TSJ Regiones - Decisión

VENEZUELA / PODER JUDICIAL
JUZGADO 26° DE MUNICIPIO ORDINARIO Y (PRIMERO) EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, 15 de octubre de 2014
204° y 155°

ASUNTO: AP31-V-2014-000476 / CUMPLIMIENTO CONTRATO.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA.
DEMANDANTE: SERVICENTRO LAS MINAS, C.A.
APODERADOS DE LA DEMANDANTE: Abogados Charles Fegali, IPSA Nº 29.711; Alberto Chuqui, IPSA Nº 29.843; Karina Ferreira, IPSA N° 121.283; y Miguel Lois, IPSA N° 33.120.
DEMANDADA: GRUPO 7041, C.A.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: Abogado (Defensor Judicial) Victor Leal, IPSA Nº 129.923. Abogado Asistente Lennys Rodríguez, IPSA N° 110.133.
NARRATIVA
• Comienza el presente juicio con Demanda con pretensión por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a Tiempo Fijo (Folios 02-07), recibida por el Circuito de Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (AMC), en fecha 03/04/2014, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado 26° de Municipio de la Circunscripción Judicial del AMC, órgano que admite la Demanda en fecha 09/04/2014 (Folio 94), para ser tramitada por el Procedimiento Breve del CPC; y ordena la Citación de la parte demandada.
• CITACIÓN: En fecha 02/06/2014, el Alguacil adscrito al tribunal comisionado, Juzgado de Municipio de Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, designado, deja constancia y así lo informa a este juzgado, que se trasladó en varias oportunidades a la dirección señalada en el Libelo de la Demanda, Local Comercial Letra A, del Edificio Don Blas, Centro Comercial Don Blas, Avenida Los Salias, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias, Estado Miranda, y le fue imposible ubicar a su representante legal MARTINHO DE BARROS. (Folio 124).
• En fecha 06/06/2014, este juzgado ordena la Citación por Carteles, la cual se realiza según lo estipulado en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (CPC), materializándose totalmente. (Ver folios 141 al 158).
• En fecha 31/07/2014, este juzgado por cuanto observó que había transcurrido el lapso de quince (15) días continuos para que la parte demandada se diera por citada, da inicio al trámite de designación, notificación, aceptación, juramentación y citación de un Defensor Judicial, por cuanto la parte demandada hasta ese momento, no se ha hecho presente en el expediente respectivo, lo cual se cumple. (Ver folios 160 al 162).
• En fecha 05/08/2014, el defensor judicial en virtud de su nombramiento, expresamente acepta el cargo y toma el juramento de Ley. (Ver Folio 163).
• En fecha 07/08/2014, el defensor judicial se da por citado en nombre de su representada (Ver Folio 167-168).
• En fecha 12/08/2014, el Defensor Judicial, estando en la oportunidad legal (2° día de despacho luego de citado, más un (01) del término de la distancia), procede a dar contestación a la Demanda incoada en contra de su representada, anexando documentos probatorios. (Folios 172 y 173).
• En fecha 13/08/2014, según el Artículo 889 CPC, y al cómputo de despacho, comienza el lapso probatorio de diez (10) días de despacho, el cual finaliza en fecha 26 de septiembre de 2014.
• En fecha 13/08/2014, la parte demandante produce en el expediente su Escrito de Promoción de Pruebas. (Folio 175).
• Culminado el Lapso Probatorio, en aplicación del Artículo 890 del CPC, comienza en fecha 29/09/2014 el período de cinco (05) días de despacho para sentenciar la presente causa, culminando dicho lapso en fecha 06/10/2014.
• En fecha 22/09/2014, estando transcurriendo el lapso probatorio, el ciudadano Martinho De Barros Da Silva, alegando su carácter de gerente de la empresa GRUPO 7041, C.A., se presenta al expediente asistido por abogado, recusando al juez de este tribunal y oponiéndose a la medida cautelar de Secuestro decretada por este órgano. (folios 26 al 30 del Cuaderno de Medidas). La recusación fue inadmitida por falta de pruebas, mientras que la oposición fue desechada. Ambas decisiones fueron apeladas.
• El 06/10/2014, se difiere a través de Auto, el período para sentenciar hasta la fecha 15/10/2014, lo cual subsiguientemente se realiza. (Folio 178).
HECHOS ALEGADOS:
DEMANDANTE:
1- Que la demandante es propietaria de un (01) inmuebles identificados como el Local Comercial Letra A, del Edificio Don Blas, Centro Comercial Don Blas, Avenida Los Salias, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias, Estado Miranda.
2- Que existe una relación arrendaticia entre la demandante SERVICENTRO LAS MINAS, C.A. y GRUPO 7041, C.A., a tiempo fijo, la cual comenzó el 23/09/2002 y culminó el 30/09/2010, más la prórroga legal de dos (02) años que finalizó el 30/09/2012.
3- Que la arrendataria-demandada violó los términos del contrato cuando no ha realizado la entrega del locales arrendado, pese a establecerlo así la cláusula tercera y el artículo 1599 del Código Civil.
4- Que el inmueble se encuentra deteriorado por cuanto fue abandonado sin entregar por la arrendataria.
5- Que la arrendataria no ha pagado y debe cánones de arrendamiento desde el 01/10/2012 hasta el 31/03/2014 a razón de Bs 7.496,08 cada uno, lo que suma la cantidad de Bs 273.357,05.
DEMANDADO:
1- Que existe el Contrato de Arrendamiento que alega la demandante.
2- Que la arrendataria se vio obligada a cesar las actividades comerciales, por cuanto el arrendatario-demandante no realizó con las reparaciones del local, a las que estaba obligado contractualmente.
3- Que el inmueble fue liberado a la disposición del arrendador sin protocolo, cumpliendo con el contrato establecido.
MOTIVA
Por cuanto a criterio de este juzgado, sólo los hechos controvertidos o contradichos, son objeto de debate y fundamento de la decisión, se tiene que:
HECHOS CONTROVERTIDOS:
1- La entrega voluntaria del local por parte de la arrendataria.

PRUEBA DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
A FAVOR DEL DEMANDANTE:
1- En el presente caso, la parte demandante alega que existe una relación arrendaticia o contrato, hecho que no quedo contradicho, por lo tanto se establece como cierto los documentos que lo recogen, por lo tanto se lee de la cláusula tercera, el manejo del término del dicho contrato. Documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 22/01/2010.
2- Dicha cláusula cuarta contiene sin duda el tenor de un Contrato de Arrendamiento a Plazo Fijo de un año.
3- A través de Inspección Judicial realizada por el Juzgado, la demandante evidenció que la arrendataria mantuvo hasta después de la fecha de vencimiento del contrato y la prórroga legal, almacenados sus bienes, sin desalojarlos, además, con la misma Inspección judicial probó que el inmueble estaba deteriorado.
4- La demandante alego la falta de pago, que al ser un hecho negativo indefinido en tiempo y espacio, traslada la carga de la prueba hacia la demandada, quien no probó que había pagado tales mensualidades.

A FAVOR DEL DEMANDADO:
1- La parte demandada no evidenció hecho alguno.

APLICACIÓN NORMATIVA:
 El Artículo 1159 del Código Civil, reza: “…los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
 El Artículo 1579 del Código Civil, reza: “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado…”.
 El Artículo 1599 del mismo instrumento normativo, establece que: “…Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio…”.
 En cuanto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, el Artículo 39, es del tenor siguiente: “…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”. Esta norma no es legislativa, por lo cual se utiliza como principio general del derecho arrendaticio.
 La misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, en el Artículo 38, Literal c) plantea que: “…Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. Esta norma no es legislativa, por lo cual se utiliza como principio general del derecho arrendaticio.
 Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos…”.
 La cláusula tercera del último Documento-Contrato dice: “TERCERA:- El plazo de duración de este contrato es de UN AÑO FIJO, comprendido entre el 1 de octubre de 2009 al 30 de Septiembre de 2010. Si ambas partes están de acuerdo en continuar la relación contractual se procederá a la firma de un nuevo contrato, para lo cual el inquilino deberá estar al día en el pago de las mensualidades de arrendamiento e igualmente deberá presentar las solvencias de los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano.”.
 La cláusula segunda del último Documento-Contrato dice: “SEGUNDA:- El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de BOLÍVARES CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs 4.985, 17), además, LA ARRENDADORA cobrará mensualmente los gastos de conservación, vigilancia y cualquier otro servicio similar, todo de acuerdo a los establecido…”

SOLUCIÓN:
Veamos las siguientes consideraciones, para efectos de encuadrar los hechos dentro de los dispositivos legales anteriores:
1- El Contrato de Arrendamiento es una convención de voluntades libremente expresadas, las cuales producen obligaciones para las partes, tanto las naturales, como las accidentales.
2- En el presente caso, se observa y nota que las voluntades de las partes expresada en la cláusula tercera del último documento autenticado en fecha, se refería a dar por terminada la relación arrendaticia al transcurrir un (01) año desde la fecha del otorgamiento, en tal sentido, es inequívoca la voluntad mutua de terminar el contrato, es decir, por una parte determinar una fecha para entregar el local, y por la otra recibirlo y disponerlo, de allí que la expectativa de entrega no quedo demostrada como cumplida, convirtiendo en irregular la conducta contractual de la arrendataria, lo cual trae consecuencias jurídicas ineludibles.
3- Cuando el contrato de arrendamiento se estipula a tiempo fijo, una de las obligaciones principales del arrendatario es la entrega del bien una vez llegue la fecha de término, adicionándole a ésta la prórroga o tiempo que por imperativo legal puede usar. Sin embargo, al transcurrir dicha prórroga, el arrendatario debe poner en posesión del bien al arrendador, lo cual comporta en el caso de los inmuebles, cuatro sub-conductas bien específicas a saber:
A) Notificarle por los medios convenidos la entrega para la fecha acordada.
B) Desalojar los bienes muebles que no pertenezcan al inmueble o al arrendador.
C) Realizar los arreglos al inmueble para ser entregado en el mismo estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido al inicio de la relación arrendaticia.
D) Entregar, a conformidad del arrendador, las llaves del inmueble.

4- Es imperativo para este juzgado, determinar con precisión la naturaleza contractual, es tal sentido se observa que la relación arrendaticia comenzó en fecha 23/09/2002, renovándose año a año con documentos auténticos que inequívocamente fijan término de un (01) año cada uno, por lo cual se establece que se está en presencia de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO FIJO DE UN (01) AÑO, por lo cual la relación arrendaticia se rige por el último documento contractual autenticado en fecha 22/01/2010, es decir, tal relación culminó convencionalmente el 30/09/2010. No obstante, nuestra legislación arrendaticia contiene una protección al tiempo de posesión de los inmuebles, la cual debe calcularse desde el comienzo de dicha posesión hasta su final, por lo que se debe adicionar un plazo de de dos (02) años, que coloca el término definitivo el 30/09/2012, ya que la relación era de un (01) año renovándose año a año, pero de carácter continua durante ocho (08) años.
5- En el caso bajo análisis, hay cuatro aspectos evidenciados en el expediente que predicen que la arrendataria no cumplió con la obligación comentada, para la fecha señalada en el punto anterior, los cuales son: A- No existe notificación de entrega. B- Los bienes pertenecientes a la arrendataria, permanecieron dentro del inmueble. C- El arrendador evidenció deterioro del inmueble, los cual no fue desvirtuado, y D- No existe evidencia formal de la entrega de las llaves del inmueble.
Tampoco fue evidenciado por la demandada, el pago de los cánones demandados, desde el 01/10/2012 hasta el 31/03/2014, calculado a Bs 7.496,08 mensuales, con base en la Resolución de la Alcaldía del Municipio Los Salias del 23/05/2011, y a la cláusula Novena del último contrato otorgado.
En este estado decisorio, este juzgado observa que la arrendataria GRUPO 7041, C.A., tenía una obligación contractual específica y bien determinada, la cual se refería a notificar, desalojar y entregar el local libre de bienes y personas y en el estado que lo recibió, para el día 30/09/2012, por consiguiente, en acatamiento a las reglas procesales vigentes sobre el onus probandi o carga de la prueba, debió obligatoriamente demostrar que:
a- Había notificado con prudente antelación, la entrega del inmueble.
b- Había entregado las llaves del inmueble para la fecha..
c- Para esa misma fecha, el inmueble se encontraba libre de bienes y persona.
d- Que el inmueble para esa fecha se encontraba en el estado de conservación y mantenimiento similar a la fecha de su recibimiento al inicio de la relación contractual.
Observando el tenor de la cláusula tercera del último Documento-Contrato, la cual es de carácter estricto y de aplicación directa a la resolución de este conflicto, en cuanto a la voluntad de las partes de fijar un plazo determinado de un (01) año, la parte demandada debió evidenciar la entrega del local, sin embargo, la demandada durante el presente proceso, no evidenció tal situación, por lo cual establece este juzgado como hecho, que la relación arrendaticia convencional (Incluyendo la prórroga legal) culminó en fecha 28/02/2013.
En tal sentido, al no ser evidenciadas suficientemente por el arrendatario los extremos requeridos por la interpretación exacta tanto de la voluntad contractual como del marco legal vigente, produce como imperativo para este juzgado, proceder a establecer en consecuencia, que no existe suficiente material probatorio para desvirtuar las alegaciones libelares, y que dan razón al pretendido y requerido cumplimiento judicial coercitivo, coactivo y Forzoso del Contrato de Arrendamiento entre, SERVICENTRO LAS MINAS, C.A., y GRUPO 7041, C.A., y a su consecuente orden de entrega material del local objeto del contrato y al pago de las Costas y accesorios del juicio.

DISPOSITIVO
Por todas las razones anteriormente analizadas, este Tribunal, resolviendo conflictos en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR las pretensiones contenidas en el Libelo de la Demanda y en tal sentido condena y ordena:
 A la parte demandada GRUPO 7041, C.A. a darle cumplimiento a la cláusula tercera del contrato recogido en el documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado miranda, inserto bajo el N° 55, Tomo 06, de fecha 22/01/2010, en consecuencia la parte demandada GRUPO 7041, C.A. debe entregar a la parte demandante SERVICENTRO LAS MINAS, C.A., Local Comercial Letra A, del Edificio Don Blas, Centro Comercial Don Blas, Avenida Los Salias, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias, Estado Miranda. completamente desocupado libre de bienes y personas, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió.
 A la parte demandada que debe pagar a la parte demandante, la cantidad de Bs DOSCIENTOS SETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 05/100 (Bs 273.357,05), por concepto de cánones insolutos.
 A la parte demandada que debe pagar a la parte demandante, la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL SIETE BOLÍVARES CON 12/100 (Bs 82.007,12), por concepto de Costas del juicio, lo cual equivale al 30% del valor de lo litigado y exigido. Cúmplase. Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en el despacho del Juzgado 26° de Municipio Ordinario y (Primero) Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Quince (15) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). Años 204º y 155º. La presente sentencia se emite en lapso legal.
EL JUEZ
Pedro Aponte
El Secretario,

Iuxtzabut Andrés Laydera

Exp.N° AP31-V-2014-000476
PRAM