TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP71-R-2014-000507.

En el día de hoy, veintisiete (27) de octubre del año dos mil catorce (2.014), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijada para que tenga lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anunció el acto a las puertas del Tribunal por la ciudadana Ramona Mesa, Alguacil de éste Juzgado Superior, dejándose constancia de la comparecencia de la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.406.263, debidamente asistida por el abogado EDWIN FRANCISCO HERRERA CLEMENTE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 222.176, actuando como parte actora, y por la parte demandada, los abogados LUZMILA MARGARITA CALCURIAN GARCÍA, JANETH COROMOTO DÍAZ MALDONADO, GENE R. BELGRAVE GIL y JUAN FRANCISCO COLMENARES TORREALBA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 44.974, 40.483, 17.091 y 74.693, respectivamente. Se abrió la sesión presidida por la Juez Titular Dra. ROSA DA SILVA GUERRA, y se constituyó el Tribunal en la Sala del Despacho, se procedió a dar inicio a la Audiencia fijada en el juicio que por Desalojo interpusiera la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ contra la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ FIGUERA, en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes, contra la decisión proferida en fecha 01 de abril de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda y parcialmente con lugar la reconvención y condenó en costas a la parte demandada; la Juez comunicó a las partes el tiempo de que disponían para efectuar sus exposiciones, concediéndole el derecho de palabra al abogado EDWIN FRANCISCO HERRERA CLEMENTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-apelante, quien expuso lo siguiente: ALEGÓ EL VICIO DE INMOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN, POR CUANTO NO FUE PRONUNCIADA CONFORME A LAOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO Y LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA ACTORA EN ESTE PROCESO (509 cpc); ADEMÁS, ALEGÓ INMOTIVACIÓN TODA VEZ QUE LA JUEZ NO SE PRONUNCIÓ SOBRE LOS CANONES DE ARRENDMAIENTO QUE SE HAN VENCIDO DESDE LA INTEPOSICIÓN DE LA DEMANDA HASTA LA DECISIÓN; RECONVENCIÓN NO SE VERIFICARON LOS MONTOS VENCIDOS DE CONDOMINIO Y CANONES DE ARRENDAMIENTO. Además, alegó que la demandada ha dejado de cancelar desde el 01 de marzo de 2013 (copia del tribunal de consignaciones), consignó pruebas documentales (recibos de condominio, fueron impugnados por la parte demandada). Hace valer que la apelación versará sobre todo aquello que desfavorezca a la actora. Luego, se le concedió el derecho de palabra al abogado JANETH DÍAZ, apoderada judicial de la parte demandada, quien de seguida expuso lo siguiente: Alegó que la apelación abarca toda la sentencia: solicitan la declaratoria de inadmisibilidad por error de juzgamiento; señala que la admisión de la demanda fue por desalojo, consignándose un contrato de arrendamiento, el cual es de naturaleza determinada según lo establecido en la cláusula tercera del contrato, este punto debió ser analizado primeramente por el tribunal de la causa; para el momento en que se interpuso la demanda la legislación aplicable era la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; alegó la violación al debido proceso, invocando doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Consignan escrito, sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia; se trata de un contrato de arrendamiento determinado renovable cada seis (6) meses; no resulta aplicable el artículo 1.614 y ss. del Código Civil. Al interponer la demanda la demandada estaba en la prórroga convencional Nro. 20 del contrato. Luego intervino la abogada LUZMILA MARGARITA CALCURIAN GARCÍA; quien alegó que la recurrida incurrió en la violación del principio del juez imparcial en su decisión, lo cual debió ser reflejado en la recurrida, por cuanto está materializado la vulneración del orden público cuando se admitió una ilegal acción de desalojo en un contrato a tiempo determinado por una supuesta falta de pago; se violó el debido proceso, el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva, debió declararse la inadmisión de la demanda. Alegó, que el a quo declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo y condenó en costas a la demandada por cuanto a su decir la demandada fue totalmente vencida, lo que no es cierto. Luego el abogado GENE BELGRAVE alegó que en este juicio se verifica un contrato de arrendamiento donde hay dos arrendatarias y solo se demandó a una de ellas, aduciendo la existencia de un finiquito el cual no se presentó; según el artículo 215 CPC la citación es una formalidad para la validez del juicio, la otra parte no fue citada, artículo 146 CPC son litisconsortes y no fue citada la otra parte. Luego, el abogado JUAN FRANCISCO COLMENARES TORREALBA, alegó el vicio en la valoración de las pruebas, en autos constan instrumentos que prueban la consignación de los cánones de arrendamiento, el tribunal los valoró pero al analizar el tema consideró que se incurrió en una falta de pago aun y cuando las pruebas demuestran lo contrario, sin embargo en la reconvención se valoraron dichas pruebas y se llegó a la conclusión de que la demandada había pagado de más. Réplica: la parte actora, ciudadana ALVILDA SOLÓRZAÑO alegó que si bien el contrato originalmente estableció una cláusula de determinación del tiempo de vigencia del mismo, sin embargo, luego no se celebró un contrato que renovara el lapso de vigencia; rechaza el argumento de la naturaleza del contrato a tiempo determinado; luego alegó que la parte actora ha sido atacada por el hecho de ejercer una función pública y hacia la juez a quo, indicando que se reserva las acciones a tomar en virtud de las aseveraciones de los apoderados de la parte demandada; indicó que de autos se evidencia la aplicación correcta de las normas, y el análisis extenso de las normas que fundamentaron la sentencia; resulta contradictorio que se alegue la parcialidad cuando hubo una condenatoria en la sentencia definitiva favorable a la demandada; agregó, sobre la falta de cualidad que por su investidura atacan su falta de cualidad, lo cual no tiene relación con el juicio, está demostrada la cualidad por cuanto la demandada ha aceptado su condición de inquilina a través de un documento autenticado y por la permanencia de la demandada en el inmueble; alegó que la demandada si bien trajo a los autos elementos que prueban el pago de ciertos meses, no probó el pago de los otros cánones adeudados; la demandada pagó hasta marzo de 2011; respecto a la falta de cualidad cursa en autos la declaración de la otra arrendataria, en la que señala que ella dejó el inmueble y desde hace muchos años quien usa el inmueble es la demandada Laura Hernández; en cuanto al argumento de la codemandada, señala que la otra ciudadana (quien arrendó al principio) no fue demandada, es un argumento extemporáneo, además, el proceso tiene mecanismos para traer a juicio a terceros al proceso; en cuanto al argumento referido a la falta de parcialidad de la sentencia respecto a la falta de pago: reitera que no consta el pago de la demandada; alegó que procede la condena en costas en virtud de haber sido ordenada la acción principal (desalojo del inmueble y entrega del mismo); señala que en el inmueble conviven diversas personas en el inmueble como subarrendatarios, lo que ha conllevado al deterioro del inmueble. Se alegó la contrariedad de los alegatos de la parte demandada; aquí se discute la relación arrendaticia y la falta de pago de la demandada. Contrarréplica: Alegó JANETH DÍAZ, reiteró los alegatos esbozados; insiste en que el contrato es a tiempo determinado; indica que no atacan a la actora en su condición de juez; el contrato de arrendamiento indica que ella actúa como administradora, debió exhibir un poder que la acredite como tal; no aportó a los autos ningún instrumento que la acredite como propietaria del inmueble; José Ugueto es quien aparece como propietario; luego, la abogada LUZMILA MARGARITA CALCURIAN GARCÍA, solicitó que se desestime la inmotivación de la sentencia, no tiene fundamento; niega que se haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, en la reconvención se condeno a la parte actora el reintegro de alquileres; señala que la actora pretende traer hechos nuevos (subarrendatarios), los cuales son extemporáneos; señala que la defensa está apegada al derecho a la defensa, no se ha proferido ninguna expresión vejatoria e insultante hacia ninguna de las partes; agrega que las defensas alegadas son apegada-s a derecho; alegó que la recurrida violó el orden público. Solicitó se declare con lugar el recurso de apelación y la inadmisibilidad de la demanda, la nulidad del auto de admisión, se revoque la sentencia apelada y se condene en costas a la parte actora. En este estado siendo las 10:50 am, el tribunal solicita un lapso prudencial a los efectos de dictar el fallo.

LA JUEZ,
(Fdo.)
DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
LA SECRETARIA,

(Fdo.)
ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.

LA PARTE ACTORA,
Ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ (Fdo.)
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA
Abg. EDWIN FRANCISCO HERRERA CLEMENTE (Fdo.)
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.
Abog. LUZMILA MARGARITA CALCURIAN GARCÍA (Fdo.)
Abog. JANETH COROMOTO DÍAZ MALDONADO (Fdo.)
Abog. GENE R. BELGRAVE GIL (Fdo.)
Abg. JUAN FRANCISCO COLMENARES TORREALBA (Fdo.)

Siendo las 3:15 p.m., estando presentes los apoderados judiciales de las partes, se reanudó la audiencia y la Juez procedió a dictar el fallo, el cual es del tenor siguiente:
ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones (vto. f.344, pieza 2), procedentes del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, quedando distinguida la causa con el No. AP71-R-2014-000507, para la nomenclatura interna de este Tribunal, en virtud de los recursos de apelación interpuestos mediante diligencias de fechas 25 y 29 de abril de 2014, el primero por la parte demandada, debidamente asistida por el abogado Juan Colmenares y el segundo por la parte actora, debidamente asistida por la abogado Yraima Rodríguez, contra la decisión proferida por el precitado Tribunal de fecha 01 de abril de 2014, que declaró parcialmente con lugar la demanda incoada por la parte actora y parcialmente con lugar la demanda reconvencional por reintegro de alquileres y condominio; condenó en costas de la demanda principal a la ciudadana Laura Catalina Hernández por haber resultado totalmente vencida en la demanda que por desalojo interpuso contra ella la ciudadana Alvilda Mercedes Solórzano Martínez. No hay condenatoria en costas de la reconvención, por cuanto a las accionantes en reconvención no le fue concedido todo lo solicitado en el petitorio.
Por auto de fecha 17 de junio de 2014, este Tribunal le dio entrada al asunto y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de la última de la notificaciones ordenadas, procediendo entonces este despacho judicial a fijar la celebración de la referida audiencia por medio de auto indicando el día y la hora de la celebración de la misma (f. 345 al 347).
Efectuadas las notificaciones, este Juzgado Superior dictó auto en fecha 21 de octubre de 2014, mediante el cual fijó la audiencia oral y pública para el día lunes 27 de octubre de 2014 a las diez de la mañana (10:00 a.m.); efectuándose la respectiva audiencia el día y la hora señalada.

DE LA TRAMITACIÓN EN LA PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente procedimiento contentivo de demanda de DESALOJO, mediante libelo y anexos presentados en fecha 14 de octubre de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas (F.01 al 15 ambos inclusive, pieza 1).
Luego del trámite de distribución respectivo, le correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 19 de octubre de 2010, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a fin de que de contestación a la pretensión incoada en su contra. (F. 16 pieza 1)
En fecha 20 de octubre de 2010, comparece la parte actora Mercedes Solórzano, debidamente asistida por el Abogado Gonzalo Suárez, consignó fotostatos para la elaboración de la compulsa, asimismo, dejó constancia de haber consignado emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada (f. 18, pieza 1).
Por auto de fecha 1º de noviembre de 2010, el Tribunal de la causa acordó librar la respectiva compulsa a la parte demandada, ciudadano LAURA CATALINA HERNANDEZ (f.19, pieza 1).
Mediante diligencia de fecha 29 de noviembre de 2010, el ciudadano Edgar Zapata, Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó compulsa sin firmar por la ciudadana Laura Catalina Hernández –parte demandada- y dejó constancia de haberse traslado en los días 09/11/2010 y 22/11/2010 a las 6:15 a.m, 4:40 p.m, y 6:40 a.m., a la siguiente dirección: Apartamento 1-A, Piso 1, de las Residencias ASR, Torre Sur, Avenida Sucre de la Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre Caracas, en donde la primera vez fue atendido por un ciudadano que dijo llamarse José Hernández, y ser hermano de la demandada, quien le informó que no se encontraba, en las otras dos oportunidades no respondió nadie al llamado, por lo que procede a consignar al expediente a los fines legales consiguientes (f.20, pieza 1).
Por diligencia de fecha 30 de noviembre de 2010, la ciudadana Alvilda Mercedes Solórzano, debidamente asistida por la abogada Keila Galindo, solicitando la citación por carteles de la demandada de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (F.38, pieza 1)
En fecha 13 de diciembre de 2010, el Tribunal a quo dictó auto ordenando librar carteles de citación de la ciudadana LAURA CATALINA HERNANDEZ, y que dicho cartel sea publicado en los diarios “Ultimas Noticias y el Nacional” (F.39 al 41, pieza 1).
En fecha 27 de enero de 2011, diligenció la abogado Keila Galindo Alvarado, actuando como apoderada judicial de la parte demandante, consignando cartel de citación de la parte demandada, publicado en los diarios El Nacional y Últimas Noticias, de los días 22 y 26 de Enero de 2011. (F. 45, pieza 1)
En fecha 08 de febrero de 2011 la Secretaria del Juzgado a quo dejó constancia de haber colocado el cartel de citación en la puerta de madera de inmueble en la siguiente dirección: Inmueble identificado como 1-A de las Residencias ASR, Torre Sur, Urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez del Estado Miranda, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (F. 51, pieza 1).
Por diligencia de fecha 02 de marzo de 2011, la abogado Keila Galindo Alvarado, actuando como apoderada judicial de la parte actora, solicita le sea designado defensor judicial a la parte demandada. (F. 53, pieza 1)
Por auto de fecha 10 de marzo de 2011, el Tribunal designó como defensora judicial a la abogada en ejercicio Ana Raquel Rodríguez, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 25.441, a quien se acordó notificar, mediante boleta para que compareciera dentro de los tres (3) días de despacho siguiente a que conste en auto su notificación, para que exprese la aceptación o excusa del cargo y en el primero de los casos para que preste el juramento de ley (F. 54 y 55, pieza 1).
Mediante diligencia de fecha 22 de marzo de 2011, la defensor judicial designada Ana Raquel Rodríguez, aceptó el cargo y juró cumplir bien y fielmente con las obligaciones inherentes al mismo (F. 60, pieza 1).
En fecha 28 de marzo de 2011 diligenció la ciudadana LAURA CATALINA HERNANDEZ FIGUERA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio GENE R. BELGRAVE GIL, otorgando poder especial a los abogados ARMANDO R. CASTELLUCCI M, YANDIRA FERNANDEZ DE CASTELLUCCI, ARMANDO CASTELLUCCI F, y GENE R. BELGRAVE GIL, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 53.406, 53.407, 70.486 y 17.091 respectivamente. (F. 62 y vto. pieza 1).
En fecha 30 de marzo de 2011, la ciudadana Laura Catalina Hernández, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Gene R. Belgrave Gil, presentó escrito de cuestiones previas, contestación a la demanda y reconvención (F. 65 al 119, pieza 1).
En fecha 04 de abril de 2011, el Tribunal a quo admitió la reconvención y fijó el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la notificación de la parte demandada reconviniente y la parte actora reconvenida, a los fines de dar contestación a la reconvención presentada, por cuanto la referida reconvención no fue admitida el mismo día de su presentación tal como lo establece el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó la notificación de las partes (F.02, pieza 2).
En fecha 04 de abril de 2011, presentó escrito de contestación a las cuestiones previas y de fondo opuestas por la parte demandada, la abogada en ejercicio KEILA GALINDO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ALVILDA M. SOLORZANO MARTINEZ. (F. 8 al 15, pieza 2).
En fecha 12 de abril de 2011, diligencia el abogado Armando Castellucci M, actuando como apoderado judicial de la parte actora, solicitando la confesión ficta de la parte demandada (F. 17, pieza 2).
En fecha 12 de abril de 2011 diligenció la abogada en ejercicio Keila Galindo Alvarado, actuando como apoderada judicial de la parte actora, dándose por notificada de la admisión de la reconvención (F. 19, pieza 2).
En fecha 14 de abril de 2011, presentó escrito de contestación a la reconvención la abogada en ejercicio Keila Galindo, actuando como apoderada judicial de la parte actora (F. 23 al 27, pieza 2).
En fecha 27 de abril de 2011, la abogada en ejercicio Keila Galindo, actuando como apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas (F. 32 al 34, pieza 2).
En fecha 28 de abril de 2011, el Tribunal a quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora. (F. 36 y 37, pieza 2)
En fecha 03 de mayo de 2011, presentó escrito de promoción de pruebas el abogado en ejercicio Gene R. Belgrave G., actuando como apoderado judicial de la parte demandada. (F. 43 al 47, pieza 2). En esa misma oportunidad, el mencionado abogado consignó diligencia en la que impugnó uno de los instrumentos consignados por la parte actora (F.49, pieza 2).
En fecha 4 de mayo de 2011, presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la parte demandada-reconviniente, la abogada en ejercicio Keila Galindo, actuando como apoderada judicial de la parte demandante (F. 54 y vto., pieza 2).
En fecha 04 de mayo de 2011, el Tribunal a quo dictó auto admitiendo escrito de pruebas promovida por la parte demandada (F. 55 al 68, pieza 2).
En fecha 11 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa dictó auto suspendiendo el curso de la causa –la cual se encontraba en estado de dictar sentencia-, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto a lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial de la República Nro. 385.154, de fecha 06 de mayo de 2011 (F. 70, pieza 2).
En fecha 20 de septiembre de 2011, diligenció la ciudadana Alvilda Solórzano, debidamente asistida por la Abogada en ejercicio Yudith M. Escobar, solicitando la reanudación de la causa, conforme a lo establecido en sentencia conjunta de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 1º de noviembre de 2011, Expediente Nro. AA20-C-2011-000146, caso Dhyneira Barón Mejías vs Virginia Tovar (F. 102, pieza 2).
Por auto de fecha 02 de octubre de 2011, el Juzgado a quo declaró que no está obligado a dictar sentencia definitiva que resuelva el mérito de la controversia en la presente causa, suspendida por motivo legal, por cuanto no hay constancia en autos de que la parte actora haya iniciado procedimiento administrativo que se le ordenó tramitar y/o de las resultas del mismo, por lo tanto, no había razón legal por la cual deba levantar la suspensión ordenada en la presente causa. (F. 103 al 105, pieza 2).
En fecha 23 de enero de 2013, diligenció la abogada en ejercicio Keila Galindo Alvarado, actuando como apoderada judicial de la parte actora, dándose por notificada de la decisión de fecha 02 de octubre de 2011, y apeló de la misma. (f. 107 y vto., pieza 2)
Por auto de fecha 25 de enero de 2013, el Tribunal de la causa –Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas-, oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por la referida abogada. (F. l08, pieza 2)
En fecha 12 de marzo de 2013, el Tribunal a quo dejó constancia de haberse librado el oficio a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas (F. 111, pieza 2).
Por auto de fecha 22 de enero de 2014, el Tribunal de la causa, recibió las resultas del recurso de apelación proveniente del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de enero de 2013, por la abogada Keila Galindo Alvarado, actuando como apoderada judicial de la parte actora. Revocó la decisión recurrida (F. 256 al 277, pieza 2).
En fecha 1º de abril de 2014, el Tribunal de la causa –Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas- dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda y parcialmente con lugar la demanda reconvencional que por reintegro de sobre alquileres y condominio, interpuso la ciudadana Laura Catalina Hernández contra la ciudadana Alvilda Mercedes Solórzano Martínez (F. 278 al 318, pieza 2).
Mediante diligencia de fecha 25 de abril de 2014, la ciudadana Laura C. Hernández, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Juan F. Colmenares, dándose por notificada y apeló a todo evento de la decisión de fecha 1º de abril de 2014 dictada por el Tribunal de la causa (f.327, pieza 2).
En fecha 29 de abril de 2014, diligenció la ciudadana Mercedes Solórzano, debidamente asistida por la abogada en ejercicio Yraima Rodríguez, apelando de la decisión. (F. 329, pieza 2)
Por auto de fecha 05 de mayo de 2014, el Tribunal de la causa -Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas-, oyó en ambos efectos los recursos de apelación interpuestos por las partes, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.330 y 331, pieza 2).
En fecha 11 de junio de 2014, el presente expediente es recibido por la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial a los fines de distribución, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado Superior (f.344).

DE LA RECURRIDA

En fecha 1º de abril de 2014, el a quo dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando parcialmente con lugar la demanda de desalojo, parcialmente con lugar la reconvención y se condenó en costas a la parte demandada, conforme las siguientes consideraciones (f.278 al 318, pieza 2):

“(…omissis…)”
DE LA DEMANDA PRINCIPAL: De los hechos y defensas expuestas por las partes y su resolución.
La causa fue iniciada por libelo de demanda en el que la accionante expuso que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 26 de mayo de 2000, suscribió con las ciudadanas MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ y LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con el número y letra 1-A, de las Residencias ASR, torre Sur, situado en la urbanización Los Dos Caminos, avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez, Estado Miranda.
Citó el contenido de la cláusula segunda del contrato, referida al canon inicial de arrendamiento y los aumentos sucesivos.
Que la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, procedió a desocupar el apartamento y por tal motivo firmó finiquito con la arrendadora; quedando solo como arrendataria la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, bajo las condiciones pactadas en cuanto a las obligaciones asumidas, modificándose a través del tiempo y en cumplimiento a la cláusula del incremento del índice inflacionario acumulado, solo lo concerniente al canon de arrendamiento mensual, siendo el último canon convenido la suma de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES.
Que la ciudadana LAURA CAROLINA HERNÁNDEZ FIGUERA dejó de pagar los cánones de arrendamiento con el argumento de que la empresa PDVSA le adeudaba fuertes sumas de dinero y para el mes de octubre de 2010 presenta un acumulado por cánones de arrendamiento insolutos por la suma de SETENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 73.500,00). Que adeudaba originalmente los cánones correspondientes a los meses comprendidos desde mayo a diciembre 2009 y de enero a octubre de 2010, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) cada uno, lo cual arrojaba la suma de NOVENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 93.500,00); y en el mes de abril de 2010, a través de su hermano, realizó un abono a la deuda, por VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), quedando para la fecha de interposición de la demanda, un saldo restante de SETENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 73.500,00).
Que por lo expuesto y conforme a lo previsto en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le queda otra alternativa que acudir a esta vía para que sea compelida judicialmente la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, en el desalojo del inmueble arrendado.
Que por otro lado, la actitud asumida por la arrendataria, al no pagar los cánones de arrendamiento a que se comprometió, por vía subsidiaria debe pagar la suma de SETENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 73.000,00), por concepto de daños y perjuicios correspondientes a los cánones de arrendamiento adeudados y no pagados, que comprende el remanente del mes de agosto 2009 y los meses subsiguientes hasta octubre 2010, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) cada uno.
Que siendo la ocupación ilegítima que está haciendo la arrendataria, en razón de su incumplimiento en una de las principales obligaciones asumidas como arrendataria, como lo es el pago del canon de arrendamiento, lo cual deriva daños y perjuicios por el uso, goce y disfrute del bien ajeno, causándole un evidente deterioro a la cosa, en detrimento de su patrimonio, a partir de la interposición de la demanda y durante el tiempo que invierta el presente proceso hasta la entrega real y definitiva del inmueble, demanda por vía subsidiaria los daños y perjuicios causados, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) mensuales.
Que por los motivos expuestos, demanda a la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal, al desalojo del inmueble antes identificado, en perfectas condiciones de uso y conservación, en las mismas condiciones en que lo recibió.
Que como vía subsidiaria pide que se condene a la demandada al pago de los daños y perjuicios ocasionados, los cuales estima prudencialmente en la cantidad de SETENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 73.000,00), que comprende el equivalente al canon de arrendamiento por los meses antes indicados, calculado de la forma antes señalada también.
Que igualmente demanda por vía subsidiaria los daños y perjuicios causados por la ocupación ilegítima del inmueble, que ha causado detrimento a la cosa y a su patrimonio, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) mensuales, a partir de la interposición de la demanda hasta la entrega real y definitiva del inmueble. Solicitó que fuese condenada en costas la demandada.
En vista de la cantidad de defensas y alegatos expuestos por la parte demandada, este juzgado las irá desarrollando y decidiendo de una vez, para no incurrir en repeticiones que harían demasiado larga la sentencia, comenzando con las siguientes cuestiones previas contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Para su decisión este juzgado tomará igualmente en consideración el escrito presentado por la apoderada judicial de la parte demandada el 4 de abril de 2011, por el que contradijo las cuestiones previas promovidas, pues a pesar de que la causa estaba suspendida porque el tribunal no se había pronunciado sobre la admisión de la reconvención propuesta por la accionada, su anticipación no debe ser castigada, tal como lo ha reconocido la jurisprudencia patria, pues las actuaciones de parte que deben desecharse son las que las partes presenten, realicen o ejerzan cuando ya ha vencido el lapso o término para el cual estaba destinada la actuación respectiva, caso en el cual estarían siendo las partes negligentes, a diferencia de las actuaciones que presentan antes de que comience a correr el lapso o término para presentarlas, que más bien son reflejo de un exceso de diligencia.
De las cuestiones previas:
1.- Ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Fue promovida por la parte demandada, en concordancia con el ordinal 2º del artículo 340 eiusdem, fundamentada en que el encabezamiento del contrato de arrendamiento la actora “ALVILDA” MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ lo suscribió en carácter de administradora del inmueble; e intentó esta acción de “forma personal”, sin expresar en su demanda el carácter con que actúa. Que obviando su clara declaración hecha ante un Notario Público, de ser administradora, encabeza ahora esa acción judicial de forma autónoma y personal, como si fuese la arrendadora directa o propietaria del inmueble.
Que la actora no produjo a los autos cualquier instrumento que demuestre el carácter que posee o con el que actúa, lo cual podría demostrar su cualidad para incoar legítimamente la demanda. Que al constituir documentos fundamentales que debieron ser consignados con el libelo, ya no pueden traerse a los autos, por prohibición expresa de ley y citó parte del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, la abogada Keila Galindo, actuando como apoderada judicial de la parte actora, identificada como ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO, expuso que el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil contempla la denominada cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y que la misma se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente a la legitimatio ad processum, es decir, al problema de si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos; referida a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, como un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme a lo dispuesto en los artículos 136, 137 y 138 del Código de Procedimiento Civil.
Que la parte demandada promovió de forma confusa la indicada cuestión previa, sustentada en un defecto de forma de la demanda, asociado al hecho de que la cuestión previa está dirigida a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir, la cualidad de parte actora para sostener el juicio; siendo que se desprende que su representada sí tiene capacidad para obrar en juicio, por tener el libre ejercicio de sus derechos, sumado al hecho de que actúa en carácter de copropietaria del inmueble y quien suscribió el contrato.
Agregó lo siguiente: “pues si bien es cierto que la parte demandada se ocupó de escudriñar en la vida privada de mi representada y trajo a los autos una partición amigable que realizara con el ciudadano JOSE UGUETO, quienes … se divorciaron y susccribieron tal acuerdo, no menos es, que posteriormente contrajeron nuevas nupcias y la citada partición no fue protocolizada, y siendo que no es admisible otra prueba para hacer valer el derecho de propiedad sobre un inmueble, que el título registrado; dicha formalidad es la que le da validez al acto traslativo de propiedad frente a las partes y contra terceros, y no un simple documento privado que solo surtió en su momento efecto entre las partes y que fue autenticado; además en el caso de autos no se discute propiedad, sino se solicita el Desalojo del inmueble en vista del incumplimiento de la ciudadana LAURA CATALINA HERNANDEZ del contrato de arrendamiento suscrito y el cual reconoció su existencia, motivo por el cual rechazo la cuestión previa opuesta y solicito a este … tribunal, la declare Sin lugar.”
Para resolver la cuestión previa promovida, este juzgado observa que fue promovida en base a las siguientes normas:
Ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que prevé: “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”. En concordancia con el ordinal 2º del artículo del artículo 340, que establece lo que debe expresar el libelo de la demanda y específicamente el ordinal 21 invocado prescribe: “El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene”. Aunado a ello, la demandada alegó que no existían recaudos que demostrasen la cualidad de la actora.
Se evidencia así que los ordinales invocados para fundamentar la cuestión previa prevén supuestos jurídicos diferentes, pues como acertadamente la expuso la apoderada judicial de la parte actora, la primera se refiere al cuestionamiento de la capacidad procesal de la parte actora; mientras que la segunda está referida a un defecto de forma de la demanda que debe invocarse conjuntamente con el primer supuesto del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que prevé lo siguiente: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos el artículo 340 …”. En cuanto a la cualidad o legitimatio ad causam, es una defensa que no debe invocarse como cuestión previa sino como una defensa perentoria que debe ser decidida por el órgano jurisdiccional como punto previo al fondo de la controversia, más no como cuestión previa.
Sin embargo, y cumpliendo con los postulados constitucionales que pregonan una justicia sin formalismos inútiles, este juzgado observa que de la exposición realizada por la parte demandada puede interpretarse que lo que pretendió promover fue el defecto de forma de la demanda porque -a su decir-, la actora intentó la acción en forma personal, sin indicar el carácter con el que actúa, tal como lo obliga el ordinal 2º del artículo 340 indicado.
Es el caso que la parte actora sí se abrogó el carácter de arrendadora y propietaria del inmueble, tal como ya lo asentó anteriormente este juzgado al narrar los hechos en que fue fundamentada la demanda y por expresarlo así la demandante en el libelo, fundamentada en el contrato de arrendamiento consignado a los autos y que fue reconocido por la demandada. En cuanto al señalamiento de que aparece en el contrato como administradora del inmueble, ello no le quita el carácter de arrendadora por haber sido quien suscribió el contrato, tal como lo alegó en el libelo. En consecuencia, este juzgado considera que la parte actora sí cumplió con el requisito contenido en el ordinal indicado, expresando el carácter con el que actúa, que por demás le fue reconocido tácitamente por la demandada, al reconocer el contrato de arrendamiento, por lo que se declara improcedente la cuestión previa promovida.
Se observa que no corresponde a este juzgado pronunciarse sobre la cualidad de la parte actora al resolver cuestiones previas. En razón a ello, tampoco le corresponde en este punto pronunciarse sobre el documento de propiedad no consignado con el libelo.
2.- La del ordinal 6º, en concordancia con los ordinales 4º y 5º del artículo 340, fundamentado en que no existe en el libelo un capítulo relativo a “LOS HECHOS”. Realizó un resumen de los hechos señalados en el libelo y aun así concluyó que la actora prescinde y resta importancia a “LOS HECHOS”.
Que respecto a la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, la actora no consignó a los autos el finiquito alegado, el cual es un documento fundamental que no podrá producir en la secuela del juicio, por la prohibición legal contenida en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Que por otro lado la actora confiesa que la demandada no cumplió con sus obligaciones y los incrementos inflacionarios, pero no expresa cómo fueron estos incrementos, cómo se produjeron, cómo y cuándo convinieron el último canon de arrendamiento ni qué operación matemática aplicó al IPC para pasar de (Bs. 450,00) en el año 2000 hasta alcanzar la suma de (Bs. 5.500,00) en el año 2009.
Que tampoco explica cómo se transformó el contrato de arrendamiento que suscribieron, a tiempo indeterminado. Que esa falta de determinación de hechos se convierte para la demandada en indefensión, por cuanto no puede desvirtuar, negar, contradecir, aceptar y/o convenir hechos que desconoce, al no ser expuestos en el libelo. Que la ley ordena que el objeto de la pretensión debe determinarse con precisión y esto incluye tanto los hechos como el Derecho, cosa que no hizo la parte actora en el libelo, lo que constituye un defecto de forma, toda vez que lesiona su derecho de defensa, por cuanto no puede desvirtuar a aceptar hechos que no le son expresamente opuestos.
Al respecto, la apoderada judicial de la parte actora manifestó que en el libelo se dio cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en el que señaló el objeto de la pretensión, determinándolo con precisión y los datos, títulos y explicaciones necesarios, transcribió lo indicado en el libelo y solicitó al tribunal que declarase improcedente la cuestión previa. Igualmente señaló que también se dio cumplimiento al ordinal 5º del mismo artículo.
Que visto el alegato relacionado con el finiquito que suscribió su representada con la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, y que a criterio de la demandada es un documento fundamental de la demanda, debe rechazar tal pretensión ya que denota la mala fe con que actúa la demandada, ya que es el contrato de arrendamiento acompañado el documento fundamental. Que lo cierto es que la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ es la única que usa y disfruta el inmueble, lo cual no negó ni desconoció.
Para decidir la cuestión previa promovida, este juzgado lo hará por separado, pues si bien ambas tratan sobre defectos de forma, se refieren a supuestos jurídicos diferentes.
El primero, contenido en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, amerita que en el libelo debe expresarse: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuese inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particulares que pueden determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.”
El demandante debe indicar en el libelo de forma clara y precisa, qué es lo que pretende que le sea cumplido por el demandado y en su defecto, lo que le sea concedido por el órgano jurisdiccional, pues así como el juez debe cumplir con el requisito de exhaustividad de la sentencia, ateniéndose a todo y a solo lo alegado por las partes, también debe ajustarse a todo y solo lo pretendido por las partes, so pena de dictar una sentencia viciada de nulidad, otorgando en su parte dispositiva más de lo pedido, menos o una cosa distinta, incurriendo en ultrapetita, citrapetita y extrapetita.
La doctrina patria (Duque Corredor, Roman J.: Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario. p. 103) afirma que este requisito es importante en lo que respecta a la competencia territorial, en razón de que si se trata de acciones reales muebles, las demandas pueden interponerse ante el tribunal del lugar donde estén las cosas, si allí se encuentra el demandado; si se trata de acciones reales inmobiliarias, ante la autoridad judicial del lugar de ubicación del bien inmueble, todo en aplicación de los artículos 41 y 42 del Código de Procedimiento Civil. Y si se trata de derechos u objetos incorporales sujetos a los requisitos de registro, como las patentes de invención, marcas de fábrica, denominaciones comerciales, derechos de autor, etc., la explicación necesaria exigida en este ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, implicará la mención de los respectivos datos registrales.
Nuestra jurisprudencia ha sostenido que lo que exige este requisito es que el demandado sepa qué es lo que se reclama y así poder dar adecuada contestación (entre otras, sentencia de la Sala de Casación Civil, 21/3/1991. Partes: José E. García Machado contra Leonardo Tirado Oquendo, expediente Nª. 90-0540. Citada por Patrick Baudin: Código de Procedimiento Civil Venezolano. Caracas, Ediciones Paredes, 2010-2011, p. 601.). También aquí pueden presentarse situaciones en que el defecto u omisión puede ser subsanado por la propia parte accionada o por el órgano jurisdiccional. Un ejemplo de ello puede darse en un juicio donde se exija la entrega de un inmueble constituido por una casa o un apartamento, de los cuales se omita el señalamiento de sus linderos. Aun cuando el ordinal 4º exige expresar su situación y linderos, éstos últimos pueden omitirse (Ver sentencia Nº 524, Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativa, 1/6/2004. Partes: OLAYA LUGO DE SÁNCHEZ contra el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA(INAVI).http://www.tsj.gov.ve/decisiones/spa/junio/00524-010604-1998-15246.htm:), sin que ello implique necesariamente la declaratoria de procedencia de la cuestión previa, pues normalmente no son indispensables para individualizar y ubicar un apartamento o casa y menos cuando en el contrato que vincula a las partes sobre el inmueble, no fue identificado de esa forma o si fue acompañado con el libelo el documento de propiedad donde esté plenamente identificado. Los linderos sí serán necesarios si se trata de varios inmuebles que no puedan individualizarse con los datos que hayan sido aportados, como lotes de terreno o parcelas.
La anterior explicación conceptual obedece a que en el presente caso la cuestión previa promovida no está fundamentada en ninguno de los supuestos indicados en el transcrito ordinal 4º. En consecuencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, no correspondería en principio a este juzgado verificar si en el libelo la parte actora cumplió con el indicado requisito, pues no debe suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados. No obstante ello, y por el principio de exhaustividad de la sentencia y toda vez que la cuestión previa promovida fue fundamentada en el indicado ordinal 4º, este juzgado declara que la parte actora sí cumplió con dicho requisito, pues fue debidamente identificada la pretensión en el libelo, tal como ya fue expuesto anteriormente, y sin lugar a dudas puede establecerse que se persigue el desalojo del inmueble identificado con datos suficientes para su individualización y sobre lo cual la parte demandada nada cuestionó al fundamentar su excepción.
En consecuencia, este juzgado declara improcedente la cuestión previa fundamentada en el ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil.
El segundo requisito cuestionado, contenido en el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, exige que el demandante exprese en el libelo “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”.
La parte demandada alegó que la actora no expuso un capítulo sobre “Los Hechos”, que prescinde de éstos y les resta importancia. Al respecto, este juzgado declara que no es necesario que la parte demandada dedique un “capítulo” a los hechos en los que fundamenta la demanda, como lo pretende la demandada, pues lo que exige el legislador en el citado ordinal es que el demandante exponga las razones fácticas que dieron origen a la demanda y los fundamentos legales que establecen los efectos jurídicos de la situación de hecho alegada con sus respectivas conclusiones, requisito vinculado con los principios de lealtad procesal y del contradictorio, al requerir la narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento de la pretensión y los elementos jurídicos de trascendencia necesarios para explicar suficientemente la acción y que el demandado conozca la pretensión en todos sus aspectos y realice una adecuada defensa.
En el presente caso considera este juzgado que la demandante cumplió con lo exigido en el requisito invocado, pues expuso claramente y bajo el título “LOS HECHOS” cuál es la relación jurídica que le vincula a la parte demandada, expresó dónde fue estipulado el canon de arrendamiento y la forma en que sería aumentado, citando la cláusula contractual respectiva, señaló el último monto vigente entre las partes, desde cuándo es el alegado incumplimiento y las normas legales en las que fundamentó la demanda. La relación de los hechos expuestos en el libelo fue reconocida por la demandada al resumir los términos en que fue interpuesta la demanda, evidenciándose de su exposición que lo pretendido es que la actora hiciera un recuento histórico y pormenorizado de todos los aspectos relacionados con dicha relación arrendaticia, especialmente la forma cómo fueron calculados los aumentos del canon de arrendamiento, lo cual a criterio de este tribunal es innecesario, pues perfectamente la parte demandada puede ejercer su derecho a la defensa frente a los hechos expresados en el libelo y así lo demuestra su profuso escrito contentivo de excepciones, defensa y reconvención.
En consecuencia, este juzgado declara sin lugar la cuestión previa fundamentada en el ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
3.- La del ordinal 6º, en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, fundamentada en que la actora no produjo con el libelo los documentos fundamentales que comprueben la cualidad con la que actúa, que la identifiquen y faculten para intentar y proseguir el juicio; el supuesto finiquito que celebró con MIDALIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ; el convenio que supuestamente suscribieron (demandante y demandada), que prueba el nacimiento y existencia de la obligación cuyo cumplimiento reclama la accionante, por la suma de (Bs. 5.500,00); que no consignó algún depósito, recibo o estado de cuenta que demuestre los incrementos del canon de arrendamiento; no consignó desahucio o alguna otra prueba mediante el cual pueda deducirse la transformación del contrato a tiempo indeterminado y tampoco produjo copia certificada del documento de propiedad del inmueble a su nombre, para poder solicitar el secuestro.
Al respecto la apoderada judicial de la parte actora expuso que se dio cumplimiento a lo establecido en el ordinal invocado, ya que su representada se identificó y acompañó a los autos el instrumento en el que fundamentó la pretensión, que no es otro que el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 26 de mayo de 2000, bajo el Nº 13, Tomo 28.
El requisito cuestionado por la demandada prescribe que el demandante deberá expresar en el libelo “Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”. En el mismo ordinal 6º, el legislador define el “instrumento fundamental”, como aquel del cual deriva inmediatamente el derecho deducido, pero corresponde al juez determinar si un instrumento es fundamental a la demanda o no, quien debe examinarse si el instrumento está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en el escrito de la demanda y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse.
Aun cuando el indicado ordinal, de forma imperativa exige la producción con el libelo de los instrumentos fundamentales, si es opuesta la cuestión previa de defecto de forma fundamentada en esta omisión, el demandante tendrá la oportunidad de aportarlo ya sea de forma voluntaria o forzosa, cuando se lo ordene el tribunal, sin que deba sancionársele con la no admisión del instrumento, atenuándose así el imperativo contenido en el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, pues se trata de una cuestión previa subsanable, de conformidad a lo establecido en los artículos 350 y 354 del Código de Procedimiento Civil.
Es de observar igualmente que no todas las relaciones jurídicas que vinculan a las partes están instrumentadas, caso en el cual solo será exigible que el actor exprese en el libelo de dónde deriva su pretensión, mas no podrá exigírsele que consigne un instrumento o documento que no existe o que al menos no fue alegada su existencia. En los casos de afirmación de convenciones verbales contradichas por el accionado, corresponderá al demandante probar sus afirmaciones con otros medios probatorios que no sean instrumentales, por ejemplo, con testigos si existen principios de prueba por escrito, posiciones juradas, etc.
En el caso que nos ocupa, la parte actora fundamentó la acción de desalojo en la existencia de una relación arrendaticia instrumentada en el contrato de arrendamiento ya identificado. Considera este juzgado que es éste el instrumento fundamental de la demanda, pues del mismo deriva la obligación accionada, basada en la falta de cumplimiento de la contraprestación a la que se obligó la accionada como arrendataria. En vista de que la parte actora consignó con el libelo dicho contrato en copia certificada, este juzgado declara que sí cumplió con el requisito exigido en el ordinal invocado, por lo que es improcedente la cuestión previa promovida por defecto de forma.
Seguidamente la parte demandada contestó al fondo de la demanda, señalando que la niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho. Que niega que el inmueble que ella arrendó lo haya arrendado legal y legítimamente ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ; negó que ésta haya celebrado finiquito con MIDALIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, quien suscribió con ella (la demandada) el contrato de arrendamiento; negó que se haya producido una relación arrendaticia mediante la cual el contrato de arrendamiento suscrito se haya transformado en un contrato a tiempo indeterminado; y negó haber pactado de común acuerdo con la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ un canon de arrendamiento de (Bs. 5.500,00); negó adeudar las pensiones de arrendamiento de los meses de “Mayo (sic) a Diciembre (sic) de 2009, y de Enero (sic) a Octubre de 2010.” Agregó que está pagando los cánones de arrendamiento en el tribunal competente para hacerlo.
Luego de contestar al fondo de la demanda en los términos que antecede, promovió como defensa de fondo la falta de cualidad de la parte actora, fundamentada en que ésta en el libelo no se identificó ni expresa la cualidad con la que actúa y que solo se limita “a decir en el Capítulo de “LOS HECHOS” de su Libelo (sic): …”Mediante documento autenticado … suscribí con las ciudadanas MILADIS COROMOTO MENDOZA y LAURA CATALINA HERNANDEZ…”; que encabezó el libelo sin representación legal, que dice que está asistida y sorpresivamente al final del libelo coloca la siguiente coletilla: “Otro sí vale en la presente acción asisto en este acto a al Dra. Avilda M. Solórzano Martínez. Es justicia – Over A. Cipriano González CI 3022257- I.N.S.A. Nº 13.491.”
Que no riela a los autos instrumento poder otorgado por el propietario del inmueble, de lo que se infiere que la actora ha procedido a motu propio y en su propio nombre para proponer esta acción judicial, consiguiendo en los tribunales alguien que la asistiera para poder presentar la demanda, colocando al final del libelo el “subterfugio” de otrosí. Que esta simulada actora carece de cualidad jurídica para intentar de forma personal y autónoma y proseguir el proceso judicial, que no ostenta la condición de propietaria y tampoco de arrendadora del bien inmueble.
Que a pesar de que pueda acreditar en la secuela del juicio y en su favor, un documento protocolizado de compra venta de inmueble, no lo produjo oportunamente como lo ordena el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 434 eiusdem.
Que tampoco la actora obstenta el carácter de arrendadora del inmueble, pues como ella misma lo declara en el contrato de arrendamiento, y ante un funcionario público actuó como administradora del mismo, pero no produjo junto con el libelo un poder judicial otorgado por el propietario ni autorización o poder de administración vigente y que no consta en el contrato que haya sido cedido.
Agregó que no existe relación arrendaticia contractual entre su persona y la demandante, salvo la de la entrega y pago de las pensiones de arrendamiento, por cuanto actuó “en el contrato que celebró conmigo” como administradora del propietario. Igualmente señaló que oponía lo dispuesto en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil.
Para resolver la falta de cualidad alegada este juzgado observa que la parte demandada lo hizo en capítulo subsiguiente a la contestación al fondo, en el que luego de negar, rechazar y contradecir “en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la presente Demanda” señaló “en ningún momento he dejado de pagar los cánones de arrendamiento” y luego al invocar la falta de cualidad expresó “NO existe ninguna relación arrendaticia contractual entre mi persona y la demandante, salvo la de la entrega y pago de las pensiones de arrendamiento, por cuanto, ella actuó o fungió en el Contrato que celebró conmigo como Administradora del Propietario” e igualmente concluyó.
En la exposición de todas las excepciones planteadas hasta ahora y resueltas anteriormente, la parte demandada reconoció expresamente la relación arrendaticia que deriva del contrato firmado entre ella como arrendataria y la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, quien está identificada en el contrato como administradora del inmueble arrendado. Pero a su vez pretende la demandada que no se le de carácter de arrendadora a la misma persona que suscribió el contrato, porque a su decir no indicó ni demostró el carácter con el que actúa en el juicio y al haber suscrito el contrato como administradora no tendría cualidad para interponer la presente demanda si no consignó el documento que acredite que es propietaria del inmueble, poder judicial del propietario o la autorización de administración vigente.
Considera este juzgado que son defensas contradictorias de la parte demandada, pues admite quiénes son las personas que suscribieron el contrato, pero a su vez niega que exista relación arrendaticia entre ella y la demandante, que es la misma persona que suscribió el contrato como administradora del inmueble y por ende como arrendadora, tal como fue expresado en el mismo contrato, pues fue asentado que en lo adelante y a los efectos del contrato se denominaría “LA ARRENDADORA” y a las ciudadanas MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ y LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, como “LAS ARRENDATARIAS”. Ese carácter de arrendadora de la demandante fue expresamente reconocido por la arrendataria no solo al firmar el contrato de arrendamiento, sino también posteriormente al pagarle el canon de arrendamiento, tal como expresamente lo admitió al contestar la demanda.
Como ya indicó precedentemente este juzgado, la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, interpuso la demanda afirmando que suscribió el contrato de arrendamiento ya referido, con las ciudadanas MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ y LAURA CATALINA HERNÁNDEZ. Esa afirmación y las demás expresadas en el libelo, no dan lugar a otra interpretación que no sea que la actora interpuso la demanda como arrendadora. No se requería que dicha ciudadana manifestara expresamente que interponía la demanda en tal carácter, como pareciera pretenderlo la parte demandada, pues ello sería redundante.
En materia arrendaticia, tiene cualidad para interponer la demanda judicial frente al arrendatario, la persona que celebró el contrato de arrendamiento, ya sea como propietario del inmueble, administrador o mandatario. En el presente caso quien tiene el carácter de arrendadora es la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento reconocido por la parte demandada, en donde ambas fueron identificadas expresamente como ARRENDADORA y ARRENDATARIA, respectivamente. Entonces, considera este juzgado que existe la identidad lógica entre la persona que en abstracto debe accionar y la que en concreto interpuso la presente demanda, por lo que debe concluirse forzosamente que la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, sí posee cualidad en el presente proceso.
En cuanto al alegato de que la actora no produjo un poder judicial otorgado por el propietario ni una autorización o poder de administración vigente, se observa que en el presente procedimiento no se está discutiendo la propiedad sobre el inmueble arrendado, por lo que no es necesario que la actora consigne los recaudos exigidos por la demandada, pues los mismos serían exigibles si la actora estuviese actuando en nombre de otra persona y claramente se evidencia que actúa en nombre propio, en carácter de arrendadora, y al interponer la demanda estuvo asistida por el abogado que la propia parte demandada identificó en su contestación, para lo cual no se requiere ninguna fórmula más que identificar al profesional del derecho que asista a la parte de que se trate y que firme el respectivo escrito, tal como sucedió en este caso.
Seguidamente, y como defensa de fondo, la parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición expresa en la ley, de admitir la acción “como ha sido propuesta”.
Citó el contenido del artículo 215 eiusdem, y luego señaló que para que tenga validez el juicio tiene que producirse la citación del demandado, y valga decir, de los demandados, si fuese el caso. Que consta en el contrato de arrendamiento, que son dos (2) las arrendatarias del apartamento objeto del proceso judicial, esto es, las ciudadanas MILADIS COROMOTO GONZÁLEZ y LAURA CATALINA HERNÁNDEZ FIGUERA; que ambas suscribieron el contrato y se obligaron conjuntamente a cumplirlo, por el tiempo que estuviese vigente.
Que tienen una comunidad legal y contractual respecto al apartamento arrendado, ya que ambas son deudoras solidarias y responsables del cumplimiento de las cláusulas contractuales; que esa comunidad jurídica no puede ser disuelta por la sola voluntad o provecho particular de la demandante.
Que la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ no tiene cualidad ni facultad para celebrar finiquitos respecto al inmueble que no es de su propiedad, y que en autos no existe el finiquito alegado por la demandante con la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, y tampoco podrá aportarse en la secuela del juicio, por ser un documento fundamental no producido oportunamente.
Agregó que aun si existiera ese finiquito, no produciría efecto legal alguno, por cuanto solo ella (la demandada) puede liberar a MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ de sus obligaciones, ya que su responsabilidad es con ella, pues se comprometió a pagar conjuntamente el alquiler; y que la arrendadora no puede liberarla de esa obligación y dejarla sola con la carga, que el supuesto finiquito no surte efecto legal alguno frente a la comunidad que tienen.
Que por ser dos (2) las arrendatarias, son litisconsorte y en tal virtud debieron ser demandadas y citadas para este juicio, para que pueda tener validez, como lo establece el artículo 215 del Código de Procedimiento Civil, cosa que no se hizo y por lo tanto este procedimiento está viciado de nulidad absoluta.
Se observa así que la demandante promueve la cuestión previa indicada, como defensa de fondo, bajo el argumento de que ha debido demandarse a las dos (2) personas que suscribieron como arrendatarias el contrato de arrendamiento y a tales efectos invoca el contenido del artículo 215 eiusdem, que prescribe como una formalidad necesaria para la validez del juicio la citación del demandado para la contestación de la demanda.
Dicha defensa obedece al hecho de que la ciudadana MILADIS COROMOTO GONZÁLEZ no fue demandada, bajo el argumento de la actora de que ya no formaba parte de la relación arrendaticia por no estar ocupando el inmueble. Entonces, mal podía ser citada una persona que no fue demandada, como lo pretende la demandada, alegando que por ello el procedimiento está viciado de nulidad absoluta, lo cual no tiene nada que ver con la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
En todo caso se observa que la demanda por desalojo fue interpuesta contra la única persona que a decir de la demandante, está ocupando el inmueble en carácter de arrendataria, por cuanto celebró finiquito con la otra suscriptora del contrato en tal carácter. No existe en nuestra legislación fundamento legal alguno que prohíba que la demanda sea admitida, por lo que ha de declararse improcedente la cuestión previa promovida.
Como quiera que la indicada cuestión previa fue promovida como defensa de fondo y tomando en consideración los demás alegatos expresados por la demandada, este juzgado observa que a lo largo de las profusas defensas expuestas, la accionada no negó el hecho afirmado por la actora de que sea ella la única que está ocupando el inmueble como arrendataria. Entonces, mal puede pretender que la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ permanezca en una comunidad que no existe y que siga comportándose como arrendataria cuando ya no lo es. En consecuencia, si no está obligada como arrendataria hacia la arrendadora, menos lo puede estar hacia la persona que fue su comunera en la relación arrendaticia, pues claramente se puede inferir que el acuerdo entre la demandante y la co-arrendataria saliente no fue celebrado a espaldas de la otra arrendataria, demandada en este caso como única ocupante del inmueble y por ende la única arrendataria actual.
En consecuencia, este juzgado considera que no tiene nada más que resolver sobre el no llamado como demandada a este proceso de la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, pues no se configura en este caso un litis consorcio pasivo necesario, como pareciera entenderlo la demandada.
La misma cuestión previa fue promovida como defensa de fondo, fundamentada en que existe prohibición expresa en la ley de admitir la acción “de la forma como ha sido propuesta”. Luego de transcribir el encabezado y literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, afirmó que la demostración y prueba en el expediente, de la existencia de un contrato a tiempo indeterminado resulta de vital importancia para poder basarse o invocar esta disposición legal como fundamento legal. Que no consta en la narración de los hechos, la forma de cómo el contrato de arrendamiento que tiene celebrado a tiempo determinado, se transformó a tiempo indeterminado.
Al respecto, este juzgado observa que la presente demanda por desalojo fue interpuesta por incumplimiento en el pago de las pensiones arrendaticias. No hay prohibición expresa de la ley de admitir dicha demanda, ya se trate el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado o determinado. En consecuencia, se declara improcedente dicha cuestión previa promovida como defensa de fondo.
Ahora bien, por lo que respecta a la contestación al fondo de la demanda en sí, la demandada negó haber pactado de común acuerdo con la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ un canon de arrendamiento de (Bs. 5.500,00) y negó adeudar las pensiones de arrendamiento de los meses de “Mayo (sic) a Diciembre (sic) de 2009, y de Enero (sic) a Octubre de 2010” porque está pagando los cánones de arrendamiento en el tribunal competente para hacerlo.
Para demostrar dichos pagos, la parte demandada consignó copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente Nº 2010-1470, formado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formado desde el 20 de noviembre de 2010. Por cuanto se trata de actuaciones judiciales con valor de plena prueba, este juzgado las aprecia, fijando de las mismas los siguientes hechos.
Fue formado con ocasión de la solicitud interpuesta por la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ FIGUERA, quien manifestó que era arrendataria conforme al contrato de arrendamiento consignado al presente expediente, en el que fijaron el canon de arrendamiento de (Bs. 450,00) y en vista de que la administradora AVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, se negó a recibir el pago, depositó la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), correspondiente a los meses de junio, julio agosto y septiembre de 2010, en la cuenta corriente Nº 0102-0552-2300-0003-4393, en el Banco de Venezuela. En el mismo acto, consignó cuatro (4) planillas de depósitos realizados el 5 de agosto de 2010, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) cada uno. Igualmente consta que posteriormente la arrendataria siguió depositando el mismo monto por concepto del canon de arrendamiento de los meses subsiguientes hasta el mes de noviembre de 2010, cuyas planillas consignó en el expediente. Igualmente señaló como beneficiario al ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVÉ, en carácter de propietario del inmueble arrendado.
Ahora bien, la demanda fue interpuesta bajo el argumento de que el canon de arrendamiento vigente entre las partes era la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00), aumentado de acuerdo a lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, por la cual se previeron aumentos basados en el incremento del índice inflacionario acumulado y que la demandada adeudaba los cánones de arrendamiento comprendidos desde agosto (remanente) a diciembre de 2009 y de enero a octubre de 2010.
En primer lugar corresponde a este juzgado determinar cuál es el monto que por canon de arrendamiento debía pagar la arrendataria, para luego analizar las copias certificadas consignadas por la demandada y constatar si fueron debidamente realizados los pagos consignados ante el tribunal competente para recibirlas en esta circunscripción judicial.
Al respecto se observa que el contrato de arrendamiento fue firmado el 26 de mayo de 2000, por el lapso de seis (6) meses, comprendidos desde el 1º de junio de 2000 hasta el 30 de noviembre de 2000, prorrogables por períodos iguales, siempre que una de las partes no manifestare su voluntad de no prorrogarlo, con cinco (5) días de anticipación por lo menos, al vencimiento del lapso fijo o de cualquiera de sus prórrogas. Toda vez que la relación arrendaticia continuó, se entiende que el contrato siguió prorrogándose cada seis meses.
Así, tenemos que luego del vencimiento del lapso fijo, interesa resaltar en este caso que las primeras prórrogas contractuales, fueron las siguientes: 1ª) Del 1º de diciembre de 2000 al 31 de mayo de 2001; 2ª) Del 1º de junio de 2001 al 30 de noviembre de 2001; 3ª) Del 1º de diciembre de 2001 al 31 de mayo de 2002; 4ª) Del 1º de junio de 2002 al 30 de noviembre de 2002; 5ª) Del 1º de diciembre de 2002 al 31 de mayo de 2003, y así sucesivamente.
Igualmente convinieron que el canon de arrendamiento a pagar para el primer período sería de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), actualmente (Bs. 450,00) y para la fijación de la nueva cuota, al vencimiento del contrato o cualquiera de sus prórrogas, sería la cantidad que resultase de la suma de la última pensión pagada, más un incremento del cien por ciento del índice inflacionario acumulado, durante el respectivo período semestral, de conformidad al índice de precios al consumidor que dictaminase el Banco Central de Venezuela.
Es decir, que ambas partes acordaron que el canon de arrendamiento sería aumentado con cada renovación semestral del contrato, en base a la inflación acumulada en cada período, tomando en consideración el Índice de Precios al Consumidor dictaminado por el Banco Central de Venezuela.
A la fecha de celebración del contrato, era válido lo pactado entre las partes, debido a que no regía disposición especial que prevaleciera sobre el principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes, en relación a los aumentos del canon de arrendamiento. Y en cuanto a la base sobre la cual sería calculado el aumento, ha sido reconocido tanto doctrinaria como jurisprudencialmente que la inflación constituye un hecho notorio consistente en la tendencia persistente al incremento del nivel general de precios o, desde otro punto de vista, como el proceso continuo en la caída del valor del dinero, por lo que las partes previendo el efecto dañino que produce el fenómeno de la inflación, por la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, pactan en sus obligaciones cláusulas como la indicada, lo cual está ajustado a Derecho.
En el libelo la parte actora no señaló de qué forma se fueron materializando dichos aumentos, en cuanto al monto. Solo expresó que el canon vigente era de (Bs. 5.500,00), sin indicar desde qué fecha estaba vigente, mientras que la demandada se limitó a expresar en la contestación de la demanda que no pactó de común acuerdo con la demandante el canon de arrendamiento de (Bs. 5.500,00). Al depositar los cánones de arrendamiento y consignarlos ante un tribunal, lo hizo en base al monto pactado para el primer período contractual, entendiéndose así que para la parte demandada ese es el monto válido, pero esto no es cierto, pues de acuerdo a lo pactado contractualmente, el canon de arrendamiento sería aumentado cada vez que se prorrogase y mientras las partes no pactasen lo contrario, debía seguir rigiendo, en principio, el acuerdo de las partes.
Corresponde a este juzgado determinar hasta qué fecha tuvo vigencia la aplicación de la cláusula contractual indicada. A tales efectos se observa que, por el principio iura novit curia, este Juzgado conoce que mediante Resolución emanada de los órganos administrativos competentes para hacerlo, actualmente los cánones de arrendamiento para vivienda están congelados. Todo ello deriva del Decreto publicado el 6 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial No. 37.626, mediante el cual el Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, declaró que el alquiler de viviendas es un bien y servicio de primera necesidad en todo el Territorio Nacional.
Como consecuencia de esta declaración, el Ministerio de Infraestructura dictó el 4 de abril de 2003 la Resolución Nº 036, publicada en la Gaceta Oficial Nº 37.667, del 8 de abril de 2003, mediante la cual resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Dicha Resolución fue dictada con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial.
El 18 de mayo de 2004, fue dictada una nueva Resolución conjunta, publicada el día siguiente en la Gaceta Oficial No. 37.941, de los Ministerios de la Producción y el Comercio ((DM/N° 152) y de Infraestructura ((DM/N° 046), por la cual se resolvió mantener el monto a ser cobrados por concepto de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, establecidos para la misma fecha indicada, 30 de noviembre de 2002. Esta Resolución fue dictada con vigencia de seis meses desde su publicación, prorrogables por un período igual, según lo estimase el Ejecutivo Nacional. Posteriormente fueron dictadas otras prórrogas, como la del 17 de noviembre de 2005, publicada en la Gaceta Oficial No. 38.316, contenida en la Resolución dictada por los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio (N° 0106) y el de Infraestructura (N° 088), por la cual se prorrogó por seis (6) meses, a partir de la publicación de la Resolución, la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución conjunta referida antes, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.941; hasta la última prórroga vigente a la fecha de interposición de la demanda de marras, decretada mediante Resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (Nº 043) y del Poder Popular para el Comercio (Nº 035), publicada en Gaceta Oficial Nº 39.407, del 21 de abril de 2010.
Cuando una materia está revestida de orden público, no le es dable a las partes relajar las normas o medidas decretadas por el Estado, para proteger determinadas situaciones jurídicas. Así, el Decreto Presidencial y las Resoluciones relacionadas, dictadas de conformidad a las facultades conferidas en la Constitución Nacional y otras leyes nacionales, están relacionadas con una materia de estricto orden público, amparada por normas que no pueden ser relajadas por convenio de las partes y mucho menos unilateralmente por cualquiera de ellas.
En el caso concreto, a la fecha de la contratación prevalecía la voluntad de las partes en cuanto a la fijación del monto del canon de arrendamiento y los sucesivos aumentos, pues se entiende que no existía un canon de arrendamiento regulado sobre el inmueble arrendado, por lo cual las partes eran libres de pactar el monto del canon inicial y los sucesivos aumentos, en caso de prórroga del contrato. Sin embargo, posteriormente fue arropado en esa materia de orden público el aspecto de la fijación de la suma que debe pagar el arrendatario por tal concepto, a partir de una fecha determinada, manteniéndolo congelado hasta la fecha actual.
En base a ello, cuando entró en vigencia en este País la congelación de alquileres sobre viviendas, ya había iniciado entre las partes la quinta prórroga contractual (del 1º-12-2002 al 31-05-2003); y en cumplimiento a la resolución administrativa señalada, las partes debían mantener el mismo canon de arrendamiento vigente para el período de la cuarta cláusula contractual, que venció el 30 de noviembre de 2002, pues a través de la indicada Resolución Nº 036, el entonces Ministerio de Infraestructura resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, congelación de precios mantenida a la fecha de interposición de la demanda. Es decir, que luego de la entrada en vigencia de lo resuelto en esta Resolución, ya no debían regir entre las partes los aumentos sucesivos convenidos por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Así se declara.
Ahora bien, en cuanto al canon de arrendamiento que pagó la arrendataria durante el período comprendido desde el 1º de junio al 30 de noviembre de 2002, por el principio de exhaustividad procesal, este juzgado observa que al interponer reconvención contra la parte actora, la demandada relacionó los montos que a su decir ha pagado por cánones de arrendamiento y respecto al año 2002 expresó que pagó durante los meses de enero a julio, la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 495,00) y desde agosto hasta diciembre, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 535,00). Igualmente expresó que en este año comenzó a regir el segundo aumento que le efectuó la administradora, a partir del mes de junio de 2002 y que solo podía demostrarlo a partir de agosto, que es cuando le otorgó recibo.
A tales efectos opuso a la demandante reconvenida, tres (3) recibos originales, numerados 1192,1309 y 1199, de fechas 7 de junio, 10 de agosto y 5 de noviembre de 2002, con encabezado a nombre de “Dr. A. Ugueto Malavé. Abogado. Dra. A. Mercedes Solórzano M. Abogado”, mediante el cual se declara que han recibido de LAURA HERNÁNDEZ, la cantidad de (Bs. 495.000,00), (Bs. 535.000) y (Bs. 530.000,00), respectivamente. El segundo recibo indicado presenta la siguiente nota: “Pendiente por abonar 40.000, por convenio nuevo canon a partir del presente mes”; y el tercero tiene la siguiente nota: “Canceló remanente mes anterior de 40.000 pendiente). Todos están firmados con firma ilegible.
Estos recibos, consignados por la demandada en original, no fueron desconocidos por la parte actora. En razón a ello, este juzgado los aprecia con valor de plena prueba, fijando de esto, que es cierto lo afirmado por la parte demandada, en el sentido de que el canon de arrendamiento fue aumentado a la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 535.000,00); por lo que debe concluirse que para el mes que concluyó la cuarta cláusula contractual (del 1º de junio de 2002 al 30 de noviembre de 2002), el canon de arrendamiento que regía válidamente entre las partes era esa misma cantidad. Así se decide.
En consecuencia, este Juzgado declara que el canon de arrendamiento pactado entre las partes y vigente al 30 de noviembre de 2002, es el que debió seguir rigiendo entre ellas, mientras se mantuviera vigente la congelación de alquileres para vivienda, impuesta por el Estado venezolano, esto es QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 535.000,00), equivalentes actualmente a la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 535,00), por efecto de la reconversión monetaria vigente en el País desde el año 2008.
Cuando la demandada acudió a consignar el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, lo hizo en base al monto con el que inició la relación arrendaticia (Bs. 450,00) y no en base al que regía a la fecha en que entró en vigencia la congelación del alquiler. En consecuencia, considera este órgano jurisdiccional que los pagos consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no fueron realizados válidamente, lo cual equivale a falta de pago, pues debía pagar mensualmente la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 535,00), de acuerdo a lo convenido válidamente en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que era norma obligatoria entre las partes hasta la fecha de entrada en vigencia de la Resolución administrativa antes indicada, de la cual deriva la congelación del alquiler en el monto indicado.
Por otro lado se observa que los cánones señalados como insolutos, son desde agosto 2009 (remanente) hasta octubre 2010. Si bien la parte demandada afirmó en la contestación que dichos pagos los había realizado en el tribunal de consignaciones, se evidencia que no fue sino hasta el 20/09/2010 que acudió ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y solo consignó de forma acumulativa el pagos de los meses comprendidos desde junio a septiembre del año 2010, es decir que el pago de los meses anteriores (agosto 2009 a mayo 2010) no está incluido en dichas consignaciones.
En consecuencia, este juzgado declara procedente la demanda de desalojo interpuesta, pues la demandada no probó el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de agosto 2009 hasta el mes de mayo 2010 y no pagó válidamente los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde el mes de junio octubre de 2010.
Este juzgado considera que no debe pronunciarse sobre lo solicitado como vía subsidiaria por la parte actora, toda vez que la pretensión principal fue acordada procedente, pues pretensión solicitada de forma subsidiaria equivale a que si la anterior es solicitada procedente, no corresponde al órgano jurisdiccional conocer sobre la procedencia de la subsiguiente. El dispositivo completo será indicado al final de la presente decisión, pues también corresponde resolver en este acto la reconvención interpuesta, lo cual se pasa a hacer seguidamente.
DE LA RECONVENCIÓN:
Antes de exponer los hechos en que fue fundamentada la reconvención, este juzgado observa que la parte demandada en la contestación y especialmente en la reconvención realizó una serie de señalamientos hacia la parte actora, en base a que es una juez de la República, los cuales a su vez fueron contestados y/o rechazados por la apoderada judicial de la contraparte. Este juzgado no tomará en consideración los hechos expuestos en ese sentido, pues no forman parte de la cuestión que tiene la obligación de resolver, que tiene que ver con la materia arrendaticia sometida a su conocimiento.
La ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ fundamentó la demanda reconvencional en los siguientes hechos:
Que es arrendataria del apartamento 1-A, ubicado en las Residencias ASR, Torre Sur, situada en la urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez del Estado Miranda, mediante documento autenticado el 26 de mayo de 2002, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 13, Tomo 28. Que se trata de un contrato a tiempo determinado.
Que conforme a lo estipulado en el contrato, comenzó pagando por concepto de arrendamiento, la suma mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00), sin ninguna regulación de la Dirección de Inquilinato y que desde el inicio, la administradora ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, se ocupó de cobrar personalmente el canon de arrendamiento, exigido en efectivo y que muy rara vez le firmaba los recibos que la misma arrendataria redactaba.
Que igualmente le entregaba cheques del Banco Banesco y/o los depositaba en una cuenta corriente del Banco Federal que le facilitó la indicada ciudadana, ya que le quedaba constancia de los pagos que efectuaba; no teniendo después otra opción que consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, toda vez que la administradora le exigió un aumento desproporcionado y excesivo, contrario a las cláusulas contractuales, en donde se estipuló un incremento conforme al I.P.C., por lo que se opuso a pagarle y ante ello, optó por negarse a recibir los pagos.
Que procedió a consignar los alquileres en el referido juzgado, desde el mes de junio de 2009, en el expediente Nº 2010-14780, cuya copia certificada acompaña marcada “B”. Que colocó como beneficiario al propietario del inmueble arrendador, ciudadano JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVÉ, tal como se evidencia en el documento de propiedad que cursa en el mismo expediente de consignaciones.
Que el motivo de la demanda radica simple y llanamente en que la aludida administradora se excedió y pretendió aumentarle una cantidad exorbitante, que es precisamente la que ella confiesa en la demanda, de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) mensuales, a lo que se negó rotundamente. Que es un aumento desproporcionado de más del mil doscientos por ciento (1.200%) de la que comenzó pagando en el mes de mayo de 2000, de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00) mensuales.
Que es un hecho público, notorio y comunicacional que no amerita prueba alguna, y que debe ser del total conocimiento del juzgador, que desde el año 2002 se han venido congelando por “Decretos”, el aumento de los cánones de arrendamiento, para aquellos inmuebles que sirvan de vivienda. Que desde el año 2001 ha venido pagando exceso en los cánones de arrendamiento y que la administradora está en la obligación de reintegrarle, por imperio de la ley.
Relacionó los pagos que a su decir ha realizado, desde junio de 2000 hasta mayo 2010, de cuya relación destaca que desde junio 2000 hasta mayo 2001, pagó (Bs. 450,00); que al cumplirse un año del contrato se produjo el primer aumento, a (Bs. 495,00), desde junio 2001 hasta julio 2002; que a partir de junio de 2002 se efectuó el segundo aumento, a la cantidad de (Bs. 535,00), el cual se mantuvo hasta el mes de septiembre de 2005.
Que en el año 2005, se produjeron dos (2) aumentos, en violación del decreto presidencial de congelamiento y de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; uno en octubre, a (Bs. 800,00) y en noviembre a (Bs. 1.000,00), canon que se mantuvo hasta diciembre de 2006; que desde enero 2007 hasta septiembre 2007 pagó la cantidad de (Bs. 1.600,00); desde octubre a diciembre 2007 pagó (Bs. 2.000,00); desde enero 2008 hasta marzo 2010, la cantidad de (Bs. 2.400,00); y los meses de abril y mayo 2010 los pagó a razón de (Bs. 2.800,00).
Que el monto total de lo pagado de más asciende a la suma de OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 84.430,00).
Que el resto de los cánones de arrendamiento los pagó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el mes de junio de 2010 hasta el presente, como consta en el expediente Nº 2010-14780, cuya copia certificada acompaña.
Agregó que en el contrato de arrendamiento que suscribió, se menciona que se obliga a pagar el condominio, aún cuando esa obligación corresponde al propietario del inmueble. Que no obstante ello, la Dirección de Inquilinato ha establecido y fijado de manera reiterada en las regulaciones de los cánones de arrendamiento, que el arrendatario debe pagar por concepto de contribución para los gastos de condominio, mediante un porcentaje del veinticinco por ciento (25%) que se calcula sobre el monto del canon de arrendamiento; y que lo cierto es que la ciudadana AVILDA MERCEDES SOLÓRZANO, le conminaba y exigía que ella las pagara en su totalidad, por lo que pagaba el monto total del condominio, incluso las cuotas extraordinarias, cuyos pagos están reflejados en los cuadros que presenta y los recibos y asientos contables demostrativos de su pago, consignados en legajo marcados “D”.
Que en base a ello, la reconvenida le adeuda lo pagado en exceso por las cuotas de condominio, descontado como sea el (25%) por ciento de contribución establecido por la Dirección de Inquilinato.
Seguidamente relacionó los pagos efectuados desde el 12 de diciembre 2001 hasta junio 2008, lo que a su decir asciende al monto total de DIECISÉIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 16.255,00), de lo cual, descontado el porcentaje de contribución del 25% sobre el canon de arrendamiento (Bs. 4.063,75) da un total de DOCE MIL CIENTO NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON 25/100 (Bs. 12.191,25), que es en definitiva la totalidad de lo que pagó en exceso y debe serle reintegrado.
Que en base a los hechos expuestos, y actuando en su carácter de arrendataria, demanda a la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÌNEZ, por cumplimiento de las disposiciones legales que rigen todo contrato de arrendamiento, para que convenga, o en su defecto, sea condenada por el tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En reintegrarle la suma de (Bs. 84.430,00), por el exceso en el cobro del canon de arrendamiento permitido por la ley, discriminados en el capítulo referente a los pagos.
SEGUNDO: En reintegrarle la suma total que corresponda, por el exceso en el pago de las cuotas de condominio que realizó y que se prueben en el juicio, una vez deducido el porcentaje de contribución.
TERCERO: En pagar el monto correspondiente a los intereses devengados, por los montos cobrados en exceso sobre los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio, calculadas a partir de la fecha en que se produjeron efectivamente el pago de cada uno de ellos, y los cuales solicita que se determinen mediante experticia complementaria del fallo que dicte el tribunal, de acuerdo a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, por aplicación analógica del artículo 27 del decreto ley sobre arrendamientos inmobiliarios, hasta la fecha en que se produzca efectivamente el reintegro.
CUARTO: En pagar la corrección monetaria o indexación, la cual también pide que se establezca mediante experticia complementaria al fallo, conforme a la información que al efecto suministre el Banco Central de Venezuela.
QUINTO: En caso de declararse con lugar la reconvención, que este tribunal remita copia certificada de la sentencia definitiva, al organismo gubernamental correspondientes, para la aplicación de la sanción prevista en el artículo 82 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor de lo consagrado en el artículo 64 eiusdem.
SEXTO: En respetar efectivamente y dar exacto e inmediato cumplimiento a todas y cada una de sus obligaciones contractuales y legales, que derivan del contrato de arrendamiento suscrito.
SÉPTIMO: Se abstenga de continuar con las perturbaciones de toda índole que ha venido reiteradamente cometiendo, en su perjuicio y de su familia, en contravención con el goce pacífico que sobre la cosa arrendada le confiere la ley, conforme a lo dispuesto en el ordinal 3º del artículo 1.585 del Código Civil, en concordancia con la “Disposición Supra-Constitucional consagrada en el Artículo (sic) de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela”.
OCTAVO: En pagar los costos y costas del juicio.
Al contestar la reconvención, la abogada Keila Galindo, actuando como apoderada judicial de la ciudadana ALVILDA M. SOLÓRZANO MARTÍNEZ, señaló que la negaba, rechazaba y contradecía, tanto en los hechos como en el Derecho.
Citó el contenido de los artículos 58, 60, 61 y 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y doctrina nacional sobre el reintegro inquilinario. Agregó que para intentarse tal acción, debe mediar previamente la determinación, por el órgano administrativo del canon máximo a pagar por el inquilino, lo que no ocurrió en el presente caso, pues no fue acompañado a los autos documento alguno que pruebe la regulación del canon máximo a pagar por el inmueble objeto del juicio, que en todo caso sí constituye el documento fundamental de la reconvención, motivo por el que solicita que sea declarada inadmisible.
Señaló que a todo evento, impugna la documentación acompañada por la demandada; y finalmente solicitó que el tribunal declarase inadmisible la reconvención, por la razón antes indicada y condene en costas a la demandada.
Para decidir al respecto, este juzgado observa:
En cuanto a la causal de inadmisión alegada, se observa que la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ no fundamentó la reconvención en cualquier regulación de alquileres dictada por el organismo administrativo correspondiente, como pretendió entenderlo la parte actora reconvenida. Entonces mal podría exigírsele que consigne un instrumento que no tenga nada que ver con la acción ejercida, pues claramente se entiende que la acción de reintegro la fundamentó la reconviniente en el Decreto Presidencial por el que fue declarado el alquiler de viviendas como bien de primera necesidad y en las siguientes Resoluciones administrativas dictadas por los Ministerios competentes, por las que se ha mantenido congelado el canon de arrendamiento de viviendas, desde el mes de noviembre de 2002, ampliamente ya referidas por este juzgado al decidir la demanda principal.
Aunado a ello, se observa que en este caso no existe causal de inadmisión de la reconvención, pues para su admisión solo debía verificarse que no fuese contraria al orden público, las buenas costumbres o disposición de ley, lo cual hizo este juzgado previamente a su admisión. La presentación tempestiva o no de los medios probatorios o instrumento fundamental no forma parte de las causales de inadmisión de la demanda (principal o reconvencional) en casos como el presente, a diferencia de los juicios especiales, en donde sí es necesario que el juez realice una valoración previa del instrumento que demuestre que el demandado está obligado frente al demandante a cumplir una determinada obligación. Y al ser fundamentada la presente reconvención en un Decreto Presidencial y las Resoluciones originadas a partir de aquél, no estaba obligada la reconviniente a consignarlas como instrumentos fundamentales, pues sería tanto como exigirle la prueba del Derecho, cuando es un principio procesal que el juez conoce el derecho y por ende las partes no están obligadas a demostrarlo, salvo contadas excepciones que no aplican en este caso, pues el indicado Decreto y Resoluciones administrativas forman parte del Derecho nacional.
En cuanto al fondo de la controversia, este juzgado considera que no surte efecto alguno la negativa generalizada de los hechos expuestos en la reconvención, que realizó la indicada apoderada judicial de la ciudadana ALVILDA M. SOLÓRZANO MARTÍNEZ, quien luego solo se limitó a solicitar que fuese declarada inadmisible, por no haber presentado el instrumento fundamental.
Entonces, tomando además en consideración los hechos debatidos en la demanda principal, deben tenerse como hechos admitidos los aumentos del canon de arrendamiento alegados por la demandada reconviniente y sus respectivos pagos, pues la demandante reconvenida afirmó en el libelo que el canon de arrendamiento fue modificándose a través del tiempo, de conformidad a lo previsto en la cláusula segunda del contrato y que la demandada solo adeudaba los cánones correspondientes a los meses de agosto 2009 hasta octubre 2010.
La admisión de hechos en que incurrió la parte reconvenida al no contradecir expresamente los montos que la demandada reconviniente afirmó haber pagado durante la relación arrendaticia, releva a la parte demandada de probar que ha pagado los montos indicados y en consecuencia este juzgado no está obligado a analizar los medios probatorios consignados y promovidos por la parte demandada para probar los pagos del canon de arrendamiento con aumentos.
Corresponde a este juzgado determinar la procedencia en derecho del reintegro accionado. A tales efectos observa que la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ pretende el reintegro de la cantidad de dinero que a su decir ha pagado en exceso, desde el mes junio de 2000 hasta mayo 2010.
Reitera este Juzgado, que cuando una materia está revestida de orden público, no le es dable a las partes relajar las normas o medidas decretadas por el Estado, para proteger determinadas situaciones jurídicas. Así, el Decreto Presidencial y las Resoluciones antes referidas, dictadas de conformidad a las facultades conferidas en la Constitución Nacional y otras leyes nacionales, están relacionadas con una materia de estricto orden público, amparadas por normas que no pueden ser relajadas por convenio de las partes ni unilateralmente por cualquiera de ellas.
En el caso concreto, la arrendataria expuso los hechos en su demanda como si los aumentos estipulados hubiesen sido imposiciones de la arrendadora, pero se evidencia que la arrendataria los aceptó hasta el último aumento que se le planteó, pues a su decir, los estuvo pagando a pesar de saber que debieron seguir manteniendo el mismo canon de arrendamiento vigente al 30 de noviembre de 2002, fecha a partir de la cual comenzó a regir la congelación decretada, en base a que el alquiler de vivienda fue declarado por el Ejecutivo Nacional, como un servicio de primera necesidad.
Sin embargo, independientemente de lo pactado por las contratantes, la congelación decretada convierte en irrenunciable el derecho de la arrendataria a que se le cobre el canon de arrendamiento de la forma establecida en la cláusula segunda del contrato, luego del 30 de noviembre de 2002, hasta tanto el Ejecutivo Nacional decida lo contrario, pues el imperio del Estado, registrado en el Decreto y las Resoluciones antes relacionadas, debe prevalecer sobre la voluntad de las partes.
Como lo estableció previamente este juzgado, la cláusula de aumentos sucesivos que pactaron las partes en el contrato es válida, pues a la fecha de celebración del contrato prevalecía en ese aspecto el principio de autonomía de voluntad de las partes, pero posteriormente al 30 de noviembre de 2002, no procede su aplicación entre las partes, por la congelación de alquileres vigente en el País desde esa fecha.
A raíz de ello, este juzgado también estableció previamente que el canon de arrendamiento válido que debe pagar la arrendataria es el que estaba vigente a la finalización de la cuarta prórroga contractual (del 1º de junio de 2002 al 30 de noviembre de 2002), esto es, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 535.000,00), actualmente (Bs. 535,00).
En consecuencia, este juzgado declara que hasta el mes de septiembre de 2005, la demandada reconviniente no pagó en exceso, sino que lo hizo válidamente en base a lo que ambas partes pactaron voluntariamente en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, pues tal como ella misma lo afirmó, a partir de junio 2002 comenzó a pagar la cantidad de (Bs. 535,00), que se mantuvo hasta el mes de septiembre de 2005. En base a ello, no procede repetición de lo pagado desde el mes de diciembre de 2002 hasta el mes de septiembre de 2005, por cuanto no hubo exceso. Así se declara.
Durante el período comprendido desde el mes de octubre 2005 hasta mayo 2010, transcurrieron cincuenta y cinco (55) meses, durante los cuales la arrendataria afirmó que estuvo pagando cánones de arrendamiento superiores al monto congelado, que era de quinientos treinta y cinco bolívares (Bs. 535,00), por lo que, en principio, sí procedería en este caso el reintegro de lo pagado en exceso.
Corresponde al tribunal determinar cuál es el monto de lo pagado en exceso a partir del mes de octubre de 2005; y para determinar el parámetro final ha de observarse lo siguiente:
En la reconvención, la arrendataria afirmó que pagó en exceso hasta el mes de mayo de 2010. No obstante ello, este juzgado observa igualmente que la demanda principal, ya resuelta previamente a la reconvención, fue fundamentada en que la arrendataria había dejado de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos desde agosto (remanente) 2009 hasta octubre 2010 y al contestar el fondo de la demanda, la arrendataria afirmó que negaba que adeudase los meses de “Mayo (sic) a Diciembre (sic) de 2009, y de Enero (sic) a Octubre (sic) de 2010 (…), pues los estoy CONSIGNANDO (sic) en el Tribunal (sic) de esta Jurisdicción (sic) competente para ello”.
Para decidir esa controversia principal y actuando en base a lo afirmado por la arrendataria, este juzgado procedió a analizar el medio probatorio producido para probar la afirmación realizadas, y constató que el 20 de septiembre de 2010 fue iniciado el expediente, fecha en la que la arrendataria consignó el pago de los cánones de arrendamiento que imputó a los meses de junio a septiembre 2010. Es decir, que a pesar de que negó adeudar los cánones de arrendamiento referidos y afirmó que los estaba pagando en el tribunal de consignaciones, en éste no fue consignado el pago de los meses comprendidos desde agosto 2009 hasta mayo 2010. En base a ello, este juzgado estableció que la arrendataria no probó el pago del pagó el canon de arrendamiento de estos meses, por lo que deben tenerse como no pagados y los subsiguientes los pagó en base al monto de (Bs. 450.000,00), equivalentes a (Bs. 450,00), que no era el monto válido, pues fue el pactado para el primer período contractual, lo cual equivale a falta de pago igualmente, a efectos de la procedencia de la demanda de desalojo.
Entonces, siendo éste un hecho ya establecido previamente, es necesario que para determinar el monto pagado en exceso, deba establecerse como parámetro final el mes de julio de 2009, pues si bien en la reconvención la arrendataria afirmó que pagó en exceso hasta el mes de mayo 2010, también había afirmado que desde el mes de mayo 2009 estaba consignando el pago, pero resultó que no estaban incluidas en las consignaciones realizadas, y un mismo hecho no puede ser falso para un caso y cierto para otro. Respecto a los meses de mayo, junio y julio de 2009, no fueron señaladas por la arrendadora como insolutas, por lo que al decidir la demanda principal, el tribunal no debía hacer referencia a ello. Por ese motivo sí serán tomados en cuenta en esta decisión de la reconvención, pues están dentro de los meses señalados por la arrendataria al pretender el reintegro y no forman parte de lo ya decido como controversia principal.
Entonces, retomando el hilo de lo afirmado por la arrendataria al interponer la reconvención y que la arrendadora admitió haber recibido el pago del canon de arrendamiento en base a los aumentos sucesivos señalados por la arrendataria, este juzgado concluye que para determinar el monto a reintegrar, tomará en consideración el período comprendido desde el mes de octubre 2005 hasta julio 2009, en base a los siguientes montos: octubre 2005, (Bs. 800,00); desde noviembre 2005 hasta diciembre de 2006, (Bs. 1.000,00); desde enero 2007 hasta septiembre 2007, (Bs. 1.600,00); desde octubre a diciembre 2007, (Bs. 2.000,00); desde enero 2008 hasta julio 2009: (Bs. 2.400,00).
PERÍODO MONTO CONGELADO* MONTO PAGADO*: PAGADO EN EXCESO* *(Bs.F.)
TOTAL
Octubre 2005. 535,00 x 1 Bs. 800,00 Bs. 265,00
Nov. 2005/dic. 2006. 535,00 x 14
(Bs. 7.490,00) Bs.1.000,00x14
(Bs. 14.000,00)
Bs. 6.510,00
Ene. 2007/ sept. 2007. 535,00 x 9
(Bs. 4.815,00) Bs. 1.600,00x9
(Bs. 14.400,00)
Bs. 9.585,00
Oct./dic. 2007 535,00 x 3
(Bs. 1.605,00) Bs. 2.000,00x3
(Bs. 6.000,00) Bs. 4.395,00
Ene. 2008/ julio 2009. 535,00 x 19
(Bs. 10.165,00) 2.400,00 x 19
(Bs. 45.600,00)
Bs. 35.435,00

Bs. 56.190,00

Se observa así que la arrendataria pagó en exceso del canon de arrendamiento, la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 56.190,00), que comprende el período ya indicado. En consecuencia, resulta procedente declarar que ese es el monto que debe serle reintegrado por la arrendadora, en vez de la suma de (Bs. 84.430,00) solicitada en el punto primero.
En relación a la pretensión contenida en el particular segundo, relativa a que se le reintegre lo pagado en exceso a partir del (25%), por concepto de cuotas de condominio, es de observar que en la cláusula sexta del contrato, ambas partes pactaron que sería ésta una obligación de la arrendataria, tal como ésta lo reconoció. En base a ello, no procede el reintegro de lo solicitado por tal concepto. En consecuencia, tampoco procede lo solicitado por concepto de intereses moratorios y corrección monetaria.
En cuanto a lo solicitado en los puntos tercero y cuarto, en el sentido de que se condene a la arrendadora a pagar el monto correspondiente a los intereses devengados, por los montos cobrados en exceso sobre los cánones de arrendamiento y a pagar la corrección monetaria o indexación, este juzgado observa que si bien la arrendadora estuvo recibiendo el pago de un monto superior al permitido, también es cierto que la arrendataria convino en esa situación, aun estando en el conocimiento de que no estaba obligada a hacerlo, tal como lo hizo valer en este caso. En consecuencia, este juzgado considera que no debe castigar doblemente a la arrendadora, pues ya se le condenó previamente al reintegro de lo recibido en exceso del canon congelado.
Respecto a lo solicitado en el punto quinto, este juzgado lo niega, por cuanto lo decidido deviene de una relación contractual pactada entre las partes, y no le es dable convertirse en tribunal disciplinario, en base al cargo que ejerza cualquiera de las partes.
Con fundamento en las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ contra la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, antes identificadas. En consecuencia, se condena a la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ a desalojar y entregar a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento 1-A, ubicado en las Residencias ASR, Torre Sur, situadas en la urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Sucre, Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones de uso y conservación en que lo recibió.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda reconvencional que por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES Y CONDOMINIO, interpuso la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ contra la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ. En consecuencia, se condena a esta última a reintegrar a la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 56.190,00), por concepto de exceso del canon de arrendamiento, recibidos desde el mes de octubre 2005 hasta julio 2009.
Se condena en costas de la demanda principal, a la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ por haber resultado totalmente vencida en la demanda que por DESALOJO interpuso contra ella la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ, de conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas de la reconvención, por cuanto a la accionante en reconvención no le fue concedido todo lo solicitado en el petitorio…”

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

LA DEMANDA

En fecha 14 de octubre de 2010, la ciudadana Avilda M. Solórzano Martínez, titular de la cédula de identidad Nro. 5.406.263, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio Over A. Cipriani González, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 13.491; consignó escrito libelar señalando lo siguiente:
Indica que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 2000, anotado bajo el Nro. 13, tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscribió con las ciudadanas Miladis Coromoto Mendoza González y Laura Catalina Hernández, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.061.109 y V-10.487.216 respectivamente, contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento signado con el número uno (1) y letra A, de las Residencias ASR, Torre Sur, situado en la Urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez, del Estado Miranda, a tal efecto acompaña el contrato de arrendamiento marcado “A”.
Que en la cláusula segunda del mencionado contrato se estableció lo siguiente: “SEGUNDA: El canon de Arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de Bolívares Cuatrocientos Cincuenta Mil (Bs. 450.000,00) mensuales. El canon del primer mes de este contrato, es cancelado en este acto. El canon de cada mes subsiguiente, será cancelado por “Las Arrendatarias” en mensualidad adelantada. Para la fijación de la nueva cuota de canon de arrendamiento al vencimiento del contrato o cualesquiera de sus prórrogas será la cantidad que resulte de la suma de la última pensión pagada más un incremento del ciento por ciento (100%) del índice inflacionario acumulado, durante ese período semestral transcurrido de vigencia del canon de arrendamiento semestral cancelado de los precios al consumidor dictaminado por el Banco Central de Venezuela; dichos pagos deberán efectuarse en moneda de curso legal y a la entera satisfacción de “La Arrendadora”.
Que la ciudadana Miladis Coromoto Mendoza González, por diferencias irreconciliables con la ciudadana Laura Catalina Hernández, procedió a desocupar el apartamento; siendo que dicha ciudadana y su persona, celebraron finiquito de la relación arrendaticia contractual; quedando en calidad de arrendataria únicamente la ciudadana LAURA CATALINA HERNANDEZ.
Que la mencionada ciudadana Laura Catalina Hernández, continuó ocupando el inmueble bajo las condiciones pactadas en cuanto a las obligaciones asumidas, modificándose a través del tiempo y en cumplimiento a la cláusula del incremento por el índice inflacionario acumulado, solo lo concerniente al canon de arrendamiento mensual, siendo el último canon convenido la suma de Cinco Mil Quinientos Bolívares.
Que dicha ciudadana, dejó de cancelar los cánones de arrendamiento, con el argumento de que la empresa PDVSA, le adeudaba fuertes sumas de dinero, y para el mes de octubre de 2010 (momento en que se introdujo la demanda), presenta un acumulado de los cánones de arrendamiento insolutos, por la suma de Setenta y Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 73.500,00).
Alega que la mencionada ciudadana adeudaba originalmente los cánones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero y marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, a razón de Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500,00) cada uno, lo cual arrojaba la suma de Noventa y Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 93.500,00), en el mes de abril de 2010, la mencionada ciudadana realizó a través de su hermano, un abono a la deuda de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) quedando para la fecha de interposición de la presente demanda, un saldo restante de Setenta y Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 73.500,00).
Que establece el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
De igual forma establece el artículo 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Alega que la ciudadana LAURA CATALINA HERNANDEZ, “ARRENDATARIA” no dio cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de mayo de 2000, pues no ha cancelado los cánones de arrendamiento a que se comprometió en la cláusula segunda de la mencionada convención, y siendo que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, lo que no realizo la demandada, es por lo que se ve en la imperiosa necesidad a acudir a intentar la presente acción con el objeto de lograr el desalojo del inmueble de su propiedad.
Que por lo expuesto y conforme lo previsto en el 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le queda otra alternativa que acudir a esta vía, en su carácter de ARRENDADORA, del inmueble plenamente determinado, para que se compelida judicialmente la ciudadana LAURA CATALINA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.487.216, en el Desalojo del inmueble objeto del arrendamiento y constituido por: Un apartamento signado con el número uno (1) letra A, de las Residencias ASR, Torre Sur, situado en la urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez, del Estado Miranda, debido a que no dio cumplimiento a lo pactado en la cláusula segunda del contrato descrito referente al pago de los cánones de arrendamiento a que se comprometió.
Aduce que la actitud asumida por la arrendataria, al no pagar los cánones de arrendamiento a que se comprometió, es por lo que por vía subsidiaria debe pagar la suma de Setenta y Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 73.500,00) por concepto de daños y perjuicios correspondientes a los cánones de arrendamiento adeudados y no pagados de los meses de: la suma remanente del mes de agosto y los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, a razón de Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500,00) cada uno.
Asimismo que siendo la ocupación ilegítima que está haciendo la arrendataria, en razón de su incumplimiento en una de las principales obligaciones asumida como arrendataria, como lo es, el pago de canon de arrendamiento, lo cual deriva daños y perjuicios, por el use, goce y disfrute del bien ajeno, causándole un evidente deterioro a la cosa, en detrimento de su patrimonio, por lo que a partir de la interposición de la presente demanda y durante el tiempo que invierta el presente proceso, hasta llegar a la entrega real y definitiva del inmueble, demanda por vía subsidiaria, igualmente los daños y perjuicios causados a razón de cinco mil quinientos bolívares mensuales (Bs. 5.500,00).
Que por los motivos antes expuestos, es por lo que ocurre ante esa autoridad, a fin de demandar, como en efecto demanda a la ciudadana LAURA CATALINA HERNANDEZ, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en el DESALOJO, del inmueble constituido por un apartamento signado con el número uno (1) letra A, de las Residencias ASR, Torre Sur, situado en la Urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez, del Estado Miranda, el cual consta de un (1) dormitorio principal con baño y dos closet, dos (2) dormitorios, uno con closet, dos baños, sala-comedor, cocina empotrada con puertas de fórmica color blanco con aparato de cocina de cuatro (4) hormillas y un (1) puesto de estacionamiento independiente, en perfectas condiciones en que recibió el señalado inmueble.
Como vía subsidiaria, pide se condene a la demandada Laura Catalina Hernández, “Arrendataria” al pago de daños y perjuicios que le ha causado, los cuales estima prudencialmente en la cantidad de Setenta y Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 73.500,00), la suma remanente del mes de agosto, y los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, a razón de Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500,00) cada uno.
Solicita se condene en costas a la demandada. Estima la presente demanda en la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000,00) equivalentes a dos mil (2000) unidades Tributarias.
Solicita medida de secuestro sobre el inmueble suficientemente identificado en el libelo.

LA CONTESTACIÓN
CUESTIONES PREVIAS

En fecha 30 de marzo de 2011, la ciudadana Laura Catalina Hernández, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Gene R. Belgrave G., debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 17.091; consignó ante el a quo escrito de contestación a la demanda señalando lo siguiente:
Promueve y opone formalmente, la cuestión previa prevista en el ordinal segundo (2º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la “ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”; en concordancia, con el ordinal segundo (2º) del artículo 340 eiusdem, que señala que en el libelo se debe expresar: “El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen”…
Que en efecto en el encabezamiento del Contrato de Arrendamiento que sirve de fundamento a esta pretensión y que cursa a los autos, la hoy pretendida actora “Alvilda” Mercedes Solórzano Martínez, lo suscribió no en nombre propio, sino “con el carácter de administradora del inmueble”.
No obstante, “Alvilda” Mercedes Solórzano Martínez, intenta esta acción judicial “de forma personal” sin expresar en su demanda el carácter con que actúa, obviando su clara declaración hecha ante un Notario Público de ser administradora del inmueble, encabeza ahora esta acción judicial de forma autónoma y personal, como si fuese la arrendadora directa o propietaria del inmueble. En tal sentido, en el libelo no indica cuál es el carácter con que actúa para intentar la demanda; por tanto, se desconoce si la actora posee cualidad activa para intentar y proseguir este juicio, ya que no produce en los autos ningún instrumento legal que demuestre el carácter con el que actúa para sostener esta acción, ya sea como administradora o de forma autónoma.
Promueve y opone formalmente, la cuestión previa establecida en el ordinal sexto (6º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por el “defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340”, específicamente, los establecidos en los ordinales cuarto (4º) y quinto (5º) del artículo 340 eiusdem, que rezan: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión…” “la relación de los hechos…”… en tal sentido, indica que en el libelo no existe un capítulo relativo a los hechos. La actora después de encabezar su libelo como Avilda, hace referencia al Contrato de arrendamiento que celebró con Miladis Coromoto Mendoza González y Laura Catalina Hernández, e identifica el inmueble in litis. Luego, transcribe la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que celebraron, relativa al canon de arrendamiento convenido originalmente en Bs. 450,00, en el año 2000, con aumentos o incrementos al vencimiento de cada prorroga en base al IPC.
Que respecto a Miladis Coromoto Mendoza González, la actora no consignó a los autos, el referido finiquito, el cual es un documento fundamental, que no podrá producir en la secuela del juicio, por la prohibición legal contenida en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Confiesa expresamente la parte actora, que la demandada cumplió con sus obligaciones y los incrementos inflacionarios, pero, no expresa como fueron esos incrementos, como se produjeron, como y cuando convinieron el último canon de arrendamiento, ni que operación matemática aplicó al IPC, para pasar de Bs. 450,00 en el año 2000, hasta alcanzar la suma de Bs. 5.500,00 en el año 2009. Tampoco manifiesta como se transformó el contrato de arrendamiento que suscribieron, en un contrato a tiempo indeterminado. Que la falta de determinación con precisión en el libelo, de todas las circunstancias de hecho suscitadas y, muy especialmente, las que transformaron el aludido contrato de arrendamiento suscrito, se traduce en una evidente indefensión, por cuanto, no puede desvirtuar, negar, contradecir, como tampoco aceptar, y/o convenir hechos que desconoce, toda vez que no son expuestos en el libelo de la demanda. De igual forma sucede con los cánones de arrendamiento, ya que no se expresa en el libelo, de que forma, en que fechas y montos se produjeron los incrementos de las pensiones de arrendamiento y como se alcanzó la suma de Bs. 5.500,00 en el año 2000. Que en tal virtud, este defecto de forma observado en el libelo de demanda, es, a todas luces, evidente, y, por tanto pide que esta Cuestión Previa opuesta sea declarada con lugar en su correspondiente oportunidad procesal.
Promueve y opone la cuestión previa consagrada en el ordinal Sexto (6º) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por el “defecto de forma de la demanda”, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340”, específicamente, el establecido en el ordinal sexto del artículo 340 del eiusdem, que dispone: “Los Instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”.
Que la atribuida no produce junto con su libelo, los documentos fundamentales, mediante los cuales pueda apoyar o sustentar su pretensión, siendo esta una clara exigencia del legislador cuando dice que el libelo expresar: … “Los Instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”…
Que la pretendida demandante no consigna una tarja, carta, recibo de pago, comprobante de depósito, desahucio, ni nada por escrito, simplemente pretende hacer valer en juicio y reclamar sus “supuestos” derechos y cualidad mediante sus dichos. Que en tal orden de ideas, necesariamente reitera e invoca la estricta aplicación del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda que por Desalojo ha incoado solo en su contra, “Alvilda Mercedes Solórzano Martínez”.
Niega que el inmueble que arrendó, se lo haya arrendado legal y legítimamente “Alvilda” Mercedes Solórzano Martínez.
Niega que se haya celebrado un finiquito como Midalis Coromoto Mendoza González, quien suscribió con Laura Catalina Hernández el contrato de arrendamiento.
Niega que se haya producido una relación arrendaticia, mediante la cual el Contrato de Arrendamiento suscrito, se hay transformado en un contrato a tiempo indeterminado.
Niega haber pactado de común acuerdo con “Alvilda” Mercedes Solórzano Martínez, un canon de arrendamiento de Cinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 5.500,00).
Niega que adeude las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a diciembre de 2009 y de enero a octubre de 2010.
Niega que haya incumplido su obligación principal, por cuanto, en ningún momento ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, pues, lo esta consignando en el Tribunal de esta jurisdicción competente para ello.
Que en tal virtud, por no haberse expresado en el libelo todos los hechos, por no existir una fundamentación legal, acorde con lo expresado en el contrato de arrendamiento, cuyas condiciones y términos son de un contrato a tiempo determinado. Por basarse en obligaciones que no existen. Por no haberse producido oportunamente los instrumentos probatorios (documentos fundamentales) que demuestren ciertamente los hechos alegados y que hagan deducir los derechos reclamados; por tales motivos, mal podrían tener validez y relevancia legal en este juicio, las consecuencias jurídicas que la susodicha actora pretende derivar de sus solos alegatos y dichos.
Procede a promover y oponer las defensas de fondo o perentorias en los siguientes términos:
De la falta de cualidad de la parte actora: Que en el folio 2 del libelo de la demanda no se identifica ni expresa la cualidad con que actúa “Alvilda” Mercedes Solórzano Martínez, solo se limita a decir en el capítulo de “Los Hechos” de su libelo: ….”mediante documento autenticado…. Suscribí con las ciudadanas Miladis Coromoto Mendoza y Laura Catalina Hernández….” (sic) Encabeza el libelo, sin ninguna representación legal, dice que esta asistida de abogado, pero, no consta en el encabezamiento del libelo de la demanda el nombre ni la identificación de profesional alguno, no riela a los autos instrumento-poder otorgado por el propietario del inmueble, de lo que se infiere, que “Alvilda” Mercedes Solórzano Martínez, ha procedido a motu proprio y en su propio nombre para proponer e incoar esta acción judicial, consiguiendo en los Tribunales, alguien que la asistiera para poder presentar la demanda, colocando al final del libelo el subterfugio de un: “otro si”. Desde el punto de vista jurídico-procesal, esta “simulada” actora, a todas luces, carece de cualidad jurídica para intentar de forma personal y autónoma como también, para proseguir este proceso judicial. La figurada actora, “Alvilda” Mercedes Solórzano Martínez, carece de cualidad para actuar legítimamente en este juicio, toda vez que, no ostenta la condición de propietaria como tampoco de arrendadora del bien inmueble in litis.
A pesar de que pueda acreditar en la secuela del juicio y en su favor, un documento protocolizado de compra-venta sobre el bien inmueble objeto de este juicio; sin embargo, no lo produjo oportunamente, valga decir, como lo ordena el legislador en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 434 eiusdem.
De igual forma, la referida señora no ostenta la condición de carácter de arrendadora del Inmueble in litis, pues, como ella misma lo declara en el contrato de arrendamiento y ante un funcionario Público (cuando lo otorgó ante un Notario Público), actuó como “Administradora” del mismo, pero, No produjo junto con el libelo, un poder judicial otorgado por el propietario, como tampoco una autorización o poder de administración vigente.
Finalmente, no consta en el cuerpo del contrato de arrendamiento que este le haya sido cedido.
En tales circunstancias de hecho y razones de derecho, “Alvilda” Mercedes Solórzano Martínez, carece de legitimidad para intentar y proseguir esta acción judicial, lo que precisamente la doctrina patria denomina “Legitimatio Ad Causan”, valga decir, la cualidad legítima necesaria que requiere el actor para intentar un juicio o causa.
No existe ninguna relación arrendaticia contractual entre su persona y la demandante, salvo la de la entrega y pago de las pensiones de arrendamiento, por cuanto, ella actuó o fungió en el contrato que celebró como administradora del propietario. En tal sentido, se opone lo dispuesto por el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil. En conclusión, resulta evidente la falta de cualidad o capacidad legítima necesaria, que requiere “Alvilda” Mercedes Solórzano Martínez, para incoar y proseguir actuando en este juicio.
Promueve y opone formalmente como defensa de fondo, la cuestión previa establecida por ordinal Undécimo (11º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir un prohibición expresa en la ley, de admitir esta acción de la forma como ha sido propuesta.
Que según el artículo 215 del Código de Procedimiento Civil, es unja formalidad necesaria para la validez del juicio la citación del demandado para la contestación de la demando, y si fuere el caso, de los demandados. Que consta en el cuerpo de contrato de arrendamiento in litis que son dos (2) las arrendatarias del apartamento objeto de este proceso judicial: Miladis Coromoto González y Laura Catalina Hernández Figuera. Ambas suscribieron como arrendatarias el contrato de arrendamiento. Se comprometieron y se obligaron “conjuntamente” en cumplir con todas y cada una de sus estipulaciones, por el tiempo que estuviera vigente; que tienen una comunidad legal y contractual respecto al apartamento arrendado, ya que, ambas son deudoras solidarias y responsables del cumplimiento de las cláusulas del referido contrato de arrendamiento.
Esta comunidad jurídica contractual que mantienen no puede ser disuelta por la sola voluntad o provecho particular de la refutada demandante. Expresa, que la sedicente actora en su fundada demanda señala: … “Ahora bien, la ciudadana Miladis Coromoto Mendoza González, por diferencia irreconciliables con la ciudadana Laura Catalina Hernández, procedió a desocupar el apartamento; siendo que dicha ciudadana y mi persona, celebramos finiquito de la esa relación arrendaticia contractual; quedando en calidad de arrendataria únicamente la ciudadana Laura Catalina Hernández”…(Sic).
En primer lugar, “Alvilda” Mercedes Solórzano Martínez, no tiene cualidad ni facultad alguna para celebrar finiquitos respecto al inmueble que no es de su propiedad.
En segundo lugar, “lo que no consta en el expediente, no existe en el mundo”….; no existe dicho finiquito, pues, no consta en el expediente, ni podrá aportarse en la secuela del mismo, por ser un documento fundamental no producido oportunamente.
Y, aún si existiera este finiquito, no produciría efecto legal alguno, por cuanto, solo Laura Catalina Hernández puede liberar a Miladis Coromoto Mendoza González de sus obligaciones, ya que se comprometió a pagar conjuntamente el alquiler.
La pretendida arrendadora no puede liberarla de esa obligación y dejar a Laura Catalina Hernández sola con la carga. Ese “supuesto” finiquito, no surte efecto legal alguno, frente a la comunidad jurídica que tienen ambas.
Que por ser dos (2) las arrendatarias son litisconsortes y, en tal virtud, deben ser ambas demandadas y citadas para este juicio, para que el mismo pueda tener validez, como lo establece el artículo 215 del Código de Procedimiento Civil, cosa que no se hizo; y, por tanto, este Procedimiento Judicial esta viciado de nulidad absoluta ab-initio.
Estos argumentos que hace de estricto carácter jurídico-procesal se ratifican y concatenan perfectamente con lo dispuesto por el legislador en el Artículo 146 del Código de Procedimiento Civil:
… “Podrán varías personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:"..." 1.) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;"..."2.) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título….”…

Pues bien, SI existe una COMUNIDAD JURÍDICA con el objeto de la causa, ya que, ambas son ARRENDATARIAS del Bien Inmueble objeto de este juicio, y están sujetas a una obligación que deriva del mismo título, cual es el pago de las PENSIONES y demás obligaciones del CONTRATO de ARRENDAMIENTO que celebraron y que riela a los autos.
En consecuencia, existe una clara PROHIBICIÓN LEGAL expresada en la Ley, para admitir esta ACCIÓN, pretendiéndose demandarme a mí sola y de forma individual, cuando son DOS (02) las obligadas, arrendatarias del mismo inmueble y bajo un mismo contrato; y, todo ello, sin demandar y citar al juicio a su litisconsorte.
Existe un claro VICIO de NULIDAD ABSOLUTA, pues, se enervan NORMAS DE ORDEN PUBLICO, PRINCIPIOS Fundamentales del DEBIDO PROCESO y del derecho a la DEFENSA, que INVALIDAN per se este juicio, debido a que NO se ha CITADO a una de las Demandadas, formalidad ésta que es inviolable.
PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA
Finalmente, PROMUEVE y OPONE formalmente como DEFENSA DE
FONDO, la CUESTIÓN PREVIA establecida por Ordinal Undécimo (11º) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por EXISTIR una PROHIBICION expresa en la Ley, de ADMITIR esta ACCIÓN de la forma como ha sido propuesta.
En efecto, en el Petitorio del libelo de demanda, se observa textualmente lo siguiente:

… “Por los motivos antes expuestos, es por lo que ocurro ante su competente autoridad, a fin de demandar, como en efecto DEMANDO a la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, venezolanas…” … “para que convenga o ella sea condenada por este Tribunal en el DESALOJO del Inmueble constituido…” … [sic) (ver Folio 8)
Esta intención de demandar por DESALOJO se ratifica cuando en el Libelo de demanda, se transcribe el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como fundamento legal de esta pretensión de la siguiente forma:

… “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: “…a) Que el inmueble vaya a arrendatario haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas"... [sic)

Esta norma adjetiva es extremadamente clara e inequívoca al establecer que "SOLO" podrá DEMANDARSE EL DESALOJO, cuando se esté en presencia de un CONTRATO de ARRENDAMIENTO VERBAL o por escrito A TIEMPO INDETERMINADO.
Por su parte, la jurisprudencia patria reiterada ha dictaminado que las CAUSALES de DESALOJO establecidas por el Artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son TAXATIVAS, pero "SOLO" en los de CONTRATOS VERBALES o A TIEMPO INDETERMINADO.
Por consiguiente, la DEMOSTRACIÓN y PRUEBA en el expediente, de la EXISTENCIA de un CONTRATO "A TIEMPO INDETERMINADO" resulta de vital importancia; para poder basarse o invocar esta Disposición Legal como FUNDAMENTO LEGAL.
Como ya se ha referido, NO CONSTA en la narración de los HECHOS la forma de cómo el Contrato de Arrendamiento que tiene celebrado "A Tiempo Determinado", se transformó en un Contrato "A Tiempo Indeterminado".
Lo que SI CONSTA en los HECHOS es una CONFESIÓN de Fiel Cumplimiento expresa de ALVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, quien de forma irrefutable indica:
… “La mencionada LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, continuo ocupando el inmueble bajo las condiciones pactadas en cuanto a las obligaciones asumidas”…
De esta CONFESIÓN se infiere, Ciudadana Juez, que para todos los efectos contractuales, la prórroga o prórrogas de las que fue objeto el Contrato de arrendamiento que suscribió, estuvieron sujetas a las modalidades y las estipulaciones que rigieron desde el plazo inicial, sin ninguna alteración.
NO CONSTA en la narración de los HECHOS, de cómo se produjo la TACITA RECONDUCCIÓN del Contrato de Arrendamiento que tiene celebrado; como tampoco se ACOMPAÑO junto con el Libelo de Demanda, una PRUEBA ESCRITA y/o DOCUMENTO FUNDAMENTAL (DESAHUCIO) que pudiese demostrar o hacer presumir esto.
En el caso sub-judice, contrariamente a la ley, se intenta una Acción por DESALOJO fundamentada en el Artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre un CONTRATO de ARRENDAMIENTO pactado "A TIEMPO DETERMINADO".
La citada norma adjetiva determina “clara y taxativamente” que este tipo de Desalojo solo corresponde o puede intentarse, cuando se está en presencia de CONTRATOS a TIEMPO INDETERMINADOS O VERBALES.
Ciudadana Juez, mi Relación Jurídica Arrendaticia (con un CONTRATO de ARRENDAMIENTO "A TIEMPO DETERMINADO" vigente) NO se compagina NI encuadra dentro del SUPUESTO de HECHO establecido por el Legislador en esta Norma Adjetiva (Artículo 34, inciso "A" del Decreto-Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios); en consecuencia, la Actora, incurrió en un FALSO SUPUESTO, y propone esta Demanda con una FUNDAMENTACION LEGAL impropia y evidentemente PROHIBIDA; pues, el Juicio de DESALOJO, reitero, "SOLO" corresponde y procede en los casos de CONTRATOS de ARRENDAMIENTO VERBAL o por escrito A TIEMPO INDETERMINADO; y el mío NO lo es.
También señala en este estado, que el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, determina de forma muy clara y específica los PRIVATIVOS de todo Sentenciador, pues,
… “Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados."...
Y refiere esto, porque el Juzgador en su Decisión, NO puede llenar las lagunas o vacíos dejados por el Actor en su Libelo, pues, constituiría Extra o Uítrapetita.
Y reitera enfáticamente, que NO CONSTA EN LOS HECHOS NI EXISTE PRUEBA alguna en el Expediente, de que el Contrato de Arrendamiento que se celebró, se haya TRANSFORMADO en un CONTRATO "A TIEMPO INDETERMINADO".
En tal virtud y por Imperio de la Ley, esta PRETENSIÓN como ha sido propuesta y FUNDAMENTADA es TOTALMENTE PROHIBIDA e IMPROCEDENTE; y, con el debido respeto, así pide se declare expresamente en la Definitiva.
OPOSICIÓN FORMAL A LA MEDIDA DE SECUESTRO SOLICITADA
Ciudadana Juez, NO se cumplen los requisitos establecidos en nuestra legislación adjetiva para decretar esta Medida Precautelativa; pues, no están llenos los extremos requeridos por el Código de Procedimiento Civil para que se conceda esta Medida Cautelar de Secuestro.
En efecto, de acuerdo con el Artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, dos (02) son los requisitos necesarios para el Decreto de las Medidas Cautelares, a saber: El fumus boni iuris o Presunción de Buen Derecho y el periculum in mora o riesgo de que la ejecución del fallo se haga ilusoria.
No obstante, en el caso que nos ocupa, NO se cumplen ninguno de los Dos (02) supuestos, por cuanto:
En primer lugar, NO puede darse ni existe la presunción del buen derecho o fumus boni iuris, cuando la "supuesta" falta de pago de los cánones de arrendamiento, es alegada y reclamada en la Demanda, por una persona que carece titulo y cualidad para hacerlo, por todo lo expuesto ut supra.
Por otra parte, en cuanto al requisito del periculum in mora, no existe riesgo alguno de que la ejecución del fallo se haga ilusoria, toda vez que, por poseer un CONTRATO a TIEMPO DETERMINADO gozo de una PRORROGA LEGAL obligatoria para el Arrendador, después de estar arrendando el Inmueble in litis por más de Diez (10) años, la cual le corresponde en derecho y es IRRENUNCIABLE conforme a lo establecido por el Artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Acompaña, constante de un (01) folio útil y marcado con la letra “A” CONSTANCIA distinguida con el N9 DGI/CALC A-1357/10, expedida en fecha 21 de marzo de 2011, por la Unidad de Asesoría Legal y Conciliación de la DIRECCION DE INQUILINATO del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, donde se señala que el CONTRATO de ARRENDAMIENTO que tiene celebrado y es objeto de este Juicio, se encuentra VIGENTE hasta el día 30 de Mayo de 2011, previa notificación de no renovación del contrato, con una prórroga legal pendiente a favor del inquilino (a).
Pero, además, y lo más relevante jurídicamente, Ciudadana Juez, es que existe una PROHIBICIÓN EXPRESA de la Ley, para que la señora "ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ pueda resultar beneficiada de esta Cautelar (como ella pretende) y ser designada como DEPOSITARÍA del Inmueble, desalojándola de manera abrupta e ilegal con este Procedimiento impropio.
Y esto, debido a que tal prerrogativa o privilegio de ser designado DEPOSITARIO del Bien Secuestrado corresponde de forma exclusiva al PROPIETARIO.
En efecto, establece textualmente el Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil:

…"Se decretará el secuestro:".."7.) De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que este obligado según el Contrato."… " En este caso el propietario, así como en vendedor en el caso del Ordinal 5o podrán exigir que se acuerde el depósito en ellos mismos, guedando afecta la cosa para responder respectivamente al arrendatario o al comprador, si hubiere lugar a ello"... (sic)

Que es el mismo legislador quien aplica "las Máximas de experiencia" para el caso de Medidas Cautelares de Secuestro, con fundamento en la falta de pago de las pensiones arrendaticias.
No se puede acordar una Medida Cautelar a una Administradora, que carece de toda cualidad, que no posee título alguno y permitirle de esa forma que tome posesión de un bien inmueble, quien NO tiene como responder por los Daños y Perjuicios que ocasionará; pues, el Legislador ha previsto expresamente, que en caso de SECUESTRO se designe "necesariamente" como DEPOSITARIO al PROPIETARIO; pues, es el INMUEBLE propiedad de éste, el que queda "AFECTADO", valga decir, como garantía de los posibles daños y perjuicios que pueda ocasionar el arrendatario dicha Medida Cautelar.
Esta intención y clara voluntad del legislador plasmada en esta Disposición adjetiva, SE RATIFICA y reproduce, con una transcripción idéntica, en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, la cual en su Artículo 39 establece textualmente:
… “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello". …
De tal manera, pues, que resulta PROHIBITIVO por la Ley, acordar el SECUESTRO de un Bien Inmueble arrendado, a una PERSONA DISTINTA del PROPIETARIO; toda vez que, es el propio inmueble de éste, el que queda afectado y responde ante cualquier contingencia que pueda presentarse con motivo del Juicio.
Sobre la base de las razones expuestas, con el debido respecto de este Tribunal solicitan se abstenga de Decretar la Medida Cautelar de Secuestro solicitada, por Imperio de la Ley.

DE LA RECONVENCIÓN

Como se demostrara seguidamente, esta es una demanda infundada y temeraria, en la cual se incurre en SUBTERFUGIOS, FALSOS ALEGATOS y ERRONEOS FUNDAMENTOS LEGALES con la sola finalidad de DESALOJARLA ILEGALMENTE del Inmueble que ocupo en calidad de arrendataria.
La atribuida Actora tiene perfecto conocimiento que ha pagado los Cánones de Arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo de 2009 hasta Octubre de 2010, y por tanto, NO LE ADEUDA NADA, todo lo cual representa y constituye una afrenta a la verdad, a la justicia, como también, al respeto, majestad y jerarquía que se merece este Despacho.
Por tal motivo, debo INVOCAR la estricta aplicación del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
…. “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”….

En efecto –señala la demandada reconviniente- que ha venido siendo objeto de múltiples vías de hecho y artimañas “maliciosas" desde hace muchos años; toda vez que, se le conminó a pagar CANONES y CUOTAS de CONDOMINIO que NO le corresponden; y, finalmente, porque se NEGÓ rotundamente a PAGAR un nuevo injustificado y exorbitante: AUMENTO de la Pensión de Arrendamiento (tal como se CONFIESA en el libelo) por estar PROHIBIDOS expresamente por Decretos Presidenciales, soy objeto de este Terrorismo Judicial.
La “administradora" que intenta solapadamente mediante esta Acción Judicial hacerse pasar por "Arrendadora", pretende convertir y violar flagrantemente disposiciones legales que constituyen NORMAS de ORDEN PUBLICO, las cuales NO pueden RELAJARSE en forma alguna, porque son inviolables e inalienables.
En tal sentido, INVOCA también, lo consagrado por el Artículo 7 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
… “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”….

Por todos estos motivos y consideraciones de carácter jurídico antes expuestas, es por lo que de conformidad con lo previsto en los Artículos 888 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 35 del Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede formalmente a CONTRAVENIR y proponer RECONVENCIÓN contra "ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, mayor de edad, venezolana, de este domicilio, titular de la cédula de identidad NQ V-5.406.263, quien es abogada y Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; a estos efectos hace constar los siguientes particulares;
PRIMERO:
DE LOS HECHOS
Efectivamente es Arrendataria de Apartamento Nº 1-A, Torre Sur, de las Residencias "ASR", situada en la Avenida Sucre de Los Dos Caminos, en jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez del Estado Miranda.
Conviene que mediante DOCUMENTO AUTENTICADO, el día 26 de mayo del 2000, suscribió con el carácter de ARRENDATARIA, un Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble antes descrito, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda el cual quedo anotado bajo el N- 13, Tomo 28 de los libros respectivos,
En ese CONTRATO de ARRENDAMIENTO que riela a los autos como ÚNICO DOCUMENTO FUNDAMENTAL de la presente Pretensión, CONSTA que:
• Encabezamiento: AVILDA (NO "ALVILDA”) MERCEDES SOLORZANO MARTINEZ, suscribe dicho Contrato NO como ARRENDADORA sino con el carácter de ADMINISTRADORA. No obstante, el Notario Público que suscribe NO CERTIFICA haber visto o tenido en su presencia algún PODER, MANDATO o AUTORIZACION de ADMINISTRACIÓN expedido por el Propietario del Inmueble Arrendado.
• CAUSULA PRIMERA: El Inmueble se dio en Arrendamiento a "LAS ARRENDATARIAS quienes así lo aceptan". Pero, MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZALEZ, quien suscribió deconjuntamente conmigo dicho Contrato NO fue DEMANDADA ni CITADA para este Juicio.
• CLAUSULA SEGUNDA: Se fijó el Canon de Arrendamiento en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,0o) mensuales; para ser pagados por mensualidades adelantadas. NO se FIJO algún LUGAR de PAGO, por lo que la misma ADMINISTRADORA pasaba a cobrar el canon en el inmueble.
• CLAUSULA SEGUNDA: Contrariamente a la ley, los aumentos se pactaron de forma semestral y de acuerdo al índice de Precios al Consumidor (IPC) fijado por el Banco Central de Venezuela.
• CLAUSULA TERCERA: Respecto de la duración del contrato: ...."El presente contrato tiene una duración de seis (6) meses fijos prorrogables por periodos iguales es decir, de seis (6) meses, siempre que una de las partes no manifieste su voluntad de no prorrogar el contrato, lo cual deberá notificarlo con cinco días de anticipación por lo menos, por vía de telegrama, carta particular o notificación judicial al vencimiento del término fijo o de una cualesquiera de sus prorrogas. El plazo de duración del presente contrato comienza a partir del día Primero (01) de junio de 2000 y termina el Treinta (30) de Noviembre de 2.000"... [sic]

DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO CELEBRADO
Como se puede observar "claramente" de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento (antes transcrita), se convino en un PLAZO FIJO de seis (06) meses, PRORROGABLE automáticamente, por PERIODOS IGUALES de seis (06) meses, cuyo plazo inicial comenzó a correr a partir del 01 de junio del 2000 y finalizaba el 30 de Noviembre del 2000.
Es indiscutible que este Contrato de Arrendamiento corresponde a un CONTRATO a TIEMPO DETERMINADO; pues, se requiere o es imprescindible la voluntad de las partes contratantes para darle TERMINO o FIN, mediante una NOTIFICACION "escrita" con por lo menos cinco (05) días de anticipación a su plazo natural o de cualquiera de sus prórrogas, mediante un TELEGRAMA, CARTA o NOTIFICACION JUDICIAL, tal y como lo establece clara e inequívocamente esta Cláusula Tercera.
Mientras este AVISO o NOTIFICACIÓN "escrita" NO se PRODUZCA el Contrato sigue manteniendo su VIGENCIA o "PLAZO DETERMINADO" por las partes, de seis (06) meses con cada PRORROGA; y, para todos los efectos legales y contractuales, la prórroga o prórrogas de las que es objeto, están sujetas a las modalidades y las estipulaciones que rigieron desde el plazo inicial, sin ninguna alteración.
Una vez practicada esta NOTIFICACIÓN "escrita" o DESAHUCIO, de conformidad con lo dispuesto por el Inciso "A" del Artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se da apertura al LAPSO de PRORROGA LEGAL, cuya duración dependerá del tiempo o de permanencia de la relación Arrendaticia.
Existiendo un Contrato FIJO "SIN PRORROGA" (que NO es mi caso) o VENCIDA la PRORROGA LEGAL, si el Arrendador continua cobrando y percibiendo los cánones de arrendamiento; o bien, si el Arrendatario NO hace entrega del Inmueble y permanece en el mismo con el consentimiento tácito del arrendador, operan los Efectos Legales establecidos por el Artículo 1600 del Código Civil; y es, precisamente, cuando se produce la TACITA RECONDUCCIÓN del Contrato de Arrendamiento, cuando se TRANSFORMA en un CONTRATO a TIEMPO INDETERMINADO.
NO ha recibido hasta la presente fecha alguna COMUNICACIÓN escrita ni NOTIFICACIÓN JUDICIAL por parte de La Administradora o del propietario participándole su voluntad que el Contrato de Arrendamiento NO se PRORROGUE más, conforme a lo pactado en la Cláusula Tercera.
No ha gozado de la PRORROGA LEGAL, que es obligatoria para el Arrendados e IRRENUNCIABLE para mí, de conformidad con lo dispuesto por el Artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al NO existir DESAHUCIO NI VENCIMIENTO de la PRORROGA LEGAL inexorablemente tampoco se ha producido la TACITA RECONDUCCIÓN del Contrato de Arrendamiento.
De lo que se infiere, que el Contrato de Arrendamiento in litis, NUNCA se transformó en un Contrato a "TIEMPO INDETERMINADO".
Su Contrato de Arrendamiento NUNCA ha dejado de ser un CONTRATO "A TIEMPO DETERMINADO"; pues, no se dieron los presupuestos de hecho y de derecho para que se TRANSFORMARA en un CONTRATO a TIEMPO INDETERMINADO.
Tales afirmaciones que hace se corroboran con la interpretación hecha por abogados especialistas en esta materia inmobiliaria como lo es la Unidad de Asesoría Legal y conciliación de la DIRECCIÓN DE INQUILINATO adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, los cuales le expiden CONSTANCIA distinguida con el NQ DGI/CALC A-1357/10, de fecha 21 de Marzo de 2011, la cual consigna marcada con la letra "A", donde se señala que el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que tiene celebrado y es objeto de este juicio, se encuentra VIGENTE hasta el día 30 de Mayo de 2011. previa notificación de no renovación del contrato, con una prórroga legal pendiente a favor del inquilino (a).
En tal sentido, debe reiterar que en consecuencia, la objetada Actora, incurrió en un FALSO SUPUESTO, y propone esta Demanda con una FUNDAMENTAC10N LEGAL evidentemente PROHIBIDA, que desde un punto de vista jurídico-legal, VICIA DE NULIDAD ABSOLUTA este Procedimiento Ab-Initio; pues, el Juicio de DESOLOJO, reitera, “SOLO” corresponde y procede en los casos de CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO VERBAL o por escrito A TIEMPO INDETERMINADO; y el suyo NO lo es; y con el debido respeto, así pide se establezca expresamente en la Definitiva.
DEL PAGO LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO
Conforme a las estipulaciones contractuales, del CONTRATO de Arrendamiento que suscribió con la Administradora el 26 de Mayo del 2000, comenzó pagando por concepto de arrendamiento, la suma mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,0o). Sin ninguna REGULACIÓN de la Dirección de Inquilinato.
La Administradora “ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ desde el inicio del Contrato se ocupó de cobrar "personalmente" el canon de arrendamiento del inmueble arrendado.
Pero con la extraña particularidad, de que le exigía el PAGO EN EFECTIVO y MUY RARA VEZ LE ENTREGABA RECIBOS.
En muy pocas oportunidades, le expidió recibos y otros que consigno, los obtuvo que los redactaba y ella me los firmaba.
Le entregaba también Cheque del Banco BANESCO y/o le depositaba en una Cuenta Corriente suya del Banco FEDERAL que le facilitó, ya que, le quedaba constancia de los pagos que efectuaba.
No teniendo después otra opción que proceder a CONSIGNAR los Cánones en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio esta Circunscripción Judicial; toda vez que, la administradora "AVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, le exigió un aumento desproporcionado y excesivo, contrario a las cláusulas contractuales (donde se estipuló un incremento conforme al I.P.C.), motivo por el cual se opuso categóricamente a pagarlo; y ante su actitud, ésta optó por negarse a recibir sus pagos, dejando de asistir mensualmente para cobrar las pensiones de arrendamiento, todo ello, para que incurriera en mora, y así solicitar la Resolución del Contrato por falta de pago y desalojarme del apartamento, tal como pretende hoy, pero, erróneamente o "intencionalmente", por Desalojo .
Procedió a CONSIGNAR los alquileres en el referido Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el mes de junio de 2009 hasta el presente, tal y como consta en el Expediente Nº 2010-14780 cuya Copia Certificada acompaña en LEGAJO, marcado con la letra "B", constante de Treinta y un (31) folios útiles.
Pero es, de suma importancia señalarle, que a tenor de lo dispuesto por el Artículo 552 del Código Civil que establece:

…. “Los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce. Son frutos naturales los que provienen directamente de la cosa, con o sin industria del hombre, como los granos, las maderas, los partos de los animales y los productos de las minas o canteras. Los frutos civiles son los que se obtienen con ocasión de una cosa, tales como los intereses de los capitales, el canon de las enfiteusis y las pensiones de las rentas vitalicias. Las pensiones de arrendamiento se colocan en la clase de frutos civiles. Los frutos civiles se reputan adquiridos día por día"... [sic)

Colocó en el Expediente de las Consignaciones como Beneficiario de las Pensiones de Arrendamiento al Propietario del Inmueble arrendado, señor JOSE ARTURO UGUETO MALAVE, tal y como se evidencia, en el Documento de Propiedad del Inmueble, el cual se acompaño en copia simple (y cursa inserto a los folios 8 al 13 ambos inclusive), del Expediente de Consignaciones NQ 2010-14780, llevado por el referido Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Este Documento de Propiedad lo produce en esta RECONVENCIÓN, a tenor de lo dispuesto por el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, y el mismo se encuentra registrado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 10 de Junio de 1993 protocolizado bajo el Nro. 13, Tomo 11 del Protocolo Primero; el cual por ser un Documento Público podrá acompañar en original hasta el término dispuesto por el Artículo 435 ejusdem.
Como podrá apreciar en los CUADROS ILUSTRATIVOS que se presenta más adelante, donde se relacionan cronológicamente todos los pagos que efectuó antes de comenzar a Consignar ante el Tribunal de Consignaciones, éstos rara vez se produjeron al VENCIMIENTO de cada mes.
Los Pagos de los Cánones se acumulaban porque se demoraba en conseguirlos y la Administradora no los venía a buscar sino cuando podía y, por tanto, se corresponden casi todos a cantidades atrasadas.
Y, toda esta IRREGULARIDAD en los PAGOS, fue PROPICIADA, ACEPTADA y CONVALIDADA por la pretendida Demandante, durante todos estos DIEZ (10) AÑOS. NO pudiendo ahora alegar esto en su contra y/o en su favor.
Es de hacer notar, que conforme emerge de los pocos Instrumentos Probatorios que posee, en varias oportunidades se ATRASO en los PAGOS de los cánones, por más de dos (2) meses consecutivos, y nunca fue objeto de demandas por tal concepto.
El motivo de esta Demanda, radica simplemente y llanamente, porque aludida Administradora se excedió y pretendió AUMENTARLE una cantidad EXORBITANTE que es, precisamente, la que ella CONFIESA en la Demanda de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,oo) mensuales, a lo que se negó rotundamente.
Es decir, un AUMENTO desproporcionado de más del MIL DOSCIENTOS POR CIENTO (1.200%) de la cantidad que comenzó pagando en el mes de Mayo del 2000, de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) mensuales.
Y lo es más grave, es que el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su Artículo 13 lo siguiente:
… “El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar”....

Y es un hecho público, notorio y comunicacional que no amerita prueba alguna y que debe ser del total conocimiento del Juzgador, que el Presidente de la República, en estos últimos años (desde el año 2002), ha venido CONGELANDO reiteradamente por DECRETOS, el AUMENTO de los CANONES de Arrendamiento, para aquellos inmuebles que sirvan de vivienda.
Y consta expresamente en el Libelo de Demanda, la DECLARACIÓN hecha por la presunta actora en los siguientes términos:
… “La mencionada LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, continuo ocupando el inmueble bajo las condiciones pactadas en cuantos a las obligaciones asumidas, modificándose a través del tiempo y en cumplimiento a la cláusula del incremento por el índice inflacionario Acumulado, solo lo concerniente al canon de arrendamiento mensual, siendo el último canon convenido la suma de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES”…. (SIC)

Esta declaración realizada por la Administradora, Ciudadana Juez, constituye, sin lugar a dudas, una CONFESIÓN, conforme a lo dispuesto por el Artículo 1.401 del Código Civil, que opera en contra de la misma, pues, ... "A confesión de parte, relevo de pruebas”….
Con el agravante de ser una Juez de la República de Primera Instancia Civil y Mercantil, que maneja a diario esta materia y que tiene pleno conocimiento de esta PROHIBICION expresa de carácter LEGAL (Hecho del Príncipe), constituyendo éstos DECRETOS Normas de Orden Público, que no puede omitir, obviar, desconocer ni incumplir; sin embargo, desde el año 2001, he venido pagando EXCESO en los canones de arrendamiento.
Es decir, que ha venido PAGANDO unos ALQUILERES SUPERIORES a los permitidos legalmente, que la Administradora está en la obligación de Reintegrarle, por Imperio de la Ley.
Seguidamente le permite presentarle una serie de CUADROS ILUSTRATIVOS de todos los PAGOS que ha efectuado por el ARRENDAMIENTO del inmueble in Litis:
Relación de Aumentos de Alquileres desde el 2000 al 2010
Alquileres cancelados en el año 2000
MONTO No CHEQUE BANCO FECHA RECIBO N°
JUNIO 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
JULIO 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
AGOSTO 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
SEPTIEMBRE 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
OCTUBRE 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
NOVIEMBRE 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
DICIEMBRE 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
TOTAL PAGADO 2.700,00

OBSERVACIONES:

De todos los pagos que efectuó en EFECTIVO estos Siete (07) primeros meses de la relación arrendaticia, la Administradora" NO LE ENTREGO RECIBOS.

ALQUILERES CANCELADOS ANO 2001

MESES MONTO No CHEQUE BANCO FECHA RECIBO N°
ENERO 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
FEBRERO 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
MARZO 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
ABRIL 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
MAYO 450,00 EFECTIVO SIN RECIBO
JUNIO 495,00 EFECTIVO 31/05/2001 rec. 2361
JULIO 495,00 EFECTIVO SIN RECIBO
AGOSTO 495,00 EFECTIVO SIN RECIBO
SEPTIEMBRE 495,00 EFECTIVO SIN RECIBO
OCTUBRE 495,00 EFECTIVO SIN RECIBO
NOVIEMBRE 495,00 EFECTIVO SIN RECIBO
DICIEMBRE 495,00 EFECTIVO SIN RECIBO
TOTAL PAGADO 5.715,00
OBSERVACIONES:
Todos los pagos siguen produciéndose en EFECTIVO.
En el mes de junio de 2001 es decir, al cumplirse exactamente un año, se produce el 1er. aumento del CANON de Bs. 450,00 a Bs. 495,00.

Para este 1er. AUMENTO la Administradora le expide un RECIBO por su insistencia, distinguido con el NQ 2361, fechado el día 31 de Mayo de 2001.
Este recibo se consigna en ORIGINAL y cursa relacionado en LEGAJO, marcado con la letra “C”, constante de Doce (12) folios útiles acompaño.
ALQUILERES CANCELADOS AÑO 2002

MESES MONTO N°CHEQUE BANCO FECHA RECIBO N°
ENERO 495,00 EFECTIVO SIN RECIBO
FEBRERO 495.00 EFECTIVO SIN RECIBO
MARZO 495.00 EFECTIVO SIN RECIBO
ABRIL 495,00 EFECTIVO SIN RECIBO
MAYO 495.00 EFECTIVO SIN RECIBO
JUNIO 495.00 EFECTIVO 07/06/2002 rec. 1192
JULIO 495.00 EFECTIVO SIN RECIBO
AGOSTO 535.00 EFECTIVO 10/08/2002 rec. 1309
SEPTIEMBRE 535.00 EFECTIVO 05/09/2002 rec. 1199
OCTUBRE 535.00 EFECTIVO SIN RECIBO
NOVIEMBRE 535.00 EFECTIVO SIN RECIBO
DICIEMBRE 535.00 EFECTIVO SIN RECIBO
TOTAL PAGADO 6 140.16
.
OBSERVACIONES:
- Todos los pagos siguen produciéndose en EFECTIVO.
- La Administradora le efectúa el 2do. AUMENTO en el mes de Junio de 2002, pero solo puede demostrarlo a partir de Agosto de 2002, que es cuando le otorga RECIBO, y el AUMENTO se incrementa de Bs. 495,00 a Bs. 535,00.
- La Administradora le expide TRES (03) RECIBOS, distinguidos con los Nros. 1192, 1309 y 1199, de fecha 07 de Junio, 10 de Agosto y 05 de Noviembre de 2002. Estos recibos se consignan en ORIGINAL y cursan relacionados en LEGAJO marcado con la letra “C”.
- Nótese, la IRREGULARIDAD de las fechas de estos RECIBOS, que se corresponden con las fechas de cobranza por parte de la Administradora.
Según Gaceta OFICIAL Ne 37.626, de fecha 06 de Febrero de 2003, por DECRETO PRESIDENCIAL NQ 2.304, quedan CONGELADOS los ALQUILERES, a partir del mes de noviembre de 2002.

ALQUILERES CANCELADOS AÑO 2003
MESES MONTO No CHEQUE BANCO FECHA RECIBO N°
ENERO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
FEBRERO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
MARZO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
ABRIL 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
MAYO 535,00 EFECTIVO 08/06/2003 ree. 2417
JUNIO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
JULIO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
AGOSTO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
SEPTIEMBRE 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
OCTUBRE 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
NOVIEMBRE 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
DICIEMBRE 535,00 31434156 BANESCO 08/12/2003 SIN RECIBO
TOTAL PAGADO 6.420,08
OBSERVACIONES:

- Todos los pagos, a excepción de uno, siguen produciéndose en EFECTIVO.
- NO se producen AUMENTOS en este año de 2003, presumiblemente por efecto del precitado DECRETO PRESIDENCIAL.
- La Administrador le expide UN (01) RECIBO, distinguido con los Nº 2417, de fecha 08 de junio de 2003.
- Por otra parte, emito mi 1er. Cheque distinguido con el Ns 31434156, contra el Banco Banesco, fechado el 08 de Diciembre de 2003, que consta en talonario de chequera, que consigna en ORIGINAL, al igual que el RECIBO mencionado, y los cuales cursan relacionados en LEGAJO, marcado con la letra "C".
- En el lapso probatorio se solicitará al referido Banco BANESCO Información, respecto del pago de este Cheque, como también, de todos aquellos que se indican en este Capítulo, relacionados con LOS PAGOS, que se discriminan más adelante.

ALQUILERES CANCELADOS AÑO 2004
MESES MONTO No CHEQUE BANCO FECHA RECIBO N°
ENERO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
FEBRERO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
MARZO 535,00 48489313 BANESCO 21/04/2004 SIN RECIBO
ABRIL 535,00 29489314 BANESCO 21/04/2004 SIN RECIBO
MAYO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
JUNIO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
JULIO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
AGOSTO 535.00 EFECTIVO SIN RECIBO
SEPTIEMBRE 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
OCTUBRE 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
NOVIEMBRE 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
DICIEMBRE 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
TOTAL PAGADO 7.480,00

OBSERVACIONES:
- Todos los PAGOS, a excepción de dos (02), siguen produciéndose en EFECTIVO.
- NO se producen AUMENTOS en este año de 2004, presumiblemente por efecto DECRETO PRESIDENCIAL.
- Emito DOS (02) CHEQUES distinguido con los Nº 48489313 y 2949314, contra el Banco Banesco, ambos fechado el 21 de Abril de 2004, que consta en talonarios de chequera, que consigno en ORIGINAL, los cuales cursan relacionados en LEGAJO, marcado con la letra "C".

ALQUILERES CANCELADOS EN EL AÑO 2005
MESES MONTO No CHEQUE BANCO FECHA RECIBO N°
ENERO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
FEBRERO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
MARZO 535.00 EFECTIVO SIN RECIBO
ABRIL 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
MAYO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
JUNIO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
JULIO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
AGOSTO 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
SEPTIEMBRE 535,00 EFECTIVO SIN RECIBO
OCTUBRE 800,00 49519081 BANESCO 15/10/2005 SIN RECIBO
NOVIEMBRE 1.000,00 25519001 BANESCO 19/11/2005 SIN RECIBO
DICIEMBRE 1.000,00 32519044 BANESCO 18/01/2006 SIN RECIBO
TOTAL PAGADO 7.615,00

OBSERVACIONES:
- Todos los pagos, a excepción de TRES (03), siguen produciéndose en EFECTIVO.
- Se producen dos (02) AUMENTOS SIMULTÁNEOS este año de 2005, en violación flagrante al DECRETO PRESIDENCIAL de CONGELAMIENTO y del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Uno en el mes de Octubre por Bs. 800,00 y otro en el mes de Noviembre por Bs. 1.000,00.
- Por el mes de Octubre de 2005 pagó Bs. 800,00 y por los de Noviembre y Diciembre, cuando le correspondía pagar Bs. 535,00 por cada mes.
- En consecuencia, PAGO DE MÁS: UN MIL SETECIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 1730,00).
-Emitió tres (3) cheques distinguidos con los Nros. 49519081, 225519001 y 32519044, contra el Banco BANESCO, de fecha 15 de Octubre y 19 de Noviembre de 2005 y 18 de Enero de 2006, que constan en talonarios de chequera, que consigna en ORIGINAL, los cuales cursan relacionados en LEGAJO, marcado con la letra "C".

ALQUILERES CANCELADOS AÑO 2006
MESES MONTO NO. CHEQUE BANCO FECHA RECIBO
ENERO 1.000,00 EFECTIVO SIN RECIBO
FEBRERO 1.000,00 36758489 BANESCO 08/03/2006 SIN RECIBO
MARZO 1.000,00 36758489 BANESCO 08/03/2006 SIN RECIBO
ABRIL 1.000,00 27797977 BANESCO 04/05/2006 SIN RECIBO
MAYO 1.000,00 27797977 BANESCO 04/05/2006 SIN RECIBO
JUNIO 1.000,00 13841591 BANESCO 20/07/2006 SIN RECIBO
JULIO 1.000,00 13841591 BANESCO 20/07/2006 SIN RECIBO
AGOSTO 1.000,00 EFECTIVO SIN RECIBO
SEPTIEMBRE 1.000,00 EFECTIVO SIN RECIBO
OCTUBRE 1.000,00 EFECTIVO SIN RECIBO
NOVIEMBRE 1.000,00 44036680 BANESCO 23/12/2006 SIN RECIBO
DICIEMBRE 1.000,00 44036680 BANESCO 23/12/2006 SIN RECIBO
TOTAL PAGADO 12.000,00
OBSERVACIONES:
- Casi todos los PAGOS, a excepción de Cuatro (04) hechos en EFECTIVO, los hace mediante cheques BANCARI0S, para tener prueba escrita de este AUMENTO desproporcional, que ya para ese momento era asfixiante.
- NO se producen AUMENTOS este año de 2006.
- Los meses de Enero a Diciembre de este año de 2006, los pagó a razón de Bs. 1.000,00 para alcanzar un total de Bs. 12.000,00, cuando le correspondía pagar la suma de Bs. 535,00 por cada mes.
- En consecuencia, PAGO DE MÁS: CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 5.580.000,00).
- Emitió cuatro (04) CHEQUES, donde CUATRO (04) de ELLOS, corresponden a dos meses ATRASADOS, distinguidos con los Nros 36758489, 27797977, 13841591 y 44038680, contra el Banco BANESCO, de fechas 08 de Marzo. 04 de mayo, 20 de julio y 23 de Diciembre de 2006, que constan en talonarios de chequera, que consigna en ORIGINAL, los cuales cursan relacionados en LEGAJO, marcado con la letra "C".

ALQUILERES CANCELADOS EN EL AÑ 2007
MESES MONTO No CHEQUE BANCO FECHA RECIBO
ENERO 1.600.00 46052837 BANESCO 06/02/2007 SIN RECIBO
FEBRERO 1.600.00 19052838 BANESCO 16/02/2007 SIN RECIBO
MARZO 1.600,00 22090132 BANESCO 22/04/2007 SIN RECIBO
ABRIL 1.600,00 22090132 BANESCO 22/04/2007 SIN RECIBO
MAYO 1.600,00 36121964 BANESCO 20/08/2007 SIN RECIBO
JUNIO 1.600,00 36121964 BANESCO 20/08/2007 SIN RECIBO
JULIO 1.600,00 36121964 BANESCO 20/08/2007 SIN RECIBO
AGOSTO 1.600,00 36121964 BANESCO 20/08/2007 SIN RECIBO
SEPTIEMBR 1.600,00 49121994 BANESCO 20/09/2007 SIN RECIBO
OCTUBRE 2.000,00 44536916 BANESCO 26/10/2007 SIN RECIBO
NOVIEMBRE 2.000,00 EFECTIVO SIN RECIBO
DICIEMBRE 2.000,00 EFECTIVO SIN RECIBO
TOTAL PAGADO 20.400,00
OBSERVACIONES:

- La mitad de los PAGOS, son en EFECTIVO, la otra mitad, mediante CHEQUES.
- En este año 2007, se vuelven a producir DOS (02) AUMENTOS SIMULTÁNEOS, contrariando y violando el DECRETO PRESIDENCIAL de CONGELAMIENTO.
Uno tiene lugar el mes de Enero de 2007 por Bs. 1.600,00 y otro en el mes de Octubre por Bs. 2.000,00.
- Los meses de Enero a Septiembre de este año de 2007, los pagó a razón de Bs. 1.600.000,00 que totalizan Bs. 14.400,00. Y, los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre a Bs. 2.000,00, que suman Bs. 6.000,00, cuando le correspondía pagar Bs. 535,00 por cada mes.
- En consecuencia, PAGÓ DE MÁS: TRECE MIL NOVECIENTOS OCHENTA (Bs. 13.980,00).
- Emitió SEIS (06) CHEQUES de los cuales UNO (01) corresponde a DOS (02) MESES ATRASADOS, y otro a CUATRO (04) MESES de ATRASO, distinguidos con los NROS. 46052837, 19052838, 22090132, 36121964 (BS. 1.400,00 REMANENTES DE ESTE CHEQUE FUE CANCELADA EN EFECTIVO), 49121994 y 44536916, contra EL BANCO BANESCO, de fechas 06 de Febrero, 16 de Febrero. 22 de Abril, 20 de Agosto de 2007, 20 de Septiembre y 26 de Octubre de 2007, que consta en talonarios de chequera, que consigna en ORIGINAL, los cuales cursan relacionados en legajo, marcado con la letra “C”.
- Cuando se colocan DOS (02) NÚMEROS CHEQUES en el mismo renglón es porque el primero rebotó, por falta de fondos y tuve que proceder a emitirle uno nuevo o también porque hizo el pago en (02) cheques.

ALQUILERES CANCELADOS ANO 2008

MESES MONTO N° CHEQUE BANCO FECHA RECIBO
ENERO 2.400,00 44216866 BANESCO 05/03/2008 CON RECIBO
FEBRERO 2 400,00 44216866/44216765 BANESCO 05/03/2008 CON RECIBO
MARZO 2 400.00 13316840 /42044956 BANESCO 05/03/2008 CON RECIBO
ABRIL 2 400.00 13316840/42044956 / 38286766 BANESCO 23/05/2008 CON RECIBO
MAYO 2.400,00 19044957 BANESCO 06/06/2008 SIN RECIBO
JUNIO 2 400,00 26044958 BANESCO 20/06/2008 SIN RECIBO
JULIO 2.400,00 30506031 BANESCO 12/03/2009 SIN RECIBO
AGOSTO 2.400,00 30506031 BANESCO 12/03/2009 SIN RECIBO
SEPT 2 400,00 30506031 BANESCO 12/03/2009 SIN RECIBO
OCTB 2 400,00 30506031 BANESCO 12/03/2009 SIN RECIBO
NOV 2.400,00 30506031 BANESCO 12/03/2009 SIN RECIBO
DIC 2.400,00 30506031 BANESCO 12/03/2009 SIN RECIBO
TOTAL 28.800.00

OBSERVACIÓN
-La mayoría de los PAGOS, los efectúo mediante CHEQUES personales y solo Dos (02) en EFECTIVO.
- A comienzos de este año 2008, se vuelve a producir otro AUMENTO desproporcionado, cuando apenas con tres (03) meses de anterioridad, es decir, en el mes de Octubre del 2007, ya le había aumentado a Bs. 2000,00.
- Los meses de Enero a Diciembre de este año de 2008, los pagó a razón de Bs. 2.400,00, que totalizan la suma de Bs. 28.800,00, cuando le correspondía pagar la suma de Bs. 535,00 cada mes.
- Por consiguiente PAG0 DE MÁS: VEINTIDÓS MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs.22.380,00).
- Emitió Siete (07) CHEQUES de los cuales UNO (01) corresponde a SEIS (06) Meses atrasados, distinguidos con los Nros. 44216866, 44216765, 13316840, 42044956, 38286766, 19044957, 26044958 y 30506031, contra el Banco BANESCO, de fechas 05 de Marzo, 23 de Mayo de 2008, 06 de junio de 2008 y 20 de junio de 2008; y, 12 de Marzo de 2009, que constan en talonarios de chequera y CINCO (05) recibos de pago, TRES (03) de ellos hechos por su persona y firmados por la Supuesta Administradora Sra. Alvilda Solorzano (los cuales hace notard que vilmente y con toda la mala intención que se evidencia desde el principio de nuestra relación, los firmo con diferentes firmas) y DOS (02) de ellos realizados por ella misma en sustitución del mes de marzo y el otro por el pago del mes de abril, que consigna en ORIGINAL, los cuales cursan en LEGAJO, marcado con la letra "C".
- Cuando se colocan DOS (02) CHEQUES en el mismo renglón es porque el primero rebotó, por falta de fondos y tuvo que proceder a emitirle uno nuevo.

ALQUILERES CANCELADOS AÑO 2009
MESES MONTO Nº CHEQUE BANCO FECHA RECIBO
ENERO 2.400,00 30506031 BANESCO 12/03/2009 SIN RECIBO
FEBRERO 2.400,00 30506031 BANESCO 12/03/2009 SIN RECIBO
MARZO 2.400,00 30506031 BANESCO 12/03/2009 SIN RECIBO
ABRIL 2.400,00 EFECTIVO SIN RECIBO
MAYO 2.400,00 EFECTIVO SIN RECIBO
JUNIO 2.400,00 EFECTIVO SIN RECIBO
JULIO 2.400,00 DP93519935 FEDERAL 24/09/2009 SIN RECIBO
AGOSTO 2.400,00 DP93519935 FEDERAL 24/09/2009 SIN RECIBO
SEPT 2.400,00 EFECTIVO SIN RECIBO
OCTB 2.400,00 DP105060300 FEDERAL 07/05/2010 SIN RECIBO
NOV 2.400,00 DP105060300 FEDERAL 07/05/2010 SIN RECIBO
DIC 2.400,00 DP105060300 FEDERAL 07/05/2010 SIN RECIBO
TOTAL PAGADO 28.800,00
OBSERVACIONES
-Con el cheque Nº 30506031 del Banco BANESCO de fecha 12 de Marzo de 2009, pagó nueve (09) meses atrasados: De Julio a Diciembre de 2008 y de Enero a Marzo de 2009, esto, porque tenía dificultad de pagar estas pensiones.
- En este año NO se producen nuevos AUMENTOS.
- Los meses de Enero a Diciembre de este año de 2009, pagó a razón de Bs. 2.400,00, que totalizan la suma de Bs. 28.800,00, cuando le correspondía pagar la suma de Bs. 535,00 cada mes.
- Por consiguiente, pago de más: VEINTIDÓS MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 28.380,00).
- Emitió dos (02) depósitos en el Banco FEDERAL, en una Cuenta Bancaria personal de la Administradora.
- Estos Depósitos que efectuó los consignó en ORIGINAL, y cursan relacionados en LEGAJO, que acompaño marcado con la letra "C".

ALQUILERES AÑO 2010
MESES MONTO N° CHEQUE BANCO FECHA RECIBO
ENERO 2.400,00 DP. 105060300 FEDERAL 07/05/2010 SIN RECIBO
FEBRERO 2.400,00 DP.105060300 FEDERAL 07/05/2010 SIN RECIBO
MARZO 2.400,00 DP.105060300 FEDERAL 07/05/2010 SIN RECIBO
ABRIL 2.800,00 DP.105060300 FEDERAL 07/05/2010 SIN RECIBO
MAYO 2 800,00 DP.105060300 FEDERAL 07/05/2010 SIN RECIBO
TOTAL PAGADO 12.800,00
OBSERVACIONES:
- En este año se produce otro AUMENTO por parte de la Administradora, de Bs. 2.800,00 en el mes de Abril de 2010.
- Esta cantidad de Bs. 2.800,00, está documentada en este DEPOSITO distinguido con el Nº 105060300, que efectuó en su Cuenta Personal del Banco FEDERAL, que a duras penas y con la colaboración de su hermano, pudo pagarle en fecha 07 de Mayo de 2010, y que corresponde a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009; y, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2010.
- Los meses de Enero a Marzo de 2009 los paguó a razón de Bs. 2.400,00, que suman la cantidad de Bs. 7.200,00; y los meses de Abril y Mayo por la suma de Bs. 2.800,00 que dan un total de Bss 5,600,00; cuando en realidad le correspondía pagar la suma de Bs. 535,00 por cada mes.
- En consecuencia, pagó de más: SEIS MIL TRESCIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 6.380,00).
- El referido DEPOSITO efectuado en el Banco FEDERAL, en la Cuenta Bancaria personal de la Administadora, lo consigno en ORIGINAL, y cursa relacionado en: LEGAJO, marcado con la letra "C" que acompaño.
- En conclusión el MONTO TOTAL que PAGO DE MAS asciende a la suma de Ochenta y Cuatro Mil Cuatrocientos Treinta Bolívares (Bs.84.430,00).
El resto de los PAGOS de los CANONES de ARRENDAMIENTO correspondientes a este año, los procedió a CONSIGNAR como ya lo indicó en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el mes de junio de 2010 hasta el presente, tal y como consta en el Expediente Nº 2010-14780, cuya Copia Certificada acompaño en LEGAJO, marcado con la letra “B” constante de Treinta y un (31) folios útiles.
RESPECTO DE LAS CUOTAS DE CONDOMINIO
En el Contrato de Arrendamiento que suscribí, se menciona que se obliga a pagar el Condominio, aún cuando esta Obligación Legal corresponde al Propietario del Inmueble, sin embargo, ha sido una práctica permitida en nuestro país.
No obstante, la DIRECCIÓN DE INQUILINATO ha establecido y fijado de manera reiterada en las REGULACIONES de los CANONES de ARRENDAMIENTO, que el Arrendatario debe pagar por concepto una CONTRIBUCIÓN para los gastos de CONDOMINIO, mediante un PORCENTAJE del VEINTICINCO POR CIENTO (25 %), que se calcula sobre el monto del Canon de Arrendamiento.
Lo cierto es que “AVILDA” MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, con sus artimañas le conminaba y exigía que las pagara en su totalidad.
Al principio le manifestaba que no tenía dinero para sufragar los pagos de condominio; solicitándole que los pagara y que ella posteriormente los descontaría de los alquileres.
Luego, cuando quería sacar cuentas con ella, le decía que olvidara de esa deuda, pues, lo que pagaba de arrendamiento estaba muy bajo; y, más bien, procedía a aumentarle.
Es así, que por exigencia de la fungida Administradora, pagaba el MONTO TOTAL del CONDOMINIO, incluso las CUOTAS EXTRAORDINARIAS; que NO le correspondía hacer.
Los PAGOS que efectuó se encuentran reflejados en los CUADROS ILUSTRATIVOS que presenta seguidamente; y, los RECIBOS y asientos contables demostrativos de su pago, se consignan en LEGAJO marcado con la letra "D".
En tal virtud, la Reconvenida le ADEUDA las CUOTAS de CONDOMINIO descontado como sea el PORCENTAJE del VEINTICINCO POR CIENTO (25%) de CONTRIBUCIÓN establecido por la DIRECCIÓN DE INQUILINATO de manera reiterada. Por consiguiente, le ADEUDA las cantidades de ARRENDAMIENTO y de CONDOMINIO que ha PAGADO en EXCESO, mas sus respectivos intereses; y, todo ello por Imperio de Ley.
RELACION DE PAGOS DE CONDOMINIO DESDE 2000 HASTA 2008
AÑO 2000
MESES MONTO RECIBO FECHA
ENERO
FEBRERO
MARZO
ABRIL
MAYO
JUNIO
JULIO 110.256,87 7016 11/12/2001
AGOSTO
SEPTIEMBRE
OCTUBRE 58.699,44 0017 05/03/2002
NOVIEMBRE 67.548,36 1017 05/03/2002
DICIEMBRE 60.296,15 2016 05/03/2002
TOTAL PAGADO 296.800,82
(BS.296,80)
AÑO 2001
MESES MONTO RECIBO FECHA
ENERO 65.906,95 1016
FEBRERO 326.587,70 2001
MARZO 81.689,60 3020
ABRIL 77.824,30 4016
MAYO 59.005,88 5017
JUNIO 72.664,66 6018
JULIO 207.332,90 7008 11/12/2001
AGOSTO 224.223,63 8001
SEPTIEMBRE 118.589,12 9004
OCTUBRE 76.066,92 0017 05/03/2002
NOVIEMBRE 81.728,09 1019 05/03/2002
DICIEMBRE 69.633,03 2001 05/03/2002
TOTAL PAGADO 1.461.252,78
(BS.1.461,25)
AÑO 2002
MESES MONTO RECIBO FECHA
ENERO 104.846,36 1017 15/11/2002
FEBRERO 117.529,26 2018 15/11/2002
MARZO 104.359,77 3020 15/11/2002
ABRIL 85.419,42 4016 15/11/2002
MAYO 96.759,66 5019 15/11/2002
JUNIO 105.410,88 6020 15/11/2002
JULIO 102.001,83 7021 15/11/2002
AGOSTO 104.939,55 8018 15/11/2002
SEPTIEMBRE 73.074,61 9020 15/11/2002
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
TOTAL PAGADO 894.351,34
(BS.894,34)
AÑO 2004
MESES MONTO RECIBO FECHA
ENERO
FEBRERO 96.06480 2018 26/11/2008
MARZO 110.107,21 3018 26-nov
ABRIL 100.901,07 4017
MAYO 118.409,04 5018
JUNIO
JULIO 122.150,17 240731
AGOSTO 117.240,65 240831
SEPTIEMBRE 118.400,95 240930
OCTUBRE 110.966,08 241031
NOVIEMBRE 129.042,64 241130
DICIEMBRE 125.061,39 241231
TOTAL PAGADO 1.148.344,00
(BS.1.148,34)
AÑO 2005
MESES MONTO RECIBO FECHA
ENERO 114.579,84 250131 26/11/2008
FEBRERO 115.317,36 250228 26/11/2008
MARZO 112.875,74 250331 26/11/2008
ABRIL 108.160,96 250430 26/11/2008
MAYO 147.501,24 250531 26/11/2008
JUNIO 127.922,32 250630 26/11/2008
JULIO 124.331,96 250731 26/11/2008
AGOSTO 119.161,54 250831 26/11/2008
SEPTIEMBRE 118.321,10 250930 26/11/2008
OCTUBRE 132.314,64 251031 28/11/2008
NOVIEMBRE 171.853,67 251130 28/11/2008
DICIEMBRE 128.740,80 251231 28/11/2008
TOTAL PAGADO 1.521.081,17
(BS.1.521,09)
AÑO 2006
MESES MONTO RECIBO FECHA
ENERO 149.639,09 260131 28/11/2008
FEBRERO 159.515,58 260228 28/11/2008
MARZO 179.971,47 260331 28/11/2008
ABRIL 153.398,04 260430 28/11/2008
MAYO 145.602,41 260531 28/11/2008
JUNIO 143.83890 260630 28/11/2008
JULIO 131.355,66 260731 28/11/2008
AGOSTO 227.376,80 260831 28/11/2008
SEPTIEMBRE 167.297,17 260930 28/11/2008
OCTUBRE 227.876,77 261031 28/11/2008
NOVIEMBRE 279.114,03 261130 28/11/2008
DICIEMBRE 315.689,94 261231 28/11/2008
TOTAL PAGADO 2.280.675,86
(BS.2.280,68)
AÑO 2007
MESES MONTO RECIBO FECHA
ENERO 386.602,74 270131 28/11/2008
FEBRERO 368.937,19 270228 28/11/2008
MARZO 344.059,36 270331 28/11/2008
ABRIL 345.071,81 270430 28/11/2008
MAYO 369.683,94 270531 28/11/2008
JUNIO 342.297,73 270630 28/11/2008
JULIO 393.827,93 270731 28/11/2008
AGOSTO 688.128,36 270831 28/11/2008
SEPTIEMBRE 720.979,41 270930 28/11/2008
OCTUBRE 712.761,96 271031 28/11/2008
NOVIEMBRE 707.766,62 271130 28/11/2008
DICIEMBRE 632.036,16 271231 28/11/2008
TOTAL PAGADO 6.012.153,21
(BS.6.012,15)

AÑO 2008
MESES MONTO RECIBO FECHA
ENERO 302,11 280131 28/11/2008
FEBRERO 506,51 280229 28/11/2008
MARZO 559,08 280331 28/11/2008
ABRIL 282,26 280430 28/11/2008
MAYO 629,15 280531 28/11/2008
JUNIO 361,51 280630 28/11/2008
JULIO
AGOSTO
SEPTIEMBRE
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE
TOTAL PAGADO 2.640,62
PAGO TOTAL BSF. 16.255,27

Monto Total probado de PAGO de CONDOMINIO: DIECISEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO (Bs. 16.255,00).
Los cuales descontado el PORCENTAJE de CONTRIBUCIÓN del 25%, SOBRE EL CANON DE ARRENDAMIENTO (Bs. 4.063,75) da un TOTAL de DOCE MIL CIENTO NOVENTA Y UN CON 25/100 (Bs. 12.191,25) que es en definitiva la TOTALIDAD de lo que pagó en EXCESO y debe ser REINTEGRADO.
OBSERVACIONES:
- Los recibos que faltan correspondientes en este año 2008, como también, todos los del año 2003 y los cuales NO aparecen en CUADRO ILUSTRATIVO ni relacionados, los pagó, pero NO tiene los instrumentos probatorios. La Administradora Domus, al solicitárselos le dijo que debía pedirlos la Señora “AVILDA” MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ. No obstante, en la secuela probatoria se solicitará información al respecto.
- Lo cierto es, que acompaño en LEGAJO distinguido con la letra “D”, Nota de Cobranza Nº 290331 de ADMINISTRADORA DOMUS, de fecha 01 de Abril de 2009, que reza textualmente: "Estamos gestionando el cobro extrajudicial de todos sus recibos de condominio que para la fecha se encuentran vencidos, su deuda acumulada es de (04) recibos por un monto de Bs. 6.743,88”. Esto se evidencia que para esta fecha (Abril de 2009), solo debía los meses de diciembre 2008, Enero, Febrero y Marzo de 2009, por lo tanto, el monto que se le adeuda es mayor al relacionado aquí.
DECLARACIONES DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE
En el mes de Marzo del 2009, se presentó en el Apartamento que tiene arrendado, el señor JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE (Ex-cónyuge de la pretendida actora AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ).
El Señor JOSE ARTURO UGUETO MALAVE se presento en su hogar, para exigirle que en adelante le pagara a él y solo a él, las mensualidades del apartamento arrendado a él, ya que, la señora "AVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTINEZ, no quería darle nada de lo que le correspondía por ley, pues él era el único propietario del Inmueble. A tales efectos, le dio una copia del Título de propiedad del apartamento donde le demostraba su titularidad sobre el mismo. También le informó que ellos estaban divorciados, que él estaba muy enfermo, y que ella lo quería dejar sin nada, por tanto, le exigía que le cancelara directamente a él en lo adelante. Llamó a la señora "AVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ en presencia del señor JOSE ARTURO UGUETO MALAVE para manifestarle lo que estaba sucediendo. Ella le dijo que el señor UGUETO estaba loco que no le hiciera caso, ya que, ellos estaban divorciados y que ese documento era falso, le dijo, le aseguró que él estaba enfermo y demente. Termine la llamada y le referí al señor JOSE ARTURO UGUETO MALAVE lo que la señora "AVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ le había dicho. Este se molesto mucho v hasta se puso grosero, le pidió que si no le creía, le pagara en tribunales y que él se encargaría de cobrar sus mensualidades, por cuanto, él tenía como demostrar su titularidad sobre el Inmueble.
En ese momento no vio la necesidad de ir a los tribunales a consignar; sin embargo, a raíz de todo lo sucedido y vivido con la señora "AVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, decidió ir al registro y corroborar si realmente era falso o no el título de propiedad, la sorpresa fue que me encontré de que si, el apartamento pertenece al señor JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE, y también, que se encuentran divorciados. Por tal razón y para no pagar mal, decidió hacer las consignaciones a nombre del señor JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE.
Para corroborar todo lo afirmado, en el lapso probatorio se solicitara que deponga como Testigo el señor JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE.
DE LA CONDUCTA IMPROPIA DE UN JUEZ DE LA REPÚBLICA
La Señora AVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, luego de aumentarle varias veces, a pesar del Decreto de Congelamiento de Alquileres, le notificó verbalmente en el mes de marzo de 2010, que del mes de Abril en adelante debía pagar Bs. 2.800,00.
Aceptó porque tenía temor de que le pidiese la desocupación del inmueble, en el mes de Mayo (luego de pagarle los meses de Abril y Mayo, a razón de Bs. 2.800,00), le dice que su apartamento costaba mucho más que eso, que viera los periódicos y sitios de internet, que éste sería el último mes a Bs. 2.800,00; y, que el nuevo canon era por Bs. 5.500,00. Le dije que esto se escapaba de su capacidad de pago, que era un aumento exagerado y no podía pagarlo.
Viendo la situación le dijo que le diera tiempo estipulado por la Ley para mudarse, ya que, no iba a poder pagarle ese aumento de más del 100% totalmente desmesurado.
Esto la molesto muchísimo, le respondió: “Cual tiempo?", Le respondí nuevamente, el tiempo que me da la ley, ya que necesito tiempo para buscar donde mudarme, ella me respondió que ella "era la ley", que no me iba a dar ningún tiempo y que quería una respuesta inmediata para cuando me iba a mudar, que máximo me podía dar un (01) mes. Le respondí que era imposible en un mes, que con tan poco tiempo no podía encontrar algo acorde al grupo familiar, me respondió: “Que eso no era su problema, y que la vida era así, que era ella o erámos nosotros y su decisión era ella”, antes de retirarse me dijo que quería una respuesta pronto para cuando me mudaba.
Para el mes de junio de 2010, no había podido cancelar la mensualidad, y se presenta en el apartamento la señora "AVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTINEZ, con un grupo de personas: Su madre, una sobrina, su hija y una doméstica de su casa.
Le dijo que no había pagado el mes de junio porque habían cerrado el Banco FEDERAL, y me respondió que solo aceptaría pagos a razón de Bs. 5.500,00. Le insistí que no podía pagar tal aumento, que solo podía pagarle Bs. 2.800,00, me respondió que no los aceptaba y nuevamente me pregunto cuando me iba a mudar, le dije que me pasara por escrito su solicitud, me respondió que "su palabra era Ley”, que por tanto, se iban a quedar a vivir en la casa con nosotros hasta que nos fuéramos de su apartamento. Dijo que dormirían en los sofás y que no tenían problema con eso, que desde esa noche en adelante iban a vivir con nosotros.
Mi hermano la persuadió y le dijo que esa no era la salida que nos diera nuestro tiempo, al ver su negativa mi hermano le dijo que si no se marchaban la iba a denunciar en la Fiscalía, momento el cual decidió irse, sin antes decirnos que era mejor que nos fuéramos por las buenas, ya que, "no la conocíamos, que ella se volvía loca y no se conocía ni ella misma". Todo esto lo dijo en presencia de testigos.
Ya viendo que había pasado un mes y ella no recibía el pago por Bs. 2.800.00 y sin una cuenta donde poder depositarle, me decidí a consignar en los tribunales correspondientes, no sin antes ir a las oficinas de inquilinato donde me asesoraron que debía hacer y desde entonces consigno en tribunales todos los meses el canon de arrendamiento.
No cesando con su acoso, en otra oportunidad que llamo, mi hermano le informó que estábamos pagando en tribunales.
En el mes de octubre vuelve a llamar por teléfono y le dijo a mi madre, le dijo que éramos unos mentirosos, que no estábamos pagando en tribunales, ya que, ella estuvo allí y no había nada, insulto a mi madre, le dijo que nos iba a caer "fuego del cielo”… “que nos iba a caer toda la ley encima"... "que nos habíamos equivocado con ella”. Y lógico, no lo encontró pues no están a su nombre las Consignaciones.
Ahora intenta esta Demanda, totalmente infundada, con hechos, alegatos y fundamentos erróneos para perjudicarme, evidenciando su mala fe y la injusticia de la cual soy víctima por parte de esta señora, que con su investidura se aprovecha y hace daño irrespetando la ley la cual imparte y debe respetar primeramente, pues, la Ley entra por casa.
NO es solo el ACOSO y el ABUSO de AUTORIDAD, lo que se puede evidenciar de todo lo tratado.
También me permito acompañar otros INSTRUMENTOS PROBATORIOS, que a mi entender también revisten carácter INFRACCIONES, TRANSGRACIONES y QUEBRANTAMIENTO de la Ley:
PRIMERO: Consta en el encabezamiento de la DEMANDA intentada en mi contra por ante este Tribunal, que quien se identifica con Actora es: "AVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, cuando en realidad, conforma a los DOCUMENTOS que señalo seguidamente y acompaño, su nombre es "ALVILDA".
Consigno marcado con la letra "E", constante de Treinta y Nueve (39) folios útiles, Expediente N° 27660 llevado por el extinto Juzgado Cuarto de Familia y Menores de esta Circunscripción Judicial, en copia simple y a tenor de lo dispuesto por el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, indicando ya donde se encuentra, en el cual cursa la Separación de Cuerpos y Bienes de "ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE, cuyo DECRETO de CONVERSIÓN se produce el 16 de Noviembre de 1997.
En todos los documentos que cursan en este Expediente de Separación, tales como su ACTA de MATRIMONIO y la PARTIDA de NACIMIENTO de su hija, además de su IDENTIFICACIÓN, aparece como "ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ.
En el DOCUMENTO de COMPRA-VENTA primigenia del Apartamento in litis que hoy arriendo, de fecha 14 de Febrero de 1989. que consigno en Copia Simple, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, constante de Cuatro (04) folios útiles, y que acompaño marcado con la letra “F”, aparece como “ALVILDA” MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ.
Y consta en Original de CHEQUE DEVUELTO, que marcado con la letra "G" consigno constante de un (01) folio útil, que en su REVERSO aparece la firma autógrafa de esta señora, “de su puño y letra" como "ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ.
Sin embargo, aparece como “AVILDA” MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, en esta Demanda, en mi CONTRATO de ARRENDAMIENTO e incluso en una Página web del TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, que acompaño en Copia Simple, marcada con la letra "H".
Y, también acompaño marcado con la letra "I", constante de un (01) folio útil, BOLETA de CITACIÓN de la DIRECCIÓN DE INVESTIGACIÓN DE DELITOS DE LA FUNCION PUBLICA, adscrita al CICPC en contra de AVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ.
Pudiéndose llegar a la conclusión de que esta señora UTILIZA DOS (02) CEDULAS DE IDENTIDAD CON EL MISMO NUMERO, PERO CON DISTINTO NOMBRE. Pues, de lo contrario, la Notaría o la Recepción de Documentos U.R.R.D, hubiese dejado constancia de ello.
Aquí hay además, de Falsa Testación ante Funcionario Público, otros delitos.
SEGUNDO: La señora "ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ y JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE, se casan en el año de 1988.
Compran el Apartamento que ocupo en calidad de Arrendataria en el año 1989, pero, extrañamente NO aparecen como casados, sino como solteros, incluso el señor JOSE ARTURO UGUETO MALAVE le vende el 50% del mismo, como se le puede apreciar en el DOCUMENTO acompañado con la letra "F".
Luego, en el año 1993, estando aun CASADOS (pues su divorcio se produce en 1997) aparecen en el Documento como SOLTEROS y la señora "ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ le vende el referido Apartamento in litis a JOSE ARTURO UGUETO MALAVE, el cual se encuentra registrado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 10 de junio de 1993, protocolizado bajo el Nº 13, Tomo 11 del Protocolo Primero y que consigno marcado la letra "J", constante de Nueve (09) folios útiles, a tenor de lo dispuesto por el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Para la compra de este Apartamento el señor UGUETO solicito un Préstamo Hipotecario.
Mas tarde, y en Procedimiento de SEPARACIÓN de CUERPOS y BIENES que celebran en el año de 1996, la señora "ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTINEZ, CONVIENE en CEDERLE a JOSE ARTURO UGUETO MALAVE, el 50% que le corresponde como GANANCIAL sobre este Apartamento.
Otra vez, además de Falsa Testación ante Funcionario Público, se pueden demostrar otros delitos.
TERCERO: La señora “ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ como Juez y Funcionaria Pública, la Ley le PROHIBE de forma expresa, realizar ACTUACIONES JUDICIALES fuera de su competencia y funciones; valga decir, LITIGAR en asuntos de terceros; pero lo mas grave, es que ella ejerce esta Acción Judicial sin ningún reparo, de forma particular y utilizando como mampara el primer abogado conocido que se consigue para que la asista y coloca un subterfugio de OTRO SI.
CUARTO: Su conducta y actuaciones son por demás impropias, cuando, además de tratarme con coacción y amenazas, procedía en total desacato e infracción de la Ley, a AUMENTARME como y cuando le placía, sin respetar los Decretos Presidenciales de no aumento del alquiler.
QUINTO: El hecho de la USURA de pretender cobrarme CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS. 5.500,00) tal y como lo CONFIESA.
SEXTO: El hecho de NO ENTREGAR RECIBOS, PARA IMPEDIR MI DEFENSA. Pues, como establece la Ley, quien recibe un Pago está en la Obligación Legal de Entregar un recibo.
Además que, como se puede apreciar en los pocos RECIBOS que me entregó, en trazos que son indiscutiblemente suyos, REALIZABA VARIADOS CAMBIO DE SU FIRMA a su gusto y antojo, según la ocasión.
En la secuela probatoria solicitaremos de este Tribunal, rebita al CICPC estos recibos para que se practique una EXPERTICIA FORENSE sobre estos RECIBOS.
SEPTIMO: Y finalmente, la APROPIACIÓN INDEBIDA CALIFICADA de los CANONES DE ARRENDAMIENTO que les pertenecen JOSÉ ARTURO UGUETO MALAVE, pues, como se puede apreciar en todos los Documentos que acompaño el Apartamento es de la exclusiva propiedad del mismo.
SEGUNDO:
DEL DERECHO
De los hechos anteriormente expuestos se desprenden claramente las siguientes Consecuencias Jurídicas y/o CONCLUSIONES:
1.- Que existe un Contrato de Arrendamiento Autenticado, suscrito por las partes sobre el Bien Inmueble ya identificado, el cual está sujeto a la aplicación del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2.- Que la fungida Administradora del mismo me ha venido COBRANDO en exceso el CANON de ARRENDAMIENTO estipulado contractualmente; inobservando e incumpliendo flagrantemente la PROHIBICIÓN LEGAL expresa de AUMENTAR los cánones de arrendamiento.
3.- Que la pretendida Administradora, por otra parte, me exigió el PAGO TOTAL de las CUOTAS de CONDOMINIO, incluso las EXTRAORDINARIAS del inmueble Arrendado, cuando me corresponde pagar solo una contribución.
4.- Que por tal motivo, esta Administradora que se lucro y beneficio de forma personal está en la obligación de REPETIR y/o REINTEGRARME las cantidades que he pagado en EXCESO.
5.- Que he como Arrendataria del identificado Inmueble ha cumplido cabalmente con mis obligaciones legales instituidas en el Artículo 1.592 del Código Civil.
6.- Que en virtud de este Contrato y por disposición de la Ley (Ordinal 3º del Artículo 1.585 del Código Civil), tengo DERECHO al GOCE PACIFICO de la Cosa Arrendada, por todo el tiempo que dure la relación Arrendaticia.
7.- Que como Arrendataria he venido siendo objeto de PERTURBACIONES de toda índole, en franca contravención con los derechos que me asisten, señalados anteriormente.
Ahora bien, con ocasión al incumplimiento y menoscabo de estos derechos legales, por parte de "ALVILDA" MERCEDES SOLORZANO MARTINEZ, es necesario INVOCAR y OPONERLE, en primer término, las Normas Supra-Constitucionales establecidas por los Artículos 21 (Ordinales lº y 2º), 46, 47 y 334 de la Constitución Nacional, así como las Disposiciones Legales contenidas en los Artículos 1.160, 1.166, 1.185 y 1.585 del Código Civil, como también los Artículos 7, 58 y 59 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Normas Sustantivas éstas que constituyen el FUNDAMENTO LEGAL de esta Pretensión y que establecen:
…. “21 Const.R.B.V: Todas las personas son iguales ante la Ley; y en consecuencia:”… “1º.- No se permitirán discriminaciones fundadas en la raza, el sexo, el credo, la condición social o aquellas que, en general, tengan por objeto o resultado anular o menoscabar el reconocimiento, goce y ejercicio en condiciones de igualdad, de los derechos y libertades de toda persona."..."2°.- La ley garantizará las condiciones jurídicas y administrativas para que la igualdad ante la ley sea real y efectiva; adoptará medidas positivas a favor de personas o grupos que puedan ser discriminados, marginados o vulnerables; protegerá especialmente a aquellas personas que por alguna de las condiciones antes especificadas, se encuentren en circunstancia de debilidad manifiesta y sancionará los abusos o maltratos que contra ellas se cometan.”…
… “46 ConstR.B.V.: Toda persona tiene derecho a que se respete su integridad física, psíquica y moral..."...
… “334 ConstRB.V.: Todos los jueces y juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución. En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidirlo conducente.”...

… “1.160 C.C.: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir con lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley"...
… “1.166 C.C.: Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la ley"...
… “1.185 C.C.: El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo"...
… “1.585 C.C.: El Arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: "..." 1o) A entregar al arrendatario la cosa arrendada, "…" 2o) A conservar en estado de servir al fin para que se la ha arrendado."..." 3o) A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato."....

… “7 D-L.A.I: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”...

… “58 D-L.A.I: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes."...
… “D-L.A.I: La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre alquileres. Si estos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto Ley"...

TERCERO:
DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Conforme a lo ordenado por el precitado Artículo 33 del Decreto-Ley sobre Arrendamientos inmobiliarios, solicito que la presente RECONVENCIÓN sea sustanciada y tramitada conforme a las Normas Adjetivas del PROCEDIMIENTO BREVE, establecidas por el Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con las especialísimas Normas Procedimentales determinadas por el mencionado Decreto-Ley que le sean aplicabes.
CUARTO:
PETITUM
En virtud de los hechos y consideraciones legales expuestas ut suprct, es por lo que ocurro ante su Competente Autoridad, en mi propio nombre y en mi carácter de Arrendataria en el Inmueble objeto de este juicio, para demandar, como en efecto formalmente demando, a la ciudadana AVILDA o ALVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, mayor de edad, venezolana, de este domicilio, titular de la cédula de Identidad NQ V-5.406.263, quien es abogada y Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en su atribuido carácter de Propietaria del Bien Inmueble arrendado, por Reintegro, como también, por Cumplimiento de las Disposiciones Legales que rigen todo Contrato de Arrendamiento, para que convenga, o en su defecto, sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En REINTEGRARME, es decir, REPETIR y/o PAGAR la suma total de OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 84.430,00) por el EXCESO en el COBRO del CANON de ARRENDAMIENTO permitido por la Ley. Y que se discriminan en el Capítulo referente a LOS PAGOS.
SEGUNDO: En REINTEGRARME, es decir, REPETIR y/o PAGAR la suma total que me corresponda, por el EXCESO en el PAGO de las CUOTAS de CONDOMINIO que realicé y que se prueben en definitiva en este juicio, una vez deducido el Porcentaje de Contribución.
TERCERO: En PAGAR, asimismo, el monto correspondiente a los INTERESES devengados por los Montos cobrados en EXCESO sobre los CANONES de ARRENDAMIENTO, CUOTAS de CONDOMINIO, calculados a partir de la fecha en que se produjeron efectivamente el Pago de cada uno de ellos; y los cuales, solicito se determinen mediante Experticia Complementaria al Fallo que dicte este Tribunal, de acuerdo ala Tasa Pasiva promedio de las Seis (06) principales Entidades Financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela; por aplicación analógica del Artículo 27 del Decreto-Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios y, todo ello, hasta la fecha en que se produzca efectivamente el REINTEGRO.
CUARTO: En PAGAR la CORRECCIÓN MONETARIA o 1NDEXACION, la cual también pido, se establezca mediante Experticia Complementaria al Fallo, conforme a la Información que al efecto suministre el Banco Central de Venezuela.
QUINTO: En caso de Declararse con lugar la presente Reconvención, solicito de este Despacho, con el debido respeto, se sirva remitir Copia Certificada de la Sentencia Definitiva dictada al Organismo Gubernamental correspondiente, a los fines de la aplicación de la SANCIÓN prevista en el Artículo 82 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; todo ello, a tenor de la consagrado por el Artículo 64 Ejusdem.
SEXTO: En respetar efectivamente y dar exacto e inmediato CUMPLIMIENTO a todas y cada una de sus Obligaciones Contractuales y Legales, que derivan del Contrato de Arrendamiento que suscribió mi representada, de acuerdo a lo consagrado por los Artículos 1.604, 1.605 y 1.611 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 20 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEPTIMO: Se ABSTENGA de continuar con las PERTURBACIONES de toda índole que ha venido reiteradamente cometiendo, en mi perjuicio y de mi familia; en contravención con el goce pacífico que sobre la Cosa Arrendada me confiere la Ley, conforme a lo dispuesto por el Ordinal 3º del Artículo 1.585 del Código Civil, en concordancia con la Disposición Supra-Constitucional consagrada en el Artículo de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
OCTAVO: En PAGAR los Costos y Costas de este Juicio.
Me Reservo el derecho de demandar por separado en la instancia que corresponde los Daños y Perjuicios de los cuales fui objeto; así como también las acciones que me asistan.
QUINTO:
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
De conformidad a lo establecido por el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, esta RECONVENCIÓN en la suma de OCHETA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00). Equivalente a Mil (1.000) Unidades Tributarias. Siendo totalmente competente este Tribunal por la Cuantía.
SEXTO:
MEDIDA INNOMINADA
De conformidad con lo dispuesto por el Parágrafo Primero (1º) del Artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 585 ejusdem, solicito respetuosamente de este Despacho, se sirva decretar Medida Cautelar Innominada, en el sentido de PROHIBIRLE a la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTÍNEZ, mayor de edad, venezolana, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N- V-5.406.263, la realización de todos aquellos actos tendientes a lesionar mis Derechos Legales y Contractuales y, asimismo, a fin de que la referida señora se abstenga de perturbarme el uso y goce pacífico de la cosa arrendada respetando el Contrato de Arrendamiento que tengo celebrado sobre un inmueble, por todo el tiempo que dure este Proceso y hasta la Sentencia Definitivamente Firme que recaiga sobre el mismo; por existir temor fundado y riesgo manifiesto, de que las sedicente Actora utilizando su condición y jerarquía, pretenda continuar con sus Perturbaciones, Subterfugios Legales, Procedimientos Judiciales o Vías de Hecho en mi contra, intentando desalojarme ilegal e injustificadamente del Apartamento que ocupo en calidad de Arrendataria, ocasionándome mayores daños y perjuicios, cuando la Ley la asiste para gozar y permanecer pacíficamente en el Inmueble Arrendado.
SÉPTIMO:
DEL DOMICILIO PROCESAL
A tenor de lo dispuesto por el Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, tanto yo como mis Apoderados Judiciales fijamos como DOMICILIO PROCESAL, Av. Francisco de Miranda, Multicentro Empresarial del Este, Torre Libertador; Núcleo "A", piso 19, Oficina 192-A, Chacao, Caracas, Venezuela.
OCTAVO:
PETITORIO FINAL
Finalmente, solicito se NOTIFIQUE a un Fiscal del Ministerio Público con competencia PENAL, con motivo de los hechos delictivos que aquí se señalan. Y, asimismo
se me expida Copia Certificada de esta Contestación con Reconvención a los fines de presentar la correspondiente DENUNCIA ante la DIRECCIÓN EJECUTIVA DE LA MAGISTRATURA (D.E.M.)
Por último, conforme a lo consagrado por el Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, solicito de este Despacho, ADMITA la presente RECONVENCION en este acto y la SUSTANCIE al efecto, por cumplir con los requisitos legales exigidos por el precitado Artículo, relativos a la Competencia de de este Tribunal por la Cuantía y la Materia (Civil – Arrendamientos Inmobiliarios) y la declare CON LUGAR en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

CONTESTACION A LAS CUESTIONES PREVIAS Y DE FONDO POR LA PARTE ACTORA

La Abogada en ejercicio KEILA GÁLINDO, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 74.669, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ALVILDA M. SOLORZANO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 5.406.263, siendo la oportunidad de dar contestación a las cuestiones previas y de fondo opuestas por la parte-demandada en la presente causa, procede a hacerlo en los siguientes términos:
“En relación a la Cuestión Previa contenida en el numeral 2o del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, "La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad, necesaria para comparecer en juicio", debo señalar lo siguiente:
El ordinal 2o del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la denominada cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Tal cuestión previa se refiere al problema de la capacidad procesal de la parte actora, específicamente a la legitimatio ad processum, es decir, a] problema de si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos. Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136, 137 y 138 del Código de Procedimiento Civil, los cuales rezan:
“Artículo 136: Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, los cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley."
"Artículo 137.- Las personas que no tengan el libre ejercicio de sus derechos, deberán ser representadas o asistidas en juicio, según las leyes que regulen su estado o capacidad."
"Artículo 138.- Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes según la ley, sus estatutos o sus contratos. Si fueren varias las personas investidas de su representación en juicio, la citación se podrá hacer en la persona de cualquiera de ellas.”

La parte demandada alega la señalada cuestión previa, en forma demasiado confusa, pues señala:
"PROMUEVO Y OPONGO formalmente, la CUESTIÓN PREVIA prevista en el ordinal Segundo (2o) del Artículo (sic) 346 del Código de Procedimiento Civil, por la "ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio"; en concordancia, con el Ordinal (sic) Segundo (2o) del Artículo (sic) 340 ejusdem, que se señala en el Libelo se debe expresar: "El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen”...

De lo trascrito anteriormente se evidencia en primer lugar la confusa promoción de la cuestión previa contenida en el numeral 2o del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sustentada en un defecto de forma de la demanda, asociado al hecho que dicha cuestión previa está dirigida a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir, la cualidad de la parte actora para sostener el juicio.
Siendo que de lo expuesto se desprende que mi representada si tiene capacidad para obrar en juicio por tener el libre ejercicio de sus derechos, sumado al hecho que actúa en su carácter de copropietaria del inmueble objeto del presente juicio y quien suscribió el contrato anteriormente identificado, pues si bien es cierto que la parte demandada se ocupó de escudriñar en la vida privada de mi representada y trajo a los autos una partición amigable que realizara con el ciudadano JOSÉ UGUETO, quienes por circunstancias que no vienen al caso se divorciaron y suscribieron tal acuerdo, no menos es, que posteriormente contrajeron nuevas nupcias y la citada partición no fue protocolizada, y siendo que no es admisible otra prueba para hacer valer el derecho de propiedad sobre un inmueble, que el título registrado; dicha formalidad es la que le da validez al acto traslativo de propiedad frente a las partes y contra terceros, y no un simple documento privado que sólo surtió en su momento efecto entre las partes y que fue autenticado; además en el caso de autos no se discute propiedad, sino se solicita el Desalojo del inmueble en vista del incumplimiento de la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ del contrato de arrendamiento suscrito y el cual reconoció su existencia, motivo por el cual rechazó la cuestión previa opuesta y solicito a este digno tribunal, la declare Sin lugar.
En relación a la cuestión previa opuesta contenida en el numeral 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a "El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, específicamente, los numerales 4o, 5o y 6°, paso a señalar lo siguiente:
En lo atinente a la Cuestión Previa numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que trata del defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos que indican el artículo 340 eiusdem, específicamente la de los numerales 4o, 5o y 6, exige la Ley al actor el cumplimiento de los requisitos que debe contener el libelo de la demanda; de modo que, comprobados los hechos aludidos en el mismo, el juez pueda dictar una sentencia cónsona entre lo alegado y probado por aquel y las defensas esgrimidas por la demandada.
El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en sus numerales 4°, 5o y 6°, establecen textualmente lo siguiente:
"Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar:

4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.

5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.

6, Los instrumentos en que se fundamente ¡a pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.

El numeral 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, se contrae a la obligación de proponer con el libelo la exigencia relacionada con la pretensión, en la necesidad de permitir al Juez determinar claramente cuál es la petición del demandante, además que le permita al demandado conocer en forma precisa las intenciones contenidas en los alegatos en que basa su pretensión el demandante y pueda ejercer adecuadamente los mecanismos más idóneos en defensa de sus derechos.
En el libelo de demanda se dio cumplimiento a lo establecido en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente el numeral 4°, pues se señaló el objeto de la pretensión, el cual se determinó con precisión, y los datos, títulos y explicaciones necesarios, a saber:

"Mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de! Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 2000, anotado bajo el N° 13, tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscribí con las ciudadanas MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ y LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N°s 10.061.109 y 14.487.216, respectivamente, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un inmueble de mi propiedad, constituido por un apartamento signado con el numero uno (1) y letra A, de las Residencias ASR, Torre Sur, situado en la Urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez, del Estado Miranda, el cual consta de Un (1) dormitorio principal con baño y dos closets, Dos (2) dormitorios, uno con closet, dos baños, sala-comedor, cocina empotrada con puertas de fórmica color Blanco con aparato de cocina de cuatro (4) hornillas y Un (1) puesto de estacionamiento independiente. A tal efecto acompaño Contrato de Arrendamiento marcado "A".

Por lo que solicitó al tribunal, deseche por improcedente la mencionada cuestión previa.
En el libelo de demanda se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente el numeral 5o pues se indicó la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basó la pretensión, lo cual deducirá usted ciudadana Jueza de la lectura y análisis que haga del libelo de demanda.
Con vista al alegato relacionado con el finiquito que suscribió mi representada con la ciudadana MILADIS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ, y que a criterio de la demandada es un documento fundamental de la presente demanda, debo rechazar categóricamente tal pretensión, pues denota la mala fe con que actúa la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, pues en primer lugar el documento fundamental de la presente acción como anteriormente lo señalé es el contrato de arrendamiento acompañado y del cual deriva la obligación, en segundo de ser cierta su afirmación de que ambas suscribieron el contrato y son solidarias consortes, porque asume sola ella el pago que dice hizo de los cánones?, Porque si no estuvo de acuerdo cuando se marchó del inmueble la ciudadana Miladis Coromoto Mendoza González, no entregó el inmueble o en su defecto pagó sólo la mitad? Lo cierto es ciudadana Jueza que la demandada LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, es la única que usa y disfruta el inmueble, lo cual no negó ni desconoció y utiliza esa artimaña solo para ejercer defensas que contravienen lo establecido en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza:
Artículo 170. Las partes, sus apoderados y abogados asistentes deben actuar en el proceso con lealtad y probidad. En tal virtud, deberán:
1. Exponer los hechos de acuerdo a la verdad;
2. No interponer pretensiones ni alegar defensas, ni promover incidentes, cuando tengan conciencia de su manifiesta falta de fundamentos;
3. No promover pruebas, ni realizar, ni hacer realizar, actos inútiles o innecesarios a la defensa del derecho que sostengan.
Parágrafo Único: Las partes y los terceros que actúen en el proceso con temeridad o mala fe son responsables por los daños y perjuicios que causaren.
Se presume, salvo prueba en contrario, que la parte o tercero han actuado en el proceso con temeridad o mala fe cuando:
1. Deduzcan en el proceso pretensiones o defensas, principales o incidentales, manifiestamente infundadas;
2. Maliciosamente alteren u omitan hechos esenciales a la causa;
3. Obstaculicen de una manera ostensible y reiterada el desenvolvimiento normal del proceso.

Lo cierto es ciudadana Jueza, que la ciudadana Miladis Coromoto González, desde hace años no ocupa el inmueble, lo cual no negó la demandada, ciudadana Laura Catalina Hernández, y como hacerlo si ella es la única que usa, goza y disfruta del inmueble objeto de la presente acción.
Por lo que solicitó al Tribunal, deseche por Improcedente la mencionada cuestión previa.
De igual forma se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, numeral 6º, pues se identificó y acompañó a los autos el instrumento en que se fundamentó la pretensión, esto es, aquél del cual se deriva inmediatamente el derecho deducido, que no es otro que el Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 2000, anotado bajo el N° 13, tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que se produjo con el libelo.
En relación a las Defensas de Fondo opuestas por la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a saber: La Falta de Cualidad de mi representada para proseguir y seguir actuando en el presente juicio.
Paso de seguida a rechazar, negar y contradecir tal defensa, basada en los siguientes hechos:
Señala la parte demandada que mi representada no tiene cualidad para intentar el presente juicio, por no ser propietaria del inmueble anteriormente identificado y el cual se pretende desalojar.
La falta de cualidad y la falta de interés se explica por la legitimación que tienen las partes para obrar en el proceso, en el sentido de que el mismo no puede realizarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino que debe ser instaurado únicamente entre aquéllos que se encuentran involucrados en la relación material (interés jurídico controvertido) como sujetos activos y pasivos de la misma. La regla general puede establecerse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). La legitimación opera, entonces, no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes y su falta provoca necesariamente la desestimación de la demanda.
El encabezamiento del artículo 1579 del Código Civil, establece: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
De allí que, la celebración de un contrato como el arrendamiento, originan obligaciones para cada una de las partes, y en este caso tanto para LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA, tal como lo establecen los artículos 1585 y 1592 del Código Civil.
Se acompañó a los autos contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 2000, anotado bajo el N° 13, tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual suscribió mi representada con las ciudadanas MÍLADÍS COROMOTO MENDOZA GONZÁLEZ y LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el número uno (1) y letra A, de las Residencias ASR, Torre Sur, situado en la Urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez, del Estado Miranda, el cual consta de Un (1) dormitorio principal con baño y dos closets. Dos (2) dormitorios, uno con closet, dos baños, sala-comedor, cocina empotrada con puertas de fórmica color blanco con aparato de cocina de cuatro (4) hornillas y Un (1) puesto de estacionamiento independiente; contrato cuya existencia reconoció la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ, quien actualmente ocupa el inmueble, del cual se evidencia que mi representada, es LA ARRENDADORA, y siendo que en el presente caso no se discute propiedad, tal y como anteriormente lo señalé, por no ser materia propia del mérito de la causa, por lo tanto, es irrelevante en todo caso determinar la condición de mi representada de propietaria o no del mencionado inmueble.
Siendo así, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO la cuestión de fondo opuesta, atinente a la falta de cualidad de mi representada para sostener el presente juicio y solicito al tribunal declare SIN LUGAR la misma.
En relación a la defensa de fondo opuesta relacionada a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, conforme lo previsto en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, formalmente NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO LA MISMA, basada en los siguientes hechos:
El contrato a tiempo determinado nace de manera exclusiva por la voluntad cierta de las partes cuando éstas fijan una fecha precisa para la culminación del convenio; igualmente la ley establece similar sistema en la prórroga legal, cuando en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “...Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado...”
Por el contrario, el contrato a tiempo indeterminado puede nacer no solo por la voluntad expresa de las partes, sino que éstas, por inacción deseada o por omisión, pudiesen transformar el contrato que nació a término fijo a uno de tiempo indeterminado al surgir lo que se conoce como tácita reconducción.
Establecen los artículos 1599, 1600 y 1614 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.599 Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
Artículo 1.600 Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regía por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Articulo 1.614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

De las normas antes transcritas se evidencia que una vez vencido el término fijado en el contrato de arrendamiento, al continuar la demandada - LAURA CATALINA HERNÁNDEZ - en posesión del inmueble arrendado, el contrato se renovó automáticamente y conforme a las previsiones antes transcritas.
Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición ni puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa. Así el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; asimismo la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos, conforme a lo dispuesto en el artículo 271 eiusdem; el artículo 1.801 del Código Civil pauta expresamente que la Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite o en una apuesta, con excepción, de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado.
Por lo antes expuesto y desprendiéndose de la lectura del libelo de demanda, que la presente acción de Desalojo, deviene por el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento a que se comprometió en el contrato de arrendamiento suscrito, lo que constituye causa legal, es por lo que tal defensa de fondo resulta a todas luces improcedente, y solicito a este digno tribunal, así lo declare.
Por ello, solicito al tribunal declare Sin lugar la mencionada cuestión previa opuesta como defensa, de fondo.
A todo evento impugno la documentación acompañada por la parte demandada como sustento de su pretensión.
Con vista a la Reconvención propuesta debo señalar lo siguiente:
Establecen los artículos 58, 60, 61 y 62 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
Artículo 60: El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme. Artículo 61: Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Titulo, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley.
Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.
Sobre el reintegro en materia inquilinaria, el Dr. Edgar Darío Núñez Alcántara, en su obra: “E1 Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano" (Aspectos Sustantivos y Procesales), Caracas - Venezuela -Valencia - 2000, Pág. 208, señala:
En la materia inquilinaría solo es posible que opere; el reintegro inquilinario en tres situaciones:
1. En aquellos casos en que haya habido un pago excesivo en los cánones de arrendamiento (atendiendo a la determinación por los órganos administrativos del canon máximo a pagar por el inquilino)
2. Cuando se ha conferido una garantía real,
consistente en una suma de dinero destinada para depósito. Circunstancia ésta denominada por la ley reintegro de depósito en garantía.
3. Cuando se ha dado en arrendamiento un inmueble que, por su formación física se considera al convenio como un arrendaticio ilegítimo. Típico caso del arrendamiento de “ranchos”.

De lo expuesto anteriormente se evidencia que para intentarse la señalada acción, debe mediar previamente la determinación por el órgano administrativo del canon máximo a pagar por el inquilino, lo que no ocurrió en el presente caso, pues no fue acompañado a los autos documento alguno que pruebe la regulación del canon máximo a pagar por el inmueble objeto del presente juicio, que en todo caso sí constituye el documento fundamental de su Reconvención, motivo por e! cual solicito se declare inadmisible la misma.
En relación a los demás argumentos realizados por la demandada, no puedo dejar de señalar lo infundado y temerario de todos los señalamientos que le realiza a mi representada, pues es totalmente falso que en su condición de Jueza de la República Bolivariana de Venezuela actué con abuso de poder y autoridad, en virtud de lo siguiente:
PRIMERO: La ciudadana Alvilda Mercedes Solórzano, no actúa en esta causa en su condición de Jueza de la República, sino que acude a los órganos regulares debidamente representada por abogados, y en resguardo de su derecho de propiedad, pues es cónyuge del ciudadano José Ugueto, copropietario del inmueble, cuya desocupación se pide a través del presente juicio, en franca aplicación a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en virtud del incumplimiento de la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento pactados.
SEGUNDO: Es totalmente falso el señalamiento realizado por la demandada que mi representada ciudadana Alvilda Mercedes Solórzano, se haya trasladado al mencionado inmueble y le manifestara que ella era "La Ley" y la amenazara con quedarse con su grupo familiar en el mismo hasta que se mudaran.
TERCERO: Que es totalmente falso que ha acosado a la demandada y se ha valido de su investidura como Jueza.
CUARTO: Que es totalmente infundado el señalamiento de que ostenta doble identidad, lo único cierto es que el nombre de mi representada "ALVILDA" no es común y constantemente se comete el error material de colocarlo como "Avilda", lo que no demuestra la gravedad que le quiere hacer ver la demandada.
QUINTO: Lo cierto es que a la que se amenaza, intimida, agrede, hostiga, acosa, coacciona, realmente es a mi representada ciudadana Alvilda Mercedes Solórzano, en su condición de Jueza de la República Bolivariana de Venezuela, lo que queda plenamente demostrado en el escrito de contestación y reconvención presentado, y me pregunto es que acaso la mencionada Jueza de la República Bolivariana de Venezuela, al ver conculcado su derecho de propiedad por la ciudadana Laura Catalina Hernández, quien reconoce la existencia del contrato y manifiesta claramente que se retrasó en el pago de los cánones de arrendamiento; no puede ejercer las acciones pertinentes para lograr el desalojo del inmueble del cual es copropietaria?. Acaso amparada en la condición de aplicarle lo que se conoce como Terrorismo Judicial?.
No es necesario realizar un análisis profundo de tales circunstancias, porque del escrito acompañado se evidencia que se pretende amedrentar a mi representada con una gran cantidad de amenazas, entre ellas, denuncias ante la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, Fiscalía Penal por hechos según la demandada, delictivos y solicitud de una medida innominada consistente en la prohibición a mi representada de actos tendientes a lesionar los derechos legales y contractuales de la demandada, se abstenga de perturbarle el uso y goce de la cosa arrendada, respetando el contrato de arrendamiento por todo el tiempo que dure el uicio y hasta que recaiga sentencia definitivamente firme, es decir, que se desprende de tal señalamiento que la demandada pretende ejercer infinidad de defensas para extender el juicio y seguir usando y disfrutando el inmueble sin limitación alguna y en franca contravención a lo pactado en el contrato de arrendamiento.
SEXTO: Que lo cierto es que mi representada, quien posee un expediente administrativo impecable y jamás ha incumplido sus obligaciones como Jueza de la República, dada la contumacia de la demandada, se vio obligada a contratar los servicios profesionales de abogados para ejercer un juicio de Desalojo, conforme a la normativa legal vigente, y en su defensa la ciudadana Laura Catalina Hernández, le realiza una gran cantidad de aseveraciones totalmente infundadas, las cuales la someten al escarnio público, por las falsas atestaciones que realiza en su contra, sometiéndola a una gran presión y angustia, pues el prestigio, la reputación y la honorabilidad son sus valores básicos y principales y las aseveraciones realizadas en su contra deterioran su imagen, al ser expuesta a los mismos, quedando en tela de juicio su honorabilidad.
Por todos los hechos anteriormente expuestos, me reservo en nombre de mí representada, la oportunidad de ejercer las accionas penales correspondientes.
De igual forma solicito al tribunal lo siguiente:
PRIMERO: Declare Sin Lugar las cuestiones previas opuestas por la demandada.
SEGUNDO: Declare Sin Lugar las Defensas de Fondo opuestas por la demandada.
TERCERO: Declare Inadmisible la Reconvención propuesta por la demandada, en virtud de que no fue acompañado a los autos documento alguno que pruebe la regulación del canon máximo a pagar por el inmueble objeto del presente juicio dictado por el órgano administrativo correspondiente, que en todo caso si constituye el documento fundamental de la Reconvención.
CUARTO: Que condene en costas a la parte demandada de la Incidencia de Cuestiones Previas, así como de la Inadmisibilidad de la Reconvención que propusiera.

CONTESTACION A LA RECONVENCION

Por su parte la abogado KEILA GALINDO, actuando como apoderada judicial de la ciudadana ALVILDA M. SOLORZANO MARTINEZ, procede a dar contestación a la Reconvención en los siguientes términos:
-Niego, Rechazo y Contradigo, tanto en los hechos como en el Derecho la Reconvención infundada y temeraria interpuesta por la parte demandada.
Con vista a la Reconvención propuesta debo señalar lo siguiente:
Establecen los artículos 58, 60, 61 y 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
"Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
Artículo 60: El reintegro se referirá á los sobrealqulleres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.
Artículo 61: Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley.
Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años".

Sobre el reintegro en materia inquilinaria, el Dr. Edgar Darío Núñez Alcántara, en su obra: "El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano" (Aspectos Sustantivos y Procesales), Caracas - Venezuela -Valencia - 2000, Pág. 208, señala:
En la materia inquilinaria solo es posible que opere; el reintegro inquilinario en tres situaciones:
1. En aquellos casos en que haya habido un pago excesivo en los cánones de arrendamiento (atendiendo a la determinación por los órganos administrativos del canon máximo a pagar por el Inquilino)
2. Cuando se ha conferido una garantía real, consistente en una suma de dinero destinada para depósito. Circunstancia ésta denominada por la ley reintegro de depósito en garantía.
3. Cuando se ha dado en arrendamiento un inmueble que, por su formación física se considera al convenio como un arrendando ilegítimo. Típico caso del arrendamiento de “ranchos".
De lo expuesto anteriormente se evidencia que para intentarse la señalada acción, debe mediar previamente la determinación por el órgano administrativo del canon máximo a pagar por el inquilino, lo que no ocurrió en el presente caso, pues no fue acompañado a los autos documento alguno que pruebe la regulación del canon máximo a pagar por el inmueble objeto del presente juicio, que en todo caso sí constituye el documento fundamental de su Reconvención, motivo por el cual solicito se declare Inadmisible la misma.
En relación a los demás argumentos realizados por la demandada, no puedo dejar de señalar lo infundado y temerario de todos los señalamientos que le realiza a mi representada, pues es totalmente falso que en su condición de Jueza de la República Bolivariana de Venezuela actué con abuso de poder y autoridad, en virtud de lo siguiente:
PRIMERO: La ciudadana Alvilda Mercedes Solórzano, no actúa en esta causa en su condición de Jueza de la República, sino que acude a los órganos regulares debidamente representada por abogados, y en resguardo de su derecho de propiedad, pues es cónyuge del ciudadano José Ugueto, copropietario del inmueble, cuya desocupación se pide a través del presente juicio, en franca aplicación a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en virtud del incumplimiento de la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento pactados.
SEGUNDO: Es totalmente falso el señalamiento realizado por la demandada que mi representada ciudadana Alvilda Mercedes Solórzano, se haya trasladado al mencionado inmueble y le manifestara que ella era “La Ley" y la amenazara con quedarse con su grupo familiar en el mismo hasta que se mudaran.
TERCERO: Que es totalmente falso que ha acosado a la demandada y se ha valido de su investidura como Jueza.
CUARTO: Que es totalmente infundado el señalamiento de que ostenta doble identidad, lo único cierto es que el nombre de mi Representada "ALVILDA" no es común y constantemente se comete el error material de colocarlo como "Avilda", lo que no demuestra la novedad que le quiere hacer ver la demandada.
QUINTO: Lo cierto es que a la que se amenaza, intimida, agrede, hostiga, acosa, coacciona, realmente es a mi representada ciudadana Alvilda Mercedes Solórzano, en su condición de Jueza de la República Bolivariana de Venezuela, lo que queda plenamente demostrado en el no de contestación y reconvención presentado, y me pregunto es que acaso la mencionada Jueza de la República Bolivariana de Venezuela, al ver conculcado su derecho de propiedad por la ciudadana Laura Catalina Hernández, quien reconoce la existencia del contrato y manifiesta claramente que se retrasó en el pago de los cánones de arrendamiento; no puede ejercer las acciones pertinentes para lograr el desalojo del inmueble del cual es copropietaria?. Acaso amparada en la condición de aplicarle lo que se conoce como Terrorismo Judicial?.
No es necesario realizar un análisis profundo de tales circunstancias, porque del escrito acompañado se evidencia que se pretende amedrentar a mi representada con una gran cantidad de amenazas, entre ellas, denuncias ante la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, Fiscalía Penal por hechos según la demandada, delictivos y solicitud de una medida Innominada consistente en la prohibición a mi representada de actos tendientes a lesionar los derechos legales y contractuales de la demandada, se abstenga de perturbarle el uso y goce de la arrendada, respetando el contrato de arrendamiento por todo el tiempo que dure el juicio y hasta que recaiga sentencia definitivamente firme, es decir, que se desprende de tal señalamiento que la demandada pretende ejercer infinidad de defensas para extender el juicio y seguir usando y disfrutando el inmueble sin limitación alguna y en franca contravención a lo pactado en el contrato de arrendamiento.
SEXTO: Que lo cierto es que mi representada, quien posee un expediente administrativo impecable y jamás ha incumplido sus obligaciones como Jueza de la República, dada la contumacia de la demandada, se vio obligada a contratar los servicios profesionales de abogados para ejercer un juicio de Desalojo, conforme a la normativa legal vigente, y en su defensa la ciudadana Laura Catalina Hernández, le realiza una gran cantidad de aseveraciones totalmente infundadas, las cuales la someten al escarnio público, por las falsas atestaciones que realiza en su contra, sometiéndola a una gran presión y angustia, pues el prestigio, la reputación y la honorabilidad son sus valores básicos y principales y las aseveraciones realizadas en su contra deterioran su imagen, al ser expuesta a los mismos, quedando en tela de juicio su honorabilidad.
Por todos los hechos anteriormente expuestos, me reservo en nombre de mí representada, la oportunidad de ejercer las acciones penales correspondientes.
A todo evento impugno la documentación acompañada por la parte demandada como sustento de su pretensión.
De igual forma solicito al tribunal lo siguiente:
PRIMERO: Declare Inadmisible la Reconvención propuesta por la demandada, en virtud de que no fue acompañado a los autos documento alguno que pruebe la regulación del canon máximo a pagar por el inmueble objeto del presente juicio dictado por el órgano administrativo correspondiente, que en todo caso si constituye el documento fundamental de la Reconvención.
SEGUNDO: Que condene en costas a la parte reconviniente.

DE LOS MEDIOS DE PRUEBA

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado delimitada la controversia, esta alzada pasa a examinar el material probatorio aportado por las partes al presente juicio, y al respecto, observa:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

De las consignadas junto a su escrito libelar.-

1) A los folios 12 al 15 copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 2000, anotado bajo el Nro. 13, Tomo 28, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis no fue objeto de tacha, por consiguiente, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo surte efectos probatorios en el proceso. Del mismo se evidencia que las ciudadanas Avilda Mercedes Solórzano Martínez, en su carácter de administradora del inmueble (arrendadora), por una parte, y por la otra las ciudadanas Miladis Coromoto Mendoza González y Laura Catalina Hernández (arrendatarias), suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por el apartamento signado con el número uno (1) y letra “A”, de las Residencias ASR, Torre Sur, situado en la Urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez del Estado Miranda; acordando un canon de arrendamiento de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,00, hoy Bs.F. 450,00), mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas; pactando las partes en la cláusula segunda, además “para la fijación de la nueva cuota de canon de arrendamiento al vencimiento del contrato o cualesquiera de sus prórrogas será la cantidad que resulte de la suma de la última pensión pagada más un incremento del cien por ciento (100%) del índice inflacionario acumulado durante ese período semestral, transcurrido de vigencia del canon de arrendamiento semestral cancelado de los Precios al Consumidor dictaminado por el Banco Central de Venezuela. Dichos pagos deberán efectuarse en moneda de curso legal y a la entera satisfacción de la “ARRENDADORA”.”; además, las partes acordaron en cuanto a la vigencia del contrato, lo siguiente: “El presente contrato tiene una duración de seis meses (6) meses (sic) fijos prorrogables por períodos iguales, es decir, de seis (6) meses siempre que una de las partes no manifieste su voluntad de no prorrogar el contrato, lo cual deberá notificarlo con cinco días de anticipación por lo menos, por vía de telegrama, carta particular o notificación judicial, al vencimiento del término fijo o de una cualesquiera de sus prórrogas. El plazo de duración del presente contrato comienza a partir del día primero (1) de junio de 2000 y termina el treinta (30) de noviembre de 2000 (…)”. También, se pactó la prohibición a las arrendatarias de hacer modificaciones o mejoras en el inmueble sin el consentimiento de la arrendadora, en cuyo caso las mismas quedarán en beneficio del inmueble; la obligación de las arrendatarias de participar a la arrendadora cualquier vicio externo u oculto del inmueble que requiera reparación mayor; que sería por cuenta exclusiva de las arrendatarias el pago de los servicios públicos: luz eléctrica, aseo urbano y además, el gas, agua y condominio; que la arrendadora no se haría responsable por los daños y perjuicios que pudiera sufrir las arrendatarias o las personas que convivieran con ellas, por concepto de deterioro, ruina, incendio, terremoto o cualquier catástrofe natural que involucre al inmueble; las causales de resolución del contrato.

En la oportunidad correspondiente, la parte demandante promovió los siguientes medios probatorios:

1) Promovió e hizo valer el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 2000, anotado bajo el Nº 13, tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Observa esta juzgadora que el instrumento promovido ya fue objeto de valoración en el acápite numerado “1” de los instrumentos consignados junto con el escrito libelar, por lo que se dan por reproducidos en esta oportunidad dichas consideraciones.
2) Promovió acta de matrimonio de las nupcias contraídas con el ciudadano José Ugueto Malave. Al respecto, se observa que cursa inserto en el folio 35, pieza 2, copia simple de acta de matrimonio expedida por la Prefectura del Municipio “Leoncio Martínez” del Estado Miranda, bajo el Nro. 245, del año 2003, folio 245, de la cual se evidencia que en fecha 08 de mayo de 2003, los ciudadanos JOSE ARTURO UGUETO MALAVE Y ALVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTINEZ contrajeron matrimonio.
3) Promovió la testimonial de la ciudadana Miladis Coromoto González, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas, titular de la cédula de identidad Nro. 10.061.109, a los fines de ratificar el finiquito verbal que celebró de la relación arrendaticia existente sobre el inmueble objeto de este proceso. Al respecto, se observa que en fecha 04 de mayo de 2011, compareció al Tribunal la ciudadana Miladis Coromoto Mendoza González, con el objeto de dar su testimonio; en tal sentido indicó lo siguiente: que conoce de vista y trato a la ciudadana Alvilda Mercedes Solórzano y a la ciudadana Mercedes Solórzano, debido a que vivió en el apartamento ASR Torre Sur piso 1, apartamento 1-A, donde arrendó a la señora Mercedes Solórzano, el apartamento de su propiedad; que celebró finiquito del contrato verbal con las ciudadanas Laura Hernández y Alvilda Mercedes Solórzano, debido a que para ese momento del 2002 desocupó el inmueble ubicado en la dirección mencionada anteriormente, dejando todas sus obligaciones canceladas; que el canon era cancelado a la señora Alvilda Mercedes Solórzano, a partes iguales de las obligaciones para el momento de su permanencia en dicho apartamento de 2000 a 2002; que para el momento de finiquitar el contrato de arrendamiento verbal con las señoras Laura Hernández y Alvilda Mercedes Solórzano no adeuda ningún tipo de obligación de dicho apartamento el cual llegó de mutuo acuerdo con las mencionadas, para el año 2002, momento en que desocupó dicho apartamento, donde reside actualmente y para ese momento 2002, disfrutando y usando dicho inmueble; que el finiquito lo celebró en el año 2002; que la persona que quedó ocupando disfrutando y usando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento es Laura Catalina Hernández; que tiene conocimiento de que desde el momento que finiquitó el contrato las obligaciones inherentes del inmueble es la señora Laura Catalina Hernández; que nunca recibió exigencia de parte de Laura Catalina Hernández para pagar dichas obligaciones relacionadas al inmueble, después del año 2002, año en el que desocupó el apartamento. Es todo. Sobre esta probanza, se observa que el testigo no incurrió en contradicción y resulta coherente y conteste en sus dichos, motivo por el cual se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; y de la misma se desprende que la testigo arrendó conjuntamente con la demandada el apartamento cuyo desalojo se pretende en esta causa, concluyendo la testigo la relación arrendaticia con la demandante en el año 2002.

En la oportunidad de celebrarse la audiencia oral y pública en esta alzada, la parte demandante consignó los siguientes instrumentos:

1) Escrito dirigido a este Juzgado Superior Sexto. Al respecto, observa esta alzada que el instrumento contiene una serie de alegatos expuestos por la parte actora para sustentar el recurso de apelación interpuesto; por lo tanto, siendo el instrumento no persigue demostrar ningún hecho no puede considerarse un medio probatorio y en consecuencia, no es susceptible de valoración.
2) Copia certificada de instrumento emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 24 de octubre de 2014. Ahora bien, se observa que si bien el instrumento emana de un funcionario público, la parte actora no justificó ante el Juez de alzada –en la audiencia oral- la pertinencia, legalidad y los motivos por los cuales no consignó el medio probatorio en su debida oportunidad, tal y como lo establece el artículo 113 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; por consiguiente, no se admite el medio promovido.
3) Dos instrumento emanados de: 1) sociedad mercantil Administradora Domus, C.A., y b) GEXCO CONSULTORÍA, C.A. (terceros ajenos a este juicio); al respecto, se observa que los instrumentos bajo análisis fueron consignados fuera de la oportunidad legal correspondiente sin que se indicara la pertinencia, legalidad y se justificaran los motivos por los cuales se aportaron al juicio en segunda instancia; por lo cual resultan inadmisibles
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

De las consignadas junto al escrito de contestación a la demanda.-

1) Cursa inserto en el folio 120, pieza 1, en original, instrumento emanado de la Dirección General de Inquilinato, Asesoría Legal y Conciliaciones, del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis constituye un documento público administrativo, el cual no fue objeto de tacha, por lo tanto surte efectos probatorios en el proceso, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que en fecha 21 de marzo de 2011, la ciudadana Laura Catalina Hernández asistió a la Unidad de Asesoría Legal y Conciliación de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, con el propósito de recibir asesoría legal en materia inquilinaria.
2) Cursa inserto en los folios 121 al 151, pieza 1, copia certificada del expediente Nro. 2010-1470, cursante en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, concerniente a las consignaciones arrendaticias efectuadas por la ciudadana Laura Catalina Hernández Figuera a favor del ciudadano José Arturo Ugueto Malavé. Al respecto, se observa que los instrumentos que conforman el expediente judicial de consignaciones arrendaticias en copia certificada, por tratarse de actos de consignación autorizados con las solemnidades legales por un Juez con facultad para darle fe pública, tienen pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que en fecha 20 de septiembre de 2010, la ciudadana Laura Catalina Hernández Figuera introdujo escrito ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con el objeto de efectuar la consignación de los cánones de arrendamiento concernientes al contrato de arrendamiento celebrado con la señora Alvilda Mercedes Solórzano Martínez (en su carácter de administradora del inmueble arrendado) en fecha 26 de mayo de 2000; toda vez que la referida ciudadana se ha negado a recibir el pago de los cánones. En tal sentido, se observa de las copias, que la demandada ha consignado por concepto de cánones de arrendamiento la suma de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00), por los meses de junio, julio, agosto y septiembre, octubre y noviembre de 2010.
3) Cursan insertos en los folios 152 al 158, pieza 1, en original, instrumentos privados emanados de la parte actora; al respecto, se observa que dichos instrumentos no fueron desconocidos en su firma y/o contenido, razón por la cual surten efectos probatorios en el proceso según lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; de los mismos se evidencia que la ciudadana Laura Hernández pagó por concepto de cánones de arrendamiento las cantidades que a continuación se señalan y por los meses que se indican: junio de 2001, Bs. 495.000,00; junio 2002, Bs. 495.000,00; agosto 2002, Bs. 535.000,00; septiembre 2002, Bs.530.000,00; mayo 2003, Bs.535.000,00.
4) Cursa inserto en los folios 158 al 167 y 174, pieza 1, instrumentos privados, sin rúbrica, consistentes en talonarios de chequeras. Al respecto, es menester señalar que la validez de los instrumentos privados se encuentra supeditada a la rúbrica de aquel a quien pretende oponerse, por lo tanto, al no encontrarse suscritos –en este caso- por la demandante, no surten efectos probatorios en el proceso según lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil.
5) Cursan insertos en los folios 169 al 173, pieza 1, en original, instrumentos privados suscritos por la ciudadana Alvilda M. Solórzano. Al respecto, se observa que dichos instrumentos no fueron desconocidos en su firma y/o contenido, razón por la cual surten efectos probatorios en el proceso según lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; de los mismos se evidencia que la ciudadana Laura Hernández pagó por concepto de cánones de arrendamiento las cantidades que a continuación se señalan y por los meses que se indican: enero 2008, Bs. 2.400,00; febrero de 2008, Bs. 2.400,00; marzo 2008, Bs. 2.400,00; abril 2008, Bs. 2.400,00.
6) Cursan inserto en el folio 176, pieza 1, duplicado de planillas de depósitos bancarios. Al respecto, observa esta juzgadora que el medio bajo análisis ha sido asimilado por nuestro Máximo Tribunal a las tarjas; por consiguiente, quien suscribe le confiere valor a los instrumentos según lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil. De los mismos se desprende que en fechas 24 de septiembre de 2009 y 7 de mayo de 2010, el ciudadano José Aguirre y la ciudadana Laura Hernández, efectuaron depósito bancario a la cuenta Nº 01330025991600000406, cuyo titular es Avilda Solórzano, por las cantidades de Bs. 4.800,00 y Bs. 20.000,00, respectivamente.
7) Cursa inserto en los folios 181 al 247, pieza 1, recibos de condominio correspondientes al apartamento 1-A del Conjunto Residencial ASR Sur, emanados de la sociedad mercantil Administradora Domus, C.A. Al respecto, se observa que los instrumentos bajo análisis emanan de un tercero que no es parte en este juicio, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para surtir efectos probatorios en el proceso se requiere que el tercero ratifique en juicio dichos instrumentos, lo cual no ocurrió en esta causa; en consecuencia, no surten efectos probatorios.
8) Cursa inserto en el folio 248, pieza 1, instrumento privado emanado del Despacho de Abogados Rodríguez-De Aveiro, suscrito por la abogado Elisa Rodríguez. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis emana de un tercero que no es parte en este juicio, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para surtir efectos probatorios en el proceso se requiere que el tercero ratifique en juicio dicho instrumento, lo cual no ocurrió en esta causa; en consecuencia, no surte efectos probatorios.
9) Cursa inserto en los folios 249 al 287, pieza 1, copia simple del expediente signado 96-27660 que cursó en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del procedimiento que por separación de cuerpos y bienes siguieron los ciudadanos Alvilda Solórzano Martínez de Ugueto y José Ugueto Malavé. Al respecto, se observa que los instrumentos bajo análisis fueron impugnados por la parte actora; en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no surten efectos probatorios en el proceso.
10) Cursa inserto en los folios 288 al 291, pieza 1, copia simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de febrero de 1989. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis fue impugnado por la parte actora; en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no surte efectos probatorios en el proceso.
11) Cursa inserto en el folio 292, pieza 1, en original, cheque emanado de Inversiones Fighercas, C.A. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis emana de un tercero que no es parte en este juicio, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para surtir efectos probatorios en el proceso se requiere que el tercero ratifique en juicio dicho instrumento, lo cual no ocurrió en esta causa; en consecuencia, no surte efectos probatorios.
12) Cursa inserto en el folio 293, pieza 1, instrumento contentivo de impresión de mensaje de datos inmerso en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia. Al respecto, se observa que según el aparte único del artículo 4 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas dichos impresiones se constituye en copias de documentos privados; los cuales no surten efectos probatorios en el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte.
13) Cursa inserto en el folio 294, pieza 1, copia simple de boleta de citación emanada de la Dirección de Investigaciones de Delitos en la Función Pública, del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis fue impugnado por la parte actora; en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no surte efectos probatorios en el proceso.
14) Cursa inserto en los folios 295 al 303, pieza 1, copia simple de instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de junio de 1993, registrado bajo el Nº13, tomo 11, protocolo 1º. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis fue impugnado por la parte actora; en consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no surte efectos probatorios en el proceso.

En la oportunidad correspondiente, la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:

1) Cursa al folio 47, de la pieza 2/2 original marcado con la letra “K” constancia emanada de la Asesoría Legal y Conciliación de la Dirección de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Al respecto, se observa que el instrumento bajo análisis constituye un documento público administrativo, el cual no fue objeto de tacha, por lo tanto surte efectos probatorios en el proceso, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que en fecha 26 de abril de 2011 la ciudadana Laura Catalina Hernández asistió a la Unidad de Asesoría Legal y Conciliación de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, con el propósito de recibir asesoría legal en materia inquilinaria.
2) Ratifica el valor probatorio que emana de todos y cada uno de los recaudos, documentos públicos y documentos privados consignados junto con el escrito de contestación de la demanda, que se encuentran agregados a los autos. Al respecto, es menester señalar que todos los instrumentos consignados junto con el escrito de contestación ya fueron objeto de valoración y análisis por parte de esta alzada.
3) Solicita se oficie a las agencias del Banco BANESCO ubicadas en:
a) Esquina de las Ibarras, Avenida Urdaneta, Caracas. b) Avenida Francisco de Miranda, Parque Cristal, Los Palos Grandes, Caracas. Cuenta Corriente Nro. 0134-0307-44-3071130907 a nombre de Inversiones Fighercas C.A y Cuenta Corriente Nro. 0134-0331-79-3313024899 a nombre de Laura Hernández Figuera; a los fines de que informen y remitan al Tribunal, si los cheques que aparecen en el listado siguiente, fueron cobrados o depositados en Cuentas Bancarias pertenecientes a Alvilda Mercedes Solórzano Martínez, para comprobar que los cheques señalados en los talonarios que se consignaron en legajos marcado con la letra “C” por concepto de pensiones de arrendamiento fueron efectivamente pagados. Se observa que una vez admitida la prueba, se libraron los respectivos oficios, sin que consten en las actas las resultas de la prueba de informes promovida; por consiguiente, no existe elemento probatorio sobre el cual pronunciarse.
4) Solicita se oficie a la Agencia del Banco Bicentenario (antes confederado) ubicado en la Avenida San Juan Bosco, al lado del Banco Industrial, Caracas; a la Agencia del Banco Banesco, ubicado en la Esquina de las Ibarras, Avenida Urdaneta, Caracas; a fin de que este informe y remitan al Tribunal, si los cheques Nros. 00044076 y 21506063, que aparecen en los comprobantes de depósito bancario Nros. 105060300 y 93519935 respectivamente, que se consignaron en legajo marcado con la letra “C” fueron realizados y hechos en efectivo en la Cuenta Bancaria perteneciente a Alvilda Mercedes Solórzano Martínez para comprobar el pago, por concepto de pensiones de arrendamiento. Se observa que una vez admitida la prueba, se libraron los respectivos oficios, sin que consten en las actas las resultas de la prueba de informes promovida; por consiguiente, no existe elemento probatorio sobre el cual pronunciarse.
5) Solicita se oficie a la Administradora Domus C.A, ubicado en la Avenida Universidad, Centro Parque Carabobo, P.B, Local Nro. 7, La Candelaria, Caracas, a fin de que informe y remita al Tribunal, cual fue el monto exacto que pago por concepto de cuotas de condominios del inmueble in litis, desde el mes, el año 2001 hasta la presente fecha. Se observa que una vez admitida la prueba, se libraron los respectivos oficios, sin que consten en las actas las resultas de la prueba de informes promovida; por consiguiente, no existe elemento probatorio sobre el cual pronunciarse.

En la oportunidad de celebrarse la audiencia oral y pública en esta alzada, la parte demandada consignó los siguientes instrumentos:

1) Escrito dirigido a este Juzgado Superior Sexto. Al respecto, observa esta alzada que el instrumento contiene una serie de alegatos expuestos por la parte demandada para sustentar el recurso de apelación interpuesto; por lo tanto, siendo el instrumento no persigue demostrar ningún hecho no puede considerarse un medio probatorio y en consecuencia, no es susceptible de valoración.
2) Copia simple de dos sentencias publicadas en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia, a saber: a) Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de marzo de 2007 (caso: Zazpiak Inversiones, C.A.), y b) Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, de fecha 14 de febrero de 2014 (caso: Jesús Rafael Sotillo vs. Ana Itriago). Al respecto, es menester señalar que el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia “ha sido diseñado como ‘un medio auxiliar de divulgación de su actividad judicial’, es decir, que tiene una finalidad netamente informativa que busca simplemente divulgar su actuación sin que en forma alguna se pueda sustituir la información allí contenida con la que reposa en los expedientes” (Vid. sentencia Nº 2031/2002, Sala Constitucional). Por ende, este Juzgado se encuentra impedido de conferir el valor de plena prueba de hechos pertinentes a los instrumentos consignados.

MOTIVACIÓN
PUNTO PREVIO

Versa el presente asunto sobre la demanda que por desalojo incoara la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLORZANO MARTINEZ, contra la ciudadana LAURA CATALINA HERNANDEZ, en virtud del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y el cual tenía por objeto un inmueble constituido por un apartamento signado 1-A, de las Residencias ASR, Torre Sur, Urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez, Estado Miranda (según se desprende de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de mayo de 2000, anotado bajo el Nro. 13, Tomo 28 de los libros de autenticaciones).
Ahora bien, se observa que los apoderados judiciales de a ciudadana Laura Catalina Hernández, al dar contestación al fondo negaron que en el presente caso “se haya producido una relación arrendaticia mediante la cual el contrato de arrendamiento suscrito se haya transformado en un contrato a tiempo indeterminado”, y en tal sentido agregaron que el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que sólo podrá demandarse el desalojo cuando se está en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado.
En este sentido, se advierte que la parte actora en su escrito libelar nada indicó respecto a la naturaleza determinada o indeterminada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; no obstante, en la audiencia oral celebrada en esta alzada en fecha 27 de octubre de 2014, alegó que si bien en el contrato que dio inicio a la relación arrendaticia se estableció una cláusula que determinaba el lapso de vigencia del mismo, con posterioridad a ese contrato no se celebró otro que renovara el anterior; de esta forma, quien suscribe considera que en este caso constituye un punto controvertido la naturaleza determinada o indeterminada del contrato, sobre lo cual se pronunciará de seguida esta alzada.
El juzgador de la recurrida dio respuesta al aspecto concerniente a la naturaleza del contrato, de la siguiente manera: “…Al respecto, este juzgado observa que la presente demanda por desalojo fue interpuesta por incumplimiento en el pago de las pensiones arrendaticias. No hay prohibición expresa de la ley de admitir dicha demanda, ya se trate el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado o determinado. En consecuencia, se declara improcedente dicha cuestión previa promovida como defensa de fondo…”; sin indicar la normativa en la que basó su fundamentación, lo cual resultaba determinante por cuanto observa esta alzada que la demanda fue interpuesta en fecha 14 de octubre de 2010, momento en el que se encontraba vigente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la sentencia fue proferida en fecha 01 de abril de 2014, luego de la entrada en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O. Nº 6.053 Extraordinario del 12 de noviembre de 2011).
Aunado a ello, se observa que en el escrito libelar la actora fundamentó su demanda en el artículo 34, literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas” (subrayado de esta alzada).

Conforme la citada norma se tiene pues que sólo podrá demandarse el desalojo en los contratos verbales o escritos celebrados a tiempo indeterminado, o aquellos cuya indeterminación en el tiempo se haya producido por la actuación de las partes en el transcurso de la relación arrendaticia.
Por otra parte, se tiene que ciertamente la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda no contiene tal diferenciación respecto la naturaleza del contrato para el ejercicio de la acción de desalojo, como sí lo establecía el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, conforme a lo expresado anteriormente, es entonces importante establecer en este caso la ley que resulta aplicable toda vez que –como ya se indicó- cuando se interpuso la demanda de desalojo estaba vigente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no obstante ello, según se desprende de la redacción del fallo apelado, pudiera inferirse que el a quo aplicó para la resolución de la controversia, normas de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por cuanto, además de no señalar expresamente la norma que aplicó al caso concreto, indicó que “(…) este juzgado observa que la presente demanda por desalojo fue interpuesta por incumplimiento en el pago de las pensiones arrendaticias. No hay prohibición expresa de la ley de admitir dicha demanda, ya se trate el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado o determinado”, aseveración que pudiera extraerse del contenido del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, toda vez que en dicha norma se prevé la procedencia de las demandas que por desalojo se interpongan, independientemente se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado.
Ahora bien, el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra el principio de irretroactividad de las leyes, a saber:
“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando establezca menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicaran desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los proceso que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimaran en cuanto beneficien al reo, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron…”
Sobre esta norma, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que “(…) en Venezuela la aplicación de las disposiciones legislativas de forma retroactiva está prohibida por imperativo constitucional. Sólo se admite su aplicación con tales efectos hacia el pasado en aquellos casos mencionados en la misma norma; este principio de irretroactividad encuentra su justificación en la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones ante la mutabilidad de aquél”.
Por lo tanto, ninguna norma tiene efecto retroactivo excepto las que establezcan una menor pena; además, las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento de su entrada en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso.
El referido principio ha sido interpretado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión del 15 de febrero de 2005 (caso: Tomás Arencibia Ramírez y otros), en los términos siguientes:

“…La inclinación de la redacción de la norma hacia la aplicación de este principio en la especial materia penal no puede conducir, en modo alguno, a entender que la irretroactividad de las leyes es únicamente garantía penal, y no exigible en relación con las normas que regulen otros ámbitos jurídicos. Antes por el contrario, se trata de un principio general del Derecho, que fue elevado, en nuestro ordenamiento jurídico, al rango de derecho constitucional, cuya importancia es tal que, como sostuvo esta Sala en sentencia n.° 1507 de 05.06.2003 (Caso Ley de Regulación de la Emergencia Financiera), no es susceptible siquiera de restricción ni suspensión en el caso de regímenes de excepción.”

En relación con este principio, la jurisprudencia de la citada Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (entre otras, sentencias 1760/2001; 2482/2001, 104/2002 y 1507/2003), adicionalmente ha señalado lo siguiente:

“Una elemental regla de técnica fundamental informa que las normas jurídicas, en tanto preceptos ordenadores de la conducta de los sujetos a los cuales se dirigen, son de aplicación a eventos que acaezcan bajo su vigencia, ya que no puede exigirse que dichos sujetos (naturales o jurídicos, públicos o privados) se conduzcan u operen conforme a disposiciones inexistentes o carentes de vigencia para el momento en que hubieron de actuar.
La garantía del principio de irretroactividad de las leyes está así vinculada, en un primer plano, con la seguridad de que las normas futuras no modificarán situaciones jurídicas surgidas bajo el amparo de una norma vigente en un momento determinado, es decir, con la incolumidad de las ventajas, beneficios o situaciones concebidas bajo un régimen previo a aquél que innove respecto a un determinado supuesto o trate un caso similar de modo distinto. En un segundo plano, la irretroactividad de la ley no es más que una técnica conforme a la cual el Derecho se afirma como un instrumento de ordenación de la vida en sociedad. Por lo que, si las normas fuesen de aplicación temporal irrestricta en cuanto a los sucesos que ordenan, el Derecho, en tanto medio institucionalizado a través del cual son impuestos modelos de conducta conforme a pautas de comportamiento, perdería buena parte de su hálito formal, institucional y coactivo, ya que ninguna situación, decisión o estado jurídico se consolidaría. Dejaría, en definitiva, de ser un orden’.
Ahora bien, como afirma JOAQUÍN SÁNCHEZ-COVISA, la noción de retroactividad se encuentra intrínsecamente relacionada con la noción de derecho adquirido, si se entiende por tal ‘aquel que no pueda ser afectado por una ley sin dar a la misma aplicación retroactiva’-, por lo que ambos son ‘el aspecto objetivo y el aspecto subjetivo de un mismo fenómeno’, expresión que esta Sala ha hecho suya en sentencias nos 389/2000 (Caso Diógenes Santiago Celta) y 104/2002 (Caso Douglas Rafael Gil), entre otras. En consecuencia, esta Sala considera que ha de partirse de la premisa de que ‘una ley será retroactiva cuando vulnere derechos adquiridos’ (SÁNCHEZ-COVISA HERNANDO, JOAQUIN, La vigencia temporal de la Ley en el ordenamiento jurídico venezolano, 1943, pp. 149 y 237).
Asunto por demás complejo es la determinación de en qué casos una norma jurídica es retroactiva y, en consecuencia, cuándo lesiona un derecho adquirido. Para ello, la autorizada doctrina que se citó delimita cuatro supuestos hipotéticos: (i) cuando la nueva Ley afecta la existencia misma de un supuesto de hecho verificado antes de su entrada en vigencia, y afecta también las consecuencias jurídicas subsiguientes de tal supuesto; (ii) cuando la nueva ley afecta la existencia misma de un supuesto de hecho que se verificó antes de su entrada en vigencia; (iii) cuando la nueva ley afecta las consecuencias jurídicas pasadas de un supuesto jurídico que se consolidó antes de su entrada en vigencia; y (iv) cuando la nueva ley sólo afecta o regula las consecuencias jurídicas futuras de un supuesto de hecho que se produjo antes de su vigencia.
En los tres primeros supuestos, no hay duda de que la nueva Ley tendrá auténticos efectos retroactivos, pues afecta la existencia misma de supuestos de hecho (Actos, hechos o negocios jurídicos) o bien las consecuencias jurídicas ya consolidadas de tales supuestos de hecho que se verificaron antes de la vigencia de esa nueva Ley, en contradicción con el principio ‘tempus regit actum’ y, en consecuencia, con el precepto del artículo 24 constitucional. En el caso de la cuarta hipótesis, la solución no es tan fácil, ante lo cual SÁNCHEZ-COVISA propone –postura que comparte esta Sala- que habrá de analizarse el carácter de orden público o no de la norma jurídica que recién sea dictada, para determinar si su aplicación no puede renunciarse o relajarse por voluntad de las partes (Ob. cit., pp. 166 y ss.) y, en caso afirmativo, la nueva legislación puede válidamente y sin ser retroactiva regular las consecuencias futuras de las relaciones existentes, siempre que se respeten los hechos y efectos pasados.”
En consonancia con las normas e interpretaciones constitucionales respecto del principio de irretroactividad de las normas, la Disposición Transitoria Primera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que “…[l]os procedimientos administrativos y judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley…”.

En tal sentido debe reiterarse que conforme al principio de irretroactividad, la nueva ley debe aplicarse hacia el futuro y no al pasado, por lo tanto, queda fuera del ámbito de aplicación de una nueva ley, aquellas situaciones que se originaron, consolidaron y causaron efectos jurídicos con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley.
Ahora bien, como ya se indicó la demanda de desalojo fue interpuesta en fecha 14 de octubre de 2010, durante la vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; no obstante, antes de proferirse la sentencia definitiva en primera instancia, fue promulgada la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, texto legal que contempla normas sustantivas y adjetivas; además, en este último texto legal, la disposición transitoria primera establece:

“Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley”.

Así, efectuando una interpretación concordada con el artículo 24 del Texto Constitucional, se tiene que las normas adjetivas contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda serán de aplicación inmediata.
De esta forma, es preciso calificar previamente la norma contenida en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (texto legal que entró en vigencia el 12 de noviembre de 2011), referida a las demandas de desalojo y determinar si ésta constituye una norma sustantiva (cuya aplicación retroactiva está prohibida) o adjetiva (la cual debe aplicarse desde su entrada en vigencia); ello a la luz del principio de irretroactividad de la ley.
El artículo 91, numeral 1, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dispone:

“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1) En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendecia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, para tal fin”.

Esta norma es de carácter sustantivo, toda vez que está destinada a regir las relaciones contractuales en materia arrendaticia, interviniendo en la voluntad de las partes, al establecer los supuestos por los que puede finalizarse el vínculo contractual por un hecho o conducta de uno de los contratantes. Por ello, el artículo 91 referido no podía aplicarse a los procedimientos en curso (como el presente), a los fines de concluir que no revestía mayor relevancia la naturaleza determinada o indeterminada del contrato, tal y como ocurrió en esta causa, cuando el a quo señaló que: “este juzgado observa que la presente demanda por desalojo fue interpuesta por incumplimiento en el pago de las pensiones arrendaticias. No hay prohibición expresa de la ley de admitir dicha demanda, ya se trate el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado o determinado”.
En este sentido, siendo que las leyes sustantivas deben aplicarse hacia el futuro, y como quiera que al momento de interposición de la demanda se encontraba vigente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual contenía una norma sustantiva que regía los supuestos en los que un arrendador estaba facultado para demandar el desalojo de un inmueble (artículo 34 del Decreto), norma ésta que además, sirvió de fundamento a la parte actora para incoar la demanda que dio origen el presente juicio, estima esta alzada que la normativa sustantiva aplicable al presente asunto es la contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y sólo eran aplicables las normas adjetivas contenidas en la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Así pues, en consideración a todo lo antes señalado –se reitera-, en el caso bajo juzgamiento se observa que -al haber entrado en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el 12 de noviembre de 2011, cuando la causa estaba en fase de sentencia; habiéndose además incoado la demandada en fecha 14 de octubre de 2010, bajo la vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y habiendo concluido en todas sus fases el juicio, solo restando la emisión de decisión; no procedía la aplicación de las normas sustantivas de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para la solución del merito de la causa, sino las normas del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Una vez determinada la ley sustantiva aplicable en este caso que no es otra que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se pasa a resolver el punto controvertido referido a la naturaleza del contrato de arrendamientos que une a las partes toda vez que conforme lo dispone el artículo 34 del mencionado texto legal, la acción de desalojo sólo puede incoarse cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado.
A tal efecto se observa del contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (ya valorado por esta alzada), que en la cláusula tercera las partes pactaron lo siguiente:

“_TERCERA: El presente contrato tiene una duración de seis meses (6) fijos prorrogables por períodos iguales, es decir, de seis (6) meses, siempre que una de las partes no manifieste su voluntad de no prorrogar el contrato, lo cual deberá notificarlo con cinco días de anticipación por lo menos, por vía de telegrama, carta particular, o notificación judicial, al vencimiento del término fijo o e una cualesquiera de sus prorrogas. El plazo de duración del presente contrato comienza a partir del día primero (01) de junio de 2000 y termina el treinta (30) de noviembre de 2000. La entrega definitiva del inmueble deberá ser en perfectas condiciones de uso y conservación e igualmente con los servicios públicos obligados a pagar solventes…”

Es decir, los contratantes acordaron que el contrato tendría una vigencia determinada de seis (06) meses, con prórrogas automáticas y sucesivas sin ningún tipo de limitación, salvo la expresamente contemplada en el contrato, a saber: “siempre que una de las partes no manifieste su voluntad de no prorrogar el contrato, lo cual deberá notificarlo con cinco días de anticipación por lo menos, por vía de telegrama, carta particular, o notificación judicial, al vencimiento del término fijo o e una cualesquiera de sus prorrogas”; hecho éste que no fue alegado ni probado por las partes. En efecto, no se desprende de las actas que alguno de los contratantes haya manifestado su voluntad de no prorrogar el contrato, y que en virtud de ello y de el actuar de los contratantes, la relación haya pasado a ser a tiempo indeterminado; por consiguiente, esta alzada desestima el alegato esbozado por la parte actora en la audiencia oral y pública de fecha 27 de octubre de 2014, concerniente a la indeterminación del contrato, y establece que el contrato celebrado es a tiempo determinado.
Siendo así, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es a tiempo determinado, con 20 prórrogas automáticas y sucesivas de seis (6) meses cada una, a saber:

01/06/00-30/11/00 (1er contrato)

Prórrogas automáticas sucesivas:
1) 01/12/00 – 30/05/01
2) 31/05/01 – 30/11/01
3) 01/12/01 – 30/05/02
4) 31/05/02 – 30/11/02
5) 01/12/02 – 30/05/03
6) 31/05/03 – 30/11/03
7) 01/12/03 – 30/05/04
8) 31/05/04 – 30/11/04
9) 01/12/04 – 30/05/05
10) 31/05/05 – 30/11/05
11) 01/12/05 – 30/05/06
12) 31/05/06 – 30/11/06
13) 01/12/06 – 30/05/07
14) 31/05/07 – 30/11/07
15) 01/12/07 – 30/05/08
16) 31/05/08 – 30/11/08
17) 01/12/08 – 30/05/09
18) 31/05/09 – 30/11/09
19) 01/12/09 – 30/05/10
20) 31/05/10 – 30/11/10

Se tiene entonces que al interponerse la demanda -14/10/2010- se encontraba en curso la vigésima prórroga automática contractual que vencía el 30/11/2010 (duración total de la relación arrendaticia hasta el día de interposición de la demanda 9 años, 11 meses y 13 días).
Ahora bien, siendo que la acción incoada por la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ contra la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ FIGUERA es la de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento signado 1-A, de las Residencias ASR, Torre Sur, Urbanización Los Dos Caminos, Avenida Sucre, Municipio Leoncio Martínez, Estado Miranda (según se desprende de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de mayo de 2000, anotado bajo el Nro. 13, Tomo 28 de los libros de autenticaciones), en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto (remanente) a diciembre de 2009 y enero a octubre de 2010, resulta aplicable el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, el cual regula jurídicamente la pretensión de desalojo deducida por la accionante, el cual dispone: “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
Es decir, la norma supedita la admisibilidad de la demanda por desalojo a la existencia de un contrato a tiempo indeterminado; por lo tanto, siendo que la convención accionada es a tiempo determinado el desalojo no constituye la vía idónea para dilucidar la pretensión de la parte actora, dada la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que siendo éste a tiempo determinado, debió reclamar el cumplimiento o la resolución del mismo.
En este punto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 381, dictada en fecha 07.03.007, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 06-1043, caso: Zazpiak Inversiones C.A., sostuvo lo siguiente:

“…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, enumeración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
(…)
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo…”.

En virtud de la citadas consideraciones, se concluye que la acción de desalojo incoada por la alegada falta de pago de cánones de arrendamiento –tratándose de un contrato a tiempo determinado– no resulta la vía idónea y eficaz para lograr la satisfacción de la pretensión de la accionante, ya que la acción procedente es el cumplimiento o la resolución del contrato, lo que conduce a declarar la inadmisibilidad de la acción conforme lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

DE LA RECONVENCIÓN

En el caso bajo análisis la parte demandada reconviniente pretende el reintegro de sobre alquileres por la suma de ochenta y cuatro mil cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 84.430,00) por un alegado exceso en el cobro del canon de arrendamiento permitido por la Ley; además por el supuesto exceso en el pago de las cuotas de condominio así como el monto correspondiente a los intereses devengados por los montos cobrados supuestamente en exceso sobre los cánones de arrendamiento y cuotas de condominio, calculados a partir de la fecha en que se produjo efectivamente el pago de cada uno de ellos; solicitando que se determinen mediante experticia complementaria del fallo.
La acción de reintegro de sobrealquileres está prevista en los artículos 58 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (ley aplicable en razón del tiempo, como ya se estableció supra) según los cuales, los inmuebles sometidos a regulación quedarán sujetos a repetición respecto a todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Esta obligación recae en la persona del arrendador o el que recibe los pagos por concepto de alquileres, naciendo en él la obligación de reintegrar aquellas cantidades que se hubieren cobrado en exceso desde la fecha de inicio del contrato, hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.
Establece el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”, asimismo el artículo 59 eiusdem dispone: “La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si estos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicaran las sanciones establecidas en este Decreto-Ley”.
En el caso bajo análisis la parte demandada-reconviniente demanda conforme a los artículos 58 y 59 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los alquileres pagados en exceso a su arrendador. Ahora bien, se hace necesario establecer que para hacer valer una pretensión de reintegró de sobrealquileres, como la de autos, resulta necesario acreditar ciertas circunstancias, a saber: la existencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble; que el inmueble arrendado sea de aquellos sujetos a regulación conforme a la Ley; que haya sido dictada una decisión emanada del órgano administrativo competente que regule el canon de arrendamiento y que dicha decisión se encuentre definitivamente firme; que el arrendatario acredite haber pagado más de la cantidad fijada por el órgano regulador como canon máximo.
La parte demandada-reconviniente en el caso bajo juzgamiento adujo que el canon máximo de arrendamiento había sido pactado en el contrato en la cantidad de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs.450,00), “sin ninguna regulación de la Dirección de Inquilinato”; luego, aduce que ha pagado alquileres superiores a los permitidos legalmente, y por ello, la actora debe reintegrarle por imperio de la ley. Por su parte, la actora-reconvenida adujo que la reconvención debía declararse inadmisible por cuanto no se acompañó al escrito de reconvención el instrumento fundamental de la misma, a saber: el documento contentivo de la regulación del canon máximo a pagar por el inmueble emanado por el órgano administrativo competente.
Ahora bien, los artículos 58, 59 y 60 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen:

“Artículo 58
En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto ¬Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
Artículo 59
La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre alquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto¬ Ley.
Artículo 60
El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”.

Conforme las citadas disposiciones y con fundamento en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la parte demandada-reconviniente demostrar: la existencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble (lo cual se desprende de autos); que el inmueble arrendado sea de aquellos sujetos a regulación conforme a la Ley, lo cual no fue alegado ni probado; que haya sido dictada una decisión emanada del órgano administrativo competente que regule el canon de arrendamiento y que dicha decisión se encuentre definitivamente firme, lo que no consta en el expediente; que el arrendatario acredite haber pagado más de la cantidad fijada por el órgano regulador como canon máximo, al no verificarse los anteriores, no puede determinarse este supuesto.
De las actas bajo análisis no se evidencia que la parte demandada-reconviniente haya traído a los autos la resolución administrativa del órgano competente en materia inquilinaria a los fines de demostrar de manera indubitada que existía un canon de arrendamiento máximo fijado por el órgano competente, y que la misma estaba definitivamente firme.
En este punto cabe resaltar que la parte demandada-reconviniente se fundamentó en la resolución Nro. 036 del Ministerio de Infraestructura. Según esta Resolución se mantenían en el territorio nacional los montos de los cánones de arrendamiento establecidos para el mes de noviembre de 2002, indicándose que los procedimientos de regulación de alquileres seguirían tramitándose normalmente hasta la resolución definitiva, quedando suspendidos sus efectos durante el lapso de vigencia de la Resolución siempre que el canon establecido en la regulación fuese mayor al pactado para noviembre de 2002, de esta forma, si el canon de arrendamiento establecido por el órgano administrativo inquilinario resultaba inferior debía aplicarse inmediatamente la regulación.
En este sentido, se tiene que no puede interpretarse aisladamente las resoluciones ministeriales, según las cuales los cánones de arrendamiento se mantendrían inmodificables durante un lapso determinado, toda vez que con las mismas no es posible determinar cuál era el monto máximo establecido más beneficioso para el arrendatario como destinatario o usuario de un servicio calificado por el Ejecutivo Nacional como de primera necesidad, por cuanto la regulación emanada del órgano administrativo inquilinario competente podría establecer un monto de canon inferior siendo éste de aplicación inmediata y obligatoria.
En fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, no existiendo un pronunciamiento del órgano administrativo inquilinario que establezca el monto del canon máximo conforme a las normas contenidas en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios resulta inadmisible la acción ejercida por la demandada-reconviniente de reintegro de sobre alquileres, por faltar el requisito exigido por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a saber, la regulación de alquiler del inmueble emanada del órgano administrativo competente.
En virtud de todas estas consideraciones, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar inadmisible la reconvención planteada por la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ FIGUERA contra la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO, y así se declara.
En consecuencia, por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, la decisión recurrida debe ser revocada por cuanto tanto la acción de desalojo como la de reintegro de sobrealquileres resultan inadmisibles, de conformidad con lo establecido en los artículos 341 del Código de Procedimiento Civil y artículos 34, 58 y 59 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DISPOSITIVA

Por la motivación precedente, este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, contra el fallo proferido en fecha 01 de abril de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia, se revoca el fallo recurrido y se declara INADMISIBLE la acción que por desalojo incoara la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ contra la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ FIGUERA.
SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora reconvenida, ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ; en consecuencia, se revoca el fallo recurrido y se declara INADMISIBLE la reconvención que por reintegro de sobre alquileres incoara la ciudadana LAURA CATALINA HERNÁNDEZ FIGUERA contra la ciudadana ALVILDA MERCEDES SOLÓRZANO MARTÍNEZ.
TERCERO: no hay condenatoria en constas del recurso al haberse declarado con lugar el recurso de apelación interpuesto por ambas partes, según lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil; respecto a las costas del juicio al haber vencimiento recíproco se condena en costas a ambas partes conforme al artículo 275 eiusdem.
Por cuanto el presente fallo fue dictado en la misma oportunidad de la audiencia en presencia de las partes, no se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo en conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el expediente al Juzgado correspondiente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al día 27 del mes de octubre de 2014. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZA
(Fdo.)
DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
LA SECRETARIA
(Fdo.)
ABG. GLENDA SÁNCHEZ

En la misma fecha 27 de octubre de 2014, se registró y publicó la decisión, siendo las 3:15 p.m.
LA SECRETARIA
(Fdo.)
ABG. GLENDA SÁNCHEZ.

EXP. No. AP71-R-2014-000507
RDSG/GS