TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. N° AP71-R-2014-000330.

PARTE ACTORA: ciudadanos JESÚS MARÍA OMAÑA y FLEURY MARINA DÁVILA de OMAÑA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.940.378 y V-4.856.289, respectivamente.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO LUÍS ÁLVAREZ GONZALO, GONZALO ÁLVAREZ DOMÍNGUEZ, LINDOLFO LEÓN ARTEAGA, LUIS GONZALO ÁLVAREZ GONZALO, BÁRBARA POLESEL, AMY MARIELA VIELMA Y LISBETH RIVERO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.500, 4.920, 26.573, 38.387, 48.504, 104.873 y 147.561, en su orden.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.936.814 y V-13.580.222, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ROSENNY MILANO Y LOURDES GÁMEZ, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 79.933 y 62.184, en ese orden.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Sentencia Definitiva).

I
ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones en fecha 28 de marzo de 2014 (vto.f.228), procedentes del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de enero de 2014 (f.223) por la abogada Lisbeth Rivero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 147.561, actuando como apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, contra la sentencia dictada por el precitado Tribunal en fecha 10 de enero de 2014 (f.199 al 217, ambos inclusive), en la cual se declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos Jesús María Omaña y Fleury Marina Dávila de Omaña contra los ciudadanos Carolina Lindarte Villamizar y Pedro Antonio Lindarte Villamizar; con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, y en consecuencia, resuelto el contrato suscrito, y estableció que los demandados reconvinientes podían reservarse la suma que recibieron en arras por aplicación de la penalidad establecida en la cláusula quinta del contrato; condenó en costas a la parte actora reconvenida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; y ordenó la notificación de las partes por haber pronunciado el fallo fuera del lapso procesal correspondiente; dicho recurso de apelación fue oído en ambos efectos por el tribunal de la causa mediante auto de fecha06 de febrero de 2014 (f.226).
Por auto de fecha 02 de abril de 2014, este Juzgado Superior le dio entrada al expediente, fijando el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (f.230).
Por auto de fecha 15 de mayo de 2014, este Tribunal dijo “vistos sin informes”, por cuanto el día 14/05/2014 venció el término fijado para consignarlos sin que ninguna de las partes hiciera uso de ese derecho, en consecuencia se dejó expresa constancia que el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia comenzó a computarse a partir del día 15/05/2014, inclusive (f.231).
En fecha 14 de julio de 2.014, se difirió el pronunciamiento de la sentencia para que tenga lugar dentro del lapso de 30 días continuos, contados desde esa fecha, exclusive, debido a que el estudio de la causa ameritó mayor tiempo (f.232).
Estando fuera del lapso de diferimiento, por cuanto no fue posible emitir pronunciamiento, toda vez que el análisis del presente asunto ameritó mayor tiempo, aunado a la cantidad de causas que actualmente se tramitan por ante esta instancia superior que también se encuentran en estado de sentencia, y a la falta de personal necesario para el estudio de los casos, se pasa a emitir el presente fallo en esta oportunidad, previo las siguientes consideraciones:

TRAMITACIÓN DE LA CAUSA
Se inició el procedimiento mediante escrito libelar presentado en fecha 24 de septiembre de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos JESUS MARÍA OMAÑA y FLEURY MARINA DAVILA DE OMAÑA contra los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, correspondiéndole conocer de la causa al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa la distribución de Ley (f.03 al 08).
Por auto de fecha 30 de septiembre de 2009, el tribunal de la causa admitió la demanda por el procedimiento ordinario, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada (f.18 al 19).
Una vez cumplida por la parte actora la consignación de los fotostatos necesarios para las compulsas y el pago de los emolumentos en fechas 07/10/2009(f.21) y 19/10/2009 (f.23), respectivamente; el 20/05/2010 (f.32) la demandante solicitó el abocamiento del nuevo juez, quien se abocó en fecha 02/11/2010 (f.54), y por auto separado ordenó librar nueva compulsa de citación a la parte demandada (f.55); siendo imposible practicar la citación personal de la parte demandada, según lo expresado por los alguaciles del Tribunal en diligencias de fechas 29/09/2010 (f.33), 10/01/2011 (f.63 y 74).
Mediante diligencia de fecha 24/02/2011, la representación judicial de la parte actora solicitó que se libraran carteles a la parte demandada (f.88), el cual fue acordado por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 09/03/2011 (f.89 al 90); siendo consignada a los autos la publicación del mismo, en fecha 31/03/2011 (f.94 y 95).
En fecha 20 de septiembre de 2.011, comparecieron los ciudadanos CAROLINA LINDARTE y PEDRO LINDARTE, en sus caracteres de demandados en la presente causa, y debidamente asistidos por la abogada Lourdes Gámez, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.62.184, otorgaron poder apud acta a los abogadas Rosenny Milano y Lourdes Gámez (f.99 al 100).
En fecha 23 de septiembre de 2011, la ciudadana Jenny Mercedes González Franquis, en su condición de secretaria del Tribunal de la causa, dejó constancia de haber fijado cartel de citación en el domicilio de la parte demandada, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f.101).
En fecha 27 de octubre de 2011, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención (f.105 al 115).
Por auto de fecha 01 de noviembre de 2.011, el tribunal de la causa admitió la reconvención presentada por la parte demandada, y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a esa fecha para que la parte actora diera contestación a la reconvención, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto a la demanda (f.123).
En fecha 08 de noviembre de 2011, la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención planteada en su contra (f.125 al 127).
Abierto el juicio a la etapa de pruebas, consta que en fecha 30 de noviembre de 2011 la parte actora reconvenida y la parte demandada reconviniente presentaron escritos de promoción de pruebas, los cuales rielan a los folios 131 al 134, respectivamente.
Por auto de fecha 08 de diciembre de 2011, el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes (f.135).
En fecha 10 de enero de 2014, el Tribunal Décimo de Primera Instancia en lo Civil dictó sentencia definitiva en la que declaró: i) sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos JESUS MARÍA OMAÑA y FLEURY MARINA DAVILA DE OMAÑA contra los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR; ii) con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en consecuencia, declaró resuelto el contrato suscrito entre JESUS MARIA OMAÑA con los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en fecha 16 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina; y estableció que los “opcionantes” CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, podrán reservarse la suma que recibieron en arras, por aplicación de la penalidad establecida en la cláusula QUINTA del referido contrato; iii) se condenó a la parte actora-reconvenida al pago de las costas por haber sido vencida. (f.199 al 217).
Contra esta decisión, luego de notificadas ambas partes por cuanto el fallo fue emitido fuera del lapso legal correspondiente, la parte actora ejerció recurso de apelación en fecha 23/01/2014 (f.223), siendo oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 06/02/2014 (f.226); correspondiéndole el conocimiento de esa apelación a este Juzgado Superior.

DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 10 de enero de 2014 declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y con lugar la reconvención por resolución de contrato, con la motivación que a continuación se cita:
(…Omissis…)
“…Trabada la litis en la forma precisada antes, corresponde a este juzgador determinar, en primer orden, la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se demanda, suscrito entre JESUS MARIA OMAÑA con los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en fecha 16 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina, toda vez que si bien su existencia y contenido no constituye controversia, por el contrario ha sido reconocido por ambos litigantes, las partes sostienen tesis distintas en cuanto a la naturaleza de la convención contractual que ese documento contiene.
En ese sentido necesario es establecer que en una situación de necesidad decisoria como la presente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha treinta (30) de abril de 2002, con Ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., expediente No. 2000-000894, señaló:
“…OMISIS….
Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.”

Bajo el esquema señalado en el fallo referido, que acoge este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, debe precisarse el concepto de venta y el concepto de opción de compra venta de la siguiente manera:
Se entiende que como contrato de opción de compra-venta, aquel convenio por el cual el propietario de una cosa confiere un derecho, por un lapso de tiempo determinado, a un tercero para que éste adquiera la cosa de su propiedad por un precio también pre-establecido, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia convenida.
Por su parte el concepto de venta esta (sic) consagrado en el artículo 1474 del Código Civil, que establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Se distinguen diferencias entre la opción y la venta; la opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
De los anteriores conceptos se obtienen las siguientes características:
En cuanto al contrato de venta:
1) Es un contrato bilateral,
2) Es un contrato consensual,
3) Es un contrato oneroso,
4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo,
5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido,
En cuanto al contrato de opción de compra-venta:
1) Es un contrato bilateral,
2) Es un contrato consensual,
3) Es un contrato oneroso,
4) Su ejecución es establecida contractualmente, para realizarse en un lapso de tiempo determinado.
5) No es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho opcionado en venta.

En el caso bajo estudio el contrato cuyo cumplimiento se demanda, suscrito entre JESUS MARIA OMAÑA con los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en fecha 16 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina, contiene los siguientes acuerdos:
EN LA CLAUSULA PRIMERA:
“LOS PROPIETARIOS dan en Opción a Compra, con las condiciones y por el tiempo indicado en este contrato a EL COMPRADOR, un inmuebles destinado a vivienda constituido con…………”
EN LA CLASULA NOVENA:
“La duración del presente contrato de opción de compra conforme a los acuerdo de partes es de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, mas una prorroga de treinta (30) días continuos a partir del vencimiento del término anterior”
EN LA CLASULA SEGUNDA:
“El precio pactado para la venta del antes referido inmueble es la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 672.000,oo)……”
Los acuerdos anteriores imparten una directriz inequívoca sobre la naturaleza del contrato en razón a su objeto, ya que CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, actuando como propietarios, confieren un derecho a JESUS MARIA OMAÑA, por un lapso de tiempo determinado, para que éste adquiera un inmueble de su propiedad por un precio también pre-establecido.
Adicionalmente en el documento autentico bajo examen se desprende con toda claridad que la transmisión de la propiedad se efectuaría en una oportunidad distinta, específicamente, al momento de protocolización del documento de compra venta definitivo, conforme lo expresa la cláusula octava, que establece:
“La transmisión legal de la propiedad del inmueble antes identificado se efectuará al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo, y previo el pago del monto estipulado en la forma convenida en las cláusulas segunda y tercera del presente contrato.”
De la cláusula antes transcrita, se observa que la transmisión de la propiedad tendría lugar al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo, cuya afirmación obliga a concluir que era ese documento futuro el que contendría la venta.
Necesario es abordar el tema del precio y su pago, y en ese sentido la cláusula SEGUNDA expresa:
“El precio pactado para la venta del antes referido inmueble es la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 672.000,oo); cantidad esta que EL COMPRADOR pagará de la siguiente manera: La cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 201.600,oo) al momento de la firma del presente documento y; la diferencia, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 470.400,oo) al contado al momento de la protocolización del Documento de Compra Venta definitivo en la Oficina de Registro respectiva, luego de la aprobación y liquidación de crédito bancario que será solicitado por EL COMPRADOR, con la presentación de este documento y demás requisitos exigidos.”
Lo expresado en esta cláusula, en principio, obliga a concluir que parte del precio fue pagado en este acto, no obstante analizado en conjunto con otros acuerdos y expresiones contractuales, se debe concluir que esta suma de dinero fue recibida como arras y que sería descontada del precio total de la venta. En efecto la cláusula TERCERA establece:
“Para garantizar a LOS PROPIETARIOS el cumplimiento del presente Contrato de Opción de Compra, EL COMPRADOR ha entregado en calidad de arras, la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 201.600,oo), en dos partidas distintas en tiempo y montos, discriminadas de la siguiente manera: 1) La cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) recibida en fecha 23 de septiembre de 2008 y; 2) La cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 196.600,oo) que reciben en este acto LOS PROPIETARIOS de manos de EL COMPRADOR, mediante la emisión de dos cheques cada uno por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 98.300,oo) a favor de cada propietario. Esta cantidad no devengara ningún tipo de interés y la misma será descontada del precio total de venta acordado en la cláusula anterior” (subrayado de este fallo)
La cláusula transcrita expresa que la suma de Bs. 201.600, fue entregada a LOS PROPIETARIOS en “CALIDAD DE ARRAS”, que no devengaría ningún tipo de interés y que sería descontada del precio total de venta acordado en la cláusula anterior, obviamente en el supuesto de que se ejecutara la opción y se protocolizara el documento definitiva de compra venta.
Adicionalmente la cláusula QUINTA, reitera que la suma de Bs. 201.600, fue entregada a LOS PROPIETARIOS en “CALIDAD DE ARRAS” y al efecto expresó:
“……….. En caso contrario, si EL COMPRADOR, por desistimiento o causa imputable o no justificada, no cumpliere con lo establecido en el presente contrato, entonces LOS PROPIETARIOS podrán hacer suya la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 201.600,oo), entregada en calidad de arras por los daños y perjuicios que pudiera haber sufrido, sin necesidad de probar dichos daños y prejuicios, por hacerse exigible de mero derecho.” (Subrayado de este fallo)
Como consecuencia del anterior análisis, este juzgador concluye que el contrato cuyo cumplimiento se demanda, suscrito entre JESUS MARIA OMAÑA con los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en fecha 16 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina, es un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y no un CONTRATO DE VENTA. Así se establece.
En virtud de lo antes expuesto y como quiera que la parte actora fundamenta su pretensión en que el contrato suscrito entre JESUS MARIA OMAÑA con los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en fecha 16 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina, es un CONTRATO DE COMPRA VENTA y por ende demanda su cumplimiento, este juzgador forzosamente debe declarar SIN LUGAR la demanda, toda vez que ha establecido que ese contrato es un CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.
Seguidamente este juzgador pasa a decidir sobre la RECONVENCION propuesta:
Conforme a las probanzas de autos y al contenido del contrato de OPCION DE COMPRA VENTA suscrito entre JESUS MARIA OMAÑA con los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en fecha 16 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina, quedan demostrado los siguientes hechos:
• Que los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en su condición de propietarios, probado en autos con prueba instrumental pública, celebraron un contrato de opción de compra venta en fecha 16 de diciembre de 2008, con el ciudadano JESUS MARIA OMAÑA, sobre un inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el número TRES RAYA CUATRO (3-4), situado en el ángulo NORESTE, piso 3 del Edificio “Residencias Luís Alfredo” situado en la Manzana C-10 de la zona Cuatro (4) Parcela C-10-13, Sector Sur de la Urbanización La Urbina, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
• Que el precio pactado para futura venta fue la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 672.000, 00).
• Que los propietarios recibieron del oferido en calidad de arras, la suma de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 201.600,00).
• Que el precio sería pagado, imputando las arras al precio y la diferencia, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 470.400,oo) al momento de la protocolización del Documento de Compra Venta definitivo en la Oficina de Registro respectiva, luego de la aprobación y liquidación de crédito bancario que será solicitado por EL COMPRADOR, con la presentación de este documento y demás requisitos exigidos, según la cláusula SEGUNDA del contrato.
• Que en la cláusula QUINTA del Contrato se estipulo que “…. si EL COMPRADOR, por desistimiento o causa imputable o no justificada, no cumpliere con lo establecido en el presente contrato, entonces LOS PROPIETARIOS podrán hacer suya la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 201.600,oo), entregada en calidad de arras por los daños y perjuicios que pudiera haber sufrido, sin necesidad de probar dichos daños y prejuicios, por hacerse exigible de mero derecho.”
• Que la cláusula séptima del contrato establece: “Serán por cuenta de EL COMPRADOR todos los gastos relacionados con la elaboración y autenticación de este documento y sus relacionados y los relativos a la elaboración y protocolización del documento de venta definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro.”
La demandada-reconviniente alega que el ciudadano JESUS MARIA OMAÑA incumplió el contrato de opción de compra venta “al no haber protocolizado el documento de venta definitiva, ni pagar el precio acordado para la venta definitiva, así como la aplicación de la cláusula penal, originada por su incumplimiento “y es por ese motivo que reconviene para que sea resuelto el contrato en cuestión y reservarse para si, por concepto de daños y perjuicios, las cantidades dadas en arras.
Alega igualmente la parte demandada-reconviniente que que tales obligaciones incumplidas por el oferido, están consagradas en el artículo 1491 del Código Civil, que establece: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”
La defensa de la parte actora-reconvenida se fundamentó en su criterio de atribuirle al contrato cuyo cumplimiento se demanda, la naturaleza de CONTRATO DE VENTA, sin embargo tal defensa no prospera, ya que este juzgador determinó antes en este mismo capítulo de motivación, que el contrato en cuestión no contiene un contrato de venta sino un contrato de opción de compra-venta.
En el lapso de pruebas la parte demandada-reconvenida, nada promovió ni probó, en relación al incumplimiento contractual que le imputó la parte demandada-reconviniente, es decir, que hubiere, dentro del lapso de vigencia contractual ni con posterioridad, presentado para su protocolización el documento de venta definitiva, pagado los gastos de escritura y demás accesorios, ni pagado el precio acordado para la venta definitiva, en cuya virtud su incumplimiento es evidente, dando en consecuencia procedencia a la resolución del contrato en cuestión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo1167 del Código Civil y así se decide.
Es igualmente procedente, la aplicación de la penalidad prevista en la cláusula QUINTA del Contrato que estipuló “…. si EL COMPRADOR, por desistimiento o causa imputable o no justificada, no cumpliere con lo establecido en el presente contrato, entonces LOS PROPIETARIOS podrán hacer suya la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 201.600,oo), entregada en calidad de arras por los daños y perjuicios que pudiera haber sufrido, sin necesidad de probar dichos daños y prejuicios, por hacerse exigible de mero derecho.”
Por tales razones la reconvención propuesta será declarada CON LUGAR.
Adicionalmente debe indicar este juzgador que la cláusula SEGUNDA del Contrato señala que “…….. la diferencia, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 470.400,oo) al contado al momento de la protocolización del Documento de Compra Venta definitivo en la Oficina de Registro respectiva, luego de la aprobación y liquidación de crédito bancario que será solicitado por EL COMPRADOR, con la presentación de este documento y demás requisitos exigidos.”
En tal sentido, forzosamente se concluye que la parte del precio una vez deducidas las arras, sería pagado por el comprador, en el momento de la protocolización, luego de la aprobación y liquidación de crédito bancario y en ese sentido advierte este juzgador que nada probó la parte demandante-reconvenida que hubiere hecho, gestionado ni obtenido, en relación al crédito bancario en cuestión, lo que constituye un incumplimiento adicional a sus obligaciones contractuales.
Ahora bien, la parte demandada-reconviniente arguye que los Bs. 201.600 por concepto de arras, no fueron entregados en su totalidad, siendo solo entregada la suma de Bs. 141.000, no obstante en el contrato cuyo cumplimiento se demando (sic), consta que las arras fueron recibidas en su totalidad, específicamente en la cláusula TERCERA, en “……dos partidas distintas en tiempo y montos, discriminadas de la siguiente manera: 1) La cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) recibida en fecha 23 de septiembre de 2008 y; 2) La cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 196.600,oo) que reciben en este acto LOS PROPIETARIOS de manos de EL COMPRADOR, mediante la emisión de dos cheques cada uno por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 98.300,oo) a favor de cada propietario.”
Nada probó la parte demandada, en este juicio, para enervar los efectos derivados de la afirmación contractual de haber recibido la totalidad de las arras, de modo que este juzgador tiene por recibidas y en posesión de los demandados-reconvinientes la totalidad de las mismas, es decir la suma de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 201.600).
-V-
DISPOSITIVA
En virtud de los planteamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Area Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por ciudadanos JESUS MARÍA OMAÑA y FLEURY MARINA DAVILA DE OMAÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 4.856.289 y 3.940.378, respectivamente contra los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 11.936.814 y 13.580.222, respectivamente.
SEGUNDO: CON LUGAR LA RECONVENCION propuesta por la parte demandada ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 11.936.814 y 13.580.222, respectivamente, en consecuencia se DECLARA RESUELTO el contrato suscrito entre JESUS MARIA OMAÑA con los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en fecha 16 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina y los opcionantes CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, podrán reservarse la suma que recibieron en arras, por aplicación de la penalidad establecida en la cláusula QUINTA del referido contrato.
TERCERO: Se condena a la parte actora-reconvenida al pago de las costas por haber sido vencida.
Por cuanto la presente se dicta fuera del lapso procesal correspondiente, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los diez (10) días del mes de Enero de dos mil catorce (2014). 203º y 154º…”. (Fin de la cita. Las negritas y subrayados son de la recurrida).

Contra esta decisión, se alzó la parte actora reconvenida ejerciendo recurso de apelación en fecha 23/01/2014 (f.223), siendo oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 06/02/2014 (f.226).

DE LOS FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN
Siendo la oportunidad procesal fijada por esta Alzada para presentar informes, ni la parte actora recurrente, ni la parte demandada comparecieron -ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno- a presentar escritos de informes.

DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA
El artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, señala los requisitos que debe contener toda sentencia, al expresar:
“Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”. (Negritas de esta Alzada).

Ahora bien, en el caso bajo análisis la recurrida adolece del vicio contenido en el numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la decisión no es expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida, que no es otra que la acción de cumplimiento de contrato; por cuanto se aprecia que el juez de la decisión apelada sólo calificó el contrato como un contrato de opción de compra venta sin resolver la pretensión de cumplimiento de contrato.
Así, de una revisión efectuada a la sentencia apelada, este Tribunal Superior aprecia, que en la motivación de la decisión, el juez –específicamente al final del folio 214 y principio del folio 215- señaló lo siguiente:
“Como consecuencia del anterior análisis, este juzgador concluye que el contrato cuyo cumplimiento se demanda, suscrito entre JESUS MARIA OMAÑA con los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en fecha 16 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No.26, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina, es un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y no un CONTRATO DE VENTA. Así se establece.
En virtud de lo antes expuesto y como quiera que la parte actora fundamenta su pretensión en que el contrato suscrito entre JESUS MARIA OMAÑA con los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, en fecha 16 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No.26, Tomo 118 de los libros de autenticaciones llevados en esa oficina, es un CONTRATO DE COMPRA VENTA y por ende demanda su cumplimiento, este juzgador forzosamente debe declarar SIN LUGAR la demanda, toda vez que ha establecido que ese contrato es un CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA…”. (Fin de la cita).

Siendo ello así, esta juzgadora observa, que si bien la recurrida establece que el contrato objeto del presente juicio, era de opción de compra venta, antes de declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de venta incoada por la parte actora, ha debido analizar los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento, para llegar a la conclusión acerca de la improcedencia o no de la misma; evidenciándose en consecuencia, que la recurrida adolece del vicio del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, se declara la nulidad del fallo apelado; y así se decide.
En virtud de los antes expuesto, se pasa a dictar sentencia en la causa bajo análisis, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
DE LA DEMANDA
La parte actora sostiene que la relación contractual, consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 16 de diciembre de 2008, quedando inserto bajo el No. 26, Tomo 118, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual el ciudadano Jesús María Omaña (parte actora) celebró con los ciudadanos Carolina Lindarte Villamizar y Pedro Antonio Lindarte Villamizar (demandados), un contrato mediante el cual estos últimos dieron en opción a compra a Jesús María Omaña, un inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el número tres raya cuatro (3-4), situado en el piso 3 del Edificio “Residencias Luis Alfredo” situado en la manzana C-10 de la zona cuatro (4), parcela C-10-13, Sector Sur de la Urbanización La Urbina, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, con un área aproximada de 92 metros cuadrados, con dos puestos de estacionamiento, describiendo en la demanda todas las características físicas del precitado inmueble.
Alegó el demandante, que el precio pactado para la venta fue la cantidad de seiscientos setenta y dos mil bolívares (Bs.672.000,00), y que el actor pagaría de la forma siguiente: i) Bs.201.600,00 en el momento de la firma del documento cuyo cumplimiento se pretende; y ii) el saldo, es decir, la cantidad de Bs. 470.400,00 al momento de la protocolización del documento definitivo que se debía otorgar ante la Oficina de Registro correspondiente, luego de la aprobación y liquidación del crédito bancario solicitado por la parte actora, según los dichos de ésta.
Que el inmueble pertenecía a los ciudadanos Carolina Lindarte Villamizar y Pedro Antonio Lindarte Villamizar, conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de abril de 1999, bajo el No.44, Tomo 7, Protocolo Primero.
Expresan que, del documento comentado “aún cuando se le llama “opción a compra” es una venta, al darse los elementos esenciales para este tipo de negociación. En efecto, la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, como lo define el artículo 1474 del Código Civil. De acuerdo a la doctrina, es un contrato consensual, esto es, que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes sobre objeto y precio, lo cual se ha producido en el presente caso. En el convenio que hemos acompañado, las partes dan su legítimo consentimiento para la venta de un inmueble perfectamente determinado y por un precio también señalado, del cual incluso reciben una parte, quedando pendiente el pago final para el momento de la protocolización del documento ante el Registro, requisito que exige la Ley para que la operación tenga efectos frente a terceros.”.
Citan criterio jurisprudencial en el que se establece que la promesa bilateral de compraventa equivale a una venta real.
Señalaron los actores, que conforme el artículo 1161 del Código Civil, los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad y otro derecho, se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y que el legislador –aduce- ratifica ese carácter consensual cuando a los efectos de la permuta dice en el artículo 1559 ejusdem que “La permuta se perfecciona, como la venta, por el solo consentimiento”.
Luego expresaron que, siendo el contrato celebrado entre las partes una venta, surge para los vendedores la obligación de hacer la tradición, la cual se verifica conforme al artículo 1488 del Código Civil con el otorgamiento del documento registrado.
Que como quiera que los vendedores se han negado a otorgar ese instrumento y tratándose de un contrato bilateral, nace para ellos –los actores- la elección contenida en el artículo 1167 del Código Civil, escogiendo en este caso, la de reclamar el cumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo.
Que con base en el citado artículo 1.167 del Código Civil demandan a los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, para que convengan en otorgar a favor de los actores, el documento de venta del apartamento identificado en autos, libre de personas y solvente de todas sus cargas o en su defecto, que la sentencia debidamente registrada sirva de título de adquisición, siempre en el entendido de que en el momento de la protocolización se efectuará el pago del saldo restante del precio por pagar, en las condiciones establecidas en el contrato.
Estimaron la demanda en la cantidad de seiscientos setenta y dos mil bolívares (Bs.672.000,00), que es el precio del bien objeto de la misma.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
La parte demandada rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra.
Admiten que “celebraron un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA (tal como lo señalan y reconocen los demandantes al inicio del libelo de la demanda) en fecha 16 de diciembre de 2008…”; admitiendo las características señaladas por la parte actora respecto al inmueble objeto del contrato suscrito.
Aducen que “el precio pactado para la futura venta es por la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.672.000,00), del cual dio en arras la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.141.000,00) a pesar de que se había pactado en el contrato de promesa de venta, que el opcionante comprador entregaría la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.201.600,00), y que al momento de protocolizar la futura venta entregaría la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.470.400,00) en el lapso de noventa (90) días continuos mas (sic) una prorroga (sic) de treinta (30) días continuos mas (sic), a partir de la fecha de autenticación del señalado documento de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, señalado ut supra, ósea que el día para la realización de la venta era el día 16 de abril de 2009, lapso más que vencido.”. (Fin de la cita. Negritas del texto transcrito).
Seguidamente, la parte demandada indicó que para aclarar los términos utilizados en el contrato “OPCIÓN DE COMPRA VENTA” es preciso efectuar una diferenciación con lo que es un contrato de “Venta”. Y al efecto señala, un concepto de la opción de compra venta, indicando que es un precontrato, contrato preliminar, antecontrato, contrato preparatorio; y luego indica –a su entender- unas diferencias entre el contrato de promesa de venta y el contrato definitivo de venta.
Aduce que en el contrato de “OPCIÓN DE COMPRA VENTA”, celebrado entre los demandados y la parte actora, no hubo pago del precio, ni entrega o transferencia del apartamento; indica que el opcionante comprador solo dio realmente en arras la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares sin céntimos (Bs.140.000,00), siendo inclusive que no era la cantidad pactada en el contrato, y la misma tenía una penalidad, contenida en la cláusula penal, estipulada entre las partes, y que las definen como arras penales, que suponen la fijación en el contrato de la indemnización que una de las partes debe pagar para el caso de la resolución del contrato por su culpa, por su incumplimiento, ya que el opcionante comprador no cumplió con su deber de pagar el precio en el término establecido en el contrato de opción de compra venta, y que ello liberó a los demandados de cumplir con la futura venta, y que en consecuencia, nace la obligación de la aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato. Indicó además que, el Código regula las arras con el carácter penitencial, y que la jurisprudencia del Tribunal Supremo es bastante rígida para otorgarle tal carácter, exigiendo que conste claramente la voluntad de las partes de configurar las arras como penitenciales, tal como se estableció en el contrato objeto de esta controversia.
Alegaron los demandados, que los demandantes tergiversaron los hechos para confundir y hacer ver que se trata de un documento de compra venta y que los actores contaron con tiempo suficiente para cumplir con su deber y no lo hicieron, gozando de una prórroga estipulada en la cláusula novena del contrato, y tampoco cumplieron y por ello solicitan que se declare sin lugar la demanda.

DE LA RECONVENCIÓN
Luego de contestada la demanda, procedió la parte demandada a reconvenir por resolución de contrato de opción de compra venta, en los siguientes términos:
Que los ciudadanos Carolina Lindarte Villamizar y Pedro Antonio Lindarte Villamizar, celebraron un contrato de opción de compra venta en fecha 16 de diciembre de 2008, con el ciudadano José María Omaña, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble de su propiedad (de los demandados reconvinientes), constituido por un apartamento distinguido con el número 3-4, ubicado en el ángulo noreste del Edificio “Residencias Luis Alfredo”, piso 3, ubicado en la manzana C-10 de la zona 4, parcela C-10-13, del sector Sur de la Urbanización La Urbina, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, con un área aproximada de 92 metros cuadrados.
Que el precio pactado para la futura venta era por la cantidad de seiscientos setenta y dos mil bolívares sin céntimos (Bs.672.000,00), del cual dio en arras la cantidad de ciento cuarenta y un mil bolívares sin céntimos (Bs.141.000,00) a pesar de que se había pactado en el contrato de promesa de venta que el opcionante comprador entregaría la cantidad de doscientos un mil seiscientos bolívares sin céntimos (Bs.201.600,00), y que al momento de protocolizar la venta definitiva entregaría la cantidad de cuatrocientos setenta mil cuatrocientos bolívares sin céntimos (Bs.470.400,00) en el lapso de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos más, contados a partir de la fecha de autenticación del señalado documento de opción de compra venta, y que el día para la realización de la venta era el día 16 de abril de 2009, lapso más que vencido. Aducen que, el comprador no presentó el documento de venta definitiva para su protocolización, ni cumplió con su deber de pagar el precio.
Fundamentaron su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.133, 1.134, 1.257 y 1.258 del Código Civil; que en el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, y cuya resolución se pretende, pactaron en la cláusula quinta del contrato, la correspondiente cláusula penal, la cual corresponde a la cantidad de doscientos un mil seiscientos bolívares sin céntimos (Bs.201.600,00).
Que en el artículo 1.491 del Código Civil se establece que: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios que son de cargo del comprador…”. Y que en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, el comprador se comprometió y asumió todo lo relativo: “…a la elaboración y protocolización del documento de venta definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro”.
Que de los hechos narrados y de la normativa antes transcrita, así como de las cláusulas quinta y séptima del contrato, y especialmente el artículo 1.167 del Código Civil, acuden como en efecto lo hacen a fin de reconvenir al ciudadano JOSÉ MARÍA OMAÑA para que convenga o en efecto sea condenado en la resolución del contrato de opción de compra venta, autenticado por antela Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 16 de diciembre de 2008, así como la aplicación de penalidad contenida en la cláusula penal, solicitando: i) se declare con lugar la reconvención de resolución de contrato de opción de compra venta; ii) se declare resuelto el vínculo jurídico entre las partes intervinientes en el presente juicio, contentivo en el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 16 de diciembre de 2008; como justa indemnización por los daños y perjuicios según su cláusula séptima del señalado contrato; y que en consecuencia, se declare procedente el derecho de la parte demandada-reconviniente, de reservarse la cantidad de cientos cuarenta y un mil bolívares sin céntimos (Bs.141.000,00); y el restante que no fue entregado por la cantidad de sesenta y un mil seiscientos bolívares sin céntimos (Bs.61.600,00) entregados en calidad de arras al inicio del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes; iii) que se condene en costas y costos a la parte demandante reconvenida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Estimaron la reconvención en la cantidad de doscientos un mil seiscientos bolívares sin céntimos (Bs.201.600,00), los cuales corresponden –a decir de los demandados reconvinientes- a la cantidad de 2.652,63 unidades tributarias.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Admitida la reconvención por auto de fecha 01 de noviembre de 2.011, la parte actora reconvenida en fecha 08 de noviembre de 2.011 dio contestación a la reconvención planteada, y adujo lo siguiente:
Que rechazan y contradicen la reconvención propuesta por no ser procedente; que ambas partes están de acuerdo en cuanto a que celebraron un contrato en fecha 16 de diciembre de 2008, pero discrepan de la naturaleza jurídica del mismo; que para los actores el documento contiene una venta cuyo objeto es el inmueble descrito, y no una simple opción de compra como lo asevera la reconvención, hecho que niegan.
Aducen que es una venta, pues éste es un contrato consensual y que en el documento al cual hacen referencia se dan los elementos de validez del contrato de venta, como lo son el consentimiento legalmente manifestado, el objeto y el precio. Que los demandados reconvinientes y los actores reconvenidos expresaron su consentimiento de transferir y aceptar, respectivamente, la propiedad, y –aducen- que fijaron el precio y determinaron el objeto, con lo cual se configura la venta.
Indican que debe observarse, que no solamente fue pactado el precio, sino que se pagó una parte del mismo como se desprende de la cláusula segunda del documento en cuestión, la cual señala que el precio pactado para la venta del antes referido inmueble es por la cantidad de seiscientos setenta y dos mil bolívares (Bs.672.000,00); cantidad ésta que el comprador pagará de la siguiente manera: la cantidad de doscientos un mil seiscientos bolívares (Bs.201.600,00) al momento de la firma del presente documento y; la diferencia, es decir, la cantidad de cuatrocientos setenta mil cuatrocientos bolívares (Bs.470.400,00) al contado, al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo en la Oficina de Registro Público respectiva, luego de la aprobación o liquidación del crédito bancario que será solicitado por el comprador, con la presentación de este documento y demás requisitos exigidos.
Indican que, no se trata en este caso de una simple opción de compra venta donde se da un plazo para que sea ejercida o rechazada sino que es un verdadero compromiso bilateral de compraventa, que es como lo señala la jurisprudencia citada en la demanda, una venta real.
Niegan que haya habido incumplimiento contractual alguno, pues si bien asumen los gastos relativos a la elaboración y registro del documento definitivo, como lo dice la cláusula séptima del contrato, esos gastos jamás le fueron relacionados ni cobrados, ni se les hizo notificación alguna de la fecha en que debían presentarse al registro para protocolizar, actuaciones –a su decir- que evidentemente están a cargo de los vendedores.
Que de acuerdo al artículo 1.485 del Código Civil, las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento y el artículo 1.489 ejusdem, establece que la tradición se hace con el otorgamiento del documento de propiedad, de donde la carga de presentar el documento para cumplir con esa obligación es del vendedor; y que ello es, además, lógico pues es el vendedor quien tiene las solvencias del inmueble y todos los datos para la elaboración del documento aunque los honorarios los pague el comprador.
Que en resumen, siendo una venta real la realizada entre las partes –según los dichos de la parte actora reconvenida- y no habiendo incumplimiento alguno del comprador, la resolución de un contrato de opción que es la ejercida en la reconvención no debe prosperar en derecho y así piden que sea declarado por el Tribunal; y que en ese mismo sentido, no siendo el contrato celebrado un contrato de opción de compra venta y no habiendo incumplimiento de parte de los demandantes reconvenidos y por vía de consecuencia, no siendo procedente la resolución demandada, tampoco es procedente que la parte demandada reconviniente se reserve cantidad alguna, sino que debe ser imputada la misma al precio pactado de la venta.
Por último, piden que la demanda sea declarada con lugar y sin lugar la reconvención, con todos los pronunciamientos de Ley y en especial la condena en costas de los demandados.

Ahora bien, respecto los límites en que ha quedado planteada la presente controversia, conforme la demanda, la contestación y la reconvención y su contestación; corresponde determinar la distribución de la carga de la prueba, según lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En el caso bajo análisis, se observa que ambas partes están de acuerdo en cuanto a la celebración de un contrato en fecha 16 de diciembre de 2008, y que fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda bajo el No.26, Tomo 118, pero no están de acuerdo respecto a la naturaleza del contrato celebrado; en consecuencia, por constituir la naturaleza del contrato de marras, un hecho controvertido tanto en la demanda como en la reconvención; se debe determinar si es un contrato de venta definitivo –como lo alega la parte actora- o es un contrato de opción de compra venta, tal como lo alega la parte demandada.
En este caso en que se han incoado acción de cumplimiento, y en reconvención, la acción de resolución de contrato; por cuanto los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, al tratarse de un contrato bilateral, ambas están obligadas a cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, por lo que la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el o los hechos alegados sean estos constitutivos, extintivos o modificativos; todo ello conforme los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.
En este sentido, cabe señalar, que en el ejercicio de la acción de cumplimiento o de resolución necesariamente debe establecerse el incumplimiento del demandado. También se aprecia que los demandados en cumplimiento alegaron un hecho nuevo, referido a que, si bien el precio pactado para la futura venta fue por la cantidad de seiscientos setenta y dos mil bolívares (Bs.672.000,00), aducen que el actor dio en calidad de arras la cantidad de ciento cuarenta y un mil bolívares (Bs.141.000,00), a pesar que se había pactado en el contrato de “promesa de venta” que el opcionante comprador entregaría la cantidad de doscientos un mil seiscientos bolívares (Bs.201.600,00), y que al momento de protocolizar la futura venta entregaría la cantidad de cuatrocientos setenta mil cuatrocientos bolívares (Bs.470.400,00), en el lapso de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del señalado documento de “opción de compra venta”, y que el día para la realización de la venta era el día 16 de abril de 2009, lapso más que vencido; por lo que al haberse alegado un hecho modificativo corresponde a la parte demandada demostrar tal alegato.
Respecto a la reconvención, se observa que la parte actora reconvenida adujo que las obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento y que la tradición se hace con el otorgamiento del documento de propiedad, alegando además que si bien asumieron el pago de los gastos relativos a la elaboración y registro del documento definitivo, esos gastos jamás le fueron relacionados ni cobrados, ni se les hizo notificación alguna de la fecha en que debían presentarse al registro para protocolizar, actuaciones que eran a cargo de los vendedores.

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado delimitada la controversia, esta Alzada pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales admitidas por el Juzgado de la Causa, y al respecto, observa:
1. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
A. Pruebas presentadas con el escrito libelar.
• Riela a los folios 09 al 12, instrumento poder en original autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de julio de 2009, inserto bajo el Nº 45, Tomo 92, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. El presente documento por tratarse de un instrumento público expedido por un funcionario competente en el desempeño de sus funciones conforme lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y al no haber sido tachado dentro del lapso establecido se le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende que los ciudadanos Fleury Marina Dávila de Omaña y Jesús María Omaña le otorgaron un poder judicial a los abogados en ejercicio Pedro Luís Álvarez Gonzalo, Gonzalo Álvarez Domínguez, Lindolfo León Arteaga, Luis Gonzalo Álvarez Gonzalo, Bárbara Polesel y Amy Mariela Vielma, a los fines de que representaran sus derechos e intereses en los asuntos judiciales y extrajudiciales en los cuales tengan interés. Así se declara.
• Riela a los folios 13 al 17, en copia fotostática certificada de documento denominado “Contrato de Opción de Compra”, que fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 16 de diciembre de 2008, inserto bajo el No.26, Tomo 118, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual fue certificado por el Dr. Inés Ramón Llovera, en su carácter de Notario Público Cuarto del Municipio Baruta, en fecha 12 de agosto de 2009, dejando constancia que la copia certificada que antecedía era traslado fiel y exacto del documento original que fue anotado bajo el Nº 26,tomo 118 de fecha 16/12/2008. El presente documento por tratarse de un instrumento público expedido por un Notario en el desempeño de sus funciones conforme lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y al no haber sido tachado conforme el procedimiento legalmente establecido, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dado que la existencia del contrato no fue controvertida, por el contrario, ambas partes admitieron haberlo celebrado, este Tribunal da por cierta su existencia y lo estipulado en el mismo. Así las cosas, de las cláusulas contractuales se desprende lo siguiente: que los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR (los demandados), denominados LOS PROPIETARIOS, por una parte y por la otra JESÚS MARÍA OMAÑA (actor), denominado para los efectos del contrato EL COMPRADOR, celebraron un contrato que llamaron “de OPCIÓN DE COMPRA”; en ese contrato pactaron en la cláusula primera que “LOS PROPIETARIOS dan en Opción a Compra, con las condiciones y por el tiempo indicado en este contrato a EL COMPRADOR , un inmueble destinado a vivienda constituido por un (01) apartamento distinguido con el número TRES RAYA CUATRO (3-4), situado en el ángulo NORESTE del edificio, Piso Tres (3) del Edificio "Residencias Luis Alfredo" situado en la manzana C-10 de la zona Cuatro (4), parcela C-1Q-13, Sector Sur de la Urbanización La Urbina, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. El mencionado apartamento esta (sic) integrado por las siguientes dependencias: Un estar-comedor, un balcón, un estudio, un dormitorio principal con su baño, un dormitorio de servicio, un baño auxiliar, una cocina-pantry, pasillo de circulación y tres closets. El apartamento tiene un área aproximada de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (92 Mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte del edificio, SUR: Con pasillo de circulación y apartamento número Tres Raya Tres (3-3); ESTE: Fachada este del edificio y OESTE: Fachada oeste del edificio, pasillo de circulación, escaleras generales y cuarto de basura. Al apartamento le pertenecen dos (2) puestos de estacionamiento distinguidos con los números SETENTA Y OCHO (78) y SETENTA Y NUEVE (79), ubicados en la Planta Baja del Edificio, y un (1) maletero distinguido con el número ONCE (11), ubicado en la Planta Semi-Sótano, le corresponde un porcentaje de condominio sobre los bienes comunes y obligaciones del edificio de DOS ENTEROS CON CINCUENTA Y UN CENTÉSIMAS POR CIENTO (2,51%)…”. En la cláusula segunda establecieron el precio de la venta, el cual fue determinado de la siguiente manera: “El precio pactado para la venta del antes referido inmueble, es la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 672.000,oo); cantidad ésta que EL COMPRADOR pagará de la siguiente manera: La cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.600,oo) al momento de la firma del presente documento y; la diferencia, es decir la cantidad CUATROCIENTOS SETENTA MMIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.470.400,oo) al contado al momento de la protocolización del Documento de Compra Venta definitivo en la Oficina de Registro respectiva, luego de la aprobación y liquidación de crédito bancario que será solicitado por EL COMPRADOR, con la presentación de este documento y demás requisitos exigidos.”. En la cláusula tercera los contratantes pactaron lo siguiente: “Para garantizar a LOS PROPIETARIOS el cumplimiento del presente Contrato de Opción de Compra, EL COMPRADOR ha entregado en calidad de arras, la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.201.600,oo) en dos partidas distintas en tiempo y montos, discriminadas de la siguiente manera: 1) La cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) recibida en fecha 23 de septiembre de 2008 y; 2) La cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 196.600,oo) que reciben en este acto LOS PROPIETARIOS de manos de EL COMPRADOR, mediante la emisión de dos cheques cada uno por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 98.300,oo) a favor de cada propietario. Esta cantidad no devengará ningún tipo de interés y la misma será descontada del precio total de venta acordado en la cláusula anterior.”. En la cláusula quinta del contrato celebrado se estipuló que: “Queda acordado, que si por desistimiento o causa imputable o no justificada de LOS PROPIETARIOS no se finiquita el Documento de Compra Venta definitivo, tendrán estos que devolver a EL COMPRADOR, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 141.000,oo), para dar cumplimiento a la cláusula penal como indemnización por los daños y perjuicios que pudieran haber sufrido EL COMPRADOR sin necesidad de probar dichos daños y perjuicios, ya que se hace exigible de mero derecho. En caso contrario, si EL COMPRADOR, por desistimiento o causa imputable o no justificada, no cumpliere con lo establecido en el presente contrato, entonces LOS PROPIETARIOS podrán hacer suya la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.600,oo), entregada en calidad de arras por los daños y perjuicios que pudiera haber sufrido, sin necesidad de probar dichos daños y perjuicios; por hacerse exigible de mero derecho.”. En la cláusula sexta se establecieron las obligaciones a cumplir por los propietarios (demandados), de la siguiente forma: “LOS PROPIETARIOS se obligan a entregar el bien inmueble objeto del presente contrato de Opción a Compra, libre de censo o servidumbre a favor de terceros y además libre de todo gravamen, impuestos nacionales y municipales, también se compromete a presentar las solvencias y demás recaudos necesarios que pueda exigir la entidad bancaria correspondiente y Oficina Subalterna de Registro respectiva para la protocolización del documento definitivo de Compra Venta.”. De la misma manera, en la cláusula séptima se estableció la obligación para el comprador (actor) en los siguientes términos: “Serán por cuenta de EL COMPRADOR todos los gastos relacionados con la elaboración y autenticación de este documento y sus relacionados y los relativos a la elaboración y protocolización del documento de venta definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro.”. En la cláusula octava se estipuló la oportunidad en que se haría la transmisión legal de la propiedad del inmueble de marras, así: “La transmisión legal de la propiedad del inmueble antes identificado se efectuará al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo, y previo al pago del monto estipulado en la forma convenida en las cláusulas segunda y tercera del presente contrato.”. En la cláusula novena se convino el plazo de duración del contrato celebrado, así: “La duración del presente contrato de opción de compra conforme a los acuerdo de partes es de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir del vencimiento del término anterior.”. Y en la cláusula décima se estipuló el domicilio para los efectos del contrato: “Para los efectos de este contrato, las partes eligen como domicilio especial a la ciudad de Caracas, a cuya jurisdicción de sus tribunales declaran someterse.”. (Las negritas son del texto transcrito).

B. Pruebas presentadas en el lapso probatorio.
Se aprecia de las actas que la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 24/11/2011, que fueron agregadas al expediente en fecha 01/12/2011 (f.130), las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa por auto de fecha 08/12/2011 (f.135). Dichas pruebas se promovieron de la siguiente manera:
• La parte actora promueve y hace valer en todas sus partes, con el objeto de probar la venta que le hacen los demandados, el documento que acompañó al libelo como documento fundamental, que fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda el 16 de diciembre de 2008, bajo el Nº26, Tomo 118. Se aprecia de las actas, que el precitado documento fue consignado junto al escrito libelar, y riela a los folios 13 al 17 de la presente pieza, al cual ya se le otorgó valor probatorio en su oportunidad, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil teniéndose como cierta su existencia y contenido.

2. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
A. Pruebas presentadas con la contestación de la demanda.
• La parte demandada al momento de contestar la demanda, promovió copia fotostática simple de documento de venta que fue registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día 26 de abril de 1999, quedando registrado bajo el No.44 del Tomo 7 del Protocolo Primero, en el cual ALFREDO YANNUCCI FUSCIARDI, en su condición de Administrador Gerente de la empresa IANNUCCI & CIA, C.A., dio en venta pura y simple a los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 3-4, situado en el Edificio “Residencias Luís Alfredo”, ángulo noreste del edificio, piso 3, ubicado en la manzana C-10 de la zona 4, parcela C-10-13, sector sur de la Urbanización La Urbina, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Así como, copia fotostática simple del documento de extinción de hipoteca de primer grado que fue constituida sobre el inmueble vendido –objeto de marras-, que fue registrado el 14 de julio de 1999, bajo el No.16, del Tomo 5 del Protocolo Primero, presentado por los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR. Los presentes instrumentos al ser copias fotostáticas simples de documentos públicos que fueron expedidos por un Registrador con las solemnidades previstas en el artículo 1.357 del Código Civil, y al no haber sido impugnados por el adversario en la oportunidad correspondiente, se tienen como fidedignas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tienen valor probatorio. De estos documentos se desprenden que los ciudadanos Carolina Lindarte Villamizar y Pedro Antonio Lindarte Villamizar (demandados en la presente causa) son los propietarios del inmueble objeto de marras, y que el mismo está libre de gravamen.

B. Pruebas presentadas por la demandada en el lapso probatorio.
Se aprecia de las actas que la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 30/11/2011, que fueron agregadas al expediente en fecha 01/12/2011 (f.130), las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa por auto de fecha 08/12/2011 (f.135). Dichas pruebas se promovieron de la siguiente manera:
• Reproduce el documento de propiedad de fecha 26/04/1999, registrado por ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el No.44 del Tomo 7 del Protocolo Primero, que consignó junto a su escrito de contestación, con el objeto de demostrar que los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR son los propietarios del inmueble objeto del presente juicio. En relación a este documento, tal como se señaló ut supra, se le otorgó valor probatorio por no haber sido impugnado por la contraparte, por lo que se tiene como fidedigno su contenido, quedando acreditada la propiedad de los demandados respecto al inmueble objeto de la presente controversia.
• Reproduce el contrato celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda el 16 de diciembre de 2008, bajo el Nº26, Tomo 118, que fue consignado por la parte actora junto al escrito libelar; en especial lo establecido en las cláusulas quinta y séptima del mismo, en el que se establece –a decir de la demandada- la cláusula penal y el deber del comprador de la elaboración y protocolización del documento de venta definitivo, ante la Oficina Subalterna de Registro. Respecto a este instrumento, ya se emitió pronunciamiento en la valoración de las pruebas presentadas por la parte actora junto a su escrito libelar, por lo que se dan por reproducidas en esta oportunidad dichas consideraciones.
• La parte demandada promueve textualmente lo siguiente: “Reproduzco el alegato formulado en la contestación de la Reconvención (sic), por los Abogados (sic) del demandado (sic) - reconvenido, en la cual admiten textualmente lo siguiente: “…al momento de la protocolización del Documento (sic) de Compra (sic) Venta (sic) definitivo en la Oficina de Registro respectiva, luego de la aprobación o liquidación del crédito bancario que solicitado (sic) por EL COMPRADOR, con la presentación de este documento y demás requisitos exigidos”, ósea (sic) que aun no se había celebrado el documento definitivo y el mismo se realizaría una vez el banco le aprobara o liquidara el préstamo bancario al Comprador, por lo cual obviamente el comprador debía llevar el documento elaborado por la Institución Bancaria al Registro Público, lo cual no lo efectuó…”.
Ahora bien, sobre las confesiones espontáneas es menester señalar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil (decisión Nº 794 del 03/08/2004), a saber:
“Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
(…)
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con ‘animus confitendi’.”.

Conforme al criterio expresado, los alegatos expuestos por la parte actora reconvenida –en este caso- en el escrito de contestación a la reconvención, no constituyen confesiones espontáneas pues, son argumentos que delimitan el thema decidendum efectuados por las partes sin animus confitendi; por consiguiente esta alzada no les confiere valor probatorio.
• Promovió prueba de informe, y en tal sentido solicitó oficiar a la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, para que dicha Oficina remitiera al Tribunal de la causa una copia certificada del documento de fecha 26 de abril de 1999, registrado bajo el No.44 del Tomo 7 del Protocolo Primero, que cursa ante esa oficina, así como la tradición legal por los últimos 20 años, y copia del libro de presentación de documentos de los meses de marzo y abril del año 2.009, todo ello con la finalidad de verificar que no existe otra presentación de venta sobre ese inmueble, y comprobar que los ciudadanos JESÚS MARÍA OMAÑA o FLEURY MARINA DÁVILA DE OMAÑA (demandante-reconvenido) u otra persona autorizada por ellos, faltó en su deber de presentar el documento de venta definitiva. Al respecto, se observa que el tribunal de la causa libró oficio Nro.0047-2012 en fecha 01 de febrero de 2012 (f.139) a la mencionada Oficina de Registro Público; y se advierte que las resultas fueron recibidas por el Tribunal de la causa en fecha 20 de abril de 2012 (f.165), mediante comunicación y anexos que rielan a los folios 166 al 175, procedente del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, signada con el No.065-B-12 de fecha 01 de marzo de 2012; en consecuencia, este Juzgado Superior le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así, se observa que la Oficina de Registro Público informó lo siguiente:
“(…Omissis…) A tal efecto, de conformidad con los particulares contenidos en el segundo capítulo del escrito de promoción de pruebas se expide la Tradición Legal por el lapso de los últimos Veinte (20) años, sobre el inmueble indicado en el documento registrado bajo el Nº44, Tomo 7 del Protocolo Primero de fecha 24 de Abril de 1999:
TRADICIÓN LEGAL:
Por documento registrado bajo el Nº44, Tomo 7 del Protocolo Primero de fecha 24 de Abril de 1999, la Sociedad Mercantil “IANNUCCI & CIA, C.A.” dio en venta a CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y a PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-1.936.814 y 13.580.222, respectivamente, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº3-4, situado en el ángulo noreste, piso 3, del Edificio “RESIDENCIAS LUIS ALFREDO”, situado en la Manzana C-10 de la Zona 4, Parcela C-10-13, Sector Sur de la Urbanización la Urbina, con una superficie de 92 M2., y los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del Edificio; SUR: con pasillo de circulación y apartamento Nº3-3; ESTE: fachada este del edificio y OESTE: fachada oeste del edificio, pasillo de circulación, escaleras generales y cuarto de basura. Le corresponden los puestos de estacionamientos distinguidos con los Nos.78 y 79 y el Maletero Nº11.
Igualmente, remito a usted las correspondientes COPIAS CERTIFICADAS indicadas en el Capítulo II ya mencionado, y las cuales describo a continuación:
- Nº44, Tomo 7 del Protocolo Primero de fecha 24 de Abril de 1999.
- Libro de Presentación de los meses de Marzo y Abril del año 2009.
Sin otro particular a que hacer referencia, queda de usted…”. (Fin de la cita. Las negritas y el subrayado son del texto transcrito).

Igualmente, se observa que anexada a la comunicación anterior, la referida oficina de Registro Público remitió copia certificada por el Registrador del documento definitivo de venta protocolizado el 24 de abril de 1999, anotado bajo el Nº44 del Tomo 7 del Protocolo Primero.
En consecuencia, se tiene como demostrado que los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR, son los legítimos propietarios del inmueble objeto de la presente controversia, desde el 24 de abril de 1999; que anteriormente el inmueble le perteneció a la sociedad mercantil IANNUCCI & CIA, C.A.; se aprecia en las copias del Libro de Presentación de los meses de marzo y abril del año 2009, unas notas que expresan que el 14/07/1999 se canceló hipoteca de primer grado constituida sobre el apartamento de marras; y otra nota de fecha 20/01/2009 donde insertan el oficio No.0047-2012 procedente del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. No consta ninguna otra nota. Así se establece.
• La parte demandada promovió prueba de informes, y en tal sentido solicitó oficiar a la sede principal del Banco Exterior, a los fines que remita: “copia certificada del depósito No.193154542, por un monto de sesenta y ocho mil bolívares sin céntimos (Bs.68.000,00) realizado en fecha 26/11/2008, de la cuenta corriente No.0115-0065-02-1000356980, del ciudadano Pedro Lindarte, titular de la cédula de identidad No. V-13.580.222, dicho monto –aduce la demandada- corresponde a un cheque de gerencia del Banco Federal, que le fuera entregado a la demandada por el ciudadano Jesús María Omaña, y siendo que sesenta y ocho mil bolívares sin céntimos (Bs.68.000,00) le fue entregado a Carolina Lindarte Villamizar con un cheque de gerencia del mismo Banco Federal, cuenta corriente No.01330026711600008622, Banco intervenido en los actuales momentos.”. Al respecto, se observa que el tribunal de la causa libró oficio Nro.0048-2012 en fecha 01 de febrero de 2012 (f.140) a la oficina principal del Banco Exterior; y se advierte que las resultas fueron recibidas por el Tribunal de la causa en fecha 02 de abril de 2012 (f.157), mediante comunicación y anexo que rielan a los folios 158 al 159, procedente del Banco Exterior y suscrita por el ciudadano Eliezer Ruiz en su condición de Gerente de División de Procesos Contables, y por el ciudadano Rafael Carrillo, en su carácter de Gerente de Comunicados Oficiales; dicha comunicación está signada con el No.BE-GCO-0787-2012 de fecha 12 de marzo de 2012; en consecuencia, este Juzgado Superior le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así, se observa de la comunicación señalada que el Banco Exterior notificó lo siguiente:

“…Efectivamente, el 26 de noviembre de 2008 se realizó un abono a través de la planilla de DEPÓSITO/PAGO Nº193154542, por la cantidad de Bolívares Sesenta y Ocho Mil con Cero Céntimos (Bs.68.000,00), según se observa en los datos del anverso de la planilla, dicho depósito fue realizado a través del cheque Nº82931989 del Banco Federal contra la cuenta Nº 0133-037-22-1000018915, observándose en el campo de Firma del Depositante una Firma Ilegible con el numero (sic) de cédula de identidad 13.580.222…”. (Fin de la cita. Negritas del transcrito).
Asimismo, se aprecia que anexo a la comunicación enviada por el Banco Exterior, se remitió copia fotostática certificada por dicha institución bancaria de la planilla de depósito/pago Nro.193154542.
En consecuencia, este Tribunal tiene como cierto que en fecha 26 de noviembre de 2008, el ciudadano Pedro Lindarte Villamizar, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.580.222, efectuó un depósito bancario en el Banco Exterior en el número de cuenta 01150065021000356980, perteneciente a su persona, depositando un cheque de gerencia número 82931989 del Banco Federal contra la cuenta Nº01330037221000018915, por la cantidad de Bs.68.000,00, pero no se evidencia que el mencionado cheque de gerencia girado contra la cuenta señalada del Banco Federal pertenecen al ciudadano José María Omaña. Así se establece.
• Promovió prueba de informes, y al efecto la parte demandada solicitó que se oficie a SUDEBAN y a FOGADE, entes encargados de llevar a cabo la intervención de la entidad financiera Banco Federal, con el objeto que se le pida copia certificada del estado de cuenta de los meses de noviembre y diciembre correspondiente a la ciudadana Carolina Lindarte Villamizar, titular de la cédula de identidad Nº V-11.936.814, del Banco Federal, cuenta corriente Nº 01330026711600008622. Al respecto, se observa que el tribunal de la causa libró oficios Nro.0049-2012 a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), y Nro.0050-2012 al Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios (antes Fondo de Garantía de Depósito y Protección Bancaria FOGADE) en fecha 01 de febrero de 2012 (f.141 y 142). Se advierte que en fecha 28/03/2012 (f.153) el tribunal de la causa recibió comunicación No.SIB-DSB-CJ-PA-07344 de fecha 21/03/2012 procedente de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, suscrita por la ciudadana María C. García Contreras, en su condición de Consultor Jurídico Adjunto de Procedimiento Administrativos por Delegación del Superintendente (f.154), mediante el cual le informó al Tribunal de la causa, que ese ente había solicitado la información requerida al Banco Exterior, C.A., Banco Universal y al Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios par que remitan al tribunal la información peticionada, y remitió copias de los oficios Nros. SIB-DSB-CJ-PA-07345 dirigido al Banco Exterior (f.155) y SIB-DSB-CJ-PA-07346 al Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios (f.156). En tal sentido, se observa que en fecha 03/05/2012 (f.176) el Tribunal de la causa dio por recibido el oficio Nº BE-GCO-0991-2012 de fecha 30/03/2012 procedente del Banco Exterior, C.A. Banco Universal con un anexo (f.178 al 179), suscrito por el ciudadano William Moreno en su condición de Gerente de Informes Oficiales, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así, se observa de la comunicación señalada que el Banco Exterior notificó lo siguiente:
“…Efectivamente, el 26 de noviembre de 2008 se realizó un abono a través de la planilla de DEPÓSITO/PAGO Nº193154542, por la cantidad de Bolívares Sesenta y Ocho Mil con Cero Céntimos (Bs.68.000,00), en la Cuenta Corriente Nº0115-0065-02-1000356980 del Ciudadano Pedro Lindarte, titular de la cédula de identidad Nº V-13.580.222, según se observa en los datos del anverso de la planilla, dicho depósito fue realizado a través del cheque Nº82931989 girado contra la cuenta del Banco Federal Nº01330037221000018915, observándose en el campo de Firma del Depositante y Documento de Identidad, una Firma Ilegible con el numero (sic) de cédula de identidad V-13.580.222…”. (Fin de la cita. Negritas del transcrito).

También se aprecia, que anexo a la referida comunicación se remitió copia fotostática certificada por esa institución bancaria del depósito/pago No.193154542.
En consecuencia, este Tribunal adminiculando esta comunicación con la valorada en el punto que antecede, tiene como cierto que en fecha 26 de noviembre de 2008, el ciudadano Pedro Lindarte Villamizar, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.580.222, efectuó un depósito bancario en el Banco Exterior en el número de cuenta 01150065021000356980, perteneciente a su persona, depositando un cheque de gerencia número 82931989 del Banco Federal contra la cuenta Nº01330037221000018915, por la cantidad de Bs.68.000,00, pero no se evidencia que esa cuenta bancaria del Banco Federal ni el mencionado cheque depositado pertenecen al ciudadano José María Omaña. Así se establece.
Asimismo, consta que en fecha 22 de mayo de 2012 (f.181), el tribunal de la causa dio por recibida comunicación NºBF-JCL-2012-05/05276 de fecha 17/05/2012 procedente del Banco Federal (en proceso de liquidación) con anexos, que rielan a los folios 182 al 185, suscrita por los ciudadanos LUIS E. ZÁRATE AZUAJE, LUIS M. SALINAS BARRIOS e IRAIMA OLAIZOLA BLANCO, en sus caracteres de integrantes de la Junta Coordinadora del Proceso de Liquidación, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así, se observa de la comunicación señalada que el Banco Federal notificó lo siguiente:
“…En tal sentido, informamos que la ciudadana Carolina Lindarte Villamizar, titular de la cédula de identidad Nº V-11.936.814, poseía cuenta corriente, distinguida con la numeración 0133-0026-71-1600008622, abierta el 28/11/2008, la cual poseía saldo de Tres Bolívares Fuertes con Quince Céntimos (BsF.3,15), al 14/06/2010 debido al proceso de Intervención del Banco Federal, con cese de operaciones.
En atención a su solicitud, anexamos estado de cuenta de la cuenta Nº0133-0026-71-1600008622, desde el mes de noviembre 2008 al mes de diciembre 2008, debidamente certificado…”. (Fin de la cita. Negritas del transcrito).

También se aprecia, que anexo a la referida comunicación se remitió copia fotostática certificada por esa institución bancaria del balance del número de cuenta 0133-0026-71-1600008622 perteneciente a Carolina Lindarte Villamizar al 30/11/2008, en el cual se observa que el día 28 hubo un depósito con referencia No.569220489 por la cantidad de Bs.68.000,00.
En consecuencia, se da por demostrado que en la cuenta No. 0133-0026-71-1600008622 del Banco Federal perteneciente a la ciudadana Carolina Lindarte Villamizar (parte codemandada en la presente causa), en fecha 28/11/2008 se depositó la cantidad de Bs.68.000,00, pero no se evidencia que dicha cantidad pudo provenir de la parte actora. Así se establece.

II
MOTIVACIÓN

Versa el presente juicio de una demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos Jesús María Omaña y Fleury Marina Dávila de Omaña contra los ciudadanos Carolina Lindarte Villamizar y Pedro Antonio Lindarte Villamizar; así como de una reconvención interpuesta por Carolina Lindarte Villamizar y Pedro Antonio Lindarte Villamizar contra Jesús María Omaña y Fleury Marina Dávila de Omaña, por resolución de contrato.
Se aprecia de las actas que ambas partes admiten la celebración de un contrato en fecha 16 de diciembre de 2008, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, que se encuentra anotado bajo el Nº26, Tomo 118, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; sin embargo, discuten la naturaleza del contrato celebrado, por cuanto la parte actora alega que es un contrato de venta, al darse los requisitos esenciales para ese tipo de negociación, a saber: el consentimiento legítimamente manifestado, objeto y precio; y por su parte, la demandada alega que es un contrato de opción a compra, por cuanto las partes se comprometieron a celebrar dentro de cierto tiempo un contrato de compraventa, y en el contrato celebrado no hubo pago del precio ni entrega o transferencia del apartamento. En consecuencia, es necesario analizar primeramente la naturaleza del contrato celebrado entre las partes.

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO
El artículo 1.474 del Código Civil establece que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Al respecto, es preciso señalar que de conformidad con el criterio establecido por la Sala de Casación Civil en sentencia No. RC.00011 del 22 de marzo de 2.013, en el expediente No.12-274, caso DIEGO ARGÜELLO LASTRES contra MARÍA ISABEL GÓMEZ DEL RIO, según el cual para determinar la naturaleza del contrato en estudio, se debe tomar en cuenta el criterio que imperaba en la doctrina de la precitada Sala de Casación Civil para el momento de interposición de la demanda. Y a tal efecto se observa que la demanda de cumplimiento de contrato fue interpuesta en fecha 24 de septiembre de 2009, y para ese momento, el criterio imperante de la Sala de Casación Civil respecto a la naturaleza del contrato en discusión, era el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°358 de fecha 09 de julio de 2.009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., en el que se estableció lo siguiente:
“…De la transcripción parcial del contrato se observa claramente, que a diferencia de lo resuelto por el juez de alzada, estamos en presencia de un contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, en el cual ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, tal y como se evidencia de la cláusula segunda en la cual se expresa que: “...LA PROPIETARIA” se compromete a construir, constituir el inmueble en propiedad horizontal y vender a “LOS ADQUIRENTES”, y éstos (sic) últimos se comprometen a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas en este contrato..”
Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.
En consecuencia, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato como un “contrato unilateral de promesa de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato de promesa bilateral de compraventa”, ya que, repetimos, se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones.
Por las anteriores consideraciones, esta Sala de Casación Civil declara con lugar la presente denuncia de falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la interpretación del contrato. Así se establece…”. (Fin de la cita. Negritas y subrayados del texto transcrito).

De la jurisprudencia parcialmente transcrita, se colige que para el momento de interposición de la demanda de cumplimiento de contrato en fecha 24 de septiembre de 2.009, el criterio imperante establecía que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, porque sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo; y así fue ratificado posteriormente en sentencias Nº460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N° 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Siendo ello así, se aprecia del contrato celebrado entre los ciudadanos Carolina Lindarte Villamizar y Pedro Antonio Lindarte Villamizar (los demandados), denominados los propietarios, por una parte, y por la otra, Jesús María Omaña (actor) denominado para los efectos del contrato el comprador, que en la cláusula primera consta la manifestación perfecta y clara de prestar en el futuro el consentimiento de la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo, cuando establece que “LOS PROPIETARIOS dan en Opción a Compra, con las condiciones y por el tiempo indicado en este contrato a EL COMPRADOR, un inmueble destinado a vivienda constituido por un (01) apartamento…”, con la debida determinación del objeto que va a ser transferido, especificándose en dicha cláusula todas las características y descripciones que distinguen al inmueble objeto del contrato, a saber: “…un inmueble destinado a vivienda constituido por un (01) apartamento distinguido con el número TRES RAYA CUATRO (3-4), situado en el ángulo NORESTE del edificio, Piso Tres (3) del Edificio "Residencias Luis Alfredo" situado en la manzana C-10 de la zona Cuatro (4), parcela C-1Q-13, Sector Sur de la Urbanización La Urbina, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda…”; cumpliendo el contrato con el requisito del consentimiento legítimamente manifestado, y la determinación del objeto.
Consta la estipulación del precio de la venta, que está establecido en la cláusula segunda del contrato, según la cual se dispuso que: “El precio pactado para la venta del antes referido inmueble, es la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 672.000,oo)…”; cumpliendo el contrato con el requisito del establecimiento del precio.
Se aprecia que es un precontrato ya que prepara la celebración de otro contrato; esto se deduce de la misma cláusula segunda cuando se establece que “El precio pactado para la venta del antes referido inmueble, es la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 672.000,oo)cantidad ésta que EL COMPRADOR pagará de la siguiente manera: La cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.600,oo) al momento de la firma del presente documento y; la diferencia, es decir la cantidad CUATROCIENTOS SETENTA MMIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.470.400,oo) al contado al momento de la protocolización del Documento de Compra Venta definitivo en la Oficina de Registro respectiva, luego de la aprobación y liquidación de crédito bancario que será solicitado por EL COMPRADOR, con la presentación de este documento y demás requisitos exigidos.”.
Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo; y así se colige de la cláusula tercera del contrato, según la cual: “Para garantizar a LOS PROPIETARIOS el cumplimiento del presente Contrato de Opción de Compra, EL COMPRADOR ha entregado en calidad de arras, la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.201.600,oo) en dos partidas distintas en tiempo y montos, discriminadas de la siguiente manera: 1) La cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) recibida en fecha 23 de septiembre de 2008 y; 2) La cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 196.600,oo) que reciben en este acto LOS PROPIETARIOS de manos de EL COMPRADOR, mediante la emisión de dos cheques cada uno por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 98.300,oo) a favor de cada propietario. Esta cantidad no devengará ningún tipo de interés y la misma será descontada del precio total de venta acordado en la cláusula anterior.”.
Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro; pues una vez cumplidas con las obligaciones estipuladas en éste contrato, se celebraría el contrato definitivo que sería protocolizado por ante la Oficina de Registro Público respectiva, y así se estableció en la cláusula sexta del contrato, cuando dispone: “LOS PROPIETARIOS se obligan a entregar el bien inmueble objeto del presente contrato de Opción a Compra, libre de censo o servidumbre a favor de terceros y además libre de todo gravamen, impuestos nacionales y municipales, también se compromete a presentar las solvencias y demás recaudos necesarios que pueda exigir la entidad bancaria correspondiente y Oficina Subalterna de Registro respectiva para la protocolización del documento definitivo de Compra Venta.”.
Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
Es bilateral, por cuanto se obligan ambas partes a celebrar el contrato de venta prometido.
En consecuencia, concluye este Tribunal que el contrato que se analiza, consignado como instrumento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. Así se declara.

Establecido que el contrato objeto de la presente controversia es un contrato de opción de compra venta, se pasa a analizar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada, y a tal efecto se aprecia:

DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Siendo el contrato suscrito, un contrato bilateral, por cuanto ambas partes asumieron obligaciones recíprocamente; es menester señalar lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil:

“En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: (1) es necesario que se trate de un contrato bilateral; (2) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Ahora bien, el contrato de opción de compra venta constituye uno de los contratos conocidos doctrinariamente como contratos preparatorios, así lo ilustra el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. (…) La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato”.
En este sentido, en el contrato de opción de compra venta una de las partes (promitente) efectúa una oferta, la cual será irrevocable, y se establece un lapso para que la otra parte (optante) manifieste su voluntad de aceptar la oferta o no, transcurrido el cual si las partes no suscribieron el contrato definitivo de venta (sea cual fuere la causa) el promitente se considera libre de disponer del bien.
Así pues, se aprecia de las actas que las partes –como antes se indicó- suscribieron un contrato de opción de compra venta en fecha 16 de diciembre de 2008, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, que se encuentra anotado bajo el Nº26, Tomo 118, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho contrato de opción tenía por objeto un inmueble destinado a vivienda constituido por un (01) apartamento distinguido con el número TRES RAYA CUATRO (3-4), situado en el ángulo NORESTE del edificio, Piso Tres (3) del Edificio "Residencias Luis Alfredo" situado en la manzana C-10 de la zona Cuatro (4), parcela C-1Q-13, Sector Sur de la Urbanización La Urbina, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, propiedad de la parte demandada; comprometiéndose los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR (demandados) a vender, y el ciudadano JESÚS MARÍA OMAÑA a adquirir el inmueble señalado, por la suma de seiscientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 672.000,00), precio convenido para la futura venta del inmueble.
Continuando con las especificaciones del contrato cuyo cumplimiento se demanda, se advierte que las partes acordaron en la cláusula novena que la opción tendría una duración de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación, más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir del vencimiento del término anterior. Asimismo, las partes determinaron a quién correspondería pagar los gastos que se generaran por concepto de la futura operación de venta y, respecto a la redacción del documento definitivo de venta, acordaron que “Serán por cuenta de EL COMPRADOR todos los gastos relacionados con la elaboración y autenticación de este documento y sus relacionados y los relativos a la elaboración y protocolización del documento de venta definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro”.
Las anteriores estipulaciones resultan relevantes a los fines de determinar cuáles eran y en qué consistían las obligaciones de las partes, para luego verificar si las mismas fueron cumplidas; ello, toda vez que –como ya se mencionó- los accionantes atribuyen a la demandada el no haber cumplido su obligación de vender, toda vez que se negó a otorgar el documento definitivo de venta para su registro; y por otra parte, la demandada acusa a los actores de haber incumplido, por cuanto no pagaron el precio pactado en el término estipulado en el contrato.
En primer lugar, es necesario hacer mención a lo dispuesto en las cláusulas sexta, séptima y octava del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se solicita, a saber:
“SEXTA: LOS PROPIETARIOS se obligan a entregar el bien inmueble objeto del presente contrato de Opción a Compra, libre de censo o servidumbre a favor de terceros y además libre de todo gravamen, impuestos nacionales y municipales, también se compromete a presentar las solvencias y demás recaudos necesarios que pueda exigir la entidad bancaria correspondiente y Oficina Subalterna de Registro respectiva para la protocolización del documento definitivo de Compra Venta.”.

“SÉPTIMA: Serán por cuenta de EL COMPRADOR todos los gastos relacionados con la elaboración y autenticación de este documento y sus relacionados y los relativos a la elaboración y protocolización del documento de venta definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro.”.

“OCTAVA: La transmisión legal de la propiedad del inmueble antes identificado se efectuará al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo, y previo al pago del monto estipulado en la forma convenida en las cláusulas segunda y tercera del presente contrato.”.

De lo anterior se colige, que todos los gastos que se originaran en virtud de la realización de la futura venta, serían por cuenta de los promitentes compradores, es decir, debían ser pagados por el ciudadano Jesús María Omaña; sin embargo, nada se estipuló respecto a quién correspondía la redacción del documento definitivo de venta así como su presentación en la Oficina de Registro.
Así las cosas, advierte esta juzgadora que los accionantes alegaron: “Siendo el contrato celebrado entre las partes una venta, surge para los vendedores la obligación de hacer la tradición, la cual se verifica conforme al artículo 1488 con el otorgamiento del documento definitivo. Como quiera que los vendedores se han negado a otorgar ese instrumento y tratándose de un contrato bilateral, nace para nuestro mandante la elección a que se contrae el artículo 1167 del Código Civil, escogiendo en este caso la de reclamar el cumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo.”
Además indicaron los actores, que el precio pactado para la venta, a saber, la cantidad de Bs.672.000,00, sería pagado de la siguiente forma: la cantidad de Bs.201.600,00 en el momento de la firma del contrato de opción, y el saldo, esto es la cantidad de Bs.470.400,00 al momento de la protocolización del documento definitivo que se debía otorgar ante la Oficina de Registro correspondiente, luego de la aprobación y liquidación del crédito bancario solicitado por los demandantes.
No obstante, la representación judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda, indicó que “en el contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, celebrado entre mis mandantes y el demandante, no hubo pago del precio, ni entrega o transferencia del apartamento. Solo el opcionante comprador dio REALMENTE en arras la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.140.000,00), siendo inclusive que no era la cantidad pactada en el contrato, y la misma tenía una penalidad, contenida en la cláusula penal, estipula (SIC) entre las partes. Las cuales definimos como: Arras penales, suponen la fijación en el contrato de la indemnización que una de las partes debe pagar para el caso de resolución del contrato por su culpa, por su incumplimiento, ya que el opcionante comprador no cumplió con su deber de pagar el precio en el término establecido en el contrato de opción de compra venta, y liberó a mis mandantes de cumplir con la futura venta, en consecuencia, nace la obligación de la aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato...”.
De esta forma, la demandada no alegó nada respecto a que ella era la obligada a presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente para su protocolización; sin embargo alegó que los demandantes no cumplieron con su deber de pagar el precio en el término establecido en el contrato de opción de compra venta.
Ahora bien, como antes se indicó, en el contrato de opción las partes, si bien señalaron quien cargaría con los gastos, no establecieron nada respecto a quién debía redactar y presentar el documento ante la oficina de registro respectivo, por lo que corresponde entonces determinar, lo que en relación a este punto señala el Código Civil, y a tal efecto se aprecia lo dispuesto en los artículos 1.491 y 1.488 del Código Civil, referido a las obligaciones del comprador y del vendedor, a saber:
El artículo 1.491 del Código Civil establece:
“Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”

Conforme la citada disposición, se observa que en el caso bajo análisis correspondía a la parte actora en su condición de compradores, lo atinente a los gastos de escritura.
Por su parte, el artículo 1.488 ejusdem dispone: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.
Al respecto, Aguilar Gorrondona (2003), considera que “en todo caso el vendedor cumple con otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado”; aunado a lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº 612 de fecha 30 de septiembre de 2003, señaló “que en virtud del artículo 1.488 del Código Civil, la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida supone la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor en la respectiva oficina de Registro, a los efectos de su otorgamiento...”.
De esta forma, en principio, se colige que el vendedor –en el caso de bienes inmuebles- tiene la obligación de efectuar la tradición del bien mediante el otorgamiento del instrumento respectivo, siendo una de las manifestaciones de esta obligación de hacer, la presentación del documento de compra venta ante la oficina de registro por parte del vendedor. Conforme lo antes señalado, correspondía a la parte demandada oferente presentar el documento de compra venta ante la oficina de registro correspondiente para su respectiva protocolización, y en esa oportunidad la parte actora debía hacerle entrega de la suma restante del precio pactado, a saber, la cantidad de Bs.470.400,00; toda vez, que del contrato suscrito se desprende -en la cláusula segunda- que los promitentes compradores pagaron la cantidad de doscientos un mil seiscientos bolívares (Bs.201.000,00) el día 16 de diciembre de 2008, al momento de firmar el documento de opción a compra por ante la Notaría; y en la misma cláusula se estableció que: “…la diferencia, es decir la cantidad CUATROCIENTOS SETENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.470.400,oo) al contado al momento de la protocolización del Documento de Compra Venta definitivo en la Oficina de Registro respectiva, luego de la aprobación y liquidación de crédito bancario que será solicitado por EL COMPRADOR, con la presentación de este documento y demás requisitos exigidos.”.
Pero también correspondía al comprador los gastos y elaboración del documento de venta conforme el artículo 1.491 del Código Civil.
En consecuencia, si bien correspondía a la demandada presentar el documento ante la oficina de registro, el cumplimiento de esa obligación estaba condicionado a la ejecución de un acto anterior por parte de los demandantes oferidos, y era lo relacionado con la elaboración del documento, y además debían los compradores gestionar la aprobación y liquidación del crédito hipotecario que solicitarían los actores para pagar el saldo restante del precio.
En efecto, del contrato de opción de compra venta (cláusula segunda) se evidencia que el opcionante comprador (parte actora) pagaría el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo que se debía otorgar ante la Oficina de Registro correspondiente “luego de la aprobación y liquidación del crédito bancario solicitado…”.
Pues bien, analizadas las pruebas cursantes en los autos, no se desprende de ninguna de ellas que los accionantes hayan elaborado el documento definitivo de venta, ni gestionado crédito hipotecario por institución bancaria alguna, para cumplir con el pago del saldo restante del precio pactado para la compra del inmueble prometido. De esta forma, si bien la parte demandada debía presentar el documento definitivo de venta para su protocolización en la oficina de registro –lo cual no consta en autos que haya ocurrido-, ello dependía de que la actora oferida gestionara el crédito hipotecario a los fines de poder cumplir con su obligación de pagar el saldo restante del precio pactado, al momento de protocolizar el documento definitivo de la venta, lo que tampoco fue probado en este juicio. Por consiguiente, la falta de presentación del documento de compra venta en el registro se debió a una omisión de los demandantes oferidos al no haber gestionado el crédito hipotecario respectivo, y en consecuencia, ante estas circunstancias, la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la parte actora oferida no puede prosperar. Así se declara.
En virtud de ello, se concluye que los compradores oferidos no cumplieron con las obligaciones legales establecidas en el contrato a los fines de la materialización de la venta, dentro del lapso señalado en el contrato de opción, por lo que al no hacerlo, la actora incumplió el contrato infringiendo así lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil; en razón de lo cual, al resultar evidenciado que fue la actora oferida quien incumplió el contrato, la acción de complimiento que incoara no puede prosperar, dado que no puede el comprador pretender el cumplimiento de una obligación cuando él incumplió la recíproca. Así se declara.

DE LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN

En el presente caso, también ha planteado la parte demandada pretensión por resolución de contrato de opción a compra venta del inmueble de marras, alegando que el comprador no ha cumplido con su obligación dentro del término pactado en el contrato de opción, y en consecuencia solicitó que se ejecute la cláusula penal.
Ahora bien, la acción resolutoria está regulada por el artículo 1.167 del Código Civil, al disponer:
“En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

La doctrina señala diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: que se trate de un contrato bilateral; que el incumplimiento sea culposo, y ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución; sosteniéndose además, que para qué prospere la acción de resolución, la parte accionante debe haber cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Cabe precisar, además, que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, en razón de lo cual los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato, a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.
Así las cosas, de los términos de la reconvención propuesta por la parte demandada y la contestación por la actora a la reconvención, tenemos que ambas partes están de acuerdo en la celebración de un contrato en fecha 16 de diciembre de 2008, pero discrepan en su naturaleza, ya que los actores reconvenidos insisten en que la naturaleza del contrato es una venta, y los demandados reconvinientes aducen que es una opción a compra.
Respecto de este punto, de las actas bajo análisis ha resultado determinado que el contrato cuya resolución se demanda es un contrato de opción de compraventa, tal como se indicó ut supra, razonamientos que se dan aquí por reproducidos; y así se declara.
Por otra parte, tenemos que los demandados reconvinientes alegan que la parte actora reconvenida incumplió su obligación de presentar el documento definitivo de venta para su protocolización y no pagó el precio convenido, por lo que piden la resolución del contrato y que se declare procedente en derecho reservarse el dinero entregado en calidad de arras, como ejecución de la cláusula penal establecida en el contrato; mientras que, por su parte, la actora reconvenida alega que si bien como compradores les corresponde el pago de los gastos relativos a la elaboración y registro del documento definitivo, esos gastos jamás le fueron relacionados ni cobrados, ni se les hizo notificación alguna de la fecha en que debían presentarse al registro para protocolizar.
De las actas bajo análisis ha resultado probado:
i) Que en fecha 16 de diciembre de 2008, se suscribió un contrato de opción de compra venta entre Carolina Lindarte Villamizar y Pedro Antonio Lindarte Villamizar con Jesús María Omaña; ii) que conforme a las cláusulas del mismo la promitente vendedora se comprometió a dar en venta al promitente comprador un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda; iii) que el promitente comprador se comprometió a comprar el inmueble descrito en las condiciones establecidas en el presente documento; iv) que el precio de la venta ha sido estipulado en la cantidad de seiscientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 672.000,00), y que el precio será pagado por el promitente comprador a los promitentes vendedores en la siguiente forma: 1- La cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.600,oo) al momento de la firma del presente documento y; 2- la diferencia, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.470.400,oo) al contado al momento de la protocolización del Documento de Compra Venta definitivo en la Oficina de Registro respectiva, luego de la aprobación y liquidación de crédito bancario que será solicitado por EL COMPRADOR, con la presentación de este documento y demás requisitos exigidos; v) que se estableció en la cláusula novena del contrato, el plazo para la protocolización del documento definitivo de compra venta y el pago del saldo restante del precio, el cual era de noventa (90) días continuos, que se vencían el día 16/03/2009, más una prórroga de treinta (30) días continuos más, que vencieron el 15/04/2009, contados a partir de la fecha de autenticación del señalado documento de opción de compra venta, a saber, 16 de diciembre de 2008, resultando que la protocolización del documento definitivo de venta debía hacerse el día 16 de abril de 2009; vi) que los promitentes vendedores se obligaron a entregar el inmueble de acuerdo a lo establecido en la cláusula sexta del contrato, totalmente desocupado de bienes y personas, libre de censo o servidumbre a favor de terceros y además libre de todo gravamen, impuestos nacionales y municipales, así como a presentar las solvencias y demás recaudos necesarios que pudiera exigir la entidad bancaria correspondiente y Oficina Subalterna de Registro respectiva para la protocolización del documento definitivo de Compra Venta; vii) que de conformidad con lo pactado en el contrato –cláusula quinta- el contrato quedaría resuelto si: 1- por desistimiento o causa imputable o no justificada de LOS PROPIETARIOS no se finiquita el Documento de Compra Venta definitivo; 2- en caso contrario, si EL COMPRADOR, por desistimiento o causa imputable o no justificada, no cumpliere con lo establecido en el presente contrato, entonces LOS PROPIETARIOS podrán hacer suya la cantidad entregada en calidad de arras por los daños y perjuicios que pudiera haber sufrido, sin necesidad de probar dichos daños y perjuicios, por hacerse exigible de mero derecho.
Así las cosas, en el caso de marras, quedó demostrado que ciertamente el lapso pactado para el cumplimiento de la obligación –en este caso para el pago de lo debido al promitente vendedor- era el lapso de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, y que no habiéndose cumplido con ello, puede en este caso pedir la parte vendedora (demandada-reconviniente) la resolución del mismo, tal y como lo hizo.
Se aprecia –además- que la parte demandada reconvenida, no logró demostrar que sólo recibió por concepto de arras la cantidad de Bs.140.000,00; y por el contrario, se evidencia que el actor reconvenido, en efecto, pagó la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.600,00) al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, tal como quedó establecido en la cláusula segunda del contrato, y que según lo dispuesto en la cláusula tercera del precitado contrato, se estableció que: “Para garantizar a LOS PROPIETARIOS el cumplimiento del presente Contrato de Opción de Compra, EL COMPRADOR ha entregado en calidad de arras, la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.201.600,oo) en dos partidas distintas en tiempo y montos, discriminadas de la siguiente manera: 1) La cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) recibida en fecha 23 de septiembre de 2008 y; 2) La cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 196.600,oo) que reciben en este acto LOS PROPIETARIOS de manos de EL COMPRADOR, mediante la emisión de dos cheques cada uno por la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 98.300,oo) a favor de cada propietario. Esta cantidad no devengará ningún tipo de interés y la misma será descontada del precio total de venta acordado en la cláusula anterior.”.
No obstante, los demandados reconvinientes aducen que, el comprador (actor reconvenido) no presentó el documento de venta definitiva para su protocolización, ni cumplió con su deber de pagar el precio; y los actores reconvenidos alegan que ellos no incumplieron el contrato suscrito, pues si bien asumieron los gastos relativos a la elaboración y registro del documento definitivo, como lo dispone la cláusula séptima del contrato, esos gastos jamás le fueron relacionados ni cobrados, ni se les hizo notificación alguna de la fecha en que debían presentarse al registro para protocolizar, actuaciones –a su decir- que evidentemente están a cargo de los vendedores.
Respecto a este alegato, se observa que en el caso concreto –tal como se estableció ut supra al analizar la acción de cumplimiento- correspondía a la parte demandada presentar el documento de compra venta ante la oficina de registro correspondiente para su respectiva protocolización, toda vez que los contratantes no estipularon nada al respecto, y sería entonces en esa oportunidad que la parte actora reconvenida debía hacerle entrega a los demandados reconvinientes de la suma restante del precio pactado, a saber, la cantidad de Bs.470.400,00.
Por otra parte, si bien correspondía a la demandada presentar el documento ante la oficina de registro, el cumplimiento de esa obligación estaba condicionado a la ejecución de un acto anterior por parte de los demandantes, el cual consistía en gestionar la aprobación y liquidación del crédito hipotecario que solicitarían los actores para pagar el saldo restante del precio. Siendo alegado por los actores que ellos pagarían el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo que se debía otorgar ante la Oficina de Registro correspondiente, “luego de la aprobación y liquidación del crédito bancario solicitado por nuestro patrocinado”.
Así las cosas, tal como se dijo supra, de los elementos probatorios analizados no se desprende que los accionantes reconvenidos hayan gestionado algún crédito por institución bancaria alguna, para cumplir con el pago del saldo restante del precio pactado para la compra del inmueble prometido; por lo que, si bien la parte demandada debía presentar el documento definitivo de venta para su protocolización en la oficina de registro –lo cual no consta en autos que haya ocurrido-, ello dependía de que los demandantes gestionaran el crédito hipotecario mediante el cual, alguna institución financiera le entregaría el dinero necesario para cumplir con su obligación de pagar el saldo restante del precio pactado, al momento de protocolizar el documento definitivo de la venta, lo que tampoco fue probado en este juicio; por consiguiente, al no constar en autos que los demandantes reconvenidos gestionaran algún crédito hipotecario para pagar el saldo restante de la prometida venta, ya que al momento de la firma quedó un saldo deudor de cuatrocientos setenta mil cuatrocientos bolívares (Bs.F.470.400,00), los cuales se comprometió a pagar el comprador y éste no ha satisfecho tal pago, por lo que efectivamente la demandada reconviniente no está obligada a hacer la entrega del inmueble objeto de controversia.
Así las cosas, se aprecia que con las defensas de la parte actora reconvenida y los medios probatorios traídos a los autos, ésta última sólo logró demostrar la cantidad entregada hasta la fecha a la demandada reconviniente como parte del pago del precio del inmueble objeto de juicio, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.600,00), quedando un saldo restante sobre el precio total de venta de CUATROCIENTOS SETENTA MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs.470.400,00), saldo éste que según lo estipulado contractualmente –cláusula segunda- debía pagar el comprador (demandante reconvenido) al momento de la protocolización del documento definitivo que se debía otorgar ante la Oficina de Registro correspondiente, “luego de la aprobación y liquidación del crédito bancario solicitado”.
En conclusión tenemos, que en el caso de marras resultó demostrado que los compradores oferidos no cumplieron con las obligaciones legales establecidas en el contrato a los fines de la materialización de la venta, dentro del lapso señalado en el contrato de opción, por lo que al no hacerlo, la actora incumplió el contrato infringiendo así lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil.
En consecuencia, podía -en este caso los vendedores (parte demandada-reconviniente)– demandar la resolución del contrato, tal y como fue demandado; en razón de lo cual, resulta forzoso para quien aquí sentencia establecer que, al haberse extinguido la duración del contrato de opción de compra venta sin observarse el pago total del precio y la debida protocolización del documento definitivo de compraventa por parte del optante comprador, éste último incumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de marras –específicamente en sus cláusulas tercera y cuarta- lo que habilita a dar por resuelto el contrato de opción de compra venta.
Respecto a la ejecución de la cláusula penal demandada, se aprecia que la cláusula quinta del contrato bajo análisis dispone:

“Queda acordado, que si por desistimiento o causa imputable o no justificada de LOS PROPIETARIOS no se finiquita el Documento de Compra Venta definitivo, tendrán estos que devolver a EL COMPRADOR, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 141.000,oo), para dar cumplimiento a la cláusula penal como indemnización por los daños y perjuicios que pudieran haber sufrido EL COMPRADOR sin necesidad de probar dichos daños y perjuicios, ya que se hace exigible de mero derecho. En caso contrario, si EL COMPRADOR, por desistimiento o causa imputable o no justificada, no cumpliere con lo establecido en el presente contrato, entonces LOS PROPIETARIOS podrán hacer suya la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.600,oo), entregada en calidad de arras por los daños y perjuicios que pudiera haber sufrido, sin necesidad de probar dichos daños y perjuicios; por hacerse exigible de mero derecho.”.

Conforme los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, se desprende que la Cláusula Penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo ya sea total o parcial; que en el presente caso, tal indemnización sustitutiva fue garantizada mediante la entrega de una suma de dinero, por parte del promitente comprador, que se denomina arras, y que al estar prevista contractualmente da derecho legítimo a la promitente vendedora, ciudadanos Carolina Lindarte Villamizar y Pedro Antonio Lindarte Villamizar, en virtud del incumplimiento incurrido por el comprador, a exigir y retener la suma estipulada en el contrato dado en arras, es decir la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.600,oo), por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento a tenor de lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil; que de conformidad con lo anterior en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que recibió; que en el presente caso la parte demandada-reconviniente (promitente vendedor), se encuentra exenta de culpa por lo que exige el monto estipulado en el contrato por concepto de arras, solicitando la ejecución de la cláusula penal; en consecuencia, de la declaratoria con lugar de la acción de resolución, los promitentes vendedores tienen derecho a retener la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.600,oo), por concepto de indemnización por daños y perjuicios. Y así se decide.

En consideración a los motivos de hecho y de derecho expresados, debe forzosamente este Tribunal declarar –tal como se hará en la dispositiva de este fallo-; la nulidad de la sentencia recurrida; sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora; sin lugar la acción de cumplimiento de contrato; con lugar la reconvención por resolución de contrato, y en consecuencia, se declara resuelto el contrato celebrado el 16 de diciembre de 2008, y procedente en derecho la ejecución de la cláusula quinta del contrato celebrado por los demandados reconvinientes; no se condena en costas del recurso al haberse anulado la sentencia apelada; mientras que, respecto las costas del juicio, por haber resultado totalmente vencida la actora reconvenida en el juicio principal y en la reconvención, se condena en costas conforme el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

III
DISPOSITIVA

Por las razones y consideraciones que anteceden, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: NULA la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 10 de enero de 2014, por contener el vicio del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de enero de 2014 por la abogada Lisbeth Rivero, actuando como apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 10 de enero de 2014, en el juicio que por cumplimiento de contrato incoaran los ciudadanos JESÚS MARÍA OMAÑA Y FLEURY MARINA DÁVILA DE OMAÑA contra los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR Y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR.
TERCERO: SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos JESÚS MARÍA OMAÑA Y FLEURY MARINA DÁVILA DE OMAÑA contra los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR Y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR.
CUARTO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato planteada por los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR contra los ciudadanos JESÚS MARÍA OMAÑA y FLEURY MARINA DÁVILA DE OMAÑA; en consecuencia, se declara resuelto el contrato celebrado el 16 de diciembre de 2008, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 26, Tomo 118, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
QUINTO: se declara procedente en derecho la ejecución de la cláusula quinta del contrato celebrado; en consecuencia, los ciudadanos CAROLINA LINDARTE VILLAMIZAR y PEDRO ANTONIO LINDARTE VILLAMIZAR tienen derecho a retener la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 201.600,oo), por concepto de indemnización por daños y perjuicios.
SEXTO: No se condena en costas del recurso, por haber resultado anulada la decisión apelada. Respecto las costas del juicio, al haberse declarado sin lugar la acción de cumplimiento de contrato y con lugar la acción de resolución, se condena en costas a la parte actora al resultar vencida tanto en la acción principal como en la reconvención, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se dictó fuera del lapso legal de diferimiento, se hace necesaria la notificación de las partes, mediante boletas que a tal efecto se ordena librar.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 30 días del mes de octubre del año dos mil catorce (2.014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a lo ordenado y se publicó la sentencia siendo las 3:20 P.M., previo anuncio de Ley. Asimismo, se libraron las boletas de notificación a las partes.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.

EXP. No. AP71-R-2014-000330.
RDSG/GMSB/gs.