TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO DE LO
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CAPITAL

**Sentencia Definitiva
Exp. 2010-1065

En fecha 19 de febrero de 2010, el abogado Juan Carlos Rodríguez Gómez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.093, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE, titular de la cédula de identidad Nro. E-691.497, según poder autenticado ante la Notaria Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22 de julio de 2008, anotado bajo el N° 53, Tomo 47 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, y de las sociedades mercantiles REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, bajo el Nº 12, Tomo 109-A Sgdo, en fecha 25 de junio de 1.990 el cual se adjunta, asimismo de las sociedades mercantiles VIVERO LAS PALMAS DEL SOL, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 13 de febrero de 1.995, bajo el Nº 73, Tomo 24-A Pro; INVERSIONES NANCY MAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 1.999, bajo el Nº 44, Tomo 274-A Sgdo., TINTORERIA Y LAVANDERIA NANCY MAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 1.995, bajo el Nº 35, Tomo 420-A Sgdo., FLORISTERIA Y JARDINERIA NANCY MAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de junio de 1.992, bajo el Nº 16, Tomo 122-A-Pro., consignó ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, demanda de nulidad contra la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA por Órgano del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA (HOY MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL ECOSOCIALISMO HABITAT Y VIVIENDA) a través de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, en virtud de la Resolución Nº 00013745, de fecha 9 de diciembre de 2009, mediante la cual se fijó el canon máximo mensual para comercio, al inmueble identificado con el Nº de Catastro 374-00-00, ubicado en el Fundo Hato San Antonio cerca del Seminario San José, Carretera Vieja El Hatillo, estado Miranda.

Previa distribución efectuada en fecha 23 de febrero de 2010, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, siendo recibido en fecha 24 del mismo mes y año, quedando signada con el número 2010-1065.

En fecha 25 de febrero de 2010, este tribunal se declaró competente para conocer y decidir la presente demanda la admitió ordenando la notificación al Director General de Inquilinato, al Procurador General de la República y a la Fiscal General de la República.

En fecha 23 de noviembre de 2010, se libró cartel de emplazamiento, siendo retirado en fecha 25 del mismo mes año.

Luego de ello, en fecha 16 de diciembre de 2010, la parte demandante consignó el respectivo cartel de emplazamiento publicado en el diario “Últimas Noticias” de fecha 27 de noviembre de 2010.

Posteriormente en fecha 20 de junio de 2011, la abogada Marvelys Sevilla se abocó al conocimiento de la causa, en virtud de su nombramiento como Juez en ese sentido libró las notificaciones correspondientes.

En fecha 03 de noviembre de 2011, la abogada Geraldine López se abocó al conocimiento de la causa en virtud de su nombramiento de Juez Provisoria por la Comisión Judicial.

En fecha 19 de enero de 2012, este Tribunal mediante auto indicó que la parte accionante debía consignar las copias fotostáticas para la elaboración de las compulsas y una vez conste en autos la última de las notificaciones ordenadas se fijaría la audiencia de juicio.

Posteriormente en fecha 10 de diciembre de 2013 la parte actora solicitó que se librará nuevamente notificaciones en virtud que quedaron por notificar 7 terceros interesados.

En fecha 18 de diciembre de 2013, este Tribunal mediante auto dejó sin efectos las notificaciones ordenadas en fecha 19 de enero de 2012 y como consecuencia ordenó librar otras nuevamente.

Luego de ello, en fecha 20 de marzo de 2014, se libró cartel de emplazamiento a los terceros interesados en la presente causa.

En fecha 02 de abril de 2014, la parte actora consignó cartel de emplazamiento publicado en fecha 28 de marzo de ese mismo año en el diario “Últimas Noticias”.

Posteriormente en fecha 09 de junio de 2014, se celebró la audiencia de juicio en el presente caso, donde se dejó constancia de la comparecencia de la parte actora, el Ministerio Público y las sociedades mercantiles Desarrollos Fondo San Antonio N.V y Desarrollos Otassa C.A. en su carácter de terceros interesados. Se dejó constancia que la parte actora consignó escrito de pruebas.

En fecha 18 de junio de 20114 este Tribunal mediante auto se pronunció sobre las pruebas promovidas.

Luego de ello, en fecha 25 de junio de 2014, este Tribunal mediante auto suprimió el lapso de evacuación de pruebas en virtud que las admitidas por este Tribunal no requerían evacuación y en consecuencia fijó el lapso para que las partes presentaran informes.
Posteriormente, en fecha 07 de julio de 2014, este Tribunal dijo ”vistos” en la presente causa.

En fecha 29 de septiembre de 2014, este Tribunal difirió la publicación del fallo de la presente causa para dentro de los treinta días de despacho siguientes a la presente fecha.

En tal sentido, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a decidir en los siguientes términos:

-I-
DE LA DEMANDA DE NULIDAD INTERPUESTA

Visto que mediante sentencia interlocutoria de fecha 25 de febrero de 2010, este Tribunal se declaró competente para conocer de la presente causa, resulta necesario realizar las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas del presente recurso se evidenció que la causa se interpuso en fecha 19 de febrero de 2010, siendo admitida y sustanciada conforme al procedimiento establecido en la derogada Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia así como conforme a lo previsto en el artículo 10 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo se observa que en fecha 16 de junio de 2010, fue publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.447, la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la cual fue reimpresa por error material en fecha 22 de junio de 2010 en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.451, cuyo artículo 25 en su numeral 3, establece las competencias de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa para conocer en primer grado de jurisdicción las demandas de nulidad interpuestas contra los actos administrativos dictados por las autoridades municipales como en el caso de autos; En consecuencia, este Tribunal ratifica su competencia para conocer y decidir la presente causa. Así se declara.

La parte demandante fundamentó el recurso bajo los siguientes argumentos:

Que en relación al ciudadano JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE, consta Informe Técnico de fecha 26 de octubre de 2009 elaborado por el Inspector German Castro donde establece que su mandante tiene DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y UN METROS CUADRADO CON DIECISIETE CÉNTIMETROS (18.681,17.) dedicados al cultivo y plantas y que los UN MIL TRESCIENTOS DIECIOCHO METROS CUADRADO CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMETROS) (1.318,83), está constituido por viviendas dedicadas al grupo familiar y empleados de su mandante, dedicadas actividades agrícolas.

Denunció la “infracción de la letra “a” y “b” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falta de aplicación” por cuanto se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la Ley el arrendamiento de terrenos urbanos o suburbanos no edificados y las fincas rurales y como consecuencia de ello no podía ser sometido a regulación ya que la ley no le atribuye esa competencia.

Agregó que del contrato de arrendamiento se desprende de la Cláusula Primera que la actividad la actividad que se va a ejecutar es única y exclusivamente agraria.

Que en relación a la sociedad mercantil REFRESTOGRAMA CARACAS S.R.L consta Informe Técnico de fecha 26 de octubre de 2009 elaborado por el Inspector German Castro donde establece que su mandante tiene DIEZ MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES CENTIMETROS (10.157,43) dedicados al cultivo de plantas ornamentales y que los CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES CENTIMETROS (182,43), que está constituido por viviendas y depósitos, dedicadas actividades agrícolas.

Asimismo, denunció la “infracción de la letra “a” y “b” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falta de aplicación” por cuanto se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la Ley el arrendamiento de terrenos urbanos o suburbanos no edificados y las fincas rurales y como consecuencia de ello no podía ser sometido a regulación ya que la ley no le atribuye esa competencia.

Que en relación a la sociedad mercantil VIVERO LAS PALMAS EL SOL C.A. consta Informe Técnico de fecha 26 de octubre de 2009 elaborado por el Inspector German Castro donde establece que su mandante tiene CINCO MIL DIEZ METROS CON NOVENTA Y DOS DECIMETROS (5.010,92) dedicados al cultivo de plantas ornamentales y que los SETECIENTOS OCHO METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTIMETROS (708,82 M2), está constituido por viviendas y depósitos, dedicadas actividades agrícolas.

Asimismo, denunció la infracción de la letra “a” y “b” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falta de aplicación por cuanto se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la Ley el arrendamiento de terrenos urbanos o suburbanos no edificados y las fincas rurales y como consecuencia de ello no podía ser sometido a regulación ya que la ley no le atribuye esa competencia.

Denunció la infracción del numeral 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por falta de aplicación ya que la Resolución no analizó los fundamentos de hecho y de derecho alegados por su mandante en sus escritos de contestación.

Que en relación a las sociedades mercantiles INVERSIONES NANCY MAR C.A., TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCY MAR C.A. y FLORISTERIA Y JARDINERÍA NANCY MAR, C.A., denunció la infracción del numeral 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por falta de aplicación.

Denunció que la resolución que hoy se impugna adolece del vicio de inmotivación por cuanto la Dirección de Inquilinato no especificó razonadamente los cálculos para determinar el valor del inmueble objeto de regulación, ni el valor de la compra, ni los datos fácticos referidas a las investigaciones realizadas por el Registro Inmobiliario de los precios promedios de venta de los últimos dos años que le sirvieron para imputar un valor al terreno que fue objeto de regulación por lo que denunció la infracción de los artículos 9 y numeral 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, el numeral 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falta de aplicación, así como el 467 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación y el 1425 del Código Civil.

Denunció la infracción del numeral 6 del artículo 32 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda ya que referido numeral a su decir, deberá indicar el valor atribuido al terreno y el valor atribuido a la construcción, pero que en el presente caso no existe por parte del evaluador una indicación específica.

Denunció la infracción del artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, del artículo 156 del Código Civil del artículo 142 de la Ley de Reforma Agraria vigente para el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento el cual consagraba el derecho de preferencia a favor del arrendatario agrario.

Denunció la infracción del artículo 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por cuanto la Dirección de Inquilinato declaró improcedente la cuestión prejudicial, pero en ningún momento se le notificó a su mandante de la referida decisión.

Denunció la infracción del artículo 142 de la Ley Reforma Agraria vigente para el momento en que fue firmado el contrato entre JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE, VIVERO LAS PALMAS EL SOL C.A. y REFRESTOGRAMA CARACAS S.R.L., “…dado que dicha norma establece un derecho de preferencia a favor del arrendatario de tierras dedicadas al agro en general; infringe la norma por falta de aplicación; e infringe la letra a del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por errónea interpretación, en efecto el mencionado artículo establece que el propietario tiene derecho subjetivo para solicitar la regulación; empero, desconoce con su interpretación los efectos del retracto legal establecidos en el artículo 142 de la Ley Reforma Agraria; es menester indicar por el retracto legal el beneficiario se sustituye en la figura del comprobador (sic) y tiene la titularidad desde el momento de la compra primigenia que violentó el derecho de preferencia; por lo cual está en discusión la categoría de titularidad de la persona que compró sin observar el derecho de preferencia del arrendador…”

Denunció la configuración del vicio de falso supuesto de hecho por cuanto “…el solicitante de la regulación manifiesta que es propietario de un terreno que compro (sic) a las (sic) ARQUIDIOCESIS DE CARACAS y que es titular de los derechos de contrato de arrendamiento de parcelas de terreno a diferentes personas naturales y jurídicas (…) en ningún momento en su solicitud manifestó ser propietaria de las bienhechurías construidas en los terreno que ella arrendó; en la RESOLUCION RECURRIDA que supongo se basó en el AVALUO se puede observar que esta avaluando las bienhechurías, y que el valor de esas bienhechurías ha sido determinante para establecer el valor del canon de arrendamiento, empero, no indica el valor del metro cuadrado del terreno como tal…”.

Agregó que el avalúo de las bienhechurías arrojó lo siguiente “…JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE en la suma de Bs. F. 11.599.939 las bienhechurías de FLORISTERÍA Y JARDINERIA NANCY MAR, C.A. en la cantidad de Bs. F. 1.536.233,00; las bienhechurías de INVERSIONES NANCY MAR C.A. en cantidad de Bs. F. 3.908.930,00 TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCY MAR en la cantidad de Bs. F. 624.700,00. Como se puede observar, se está tomando como valor de regulación bienes que no le pertenecen al arrendador y que ningún ente administrativo puede interpretar que dichas bienhechurías pueden ser catalogadas como mejoras que se ceden gratuitamente al arrendador. En el avalúo se manifiesta el valor de las bienhechurías es aproximadamente de Bs. F. 88.265.600, es decir, que el valor de las bienhechurías es aproximadamente cuatro veces el valor que supuestamente el solicitante pago por la compra de la parcela…”

Denunció la vulneración del debido proceso ya que la administración no se pronunció sobre la admisión de las pruebas ni ofició a los Juzgados Civiles y Agrarios para que informara la existencia de juicios como cuestión prejudicial.

Finalmente solicitó que se declare CON LUGAR la demanda de nulidad.

-II-
DE LA AUDIENCIA DE JUICIO

En fecha 09 de junio de 2014, se llevó a cabo la celebración de la audiencia de juicio, donde se dejó constancia de la comparecencia de la parte demandante, el Ministerio Público y los terceros interesados.

Durante dicho acto, la parte demandante manifestó lo siguiente:

“…En esta audiencia estamos representando al ciudadano JOAO AVELINO FERNÁNDEZ, REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L, INVERSIONES NANCYMAR, C.A., TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCYMAR, C.A. Y FLORISTERÍA Y JARDINERÍA NANCYMAR C.A., estamos aquí por cuanto no estamos de acuerdo con la Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato en el cual fija el canon de arrendamiento para estas empresas en base a un contrato de arrendamiento, consideramos que la Dirección de Inquilinato no valoró el objeto principal de los contratos esto es en dos (02) casos esenciales, estos son el caso de JOAO AVELINO FERNÁNDEZ y REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L., tenemos que diferenciar 2 cosas, que hay 2 contratos específicos en los cuales el objeto del contrato era el arrendamiento de un lote de terreno para siembra de matas, consideramos que estos terrenos están exceptuados de la aplicación de la Ley de Arrendamientos, consideramos que el avalúo realizado por la Sub-dirección de Inquilinato no fue valorado por la Dirección de Inquilinato cuando hizo la Resolución porque el avaluó del Inspector dejó sentado en el informe muy claramente que en los terrenos arrendados se desarrolla una actividad agrícola, que obviamente existen una bienhechurías en los terrenos que fueron construidas por los arrendatarios a los efectos de realizar su actividad económica, consideramos que si el Inspector dejó sentado eso en el avaluó la Dirección de Inquilinato debía haber dejado de regular esa parte porque no le correspondía por cuanto está exceptuado en la Ley de Arrendamientos en su artículo 3. Por otro lado consideramos que la Dirección de Inquilinato al valorar las pruebas no valoró los contratos de arrendamientos los cuales tienen un objeto específico en el caso antes expuesto terrenos exclusivamente para cultivos por lo tanto reiteramos que la Resolución es nula porque no valoró efectivamente el avaluó, en el caso de INVERSIONES NANCYMAR, C.A., TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCYMAR, C.A. Y FLORISTERÍA Y JARDINERÍA NANCYMAR C.A, consideramos que la Dirección de Inquilinato en el avaluó que efectuó tomó en consideración para ajustar el canon de arrendamiento unas bienhechurías que no eran propiedad del arrendador el cual vamos a consignar ahorita en la oportunidad probatoria, titulo supletorio de las bienhechurías, pues consideramos que este avaluó realizado por el perito no se ajusta a la realidad, en este sentido consideramos que la Resolución es nula y así solicitamos que sea declarada por este Tribunal, adicionalmente vamos a consignar una exposición de lo alegado en el escrito de demanda y vamos a consignar un escrito de pruebas con sus respectivos anexos…”

Posteriormente la representación de los Terceros Interesados indicó que:

“En este sentido voy a puntualizar tres (03) aspectos de derecho que podemos observar del escrito de demanda y por los alegatos expuesto el día de hoy por la representación judicial de la parte demandante, el primero de ellos es puntualizar que se evidencia del escrito la denuncia de dos (02) vicios del acto administrativo estos son el vicio de falso supuesto de hecho y de derecho y el vicio de inmotivación evidentemente son vicios que son excluyentes ya que hay que considerar que la administración erró en los hechos valorados, presupone de una vez la motivación del acto administrativo sin entrar a precisar esos argumentos de hecho y de derecho, en segundo lugar consideramos que hay una contradicción administrativa por parte de los demandantes en su escrito de demanda ya que en la parte inicial de su demanda alegan que la incompetencia por parte del demandado por considerar que la finalidad de los contratos son con el fin agrícola alegando a su vez que una excepción establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo en una argumentación posterior intentan aprovecharse de instituciones propias que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario otorga a los arrendatarios y en tercer lugar debemos precisar en esta audiencia que los documentos los cuales fueron consignados y de la revisión que hicimos del expediente impugnamos el poder de los representantes legales de INVERSIONES NANCYMAR, C.A., TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCYMAR, C.A. Y FLORISTERÍA, JARDINERÍA NANCYMAR C.A., JOAO AVELINO FERNÁNDEZ y REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L…”

Luego, la representación del Ministerio Público indicó que:

“…En vista de la exposición de las partes comparecientes en esta audiencia la representación del Ministerio Público dejó constancia que se reserva el derecho de opinión, el cual será consignado de acuerdo a lo establecido en el artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa…”

En tal sentido, se dejó constancia que la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
-III-
DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA
REPRESENTACIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

Por su parte, la abogada Aura Castro Carrasquel, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 75.676, en su carácter de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en materia Contencioso-Administrativa y Contencioso Especial Inquilinario, en fecha 25 de octubre de 2014 consignó de forma extemporánea consignó opinión fiscal en los siguientes términos:

En cuanto al alegato a que el inmueble se encuentra exento de regulación de conformidad con los numerales “a” y “b” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifestó que los arrendatarios han hecho uso de las áreas arrendadas para la actividad agrícola y con fines comerciales y que para ello se construyeron algunas edificaciones que según fueron realizadas con el fin de llevar mejor a cabo la labor que allí desempeñaban, pero que no se puede dejar de observar que de conformidad con el contenido de los contratos de arrendamientos celebrados no constaba autorización por parte del arrendador efectuar dichas bienhechurías, se entiende, a su decir, que las mismas forman parte del inmueble arrendado y por ende sujetos a regulación conjuntamente con el terreno, de manera que si existe alguna discrepancia en relación a la titularidad de dichas bienhechurías tal asunto debe ser dilucidado por vía judicial “…y no precisamente mediante el presente recurso de nulidad y menos en el procedimiento llevado en sede administrativa, mas aún cuando, por notoriedad judicial, ha resultado que entre las partes se ha presentado un conflicto de intereses en cuanto al inmueble de marras, en virtud de la venta que efectuara la Arquidiócesis de Caracas, de dicho lote de terreno conjuntamente con las bienhechurías efectuadas por los arrendatarios, a la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V. situación que ha ocasionado que los arrendatarios hayan demandando por retracto legal arrendaticio y otros conceptos en vía judicial, razón por la cual esta representación fiscal considera que tal denuncia debe ser desechada…”.

En cuanto a la denuncia referida a que la Dirección de Inquilinato infringió el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto el informe de avalúo no indicó el valor fiscal aceptado o declarado por el solicitante de regulación, ni el valor de la compra del terreno de regulación así como tampoco los valores fácticos que le sirvieron para imputar un valor al terreno, expresó que para subsanar dichas omisiones los recurrentes debían suministrar al Juez los medios probatorios para determinar la procedencia o no de la denuncia, siendo necesario desvirtuar la veracidad del peritaje efectuado en sede administrativa, pero ello no se realizó.

Que los medios idóneos para probar esos alegatos era a través de la evacuación de una experticia la cual no fue promovida, por tal motivo tal denuncia debe ser desechada.

Finalmente solicitó la declaratoria SIN LUGAR de la demanda de nulidad.

-IV-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

IV. I PUNTOS PREVIOS

IV.I.1.- De la intervención del tercero

Observa esta sentenciadora, tal como ya se señaló en párrafos anteriores, que en fecha 9 de diciembre de 2014, el abogado Daniel Guillen en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES FONDO SAN ANTONIO N.V. Y DESARROLLOS OTASSA C.A., acudió a la audiencia de juicio mediante el cual se hizo parte en la presente demanda como tercero interesado, en donde en primer lugar atacó los alegatos de la representación judicial de la parte actora e impugnó los poderes de las sociedades mercantiles INVERSIONES NANCYMAR, C.A., TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCYMAR, C.A. Y FLORISTERÍA, JARDINERÍA NANCYMAR C.A., JOAO AVELINO FERNÁNDEZ y REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L.

Asimismo, se desprende del expediente de la causa que cursa a los folios 42 al 103, demandas por retracto legal realizadas por sociedades mercantiles INVERSIONES NANCYMAR, C.A., TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCYMAR, C.A. Y FLORISTERÍA, JARDINERÍA NANCYMAR C.A., JOAO AVELINO FERNÁNDEZ y REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L. a las sociedades INVERSIONES FONDO SAN ANTONIO N.V. Y DESARROLLOS OTASSA C.A., en virtud de que las referidas empresas son propietarias del bien objeto de regulación, al ser todo ello así y visto que no es un hecho controvertido que los terceros interesados son los propietarios, teniendo como consecuencia de ello a tenor de lo previsto en el numeral 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, la condición de interviniente. En razón de lo anterior, este Tribunal admite la presente intervención. Así se declara.
IV.I.2.- De la impugnación de los poderes de las sociedades mercantiles INVERSIONES NANCYMAR, C.A., TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCYMAR, C.A. Y FLORISTERÍA, JARDINERÍA NANCYMAR C.A., JOAO AVELINO FERNÁNDEZ y REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L realizada por la representación judicial del tercero interesado:
Recuerda quien decide que la representación judicial del tercero interesado las sociedades mercantiles DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V. y DESARROLLO OTASSCA C.A en la audiencia de juicio celebrada el 9 de junio de 2014 impugnó los poderes de las sociedades mercantiles INVERSIONES NANCYMAR, C.A., TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCYMAR, C.A. Y FLORISTERÍA, JARDINERÍA NANCYMAR C.A., JOAO AVELINO FERNÁNDEZ y REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L., en tal sentido pasa quien decide a verificar los mismos y para ello debe remitirse a las actas contenidas en el presente expediente:

 Riela a los folios 1 al 5 del expediente judicial libelo de la demanda donde se observa que el abogado Juan Carlos Rodríguez Gómez inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.09 asistió al ciudadano Bernardino Fernandes Do Vale titular de la cédula de identidad Nº V-6.919.136, en su carácter de Director de la sociedad mercantil TINTORERÍA Y LAVANDERIA NANCY MAR, C.A., y FLORISTERÍA Y JARDINERIA NANCY MAR C.A.

 Cursa a los folios 6 al 11 del expediente judicial documento poder otorgado por el ciudadano JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE titular de la cédula de identidad Nº E-691.497 a la ciudadanos Juan Carlos Rodríguez Gómez y Marco Antonio Roman Amoretti, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.093 y 21.615 respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 22 de julio de 2008 quedando anotado bajo el Nº 53 Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Consignado por la parte conjuntamente con el libelo de la demanda.
 Riela a los folios 16 al 22 del expediente judicial en copia certificada documento poder otorgado por el ciudadano Bernardino Fernandes Do Vale titular de la cédula de identidad Nº V-6.919.136, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES NANCY MAR, C.A. a la ciudadanos Juan Carlos Rodríguez Gómez y Marco Antonio Roman Amoretti, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.093 y 21.615 respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guicaipuro Los Teques del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de junio de 2008 quedando anotado bajo el Nº 54 Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Consignado por la parte conjuntamente con el libelo de la demanda.

 Consta a los folios 23 al 28 del expediente judicial en copia certificada documento poder otorgado por el ciudadano Joao Agostinho Goncalves Henriques titular de la cédula de identidad Nº V-13.586.173, en su carácter de Administrador Gerente de la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L. a la ciudadanos Juan Carlos Rodríguez Gómez y Marco Antonio Roman Amoretti, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.093 y 21.615 respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guicaipuro los Teques del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de junio de 2008 quedando anotado bajo el Nº 54 Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Consignado por la parte conjuntamente con el libelo de la demanda.

 Cursa a los folios 586 al 589 del expediente judicial en original documento poder otorgado por el ciudadano JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE titular de la cédula de identidad Nº E-691.497 a los ciudadanos Juan Carlos Rodríguez Gómez y Marco Antonio Roman Amoretti, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.093 y 21.615 respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 22 de julio de 2008 quedando anotado bajo el Nº 53 Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Consignado por la parte actora en fecha 10 de junio de 2014 luego de celebrada la audiencia de juicio.

 Riela a los folios 598 al 601 del expediente judicial en original documento poder otorgado por el ciudadano Bernardino Fernandes Do Vale titular de la cédula de identidad Nº V-6.919.136, en su carácter de Director de la sociedad mercantil FLORISTERIA Y JARDINERIA NANCY MAR, C.A., a la ciudadanos Lusby Freites Fernádez, Humberto De Carli, Milagros Guarece y Angela Davila De Freites, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 36.093, 9.928, 50.613 y 49.140 respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de abril 2014 quedando anotado bajo el Nº 28 Tomo 156 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Consignado por la parte actora en fecha 10 de junio de 2014 luego de celebrada la audiencia de juicio.

 Consta a los folios 602 al 605 del expediente judicial en original documento poder otorgado por el ciudadano Bernardino Fernandes Do Vale titular de la cédula de identidad Nº V-6.919.136, en su carácter de Director de la sociedad mercantil TINTORERÍA Y LAVANDERIA NANCY MAR, C.A., a la ciudadanos Lusby Freites Fernádez, Humberto De Carli, Milagros Guarece y Angela Davila De Freites, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 36.093, 9.928, 50.613 y 49.140 respectivamente, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de abril 2014 quedando anotado bajo el Nº 27 Tomo 156 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Consignado por la parte actora en fecha 10 de junio de 2014 luego de celebrada la audiencia de juicio.

De los poderes anteriores se observa que al momento de incoarse la demanda de nulidad el abogado poseía la representación judicial del ciudadano JOAO AVELINO FERNÁNDES y las sociedades mercantiles INVERSIONES NANCYMAR, C.A. y REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L, tal como constan de los poderes que fueron consignados en copia certificada así como también asistió a las sociedades mercantiles TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCYMAR, C.A. y FLORISTERÍA JARDINERÍA NANCYMAR C.A., así las cosas y luego de que la representación de los terceros interesados impugnaron los poderes consignados por la parte actora ésta consignó poderes originales del ciudadano JOAO AVELINO FERNÁNDES y las sociedades mercantiles INVERSIONES NANCYMAR, C.A., REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L., TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCYMAR, C.A. y FLORISTERÍA JARDINERÍA NANCYMAR C.A., en virtud de ello, se hace necesario para quien decide traer a colación el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que prevé lo siguiente:

“Artículo 429. Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio en originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo de las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos se tendrán como fidedignas si no fueran impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere” (Subrayado del Tribunal).

De la norma transcrita se colige que las partes tienen la posibilidad de presentar en copias simples aquellos instrumentos auténticos, los cuales se tendrían como fidedignos en tanto la contraparte no los ataque o impugne. Asimismo, se deduce que la norma establece que una vez impugnada la copia fotostática que se presente, la parte que quiera hacer valer el instrumento, podría solicitar la prueba de cotejo, o presentar original o copia certificada del documento impugnado.

Ahora bien, aclarado lo anterior se tiene que los poderes que cursan en el presente expediente se encuentran en original motivo por el cual debe desecharse la impugnación de los mismos, adicionalmente debe indicarse que si la representación judicial de los recurrentes conservaba algún defecto el mismo se subsanó con la referidas consignaciones todo ello de conformidad con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil en virtud de ello este Tribunal desecha la impugnación realizada por la representación de los terceros interesados en el presente juicio. Así se declara.

IV. II DEL FONDO

En este estado, esta sentenciadora observa que la presente demanda de nulidad fue interpuesta por el ciudadano JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE y las sociedades mercantiles REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L., VIVERO LAS PALMAS DEL SOL, C. A., INVERSIONES NANCY MAR C.A., TINTORERIA Y LAVANDERIA NANCY MAR C.A., para enervar la validez del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013745, de fecha 9 de diciembre de 2009, mediante la cual se fijó el canon máximo mensual para comercio, al inmueble identificado con el Nº de Catastro 374-00-00, ubicado en el Fundo Hato San Antonio cerca del Seminario San José, Carretera Vieja El Hatillo, Estado Miranda., ya que el mismo reguló el canon de arrendamiento de las referidas personas, observándose así un litisconsorcio activo, el cual de conformidad con el artículo 147 del Código de Procedimiento Civil, corresponde que: “Los litisconsortes se consideraran en sus relaciones con la parte contraria, y mientras no resulte otra cosa de disposiciones de la Ley, como litigantes distintos, de manera que los actos de cada litisconsorte no aprovechan ni perjudican a los demás” .

Como se observa, de la disposición anteriormente transcrita se consagra la institución del litisconsorcio, el cual ha sido definido por la doctrina como el “…fenómeno de acumulación procesal subjetiva por la cual varias personas pueden actuar como sujeto activo (actor) o sujeto pasivo (demandado) con respecto de una misma pretensión jurídica o varias pretensiones necesariamente vinculadas entre sí por razones de conexidad” (Ortíz Ortiz, R. (2004). “Teoría General del Proceso”. p. 496).

Por tanto, la autonomía de los sujetos que integran la relación jurídica litisconsorcial, significa que los actos de un litisconsorte no aprovechan ni perjudican a los demás, porque cada uno de ellos es considerado en sus relaciones con la parte contraria, como litigantes separados, sin embargo y visto que algunos alegatos contenidos en libelo de la demanda de nulidad se asemejan entre sí este Tribunal resolverá las denuncias de forma conjunta. Así se establece.

IV. II. 1.- De la infracción de la letra “a” y “b” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

La representación judicial del ciudadano JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE, de la sociedades mercantiles REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L. y VIVERO LAS PALMAS EL SOL C.A. alegó que se dedicaban a actividades agrícolas y que en virtud de ello tales actividades quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con la sentencia Nº 5047 de fecha 15 de diciembre de 2005 emanada de la Sala Constitucional, infringiendo el contenido de las letras “a” y “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a que en los contratos de arrendamientos se indica que el terreno alquilado se dedicara al cultivo de matas.

En tal sentido, para resolver tal argumento debe quien decide realizar las siguientes consideraciones:

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.687 de fecha 26 de abril de 1999, dictado por el Presidente de la República para la época mediante Decreto Nº 427 de fecha 25 de octubre de 1999, estableció en su artículo 3 aquellos inmuebles que quedaron fuera del ámbito de aplicación de la Ley y en tal sentido:
“Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto¬Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a
temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.”

En relación a lo anterior, la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº5.771 Extraordinario de fecha 18 de mayo de 2005 vigente para la fecha en que se llevó a cabo el procedimiento administrativo sancionatorio se exigía para el uso agrario de las tierras una inscripción por ante las oficinas de registro del Instituto Nacional de Tierras, en ese sentido se expedía una Carta de Inscripción, en virtud de ello conviene citar los mencionados artículos:
“…Artículo 27. Sin perjuicio del catastro previsto en la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional, se crea el registro agrario, como una oficina dependiente del Instituto Nacional de Tierras, que tendrá por objeto el control e inventario de todas las tierras con vocación de uso agrario…”
Artículo 28. A los fines del artículo anterior, los propietarios u ocupantes de las tierras con vocación de uso agrario, deberán inscribirse por ante las oficinas de registro de tierras del Instituto Nacional de Tierras, el cual les expedirá la certificación.
El Instituto Nacional de Tierras determinará el valor de las tierras, dependiendo de su vocación agraria, y demás condiciones existentes.
Artículo 30. La información geográfica se llevará a través de planos parcelarios levantados a escala adecuada.
El Instituto Nacional de Tierras expedirá la Carta de Inscripción, la cual debe acompañarse al registro del título.
Artículo 99. A los efectos de control, el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), podrá crear los registros necesarios en los cuales deberán inscribirse los sujetos pasivos, incluyendo una sección especial para los órganos y entes públicos, previstos en el artículo anterior” (Subrayado y negrillas de este Tribunal)
De los artículos parcialmente transcritos se desprende que la Ley creó el registro agrario con la finalidad de que todas aquellas personas propietarios u ocupantes de un terreno con vocación de uso agrario deben inscribirse en el mencionado registro para que éstos expidan una certificación denominada Carta de Inscripción, aunado a ello tales actividades son susceptibles de acuerdo con la Ley de pagar tributos. En similares términos quedó redactada en la Ley vigente.

De acuerdo con todo lo anterior y visto que para ejercer actividades de uso agrario se debe en principio inscribir en el Registro Agrario para que se le expida la Carta de Inscripción.

Por otra parte, es preciso transcribir el numeral 8 del artículo 208 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario ejusdem que dispone, al respecto, lo siguiente:

“Artículo 8: (...)Los Juzgados de Primera Instancia Agraria conocerán de las demandas entre particulares que se promuevan con ocasión de la actividad agraria, sobre los siguientes asuntos:
(...)
8. Acciones derivadas de contratos agrarios...”. (Negrillas de este Tribunal).

De la norma parcialmente citada se desprende, que los tribunales agrarios de primera instancia tienen atribuida competencia para conocer de las acciones que deriven de contratos agrarios.

Así pues la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº REG.00117 de fecha 30 de mayo de 2003, (caso: Gustavo Orlando Beltrán Vega Vs. Juan Manuel Rojo Durán) definió las llamadas acciones derivadas de los contratos agrarios y por ende la competencia de los tribunales de primera instancia agraria para el conocimiento de las mismas:

“…los tribunales agrarios de primera instancia tienen atribuida competencia para conocer de las acciones que deriven de contratos agrarios, mediante los cuales se conviene la explotación agrícola de un predio rústico, así como todas aquellas negociaciones vinculadas a la explotación y actividad agrícola, bien sea por el propietario de la tierra o usufructuario. También se enmarcan dentro de estos tipos de contratos agrarios, los de compra-venta de productos de la tierra entre agricultores y empresas industriales que utilicen dichos productos como materia prima. Mientras que las acciones que deriven de contratos ordinarios, las deberán conocer los tribunales ordinarios…” (Subrayado de este Tribunal)

En ese sentido y de acuerdo con la sentencia parcialmente transcrita en concordancia con la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario las acciones que se deriven de los contratos agrarios los conoce los tribunales agrarios de primera instancia siempre y cuando las actividades desarrolladas estén destinadas a la explotación y a la actividad agrícola.
Ahora bien, aclarado lo anterior pasa este Tribunal a resolver lo alegado por la representación judicial de los actores y en tal sentido:

En relación al terreno ocupado por el ciudadano JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE, se desprende del contrato de arrendamiento el cual cursa a los folios 114 al 117 del presente expediente que el “…EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble arrendado, objeto del presente contrato (…) única y exclusivamente para el cultivo de matas…”.

En relación al terreno ocupado por la sociedad mercantil REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L. se desprende del contrato de arrendamiento el cual cursa a los folios 130 al 133 del presente expediente que el “…EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble arrendado, objeto del presente contrato (…) única y exclusivamente para el cultivo de matas…”.

En relación al terreno ocupado por la sociedad mercantil VIVERO LAS PALMAS EL SOL C.A se desprende del contrato de arrendamiento el cual cursa a los folios 126 al 129 del presente expediente que el “…EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble arrendado, objeto del presente contrato (…) única y exclusivamente para el cultivo de matas…”.

De igual manera y tras la revisión exhaustiva del presente expediente no se desprende trámite alguno o Certificación de Inscripción al que alude la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario vigente para la época, por otra parte se desprende del contrato de arrendamiento el uso que se le dio al terreno en el referido contrato el cual reviste un carácter civil, pues su finalidad no fue la de regular un convenio de explotación agrícola sino la del cultivo de matas.

En este mismo sentido de acuerdo con la Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº REG.00117 de fecha 30 de mayo de 2003, (caso: Gustavo Orlando Beltrán Vega Vs. Juan Manuel Rojo Durán) indica que no es de primordial relevancia el hecho de que el bien dado en arrendamiento sea un fundo, en todo caso, dependerá del cumplimiento de las cláusulas del contrato que tiene todo arrendador o arrendatario en los contratos de arrendamiento. Pues, de ser así, el legislador en la norma supra citada no hubiera limitado el ámbito de la competencia especial agraria en materia de acciones que deriven de contratos, al ser todo ello así, la Dirección de Inquilinato podía regular tal como lo hizo el canon de arrendamiento en virtud de ello debe desecharse el alegato de la parte actora referida a la falta de aplicación de las literal “a” y “b” del artículo 3 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se establece.

IV. II. 2.- De la inmotivación

Recuerda quien decide que la parte actora denunció que el acto administrativo adolece del vicio de inmotivación por varios motivos en tal sentido quien decide se pronunciara de forma separada de los mismos:

2.1. La infracción del numeral 5 del artículo 18 de Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto la resolución no analizó los fundamentos de hecho y de derecho alegado por sus mandantes en el escrito de contestación ni las pruebas del ciudadano JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE y de las sociedades mercantiles REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L., VIVERO LAS PALMAS EL SOL C.A, INVERSIONES NANCY MAR C.A., TINTORERIA Y LAVANDERIA NANCY MAR y FLORISTERIA Y JARDINERIA NANCY MAR, C.A.

Visto lo anterior, debe señalarse el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 2800 de fecha 12 de diciembre de 2006, (caso: César Augusto Acevedo contra la Comisión de Funcionamiento y Reestructuración del Sistema Judicial) entre otras, en donde ha sostenido lo siguiente:

“…Al respecto, es importante aclarar que la insuficiente motivación de los actos administrativos, sólo da lugar a su nulidad cuando no permite a los interesados conocer los fundamentos legales y los supuestos de hecho que constituyeron los motivos en que se apoyó el órgano administrativo para dictar la decisión, pero no cuando, a pesar de la sucinta motivación, se cumple la finalidad de esta última, esto es, conocer la fuente legal, las razones y los hechos apreciados por la Administración. (Vid. Sentencia de esta Sala N° 1.132 del 4 de mayo de 2006, entre otras.)…”

Del extracto de la sentencia parcialmente transcrita se desprende que la nulidad del acto administrativo por insuficiente de motivación sólo se materializará cuando no se le permita conocer al interesado las razones de hecho y de derecho que le sirvieron a la Administración para dictar el acto administrativo, situación ésta que no se concretiza aún y cuando la motivación sea poco extensa pero contenga los fundamentos necesarios.

En este orden, se evidencia a los folios 144 al 149 del presente expediente Resolución Nº 00013745 de fecha 09 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato, en el cual se expresa lo siguiente:

“ (…) De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente, el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, es la cantidad de: OCHENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTITRES BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.F 88.265.123,50), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 1.604.820 Unidades Tributarias a razón de CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F 55,00) de conformidad con lo dispuesto en la Providencia N° 0002344 de fecha 26 de febrero de 2009, dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 39.127 de fecha 26 de febrero de (sic) año 2007.
En consecuencia, esta Dirección General actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble identificado con el “No. de catastro 374-00-00” ubicado en el Fundo Hato San Antonio cerca del Seminario San José, Carretera Vieja a El Hatillo, Estado Miranda; en la cantidad de: SEISCIENTOS SESENTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.F 661.988,43) la cual queda distribuida de la siguiente manera:
(…)
Inquilino No. 2
(Joao Fernández) con 1.182,71 m2 de cosnt. Liviana, 94,94 m2 de losadero y 18.681,83 m2 de cultivo Bs.F 86.699,54
Inquilino No. 3
(Floristería y Jardinería Nancy Mar, C.A) con 145,50 m2 de losadero y 19,20 m2 de estac. desc. Bs.F 4.020,98
(…)
Inquilino No. 7
(Refrostrograma, S.R.L.) con 142,83 m2 de const. liviana,39,60 m2 de tablones y 10.157,17 m2 de cultivos Bs.F 40.456,75.
Inquilino No. 8
(Viveros Palmas del Sol, C.A) con 569,08 m2 de const. liviana, 19,74 m2 de losacero, 120,00 m2 de patio y 5.010,92 m2 de cultivos Bs.F 24.993,43.
Inquilino No. 9
(Inversiones Nancy Mar, C.A) con 573,18 m2 de losacero y 408,61 m2 de cosnt. Liviana. Bs.F 29.317,00
Inquilino No 10
(Tintorería y Lavandería Nancy Mar, C.A., con 94.33 m2 de losacero y 61,22 m2 de cosnt. liviana…”.

De la lectura del acto administrativo parcialmente transcrito se evidencia que la Dirección General de Inquilinato procedió a fijar la regulación del canon de arrendamiento del inmueble ubicado en el Fundo Hato San Antonio cerca del Seminario San José, Carretera Vieja a El Hatillo, estado Miranda; fundamentándose en factores de uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, el justo valor del edificio en donde se encuentra ubicado el referido local, así como el estado de conservación del mismo, verificados mediante un Informe Técnico.

En virtud de lo anterior, considera este Tribunal que las razones de hecho y de derecho que motivaron el acto administrativo impugnado, fueron expresadas por la Administración de manera clara, de modo tal que se le permitió tener conocimiento de los mismos a los interesados, no verificándose la configuración del vicio de inmotivación denunciado. Así se declara.

2.2 La vulneración del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto la Dirección General de Inquilinato no especificó a sus mandantes de forma razonada los cálculos para determinar el valor del inmueble objeto de regulación, por cuanto el informe de avalúo no indicó el valor fiscal aceptado o declarado por el solicitante de la regulación ni el valor de la compra del terreno de regulación, tampoco indicó los precios promedios de venta de los últimos dos años que le sirvieron para imputar el valor del inmueble objeto de regulación.

Al respecto, observa esta sentenciadora que si bien la parte actora denuncia la configuración del vicio de inmotivación, no obstante entiende este Tribunal que mediante la presente denuncia lo que pretende la querellante es poner de manifiesto la configuración del vicio de falso supuesto de hecho en virtud de ello y en atención al principio iura novit curia pasará quien decide a resolverlo en el acápite siguiente. Así se declara.

IV. II. 3.- Del falso supuesto de hecho

3.1 Que la administración no tomó en cuenta el contenido del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto no especificó los cálculos para determinar el valor del inmueble objeto de regulación, por cuanto el informe de avalúo no indicó el valor fiscal aceptado o declarado por el solicitante ni el valor de la compra del terreno de regulación, tampoco indicó los precios promedios de venta de los últimos dos años.

En este sentido, debe indicarse que el vicio de falso supuesto de hecho se produce durante la fase mediante la cual la operación intelectual de la Administración está dirigida al estudio de los hechos que se pretenden subsumir en la norma, siendo que el vicio puede ser el resultado de la inexistencia, calificación errónea o no comprobación de aquellos hechos que constituyen la causa del acto.

En tal sentido, a fin de verificar la procedencia de la presente denuncia debe indicarse que la Resolución Nº 00013745 de fecha 09 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato, cursante a los folios 144 al 149 del expediente judicial, que se transcribió parcialmente en los párrafos que anteceden se desprende los motivos de hecho que fundamentaron el referido acto y en tal sentido entiende esta sentenciadora que el acto administrativo parcialmente contiene la regulación del canon de arrendamiento del inmueble ubicado en el Fundo Hato San Antonio cerca del Seminario San José, Carretera Vieja a El Hatillo, estado Miranda, estimando su monto en la cantidad de Ochenta y Seis Mil seiscientos Noventa y Nueve Bolívares con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs. 86.699,54) para el lote de terreno del ciudadano JOAO FERNANDES, en la cantidad de Cuatro Mil Veinte Bolívares con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. 4.020,98) para el inmueble ocupado por la sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA NANCY MAR, C.A., en la cantidad de Cuarenta Mil Cuatrocientos Cincuenta y Seis con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 40.456,75) para el inmueble ocupado por la sociedad mercantil REFROSTROGRAMA, S.R.L. en la cantidad de Veinticuatro Mil Novecientos Noventa y Tres Mil Bolívares con Cuarenta y tres Céntimos (Bs. 24.993,43) para el inmueble ocupado por la sociedad mercantil VIVEROS PALMAS DEL SOL, C.A., en la cantidad de Veinte y Nueve Mil Trescientos Diecisiete (Bs. 29.317,00) para el inmueble ocupado por la sociedad mercantil INVERSIONES NANCY MAR, C.A, fundamentándose en los factores de uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas así como el justo valor del edificio en donde se encuentra ubicado el referido terreno, verificados mediante un Informe de Avalúo el cual cursa de los folios 151 al 168 del presente expediente.

Ahora bien, visto lo anterior, debe quien decide traer a colación el contenido del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, aplicable ratione temporis, el cual establecía los parámetros que deben ser considerados a los fines de fijar el monto mensual del canon de arrendamiento de los inmuebles sometidos a regulación, y en tal sentido se lee lo siguiente:

“Artículo 30. Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
(…)”. (Destacado del Tribunal).

Siendo ello así, resulta necesario indicar que de la verificación del Informe Técnico en el Informe de Avalúo cursante a los folios 151 al 180 del presente expediente, invocado en el acto administrativo recurrido, se desprende que el inmueble tiene un destino para “Vivienda, comercio, oficina, industria, deposito, cultivos”, que las características del sector: “Residencial, comercial, industrial, marginal” con servicios de “Electricidad, aguas blancas, vialidad, teléfono, gas, transporte” El referido inmueble cuenta con área de terreno de 150.860,00 metros cuadrados de construcción, área total de la construcción 12.678,70 metros cuadrados. En la parte de la descripción y características de la construcción se verifica que posee 559,54 de metros cuadrados de Placa “A”, 1.581,50 metros cuadrados de Lusaceno, 60,20 metros cuadrados de Tabelones, 11.398,37 de Acerolit/Hierro, 2.637,38 Zine/Hierro, 1.854,92 Coast Mixta Zine, Acerolit/H, porcentaje de la construcción 8,40%. Asimismo, el cálculo de la edad del inmueble fue de “5 hasta 35 años”. Se observan los precios medios de los últimos dos años discriminados por inquilino resultando una cantidad total de Bs. 88.265.123,50

De las señaladas documentales se desprende lo siguiente:

-Que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura en fecha 25 de noviembre de 2009, procedió a efectuar en el inmueble ubicado en el Fundo Hato San Antonio cerca del Seminario San José, Carretera Vieja a El Hatillo, estado Miranda, una Inspección Técnica correspondiente al procedimiento llevado a cabo.

-Que de la referida inspección se pudo determinar que el inmueble tiene un destino para “Vivienda, comercio, oficina, industria, depósito, cultivos” ubicado en un sector de carácter “Residencial, comercial, industrial, marginal”

-Que el inmueble tiene una superficie total de construcción de 8,40%.

-Que el inmueble cuenta con los servicios de “Electricidad, aguas blancas, vialidad, teléfono, gas, transporte”.

-Que el inmueble cuenta con una edad aproximada de construcción de 5 a 35 años.

-Que de las condiciones de la construcción se verifica que la estructura es de posee 559,54 de metros cuadrados de Placa “A”, 1.581,50 metros cuadrados de Lusaceno, 60,20 metros cuadrados de Tabelones, 11.398,37 de Acerolit/Hierro, 2.637,38 Zine/Hierro, 1.854,92 Coast Mixta Zine, Acerolit/H,”.

De lo anterior se evidencia que la Dirección General de Inquilinato procedió a verificar en el inmueble objeto de regulación, las condiciones generales en las que éste se encontraba, los materiales de construcción utilizados, las dimensiones y las características propias así como el uso previsto en la zona en donde se ubica el mismo; sin embargo y en atención al artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y luego de una revisión minuciosa de los Informes de Avalúo e Inspección no se desprende “El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad” tal como establece específicamente el numeral 2 del artículo en comento, por el contrario, se observa en el folio 154 del expediente judicial, en el Informe de Avalúo lo siguiente:

VALOR PONDERADO

Bs. % ALICUOTA Bs.
VALOR FISCAL DECLARADO O DADO POR EL PROPIETARIO
ACTOS DE TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD
PRECIOS PROMEDIOS EN LOS ULTIMOS DOS AÑOS 88.265.123,50 100 88.265.123,50
V.P Bs.

De lo anterior se observa que en el reglón correspondiente al valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y al valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad se encuentra en blanco, lo que lleva a concluir esta Juzgadora que el mismo no fue considerado al momento de realizar el cálculo para la fijación del canon de arrendamiento, por lo que se evidencia que la administración tomó como único “valor ponderado” los “precios medios en los últimos dos (2) años”, de manera que al tomar como valor ponderado un monto que se obtuvo sin considerar dos de los valores que según la norma tiene que ser considerado, tal cálculo resulta errado, por cuanto no deriva de la estimación del valor real del inmueble en el tiempo siendo ello así, concluye este Tribunal que la administración no tomó en cuenta el contenido del numeral 2 de la referida Ley.

Para mayor abundamiento, y tal como se ha establecido en los párrafos que anteceden el contenido del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige entre los valores a ponderar, como elemento referencial, el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizada por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud y “los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años” desprendiéndose de ello que la norma exige la investigación de valores de enajenación de inmuebles similares; sin embargo, en el caso de autos, el avaluador del inmueble señaló como base de sus cálculos los precios por metro cuadrado de áreas correspondientes al propio inmueble a regular; pero ello no constituye el supuesto de la norma, ya que se debe considerar son los precios medios en los cuales se hubieren enajenado “inmuebles” similares en los últimos dos (2) años, y no el precios de las partes de un inmueble individualmente considerado, mucho menos cuando se trata del mismo inmueble a regular, toda vez que lo que se entiende que buscaba era el legislador comparar los precios, por lo que el monto señalado por el avaluador como precios medios en los últimos dos años, también se encuentra errado al apartarse del contenido de la norma en comento.

En virtud de todo lo anterior, debe concluir quien decide que el cálculo para la obtención del canon de arrendamiento fue realizado omitiendo valores de obligatoria observancia de acuerdo con el tantas veces mencionado artículo 30, específicamente el numeral 2, y en consecuencia el acto que hoy se recurre se encuentra viciado de falso supuesto de hecho al haberse basado en un informe de avalúo que omitió la aplicación de una norma jurídica vigente para la fecha en que se resalió el procedimiento administrativo. Así se establece.

En consecuencia se declara la nulidad parcial de la Resolución Nro. 00013745, de fecha 9 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato, mediante la cual se determinó la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble del cual son arrendatarios los siguientes: Inquilino No. 2 JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE con 1.182,71 m2 de cosnt. Liviana, 94,94 m2 de losadero y 18.681,83 m2 de cultivo Bs.F 86.699,54; Inquilino No. 3 FLORISTERÍA Y JARDINERÍA NANCY MAR, C.A con 145,50 m2 de losadero y 19,20 m2 de estac. desc. Bs.F 4.020,98; Inquilino No. 7 REFROSTROGRAMA, S.R.L. con 142,83 m2 de const. liviana,39,60 m2 de tablones y 10.157,17 m2 de cultivos Bs.F 40.456,75, Inquilino No. 8 VIVEROS PALMAS DEL SOL, C.A con 569,08 m2 de const. liviana, 19,74 m2 de losacero, 120,00 m2 de patio y 5.010,92 m2 de cultivos Bs.F 24.993,43; Inquilino No. 9 INVERSIONES NANCY MAR, C.A con 573,18 m2 de losacero y 408,61 m2 de cosnt. Liviana. Bs.F 29.317,00 e Inquilino No 10 TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCY MAR, C.A, con 94.33 m2 de losacero y 61,22 m2 de cosnt. liviana. Así se decide.

Así, en exégesis de lo anterior, este Tribunal declara Con Lugar la presente demanda de nulidad.

Notifíquese al Procurador General de la República, a la Fiscal General de la República, así como al Ministro del Poder Popular para el Comercio y al Superintendente Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). A la parte actora y a los terceros interesados.

-V-
DECISION

Por las razones expuestas, este Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1.- SE RATIFICA LA COMPETENCIA para conocer y decidir la presente demanda de nulidad interpuesta por el abogado Juan Carlos Rodríguez Gómez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 82.093, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE, titular de la cédula de identidad Nro. E-691.497, según poder autenticado ante la Notaria Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22 de julio de 2008, anotado bajo el N° 53, Tomo 47 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, y de las sociedades mercantiles REFROTOGRAMA CARACAS, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, bajo el Nº 12, Tomo 109-A Sgdo, en fecha 25 de junio de 1.990 el cual se adjunta, asimismo de las sociedades mercantiles VIVERO LAS PALMAS DEL SOL, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 13 de febrero de 1.995, bajo el Nº 73, Tomo 24-A Pro; INVERSIONES NANCY MAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 1.999, bajo el Nº 44, Tomo 274-A Sgdo., TINTORERIA Y LAVANDERIA NANCY MAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 1.995, bajo el Nº 35, Tomo 420-A Sgdo., FLORISTERIA Y JARDINERIA NANCY MAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de junio de 1.992, bajo el Nº 16, Tomo 122-A-Pro., consignó ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso contencioso administrativo de nulidad contra la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA por Órgano del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA (HOY MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA EL ECOSOCIALISMO HABITAT Y VIVIENDA) a través de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO

2.- CON LUGAR la presente demanda de nulidad en consecuencia:

- Se declara la nulidad parcial del acto administrativo contenido contra la Resolución Nº 00013745, de fecha 9 de diciembre de 2009, mediante la cual se fijó el canon máximo mensual para comercio, al inmueble identificado con el Nº de Catastro 374-00-00, ubicado en el Fundo Hato San Antonio cerca del Seminario San José, Carretera Vieja El Hatillo, Estado Miranda mediante la cual se determinó la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble del cual son arrendatarios siguientes: Inquilino No. 2 JOAO AVELINO FERNANDES DO VALE con 1.182,71 m2 de cosnt. Liviana, 94,94 m2 de losadero y 18.681,83 m2 de cultivo Bs.F 86.699,54; Inquilino No. 3 FLORISTERÍA Y JARDINERÍA NANCY MAR, C.A con 145,50 m2 de losadero y 19,20 m2 de estac. desc. Bs.F 4.020,98; Inquilino No. 7 REFROSTROGRAMA, S.R.L. con 142,83 m2 de const. liviana,39,60 m2 de tablones y 10.157,17 m2 de cultivos Bs.F 40.456,75, Inquilino No. 8 VIVEROS PALMAS DEL SOL, C.A con 569,08 m2 de const. liviana, 19,74 m2 de losacero, 120,00 m2 de patio y 5.010,92 m2 de cultivos Bs.F 24.993,43; Inquilino No. 9 INVERSIONES NANCY MAR, C.A con 573,18 m2 de losacero y 408,61 m2 de cosnt. Liviana. Bs.F 29.317,00 e Inquilino No 10 TINTORERÍA Y LAVANDERÍA NANCY MAR, C.A, con 94.33 m2 de losacero y 61,22 m2 de cosnt. liviana.

Publíquese, regístrese y notifíquese al Procurador General de la República, a la Fiscal General de la República, así como al Ministro del Poder Popular para el Comercio y al Superintendente Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). A la parte actora y a los terceros interesados.

Se imprimen dos (02) originales del mismo tenor de la presente decisión, cuyo segundo ejemplar será agregado al copiador de sentencias de este Tribunal, previa certificación por Secretaría.

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con sede en Caracas, a los treinta (30) días del mes de octubre del año dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA,
LA SECRETARIA,
GERALDINE LÓPEZ BLANCO
CARMEN VILLALTA
En esta misma fecha, siendo las dos y quince post meridiem (02:15 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nro. ___________
LA SECRETARIA,

CARMEN VILLALTA
Exp. Nro. 2010-1065/GL