TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintinueve de octubre de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO: AP31-V-2008-000110
PARTE DEMANDANTE: ciudadano EDGAR DAYAN NUÑEZ BOADA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.297.849.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Edgar Núñez Caminero, Fermín Toro Oviedo y Elena Calderaro, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.219, 49.966 y

PARTE DEMANDADA: ciudadana ANTONIA MARIA RODRIGUEZ PEREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.816.483
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HORACIO MORALES LEÓN Y AMBAR CAROLINA ARGOTTE, Inscritos en el inpreabogado bajo el Número 93.320 y 97.962 respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS
Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 17 de enero de 2008, por el ciudadano EDGAR DAYAN NUÑEZ BOADA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.297.849, asistido por la abogado ELENA CALDERARO FERNÁNDEZ, inscrita en el IPSA bajo el Nº 105.502, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la esta Circunscripción Judicial, mediante el cual demanda a la ciudadana ANTONIA MARIA RODRIGUEZ PEREZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRNDAMIENTO.
Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar que la actora, es propietaria de un apartamento distinguido con el Nº 12, situado en el edificio Residencias Orinoco, ubicado en la Avenida San Juan Bautista de la Salle, antes La Colina de la Urbanización Los Caobo, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del distrito Capital, tal como se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01/11/2007, bajo el Nº 17, tomo 12, Protocolo Primero.
Dicho inmueble le fue vendido por los ciudadano NORBETH AGUSTIN RAMIREZ D´HAUWER y FRANKLIN JOSE RAMIREZ D’HAUWER, quienes a su vez lo había comprado de la ciudadana CECILIA LUISA DE NUÑEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-33.151.
Señala igualmente la representación judicial de la parte actora que su representada al haberse subrogado en los derechos de la propietaria y arrendadora original, procedió a notificar judicialmente a la arrendataria, mediante la cual se le hizo saber que ella era el nuevo propietario del inmueble y que tenía conocimiento que la arrendataria estaba insolvente desde noviembre del año 2001, sin obtener respuesta alguna de la parte demandada, razón por la cual procedió a demandar por resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento.
Admitida la demanda en fecha 21 de enero de 2008, por el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por los trámites del juicio breve, y ordenó emplazar a la demandada, ciudadana ANTONIA MARIA RODRIGUEZ PEREZ, para que compareciera al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 06 de Mayo de 2008, compareció por ante el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el Alguacil MIGUEL VILLA, y consignó compulsa sin firmar manifestando la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada.-
En fecha 15 de mayo de 2008, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual previa solicitud de la parte actora orden librar cartel de citación a la parte demandada, el cual fue retirado por dicha representación en fecha 05 de junio de 2008.-
Que en fecha 26 de junio la representación de la parte actora consigna cartel de citación debidamente publicados en los diarios el Universal y Ultima Noticia.-
En fecha 14 de julio de 2008, el secretario del Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber fijado cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.
En fecha 25 de septiembre de 2008, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual a solicitud de la parte actora, designó defensor ad-litem a la parte demandada.-
En fecha 21 de octubre de 2008, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió diligencia presentada por el abogado RAFAEL ERNESTO PADRINO, mediante la cual aceptó el cargo de defensor judicial de la parte demandada.-
En fecha 27 de noviembre de 2008, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas recibió escrito de contestación de la demanda, presentado por el abogado RAFAEL ERNESTO PADRINO RIVAS, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, en esta misma fecha compareció por ante el mencionado Tribunal el abogado HORACIO MORALES LEON, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 93.320, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual se dio por citado de la demanda incoada en contra de su representada. Asimismo, en esta misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.-
En fecha 09 de diciembre de 2008, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 16 de diciembre de 2008, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual el mencionado Juzgado de pronuncio sobre las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 22 de enero de 2009, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió escrito de contestación a la oposición de cuestiones previas, presentado por la representación judicial de la parte actora.-
En fecha 26 de enero de 2009, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte actora. En esta misma fecha el mencionado Tribunal dictó auto mediante el cual se pronuncio sobre las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 12 de febrero de 2009, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió escrito de conclusiones presentado por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 12 de febrero de 2009, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 6º y con lugar la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de febrero de 2009, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió diligencia mediante la cual la representación judicial de la parte actora apeló de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 12 de febrero de 2009. En esta misma fecha el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó auto mediante el cual negó la apelación ejercida por la parte actora.
En fecha 29 de febrero de 2012, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual ordenó notificar a las partes de la entrada en vigencia del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, fijando al quinto (5º) día de despacho que de la ultima de las notificaciones se hiciera para que tuviera lugar la audiencia de juicio en la presente causa.
En fecha 03 de julio de 2012, compareció por ante el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas la ciudadana LORELIS SANCHEZ, Juez Titular del mencionado Juzgado, manifestando que en fecha 26 de junio de 2006, se inhibió de la presente causa.-
En fecha 10 de julio de 2012, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual acordó remitir la presente causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en virtud de la inhibición ejercida por el Juez de ese despacho.-
En fecha 31 de julio de 2012, se dictó auto mediante el cual se le dio entrada al expediente signado con el N° AP31-V-2008-000110, proveniente del Juzgado Décimo Octavo 18° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Asimismo la Juez del Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa.-
En fecha 20 de marzo de 2012, se dictó auto mediante el cual el Tribunal ordenó la notificación de la parte demandada, mediante Boleta, para que una vez que constara en autos su notificación, comenzara a correr el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de octubre de 2014, se llevo a cabo la audiencia oral y pública, concluyéndose con el dispositivo del fallo de forma oral, en esa misma fecha se levantó un acta donde se colocó una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho en los cuales se baso la decisión de conformidad con el artículo 120 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Seguidamente este Tribunal procede a extender el fallo completo de conformidad con el artículo 121 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y lo hace en los siguientes terminos:
II
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
1. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
2. Documento de propiedad de la vivienda Nro.12 situado en la primera planta del Edificio denominado Residencias Orinoco ubicado en la avenida San Juan Bautista de la Salle ante la Colina de la urbanización los Caobos Jurisdicción de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertadora nombre del ciudadano EDGAR DAYAN NUÑEZ BOADA, debidamente registrado en fecha 01 de noviembre de 2007 por ante el Registro Público del Poder Popular para la Relaciones Interiores y Justicia Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el 17, tomo 12, Protocolo Primero.-
3. Copia de documento de propiedad de la vivienda Nro.12 situado en la primera planta del Edificio denominado Residencias Orinoco ubicado en la avenida San Juan Bautista de la Salle ante la Colina de la urbanización los Caobos Jurisdicción de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertadora nombre de los ciudadano FRANKLIN JOSE RAMIREZ DE HAUWER Y NORBERTH AGUSTIN RAMIREZ DE HAUWER debidamente registrado en fecha 31 de Octubre de 2001 por ante el Registro Público del Poder Popular para la Relaciones Interiores y Justicia Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el 32, tomo 9, Protocolo Primero.-
4. Copia de documento de propiedad de la vivienda Nro.12 situado en la primera planta del Edificio denominado Residencias Orinoco ubicado en la avenida San Juan Bautista de la Salle ante la Colina de la urbanización los Caobos Jurisdicción de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertadora nombre de la ciudadana Cecilia Luisa Rodríguez de Núñez, debidamente registrado en fecha 29 de agosto de 1995 por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal del Distrito Capital bajo el Nro.9 tomo 34, Protocolo Primero.-
5. Copia simple Contrato privado de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Cecilia Rodríguez de Núñez y la ciudadana Antonio Maria Rodríguez Pérez, de fecha 01 de septiembre de 1995.
6. Copia de Expediente Nro. 26985 nomenclatura del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas incoado por Antonia Maria Rodríguez Pérez en contra de Cecilia Luisa Rodríguez.
7. Copia del expediente Nro. 2006-1215 Consignación Arrendaticia efectuada por Antonia Maria Rodríguez Pérez a beneficio de Cecilia Luisa Rodríguez de Núñez.-
8. Expediente Nro. Ap31-S-2007-000933 nomenclatura del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas contentiva de la Notificación Judicial efectuada por presentada por Norbeth Agustín Ramírez Dhauwer y Franklin José Ramírez Dhauwer en fecha 29 de junio de 2007.-
9. Expediente Nro. Ap31-S-2007-000933 nomenclatura del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas contentiva de la Notificación Judicial efectuada por presentada por Edgar Dayan Núñez Boada en fecha 04 de diciembre de 2007.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1.-.- Copia del expediente Nro. 2006-1215 Consignación Arrendaticia efectuada por Antonia Maria Rodríguez Pérez a beneficio de Cecilia Luisa Rodríguez de Núñez, de fecha 11 de agosto de 2006 y su correspondiente certificado de consignaciones, marcado con la letra “A”.
2.-Baucher de pago efectuados en la cuenta 01050014121014469589 del Banco Mercantil a nombre de Cecilia Luisa Rodríguez de fecha 06-01-2005 hasta diciembre del año 2005 por un monto de Bs. 60.0000,00 cada uno marcados con la letra “C”.
3.- Baucher de pago efectuados en la cuenta 01050014121014469589 del Banco Mercantil a nombre de Cecilia Luisa Rodríguez desde 10-01-2005 hasta 02-08-2006 por monto de Bs. 60.000,00 cada uno, y baucher de pago efectuado en el Banco Industrial de Venezuela Nro. 869645 a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de fecha 110-08-2006 por un monto de (Bs.60.000,00) marcado con la Letra “B”.-
4.-Testimoniales de los ciudadanos Daniel Rafael Esteller, Eva Saavedra, Eduardo Medina y Jorge Espinoza.-

III
DE LA MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
La parte actora debidamente representada de abogado señala que es propietaria de un apartamento distinguido con el Nro. 12 del edificio denominado Residencias Orinoco, Ubicado en la Avenida San Juan Bautista de la Salle, antes la Colina de la Urbanización Los Caobos, en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, según se evidencia de documento debidamente protocolizado ante la oficina de registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de Noviembre de 2.007, bajo el Nro. 17, Tomo 12, Protocolo Primero,
Que en fecha 01 de septiembre de 1.995 la arrendataria suscribió contrato de arrendamiento privado con la ciudadana Cecilia Luisa Rodríguez de Núñez, por el inmueble antes señalado.
Que el canon de arrendamiento estipulado en la cláusula segunda del mencionado contrato fue la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000,00) mensuales, igualmente se pactó expresamente que el término de duración era de un (1) año fijo contado a partir del día primero (01) de septiembre de 1995, pudiéndose prorrogar el contrato por periodos iguales de tiempo.-
Asimismo alega el actor que luego de adquirido el inmueble se subrogó en los derechos de la propietaria y arrendadora original es por ello que procedió a notificar judicialmente a la arrendataria de la compra del inmueble según consta de notificación efectuada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de fecha 04 de Diciembre de 2.007 expediente Nro. AP31-S-2007-002019.-
Es por ello que demanda la resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento en el falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre de 2001 hasta diciembre de 2007.-
En la oportunidad de dar contestación a la litis el apoderado judicial de la parte demandada rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes.; negando en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocado en el escrito libelar, y al respecto señala que no es cierto que su representada haya incumplido con las obligación de pago, según se evidencia de las actuaciones y diligencias practicadas por ante el juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el procedimiento consignataria llevado en el expediente Nro. 2006-1215, de la nomenclatura de este juzgado , que en fecha 11 de agosto de 2006 se procedieron a realizar de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 51 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios la consignación arrendaticia correspondiente por parte de su patrocinada cerrando la cuenta en el cual se depositaba, además de tener conocimiento de la venta del apartamento en el cual habita mi defendida impugnado la misma a través de una acción intentada ante el Tribunal 10º de primera instancia, violándose entonces el derecho de preferencia ofertiva.-
Este tribunal a los fines de decidir la presente controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Asimismo el artículo 1.167 del código civil establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La parte actora a los fines de probar la existencia de la relación arrendaticia trae a los autos copia de contrato privado de arrendamiento suscrito entre CECILIA RODRIGUEZ DE NUÑEZ y por la otra ANTONIA MARIA RODRÍGUEZ PÉREZ contrato que es valorado como plena prueba de conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue desconocido por la contraparte, en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció: “El plazo de duración de este contrato es de UN AÑO, contado a partir del 1º de SEPTIEMBRE DE 1995, prorrogable por periodos iguales de tiempo, salvo que una de las partes comunicarse a la otra su deseo de no prorrogarlo, y precisamente con una anticipación mínima de SESENTA (60) días a la fecha de vencimiento del respectivo período de duración.”.
De lo anterior se establece que el contrato de arrendamiento genera en forma específica derechos y obligaciones entre las partes que lo suscriben; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado que la parte actora compró el inmueble en fecha 01 de Noviembre de 2007 y es a partir de esa fecha que se subrogó en todos los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y al verificarse que en la referida cláusula tercera las partes convinieron en prorrogar el contrato de arrendamiento por periodos de un año, y toda vez que se evidencia que ningunas de las partes efectuó la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento, entonces se evidencia que la relación contractual existente entre las partes es a “tiempo determinado”. Y así se decide.-
Continuando con el análisis y juzgamiento del presente caso se aprecia que la parte actora alegó el incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2001 hasta diciembre de 2007, que al respecto cabe destacar que la parte actora adquirió el inmueble desde el 01 de noviembre de 2007, tal y como consta en el documento de propiedad a su nombre, debidamente registrado en fecha 01 de noviembre de 2007 por ante el Registro Público del Poder Popular para la Relaciones Interiores y Justicia Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el 17, tomo 12, Protocolo Primero, documento que es valorado por esta sentenciadora como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento civil y 1357 del Código Civil, del mismo se evidencia que el nuevo propietario se subrogó en el contrato de arrendamiento a partir de la referida fecha, no pudiendo en este caso demandar los meses anteriores a dicha adquisición ya que se evidencia la falta de interés para demandar la insolvencia de los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2001 hasta el mes de octubre de 2007, por cuanto el adquirió el inmueble desde el 01 de noviembre de 2007, entonces es a partir de la notificación realizada en el mes de diciembre de 2007, por el juzgado Décimo Séptimo de Municipio, Expediente Nro. Ap31-S-2007-000933, documental que es valorada por esta sentenciadora como plena prueba de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, que se aprecia que es a partir de esa fecha que nace el derecho al nuevo propietario subrogado de demandar la insolvencia de los cánones de arrendamiento, es decir desde el mes de enero de 2008, en tal sentido se debe concluir que el actor no demostró interés personal legitimo y directo para demandar dicho incumplimiento de los meses antes señalados por los razonamientos que se dejaron claramente establecidos.-Y así se decide.-
-IV –
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas., actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por el ciudadano EDGAR DAYAN NUÑEZ BOADA en contra de ANTONIA MARIA RODRIGUEZ PEREZ, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo, en consecuencia se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFIQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintinueve (29) días del mes de Octubre del año dos mil catorce (2014).- Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.-
LA JUEZ
DRA. ANABEL GONZÁLEZ GONZALEZ EL SECRETARIO ACC
EDWIN DÍAZ ACEVEDO
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, previo al anunció de Ley.
EL SECRETARIO ACC
EDWIN DÍAZ ACEVEDO