REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL Sentencia Definitiva Exp. 2008-814 En fecha 07 de julio de 2008, la ciudadana SELENE DEL VALLE GECHELE, titular de la cédula de identidad Nº V-5.708.820, debidamente asistida por la abogada Luris Barrios, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 66.549, consignó ante el Juzgado Superior Séptimo en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital en funciones de Distribuidor, escrito contentivo de la demanda de nulidad ejercida conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos contra la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA por órgano del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT, a través de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, a fin de solicitar la nulidad de la Resolución Nº 011944 de fecha 15 de abril de 2008, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para la oficina Nº 618, Primera Etapa (Propiedad Horizontal) del Inmueble denominado “Centro Comercial Ciudad Tamanaco”, en Nueve Mil Ochocientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. 9.884,74) y mediante el cual se dispuso establecer como contribución para el pago del condominio la cantidad de Doscientos Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares con Treinta y Ocho Céntimos (Bs. 244,38). Previa distribución efectuada en fecha 08 de julio de 2008, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, siendo recibido en fecha 09 del mismo mes y año, quedando signada con el número 2008-814. En fecha 15 de julio de 2008, este tribunal admitió la presente demanda, ordenando la notificación del Director General de Inquilinato, del Procurador General de la República, de la Fiscal General de la República, del Ministro del Poder Popular para la Infraestructura, así como de los terceros interesados mediante la publicación del respectivo cartel. Asimismo, ordenó la remisión de los antecedentes administrativos del caso. En fecha 10 de diciembre de 2008, la parte demandante consignó el respectivo cartel de emplazamiento publicado en el diario “Últimas Noticias” de fecha 08 de diciembre de 2008. En fecha 17 de diciembre de 2008, el tercero interesado consignó escrito. Seguidamente, en fecha 04 de enero de 2009, la parte accionante consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 28 de enero de 2008, el tercero interesado así como la parte demandada consignaron escrito de promoción de pruebas. En fecha 05 de marzo de 2009, este Tribunal se pronunció acerca de los medios probatorios consignados por las partes. Mediante auto de fecha 27 de noviembre de 2009, se abocó al conocimiento de la causa la Abogada Margarita García, en su carácter de Jueza Superior Titular de este Juzgado. Mediante auto de fecha 13 de agosto 2012, se abocó al conocimiento de la causa la Abogada Geraldine López Blanco, en su carácter de Jueza Provisoria de este Juzgado. En fecha 25 de febrero de 2014, este Tribunal se pronunció mediante sentencia interlocutoria Nº 2014-050, revocando parcialmente el auto de de fecha 05 de marzo de 2009. En fecha 08 de mayo de 2014, este Tribunal fijó un lapso de 5 días de despacho contados a partir de la referida fecha, a los fines de que las partes presenten sus informes escritos. En fecha 19 de mayo de 2014, la parte demandante consignó su escrito de informes. Posteriormente, en fecha 20 de mayo de 2014, este Tribunal dijo ”vistos” en la presente causa y fijó un lapso de 30 días de despacho a los fines de dictar sentencia definitiva. En fecha 28 de mayo de 2014, la representación judicial del Ministerio Público consignó la respectiva opinión fiscal. En fecha 17 de julio de 2014, este tribunal difirió la publicación del fallo de la presente causa para dentro de los treinta días de despacho siguientes a la presente fecha. En tal sentido, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a decidir en los siguientes términos: I CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Visto que mediante sentencia interlocutoria de fecha 15 de julio de 2008, este Tribunal se declaró competente para conocer de la presente causa, resulta necesario efectuar las siguientes consideraciones: De la revisión de las actas del presente recurso se evidenció que la causa se interpuso en fecha 07 de julio de 2008, siendo admitida y sustanciada conforme al procedimiento establecido en la derogada Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia así como conforme a lo previsto en el artículo 10 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo se observa que en fecha 16 de junio de 2010, fue publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.447, la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la cual fue reimpresa por error material en fecha 22 de junio de 2010 en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.451, cuyo artículo 25 en su numeral 3, establece las competencias de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa para conocer en primer grado de jurisdicción las demandas de nulidad interpuestas contra los actos administrativos dictados por las autoridades municipales como en el caso de autos; En consecuencia, este Tribunal ratifica su competencia para conocer y decidir la presente causa. Así se declara. La parte demandante fundamentó el recurso bajo los siguientes argumentos: Manifiesta que en fecha 02 de agosto de 2007 fue admitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, una solicitud de regulación de canon de arrendamiento efectuada por la Sociedad Mercantil Inversiones OF-618 C.A., en contra de su persona. Expresa que durante el referido procedimiento, fue alegada la falta de cualidad procesal de la referida Sociedad Mercantil, por cuanto, a su decir, el accionista y Presidente de la misma falleció, “sin que conste de las actas de registro, el traslado de las acciones a mortis causa” violando así de manera flagrante lo previsto en el artículo 24 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con los artículos 12 y 136 del Código de Procedimiento Civil y 76 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual constituye un vicio en el procedimiento. Sostiene que en la resolución impugnada se materializó el vicio de falso supuesto de hecho, por cuanto el canon de arrendamiento se fijó sin que existieran pruebas para su fundamento, pues a su decir, el informe efectuado por la propia administración no cuenta con fundamentos lógicos ni técnicos, contrariando lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece cuáles factores deben ser tomados en cuenta para fijar dicho monto, lo cual hace nulo dicho avalúo y por consiguiente vicia de nulidad el acto recurrido. Finalmente solicita sea declarada la nulidad de la Resolución impugnada y como consecuencia de ello, solicita igualmente se fije un nuevo canon de arrendamiento al inmueble objeto de regulación. II DE LA INTERVENCIÓN DEL TERCERO INTERESADO En fecha 17 de diciembre de 2008, la abogada Teresa Borges, en su carácter de representante judicial de la empresa Inversiones OF-618, C.A., consignó escrito mediante el cual se hizo parte en el presente juicio como tercera interesada, coadyuvante en el presente procedimiento a tenor de lo previsto en el numeral 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, indicando lo siguiente: Sostiene que la titularidad o no de la propiedad de la oficina objeto de regulación no es materia del presente procedimiento, aunado a que conforme al artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene doble legitimidad para haber solicitado la regulación del canon de arrendamiento del inmueble, pues es propietaria y arrendadora. Indica que la situación societaria de una empresa interesa solo a los accionistas o posibles acreedores de la misma, no a los deudores, quienes no tienen legitimidad para cuestionar su situación legal. Manifiesta que aún y cuando se considere que la sociedad no existe, la Ley prevé que en virtud del animus societatis las mismas se reputan como sociedades de comercio de hecho a fin de garantizar las obligaciones contraídas con los terceros. Asimismo, aduce que las sociedades mercantiles poseen una personalidad jurídica distinta a la de sus socios, por lo que el hecho de que fallezca alguno de ellos no la extingue. En este orden, plantea que conforme a las previsiones de los artículos 19, 211, 212, 216 y 217 del Código de Comercio las ventas o cesiones de acciones no necesariamente deben participarse al Registro. A su vez, manifiesta que la Sociedad Mercantil Inversiones OF-618 C.A., esta vigente en cuanto a su duración y a su decir, según consta del Libro de Accionistas de la empresa, las cesiones de acciones efectuadas a los ciudadanos Andrés Carlos Rypin Veiss, Vanesa Senior Rypin y Cinthia Rypin están debidamente asentadas allí, sellado por el Registro Mercantil, tal como dispone la Ley. Adicionalmente resalta que para el momento de celebrado el contrato de arrendamiento con la hoy demandante, la representante de la sociedad mercantil era la ciudadana Cynthia Rypin. Señala que en la presente demanda no hay materia sobre la cual decidir, pues según afirma, la parte demandante pretende la nulidad de la resolución de fecha 10 de diciembre de 2007, la cual no fue debidamente impugnada en su oportunidad quedando definitivamente firme y constituyendo cosa juzgada administrativa. Pone de manifiesto que el acto administrativo impugnado viola lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, pues en el mismo no se expresan los hechos y los fundamentos de derecho ni se señala a la persona a la que va dirigida el acto, por lo que el mismo se encuentra sin motivos. Denuncia que los motivos del acto son inexistentes, pues a su decir, el informe técnico efectuado por la Administración menoscaba lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no toma en cuenta los factores allí contenidos a los fines de determinar el monto a pagar por concepto de canon de arrendamiento. Sostiene que se materializó el vicio de falso supuesto de hecho, pues el acto administrativo se fundamentó en pruebas inexistentes, no ajustándose a lo probado en autos. Finalmente solicita sea declarada con lugar la presente demanda y se fije un nuevo monto por concepto de canon mensual de arrendamiento. Asimismo, solicita sea desaplicado el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por contravenir lo expresado en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. III DE LOS INFORMES En fecha 19 de mayo de 2014, la parte demandante consignó escrito de informes mediante el cual expuso sus alegatos en los mismos términos previstos en su escrito libelar, por tal motivo este Tribunal los da por reproducidos. IV DE LA OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO En fecha 28 de mayo de 2014, se recibió escrito de informes de la ciudadana AURA CASTRO CARRASQUEL, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 75.676, en su carácter de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, mediante el cual aduce los siguientes argumentos de hecho y de derecho: Manifiesta, luego de efectuar un recuento de las referencias procesales en el presente caso, que de la revisión de las actas del expediente se verifica que en fecha 08 de febrero de 2001 se celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos entre la demandante y la empresa Inversiones OF-618 C.A., de los cual se evidencia el interés para solicitar la regulación de los cánones de arrendamiento, lo que encuadra en los supuestos establecidos en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Indica en relación al vicio de falso supuesto de hecho denunciado que, en virtud de no haber sido evacuada la prueba de experticia promovida por la parte demandante, pues en la oportunidad procesal correspondiente el acto de nombramiento de expertos fue declarado desierto, se hace imposible para el Tribunal verificar la legalidad del informe técnico efectuado por la administración así como fijar un nuevo canon de arrendamiento. Finalmente, considera la representación del Ministerio Público que el presente recurso debe ser declarado sin lugar. Para decidir este Tribunal observa que el objeto de la presente demanda se circunscribe a la solicitud de nulidad efectuada por la parte recurrente de la Resolución Nº 011944 de fecha 15 de abril de 2008, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para la oficina Nº 618, Primera Etapa (Propiedad Horizontal) del Inmueble denominado “Centro Comercial Ciudad Tamanaco”, en Nueve Mil Ochocientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. 9.884,74) y mediante le cual se dispuso establecer como contribución para el pago del condominio la cantidad de Doscientos Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares con Treinta y Ocho Céntimos (Bs. 244,38), por cuanto la empresa Inversiones OF-618 C.A., carece de legitimidad para ser parte en el procedimiento administrativo, a la vez que adolece del vicio de falso supuesto. En razón de lo anterior, resulta necesario para esta sentenciadora determinar lo siguiente: 1.- De la intervención del tercero Observa esta sentenciadora, tal como ya se señaló en párrafos anteriores, que en fecha 17 de diciembre de 2008, la abogada Teresa Borges, en su carácter de representante judicial de la empresa Inversiones OF-618, C.A., consignó escrito mediante el cual se hizo parte en el presente juicio como tercera interesada, en donde solicitó en el petitorio del referido escrito “(…) la nulidad por ilegalidad de la Resolución Nº 011944 de fecha 15 de abril de 2008, emanada de a Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y solicitamos a este Tribunal que a fin de subsanar la situación jurídica (…) fije el nuevo canon máximo mensual (…)“. Asimismo, se desprende del expediente de la causa que cursa a los folios 193 al 197, documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Distrito Sucre del Estado Miranda bajo los números 11 y 33, tomo 3 y 1, protocolo 1º y 3º de fecha 10 de julio de 1998, en donde se acredita la propiedad de la empresa Inversiones OF-618 sobre el inmueble objeto de regulación por ante la Dirección General de Inquilinato. En tal sentido, siendo que el referido documento no fue objeto de ataque por la parte contraria, adquiere pleno valor probatorio en el presente proceso conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se verifica que la sociedad mercantil señalada tiene interés en las resultas de la presente demanda, teniendo como consecuencia de ello a tenor de lo previsto en el numeral 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, la condición de interviniente adhesivo. En razón de lo anterior, este Tribunal admite la presente intervención y de seguidas pasa a pronunciarse respecto a los alegatos expresados en el respectivo escrito. Así se declara. 2.- De la falta de cualidad de la empresa Inversiones OF-618 C.A. Expresa la parte demandante que durante el procedimiento de regulación del canon de arrendamiento iniciado por la empresa Inversiones OF-618 C.A., fue alegada la falta de cualidad procesal de la referida sociedad mercantil, por cuanto, a su decir, el accionista y Presidente de la misma falleció, “sin que conste de las actas de registro, el traslado de las acciones a mortis causa” violando así de manera flagrante lo previsto en el artículo 24 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con los artículos 12 y 136 del Código de Procedimiento Civil y 76 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual constituye un vicio en el procedimiento. Por su parte, la representación del tercero interesado sostiene que la titularidad o no de la propiedad de la oficina objeto de regulación no es materia del presente procedimiento, aunado a que conforme al artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene doble legitimidad para haber solicitado la regulación del canon de arrendamiento del inmueble, pues es propietaria y arrendadora. Asimismo, aduce que las sociedades mercantiles poseen una personalidad jurídica distinta a la de sus socios, por lo que el hecho de que fallezca alguno de ellos no la extingue. Al respecto, en cuanto a la cualidad procesal el profesor Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Página 27, menciona que: “…El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Así pues, la cualidad se traduce en la identidad lógica entre el titular de la acción y la persona que concretamente la ejerce en una relación material o interés jurídico, y siendo que la cualidad expresa constituye un modo de ser del derecho de acción, denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada. Ahora bien, verificado lo anterior, a los fines de determinar la cualidad de los representantes de la empresa Inversiones OF- 618 C.A., para solicitar el procedimiento administrativo de regulación ante la Dirección General de Inquilinato, es menester precisar lo siguiente: Consta a los folios 42 al 46 de la pieza 1 del expediente principal, documento de compra-venta entre el ciudadano Francisco Pérez Rodríguez, en su condición de apoderado judicial de la Compañía Anónima “Centro Ciudad Comercial Tamanaco, S.A., y el ciudadano Georges Rypin, de la Oficina N° 618, piso 6 , primera etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, municipio Chacao, estado Miranda. Corre inserto a los folios 51 al 53 de la pieza 1 del expediente principal, documento inscrito en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 17 de septiembre de 1998, bajo el N° 33, Tomo 1, protocolo tercero, mediante el cual se dejó constancia del aporte a la sociedad mercantil Inversiones OF-618 C.A., del inmueble constituido por la oficina N° 618, situada en el sexto piso de la primera etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, municipio Chacao del estado Miranda. Riela a los folios 11 al 13 del expediente administrativo, copia simple de la solicitud de regulación de arrendamiento presentada por la sociedad mercantil Inversiones OF-618 C.A., en fecha 02 de agosto de 2007, ante la Dirección General de Inquilinato. Cursa a los folios 62 al 65 del expediente administrativo, copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil Inversiones OF- 618 C.A., de fecha 30 de enero de 2006, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 07 de febrero de 2006, bajo el N° 93 Tomo 1259 A. De la revisión y lectura de las referidas documentales, las cuales no fueron objeto de ataque por la parte contraria, adquiriendo pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidencian lo siguiente: - Que el inmueble objeto de regulación por parte de la Dirección de Inquilinato es propiedad de la compañía Inversiones OF-618 C.A. - Que para la fecha de celebrada la Asamblea Extraordinaria señalada, esto es, 30 de enero de 2006, los ciudadanos Cynthia Rypin y Andrés Rypin poseían el carácter de Presidente y Vicepresidente, respectivamente, de la señalada sociedad mercantil. - Que conforme a la cláusula N° 11 ordinal “m” de la referida Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, el Presidente y el Vicepresidente de la compañía tendrán la facultad de “Representar a la compañía ante cualesquiera de los Poderes Públicos nacionales, estadales o municipales, inclusive Institutos Autónomos, corporaciones o asociaciones de derecho público o privado (…) pudiendo a tales efectos designar apoderados especiales (…)”. - Que para el momento de efectuada la solicitud de regulación de canon de arrendamiento ante la Dirección General de Inquilinato, esto es, 02 de agosto de 2008, la ciudadana Cynthia Rypin y el ciudadano Andrés Rypin poseían facultades de representación de la sociedad mercantil Inversiones OF-618 C.A., a los fines de ejercer las acciones necesarias ante los organismos del estado, de cualquier naturaleza. De lo anterior se concluye que los referidos ciudadanos, quienes solicitaron el inicio del procedimiento de regulación ante la Dirección General de Inquilinato si poseían la cualidad para actuar en el procedimiento administrativo conforme a los estatutos de la sociedad mercantil propietaria del inmueble objeto de regulación. Por todo lo anterior, y en base al criterio anteriormente citado debe este Tribunal desechar la denuncia propuesta por la representación de la parte actora referida la falta de cualidad de la ciudadana Cynthia Rypin para solicitar el procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento ante la Dirección General de Inquilinato. Así se declara. 3.- Del vicio de inmotivación Pone de manifiesto la representación judicial del tercero interesado que el acto administrativo impugnado viola lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, pues en el mismo no se expresan los hechos y los fundamentos de derecho ni se señala a la persona a la que va dirigida el acto, por lo que el mismo se encuentra sin motivos. Visto lo anterior, debe señalarse el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 2800 de fecha 12 de diciembre de 2006, (caso: César Augusto Acevedo contra la Comisión de Funcionamiento y Reestructuración del Sistema Judicial) entre otras, en donde ha sostenido lo siguiente: “…Al respecto, es importante aclarar que la insuficiente motivación de los actos administrativos, sólo da lugar a su nulidad cuando no permite a los interesados conocer los fundamentos legales y los supuestos de hecho que constituyeron los motivos en que se apoyó el órgano administrativo para dictar la decisión, pero no cuando, a pesar de la sucinta motivación, se cumple la finalidad de esta última, esto es, conocer la fuente legal, las razones y los hechos apreciados por la Administración. (Vid. Sentencia de esta Sala N° 1.132 del 4 de mayo de 2006, entre otras.)…” Del extracto de la sentencia parcialmente transcrita se desprende que la nulidad del acto administrativo por insuficiente de motivación sólo se materializará cuando no se le permita conocer al interesado las razones de hecho y de derecho que le sirvieron a la Administración para dictar el acto administrativo, situación ésta que no se concretiza aún y cuando la motivación sea poco extensa pero contenga los fundamentos necesarios. En este orden, se evidencia a los folios 87 al 89 de la pieza 1 del expediente principal, la Resolución Nº 011944 de fecha 15 de abril de 2008, emanada de la Dirección General de Inquilinato, en el cual se expresa lo siguiente: “ (…) De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General, analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha solicitud (sic) de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente, el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determinan que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, es la cantidad de: UN MILLÓN TRESCIENTOS DIECISIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CONCO BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BS. 1.317.965,00), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo. Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 35 Unidades Tributarias a razón de TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS (37.632,00) de conformidad con lo dispuesto en la Providencia N° 0012 de fecha 12 de enero de 2007, dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 38.603 de fecha 12 de enero del año 2007. En consecuencia, esta Dirección General actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con establecido (sic) en los artículos 9, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, RESUELVE: fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble constituido por la Oficina N| 618, Primera Etapa, (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO”, situado en la Avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao, Estado Miranda; con 85,03 m2 de placa “A”; en la cantidad de: NUEVE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUARO BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 9.884,74), disponiéndose además de establecer la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 244, 38), como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio), causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 30, parágrafo único). (…)”. De la lectura del acto administrativo parcialmente transcrito se evidencia que la Dirección General de Inquilinato procedió a fijar la regulación del canon de arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida La Estancia de la Urbanización Chuao, Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Oficina 618, del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, fundamentándose en factores de uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, el justo valor del edificio en donde se encuentra ubicado el referido local, así como el estado de conservación del mismo, verificados mediante un Informe Técnico En virtud de lo anterior, considera este Tribunal que las razones de hecho y de derecho que motivaron el acto administrativo impugnado, fueron expresadas por la Administración de manera clara, de modo tal que se le permitió tener conocimiento de los mismos a los interesados, no verificándose la configuración del vicio de inmotivación denunciado. Así se declara. 4.-Del vicio de falso supuesto de hecho Denuncia la parte actora que en la resolución impugnada se materializó el vicio de falso supuesto de hecho, por cuanto el canon de arrendamiento se fijó sin que existieran pruebas para su fundamento, pues a su decir, el informe efectuado por la propia administración no cuenta con fundamentos lógicos ni técnicos, contrariando lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece cuáles factores deben ser tomados en cuenta para fijar dicho monto, lo cual hace nulo dicho avalúo y por consiguiente vicia de nulidad el acto recurrido. Por su parte, la representación del tercero interesado sostiene que se materializó el vicio de falso supuesto de hecho, pues el acto administrativo se fundamentó en pruebas inexistentes, no ajustándose a lo probado en autos. En este sentido, debe indicarse que el vicio de falso supuesto de hecho se produce durante la fase mediante la cual la operación intelectual de la Administración está dirigida al estudio de los hechos que se pretenden subsumir en la norma, siendo que el vicio puede ser el resultado de la inexistencia, calificación errónea o no comprobación de aquellos hechos que constituyen la causa del acto. En tal sentido, a fin de verificar la procedencia de la presente denuncia es menester indicar que a la luz de la Resolución Nº 011944 de fecha 15 de abril de 2008, emanada de la Dirección General de Inquilinato, cursante a los folios 87 al 89 del expediente judicial, ya citada, se pueden verificar los motivos de hecho que fundamentaron el referido acto y en tal sentido entiende esta sentenciadora que el acto administrativo parcialmente transcrito contiene la regulación del canon de arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida La Estancia de la Urbanización Chuao, Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Oficina 618, del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, estimando su monto en la cantidad de Nueve Mil Ochocientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. 9.884,74) mas un aporte para el pago del condominio por la cantidad de Doscientos Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares con Treinta y Ocho Céntimos (Bs. 244,38), fundamentándose en los factores de uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas así como el justo valor del edificio en donde se encuentra ubicado el referido local, verificados mediante un Informe Técnico cursante en el expediente administrativo. Precisado esto, advierte quien decide que la parte actora alega lo siguiente “(…) dado que el acto impugnado tiene como fundamento básico los Informes Técnicos practicados por el órgano administrativo que lo dictó, y siendo evidente que el informe de avalúo en el cual se basa el acto administrativo impugnado no se ajusta a los parámetros jurídicos delineados taxativamente en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios resulta de pleno derecho concluir que la decisión regulatoria (…) baso su decisión en cuya inexactitud resulta del mismo informe (…) careciendo el avalúo de los requisitos antes señalados y que el informe técnico se fundó en características de construcción que no se corresponden con la realidad (…)”. De lo anterior se concluye que la accionante pretende poner de manifiesto la materialización del presente vicio en virtud de la inexactitud e ilegalidad del contenido del Informe Técnico efectuado por la Administración, el cual sirvió de fundamento en el acto administrativo impugnado. Ahora bien, visto lo anterior, debe quien decide traer a colación el contenido del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, aplicable ratione temporis, el cual establecía los parámetros que deben ser considerados a los fines de fijar el monto mensual del canon de arrendamiento de los inmuebles sometidos a regulación, y en tal sentido se lee lo siguiente: “Artículo 30. Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores: 1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente. 2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años. (…)”. (Destacado del Tribunal). Siendo ello así, resulta necesario indicar que de la verificación del Informe Técnico cursante a los folios 99 al 102 del expediente administrativo, invocado en el acto administrativo recurrido, se desprende que el inmueble tiene un destino para “oficina”, y se encuentra ubicado en un sector de carácter “residencial comercial industrial”, con servicios de “electricidad, aguas negras, aguas blancas, vialidad, aceras, teléfono, gas, transporte”. El referido inmueble cuenta con instalaciones de “teléfono, gas, electricidad embutida”, y con un hidroneumático tres ascensores con capacidad de 1.500 kilogramos cada uno, así como una superficie de 85,03 metros cuadrados de construcción. En la parte de la descripción y características de la construcción se verifica que la estructura es de “concreto armado”; la cubierta de los techos es de “losa nervada” las paredes son de “bloques de arcilla” recubiertas con “pintura de caucho”; los acabados y revestimientos son de “obra limpia”, “friso liso”, “mármol”, “cerámica” y “madera”, los baños son de “piezas blancas” y “50% cerámica”; los pisos son de “cerámica”, “vinil” y “alfombra”; los rodapié son de “alfombra”; las puertas son de “mad maciza”, “mad entb”; las ventanas son “basculantes” y “batientes” de “vidrio” y los marcos son de “aluminio”. Asimismo, el cálculo de la edad del inmueble fue de “treinticinco (35) años aproximado” y de las observaciones efectuadas se puede leer que “El estado de conservación y mantenimiento del C.C.C.T. y de la oficina son buenos. El inmueble posee servicios de vigilancia privada, mantenimiento y estacionamiento. Tiempo de construcción aproximado del inmueble es de treinta y cinco (35) años. La inspección se realizó el día jueves 17 de enero de 2008 a las 9:30 a.m.”. De la señalada documental se desprende lo siguiente: -Que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura en fecha 17 de enero de 2008, procedió a efectuar en el inmueble ubicado en la Avenida La Estancia de la Urbanización Chuao, Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Oficina 618, del municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, una Inspección Técnica correspondiente al procedimiento llevado a cabo en el expediente Nº 69.946-F162. -Que de la referida inspección se pudo determinar que el inmueble tiene un destino para “oficina” ubicado en un sector de carácter “residencial comercial industrial”. -Que el inmueble tiene una superficie total de construcción de 85,03 metros cuadrados. -Que el inmueble cuenta con los servicios de “electricidad, aguas negras, aguas blancas, vialidad, aceras, teléfono, gas, transporte”. -Que el inmueble cuenta con una edad aproximada de 35 años de construido. -Que de las condiciones de la construcción se verifica que la estructura es de “concreto armado”; la cubierta de los techos es de “losa nervada” las paredes son de “bloques de arcilla” recubiertas con “pintura de caucho”; los acabados y revestimientos son de “obra limpia”, “friso liso”, “mármol”, “cerámica” y “madera”, los baños son de “piezas blancas” y “50% cerámica”; los pisos son de “cerámica”, “vinil” y “alfombra”; los rodapié son de “alfombra”; las puertas son de “mad maciza”, “mad entb”; las ventanas son “basculantes” y “batientes” de “vidrio” y los marcos son de “aluminio”. -Que el inmueble se encuentra en buenas condiciones de conservación y mantenimiento. De lo anterior se evidencia con meridiana claridad que la Dirección General de Inquilinato procedió a verificar en el inmueble objeto de regulación, las condiciones generales en las que éste se encontraba, los materiales de construcción utilizados, las dimensiones y las características propias así como el uso previsto en la zona en donde se ubica el mismo. Siendo ello así y visto que de la lectura del acto administrativo impugnado así como de la Inspección Técnica efectuada, se puede verificar que la Administración procedió a realizar la revisión del inmueble a fin de corroborar los requisitos previstos en el artículo 30 de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para posteriormente fijar el monto del canon de arrendamiento -requisitos éstos de uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyen en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor- razón por la cual considera esta sentenciadora que la Dirección General de Inquilinato cumplió con los extremos de ley al momento de dictar el correspondiente acto administrativo de regulación. Aunado a ello, debe indicarse que ni la parte actora ni la representación judicial del tercero interviniente trajeron elementos probatorios que demostraran que efectivamente el inmueble regulado contara con unas condiciones de construcción distintas a las detalladas en el Informe Técnico efectuado por la Dirección General de Inquilinato, ello con el fin de desvirtuar el contenido del mismo, lo que conlleva necesariamente a quien decide determinar que la administración calificó de forma correcta los hechos en los que se fundamenta el acto administrativo impugnado, aplicando la correspondiente consecuencia jurídica, por tal razón debe esta sentenciadora desechar el vicio de falso supuesto de hecho denunciado. Así se decide. 5.- De la cosa juzgada administrativa Señala el tercero interviniente que en la presente demanda no hay materia sobre la cual decidir, pues según afirma, la parte demandante pretende la nulidad de la resolución de fecha 10 de diciembre de 2007, la cual no fue debidamente impugnada en su oportunidad quedando definitivamente firme y constituyendo cosa juzgada administrativa. En relación a lo anterior, resulta necesario destacar que el tercero interviniente en su alegato refiere una fecha distinta a la del acto administrativo impugnado, no obstante esta sentenciadora pasa a analizar la presente denuncia tomando en consideración la Resolución Nº 011944 de fecha 15 de abril de 2008, emanada de la Dirección General de Inquilinato, objeto de la presente demanda de nulidad. Una vez señalado lo anterior, es preciso para este Tribunal traer a colación el contenido del artículo 19 ordinal 2° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, el cual establece lo siguiente: “Artículo 19: Los actos de la Administración serán absolutamente nulos en los siguientes casos: (…) 2. Cuando resuelvan un caso precedentemente decidido con carácter definitivo y que haya creado derechos particulares, salvo autorización expresa de la Ley… Así pues, se tiene que la violación a la cosa juzgada administrativa consiste en el desconocimiento por parte de las autoridades administrativas de una situación jurídica anterior de carácter definitivo que creó derechos a favor de particulares. Por tanto, la Administración contraría la cosa decidida administrativamente cuando resuelve de manera diferente lo ya previsto en actos administrativos definitivos, creadores y declarativos de un derecho, acarreando en consecuencia que el acto administrativo posterior esté afectado de nulidad absoluta. Al respecto, en el presente caso debe indicarse que de la revisión del expediente tanto judicial como administrativo no se desprende elemento alguno de donde pueda concluirse que se haya materializado una situación jurídica anterior de carácter definitiva, creadora de derechos a favor de la parte recurrente, no evidenciándose que el acto administrativo Nº 011944 de fecha 15 de abril de 2008, emanado de la Dirección General de Inquilinato violente la Cosa Juzgada Administrativa. En este orden, al no verificarse los supuestos de procedencia para determinar la procedencia del presente vicio, debe esta juzgadora desechar el mismo. Así se decide. En cuanto a la solicitud efectuada por la parte actora así como por el tercero interviniente respecto a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento sobre el inmueble objeto de regulación, debe esta sentenciadora señalar que al no ser procedente la solicitud de nulidad del acto administrativo impugnado, resulta inoficioso pronunciarse al respecto. Así se declara. Así, en exégesis de lo anterior, este Tribunal declara sin lugar la presente demanda de nulidad. III DECISION Por las razones expuestas, este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: - SIN LUGAR la presente demanda de nulidad ejercida por la ciudadana SELENE DEL VALLE GECHELE, titular de la cédula de identidad Nº V-5.708.820, debidamente asistida por la abogada Luris Barrios, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 66.549, contra la Resolución Nº 011944 de fecha 15 de abril de 2008, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para la oficina Nº 618, Primera Etapa (Propiedad Horizontal) del Inmueble denominado “Centro Comercial Ciudad Tamanaco”, en Nueve Mil Ochocientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs. 9.884,74) y mediante le cual se dispuso establecer como contribución para el pago del condominio la cantidad de Doscientos Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares con Treinta y Ocho Céntimos (Bs. 244,38). Publíquese, regístrese y notifíquese al Procurador General de la República, a la Fiscal General de la República, así como al Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y a la Dirección General de Inquilinato. Finalmente se ordena notificar a la parte actora y al tercero interesado de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Se imprimen dos (02) originales del mismo tenor de la presente decisión, cuyo segundo ejemplar será agregado al copiador de sentencias de este Tribunal, previa certificación por Secretaría. Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.- LA JUEZA PROVISORIA, LA SECRETARIA, GERALDINE LÓPEZ BLANCO CARMEN VILLALTA En esta misma fecha, siendo las____________________________________ (________) se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nro. ___________ LA SECRETARIA, CARMEN VILLALTA Exp. Nro. 2008-814/GL