TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE DEMANDANTE: GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO, de nacionalidad italiana, la primera nombrada y venezolano, el segundo indicado, ambos mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-961.934 y V-6.821.256, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ORIANA LION CASTELLAZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.248.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES y TELEFONÍA ZULCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 2000, bajo el Nº 24, Tomo 18-A, CTO..
TERCERO ADHESIVO: EDGAR AUGUSTO PALANCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-9.004.966
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA.
SEDE: CIVIL.
ASUNTO: AP31-V-2012-001462.

-I-
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Se plantea la controversia cuando la parte actora aduce que firmó contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la empresa CONSTRUCCIONES y TELEFONÍA ZULCA, C.A. en fecha 01/08/2005 y que el último contrato tenía vigencia de un año desde el 1º de agosto de 2009 hasta el 31 de julio de 2010. Que en la cláusula cuarta del mencionado contrato quedó establecido que la duración del mismo sería de un (1) año fijo, sin prorroga, contado a partir del 01/08/2005 y que antes de finalizar, notificó a su inquilino mediante notaria que no sería prorrogado, razón por la cual se le concedió la prórroga legal de dos (2) años prevista en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que vencida la misma, la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble alquilado.
La demandada por su parte, alega que el legitimado pasivo es otro sujeto de derecho, formando un litis consorcio pasivo, distinto a la Sociedad Mercantil Construcciones y Telefonía Zulca C.A y que el Contrato de Arrendamiento vigente, corresponde al celebrado a título personal con las personas de RAFAEL SIMON SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA SALAS, por lo que niega, rechaza y contradice los fundamentos de derecho explanados en el libelo de la demanda así como los documentos que le acompañan. Así mismo, consta la intervención del tercero adhesivo a la presente causa, ciudadano Edgar Augusto Palencia, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.004.966 quien alega ser co-arrendatario del contrato original y que además, la no firmó con el arrendador la supuesta rescisión del contrato de arrendamiento. Todo por tener interés jurídico actual y a favor del vencimiento de la demandada en la presente causa, de conformidad con el artículo 370 numeral 3º del CPC.
-II-
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO
Se inició el presente proceso a través de formal libelo de demanda presentado el día 08 de agosto de 2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos; siendo admitido por el Tribunal Décimo Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14/08/2012.
El 29 de octubre de 2012, mediante diligencia y debidamente asistido de abogado, compareció el ciudadano RAFAEL SIMON SALAS, en representación de la parte demandada CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A., donde solicitó de conformidad con el artículo 370 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil, la intervención del ciudadano EDGAR AUGUSTO PALENCIA, en su carácter de tercero adhesivo; por tener interés jurídico actual en el vencimiento del proceso, siendo declarada INADMISIBLE dicha tercería por el Juzgado Undécimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de octubre de 2012.
El 06 de noviembre de 2012, mediante diligencias por separado, las partes actora y demandada respectivamente, presentaron escritos de promoción de pruebas. En referencia a las pruebas promovidas por las partes, el Tribunal Undécimo de Municipio el 08 de noviembre de 2012, formuló el pronunciamiento respectivo, mediante el cual admitió la prueba de exhibición de documentos presentada por la parte demandada, ordenando librar boletas de intimación a los ciudadanos ALDO BELLOT FAORO, titular de la cédula de identidad Nº V-6.821.256, y a RAFAEL SIMON SALAS, titular de la cédula de identidad Nº V-5.503.727, librándose las referidas boletas en esa misma fecha.
El 19 de noviembre de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes. Consta el 10 de diciembre de 2012, el Tribunal Décimo Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva donde se declaró Con Lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y prorroga legal. En fecha 12 de diciembre de 2012, mediante diligencia la parte actora se dio por notificado y solicitó se notificara a la parte demandada, librándose la respectiva boleta de notificación en fecha 13/12/2012.
En fecha 18 de febrero de 2013, la parte demandada apeló de la sentencia definitiva de fecha 10/12/2012, oyéndose la respectiva apelación en fecha 20/02/2013. Consta que el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, dictó la respectiva decisión el 17 de mayo de 2013, mediante la cual anuló el auto dictado el 30/10/2012 por el Tribunal Décimo Primero de Municipio, reponiendo la causa al estado de admitir la tercería planteada.
Con vista a aquella decisión, y por cuando ya la juez del Juez Décimo Primero de Municipio había proferido sentencia de fondo, consta que al recibir el expediente, la misma se inhibió de seguir conociendo la presente causa; actuación que tuvo ocasión en fecha 19 de noviembre de 2013. Remitido el expediente a la distribución, cumplido como se encontraba el lapso de allanamiento a la inhibición, le correspondió el conocimiento del mismo a este tribunal.
En fecha 02 de diciembre de 2013, se le dió entrada al presente expediente, avocándose al conocimiento de la misma el Juez Titular de este Tribunal. Posterior a ello, el 13 de enero del 2014, se admitió la Tercería. El 21 de marzo de 2014, se ordenó notificar a las partes, librándose las respectivas boletas en esa misma fecha, compareciendo el 28/03/2014 el apoderado judicial del tercero adhesivo dándose por notificado, solicitando a su vez la notificación de la parte demandante.
El 01 de abril de 2014, mediante diligencia compareció el Alguacil Titular consignando boletas de notificación debidamente firmadas. Notificadas todas las partes y tramitado a derecho, se pasa a proferir el presente fallo definitivo:
-III-
PARTE MOTIVA
Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo, luego de la demandada en su litis contestación, así como la del tercero adhesivo.
De la parte demandante: Alega la apoderada judicial de los ciudadanos GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO, que ha existido y existe una relación arrendaticia a tiempo determinado con la arrendataria, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES y TELEFONÍA ZULCA, C.A, que en fecha 01/08/2005, celebró un contrato de arrendamiento marcado “B” suscrito en fecha 29/08/2005 y autenticado bajo el No. 63, Tomo 77, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde sus representados dieron en arrendamiento a la arrendataria, un (1) Local Comercial, distinguido con el Nº 6, ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro Residencial Plaza Nº 1, situado en la Calle 8, Avenida Andrés Bello, Urbanización Los Palos Grandes, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Que el vínculo arrendaticio se ha mantenido continuo e ininterrumpido desde el 01/08/2005 hasta el 31/07/2010.
Que los arrendadores legalmente y de manera auténtica notificaron a la arrendataria en fecha 20/07/2010, por medio de la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, su voluntad de no continuar ni prorrogar la relación arrendaticia que los unía. Que a partir del 31/07/2010, fecha en la cual vencía el término de duración del citado contrato de arrendamiento autenticado conforme a la Cláusula Cuarta, comenzaría la arrendataria a disfrutar de los dos (2) años de prórroga legal, con vencimiento el 31/07/2012; todo porque la duración es de cinco (5) años, desde el 01/08/2005 hasta el 31/07/2010, fecha ésta, en que concluyó la duración de la última convención contractual arrendaticia suscrita privadamente.
De la parte demandada: En su contestación alegó que el legitimado pasivo es otro sujeto de derecho, formando un litis consorcio pasivo, distinto a la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA C.A., y que el contrato de arrendamiento vigente, corresponde al celebrado a título personal con las personas de RAFAEL SIMON SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA SALAS, por lo que niega, rechaza y contradice los fundamentos de derecho explanados en el libelo de la demanda así como los documentos que le acompañan.
Que impugna en forma, fondo y contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento de notificación autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 20/07/2010, dirigido a la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA C.A., toda vez que el mismo no fue conocido por la parte demandada, y que incurre en muchas anomalías. Que tal notificación se realizó en nombre de terceras personas (CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA C.A.), y no en los verdaderos arrendatarios, ciudadanos CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA C.A.
Se opone a los pagos arrendaticios correspondientes a los meses de agosto y septiembre distinguidos con los nros. 4781678 y 4781256, correspondientes ambos a la cuenta corriente Nº 01040031785310005411 del Banco Venezolano de Crédito.
Que llamó como tercero adhesivo a la presente causa al ciudadano Edgar Augusto Palencia, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.004.966 por tener interés jurídico actual, en el vencimiento del demandante en la presente causa, de conformidad con el artículo 370 numeral 3 del CPC, quien firmó contrato de arrendamiento con uno de los demandantes (ALDO BELLOT FAORO), por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre en fecha 05/09/1991. Por razones expuestas, solicitó al Tribunal desestime la presente demanda.
Del tercero adhesivo: Consta ante el tribunal Superior 5º en lo Civil, Mercantil y del Tránsito que conoció la causa en apelación, la participación del tercero adhesivo, EDGAR AUGUSTO PALENCIA, quien en esa condición, alega que existe un contrato anterior (al que es objeto de demanda) celebrado el 1º de abril de 1994, donde ALDO BELLOT FAORO como arrendador y RAFAEL SIMÓN SALAS y su persona, EDGAR AUGUSTO PALENCIA, como arrendatarios acuerdan el uso en alquiler del mismo local objeto de juicio.
En ese orden, hace mención que consta de documento privado del 1º de abril de 1994, la rescisión del contrato de arrendamiento; pero firmado –dice- por ORIANA LION CASTELLAZ en su condición de apoderada judicial de la arrendadora; y por el otro, el ciudadano RAFAEL SIMÓN SALAS que era uno de los co-arrendatarios de aquel contrato. La representación judicial de este tercero interviniente, viene a decir, que jamás le fue notificada la referida rescisión, y por ende, que su representado EDGAR AUGUSTO PALENCIA no participó en la referida rescisión, siendo así que por esto, alega que se vería perjudicado. Alega que es socio de RAFAEL SIMÓN SALAS en la empresa CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A. y que en el local se desenvuelve en su actividad comercial.
DE LAS PRUEBAS DEL
JUICIO PRINCIPAL
Se deben valorar las pruebas presentadas por ambas partes para cumplir con el imperativo del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:
a.) De las pruebas del demandante:
1.- Consta en instrumento poder de los folios 10 y 11, otorgado por los ciudadanos GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO, el cual faculta suficientemente a la abogada ORIANA LION CASTELLAZ para que administre los inmuebles de su propiedad. Este medio de carácter legal ha de tenerse por válido en aplicación del artículo 1357 del Código Civil; y es pertinente para acreditar la capacidad que ostenta la referida mandataria en forma general. Téngase en cuenta además que este poder guarda relación y de allí se ratifica su pertinencia, con todos los contratos en los que la referida profesional del derecho actúa en su carácter descrito, más adelante especificados.
2. Consta del folio 12 al folio 16 (ambos inclusive), original del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/08/2005, entre ORIANA LION CASTELLAZ (antes identificada) en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO, y la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES y TELEFONÍA ZULCA, C.A., representada por su Presidente, RAFAEL SIMON SALAS, que fue autenticado en fecha 29/08/2005, bajo el No. 63, tomo 77, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, marcado al libelo con la letra ”B”.
Este instrumento auténtico se le tiene por legal de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y pertinente para demostrar, en primer lugar, la relación arrendaticia habida entre las partes. Asimismo se constata que en el referido contrato fue cedido según el contenido de la cláusula primera a la fecha de su celebración al arrendatario (Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES y TELEFONÍA ZULCA, C.A), un local comercial, distinguido con el Nº 6, ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro Residencia Plaza Nº 1, situado en la calle 8, Avenida Andrés Bello, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Consta que en su cláusula cuarta, se hace constar que el tiempo de duración de la relación arrendaticia era de un (1) año fijo, sin prórroga, contado a partir del día 01/08/2005 y finalizaba definitivamente e improrrogable el día 31/07/2006.
3. Asimismo, consta de igual manera del folio 17 al folio 30 (ambos inclusive), original de los contratos de arrendamientos suscritos en fechas 01/08/2006 al 31/07/2007; 01/08/2007 al 31/07/2008; 01/08/2008 al 31/07/2009 y 01/08/2009 al 31/07/2010, entre ORIANA LION CASTELLAZ (antes identificada), en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO –quienes actúan como arrendadores-, y la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A –como arrendataria-, representada por su Presidente, RAFAEL SIMON SALAS, marcado al libelo con la letras “C”, “D”, “E”, y “F”.
Para analizar el valor de pruebas de estos instrumentos, téngase en cuenta que son originales de documentos privados; los cuales no fueron tachados de falsos por el contrario; ni desconocidas las firmas (emanada del representante de CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A.). En consecuencia, se les tienen por legales de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, se observa que en uno de estos contratos (específicamente el que riela a los folios 17 al 23) no aparece la firma del arrendador; pero sí la del arrendatario (que, se insiste, no la desconoció). A pesar de ello, considera quien decide que se entiende igualmente la existencia igual de dicha convención, al relacionar su contenido con el resto de los contratos. De su conjunto, se establece con claridad la duración de la relación arrendaticia de cada uno de ellos, que siempre era de un (1) año fijo, sin prórroga, contados a partir del:
a. 01/08/2006 al 31/07/2007 (marcado al libelo con la letra “C”);
b. 01/08/2007 al 31/07/2008 (marcado al libelo con la letra “D”);
c. 01/08/2008 al 31/07/2009 (marcado al libelo con la letra “E”);
d. 01/08/2009 al 31/07/2010 (marcado al libelo con la letra “F”),
Finalizando cada uno de ellos definitivamente e improrrogablemente en las fechas pautadas.
4.- Consta a los folios 31 al 48 (ambos inclusive) marcado con la letra “G”, original de Notificación Notarial, autenticada por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20/07/2010, del cual se señala que la misma se constituyó y trasladó al local comercial, distinguido con el Nº 6, ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro Residencia Plaza Nº 1, situado en la calle 8, Avenida Andrés Bello, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, a fin de realizar Notificación Extrajudicial a la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES y TELEFONÍA ZULCA, C.A, en la persona de su Presidente, ciudadano RAFAEL SIMÓN SALAS (antes identificado).
A pesar que este medio fue tachado por la parte contra quien se promueve, no consta que haya sido diligente en la designación de expertos que dieran cuenta de la supuesta ilegalidad o falsedad de dicha actuación; de forma que siendo auténtico se le tiene por legal de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil.
Dentro de la oportunidad de promoción de pruebas, la parte demandante presentó:
1. Al folio 72 cursa en original documento privado suscrito el 29 de agosto de 2005, según el cual ORIANA LION CASTELLAZ actuando en representación de GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO, como arrendadores; conviene con RAFAEL SIMON SALAS en representación de CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A., la rescisión del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de abril de 1994. Este medio se tiene por reconocido al no haber sido desconocido la firma que lo contiene, con lo cual, se entiende valido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, para determinar la pertinencia de este medio con respecto del juicio, se hacen las siguientes precisiones:
Primero: Que la rescisión tiene por objeto (dejar sin efecto) el contrato suscrito el 01 de abril de 1994 (que observa quien decide, es el mismo contrato que acompaña en copia simple el tercero –folios 151-154-). Dicho contrato anterior rescindido es sobre el mismo local 6, del Centro residencial Plaza, Nro.1, situado en la calle 8, de la avenida Andrés Bello, Urbanización Los Palos Grandes.
Segundo: Como puede colegirse del contrato de alquiler que se pretende rescindir por este medio, aquel contrato de arrendamiento (folios 151-155) aparece suscrito por los arrendatarios RAFAEL SIMÓN SALAS y EDHAR AUGUSTO PALENCIA (a título de personas naturales); quienes en conjunto se comportan como un litisconsorcio pasivo necesario. Es decir, una unidad que tiene la legitimación “contractual” en cabeza de ambos conjuntamente y no por uno solo de ellos.
Tercero: Lo anterior nos lleva a un importante elemento de contenido, porque se desprende del mismo documento, que “…el otorgante RAFAEL SIMÓN SALAS hace entrega a ORIANA LION CASTELLAZ de las llaves del referido Local, por lo cual lo pone en posesión y tenencia de la misma…” . (Subrayado del tribunal).-
Esta última circunstancia es demostrativa (y de allí su pertinencia) para acreditar la supuesta rescisión del contrato de alquiler y que aparentemente, ese mismo día, quien aparece como “arrendatario”, supuestamente entregó las llaves del inmueble y lo puso en posesión de los propietarios. Sin embargo, aprecia quien decide, que de otras pruebas aportadas al proceso por la parte contraria; ese mismo día la misma empresa que dice entregar el local (según documento privado de rescisión); declara también recibirlo (según contrato auténtico de alquiler).
b.) De las pruebas del demandando:
1.- Consta del folio 51 al folio 52 y vto. (ambos inclusive) copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/11/1991 entre ALDO BELLOT FAORO (antes identificado) y los ciudadanos RAFAEL SIMON SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA SALAS, marcado al libelo con la letra”A”.
Más adelante (folios 65-66) la parte demandada promovió la exhibición de la misma; porque en su decir, estaba en poder de su adversario. Pero tratándose de un documento auténtico, debió la promovente traer –como estaba obligada- copia certificada del referido contrato que podría haber sido expedido por la misma oficina notarial, a los fines de cumplir con lo previsto en los artículos 1384 del Código Civil (relativo al valor de pruebas de los recaudos certificados) y 1357 del mismo Código (respecto del valor de todo documento auténtico).
Ahora bien, a pesar de esta falencia, se estima este contrato (como prueba por escrito) y se adminicula al resto de los contratos aportados por el actor como fundamentales de la demanda y en todo caso, se tiene por legal conforme al artículo 1357 del Código Civil por la presunción de legalidad que se desprende del mismo y porque no fue objetado por la contraria. Del mismo se desprende, y allí es pertinente para demostrar, que existió una relación arrendaticia entre ALDO BELLOT FAORO, actuando como arrendador y RAFAEL SIMON SALAS y EDGARD AUGUSTO PALENCIA SALAS, actuando como arrendatarios, que tuvo por objeto un local comercial, distinguido con el Nº 6, ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro Residencia Plaza Nº 1, situado en la calle 8, Avenida Andrés Bello, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Asimismo, es pertinente para demostrar que en su cláusula tercera, hace constar que el tiempo de duración de la relación arrendaticia era computado a partir del día 01/09/1991 al 31/01/1993, y en caso de renovación de la relación arrendaticia se haría con 60 días de anticipación, renovándose el mismo por un plazo anual.
2.- Consta al folio 53, original de Cartel de Notificación, al folio 54 copia fotostática de Notificación Personal y al folio 55 original de Cartel de Notificación, emanado por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio de Infraestructura (actualmente Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Viviendas) de fechas 09/03/0/2005, 25/03/2008 y 05/12/2007, a nombre del ciudadano RAFAEL SIMÓN SALAS, marcado con la letra “B”.
Estos documentos no fueron objetados en modo alguno por la parte demandante, siendo así, se les confiere valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA), en virtud de que emanan de un órgano público administrativo Ministerio de Infraestructura (actualmente Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Viviendas). En consecuencia, estos instrumentos gozan de una presunción de veracidad y autenticidad salvo prueba en contrario de su contenido. De ellos se evidencian las características del local comercial objeto de la presente causa, así como el estatus de arrendatario que se le da al ciudadano RAFAEL SIMON SALAS, ante el respectivo ente administrativo.
3.- Consta a los folios 56 al 57 original de los depósitos bancarios Nros 4781256 y 4781678 de fechas 10/10/12, entidad bancaria Venezolano de Crédito, realizados por Maria Méndez, titular de la cédula de identidad Nº 8.748.992 a nombre de Oriana Castellaz Lion, en la cuenta distinguida con el Nº 0104-0031-7853-1000-5411, c/u de ellos por un monto de Bs 6.536,70, validados por la entidad bancaria en fecha 10/10/12, seriales 01040233 y 01054372.
Para estimar el valor de estos medios (que en principio constituyen tarjas según lo ha reconocido la jurisprudencia en aplicación al Código Civil), observa quien decide que no hay forma de establecer quién es el depositante; con qué carácter lo hace, cuál es el motivo, a pesar de tener una suma ambos que coinciden con el monto del alquiler (demandado). Pero, solo acreditarían el pago por un tercero a juicio; distinto a todos los intervinientes.
c.) De las pruebas del tercero adhesivo:
1.- Consta a los folios 151 al folio 154 copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19-04-1994 entre ALDO BELLOT FAORO (antes identificado) y los ciudadanos RAFAEL SIMON SALAS y EDGAR PALENCIA SALAS, marcado con la letra “B”. Sin embargo, de la comunidad de pruebas que gobierna todo proceso civil, se establece que ese contrato (a exhibir) es idéntico respecto a su contenido y firma al que riela en original al folio 72.
Ello parece indicar que siendo el mismo, entonces esta copia se tiene por reproducción de aquel y valida porque no fue objetado por la contraria; teniendo el mismo valor dado a su original conforme dispone el artículo 1363 del Código Civil; ya que su contraria no presentó, como indica la misma norma: “….prueba en contrario…”
Del mismo se desprende, y allí es pertinente para demostrar, que existió una relación arrendaticia entre ALDO BELLOT FAORO, actuando como arrendador y RAFAEL SIMON SALAS y EDGARD AUGUSTO PALENCIA SALAS, actuando como arrendatarios, que tuvo por objeto un local comercial, distinguido con el Nº 6, ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro Residencia Plaza Nº 1, situado en la calle 8, Avenida Andrés Bello, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Asimismo, es pertinente para demostrar que en su cláusula tercera, hace constar que el tiempo de duración de la relación arrendaticia era de un año computado a partir del 19-04-1994 al 31-03-1995.
2.- Al folio 155 cursa inserto copia simple de boleta de intimación dirigida al ciudadano RAFAEL SIMON SALAS, a los fines de exhibir el contrato celebrado entre ALDO BELLOT FAORO, RAFAEL SIMON SALAS y EDGARDO AUGUSTO PALENCIA; elemento este que se promueve por su relación al contrato privado consignado en copias simples en el folio 157. Estas boletas relativas a la exhibición de su original se desecha porque ya el contenido del contrato (cuyo original parece ser intención de que fuere exhibido); ya cursa en original (folio 72).
3.- Consta al folio 157, contrato privada mediante la cual la abogada ORIANA LION CASTELLAZ, apoderada judicial de los ciudadanos GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO, por una parte, y por la otra RAFAEL SIMON SALAS, actuando como Presidente de la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A., proceden a rescindir del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-04-1994, que tuvo por objeto un local comercial, distinguido con el Nº 6, ubicado en la Planta Baja del Edificio Centro Residencia Plaza Nº 1, situado en la calle 8, Avenida Andrés Bello, Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Este mismo documento ya consta valoración por quien decide
DEL FONDO.
(i) DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER SUSCRITO POR DOS ARRENDATARIOS COMO PERSONAS NATURALES.
(ii) DEL CONTRATO DE RESCISIÓN SUSCRITO POR EL REPRESENTANTE DE UNA PERSONA JURÍDICA Y;
(iii) DE LA CELEBRACIÓN DE NUEVO CONTRATO A NOMBRE DE UNA PERSONA JURÍDICA.
Establecido el valor probatorio de cada uno de los medios aportados por la parte demandante, la parte demandada y el tercero adhesivo interviniente a favor de éste último, se determinó la existencia de los siguientes hechos:
Primero: Que consta la existencia de un contrato de alquiler (de naturaleza privada) celebrado el 1º de abril de 1994 entre ALDO BELLOT FAORO (actuando como propietario-arrendador) y los ciudadanos RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA (actuando como personas naturales y co-arrendatarios).
Segundo: Que consta del contrato de rescisión (de naturaleza privada) celebrado el 29 de agosto de 2005, en el cual (aparentemente) se «rescinde» el contrato de alquiler del 1º de abril de 1994; pero en vez de suscribirlo alguno de los co-arrendatarios (RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA), aparece firmado por RAFAEL SIMÓN SALAS en representación de CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A. Se hace constar, que dicha empresa no era, ni fungía como arrendataria para ese entonces.
En ese caso, si se pretendiese “rescindir” el contrato de alquiler del 1º de abril de 1994, debieron actuar en forma conjunta los únicos arrendatarios RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA y no CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA. C.A. Esta circunstancia invalida dicha rescisión, o al menos, hace que no surta los efectos esperados respecto del contrato de alquiler privado que se pretende rescindir.
Tercero: Consta que en la misma fecha del supuesto contrato de rescisión (29 de agosto de 2005), a pesar de que supuestamente CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A. (rescinde un contrato anterior no celebrado por ella y entrega las llaves del local a sus propietarios y los pone en posesión); en ese mismo día (que entrega las llaves y queda en posesión el propietario) aparece otra vez esa misma empresa CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A. celebrando en notaría un nuevo contrato de alquiler sobre el mismo local.
Se colige así, que esa empresa (aparentemente) el mismo 29 de agosto de 2005 aparece entregando el local del juicio al propietario (folio 72) y ese mismo día aparece ocupando el mismo local por medio de la celebración de un nuevo contrato (folios 12-16) que sustituye (aparentemente) a los arrendatarios originales RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA por CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA. C.A., que se encuentra representada por uno de ellos mismos; situación “anormal” que no puede pasar desapercibida por quien decide.
No quedan allí las cosas; porque entre lo más llamativo de este contrato notariado, es que expresa que la duración de este “nuevo” contrato de alquiler sería desde el 1º de agosto de 2005; es decir, que tendría vigencia en forma «retroactiva» (en cuyo momento estaba vigente el contrato privado del 1º de abril de 1994 celebrado por los arrendatarios RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA).
Posteriormente, consta la celebración de otros contratos entre las mismas partes con vigencias (a) del 01 de agosto de 2006 al 31 de julio de 2007; (b) del 01 de agosto de 2007 al 31 de julio de 2008; (c) del 01 de agosto de 2008 al 31 de julio de 2009; y, (d) del 01 de agosto de 2009 al 31 de julio de 2010; siendo por medio de éste último contrato en cuyo final, pretende el accionante basar el vencimiento del término y el cómputo de la prórroga legal.
Pero ya se indicó que la eventual subsistencia de estos últimos contratos no pueden independizarse de la relación anterior y primaria celebrada el 1º de abril de 1994; ya que a los arrendatarios iniciales (RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA) les hicieron firmar unos nuevos contratos pero a nombre de una empresa relacionada a ellos mismos (CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A.), la cual se encuentra representada por RAFAEL SIMON SALAS y donde EDGAR AUGUSTO PALENCIA (parece ser uno de sus accionistas, hecho este último ajeno a pruebas por las partes).
La relación fáctica de las circunstancias que se narran, dejan a este juzgador la convicción: (i) Que la rescisión previa que da lugar a la serie sucesivas de contratos privados es inválida –porque no la firmaron ambos co-arrendatarios legitimados- (no la firmaron RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA); sino que la firmó RAFAEL SIMÓN SALAS en representación de CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A. quien no era parte en ese contrato de alquiler. Es decir, que rescindió (aparentemente) en nombre de los arrendatarios (originales) una empresa que «no era la formal arrendataria». (ii) Es probable que ese “nuevo” contrato de alquiler suscrito por una empresa CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A. (representada por RAFAEL SIMON SALAS) –y todos los sucesivos- pretenda desconocer y enervar determinados derechos de los verdaderos inquilinos (RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA).
Aparte de estos vicios, analicemos ahora los efectos que tendrían (o que buscaban las partes) de la supuesta “rescisión” (que en el fondo no es tal) y que además, aparece firmada por quien no tiene capacidad de disolver contratos. Dispone la ley sustantiva que los contratos: “…No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” (art.1.159 del Código Civil); pero tal consentimiento debe ser conferido por quien esté autorizado, ya que entre las condiciones de existencia de todo contrato está el consentimiento de las partes (art.1.141, ordinal 1º del Código Civil).
En el caso de los arrendatarios RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA, ese consentimiento debe recaer en cabeza de ambos y no de uno solo de ellos (pues si ambos son los que suscribieron el contrato; ambos son los capacitados para hacer cesar sus efectos). Tanto es así, que se trata de un litisconsorcio pasivo necesario (incluso en caso de demandas conforme el art.148 CPC, deberían ser demandados ambos); lo que sugiere que también en lo sustantivo deben actuar conjuntamente y no separados. Se trata de un vicio de consentimiento que viciaría de nulidad la supuesta rescisión (que además no existe). Efectivamente expone la doctrina autorizada, que en Venezuela priva el principio de autonomía de la voluntad “declarada” (Vid. Eloy Maduro Luyando. Derecho Civil III, 10ª ed., UCAB, Caracas, 1997, p.449); de modo que no hay dudas que en el presente caso, deben actuar ambos co-arrendatarios “conjuntamente”.
Por otro lado, y no obstante la falta de consentimiento conjunto; existe otra cuestión para negar los efectos pretendidos del contrato de rescisión (como lo han llamado las partes); el cual tiene unas características especiales bien distintas al que fue “objeto” del mismo. Como lo ha expresado la doctrina, independientemente del “nombre” que le otorguen las partes a los “contratos” realizados entre ellas, es el juez quien está facultado para hacer la específica clasificación del mismo, en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En ese sentido, el contrato de “rescisión” por el cual el actor (arrendador) pretende hacer valer la inexistencia del contrato de alquiler anterior de 1994, no puede ser tal, ya que se entiende por rescisión aquella fórmula otorgada por las partes como medio de impugnar los contratos celebrados entre ellas, “…en el sentido de que no produzcan sus efectos normales en aquellos casos que establecen una desproporción excesiva entre las prestaciones de las partes en perjuicio o detrimento de alguna de ellas”. (Vid., Eloy Maduro Luyando. Derecho Civil III, 10ª ed., UCAB, Caracas, 1997, p.594). En el presente caso, ese contrato de “rescisión” no es tal porque faltan dos elementos sustanciales: el objeto, ya que se trataría realmente de una “disolución” (ya que no constan desproporciones a las obligaciones expresadas por las partes) y el consentimiento, ya que quien firma es una empresa que al momento de su celebración, está (pretendiendo) dejar sin efectos un contrato de alquiler no suscrito por ella.
Desde esa motivación, es evidente que lo que se pretende con el mal llamado contrato de rescisión, es dejar sin efecto las estipulaciones de otro contrato (pero siempre que concurra la circunstancia aludida sobre una supuesta desproporción de alguna de las partes) y nada de esto consta en el referido contrato de rescisión. Al contrario, independientemente de ese calificativo que dan los contratantes (refiriéndose a una rescisión), debió decirse que se trata de una revocación o de una disolución que opera del acuerdo de voluntades (Ob. Cit., p.591). De esta manera, la misma voluntad que dio lugar a la celebración del primigenio contrato de alquiler, es la misma voluntad que se requiere para “disolverlo” por mutua manifestación o deseo. En todo caso, no es válida dicha «rescisión» (no por objeto de su nombre que debería ser «disolución»), sino por razón de la falta de consentimiento de los co-arrendatarios (se insiste que la empresa que lo suscribe como arrendataria, no era parte en el contrato de alquiler que supuestamente quisieron disolver); y por falta de objeto (no expresan las supuestas desproporciones contractuales).
En caso que algún criterio distinto del que acá se sostiene, aceptase que un no contratante puede disolver un contrato donde no forma parte; a juicio de quien decide existen otras cuestiones atinentes al orden público inquilinario que se encontrarían afectadas (en el supuesto negado de la validez de aquel contrato de “rescisión”). Se trata de lo siguiente: El mismo día que la empresa CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A. (representada por RAFAEL SIMON SALAS) manifestaba rescindir el contrato de fecha 1º de abril de 1994 (del cual no forma parte) y que le entregaba las llaves a su propietario y lo ponía en posesión; ese mismo día la misma empresa CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A. (representada por RAFAEL SIMON SALAS) manifestaba que recibía en alquiler el mismo local que fuera antes objeto de arrendamiento. Observa quien decide, que si las partes contratantes querían hacer novar el contrato de alquiler anterior (cuyo arrendamiento se hizo a nombre de personas naturales) y si quisieron ponerlo a nombre de una persona jurídica; debieron manifestarlo expresamente pero sin violar las normas de orden público inquilinario atinentes a los derechos de prórroga legal.
Efectivamente, tratándose de la existencia de un contrato de alquiler que data de 1994, no pueden violarse los derechos atinentes al ejercicio de la prórroga legal (la cual implica que entre más tiempo dura la relación contractual; más tiempo será lo que otorgue el legislador para que dure la prórroga de dicha ley, previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –de 6 meses, 1 año, 2 años o 3 años, vigente al momento de celebrarse el referido contrato-). Esta situación atípica, da pistas en que los arrendadores han pretendido burlar los derechos arrendaticios de RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA que en orden de la antigüedad, gozaban dichos arrendatarios sobre el derecho a gozar de mayor prórroga legal (previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable al momento de la demanda; derecho que hoy priva en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial).
Dicha situación, a juicio de quien decide, es violatoria de los derechos inquilinarios de RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA y ha de tenerse como inexistente cualquier tipo de estipulación contraria a esos derechos por aplicación del artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable al momento de instaurarse la demanda); hoy día ratificado en el artículo 3º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. En todos estos casos, debe prevalecer la realidad sobre las formas y por ello, este juzgador verificó que se está “simulando” una supuesta entrega de un local y ese mismo día se dice que se recibe (entre una empresa que no ha sido arrendataria).
Todos estos razonamientos hacen concluir, que la mal llamada e improcedente rescisión de fecha 29 de agosto de 2005 (en donde aparece como arrendataria CONSTRUCCIONES Y TELEFONÍA ZULCA, C.A. representada por RAFAEL SIMON SALAS), no tiene efectos ni es aplicable al contrato privado de arrendamiento celebrado el 1º de abril de 1994, por el propietario-arrendador (actuando a través de su apoderada judicial) y los arrendatarios RAFAEL SIMÓN SALAS y EDGAR AUGUSTO PALENCIA.
Se insiste, que si las partes contratantes iniciales pretendieren una novación de su contrato primigenio, debieron manifestarlo expresamente por exigencia del artículo 1315 del Código Civil (ya que la misma no se presume).
En todo caso, debe entenderse que la relación de 1994 se sucede y une a la relación contractual desde 2005 y las siguientes, manteniéndose así los derechos de los arrendatarios de gozar de una mayor prórroga de ley. Esto quiere decir, que al momento de presentarse la demanda, a los arrendatarios les correspondía (por concepto de prórroga legal) más tiempo del que le “otorgaron” (supuestamente) los arrendadores mediante notificación judicial; elemento clave para establecer la improcedencia de la demanda. Pero adicionalmente, queda establecido que al vencerse el último contrato (su lapso natural) y vencerse la supuesta prórroga que le “concedió” el arrendador a los arrendatarios (de 2 años); siendo que le correspondían 3 años, vencidos estos, se convierte el contrato a tiempo indeterminado.
III
PARTE DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expresados en la presente decisión, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, expresamente declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda presentada por los ciudadanos GIUSEPPINA FAORO DE BELLOT y ALDO BELLOT FAORO en CONSTRUCCIONES y TELEFONÍA ZULCA, C.A, por cumplimiento de contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de la presente decisión en aplicación del artículo 248 del Libro respectivo. Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los dieciséis (16) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). 204º y 155º.