplen con lo dispuesto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se desechan por ilegal. Así se declara.-
6. Certificación emitida por la sociedad mercantil Residencias Río volca, C.A. y debidamente autenticada ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de Abril 2007, la cual quedó anotada bajo el Nro. 34, Tomo 38, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Mediante dicho documento hace constar el aumento del canon de arrendamiento del local comercial donde funciona el fondo de comercio. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor. Así se declara.-
7. Documento denominado “Índice de Precios al Consumidor”, marcado con la letra D. Al respecto, observa este juzgador que dicho texto no fue suscrito por la persona alguna, por consiguiente se desecha por haber contradicho el artículo 1.368 del Código Civil y lo establecido en nuestra Constitución Nacional. Así se declara.
8. Veinticuatro (24) facturas emitidas por Hidorcapital, PDVSA, Electricidad de Caracas y otros, marcadas con las letras “E1, E2, E3, E4, E5, E6, E9, E11.E12, E13, E14, E15, E17, E18, E20, E21, E23, E24, E27, E29, E31, E33, E34 y E35”. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad.
9. Doce (12) facturas emitidas por terceros que no son parte de la presente causa, marcadas con las letras “E7, E8, E10, E16, E19, E22, E25, E26, E28, E30, E32 y E36”. Al respecto, el Tribunal observa que las referidas probanzas son documentos que emanan de terceros ajenos a esta causa y que las mismas no fueron ratificadas mediante la testimonial, ello de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, se desechan por ilegal. Así se declara.-

En la oportunidad correspondiente la parte demandada no cumplió con su carga de promover pruebas.

- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL FONDO

Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Vistas las actas que conforman el presente expediente que se refiere a la resolución de contrato de arrendamiento por presunto incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de la forma pactada en el contrato, debe este Tribunal precisar que esta acción está tipificada en el artículo 1167 del Código Civil, los cuales se trascriben a continuación:
“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.”

Así mismo, el Tribunal tiene a bien citar al doctrinario Arquímedes Enrique González Fernández, en su obra “Del Arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, quien definió el arrendamiento como:
“… un contrato mediante el cual una de las partes cede temporalmente algo -que puede ser una cosa o una actividad- a cambio del pago que se hace por ese uso, el cual ha sido denominado precio y quien lo paga, se llama locatario, arrendatario, inquilino, empresario o patrono. El que cede el uso o efectúa la prestación recibe el nombre de arrendador, locador, casero, dueño, propietario, trabajador, contratista y algunos otros, de acuerdo al profesional que arrienda sus servicios”

Otro autor, Hermes Harting, nos dice al respecto:
“Es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud de la cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio (Harting, Hermes: El Arrendamiento, Editorial Livrosca, Caracas, 1996)”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.

Habida cuenta de lo anterior, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento. Aunado a lo anterior, observa este Tribunal que la parte demandada aceptó la existencia del mencionado contrato de arrendamiento, por lo que se tiene como un hecho admitido fuera del controvertido; por lo que ha quedado probado en este proceso la existencia del contrato bilateral alegado en el libelo de la demanda.
De conformidad con lo antes expuesto, este Tribunal debe observar que en el presente proceso ha quedado demostrada la relación arrendaticia alegada por la parte actora, tal y como se desprende del contrato de arrendamiento antes mencionado.
Como consecuencia de ello, debe concluirse que ha quedado demostrada la existencia del contrato bilateral de arrendamiento suscrito entre las partes. Así se decide.-
Ahora bien, debe este Tribunal determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige la presente relación arrendaticia. Así las cosas, de una revisión al contrato de marras observa que se estableció como lapso de duración del mismo, tres años contados desde el 1° de enero de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2009, siendo dicho plazo prorrogable por un período igual a menos que una de las partes notifique por escrito a la otra, con al menos noventa días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato su voluntad de no prorrogarlo. Asimismo, de autos se observar que la demandante interpuso la presente demanda de resolución el 24 septiembre de 2008.
Una vez realizadas todas las consideraciones anteriormente expuestas, debe este Tribunal concluir que el contrato cuya resolución es exigida a través del presente proceso, es a tiempo determinado en cuanto a su duración, siendo la presente acción idónea para satisfacer la pretensión deducida. Así se establece.-
Una vez establecido lo anterior, debe este Tribunal observar que una vez cumplido el primero de los elementos establecidos en el artículo 1167 del Código Civil, se debe pasar a revisar el segundo de estos elementos, correspondiente al incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.
Ahora bien, es de precisar por este sentenciador, que la parte actora alegó como incumplidas las obligaciones contractuales del arrendatario, consistentes en: i) pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde diciembre de 2007 hasta septiembre de 2008; ii) pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente a las facturas de dichos cánones de arrendamiento; iii) pagar el complemento del depósito en garantía de fiel cumplimiento; y, iv) pagar los servicios públicos y privados del fondo de comercio correspondiente a los meses que van desde septiembre.
Respecto de esta obligación de pago, la parte demandada se excepcionó diciendo que “…toda vez que Administradora Cumarú, C.A, no es la legítima propietaria del inmueble arrendado y del presunto fondo de comercio…” ello la “…llevó…a tomar…” la decisión de “…no cancelar las cuotas correspondientes en virtud de encontrarse ante la presencia de una conducta típica dolosa penal, y que en todo caso constituía un enriquecimiento ilícito por parte de la Administradora Cumarú, y en especial cuando no se encontraba autorizada por parte de de (sic) la sociedad mercantil Residencias Río Volca, CA, para suscribir el tan mencionado contrato…”.
Por su parte, la actora alegó que del contrato suscrito con la sociedad mercantil Residencias Río Volca, C.A., específicamente de la cláusula sexta y que ha sido valorado por este Tribunal en el capítulo anterior, se evidencia que la propietaria reconoce que “…desde el inicio de la relación contractual… las áreas e instalaciones donde funciona el Bar Restaurant del Hotel han estado siempre subarrendadas…”. Asimismo, señala en el contrato objeto de la presente causa, específicamente de la cláusula cuarta, se hace constar que el local donde funciona el referido fondo de comercio es propiedad de Residencias Río Volca, que el demandante en este juicio lo posee en calidad de arrendador y que el primer aumento del canon de arrendamiento fue condicionado a lo que estableciese el propietario.
De lo anterior, se evidencia que la para la fecha de celebración del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, la demandada estaba en conocimiento de que el local donde funciona el fondo de comercio no era propiedad del demandante y que este lo detentaba en calidad de arrendatario. Asimismo, se observa que el propietario del referido inmueble aceptaba y reconocía que el mismo siempre ha estado subarrendado, por lo que la excepción de la demandada referente a que desconocía tal hecho no resulta procedente. Por otro lado, consta de autos que la querella interpuesta por la demandada en contra de la actora por el presunto delito de estafa fue sobreseída a petición del Ministerio Público.
En cuanto a la otra excepción de la demandada, referente a que no existe el fondo de comercio que le fue dado en arrendamiento, ya que el mismo no se encuentra registrado, este Tribunal tiene a bien citar las enseñanzas del autor Alfredo Morles Hernández, en su obra Curso de Derecho Mercantil, Tomo I, pág. 234, el cual es del tenor siguiente:
“Goldschmidt concibe el fondo de comercio como “organización de bienes del comerciante”…

La determinación de la naturaleza jurídica del fondo de comercio se reduce a establecer si el fondo es una cosa por sí, diferente de los elementos que la componen, es decir, si a la pretendida unidad económica corresponde una precisa unidad jurídica. La Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión concibe al fondo de comercio como un bien mueble susceptible de hipoteca. Sin embargo, este bien mueble no queda sometido, como el resto de los bienes muebles, al régimen de transmisión previsto por el Código Civil, puesto que la citada ley lo que hace es darle un tratamiento especial, es decir, lo imagina como una unidad funcional. Esto significa que la transferencia de la unidad se desdobla en la transmisión de cada uno de sus diversos elementos; no hay transmisión en bloque.”

Del criterio doctrinal antes transcrito, se evidencia que un fondo de comercio es un conjunto de bienes corporales e incorporales destinados a una actividad económica y que su operador o propietario puede ser persona natural o jurídica debidamente establecida o incluso una sociedad de hecho. Asimismo, se observa que no existe alguna disposición que exija que deba registrarse el fondo de comercio, por consiguiente, queda tampoco resulta procedente la segunda excepción planteada por la demandada.
En ese orden de ideas, es de observar por este sentenciador que el artículo 1354 del Código Civil establece que:
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La norma transcrita contiene la regulación de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiere extinguido su obligación. De los planteamientos anteriormente transcritos y de conformidad con lo establecido con la doctrina y la jurisprudencia patria, este sentenciador dejó fijada la existencia del contrato de arrendamiento, por lo cual la demandada queda compelida a demostrar el hecho positivo del cumplimiento de dicha obligación.
Es de precisar por este sentenciador, que la parte demandada admitió que no ha pagado los cánones de arrendamiento que reclama la demandante y no aportó medio de prueba alguno que permitiese desvirtuar las demás pretensiones de la actora.
Por último, debe este Tribunal observar que la parte actora reclamó en su libelo de demanda, la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de las siguientes cantidades: i) la cantidad de cien mil setecientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 100.759,00), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde diciembre de 2007 hasta septiembre de 2008, y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) de los referidos meses calculado a la tasa del nueve por ciento (9%) por cada canon de arrendamiento, el cual asciende a la suma de novecientos veintidós bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 922,59); ii) la cantidad veinticinco mil quinientos seis bolívares (Bs. 25.506,00), por concepto de garantía por el fiel cumplimiento, ello con motivo del aumento del canon de arrendamiento, primeramente en dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) adicionales, a partir del mes de abril de 2007 y posteriormente en un mil setecientos cincuenta y un bolívares (Bs. 1.751,00) adicionales, a partir del mes de enero de 2008; y, iii) la cantidad de once mil ciento dos bolívares con tres céntimos (Bs. 11.102,03), por concepto de servicios de agua potable, energía eléctrica, aseo urbano, relleno sanitario, gas y camiones cisternas, calculados en una proporción que va desde el quince por ciento (15%) al veinticinco por ciento (25%), transcurridos desde los meses de noviembre de 2007 hasta el agosto de 2008; por concepto de daños y perjuicios.
Al respecto, debe precisar quien aquí decide que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, ha expresado lo siguiente con relación al pedimento de la resolución de un contrato y pago de cánones de arrendamiento:
“En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones.
Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión.
Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Subrayado de la Sala).
Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.”
(Resaltado del Tribunal)

Como consecuencia de lo antes expuesto, este Tribunal necesariamente debe declarar con lugar la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CUMARU, C.A., en contra de la sociedad mercantil 237 INVERSIONES JOR, C.A.; y extinguido el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 07 de diciembre de 2006, por dichas sociedades mercantiles ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nro. 39, Tomo 237, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2006; y procedente la reclamación de las siguientes sumas: i) la cantidad de cien mil setecientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 100.759,00), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde diciembre de 2007 hasta septiembre de 2008, y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) de los referidos meses calculado a la tasa del nueve por ciento (9%) por cada canon de arrendamiento, el cual asciende a la suma de novecientos veintidós bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 922,59); ii) la cantidad veinticinco mil quinientos seis bolívares (Bs. 25.506,00), por concepto de garantía por el fiel cumplimiento, ello con motivo del aumentó del canon de arrendamiento, primeramente en dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) adicionales, a partir del mes de abril de 2007 y posteriormente en un mil setecientos cincuenta y un bolívares (Bs. 1.751,00) adicionales, a partir del mes de enero de 2008; y, iii) la cantidad de once mil ciento dos bolívares con tres céntimos (Bs. 11.102,03), por concepto de servicios de agua potable, energía eléctrica, aseo urbano, relleno sanitario, gas y camiones cisternas, calculados en una proporción que va desde el quince por ciento (15%) al veinticinco por ciento (25%), transcurridos desde los meses de noviembre de 2007 hasta el agosto de 2008, como daños y perjuicios. Así se decide.-

- VI -
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CUMARU, C.A., en contra de la sociedad mercantil 237 INVERSIONES JOR, C.A.
SEGUNDO: Se declara EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 07 de diciembre de 2006, por las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA CUMARU, C.A. y 237 INVERSIONES JOR, C.A., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nro. 39, Tomo 237, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2006.
TERCERO: En consecuencia, se ordena a la demandada hacerle entrega a la demandante del fondo de comercio que gira bajo la denominación social de Bar Restaurant El Cid y el local comercial donde funciona libre de personas, conjuntamente con la totalidad de las máquinas, equipos, mobiliario, útiles y demás enseres que se especifican en el inventario anexo al referido contrato resuelto en esta causa marcado con la letra “A”.
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de i) la cantidad de cien mil setecientos cincuenta y nueve bolívares (Bs. 100.759,00), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde diciembre de 2007 hasta septiembre de 2008, y el Impuesto al Valor Agregado (IVA) de los referidos meses calculado a la tasa del nueve por ciento (9%) por cada canon de arrendamiento, el cual asciende a la suma de novecientos veintidós bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 922,59); ii) la cantidad veinticinco mil quinientos seis bolívares (Bs. 25.506,00), por concepto de garantía por el fiel cumplimiento, ello con motivo del aumentó del canon de arrendamiento, primeramente en dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) adicionales, a partir del mes de abril de 2007 y posteriormente en un mil setecientos cincuenta y un bolívares (Bs. 1.751,00) adicionales, a partir del mes de enero de 2008; y, iii) la cantidad de once mil ciento dos bolívares con tres céntimos (Bs. 11.102,03), por concepto de servicios de agua potable, energía eléctrica, aseo urbano, relleno sanitario, gas y camiones cisternas, calculados en una proporción que va desde el quince por ciento (15%) al veinticinco por ciento (25%), transcurridos desde los meses de noviembre de 2007 hasta el agosto de 2008, por concepto de daños y perjuicios.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Como esta sentencia es dictada fuera del lapso establecido en la ley, el Tribunal ordena que se libren boletas de notificación a las partes.
Regístrese, publíquese y Notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los treinta y uno (31) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014).

EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

EL SECRETARIO,

JONATHAN MORALES
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 12:32 p.m.-
EL SECRETARIO,

LRHG/JM/Pablo.-