TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
204° y 155°

PARTE ACTORA: KALIL CHABAN CHAHRUN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.171.525.-
PARTE DEMANDADA: GREGORIO SEQUERA CASANOVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.548.924.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: EVERT EDUARDO MOROS LAZARO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 96.594.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Osman Madriz Quica, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 58.282.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
Sentencia Definitiva.

a.) Planteamiento de la controversia.
El ciudadano KALIL CHABAN CHAHRUN procedió a demandar por la acción de Desalojo por la presunta falta de pago del canon de arrendamiento de un contrato suscrito con el ciudadano GREOGORIO SEQUERA CASANOVA, el cual tuvo por objeto un local comercial signado con el número 04, constituido por una mezzanina y un local con salida a la calle de aproximadamente ochenta metro cuadrados (80 mts), situado en el Edificio Esperanza, ubicado en la Esquina Esperanza de la Parroquia San José del Municipio Libertador, Caracas.

b.) Desarrollo del procedimiento.
La pretensión objeto de estudio fue interpuesta en fecha 26/02/2014, a los fines del sorteo de Ley, una vez distribuida, correspondió a este Tribunal para su conocimiento y posterior sustanciación. En tal sentido mediante auto de fecha 12/03/2014, se dictó auto saneador del proceso con el propósito que la parte actora determina con precisión el uso dado por el inquilino al inmueble presuntamente arrendado.
En fecha 20/03/2014 la parte actora señaló en su diligencia que es uso del inmueble era para fines comerciales según lo pactado en el contrato y por auto de fecha 25/03/2014 se admitió la demanda por los tramites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento del ciudadano Gregorio Sequera Casanova.
Una vez efectuados los tramites de citación personal del demandado (folios 44 y 45) quedó citado en el proceso y procedió a dar contestación a la demanda en fecha 14/04/2014. En fecha 25/04/2014 la parte demandada consignó escrito de pruebas, siendo admitido en fecha 28/04/2014.
Por auto de fecha 08/07/2014, quien aquí decide, dictó auto para mejor proveer mediante el cual fijó la práctica de una inspección judicial en el inmueble objeto de este proceso, con el propósito de verificar el uso dado al mismo por la parte demandada.
Una vez verificadas las notificaciones pertinentes con respecto al auto que fijó de oficio la inspección judicial, en fecha 23/09/2014 se llevó a cabo su práctica (folios 88 y 89).
ALEGATOS DE LAS PARTES
1. De la parte demandante: De la lectura detallada del escrito libelar este Juzgador, haciendo un esfuerzo para interpretar los argumentos del demandante infiere que procedió a demandar al ciudadano Gregorio Sequera Casanova, identificado en autos para que en su carácter de arrendatario le haga entrega totalmente desocupado del inmueble que le dio en arrendamiento por un año (01) año contado a partir del 01/02/2005, hasta el 01/02/2006,que fue prorrogado por un (01) año desde el 01/02/2006 hasta el 01/02/2007, motivo por el cual se comprometió a entregar el “local comercial” al finalizar el término, es decir, el 02/02/2008.
Que hasta la fecha de interposición de la demanda (ver folio 01; 26/02/2014) no ha cumplido con la entrega del local comercial, ni con los pagos del canon de arrendamiento estipulado en el contrato de arrendamiento según lo previsto en el “Artículo 91 del Derecho con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos e Inmobiliarios, según Gaceta Oficial No. 6.053 de fecha 12 de Noviembre de 2011” (Cita textualmente extraída del libelo, ver folio 02).
En tal sentido, quien aquí decide, no logra comprender si el abogado demandante invoco erróneamente el artículo 91 del Decreto No. 427 contentivo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios promulgada en el año 1.999, el cual no establece nada en cuanto al procedimiento a llevar para este tipo de pretensión o por el contrario si quiso referirse al artículo 91 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgado en fecha 12/11/2011, según Gaceta Extraordinaria No. 6.053, el cual es aplicable solamente a los inmuebles para uso residencial, es decir, de vivienda.
De lo expuesto se deduce una ambigüedad con respecto a la pretensión expuesta en el libelo, ya que el mismo abogado actor alegó que se trata de un local comercial, pero también reconoció que la ocupación dada al mismo era como vivienda; en cuyo caso, requeriría de un procedimiento previo ante la sede administrativa (Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda) para accionar luego ante la vía judicial.
Alega de seguidas el abogado demandante que el demandado vulnera el derecho a la propiedad que tiene su cliente sobre el referido inmueble “local comercial”, alegando que “vive” en el inmueble con su esposa e hija, no siendo esté el propósito para el cual se alquiló, razón por la cual interpone la “ACCION DE DESALOJO o DESOCUPACION” que actualmente nos ocupa.
En el capítulo VI del petitorio, concluye su escrito libelar alegando que DEMANDA POR DESALOJO DE LA VIVIENDA ANTES DECRITA al ciudadano GREGORIO SEQUERA CASANOVA y por ende, rescindido el Contrato de Arrendamiento

2. De la parte demandada: En el acto de contestación a la demanda el ciudadano Gregorio Sequera Casanova, asistido de abogado procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho incoado en su contra por el ciudadano Kalil Chaban Chahrun. Propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Rechazó el pedimento del actor en cuanto a la deuda correspondiente a los cinco (05) años de cánones de arrendamiento, alegando al respecto que están prescritos conforme lo establece el artículo 1.980 del Código Civil.
Adujó entre otras defensas que el presente proceso ventilado por ante este Tribunal versa sobre el desalojo de un inmueble destinado a vivienda, ya que desde el inicio de la contratación locativa el uso dado al mismo fue para vivienda y como consecuencia de ello debe estar amparado por la legislación y Política Nacional de Viviendas y Hábitat.
PUNTO PREVIO
DEL USO DADO AL INMUEBLE OBJETO DE JUICIO
Y DEL TRATAMIENTO PROCESAL IDÓNEO SEGÚN LA LEGISLACIÓN VIGENTE EN MATERIA INQUILINARIA

Establecido por el propio demandante desde su reconocimiento que el inmueble alquilado como local comercial, fue cambiado su uso por el arrendatario; y como quiera que las actas procesales así lo evidencia, quien decide debe pronunciarse como punto previo si el actor debió o no agotar el procedimiento previo a intentar esta demanda.
Una vez vencido el lapso de pruebas, quien aquí decide, dictó un auto para mejor proveer conforme lo previsto en el ordinal 4° del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de verificar de primera mano, es decir, directamente, si el inmueble objeto de esta disputa jurídica estaba destinado al uso comercial, según el alegato sostenido (inicialmente) en el libelo por la parte demandante, o si por el contrario se le dio uso residencia o de vivienda a tenor de los argumentos esbozados por la defensa del demandado; y aceptado (tímidamente y después) por el demandante.
En efecto, se trata de una duda razonable en autos desde el mismo inicio de la causa, que debe resolverse como nos ocupa, antes de todo estudio respecto del fondo: En virtud de las incongruencias planteadas por el actor en el libelo, cuando alega que el inmueble es destinado al uso comercial (folio 02) y más adelante solicita la desocupación del mismo inmueble aduciendo que se trata de una vivienda (folio 09).
Aunque el contrato refiera que se trata de un local comercial y la arrendataria (con consentimiento o no del arrendador) cambió su uso a vivienda; es obvio que estaría incumpliendo con el contrato (caso que no haya sido autorizada); pero en este caso, determinado la existencia de una vivienda se entiende protegida de las salvaguardias especiales dictadas por artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgada mediante Gaceta Extraordinaria No.6.053, en fecha 12/11/2011,
Sin entrar al fondo, al tratarse de una vivienda, necesariamente debe agotarse el procedimiento previo establecido en el Titulo III, Capitulo I, el cual es de imperativo cumplimiento para poder accionar la vía judicial.
Este Juzgador con el propósito de disipar las serias dudas surgidas en el proceso entorno al uso dado al inmueble en cuestión, en fecha 23/09/2014, previa notificación del ocupante del mismo (folios 86 y 87) procedió a trasladarse al inmueble distinguido con el No. 04, situado en la planta baja del Edificio denominado La Esperanza, Esquina de Esperanza, Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital y determinó en presencia de todas las partes presentes, que de un recorrido íntegro del inmueble en cuestión se pudo determinar que el inmueble en su parte exterior lo constituye un portón grande con puertas de hierro; pero en su interior, se observó la existencia de una vivienda familia (ver folios 91 al 99 experticia fotográfica).
Dicha situación concuerda con el alegato del demandado en su escrito de contestación y los documentos aportados en dicha oportunidad tales como:
i) Comprobante de afiliación al SISTEMA SAVIL (folios 57 y 58) emana de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI).
ii) Acta convenio emanada de la Defensa Pública Segunda con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, de fecha 15/03/2011, los cuales gozan de una presunción de autenticidad y veracidad de su contenido conforme lo previsto el artículo 8 de la Ley Orgánica de los Procedimientos Administrativos.
iii) Justificativo de testigo evacuado a solicitud del demandado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 02/03/2011 (folios 61 al 64) el cual si bien es cierto no fue ratificado a los auto mediante la presentación en juicio de los testigos que allí declararon, sirve de indicio para determinar que efectivamente se trata de un inmueble que estaría destinado al uso de vivienda, es decir, residencial.

Ahora bien, bajo esta perspectiva este Juzgador considera que el punto a tratar aquí no es, si el inmueble fue o no destinado a un uso distinto al pactado en el contrato, por cuanto es evidente de las actas y elementos probatorios existentes en el proceso, conjugados con la ambigüedad del abogado actora al redactar el escrito libelar, que la parte demandante tenía pleno conocimiento que el demandado habitaba en el inmueble con su núcleo familiar. Por tanto debió demandar por ese uso indebido no autorizado basado en algunas de las causales de ley; pero agotando previamente el procedimiento administrativo ante el ente competente, conforme a lo previsto en el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En conclusión, la presente demanda debe ser declarada improcedente en derecho por lo motivos antes señalados y se insta a la parte actora a realizar los tramites administrativos previos establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de tal manera no es necesario pasar a dirimir el fondo del asunto aquí planteado por las partes. Así se decide.-
III
PARTE DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expresados en la presente decisión, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, expresamente declara:
PRIMERO: Se declara IMPROCEDENTE la acción de DESALOJO (VIVIENDA), incoada por el ciudadano KALIL CHABAN CHAHRUN contra el ciudadano GREGORIO SEQUERA CASANOVA, conforme lo previsto en el artículo 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
SEGUNDO: Por la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de la presente decisión en aplicación del artículo 248 del Libro respectivo
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dos (02) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). 204º y 155º.