REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO DE LO
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CAPITAL
Sentencia Definitiva
Exp. 2008-785
En fecha 27 de mayo de 2008, los abogados Jasmin Marín, Nelson José Marín Lara, Jasmin Coromoto Sequera Colmenares, Evarymar Sampedro Rojas y Nelson Adán Marín Sequera, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los Nros. 114.197, 36.102, 36.105, 109.473 y 93.603, respectivamente, actuando en carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos CARLOS ALBERTO MORA, JOSÉ NAPOLEÓN FALCÓN, SIMÓN RUMENOS ALUEN, ELIZABETH OTERO TEXEIRA Y JUAN JOSÉ RUMENOS RODRÍGUEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-6.887.151, V.- 1.847.896, V.- 6.056.311, V.- 6.200.699 y V-2.957.537, respectivamente, consignaron ante el Juzgado Superior Séptimo en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital en funciones de Distribuidor, escrito contentivo de la demanda de nulidad ejercida conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos contra la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA por órgano del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT, a través de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, a fin de solicitar la nulidad de la Resolución Nº 011901, emanada de fecha 04 de abril de 2008, mediante la cual se procedió a fijar el canon de arrendamiento de los locales Nº 1,2, 5, S/N y 03 del edificio denominado “Los Pelaez”.
Previa distribución efectuada en fecha 03 de junio de 2008, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, siendo recibido en fecha 04 del mismo mes y año, quedando signada con el número 2008-785.
En fecha 12 de agosto de 2008, este tribunal admitió la presente demanda, ordenando la notificación del Director General de Inquilinato, del Procurador General de la República, de la Fiscal General de la República, del Ministro del Poder Popular para la Infraestructura, así como de los terceros interesados mediante la publicación del respectivo cartel. Asimismo, ordenó la remisión de los antecedentes administrativos del caso.
En fecha 05 de marzo de 2009, la parte demandante consignó el respectivo cartel de emplazamiento publicado en el diario “Últimas Noticias” de esa misma fecha.
Mediante auto de fecha 02 de diciembre de 2009, se abocó al conocimiento de la causa la Abogada Margarita García, en su carácter de Jueza Superior Titular de este Juzgado.
En fecha 12 de marzo de 2010, el tercero interesado consignó escrito.
Seguidamente, en fecha 19 de marzo de 2010, el tercero interesado consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 22 de marzo de 2010, la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas.
Posteriormente, en fecha 05 de abril de 2010, la representación judicial del tercero interesado consignó diligencia contentiva de la oposición al escrito de promoción de pruebas de la parte demandante.
En fecha 13 de abril de 2010, este Tribunal se pronunció acerca de los medios probatorios consignados por las partes.
En fecha 13 de julio de 2010, la representación del Ministerio Público consignó la opinión fiscal.
En fecha 02 de agosto de 2010, la parte demandante consignó escrito de informes.
Mediante auto de fecha 24 de septiembre de 2010, este Tribunal dijo “vistos” en la presente causa y fijó un lapso de 60 días continuos a los fines de dictar sentencia definitiva.
En fecha 25 de noviembre de 2010, este Tribunal difirió la publicación del fallo de la presente causa para dentro de los treinta días de despacho siguientes.
En fecha 15 de febrero 2011, se abocó al conocimiento de la causa la Abogada Marvelys Sevilla Silva, en su carácter de Jueza Provisoria de este Juzgado.
Mediante auto de fecha 14 de noviembre 2011, se abocó al conocimiento de la causa la Abogada Geraldine López Blanco, en su carácter de Jueza Provisoria de este Juzgado.
En tal sentido, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a decidir en los siguientes términos:
I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Visto que mediante sentencia interlocutoria de fecha 12 de agosto de 2008, este Tribunal se declaró competente para conocer de la presente causa, resulta necesario efectuar las siguientes consideraciones:
De la revisión de las actas del presente recurso se evidenció que la causa se interpuso en fecha 27 de mayo de 2008, siendo admitida y sustanciada conforme al procedimiento establecido en la derogada Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia así como conforme a lo previsto en el artículo 10 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo se observa que en fecha 16 de junio de 2010, fue publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.447, la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la cual fue reimpresa por error material en fecha 22 de junio de 2010 en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.451, cuyo artículo 25 en su numeral 3, establece las competencias de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa para conocer en primer grado de jurisdicción las demandas de nulidad interpuestas contra los actos administrativos dictados por las autoridades municipales como en el caso de autos; En consecuencia, este Tribunal ratifica su competencia para conocer y decidir la presente causa. Así se declara.
La parte demandante fundamentó el recurso bajo los siguientes argumentos:
Manifiesta la representación judicial de los demandantes que sus representados han sostenido una relación arrendaticia en el Edificio “Los Pelaez”, en el caso del ciudadano Carlos Alberto Mora (local Nº 4) desde el 18 de enero de 1996, del ciudadano Simón Rumenos Aluen (local Nº 1) desde 01 de enero de 1967, del ciudadano José Napoleón Falcón (local Nº 2) desde el 10 de mayo de 1984, del ciudadano Juan Rumenos Rodríguez (local Nº 5) desde el 10 de mayo de 1984, de la ciudadana Elizabeth Otero Texeira (local S/N) desde el 24 de noviembre de 2003, y la ciudadana María Jardim (local Nº 3) desde el 09 de julio de 1984.
Indica que en fecha 10 de enero de 2008, el ciudadano Argenio Núñez, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil NÚÑEZ RAÍCES, C.A., propietaria del edificio “Los Pelaez”, solicitó ante la Dirección General de Inquilinato la regulación del canon de arrendamiento del referido inmueble, fijándose el mismo en un monto de NUEVE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 9.435,23).
Pone de manifiesto que la Dirección General de Inquilinato fundamentó la referida regulación contenida en el acto administrativo impugnado en elementos no contenidos en los Informes Técnicos elaborados, por lo que incurrió en el vicio de suposición falsa por cuanto “no existe prueba alguna que acredite el precio unitario del metro de construcción, así como tampoco existe prueba de la calidad, valor de los actos traslativos de la propiedad seis meses antes de la fecha de la solicitud de la regulación, ni los precios medios de enajenación de inmuebles por los dos últimos años, ni el valor del terreno de los inmuebles circunvecinos, ni se consideró la calidad o el valor de los materiales utilizados en la construcción, ni indicó los métodos utilizados para arribar a las estimaciones, además colocando a su libre parecer los precios por metro cuadrado de construcción y el valor unitario, el cual es demasiado elevado para la zona, no acorde con el precio real de construcción en la zona, precio que demostraremos en la oportunidad legal (…)” , infringiendo lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este orden, señala también que la Dirección General de Inquilinato consideró de forma errada la ubicación y el valor considerado para los inmuebles del lugar así como las condiciones generales del mismo, pues a su decir, éste se encuentra en un verdadero estado de deterioro ameritando reparaciones mayores.
Asimismo, señala que debe ser desaplicada la previsión contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prohíbe al juez contencioso la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, en cumplimiento de la obligación Constitucional de ejercer el control difuso, conforme al artículo 20 del Código de Procedimiento Civil.
En razón de lo anterior, solicita sea declarado con lugar el presente recurso “y como consecuencia de ello, el órgano regulador conforme a lo establecido en el artículo 79 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, proceda a dictar una nueva Resolución. (…)”.
II
DE LA INTERVENCIÓN DEL TERCERO INTERESADO
En fecha 12 de marzo de 2010, el abogado Moisés Amado, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.120, en su carácter de representante judicial de la sociedad mercantil NÚÑEZ RAÍCES, C.A., propietaria del inmueble objeto de regulación, consignó escrito mediante el cual se hizo parte en el presente juicio como tercero interesado en el presente procedimiento a tenor de lo previsto en el numeral 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, indicando lo siguiente:
Expresa que opone, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda de nulidad interpuesta por la parte demandante, en su condición de arrendatarios de los locales 1,2, 5, S/N y 03 del edificio denominado “Los Pelaez”.
Sostiene que el avalúo efectuado por la Dirección General de Inquilinato se encuentra muy por debajo de los avalúos efectuados a inmuebles de la zona, tomando en cuenta que los locales localizados en el edificio objeto de regulación se encuentran destinados a desarrollar actividades comerciales.
Señala que resulta cierto lo indicado por la parte demandante en cuanto a que no fue tomado en consideración la ubicación de la parcela de terreno al momento de efectuarse el avalúo, ni tampoco el precio promedio de los inmuebles del sector sujetos a venta en los últimos 2 años, o la zonificación, la construcción y condiciones del inmueble, pues a su decir, el mismo cuenta con todos los servicios públicos existentes.
En razón de lo anterior, manifiesta que tomando en cuenta las circunstancias señaladas, el acto administrativo impugnado fijó un canon de arrendamiento mensual muy por debajo de lo que corresponde, por lo que denuncia que la Administración incurrió en el vicio de falsa suposición, menoscabando así los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos concatenado con el artículo 18 numeral 5 de la Ley eiusdem así como los artículos 1.425 y 1.436 del Código Civil y 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por carecer el avalúo de una adecuada apreciación de los hechos.
Sostiene que una vez sea declarada la nulidad del acto administrativo impugnado, debe restituirse la situación jurídica infringida mediante la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, el cual deberá ser calculado mediante la correspondiente experticia.
Asimismo, manifiesta que debe ser desaplicado el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en aplicación del deber de control difuso de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela conforme al artículo 20 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente indica que “en vista de las razones de hecho y de derecho anteriormente manifestadas y estando dentro de la oportunidad legal (…) ocurro respetuosamente ante su competente autoridad, para rechazar y contradecir y solicitar que declare sin lugar el RECURSO DE NULIDAD CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO ESPECIAL (…) De igual manera solicito de este Tribunal, que si declarase la nulidad de la mencionada resolución, se proceda al Restablecimiento de la Situación Jurídica Lesionada por dicho acto administrativo, fijando nuevo canon de arrendamiento a dichos inmuebles (…) Asimismo pido a este Tribunal que condene a los recurrentes al pago de las costas y costos generados por el ejercicio temerario e improcedente del presente recurso (…)”.
III
DE LOS INFORMES
En fecha 02 de agosto de 2010, la parte demandante consignó escrito de informes mediante el cual expuso sus alegatos en los mismos términos previstos en su escrito libelar, por tal motivo este Tribunal los da por reproducidos.
IV
DE LA OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO
En fecha 13 de junio de 2010, se recibió escrito de informes de la ciudadana MARIELBA ESCOBAR, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, mediante el cual aduce los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Manifiesta, luego de efectuar un recuento de las referencias procesales en el presente caso, que en el acto administrativo impugnado se fijó un canon de arrendamiento mensual para el inmueble de NUEVE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 9.435,23).
En ese sentido, indica que de la revisión de las actas del expediente se aprecia que en fecha 10 de junio de 2010 fue consignado el informe pericial, que arroja como resultado de la experticia que el monto mensual de renta para el mes de junio del año 2010 del edificio en cuestión es de DIEZ MIL OCHOCIENTOS UN BOLÍVARES (Bs. 10.801,00) distribuidos entre los diferentes locales regulados de la siguiente manera: local 1 en MIL CIENTO SETENTA Y CUATRO BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO (Bs. 1.174,98); local 2 en MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 1.160,14); local 4 en MIL DOSCIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 1.215,68); locales 5 y 6 en DOS MIL SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (BS. 2.075,72) y local S/N en Bs. CUATRO MIL CATORCE BOLIVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 4.014,30).
Señala que tomando en cuenta lo anterior, se evidencia que la Administración incurrió en el vicio de falso supuesto, al no haber analizado de forma sucinta el Informe Técnico.
Finalmente, considera la representación del Ministerio Público que el presente recurso debe ser declarado con lugar.
Para decidir este Tribunal observa que el objeto de la presente demanda se circunscribe a la solicitud de nulidad efectuada por la parte recurrente de la Resolución Nº 011901, emanada de fecha 04 de abril de 2008, mediante la cual se procedió a fijar el canon de arrendamiento de los locales Nº 1,2, 5, S/N y 03 del edificio denominado “Los Pelaez” por cuanto, a su decir, adolece del vicio de falso supuesto.
En razón de lo anterior, resulta necesario para esta sentenciadora determinar lo siguiente:
1.- De la intervención del tercero
Observa esta sentenciadora, tal como ya se señaló en párrafos anteriores, que en fecha 12 de marzo de 2010, el abogado Moisés Amado, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.120, en su carácter de representante judicial de la sociedad mercantil NÚÑEZ RAÍCES, C.A., propietaria del inmueble objeto de regulación, consignó escrito mediante el cual se hizo parte en el presente juicio como tercero interesado, en donde solicitó en el petitorio del referido escrito “(…) declare sin lugar el RECURSO DE NULIDAD CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO ESPECIAL, intentado en contra de la Resolución Nº Nº 011901, emanada de fecha 04 de abril de 208, de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura(…)“.
Asimismo, se desprende del expediente administrativo de la causa que cursa a los folios 40 y 41, documento registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito federal bajo el número 11, folio 85, tomo 28, protocolo 1º de fecha 02 de septiembre de 1988, en donde se acredita la propiedad de la empresa Núñez Raíces, C.A., sobre el inmueble objeto de regulación por ante la Dirección General de Inquilinato.
En tal sentido, siendo que el referido documento no fue objeto de ataque por la parte contraria, adquiere pleno valor probatorio en el presente proceso conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se verifica que la sociedad mercantil señalada tiene interés en las resultas de la presente demanda como tercero interviniente.
Tomando en cuenta lo anterior, este Tribunal evidencia que la empresa Núñez Raíces, C.A. tiene un interés actual y legítimo en defender la legalidad de la Resolución hoy impugnada a tenor de lo previsto en el numeral 1 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto sostiene de tener un derecho preferente al del demandante. (Vid. sentencia del Juzgado de Sustanciación de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo Nº 2010-279, de fecha 18 de mayo de 2010).
En razón de lo anterior, este Tribunal admite la presente intervención y de seguidas pasa a pronunciarse respecto a los alegatos expresados en el respectivo escrito. Así se declara.
2.-Del vicio de falso supuesto de hecho
Pone de manifiesto el demandante que la Dirección General de Inquilinato fundamentó la regulación contenida en el acto administrativo impugnado en menciones que no contienen los Informes Técnicos elaborados, por lo que incurrió en el vicio de suposición falsa, infringiendo lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, manifiesta el tercero interviniente que el acto administrativo impugnado fijó un canon de arrendamiento mensual muy por debajo de lo que corresponde, por lo que denuncia que la Administración incurrió en el vicio de falsa suposición.
En este sentido, debe indicarse que el vicio de falso supuesto de hecho se produce durante la fase mediante la cual la operación intelectual de la Administración está dirigida al estudio de los hechos que se pretenden subsumir en la norma, siendo que el vicio puede ser el resultado de la inexistencia, calificación errónea o no comprobación de aquellos hechos que constituyen la causa del acto.
En tal sentido, a fin de verificar la procedencia de la presente denuncia es menester indicar que a la luz de la Resolución Nº 011901 de fecha 04 de abril de 2008, emanada de la Dirección General de Inquilinato, cursante a los folios 241 al 244 del expediente judicial, ya citada, se pueden verificar los motivos de hecho que fundamentaron el referido acto y en tal sentido entiende esta sentenciadora que el acto administrativo parcialmente transcrito contiene la regulación del canon de arrendamiento del inmueble identificado como edificio “Los Pelaez”, ubicado en la avenida Este 16, esquina de Peláez, Parroquia Santa Rosalía. Al respecto, el referido acto señala lo siguiente:
“(…)De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de fijación del canon de arrendamiento es la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs.F. 1.777.241,25), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde de este avalúo a las partes que se regulan para comercio a los (Locales 1, 2,3, 4, 5,6 y Local S/N) la cantidad de: UN MILLON TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS DOCE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.F. 1.397.812,50) cantidad esta (sic) a la que le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 47 Unidades Tributarias a razón de TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS TREINTRA Y DOS BOLIVARES (Bs. 37.632,00 cada una, de conformidad con lo dispuesto en la Providencia Nº 0012 de fecha 12 de enero de 2007, dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 38.603 de fecha 12 de enero del año 2007.
En consecuencia, esta Dirección actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9º, 29º y 30º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamientos máximo mensual a las partes que se regulan para comercio, a los (Locales 1, 2,3, 4, 5,6 y Local S/N) del inmueble identificado como Edificio “LOS PELAEZ”, ubicado en Este 16, Esquina de Peláez, Parroquia Santa Rosalía, en la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON VEINTITRÉS CENTIMOS (Bs. F. 9.435,23)(…)“
Ahora bien, visto lo anterior, debe quien decide traer a colación el contenido del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, aplicable ratione temporis, el cual establecía los parámetros que deben ser considerados a los fines de fijar el monto mensual del canon de arrendamiento de los inmuebles sometidos a regulación, y en tal sentido se lee lo siguiente:
“Artículo 30. Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
(…)”. (Destacado del Tribunal).
Siendo ello así, resulta necesario indicar que de la verificación del Informe Técnico cursante a los folios 228 al 235 del expediente administrativo, invocado en el acto administrativo recurrido, se desprende que el inmueble tiene un destino para “comercio”, y se encuentra ubicado en un sector de carácter “comercial industrial”, con servicios de “electricidad, aguas negras, aguas blancas, vialidad, aceras, teléfono, gas, transporte”. El referido inmueble cuenta con instalaciones de “teléfono, gas, electricidad embutida”, y con equipos “marca”, con un total de áreas originales de “1.436,00 m2”. En la parte de la descripción y características de la construcción se verifica que la estructura es de “concreto armado”; la cubierta de los techos es de “losa nervada” y “aluminio”, las paredes son de “bloques de arcilla” recubiertas con “pintura de caucho”; los acabados y revestimientos son de “friso liso”, “friso rústico”, los baños son de “piezas blancas” y “porcelana 50% aprox”; los pisos son de “cerámica” y “granito”; los rodapié son de “plásctico”; las puertas son de “mad entb”, “sta. María”, “hierro”; las ventanas son “basculantes” y “batientes” de “vidrio” y “madera” y los marcos son de “hierro” y “madera”; posee “en la cocina: “fregadero”, “calentador”, “porcelana” y “friso”. Asimismo, el cálculo de la edad del inmueble fue de “setenta (70) años aproximado” y se determinó que cuenta con patios de “granito”, con una superficie de “28.89 m2”, así como con terrazas descubiertas con paredes perimetrales y pisos de “cemento” con una superficie de “152,00 m2“. De las observaciones efectuadas se puede leer que “El estado de conservación y mantenimiento de los locales son buenos, Se observó falta de pintura en fachada del edificio. Tiempo de construcción aproximado del inmueble es de setenta (70) años. La inspección se realizó el día martes 25 de marzo de 2008 a la 1:22 p.m.”.
De la señalada documental se concluye que la Dirección General de Inquilinato procedió a verificar en el inmueble objeto de regulación, las condiciones generales en las que éste se encontraba, los materiales de construcción utilizados, las dimensiones y las características propias así como el uso previsto en la zona en donde se ubica el mismo, a fin de corroborar los requisitos previstos en el artículo 30 de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para posteriormente fijar el monto del canon de arrendamiento, determinando lo siguiente:
-Que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura en fecha 25 de marzo de 2008, procedió a efectuar en el inmueble ubicado en la avenida Este 16, esquina de Peláez, Parroquia Santa Rosalía, una Inspección Técnica correspondiente al procedimiento llevado a cabo en el expediente Nº 12.163.
-Que de la referida inspección se pudo determinar que el inmueble tiene un destino para comercio, ubicado en un sector de carácter comercial industrial.
-Que el inmueble tiene una superficie total de construcción de 1.436 metros cuadrados.
-Que el inmueble cuenta con los servicios de electricidad, aguas negras, aguas blancas, vialidad, aceras, teléfono, gas y transporte.
-Que el inmueble cuenta con una edad aproximada de 70 años de construido.
-Que de las condiciones de la construcción se verifica que la estructura es de concreto armado; la cubierta de los techos es de losa nervada y aluminio, las paredes son de bloques de arcilla recubiertas con pintura de caucho; los acabados y revestimientos son de friso liso y friso rústico, los baños son de piezas blancas y 50% porcelana; los pisos son de cerámica y granito, los rodapié son plásticos y las puertas de madera entablillada y santa maría; las ventanas son basculantes y batientes, de vidrio, y los marcos de hierro y madera.
-Que el inmueble se encuentra en buenas condiciones de conservación y mantenimiento.
Una vez precisado lo anterior, debe indicarse que tanto la parte actora como la representación judicial del tercero interviniente, en la oportunidad para promover pruebas en el presente expediente, solicitaron la prueba de experticia sobre el inmueble objeto de regulación por parte de la Dirección General de Inquilinato, la cual fue admitida por este juzgado en fecha 13 de abril de 2010 y consignada en el expediente por los 3 expertos designados en fecha 10 de junio de 2010, la cual arrojó las siguientes conclusiones:
“(…)
2.1).- Inmueble Objeto: Edificio identificado Los Peláez, ubicado entre las esquinas de Peláez a Muerto, avenida Sur 5 y calle Oeste 16 Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas.
2.2).- Conformación del Inmueble: Parcela de terreno con una superficie de Trescientos Cuarenta y Tres metros cuadrados con ochenta y nueve decímetros cuadrados (343,89 m2) donde tiene asiento una edificación tipo residencial/comercial, el cual consta de tres niveles de uso residencial, un nivel terraza y la planta baja con mezaninas de uso comercial.
El área de construcción bruta es de Un Mil Trescientos Setenta y Cinco metros cuadrados aproximadamente (1.375,00 m2), De dichas áreas se desprende un total de área vendible constituida por apartamentos, locales de: Un Mil Ciento Ocho metros cuadrados (1.108,00 m2).
2.3).- Características de la Parcela de Terreno
Forma rectangular
Topografía: Plana
Uso: Residencial/Comercial
Servicios: Electricidad; Drenajes; Telefonía; Aguas Blancas; Aguas Residuales, gas.
Área:343,89 m2.
Frente a la avenida Sur 5 y Este 16.
2.4).- Variables Urbanas del Lote de Terreno
Área de Terreno: 343, 89 m2.
Área de Construcción: 1.375,00 m2.
Área de Ubicación: 1.375,00 m2.
Porcentaje de Ubicación: 100%
Porcentaje de Construcción: 400%.
2.5).- Características General de las Construcciones existentes
Edificio tipo residencial y comercial, construcción con estructura de concreto armado, fundaciones tipo pilotes; losa de concreto armado; acabados internos de comercio de calidad media de vieja data; Pisos internos en granito pulido; paredes lisas con friso y revestidos de pintura de caucho en niveles superiores de pasillos para acceso de apartamentos, en el nivel planta baja donde se ubican los comercios tienen mezanine (sic) con estructura de madera; Baños con equipos sanitarios de calidad baja de vieja data; paredes y pisos de baños revestidos en pintura de caucho; fachada del edificio con friso salpicado y con acabado en pintura de caucho con elementos ornamentales en acabado gris, ventanas y rejas en hierro con paneles de vidrio, puertas de madera, instalaciones eléctricas embutidas internamente y adosadas en la superficie de paredes y techos en áreas del nivel planta baja, instalaciones sanitarias embonadas, cerrajería tipo convencional. Los locales del presente informe han sufrido refracciones ajustadas a las características comerciales del punto.
2.6).- Estado de Conservación del Inmueble
El inmueble en cuestión se observa regular estado de conservación, actualmente operativo, estructuralmente estable y todos sus sistemas y servicios se encuentran activos para el momento de la inspección realizada, igualmente dejamos constancia que no estén ascensores, observamos cableado eléctrico adosado a las paredes de las áreas comunes que llegan a los locales comerciales adosados a la pared. Una vez evaluado las diferentes partidas de obras que conforman la construcción del supra identificado inmueble, la terna de expertos estimamos que el mismo se encuentra dentro de la tabla de conservación y mantenimiento físico de Heidecke aplicaremos el estado (3,5) lo que equivales a 33,20%, lo cual significa la necesidad de realizar reparaciones sencillas e importantes, dicha edificación presenta las misma (sic) patología que la gran mayoría de los edificios ubicados dentro de la Parroquia Santa Rosalía y con una edad cronológica de 68 años aproximadamente para efectos del cálculo.
2.7).- Edad del Inmueble
Para efectos del cálculo del valor del presente inmueble, consideramos 70 años de vida útil y 68 años de vida efectiva, esto en función a las refracciones aplicadas.
3.0).-Parámetros de cálculo del Informe Pericial
La presente experticia debe realizarse en función a los particulares que citaremos a continuación:
i).- Área o superficie de terreno del inmueble
ii).- Área de Construcción
iii).- Calidad, Estado de conservación y edad de la construcción
iv).- Uso que se da a cada área de esa construcción, específicamente qué áreas se utilizan de estacionamiento, de depósitos y oficinas
v).- Ubicación del Inmueble en relación con la red de servicios públicos de la ciudad.
vi).- Valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizado por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de la regulación
vii).- Valor Fiscal, declarado o aceptado por el propietario
viii).- Precios medios en que se hayan enajenado inmuebles similares durante los dos (2) años, con copias fidedignas de esas transacciones que reflejen esos valores referenciales.
(…)
La terna de expertos, dejamos constancia como lo evidenciamos en la Inspección Técnica realizada en sitio, que los locales no cuentan con un sistema de prevención ni detección de incendio, igualmente de una central de incendio, solo se observo (sic) dentro de los locales identificados con los números 1-2-3-4-5 y 6 algunos puntos de detección de humo, pero para el momento de la inspección se encontraban no operativos y en mal estado de conservación. Igualmente dejamos constancia que el Local Sin Identificación, donde opera un restaurante, cuenta con central contra incendio y sistema de detección y previsión de incendio.
(…)
Todos los locales se encuentran ubicados en la planta baja del Edificio Los Peláez, frente a la Avenida Sur 5 y la Calle Este 16 de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Caracas.
Local Uno (Quincalla Mercado Libre)
Norte.- Escaleras acceso al edificio
Sur.- Local Dos (Local Reparación de Relojes)
Este.- Pared intermedio del Estacionamiento
Oeste.- Avenida Sur 5
Local Dos (Reparación de Relojes)
Norte.- Local Uno (Quincalla Mercado Libre)
Sur.- Local Tres (Local Restaurante no operativo La Fontaine)
Este.- Pared intermedio del Estacionamiento
Oeste.- Avenida Sur 5
Local Tres (Restaurante no Operativo La Fontaine)
Norte.- Local Dos (Reparación de Relojes)
Sur.- Local Cuatro (Venta de Repuestos)
Este.- Pared intermedio del Estacionamiento
Oeste.- Avenida Sur 5
Local Cuatro (Venta de Repuestos)
Norte.- Local Tres (Restaurante no operativo La Fontaine)
Sur.- Escaleras de acceso del Edificio Los Peláez
Este.- Pared intermedio del Estacionamiento
Oeste.- Avenida Sur 5
Local Cinco y Seis (Venta de Ropa)
Norte.- Escaleras de acceso Edificio Los Peláez
Sur.- Edificio Coromoto
Este.- Pared intermedio del Estacionamiento
Oeste.- Avenida Sur 5.
Local Sin Identificación (Restaurante ELIAS II)
Norte.- Calle Este 16
Sur.- Escaleras de acceso al edificio
Este.- Pared Intermedio del Estacionamiento
Oeste.- Avenida Sur 5
(…)
Se deja constancia que el acceso vial para trasladarse hasta los locales objeto del presente informe es mediante la avenida Sur Cinco de la Parroquia Santa Rosalía, la cual tiene sentido de circulación de vehículos Sur-Norte entrando en la autopista Francisco Fajardo (Puente de Hierro) y el otro acceso es mediante la calle Este 16 en sentido vial Oeste-Este.
(…)
La presente Terna de expertos no podemos determinar con exactitud el nivel socio-económico de la zona donde se encuentran los locales objetos (sic) del presente informe, motivado a que es necesario realizar un análisis más amplio que superan los parámetros del presente informe pericial, pero en base a los datos obtenidos en el justiprecio de los bienes inmuebles correlacionados en el presente informe, con los datos obtenidos podemos apreciar que el nivel socio económico del sector es clase media baja, sin poder determinar la capacidad de captación de recursos monetarios de los arrendatarios de dichos locales.
(…)
Se deja constancia que no se observó servicio de gas dentro de los locales identificados con los números 1-2-3-4-5 y 6, solo se observó servicio de gas en el Local no identificado (donde funciona el Restaurante Elías II).
(…)
Se deja constancia que los locales identificados con los números 1-2-3-4-5 y 6 no tienen ventanas, solo una puerta que sirve de entrada principal, además no se observaron ventanas de fachada, closets de madera, cocinas ni fregaderos, los pisos tiene (sic) cerámica y las mezanninas (sic) son de madera así mismo (sic) no se observo (sic) calentadores ni fregaderos. Ahora bien dentro del local sin identificación numérica donde opera el restaurante Elias II, se observo (sic) pisos de cerámica, no se apreció la existencia de ventanas, si la existencia de fregaderos, ni la existencia de calentadores ni closet de madera.
(…)
La Terna de expertos dejamos constancia que los locales objeto del presente informe, tiene una estructura de concreto armado, por lo tanto las placas o losa de techo originalmente son de concreto armado, pero observado el espacio existente entre la planta baja uno, existe un espacio donde se diseño y construyo (sic) mezanninas (sic) de madera con estructura de madera que sirven de depósitos, lo cual indica que las mismas no son de concreto armado ni tienen la misma resistencia, por ello no existe un planteamiento técnico que determine las placas tipo “A”, solo para efectos de cálculo en los informes de avalúos presentados por el Ministerio para el Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio para el Poder Popular para las Obras Públicas) (sic) a través de la Dirección General de Inquilinato, donde determina que las placas tipo “A” son de concreto armado y tienen un concepto dentro del área de construcción vendible y para efectos de cálculo del 100% del precio unitario establecido, es por ello que la terna de expertos establecimos para efectos del cálculo de 100% para losas de concreto armado y del 40% para losas o placas de madera.
(…)
Se deja constancia que no observamos máquinas manufactureras ni de requerimiento técnico fuera del ámbito de la rama comerciales de los locales objeto del presente informe, solo podemos dejar constancia de la existencia de mobiliario tipo y necesario para desempeñar el comercio de los precitados locales, como estantes, muebles, vitrinas y otros. Dentro del local sin identificación numérica (Restaurante Elias II), podemos observar la existencia de neveras frontales, cavas, cocinas y artefactos, correlacionados con la actividad para el servicio de comida.
(…)
Se deja constancia que el estado de conservación del edificio Los Peláez es regular, amerita reparaciones sencillas e importantes, tanto en las áreas comerciales como en las áreas comunes del edificio residencial, en lo respecto (sic) a reparaciones mayores, la presente terna de expertos no observamos fallas estructurales de ningún tipo, por lo tanto las reparaciones que ameritan mayor atención son las referentes a los puntos que a continuación citaremos.
1.- Revisión de las mezanninas (sic) de madera, debido a que muchos locales comerciales las tienen con mucha carga o peso y por lo tanto las mismas deberán de ser revisadas para adecuar las cargas de mercancías respectivas.
2.- Todas las paredes del lindero Este de los locales comerciales se encuentran totalmente deterioradas, el friso y la pintura en total descomposición, afectando indirectamente la tubería que pasa por las mismas.
3.- Los Equipos sanitarios observados dentro de los locales comerciales se encuentran en mal estado de conservación.
4.- Las instalaciones de prevención y extinción de incendio no se encuentra operativa, no existen centrales contra incendio, los puntos de detección de humo no están operativos, no hay roceadores de agua, solo se observo en el local sin identificación (restaurante Elias II) sistema de prevención y detección contra incendio.
5.- En lo referente a la azotea, se observo la falta de mantenimiento correctivo en algunas paredes internas.
(…)
Para determinar el canon de arrendamiento máximo, tenemos que ajustarnos al valor total del edificio, y correlacionado con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (…)
RESULTADOS FINALES
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local 1 para Abril de 2009 Bolívares Ochocientos Ochenta y Tres con 50/100
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local 2 para Abril de 2009 Bolívares Novecientos Sesenta y Dos con 12/100
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local 3 para Abril de 2009 Bolívares Novecientos Sesenta y Dos con 12/100
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local 4 para Abril de 2009 Bolívares Un Mil Ocho
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local 5 y 6 para Abril de 2009 Bolívares Un Mil Sesenta y Uno con 80/100
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local S/I para Abril de 2009 Bolívares Tres Mil Veinticuatro con 30/100
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local 1 para Junio de 2010 Bolívares Un Mil Ciento Sesenta con 10/100
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local 2 para Junio de 2010 Bolívares Un Mil Ciento Sesenta con 10/100
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local 3 para Junio de 2010 Bolívares Un Mil Ciento Sesenta con 10/100
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local 4 para Junio de 2010 Bolívares Un Mil Doscientos Quince con 70/100
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local 5 y 6 para Junio de 2010 Bolívares Dos Mil Setenta y Cinco con 70/100
El Canon Mensual de Arrendamiento del Local S/I para Junio de 2010 Bolívares Cuatro Mil Catorce con 30/100 (…)”
Verificada la citada experticia, al haber sido evacuada conforme a los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, adquiere pleno valor probatorio para este Tribunal, debiéndose indicar que de la misma se desprende lo siguiente:
-Que el inmueble objeto de regulación tiene un destino para residencia y para comercio, ubicado en un sector de carácter comercial.
-Que el inmueble tiene una superficie total de construcción de 1.375 metros cuadrados, siendo el área de apartamentos y locales de 1.108 metros cuadrados.
-Que el inmueble cuenta con los servicios de electricidad, aguas negras, aguas blancas, vialidad, aceras, teléfono, gas y transporte. No cuenta con ascensores.
-Que el inmueble cuenta con una edad aproximada de 70 años de construido.
-Que la construcción de la estructura es de concreto armado, las fundaciones son tipo pilotes; losa de concreto armado; acabados internos de comercio de calidad media de vieja data; Pisos internos en granito pulido; paredes lisas con friso y revestidos de pintura de caucho en niveles superiores de pasillos para acceso de apartamentos, en el nivel planta baja donde se ubican los comercios tienen mezanine (sic) con estructura de madera; Baños con equipos sanitarios de calidad baja de vieja data; paredes y pisos de baños revestidos en pintura de caucho; fachada del edificio con friso salpicado y con acabado en pintura de caucho con elementos ornamentales en acabado gris, ventanas y rejas en hierro con paneles de vidrio, puertas de madera, instalaciones eléctricas embutidas internamente y adosadas en la superficie de paredes y techos en áreas del nivel planta baja, instalaciones sanitarias embonadas, cerrajería tipo convencional.
-Que el inmueble se encuentra en condiciones de conservación y mantenimiento regulares, requiriendo reparaciones sencillas e importantes.
En atención a lo anterior, se colige de la constatación de los resultados del informe técnico efectuado por la Dirección General de Inquilinato junto con el informe técnico efectuado por los expertos, que no existen contradicciones entre los valores que arrojan cada una de ellas, no evidenciándose en modo alguno los vicios denunciados por la parte demandante, lo que conlleva necesariamente a quien decide determinar que la administración calificó de forma correcta los hechos en los que se fundamenta el acto administrativo impugnado, aplicando la correspondiente consecuencia jurídica, por tal razón debe esta sentenciadora desechar el vicio de falso supuesto de hecho denunciado. Así se decide.
En cuanto a la solicitud efectuada por la parte actora así como por el tercero interviniente respecto a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento sobre el inmueble objeto de regulación mediante la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe esta sentenciadora señalar que al no ser procedente la solicitud de nulidad del acto administrativo impugnado, resulta inoficioso pronunciarse al respecto. Así se declara.
Así, en exégesis de lo anterior, este Tribunal declara sin lugar la presente demanda de nulidad.
V
DECISION
Por las razones expuestas, este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- RATIFICA SU COMPETENCIA para conocer de la presente demanda de nulidad ejercida por los abogados Jasmin Marín, Nelson José Marín Lara, Jasmin Coromoto Sequera Colmenares, Evarymar Sampedro Rojas y Nelson Adán Marín Sequera, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los Nros. 114.197, 36.102, 36.105, 109.473 y 93.603, respectivamente, actuando en carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos CARLOS ALBERTO MORA, JOSÉ NAPOLEÓN FALCÓN, SIMÓN RUMENOS ALUEN, ELIZABETH OTERO TEXEIRA Y JUAN JOSÉ RUMENOS RODRÍGUEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-6.887.151, V.- 1.847.896, V.- 6.056.311, V.- 6.200.699 y V-2.957.537, respectivamente, contra la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA por órgano del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT, a través de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, a fin de solicitar la nulidad de la Resolución Nº 011901, emanada de fecha 04 de abril de 2008,mediante la cual se procedió a fijar el canon de arrendamiento de los locales Nº 1,2, 5, S/N y 03 del edificio denominado “Los Pelaez”.
2. - SIN LUGAR la presente demanda de nulidad.
Publíquese, regístrese y notifíquese al Procurador General de la República, a la Fiscal General de la República, así como al Ministro del Poder Popular para El Comercio y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE). Finalmente se ordena notificar a la parte actora y al tercero interesado de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Se imprimen dos (02) originales del mismo tenor de la presente decisión, cuyo segundo ejemplar será agregado al copiador de sentencias de este Tribunal, previa certificación por Secretaría.
Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, a los treinta (30) días del mes de octubre del año dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA,
LA SECRETARIA,
GERALDINE LÓPEZ BLANCO
CARMEN VILLALTA
En esta misma fecha, siendo las____________________________________ (________) se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nro. ___________
LA SECRETARIA,
CARMEN VILLALTA
Exp. Nro. 2008-785/GL
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